Wie kauft man 2026 eine Wohnung in Montenegro? Ein vollständiger Leitfaden für ausländische Käufer

Ja.

In den meisten Fällen können ausländische Staatsangehörige in Montenegro problemlos
Wohnungen, Apartments, Wohnhäuser und Gewerbeimmobilien erwerben. Deshalb gilt der
montenegrinische Immobilienmarkt als einer der offensten Europas für internationale Käufer.

Einschränkungen bestehen hauptsächlich beim Erwerb bestimmter Grundstücksarten, etwa
landwirtschaftlicher Flächen, Waldgebiete oder einzelner Grundstücke mit besonderem
Nutzungsstatus. Beim Kauf einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus oder einer Wohnanlage
sind jedoch keine besonderen Genehmigungen erforderlich.

Nach der Eintragung des Kaufvertrags wird der Käufer rechtmäßiger Eigentümer der Immobilie.
Das Eigentum wird im staatlichen Kataster (List Nepokretnosti), dem offiziellen
Immobilienregister Montenegros, eingetragen.

Dadurch ist der Erwerb einer Wohnung in Montenegro deutlich unkomplizierter als in vielen
anderen europäischen Ländern.

In den vergangenen Jahren ist das Interesse internationaler Käufer an Montenegro deutlich
gestiegen. Dafür gibt es nicht nur einen einzelnen Grund, sondern mehrere langfristige
Entwicklungen.

Erstens verwendet Montenegro bereits den Euro als offizielle Währung. Für Käufer aus den
meisten europäischen Ländern entfallen dadurch Wechselkursrisiken, die beim Immobilienbesitz
im Ausland häufig eine Rolle spielen.

Zweitens ist Montenegro weiterhin offizieller Beitrittskandidat der Europäischen Union und
strebt an, die Beitrittsverhandlungen in den kommenden Jahren abzuschließen. Die Erfahrungen

Kroatiens, Rumäniens und Bulgariens zeigen, dass mit der Annäherung an einen EU-Beitritt in
der Regel auch das Interesse internationaler Investoren steigt – und damit langfristig häufig auch
die Immobilienpreise.

Ein weiterer wichtiger Vorteil sind die vergleichsweise moderaten Immobilienpreise. In vielen
Regionen Montenegros liegen sie noch deutlich unter dem Niveau der Küstenregionen
Kroatiens, Italiens oder Spaniens, obwohl Klima, Natur und Lebensqualität durchaus
vergleichbar sind.

Darüber hinaus zählt Montenegro zu den sichersten Ländern des Balkans. Das Land bietet ein
mildes mediterranes Klima, mehr als 240 Sonnentage im Jahr und eine wunderschöne
Adriaküste. Für viele Käufer sind genau diese Faktoren ausschlaggebend – unabhängig davon,
ob sie eine Immobilie als dauerhaftes Zuhause, als Ferienwohnung oder als Kapitalanlage
erwerben möchten.

All diese Gründe erklären, warum Immobilien in Montenegro heute nicht nur als Wohnraum,
sondern zunehmend auch als langfristige Investition betrachtet werden.

Auf den ersten Blick kann der Kauf einer Immobilie im Ausland kompliziert erscheinen –
insbesondere dann, wenn man zum ersten Mal Eigentum außerhalb des eigenen Landes erwirbt.
In der Praxis ist der Ablauf jedoch gut strukturiert und besteht in der Regel aus mehreren
aufeinanderfolgenden Schritten.

Der erste Schritt ist die Auswahl der passenden Immobilie.

Gerade in dieser Phase passieren die meisten Fehler.

Viele Käufer vergleichen lediglich Preis, Wohnfläche und Lage einer Wohnung. Eine
professionelle Prüfung beginnt jedoch mit ganz anderen Fragen.

Zunächst sollte sichergestellt werden, dass die Immobilie ordnungsgemäß im Kataster
eingetragen ist, einen eindeutigen rechtlichen Status besitzt und frei von Gerichtsverfahren,

Pfändungen oder anderen Belastungen ist. Bei Neubauten sollten außerdem die
Baugenehmigung, der Baufortschritt, der geplante Fertigstellungstermin sowie die Reputation
des Bauträgers sorgfältig geprüft werden.

Ebenso wichtig ist die Bewertung des Umfelds.

Selbst eine hervorragend geplante Wohnung kann sich als schlechte Entscheidung erweisen,
wenn die notwendige Infrastruktur fehlt, die Verkehrsanbindung unzureichend ist oder die Lage
nicht zu den eigenen Zielen passt – sei es für den dauerhaften Wohnsitz, als Ferienimmobilie
oder als Kapitalanlage.

Erfahrene Käufer wählen deshalb zuerst den richtigen Standort und entscheiden sich erst danach
für eine konkrete Wohnung.

Sobald die passende Immobilie gefunden wurde, beginnt die rechtliche Prüfung.

Sie gehört zu den wichtigsten Schritten des gesamten Kaufprozesses und sollte selbst dann nicht
ausgelassen werden, wenn der Verkäufer einen vertrauenswürdigen Eindruck macht.

Das wichtigste Dokument ist zunächst der List Nepokretnosti, der offizielle Auszug aus dem
montenegrinischen Immobilienkataster. Er bestätigt, wer rechtmäßiger Eigentümer der
Immobilie ist und zeigt, ob Hypotheken, rechtliche Belastungen, Gerichtsverfahren oder andere
Einschränkungen bestehen.

Beim Kauf einer Wohnung in einem Neubau sollten zusätzlich die Baugenehmigung, die
Übereinstimmung des Projekts mit den geltenden gesetzlichen Vorschriften sowie die Unterlagen
des Bauträgers geprüft werden.

In dieser Phase beauftragen die meisten ausländischen Käufer einen lokalen Rechtsanwalt, der
die vollständige rechtliche Due Diligence durchführt und den gesamten Kaufprozess bis zur
Eintragung des Eigentums begleitet.

Auf diese Weise lassen sich die meisten Probleme bereits vermeiden, bevor der Kaufvertrag
unterzeichnet wird.

Nachdem die Immobilie ausgewählt und alle erforderlichen Prüfungen abgeschlossen wurden,
unterzeichnen die Parteien in der Regel entweder eine Reservierungsvereinbarung oder gehen
direkt zum Kaufvertrag über.

Beim Erwerb einer Neubauwohnung bietet der Bauträger häufig zunächst einen Vorvertrag an,
der einen Zahlungsplan entsprechend dem Baufortschritt enthält. Beim Kauf einer
Bestandsimmobilie wird dagegen meist unmittelbar der endgültige Kaufvertrag abgeschlossen.

Alle Immobiliengeschäfte in Montenegro müssen notariell beurkundet werden. Der Notar
überprüft die Identität der Vertragsparteien, kontrolliert die Vollständigkeit der Unterlagen und
beurkundet den Kaufvertrag. Anschließend werden die Dokumente zur Eintragung des
Eigentums in das staatliche Immobilienkataster weitergeleitet.

Im Vergleich zu vielen anderen europäischen Ländern verläuft dieser Prozess in Montenegro in
der Regel zügig und unkompliziert.

Beim Kauf einer Wohnung sollten nicht nur der Kaufpreis selbst, sondern auch die Nebenkosten
berücksichtigt werden.

Beim Erwerb einer Neubauwohnung direkt vom Bauträger fällt in der Regel keine
Grunderwerbsteuer an, da die Mehrwertsteuer bereits im Kaufpreis enthalten ist.

Beim Kauf einer Bestandsimmobilie ist dagegen die gesetzlich vorgesehene Grunderwerbsteuer
nach dem jeweils geltenden progressiven Steuersatz zu entrichten.

Darüber hinaus sollten Notarkosten, Anwaltskosten (sofern ein Rechtsanwalt beauftragt wird),
Gebühren für die Eintragung ins Kataster sowie gegebenenfalls Kosten für einen vereidigten
Übersetzer einkalkuliert werden.

Insgesamt liegen die Kaufnebenkosten in Montenegro im internationalen Vergleich weiterhin auf
einem vergleichsweise niedrigen Niveau.

Ja.

Viele ausländische Käufer erwerben Immobilien in Montenegro, ohne persönlich ins Land zu
reisen.

Hierfür wird einem Rechtsanwalt oder einer anderen bevollmächtigten Person eine notariell
beglaubigte Vollmacht erteilt. Diese unterzeichnet den Kaufvertrag im Namen des Käufers und
begleitet den gesamten Registrierungsprozess.

Dieses Verfahren wird seit vielen Jahren erfolgreich angewendet und ist besonders praktisch für
Käufer, die Montenegro während des Kaufprozesses nicht mehrfach besuchen können.

Vor der Erteilung einer Vollmacht sollte jedoch sorgfältig geprüft werden, dass die beauftragte
Person über ausreichende Erfahrung verfügt und uneingeschränkt vertrauenswürdig ist.

Die Erfahrung zeigt, dass die meisten Probleme nicht durch das montenegrinische Rechtssystem
entstehen, sondern durch übereilte Entscheidungen.

Der häufigste Fehler besteht darin, eine Immobilie ohne umfassende rechtliche Prüfung zu
kaufen.

Ebenso riskant ist es, sich ausschließlich vom niedrigen Kaufpreis leiten zu lassen. Ein besonders
günstiger Preis kann auf rechtliche Probleme, nicht genehmigte Umbauten, laufende
Gerichtsverfahren oder Schwierigkeiten bei der späteren Eigentumsregistrierung hinweisen.

Viele Käufer konzentrieren sich außerdem ausschließlich auf die Wohnung selbst und schenken
dem Umfeld zu wenig Aufmerksamkeit.

Der Erwerb einer Immobilie ist eine langfristige Entscheidung. Deshalb sollten nicht nur
Ausblick und Grundriss bewertet werden, sondern ebenso Infrastruktur, Verkehrsanbindung,

Lärmbelastung, Entwicklungsperspektiven des Viertels und das spätere Wiederverkaufspotenzial.

Nicht zuletzt wird die Bedeutung eines zuverlässigen Bauträgers häufig unterschätzt.

Attraktive Visualisierungen lassen sich leicht erstellen.

Entscheidend ist vielmehr, welche Projekte das Unternehmen bereits erfolgreich realisiert hat, ob
Fertigstellungstermine eingehalten wurden und wie sich die Gebäude nach mehreren Jahren im
täglichen Betrieb bewähren.

Kann ein Ausländer Eigentümer einer Wohnung in Montenegro werden?

Ja. Für den Erwerb einer Wohnung sind weder die montenegrinische Staatsangehörigkeit noch
eine unbefristete Aufenthaltserlaubnis erforderlich.

Können Ausländer eine Hypothek erhalten?

Ja. Allerdings vergeben nicht alle Banken Hypothekendarlehen an ausländische Käufer. Zudem
gelten in der Regel strengere Kreditvoraussetzungen als für montenegrinische Staatsbürger.

Darf ich meine Wohnung vermieten?

Ja. Eigentümer dürfen ihre Immobilie sowohl langfristig als auch kurzfristig vermieten, sofern
die geltenden gesetzlichen Bestimmungen eingehalten werden.

Kann der Kauf vollständig aus der Ferne abgewickelt werden?

Ja. Der gesamte Kaufprozess kann mithilfe einer notariell beglaubigten Vollmacht durchgeführt
werden.

Benötige ich einen Rechtsanwalt?

Rechtlich gesehen nein.

In der Praxis lautet die Antwort fast immer: ja.

Ein unabhängiger Rechtsanwalt vertritt ausschließlich die Interessen des Käufers, prüft sämtliche
Unterlagen und reduziert das Risiko späterer rechtlicher Probleme erheblich.

Der Kauf einer Wohnung in Montenegro ist ein transparenter und gut nachvollziehbarer Prozess,
wenn man systematisch vorgeht.

Eine gute Immobilie zeichnet sich nicht allein durch einen attraktiven Preis oder einen schönen
Meerblick aus. Ebenso entscheidend sind eine sorgfältige rechtliche Prüfung, die Zuverlässigkeit
des Bauträgers, die Bauqualität, die Entwicklungsperspektiven des Standorts und ein
realistisches Verständnis dafür, wie die Immobilie langfristig zu den eigenen Lebensplänen passt.

Deshalb empfehlen wir, Kaufentscheidungen nicht ausschließlich auf Emotionen zu stützen,
sondern auf sorgfältig geprüfte Fakten.

Mit einer guten Vorbereitung wird der Immobilienkauf nicht zu einer Quelle von Unsicherheit,
sondern zu einer langfristigen Investition in Lebensqualität.

Wie viel der Kauf am Ende kostet — Grunderwerbsteuer 3 bis 6 Prozent, beim Neubau stattdessen die Mehrwertsteuer, dazu Notartarif und die jährliche Steuer — steht im vollständigen Leitfaden zum Immobilienkauf in Montenegro.