Energieeffizienz einer Wohnung in Montenegro

Beginnen wir mit der Zahl, die alles Weitere erklärt. Nach Eurostat zahlte ein Haushalt in Montenegro im zweiten Halbjahr 2025 für die Kilowattstunde 0,0998 Euro inklusive aller Steuern, im EU-Durchschnitt waren es 0,2896 Euro. Gemeint ist das Verbrauchsband von 2500 bis 4999 Kilowattstunden im Jahr, das häufigste. Der montenegrinische Preis liegt bei 34,5 Prozent des europäischen.

Was danach passiert, ist naheliegend. Wenn die Kilowattstunde zehn Cent kostet, sieht der Unterschied zwischen einem guten und einem schlechten Haus in Euro klein aus, und niemand ist bereit, dafür zu zahlen. Der Bauträger spart an der Dämmung, der Käufer fragt nicht nach ihrer Dicke, und der Verkäufer im Bestand weiß oft selbst nicht, woraus die Wände bestehen.

Das Problem ist: Energieeffizienz ist nicht nur eine Geldfrage. Eine schlecht gedämmte Wohnung am Meer bedeutet Überhitzung im Sommer, Feuchte an kalten Wandstellen im Winter und ein Klimagerät, das ständig läuft, die Luft trocknet und Geräusche macht. Die Rechnung bleibt dabei tatsächlich niedrig. Sie zahlen nicht mit Geld, sondern mit Komfort.

Und es gibt einen zweiten Teil. Der Strompreis in Montenegro ist reguliert, nicht marktbestimmt. Er ist bereits gestiegen und wird im Zuge der Annäherung an den europäischen Markt weiter angepasst. Die Wohnung, die Sie heute kaufen, steht dreißig Jahre. Dämmung, Fenster und Ausrichtung bleiben dieselben — der Preis je Kilowattstunde eher nicht.

Wir haben bereits beschrieben, was der Unterhalt einer Wohnung in Montenegro kostet und wie teuer das Leben hier insgesamt ist. Dieser Text handelt von etwas anderem: nicht davon, wie viel Sie zahlen, sondern warum genau so viel — und was daran am Gebäude selbst hängt.

Auf der Rechnung von EPCG ist der Preis je Kilowattstunde keine einzelne Zahl, sondern die Summe aus vier Posten. Die seit dem 1. Januar 2026 geltende Preisliste führt sie getrennt auf, und es lohnt sich zu verstehen, wofür Sie bezahlen.

Wirkarbeit — der Strom selbst. Das ist der einzige Teil, den Sie dem Lieferanten für die Ware zahlen.

Bereitstellung der Netzkapazität — das Entgelt dafür, dass das Verteilnetz Leistung für Sie vorhält und bis zum Zähler bringt. Diese Tarife setzt nicht der Lieferant, sondern der Regulierer: Die Entscheidung der REGAGEN über vorläufige Preise für die Nutzung des Verteilnetzes 2026 datiert vom 21. November 2025 und wurde im «Službeni list Crne Gore» Nr. 136/25 veröffentlicht.

Netzverluste — eine eigene Zeile. Den Strom, der auf dem Weg vom Kraftwerk bis zu Ihrem Haus verloren geht, bezahlen die Verbraucher.

Umlage zur Förderung erneuerbarer Energien — eine Zweckabgabe, aus der die Förderung von Sonnen- und Windstrom finanziert wird.

Für einen Haushalt mit Zweitarifzähler in Niederspannung ergibt sich im Basistarifmodell folgendes Bild: tagsüber 5,2424 + 3,9178 + 1,9130 + 0,4730 = 11,5462 Eurocent je Kilowattstunde ohne Mehrwertsteuer. Nachts 2,6212 + 1,9589 + 0,9565 + 0,4730 = 6,0096. Mit 21 Prozent Mehrwertsteuer sind es 13,9709 am Tag und 7,2716 in der Nacht. Hinzu kommt eine feste Leistungsgebühr von 0,6916 Euro im Monat bei einer Anschlussleistung bis 8 Kilowatt.

Achten Sie auf das Verhältnis: Der Strom selbst macht weniger als die Hälfte des Tagespreises aus. Alles Übrige sind Netz, Verluste und Umlage. Das ist wichtig für die Amortisationsrechnung einer Solaranlage, auf die wir weiter unten zurückkommen.

Noch ein Detail, das Zugezogene aus Deutschland überrascht: Eine Stromsteuer gibt es in Montenegro nicht. Im «Zakon o akcizama» steht Elektrizität nicht auf der Liste der verbrauchsteuerpflichtigen Waren, und eine Zeile «akciza» finden Sie auf der EPCG-Rechnung nicht. Es gibt genau eine Steuer — 21 Prozent Mehrwertsteuer.

Der Nachttarif in Montenegro ist kein symbolischer Abschlag, sondern der halbe Preis: 6,0096 gegenüber 11,5462 Eurocent ohne Mehrwertsteuer.

Die Zeitgrenzen setzt der Regulierer. In den «Opšti uslovi za snabdijevanje električnom energijom» der REGAGEN, Artikel 8, gilt die Hochtarifzone im Winter von 7 bis 23 Uhr, die Niedertarifzone von 23 bis 7 Uhr. Während der Sommerzeit verschiebt sich alles um eine Stunde: Hochtarif von 8 bis 24 Uhr, Niedertarif von 0 bis 8 Uhr. Der Sonntag ist gesondert geregelt: Strom, der sonntags von 0 bis 24 Uhr bezogen wird, läuft vollständig über den Niedertarif.

Die praktische Schlussfolgerung ist unspektakulär, aber sie bringt Geld. Boiler, Wasch- und Spülmaschine über Zeitschaltuhr, das Laden eines Elektroautos und in der kalten Jahreszeit das Einspeichern von Wärme in Fußbodenheizung oder Pufferspeicher — all das kostet nachts die Hälfte. Der Sonntag ist ein durchgehend günstiger Tag.

Genau hier liegt die erste Verbindung zur Qualität des Hauses. Den Nachttarif kann nur nutzen, wessen Wohnung das Eingespeicherte auch hält. In einer Wohnung mit dünnen Wänden und undichter Hülle ist die nachts eingespeicherte Wärme bis zum Morgen weg, und Sie heizen tagsüber zum doppelten Preis nach. Thermische Trägheit ist keine Lehrbuchabstraktion, sondern das, was den Nachttarif in eine echte Ersparnis verwandelt.

Es gibt noch eine zweite, weniger bekannte Weiche auf der Rechnung. EPCG betreibt das Dauerprogramm «Zlatni tim». Mitgliedern, deren Monatsverbrauch 500 Kilowattstunden nicht übersteigt, wird ein Rabatt von 38 Prozent auf den Wert der abgerechneten Wirkarbeit gewährt.

Zwei Bedingungen werden dabei meist übersehen. Erstens: Aufgenommen werden Kunden der Kategorie Haushalte, die zum Stichtag keine offenen Forderungen für verbrauchten Strom haben; der jüngste Bestand wurde zum 31. Januar 2026 gebildet. Zweitens: Der Rabatt bezieht sich nur auf die Wirkarbeit, nicht auf die gesamte Rechnungssumme. Netzanteil, Verluste und EE-Umlage fallen nicht darunter.

Wie groß das Programm ist, zeigt die offizielle Statistik von EPCG: Den Status erhielten 257 266 Haushalte, den Rabatt in der Abrechnung für Januar 2026 aber nur 157 731. Der Unterschied zwischen beiden Zahlen ist genau die Grenze von 500 Kilowattstunden — hunderttausend Haushalte haben sie überschritten.

Für den Wohnungskäufer ist das ein weiteres Argument für ein Haus, das wenig Energie braucht. Die Grenze von 500 Kilowattstunden im Monat unterschreitet eine ordentlich gedämmte Wohnung mühelos — eine Wohnung, die im Winter mit Klimageräten auf Volllast beheizt wird, nicht.

An der montenegrinischen Küste gibt es praktisch keine Fernwärme und in Wohngebäuden fast kein Gas. Geheizt wird mit Strom: Klimagerät im Heizbetrieb, Wärmepumpe, Konvektoren, seltener Fußbodenheizung.

Daraus folgt etwas Wichtiges für jede Rechnung. In Nordeuropa sind Stromrechnung und Heizkostenabrechnung zwei verschiedene Dinge, und Energieeffizienz wirkt vor allem auf die zweite. Hier ist es eine einzige Rechnung, in der Heizen und Kühlen mit Kühlschrank und Waschmaschine vermischt sind.

Die Heizperiode für die Küstenzone setzt der montenegrinische Pravilnik vom 15. Oktober bis zum 15. April an. Das sind sechs Monate — halb so viel wie in Mitteleuropa, aber eben nicht «fast nichts». Die mittlere Januartemperatur in Bar liegt im klimatologischen Mittel bei 8,3 Grad, das mittlere Minimum bei 4,3. Die Wohnung soll dabei zwanzig halten. Eine Differenz von zwölf bis fünfzehn Grad besteht ein halbes Jahr lang, und durch eine schlechte Wand geht sie ununterbrochen verloren.

Im Sommer dreht sich die Aufgabe um. In Bar zählt dieselbe Klimanorm 98 Sommertage mit einem Maximum ab 25 Grad und 13 heiße Tage ab 30 Grad. Tropennächte, in denen das Minimum nicht unter 20 Grad fällt, gibt es 16 pro Saison. Wie sich das Wetter über die Monate verteilt, haben wir im Klimaüberblick für Bar beschrieben.

Noch eine Besonderheit: Frosttage gibt es in Bar im Mittel nur sieben im Jahr, Eistage keinen einzigen. Für die Wahl der Technik ist das entscheidend, denn eine Wärmepumpe verliert ihre Effizienz genau bei Frost — den es hier kaum gibt.

Nun zu dem Dokument, nach dem in Montenegro geplant wird. Der «Pravilnik o minimalnim zahtjevima energetske efikasnosti zgrada» ist im «Službeni list Crne Gore» Nr. 47/2024 veröffentlicht und wird seit dem 1. Juli 2024 angewendet; Artikel 29 setzt die frühere Fassung 75/15 außer Kraft.

Das Erste, was man wissen muss: Der Pravilnik teilt das Land in drei Klimazonen, und Bar gehört zur ersten — der mildesten — zusammen mit Budva, Kotor, Tivat, Ulcinj, Herceg Novi, Podgorica, Danilovgrad, Zeta und Tuzi. Die Normaußentemperatur dieser Zone beträgt minus 6 Grad, das Jahresmittel 15,8 Grad.

Für Zone I gibt der Pravilnik höchstzulässige Wärmedurchgangskoeffizienten U vor, in Watt je Quadratmeter und Kelvin. Je kleiner die Zahl, desto besser hält das Bauteil die Wärme:

Außenwände höchstens 0,40. Dächer und Decken zum Dachraum 0,40. Decken über Außenluft und über Garagen 0,40. Wände gegen Erdreich und Böden auf Erdreich 0,50. Wände und Decken zu unbeheizten Räumen und Treppenhäusern 0,65. Fenster, Balkontüren und transparente Fassadenelemente 2,0. Außentüren 2,90. Rollladenkasten 0,80.

Eine Zeile wird dabei fast nie gelesen: Decken und Wände zwischen den Wohnungen höchstens 1,40. Das betrifft nicht die Straße, sondern den Nachbarn. Wenn der Nachbar über den Winter wegfährt und nicht heizt, heizt Ihre warme Wohnung seine kalte über die gemeinsame Wand mit.

Es gibt auch summarische Anforderungen. Artikel 6: Der spezifische Transmissionswärmeverlust eines Wohngebäudes H*T darf 0,80 nicht überschreiten. Artikel 8: lineare Wärmebrücken höchstens 0,2 Watt je Meter und Kelvin. Artikel 18: Liegt in der Wohnung eine Fußbodenheizung, darf die Decke darunter ein U von 0,35 nicht überschreiten. Artikel 19: Steht ein Heizkörper vor der Verglasung, gilt für die Fläche dahinter höchstens 0,9.

Und wichtig für den Bestandsmarkt: Die Überschrift der U-Wert-Tabelle erstreckt sie ausdrücklich auf «postojeće zgrade nakon rekonstrukcije». Bei einer Sanierung muss das Gebäude also auf dieselben Werte gebracht werden, mit punktuellen Ausnahmen nach Artikel 7 Absatz 4.

Zwei Anforderungen des Pravilnik, die man zusammen lesen sollte.

Artikel 11: Die Zahl der Luftwechsel je Stunde bei 50 Pascal Druckdifferenz darf n50 = 3,0 in Gebäuden ohne mechanische Lüftung und n50 = 1,5 in Gebäuden mit mechanischer Lüftung nicht überschreiten. Das Prüfverfahren ist im Pravilnik selbst benannt — MEST EN ISO 9972, der bekannte Blower-Door-Test.

Artikel 20: Die kleinste Zahl der Luftwechsel je Stunde beträgt dort, wo sich Menschen aufhalten, 0,5. Wenn niemand da ist, 0,3. Absatz 3 ergänzt das, was für den Wohnungskäufer am wichtigsten ist: Im Mehrfamilienhaus müssen diese Anforderungen für jede Wohnung einzeln erfüllt sein, nicht im Mittel über das Gebäude.

Legen Sie beides übereinander. Das Haus muss so dicht sein, dass über Fugen ein halber Luftwechsel je Stunde physikalisch nicht zustande kommt. Und es muss gleichzeitig diesen halben Luftwechsel liefern, solange Menschen darin sind. Aus beiden Anforderungen zusammen folgt ein Schluss, der im Normtext mit keinem Satz steht: Ein dichtes Haus braucht eine kontrollierte Lüftung. Nicht weil es so geschrieben steht, sondern weil sich die beiden Anforderungen sonst nicht gleichzeitig erfüllen lassen.

Diese Verbindung haben wir in einem eigenen Text ausführlich behandelt — warum es in der Wohnung am Meer stickig, feucht und hellhörig ist. Hier zählt der energetische Blickwinkel: Luftwechsel ist ein Kostenposten. Jeder Kubikmeter Frischluft muss im Winter nachgeheizt und im Sommer gekühlt werden. In einem Haus mit Wärmerückgewinnung kommt ein Teil dieser Wärme zurück, in einem Haus mit Kippfenster geht sie vollständig verloren.

Und die Kehrseite: Am Luftwechsel darf man nicht sparen. Eine Wohnung, die man bis zur völligen Dichtheit «gedämmt» und ohne Lüftung gelassen hat, wird zum Gewächshaus mit Kondensat. Wohin das führt, haben wir im Text über Schimmel in Wohnungen am Meer beschrieben.

In Montenegro spricht man über Energieeffizienz meist als über Dämmung. Für die Küste ist das die halbe Wahrheit — und zwar die kleinere Hälfte.

Der Pravilnik trägt dem Rechnung. Artikel 9: Ein Gebäude, das im Sommer gekühlt werden muss, hat die Anforderungen an den Sonnenschutz aus Tabelle 2 der Anlage 2 zu erfüllen. Die Anforderung ist über den Fensterflächenanteil formuliert: Beträgt der Verglasungsfaktor fw 0,4 oder mehr, darf der Gesamtenergiedurchlassgrad g_tot im Sommer 0,25 nicht überschreiten. Bei kleinerem Anteil gibt es keine Anforderung.

Das Schlüsselwort ist «gesamt». Gerechnet wird der Durchlassgrad der Verglasung zusammen mit dem Sonnenschutz in geschlossener Stellung. Und hier liefert Tabelle 3 der Anlage 2 die Zahlen, für die sich das ganze Dokument zu lesen lohnt.

Eine Dreifachverglasung mit Argon und einem U-Wert von 1,1 lässt für sich genommen 0,64 der Sonnenenergie durch. Mit Innenjalousie 0,42. Mit außenliegender weißer Jalousie bei 45 Grad Lamellenstellung 0,11.

Der Unterschied zwischen innen- und außenliegendem Schutz ist damit nahezu vierfach, und die Physik dahinter ist einfach. Eine Innenjalousie hält das Licht erst auf, nachdem es durch das Glas gegangen und im Raum zu Wärme geworden ist. Der Außenschutz lässt es gar nicht erst herein.

Die praktische Folgerung für den Käufer: Wenn die Süd- oder Westfassade große Fenster hat und außen nichts vorgesehen ist — kein Rollladen, keine Markise, kein auskragendes Vordach, keine tiefe Loggia —, dann arbeitet das Klimagerät im Sommer gegen die Sonne und nicht gegen die Hitze. Formal lässt sich die Norm mit einer Innenjalousie nur bei geringem Fensterflächenanteil erfüllen; ab fw 0,4 kommt eine Innenjalousie mit ihren 0,42 an die geforderten 0,25 nicht heran.

Nebenbei ist das die Antwort auf die Frage, warum die Architektur alter mediterraner Häuser so aussieht, wie sie aussieht: tiefe Laibungen, außenliegende Läden, Vordächer. Darüber haben wir im Text geschrieben, warum eine heute schöne Fassade es nach zwanzig Jahren nicht mehr sein muss.

Nun zur Technik. Jedes aus der EU eingeführte Splitgerät trägt zwei Zahlen — SEER und SCOP. Ihre Bedeutung sollte man kennen, denn sie übersetzen sich unmittelbar in die Rechnung.

SEER ist die jahreszeitbedingte Energieeffizienz im Kühlbetrieb, SCOP dasselbe für den Heizbetrieb. Beide sind in der EU-Verordnung 206/2012 als Verhältnis des Jahreskälte- beziehungsweise Jahreswärmebedarfs zum jährlichen Stromverbrauch definiert.

Der Unterschied zu den gewohnten Werten EER und COP ist grundsätzlich. EER und COP sind ein einziger Punkt unter festen Prüfbedingungen: 35 Grad außen und 27 innen beim Kühlen, 7 und 20 beim Heizen. SEER und SCOP werden über eine ganze Saison gerechnet, aufgeteilt in Temperaturintervalle, unter Berücksichtigung des Teillastbetriebs sowie der Betriebszustände Bereitschaft, Kurbelwannenheizung und Aus. Das Verfahren beschreibt die harmonisierte Norm EN 14825.

Genau deshalb liegt der SEER eines Inverter-Splitgeräts meist deutlich über seinem EER: Die Maschine läuft den größten Teil der Saison nicht auf Volllast, und im Teillastbetrieb ist der Inverter effizienter.

Was die Zahl in Geld bedeutet: SEER 4,0 heißt, dass das Gerät je Kilowattstunde Strom über die Saison vier Kilowattstunden Wärme nach draußen befördert. SEER 8,0 heißt acht. Bei gleicher Wohnung und gleichem Sommer unterscheidet sich die Kühlrechnung um den Faktor zwei.

Nun die Zahl, die man beim Gerätekauf in Montenegro kennen sollte. Die Verordnung 206/2012 setzt keine Empfehlung, sondern eine Schwelle. Seit dem 1. Januar 2014 darf ein reversibles Splitgerät mit weniger als 6 Kilowatt Leistung in der EU nicht in Verkehr gebracht werden, wenn sein SEER unter 4,60 oder sein SCOP unter 3,80 liegt. Für Geräte von 6 bis 12 Kilowatt liegt die SEER-Schwelle bei 4,30 bei gleichem SCOP 3,80. Für Geräte mit einem Kältemittel mit einem Treibhauspotenzial von höchstens 150 sind die Anforderungen um zehn Prozent milder.

Stellen Sie das der Klassenskala aus der Kennzeichnungsverordnung 626/2011 gegenüber. Klasse A beim Kühlen bedeutet SEER von 5,10 bis 5,60, Klasse A+ von 5,60 bis 6,10, A++ von 6,10 bis 8,50, A+++ ab 8,50. Beim Heizen bedeutet Klasse A einen SCOP von 3,40 bis 4,00, A+ von 4,00 bis 4,60, A++ von 4,60 bis 5,10, A+++ ab 5,10.

Daraus folgt eine einfache Regel. Der zulässige Mindest-SEER von 4,60 fällt in Klasse B. Ein neues Splitgerät schlechter als Klasse B wird auf dem europäischen Markt also gar nicht verkauft, und das schöne «A» im Schaufenster ist keine Leistung, sondern das untere Ende des Erlaubten. Als Orientierung taugt A++ und besser.

Zu Montenegro gesondert: Das Land ist nicht in der EU, die Ökodesign-Anforderungen gelten aber. Der «Pravilnik o tehničkim zahtjevima eko dizajna za uređaje za klimatizaciju i sobne ventilatore» ist im «Službeni list Crne Gore» Nr. 81/17 veröffentlicht, und Artikel 48 des «Zakon o efikasnom korišćenju energije» untersagt ausdrücklich, Produkte in Verkehr zu bringen, die den Ökodesign-Anforderungen nicht genügen. Praktisch ist der größte Teil der Geräte auf dem montenegrinischen Markt ohnehin EU-Import mit europäischem Label.

Eine Feinheit, über die Gerätehändler selten sprechen.

Der SCOP wird immer für eine bestimmte Heizsaison angegeben. Die Verordnung kennt drei: «warmer» mit einer Auslegungstemperatur von plus 2 Grad, «average» mit minus 10 und «colder» mit minus 22. Die Referenzstädte stehen nicht in der Verordnung selbst, sondern in der Norm EN 14825: Athen für die warme Saison, Straßburg für die mittlere, Helsinki für die kalte.

Auf dem Label ist die Angabe für die mittlere Saison Pflicht — also für Straßburg. Warme und kalte Saison darf der Hersteller angeben, muss aber nicht.

Nun der Vergleich. Die Normaußentemperatur für die montenegrinische Zone I, zu der Bar gehört, beträgt minus 6 Grad. An Straßburgs minus zehn reicht die Küste nicht heran, von Athens plus zwei ist sie nicht weit entfernt. Frosttage zählt Bar sieben im Jahr, Eistage keinen.

Die Folgerung: Der Katalog-SCOP für die mittlere Saison ist für eine Wohnung an der montenegrinischen Küste eine Untertreibung. Die tatsächliche Saisoneffizienz fällt höher aus, weil das Gerät die kältesten Intervalle, in denen es an Leistung verliert, fast nie durchläuft. Veröffentlicht der Hersteller einen SCOP für die warme Saison, ist für Bar dieser Wert der aussagekräftigere.

Der Fairness halber: Eine förmliche Zuordnung von Ländern zu diesen Klimazonen enthält kein EU-Dokument. Das ist ein Vergleich von Auslegungstemperaturen, kein Zitat aus einer Norm.

Aus dem vorigen Abschnitt folgt etwas, das für Nordeuropa umstritten ist und für Montenegro nicht.

Eine Wärmepumpe erzeugt keine Wärme, sie befördert sie von draußen nach drinnen. Ihre Schwachstelle ist der Frost: Je kälter es draußen ist, desto weniger Wärme steht dort zur Verfügung und desto mehr Strom kostet der Transport. In einem Klima mit minus zwanzig im Winter endet das beim elektrischen Heizstab und damit beim Verlust des Sinns.

In Bar liegt das Januarminimum im Mittel bei 4,3 Grad, Eistage gibt es überhaupt nicht. Die Maschine arbeitet den ganzen Winter über in dem Bereich, in dem sie am effizientesten ist.

Ein indirekter Beleg steht im Pravilnik selbst. In Anlage 3, die die Kennwerte des Referenzgebäudes beschreibt, ist als Wärmeerzeuger für ein Wohngebäude eine Luft-Wasser-Wärmepumpe mit elektrischer Nachheizung und Fußbodenheizung mit der Auslegung 40/30 festgelegt. Das ist der Maßstab, an dem in Montenegro die Energieeffizienz neuer Wohngebäude gemessen wird.

Der Niedertemperaturkreis ist dabei keine Nebensache, sondern Bedingung. Eine Wärmepumpe ist umso effizienter, je niedriger die Vorlauftemperatur ist: 35 Grad in eine Fußbodenheizung zu schicken fällt ihr deutlich leichter als 70 Grad in Heizkörper. Deshalb funktioniert die Kombination «Wärmepumpe plus Fußbodenheizung», während «Wärmepumpe plus alte Heizkörper» oft enttäuscht.

Wenn Sie eine Wohnung im Neubau ansehen, gehört die Frage «welcher Wärmeerzeuger ist vorgesehen und mit welcher Vorlauftemperatur» zu denen, die man vor dem Kauf stellt — genauso wie die Punkte aus unserer Checkliste zur Objektprüfung.

Über die Sonne in Montenegro wird viel gesprochen und meist ohne Zahlen. Nehmen wir Zahlen.

Berechnung mit PVGIS der Europäischen Kommission für die Koordinaten von Bar, Datenbasis PVGIS-SARAH3, Mittelung über 2005 bis 2023, Anlage mit 1 Kilowatt-Peak, kristallines Silizium, Systemverluste 14 Prozent, Neigung 35 Grad, Ausrichtung Süd, freistehende Montage.

Der Jahresertrag beträgt 1448 Kilowattstunden je Kilowatt installierter Leistung. Die Einstrahlung auf die Modulebene liegt bei 1842 Kilowattstunden je Quadratmeter und Jahr.

Nach Monaten sieht es so aus: Januar 82, Februar 86, März 118, April 132, Mai 146, Juni 153, Juli 168, August 163, September 134, Oktober 113, November 78, Dezember 75 Kilowattstunden.

Das Verhältnis Juli zu Dezember beträgt 2,25. Bei der Einstrahlung ist es mit 2,52 noch größer; der Unterschied zwischen beiden Zahlen ist die sommerliche Erwärmung der Module, die einen Teil des Juli-Vorsprungs aufzehrt.

Gegenprobe mit einer unabhängigen Quelle: Der Global Solar Atlas gibt für denselben Punkt 1470 Kilowattstunden je Kilowatt-Peak und Jahr bei einem optimalen Winkel von 34 Grad an. Die Abweichung zu PVGIS beträgt anderthalb Prozent — beide Rechnungen decken sich also.

Was die Saisonalität von 2,25 praktisch bedeutet: Im Sommer liefert die Anlage ihr Maximum genau dann, wenn das Klimagerät läuft — ein Zusammentreffen zu Ihren Gunsten. Im Winter, wenn geheizt werden muss, liefert sie halb so viel. Eine Solaranlage an der Küste deckt die Kühlung deutlich besser ab als die Heizung.

Zu den «270 Sonnentagen» sei gesondert etwas gesagt. Diese Zahl steht auf der offiziellen Website der Gemeinde Bar: «Sa prosječnih 270 sunčanih dana godišnje, Bar je jedan od najsunčanijih gradova Mediterana». Die Zählweise legt die Stadt nicht offen, und in der Klimatologie des Wetterdienstes gibt es diesen Parameter gar nicht — dort steht die Sonnenscheindauer, 2524 Stunden im Jahr nach der Normalperiode 1961–1990. Beide Zahlen stimmen, sie messen nur Verschiedenes.

Ein Punkt, von dem Neubaukäufer fast nie hören, obwohl er ihre Wohnung unmittelbar betrifft.

Artikel 15 des Pravilnik: In Gebäuden der Klimazone I ist der Einsatz von Sonnenkollektoren verpflichtend, um mindestens 15 Prozent des Jahresbedarfs an sanitärem Warmwasser zu decken. Ausnahmen gelten, wenn das technisch nicht möglich oder wirtschaftlich nicht vertretbar ist.

Bar liegt in Zone I. Für ein neues Wohngebäude in Bar ist solare Warmwasserbereitung also keine Option des Bauträgers, sondern eine Anforderung der Norm.

Beachten Sie den Unterschied zwischen Kollektor und Modul. Ein Sonnenkollektor erwärmt Wasser direkt und tut das mit einer Effizienz, die Photovoltaik nicht erreicht: Er wandelt Licht nicht erst in Strom und dann zurück in Wärme, sondern gibt die Wärme unmittelbar an das Medium ab. Für Warmwasser im Mittelmeerklima ist das der einfachste Weg, einen spürbaren Teil des Verbrauchs abzuschneiden.

Anlage 3 des Pravilnik legt für das Referenzgebäude der Zone I ausdrücklich einen bivalenten Solarspeicher und einen solaren Deckungsanteil von 15 Prozent fest. Das ist das Niveau, an dem alles Übrige gemessen wird.

Die Frage an den Bauträger lautet daher: Sind Kollektoren vorgesehen, wo stehen sie, wem gehört der Speicher — einer für das Haus oder einer je Wohnung — und wer wartet den Kreislauf. Die Antwort «wir stellen Boiler hin» bedeutet, dass die Anforderung aus Artikel 15 im Projekt über eine der Ausnahmen abgehakt wurde, und es lohnt sich zu klären, über welche.

In Zen Gardens sind Sonnenkollektoren für das Warmwasser vorgesehen — die Anforderung aus Artikel 15 wird im Projekt inhaltlich erfüllt und nicht über eine Ausnahme abgehakt.

Angenommen, Sie wollen Module aufstellen. Hier gelten zwei Regelblöcke — ein energiewirtschaftlicher und ein eigentumsrechtlicher —, und der zweite ist meist der schwierigere.

Der energiewirtschaftliche Teil. Das «Zakon o korišćenju energije iz obnovljivih izvora» ist im «Službeni list Crne Gore» Nr. 082/24 vom 23. August 2024 veröffentlicht; Kapitel VIII, Artikel 62 bis 68, führt den Status «kupac-proizvođač», also Prosumer, ein. Die Leistungsgrenze ist nicht als absolute Zahl formuliert, sondern an das Objekt gebunden: Die installierte Leistung der Anlage eines Prosumers darf die Anschlussleistung seines Objekts nicht übersteigen.

Das Abrechnungsmodell ist kein klassisches Net Metering. Das Gesetz führt den Begriff «energetski depozit» ein: den positiven Saldo zwischen dem, was Sie erzeugt und ins Netz gegeben, und dem, was Sie bezogen haben. Der Ausgleich erfolgt jährlich, Stichtag ist der 1. April für die zurückliegenden zwölf Monate. Der sommerliche Überschuss kann also das winterliche Defizit innerhalb des Jahres decken.

Der eigentumsrechtliche Teil. Das Dach eines Mehrfamilienhauses gehört Ihnen nicht, auch wenn Ihre Wohnung im obersten Geschoss liegt. Das «Zakon o svojinsko-pravnim odnosima», Nr. 019/09, ordnet das Dach in Artikel 166 den gemeinschaftlichen Teilen des Gebäudes zu, und Artikel 170 bestimmt die gemeinschaftlichen Teile als unteilbares Gemeinschaftseigentum aller Wohnungseigentümer. Artikel 186 Absatz 4 verlangt für Arbeiten, die über die laufende Instandhaltung hinausgehen, die Zustimmung der Eigentümer, denen mehr als die Hälfte der Gesamtfläche der Sondereigentumseinheiten gehört. Das ist eine Schwelle nach Fläche, nicht nach Köpfen.

Dazu kommt eine verwaltungsrechtliche Bedingung: Das «Zakon o održavanju stambenih zgrada», Nr. 041/16, untersagt in Artikel 25, ohne Genehmigung der Gemeindeverwaltung das Erscheinungsbild der Fassade durch das Anbringen von Geräten zu beeinträchtigen.

Wie die Eigentümerversammlung aufgebaut ist, wer der Verwalter ist und wie solche Beschlüsse zustande kommen, haben wir in einem eigenen Text behandelt — wer das Haus in Montenegro verwaltet. Für das Thema Sonne bleibt eine Schlussfolgerung: Eine eigene Anlage auf dem Dach eines Mehrfamilienhauses ist kein Gerätekauf, sondern ein Abstimmungsverfahren — und damit fängt man an.

Seit dem 1. August 2024 gilt in Montenegro der «Pravilnik o sertifikovanju energetskih karakteristika zgrada», veröffentlicht in derselben Ausgabe des «Službeni list Crne Gore» Nr. 47/2024.

Was im Ausweis steht. Artikel 7 führt sieben Klassen von A bis G ein. Eine Besonderheit unterscheidet die montenegrinische Skala von der gewohnten europäischen: Die Klassengrenzen sind nicht in Kilowattstunden je Quadratmeter angegeben, sondern als Anteil am Kennwert des Referenzgebäudes. Klasse A bedeutet höchstens 0,35 des Referenzwerts, B 0,50, C 0,71, D 1,00, E 1,41, F 2,00, G alles, was schlechter als der doppelte Referenzwert ist.

Der Kennwert IP selbst ist die jährliche Primärenergie für Heizung, Kühlung, Lüftung, Warmwasser und Beleuchtung, geteilt durch die konditionierte Fläche, in Kilowattstunden je Quadratmeter und Jahr.

Wer ihn ausstellt und wie lange er gilt. Ausgestellt wird der Ausweis von einer befugten Stelle mit Berechtigung zur Durchführung von Energieaudits. Die Geltungsdauer beträgt zehn Jahre. Ein Gebäude oder Gebäudeteil kann nur einen Ausweis haben.

Wann er Pflicht ist. Das «Zakon o efikasnom korišćenju energije» nennt in Artikel 40 Bauherren von Neubauten und Sanierungen, Behörden und Eigentümer von Gebäuden mit Publikumsverkehr — und, für den privaten Käufer entscheidend, Eigentümer bei Verkauf und Vermietung. Artikel 42 verpflichtet den Eigentümer ausdrücklich, den Ausweis dem Käufer zu übergeben und dem Mieter vorzulegen.

Was im montenegrinischen Gesetz fehlt. Eine Pflicht, die Energieklasse in der Verkaufs- oder Mietanzeige anzugeben — jene Zeile, die die europäische Richtlinie kennt —, ist hier bislang nicht vorgesehen. Der Aushang im Format A3 an gut sichtbarer Stelle ist nur für den öffentlichen Sektor und Gebäude mit Publikumsverkehr vorgeschrieben, nicht für Wohnhäuser.

Bußgelder. Artikel 53 sieht für juristische Personen 3 000 bis 20 000 Euro vor, für verantwortliche Personen 150 bis 1 300 und für Einzelunternehmer 300 bis 3 000. Eine unmittelbare Sanktion für eine natürliche Person, die ihre Wohnung ohne Ausweis verkauft, ist im Gesetzestext nicht erkennbar — das ist unsere Lesart der Norm, keine amtliche Auslegung.

Der praktische Sinn für den Käufer ist einfach: Der Ausweis muss Ihnen übergeben werden. Sagt der Verkäufer, es gebe keinen, ist das keine Formalie, sondern ein Hinweis darauf, dass über das Haus weniger bekannt ist, als man Ihnen gerade erzählt. Was Sie sonst noch anfordern sollten, haben wir im Text über 15 Fehler beim Kauf zusammengetragen.

Rechnen wir die Ökonomie zusammen. Die Heizperiode an der Küste dauert sechs Monate, die Kühlperiode drei bis vier. Der Strom kostet rund zehn Cent inklusive aller Steuern. Heißt das, der Unterschied zwischen einem guten und einem schlechten Haus sei in Euro belanglos?

In der Jahresrechnung: ja, nach europäischen Maßstäben ist er klein. Über die Haltedauer: nein — und zwar aus fünf Gründen.

Erstens. Der Preis ist reguliert. Er wurde bereits angepasst und wird sich mit der Marktintegration dem regionalen Niveau annähern. Eine konkrete Zahl prognostizieren wir nicht, das wäre Kaffeesatz. Aber eine Wohnung unter der Annahme zu kaufen, die Kilowattstunde werde immer zehn Cent kosten, ist eine Wette und keine Rechnung.

Zweitens. Energieeffizienz übersetzt sich nicht nur in die Rechnung. Sie übersetzt sich darin, wie viele Stunden am Tag das Klimagerät läuft — und damit in Geräuschpegel, Luftfeuchte und Lebensdauer der Technik. Wir haben beschrieben, warum das Mikroklima wichtiger ist als die Entfernung zum Meer — dasselbe Argument von der anderen Seite.

Drittens. Dämmung, Fenster, Ausrichtung und außenliegender Sonnenschutz ändern sich nicht mehr. Das Klimagerät tauschen Sie nach zehn Jahren, den Boiler nach acht, die Dämmstärke in der Wand nie. Alles, was zur Gebäudehülle gehört, kaufen Sie einmal — zusammen mit der Wohnung.

Viertens. Es wirkt auf die Vermietung. Eine Wohnung, in der es ohne dauerlaufendes Klimagerät im Sommer stickig ist, bekommt entsprechende Bewertungen, und über die Winterrechnungen wird bei einer Langzeitvermietung offen gesprochen. Die Ökonomie dahinter haben wir in den Texten über die Wohnungsvermietung als Geschäft und über die Langzeitmiete aus Sicht des Mieters durchgerechnet.

Und fünftens, weniger offensichtlich. Das Küstenklima ist aggressiv gegenüber Technik: Salz beschleunigt die Korrosion von Außengeräten und Befestigungen. Je weniger Stunden die Maschine läuft, desto länger lebt sie. Wie das funktioniert, haben wir im Text darüber beschrieben, warum Metall am Meer so schnell rostet.

Eine Sammlung von Fragen für die Phase, in der Sie noch auswählen. Alle stützen sich auf das oben Beschriebene, und auf alle gibt es eine überprüfbare Antwort.

Verlangen Sie den Energieausweis. Seit dem 1. August 2024 muss der Eigentümer ihn dem Käufer übergeben. Achten Sie auf Klasse und Ausstellungsdatum: Der Ausweis gilt zehn Jahre.

Fragen Sie nach Dicke und Art der Außenwanddämmung. Der Grenzwert für Zone I ist ein U von höchstens 0,40. Das ist eine überprüfbare Zahl, sie steht in den Projektunterlagen.

Fragen Sie nach der Wand zum Nachbarn. Der Grenzwert 1,40 ist eine eigene Zeile im Pravilnik. In einem Haus, in dem die Hälfte der Wohnungen im Winter leer steht, ist das keine Theorie.

Fragen Sie nach den Fenstern. Grenzwert 2,0 für Zone I. Fragen Sie gleich nach dem Gesamtenergiedurchlassgrad der Verglasung — für die Südfassade ist er wichtiger als der U-Wert.

Sehen Sie nach, was außen vor den Fenstern vorgesehen ist. Rollläden, Markisen, Außenjalousien, tiefe Loggien, Vordächer. Außenschutz bringt 0,11 gegenüber 0,42 innen. Wenn außen nichts ist und die Fenster groß und südorientiert sind, wird das jeden Sommer teuer.

Fragen Sie, ob eine Luftdichtheitsprüfung durchgeführt wurde. Der Pravilnik nennt MEST EN ISO 9972. Bei einem Neubau lohnt die Frage, ob der Test gemacht wurde und welcher n50-Wert herauskam.

Fragen Sie nach der Lüftung jeder einzelnen Wohnung. Artikel 20 Absatz 3 verlangt die Einhaltung je Wohnung, nicht im Mittel über das Haus.

Fragen Sie nach Solarkollektoren. In Zone I verlangt Artikel 15, mindestens 15 Prozent des Jahreswarmwasserbedarfs solar zu decken. Fehlen sie, lassen Sie sich erklären, über welche Ausnahme das abgehakt wurde.

Fragen Sie nach Wärmeerzeuger und Vorlauftemperatur. Eine Wärmepumpe mit Niedertemperaturkreis und eine Wärmepumpe mit alten Heizkörpern ergeben zwei verschiedene Rechnungen.

Fragen Sie nach den Nachbarn und dem Rhythmus des Hauses. Ein Haus, in dem im Winter gewohnt wird, verhält sich anders als ein Haus, das leer steht — bei gleicher Konstruktion. Wie sich das vor dem Kauf einschätzen lässt, haben wir im Text darüber beschrieben, wo in Montenegro es sich besser lebt, und im Vergleich von Bar und Budva.

Kommen Sie im Winter. Im Sommer zeigt sich die Energieeffizienz eines Hauses nur als Schwüle. Im Winter zeigt sie sich sofort: an kalten Ecken, an Kondensat auf den Laibungen und daran, wie lange bei den Nachbarn das Klimagerät läuft. Wie das Leben hier außerhalb der Saison aussieht, steht in unserem ehrlichen Text dazu.

Dieser Text handelt von Energie. Daneben lohnen sich einige andere, die angrenzende Fragen abdecken.

Wenn Sie sich gerade erst in das Thema Kauf einarbeiten, hilft der allgemeine Überblick — wie man in Montenegro eine Wohnung kauft, was Wohnungen nach Städten kosten, welche Steuern beim Kauf anfallen und ob Ausländer einen Immobilienkredit bekommen. Wer dauerhaft hier leben will, findet im Text über den Aufenthaltstitel über Immobilieneigentum das Nötige; wer nur zeitweise kommt, im Text darüber, was mit der Wohnung passiert, während Sie weg sind. Und gesondert: wie hier unter Berücksichtigung der Erdbebenlast gebaut wird, denn Tragwerk und Bauphysik entstehen im selben Projekt. Den Fehler, der sich bei der Besichtigung am schwersten erkennen lässt, haben wir hier beschrieben, und einen Überblick über die Stadt gibt der Guide zu Bar.