3% Grunderwerbsteuer in Montenegro: Wer zahlt und wann

3% Grunderwerbsteuer in Montenegro: Wer zahlt und wann

Die erste Frage, die sich fast jeder Immobilienkäufer in Montenegro stellt: Wie viel muss ich tatsächlich zusätzlich zum Vertragspreis bezahlen? Die Antwort ist kürzer, als es zunächst scheint: Der Grundsatz der Grunderwerbsteuer ist fest und im Voraus bekannt — aber es gibt einige Nuancen, die in Marketingmaterialien von Maklern meist nicht erwähnt werden.

Die Steuer wird nicht auf einen abstrakten „Marktpreis" gezahlt, sondern auf den Schätzwert der Immobilie, der manchmal vom Betrag im Kaufvertrag abweicht — und genau das ist meistens die Überraschung für Käufer, nachdem der Kauf bereits abgeschlossen ist.

Der Grundsatz: wie sich das in Zahlen darstellt

Die Grunderwerbsteuer beim Kauf einer Immobilie auf dem Zweitmarkt in Montenegro beträgt 3% des Schätzwerts der Immobilie. Dieser Satz ist gesetzlich festgelegt und hängt nicht davon ab, ob der Käufer Einwohner oder Ausländer ist — die Regel ist für alle gleich.

Ein wichtiges Detail, das oft verwechselt wird: Wenn Sie einen Neubau direkt vom Bauträger kaufen (Erstmarkt), gilt ein anderes Besteuerungsschema — dort greift die Mehrwertsteuer, die bereits im Vertragspreis enthalten ist, statt einer separaten Grunderwerbsteuer. Dieser Punkt muss bereits bei der Reservierung geklärt werden, nicht erst nach Unterzeichnung des Vorvertrags.

Den Schätzwert legt die Steuerbehörde anhand von Katasterdaten und Marktvergleichswerten für die Region fest — und er stimmt nicht immer mit dem Preis im Vertrag überein. Fällt die Schätzung höher aus als der Vertragspreis, wird die Steuer aus der Schätzung berechnet, nicht aus dem Transaktionsbetrag.

Wer zahlt: der Käufer oder der Verkäufer

Gesetzlich zahlt in Montenegro der Käufer die Grunderwerbsteuer — das ist nicht verhandelbar und hängt nicht von Bedingungen im Vorvertrag ab. In Maklerinseraten findet sich manchmal die Formulierung „Steuer im Preis inbegriffen", das bedeutet aber nur, dass der Verkäufer einen ungefähren Steuerbetrag vorab in den Immobilienpreis eingerechnet hat, nicht dass die gesetzliche Zahlungspflicht rechtlich auf den Verkäufer übergegangen ist.

In der Praxis läuft das so ab: Nach der Eintragung des Kaufvertrags im Kataster erhält der Käufer eine Mitteilung der Steuerbehörde mit dem zu zahlenden Betrag, berechnet aus dem Schätzwert. Die Zahlungsfrist ist meist begrenzt — und wird sie versäumt, fällt ein Säumniszuschlag an, was für Käufer, die direkt nach der Unterzeichnung nach Hause geflogen sind und ihre Post in Montenegro nicht im Blick haben, regelmäßig eine unangenehme Überraschung ist.

Es lohnt sich, dies separat mit dem die Transaktion begleitenden Anwalt zu klären: Manchmal lässt sich ein Teil des Steuerbetrags je nach Struktur des Geschäfts legal optimieren — etwa wenn die Immobilie über eine juristische Person statt als Privatperson erworben wird.

Erst- vs. Zweitmarkt: wo der eigentliche Kostenunterschied liegt

Der Unterschied zwischen Kauf auf dem Erst- und Zweitmarkt ist nicht nur eine Frage des Steuerschemas — er bedeutet einen echten Unterschied im Gesamtbetrag, der letztlich aus dem Budget des Käufers abfließt. Beim Kauf eines Neubaus ist die Mehrwertsteuer meist bereits im ausgeschriebenen Preis pro Quadratmeter enthalten, und in dieser Phase gibt es in der Regel keine zusätzlichen Überraschungen.

Auf dem Zweitmarkt sieht es anders aus: Die 3% des Schätzwerts sind ein separater Posten zusätzlich zum Vertragspreis, der in das Gesamtbudget der Transaktion einzuplanen ist. Bei einer Immobilie im Wert von 150.000 Euro sind das etwa 4.500 Euro, die zum Zeitpunkt der Eintragung verfügbar sein müssen — nicht nur der Betrag für den Kauf selbst.

Es gibt auch eine praktische Nuance, über die selten offen gesprochen wird: die Zeitplanung. Die Mitteilung der Steuerbehörde kommt möglicherweise nicht sofort nach der Eintragung des Geschäfts, sondern erst Wochen oder Monate später — und wenn der Käufer das Land bereits verlassen hat, ist es wichtig, im Voraus mit einem Anwalt oder einer Agentur zu vereinbaren, wer die Post überwacht und die Mitteilung rechtzeitig meldet.

Ein typischer Fehler

Eine verbreitete Sparmaßnahme ist das Einsparen bei Metallelementen — Befestigungen, Halterungen, Verglasungsrahmen, Scharnieren — an Stellen, wo der Unterschied zwischen gewöhnlichem und nichtrostendem Stahl bei der Übergabe nicht sichtbar ist. Das Problem zeigt sich nicht sofort, sondern erst nach ein bis zwei vollen Saisons, und dann bedeutet die Behebung bereits Austausch statt bloßer Wartung.

Der Steuerbetrag sollte getrennt von dem Geld für den eigentlichen Kauf gehalten werden — und keinesfalls mit denselben Mitteln gedeckt werden, die für Renovierung oder Möbel vorgesehen sind. Das ist einer der häufigsten Gründe, warum das Budget einer Transaktion am Ende „nicht aufgeht", nachdem der Vertrag bereits unterzeichnet ist.

Häufig gestellte Fragen

Bedeutet das, dass man den Kauf besser nicht als Privatperson registrieren sollte?
Nicht immer — die Wahl der Kaufstruktur (Privatperson oder juristische Person) hängt von Ihren Zielen und dem Investitionsvolumen ab, nicht nur von der Steueroptimierung. Ein Unterschied von 3% bei einem einmaligen Kauf zur eigenen Nutzung rechtfertigt meist nicht den Aufwand einer juristischen Person; bei Investitionsportfolios kann die Rechnung anders ausfallen.

Kann die Steuer im Voraus gezahlt werden, vor Unterzeichnung des endgültigen Vertrags?
Formal nein — die Steuer wird erst berechnet und festgesetzt, nachdem das Geschäft im Kataster eingetragen ist, nicht bei Reservierung oder Vorvertrag. Aber man kann und sollte den ungefähren Betrag im Voraus kennen, damit er im Transaktionsbudget vorgehalten wird.

Gibt es eine legale Möglichkeit, den Steuerbetrag zu senken?
Es gibt keine direkte Möglichkeit, den Satz von 3% zu senken — er ist fest. Aber die Struktur des Geschäfts (zum Beispiel Kauf über eine juristische Person bei Investitionsvolumen) kann in bestimmten Fällen die gesamte Steuerlast verändern — das sollte individuell mit einem Anwalt besprochen werden, bevor der Vertrag unterzeichnet wird, nicht danach.

Warum wir das Kunden immer im Voraus erklären

Die Grunderwerbsteuer ist keine versteckte Gebühr und kein Grund zur Sorge, solange man vor der Vertragsunterzeichnung davon weiß und nicht erst danach. Wir halten es für den richtigen Ansatz, dem Kunden von Anfang an die vollständige Kostenstruktur des Geschäfts darzulegen — einschließlich Steuer, Notargebühren und Übersetzerkosten —, damit der endgültige fällige Betrag am Tag des Vertragsabschlusses keine Überraschung ist.