Wer verwaltet das Haus in Montenegro: Eigentümerversammlung, Verwalter und das Gemeinschaftskonto

Ganz knapp sieht das Bild so aus.

Die Verwaltung eines Hauses ist in Montenegro Pflicht der Eigentümer, keine Dienstleistung, die von selbst erscheint. Es gibt keine staatliche Stelle, die sich darum kümmert. Das Gesetz geht davon aus, dass die Wohnungseigentümer sich selbst organisieren: eine Versammlung der Etageneigentümer bilden, einen Vorsitzenden wählen, einen Verwalter bestellen, das Haus registrieren lassen, ihm ein Bankkonto eröffnen und dort monatlich Geld einzahlen.

Der Beitrag richtet sich nach der Fläche, nicht nach Köpfen. Die Formel im Gesetz lautet: ein Punkt je Quadratmeter Nettowohnfläche. Den Wert des Punktes legt die Versammlung selbst fest, er darf aber nicht unter 0,20 Euro liegen. Für eine 60-Quadratmeter-Wohnung sind das gesetzlich mindestens 12 Euro im Monat — und das ist ein Minimum, keine Norm.

Verwalter kann fast jeder werden. Das Gesetz lässt einen Miteigentümer zu, eine andere natürliche Person, eine Gesellschaft, eine Genossenschaft oder einen Einzelunternehmer. Eine Lizenz ist heute nicht erforderlich. Das ist zugleich der flexibelste und der verwundbarste Teil des Systems.

Gezahlt werden muss auch dann, wenn es keinen Verwalter gibt. Das Ministerium für Raumplanung hat das im August 2026 ausdrücklich klargestellt: Die Pflicht, auf das Gemeinschaftskonto einzuzahlen, folgt unmittelbar aus dem Gesetz und nicht daraus, ob die Bewohner sich geeinigt haben.

Für fehlende Verwaltungsorganisation sind Geldbußen vorgesehen — und die gern zitierte Spanne von 500 bis 10.000 Euro gilt nicht für alle. Dazu unten ein eigener Abschnitt, denn an dieser Stelle vereinfacht die Presse regelmäßig.

Und das, was das Thema gerade jetzt dringlich macht: Vom 12. August bis zum 8. September 2026 läuft die öffentliche Konsultation zum „Nacrt zakona o upravljanju i održavanju stambenih zgrada". Er hebt den Mindestpunktwert von 0,20 auf 0,30 Euro, führt eine Lizenzpflicht für Verwalter ein und verschärft den Forderungseinzug. Noch ist das ein Entwurf, keine seiner Zahlen gilt. Aber Stellungnahmen nimmt das Ministerium bis zum 8. September entgegen.

Wenn Sie noch am Anfang stehen, lesen Sie diesen Text am besten neben unserer Anleitung dazu, wie man das Objekt selbst vor dem Kauf prüft: Die rechtliche Sauberkeit der Wohnung und die Qualität der Hausverwaltung sind zwei verschiedene Prüfungen — und die zweite macht fast niemand.

In einem montenegrinischen Haus gibt es zwei Verwaltungsorgane, und man sollte sie nicht verwechseln.

Die Versammlung der Etageneigentümer (skupština etažnih vlasnika) ist die Zusammenkunft aller Eigentümer von Wohnungen und Gewerbeeinheiten im Haus. Sie entscheidet. Zu ihrer Zuständigkeit gehören die Art, wie die Instandhaltung des Hauses und des Grundstücks organisiert wird, die Wahl des Verwalters, das Instandhaltungsprogramm und die Höhe des monatlichen Beitrags. Das Ministerium ergänzt in seiner Erläuterung von 2026 die Genehmigung des Instandhaltungsprogramms und des Jahresberichts.

Achten Sie auf die Formulierung des Gesetzes: Über die Art der Organisation der Instandhaltungsarbeiten am Wohngebäude und an der städtebaulichen Parzelle entscheidet die Versammlung der Etageneigentümer. Nicht der Verwalter, nicht die Gemeinde, nicht der Bauträger. Die Versammlung.

Der Verwalter (upravnik) ist der Ausführende. Er setzt die Beschlüsse der Versammlung um, organisiert die Instandhaltung, führt Buch über die Mittelverwendung und berichtet. Er hat eigene, im Gesetz einzeln aufgeführte Pflichten — das Gemeinschaftskonto eröffnen, dem Haus eine Registriernummer besorgen, die Aufzugswartung sicherstellen, bei Zahlungsverzug das Vollstreckungsverfahren einleiten, die konstituierende Versammlung einberufen — und für jede Nichterfüllung sieht das Gesetz eine eigene Sanktion vor.

Der Vorsitzende der Versammlung ist die dritte Figur, die oft mit dem Verwalter verwechselt wird. Es handelt sich um eine gewählte Person aus dem Kreis der Eigentümer, die die Versammlung vertritt. Das Gesetz nennt ihn gesondert, unter anderem in der Aufzählung derjenigen, die mit einer Geldbuße belegt werden können. Formal kann eine Person beide Rollen ausüben, aber es sind verschiedene Funktionen: Der Vorsitzende handelt für die Eigentümer, der Verwalter aufgrund eines Vertrags mit der Versammlung.

Das Ministerium hat das Verhältnis in seiner Erläuterung vom 17. Juli 2026 so klar wie möglich beschrieben: Der Verwalter kann nicht allein entscheiden. Die Etageneigentümer dürfen seine Arbeit kontrollieren, Zugang zu den Finanzunterlagen und zu den Tätigkeitsberichten verlangen. Die Instandhaltungskosten werden anteilig nach der Wohnungsfläche verteilt, nicht zu gleichen Teilen. Die Versammlung beschließt das Instandhaltungsprogramm und den Jahresbericht. Ist eine Beschwerde berechtigt, muss der Verwalter den Mangel beseitigen oder den Schaden ersetzen — und die Versammlung darf einen neuen wählen.

Die praktische Konsequenz, die man sich vor jeder Unterschrift merken sollte: Der Verwalter ist in Montenegro nicht der Herr des Hauses. Er ist Auftragnehmer der Versammlung. Wenn es in einer konkreten Anlage umgekehrt läuft, ist das eine Abweichung vom Gesetz und keine lokale Tradition.

Das ist wohl die wichtigste Besonderheit des montenegrinischen Modells, und man sollte sie verstanden haben, bevor man ein konkretes Haus bewertet.

Das Gesetz sagt: Zum Verwalter kann ein Etageneigentümer gewählt werden, eine andere natürliche Person, eine Handelsgesellschaft, eine sonstige juristische Person, eine Wohnungsgenossenschaft oder ein Einzelunternehmer. Keine Prüfung, kein Lizenzregister, keine berufliche Qualifikationsschwelle verlangt das geltende Gesetz.

In der Praxis entstehen daraus drei sehr unterschiedliche Konstellationen.

Der Nachbar als Verwalter. In kleinen Häusern — und davon gibt es in Montenegro viele — übernimmt jemand aus dem Kreis der Eigentümer. Günstig, alle kennen sich, auf dem Konto liegen überschaubare Beträge. Schwachstelle ist die Qualifikation: Verträge mit Handwerkern, Jahresabrechnung, die vorgeschriebene Aufzugswartung und das Mahnverfahren kosten Zeit und Sachkenntnis, und der Betreffende macht das nebenbei.

Die spezialisierte Firma. In Podgorica und an der Küste arbeiten Agenturen, die ein Haus komplett übernehmen: Reinigung, kleine Reparaturen, Buchhaltung des Gemeinschaftskontos, Forderungseinzug. Das kommt dem am nächsten, was ein deutscher Käufer unter Hausverwaltung versteht. Die Qualität schwankt stark, und beurteilen lässt sie sich nicht über die Website, sondern über ein konkretes Haus: Bitten Sie darum, ein Treppenhaus zu sehen, das diese Firma seit drei Jahren betreut.

Der Bauträger oder eine mit ihm verbundene Gesellschaft. Ein häufiges Modell in Neubauanlagen, besonders an der Küste. Es hat einen Vorteil: In den ersten Jahren kennt niemand das Gebäude besser als der, der es gebaut hat. Und es hat einen offensichtlichen Interessenkonflikt: Zeigt sich nach zwei Jahren ein Baufehler, steht ein mit dem Bauträger verbundener Verwalter in einer unangenehmen Lage.

Genau deshalb sieht der neue Gesetzentwurf Lizenz, Prüfung und Versicherung vor. Aber das ist bislang nur ein Entwurf — heute, im September 2026, verlangt das Gesetz vom Verwalter keine Lizenz. Glauben Sie Anzeigen nicht, in denen „lizenzierter Verwalter" als Rechtsstatus auftritt: Das ist derzeit Marketing, kein Dokument.

Die Frage der Betreuungsqualität hängt unmittelbar damit zusammen, was mit der Wohnung passiert, während Sie nicht da sind — für einen Eigentümer, der im Ausland lebt, sind der Hausverwalter und die Person, die nach der Wohnung sieht, zwei verschiedene Themen, die man getrennt lösen muss.

Hier beginnt die Rechnerei, und sie ist einfacher, als sie klingt — sobald man das Wort „Punkt" (bod) verstanden hat.

Das Gesetz legt keinen Betrag in Euro fest, sondern eine Recheneinheit. Die monatliche Vorauszahlung auf das Gemeinschaftskonto beträgt einen Punkt je Quadratmeter Nettowohnfläche beziehungsweise Nettofläche eines Geschäftsraums und einen halben Punkt je Quadratmeter sonstiger Nutzfläche. Und dann folgt der entscheidende Satz: Den Wert des Punktes, der nicht kleiner als 0,2 Euro sein darf, legt die Versammlung der Etageneigentümer fest.

Daraus folgen drei Dinge, die fast immer falsch verstanden werden.

Erstens: 0,20 Euro sind eine Untergrenze, kein Preis. Das Gesetz verbietet, darunter zu gehen — es verbietet nicht, darüber zu liegen. Ein Haus mit Pool, Aufzügen, Tiefgarage und Grünanlagen lässt sich für zwanzig Cent je Quadratmeter physisch nicht unterhalten, und eine funktionierende Versammlung setzt den Punktwert höher an. Wer Ihnen sagt „gesetzlich sind zwanzig Cent vorgeschrieben", liest das Gesetz falsch: Vorgeschrieben sind nicht weniger als zwanzig Cent.

Zweitens: gerechnet wird mit der Nettofläche, nicht mit der Gesamtfläche. Bemessungsgrundlage ist die Nettofläche Ihrer Sondereinheit, also die Fläche der Räume, nicht Ihr Anteil an der Gebäudefläche.

Drittens: gezahlt wird anteilig, nicht zu gleichen Teilen. Das Gesetz sagt ausdrücklich, dass die Etageneigentümer die Kosten der regelmäßigen Instandhaltung sowie der notwendigen und dringenden Arbeiten im Verhältnis zum Anteil der Nettofläche ihrer Sondereinheiten tragen. Das Ministerium hat das im Juli 2026 wiederholt. Das Modell „jede Wohnung zahlt fünfzig Euro" sieht das Gesetz nicht vor, auch wenn es in kleinen Häusern vorkommt.

In Zahlen, beim gesetzlichen Mindestpunktwert:

40 m² — 8 Euro im Monat; 50 m² — 10 Euro; 60 m² — 12 Euro; 80 m² — 16 Euro; 100 m² — 20 Euro.

Ob das viel oder wenig ist, hängt vom Bezugspunkt ab. Verglichen mit einem Haus derselben Klasse in Deutschland ist es sehr wenig. Verglichen mit dem, was Fassade, Dach und Aufzug tatsächlich kosten, ebenfalls — und das ist einer der Gründe, warum das Ministerium die Schwelle anheben will.

Behalten Sie außerdem im Kopf, dass der Instandhaltungsbeitrag nicht die ganzen Wohnkosten sind. Strom, Wasser, Müllabfuhr, Internet und Grundsteuer kommen obendrauf und werden getrennt abgerechnet; wir haben das im Text darüber aufgeschlüsselt, was der Unterhalt einer Wohnung in Montenegro kostet. Der Beitrag zur Instandhaltung betrifft nur das Gemeinschaftseigentum.

Das Gesetz teilt alles, was im Haus geschieht, in drei Kategorien ein — und davon hängt sowohl die Geschwindigkeit als auch der Entscheidungsweg ab.

Regelmäßige Instandhaltung. Das Alltägliche: Reinigung, Anstrich, Pflege der Fenster- und Fassadenelemente, regelmäßige Wartung von Aufzügen und Haustechnik. Dafür ist die monatliche Vorauszahlung da. Hier handelt der Verwalter im Rahmen des von der Versammlung beschlossenen Programms, ohne für jede Rechnung eine Versammlung einzuberufen.

Notwendige Arbeiten. Dazu zählt das Gesetz die Sanierung der Dachkonstruktion, tragender Wände, der Fassade und den Austausch von Installationen. Das sind große Posten, die in den laufenden Beitrag meist nicht passen und entweder angespartes Geld oder einen gesonderten Beschluss der Versammlung über eine zusätzliche Umlage erfordern.

Dringende Arbeiten. Die Formulierung des Gesetzes: Arbeiten, die ohne Aufschub ausgeführt werden müssen, um Leben und Gesundheit von Menschen zu schützen. Rohrbruch, herabstürzende Fassadenteile, Aufzugshavarie, Kurzschluss. Dafür muss der Verwalter unverzüglich sorgen — und für das Unterlassen dringender Arbeiten haftet er persönlich.

Praktisch bedeutet diese Einteilung Folgendes. Wenn Sie den Verwalter fragen „Was machen Sie für unser Geld?", bekommen Sie eine Antwort zur ersten Kategorie. Die teuersten Ereignisse im Leben eines Gebäudes — Dach, Fassade, Steigleitungen — liegen aber in der zweiten, und die Frage an das Haus lautet anders: Legt das Haus über die laufenden Kosten hinaus etwas zurück? Wenn auf dem Gemeinschaftskonto genau so viel liegt, wie im Vormonat eingegangen ist, wird die erste ernsthafte Undichtigkeit zur Sonderumlage.

Ein verbreitetes Missverständnis sei hier gleich ausgeräumt. In Montenegro gibt es keinen gesetzlich vorgeschriebenen Rücklagenfonds in der Form, wie ihn deutsche Eigentümergemeinschaften als Erhaltungsrücklage kennen. Es gibt Mittel auf dem Gemeinschaftskonto und es gibt Beschlüsse der Versammlung. Ansparen für künftige Reparaturen ist eine Frage des Willens der Versammlung, keine automatische Vorgabe — und in den meisten Häusern findet es schlicht nicht statt.

Für ein Haus am Meer ist das keine Theorie. Salzhaltige Luft beschleunigt die Korrosion von Metallteilen so stark, dass wir dem einen eigenen Text gewidmet haben, und Feuchtigkeit samt unzureichender Lüftung noch einen. Das alles wird am Ende aus eben diesen Punkten bezahlt und fällt je nachdem, wie spät man es bemerkt, unter regelmäßige oder unter notwendige Instandhaltung.

Bevor wir weiter über Geld sprechen, lohnt sich der Blick darauf, wofür Sie eigentlich zahlen. Das Gesetz beantwortet das in einem eigenen Artikel.

Zum Gemeinschaftseigentum eines Wohngebäudes zählt das Gesetz — zusätzlich zu dem, was das Sachenrechtsgesetz ohnehin dazu rechnet — den Zugang zum Eingang, Nebenräume (für Reinigungsgerät, für Kinderwagen und Fahrräder), Räume zur Versorgung der Bewohner (Wäsche, Bügeln), angelegte Grün- und Sportflächen sowie Stellplätze.

Und dann folgt eine Passage, die alle betrifft, die im touristischen Teil des Landes kaufen. Für Objekte in Tourismuszonen rechnet das Gesetz zusätzlich Räume zum Empfang von Gästen, die Lobby, Räume für Sport und Erholung, Fitnessräume, Saunen, Schwimmbäder und Räume für gewerbliche Tätigkeit zum Gemeinschaftseigentum.

Das ist aus zwei Gründen wichtig.

Erstens. Wenn eine Anlage Pool und Fitnessraum hat, ist das kein Bonus des Bauträgers, der eines Tages verschwinden kann — es ist per Gesetz Gemeinschaftseigentum, und die Eigentümer sind verpflichtet, es über denselben Mechanismus zu unterhalten. Der realistische Beitrag in einem solchen Haus liegt also zwangsläufig über den zwanzig Cent Minimum, und jeder Verkäufer, der „Pool und Service für zwanzig Cent je Quadratmeter" verspricht, hat entweder nicht gerechnet oder sagt nicht alles.

Zweitens. Weil es Gemeinschaftseigentum ist, entscheidet darüber die Versammlung — nicht ein einzelner Eigentümer und nicht der Mieter der Gewerbefläche im Erdgeschoss. Wer die Poolheizung zahlt, in welchen Monaten er läuft, wer für die Aufsicht zuständig ist: All das ist Gegenstand eines Beschlusses und des Instandhaltungsprogramms, nicht einer mündlichen Absprache.

Wenn Sie zwischen Anlagen wählen, sollten Sie die Ausstattung genau aus diesem Blickwinkel betrachten: Jede zusätzliche Gemeinschaftsfunktion ist eine zusätzliche Zeile im Monatsbeitrag, für die gesamte Lebensdauer des Gebäudes. Diese Logik haben wir schon berührt, als es darum ging, wo man in Montenegro am besten wohnt: Der Umfang der Gemeinschaftsflächen wirkt sich nicht nur auf den Komfort aus, sondern auch auf die laufenden Kosten.

An dieser Stelle wird das montenegrinische System für einen deutschen Käufer ungewohnt. Ein Haus existiert hier nicht automatisch als handlungsfähige Einheit. Es muss, vereinfacht gesagt, angemeldet werden.

Der Ablauf sieht so aus.

Die Versammlung konstituiert sich und wählt Vorsitzenden und Verwalter. Die gefassten Beschlüsse werden dem zuständigen Organ der örtlichen Verwaltung zugestellt. Das Haus stellt einen Antrag beim Statistikamt (Monstat) und erhält eine Registriernummer und einen Tätigkeitsschlüssel. Nach dem Bescheid der Statistikbehörde wird das Gemeinschaftskonto des Hauses bei einer Bank eröffnet — das ist eine unmittelbare, im Gesetz festgeschriebene Pflicht des Verwalters. Ein Stempel wird angefertigt.

Erst danach kann das Haus Geld auf sein Konto annehmen, Verträge mit Handwerkern schließen und in einem Vollstreckungsverfahren als Partei auftreten.

Daraus folgt Mehreres für die Praxis.

Das Geld darf nicht auf das Privatkonto des Verwalters gehen. Das Gesetz spricht vom zajednički račun stambene zgrade, dem Gemeinschaftskonto des Wohngebäudes. Wenn in einem Haus Bargeld eingesammelt oder auf die Karte einer Privatperson überwiesen wird, ist das keine „vereinfachte Variante", sondern das Fehlen einer gesetzlichen Struktur — und Sie haben keinerlei Möglichkeit, die Verwendung dieser Mittel zu prüfen.

Ein Haus sollte eine dokumentierte Geschichte haben. Beschlüsse der Versammlung, Vertrag mit dem Verwalter, Registrierung bei der Statistik, Kontoauszüge. Genau dieses Paket lohnt sich vor dem Kauf anzufordern — so, wie Sie den Grundbuchauszug für die Wohnung selbst anfordern.

Ein Verwalterwechsel ist ein Verfahren, kein Gespräch. Das Gesetz gibt dem scheidenden Verwalter sieben Tage ab Mandatsende, um Stempel und sämtliche Unterlagen an den neu bestellten zu übergeben. Das zuständige Organ der örtlichen Verwaltung wiederum muss binnen drei Tagen das Kreditinstitut informieren, bei dem das Gemeinschaftskonto geführt wird. Gibt der bisherige Verwalter die Unterlagen nicht heraus, beginnt das Haus faktisch bei null — und das ist zugleich einer der gesondert sanktionierten Verstöße.

Wenn Sie in einem Haus kaufen, in dem noch keine Versammlung besteht — und das ist in Neubauten sehr häufig —, hilft es, den Aufwand zu kennen.

Nach der Praxis der Agenturen, die das in Podgorica erledigen, sieht das Paket etwa so aus: Einladung an die Etageneigentümer mit Tagesordnung, mindestens fünf Tage vor der Versammlung versandt; Protokoll der konstituierenden Versammlung; Beschluss über die Konstituierung; Beschluss über die Wahl des Vorsitzenden; Beschluss über die Wahl des Verwalters; Vertrag zwischen Versammlung und Verwalter; Beschluss über die Anfertigung des Stempels; Hausordnung samt Beschluss über ihre Annahme; Beschluss über die Kontoeröffnung; Grundbuchauszug für das Gebäude; Antrag beim Statistikamt; Gebührenbeleg über 5 Euro.

Danach folgen Registrierung, Bescheid der Statistikbehörde, Kontoeröffnung.

Es gibt auch spezialisierte Anbieter dafür. Die Podgoricer Firma Ulazi Podgorice etwa veröffentlicht einen Preis für die schlüsselfertige Registrierung der Versammlung, inklusive Stempel und Gebühren: 50 Euro. Das ist der Preis eines einzelnen Anbieters und keine Marktnorm; wir nennen ihn als Größenordnung, damit sichtbar wird: Das Verfahren selbst ist nicht teuer. Teuer sind die Jahre, in denen es niemand erledigt.

Ein wichtiger Hinweis für alle, die sich an Nachbarländern orientieren. In Montenegro gibt es weder ein Register der Wohnungseigentümergemeinschaften noch das Institut des zwangsweise bestellten Berufsverwalters in der Form, wie sie in Serbien existieren. Das sind unterschiedliche Gesetze unterschiedlicher Staaten, und serbische Anleitungen, von denen im Netz weit mehr zu finden sind, gelten hier schlicht nicht. Prüfen Sie, auf welches Land sich ein Dokument bezieht, das Sie lesen.

Die Entscheidungsmechanik ist im Gesetz knapp beschrieben und unterscheidet sich deutlich vom deutschen Prinzip der Miteigentumsanteile.

Jeder Etageneigentümer einer Sondereinheit hat eine Stimme in der Versammlung. Keine nach Fläche gewichtete Stimme — eine Stimme. Der Eigentümer eines 35-Quadratmeter-Studios und der Eigentümer eines 140-Quadratmeter-Penthouses sind in der Versammlung gleich, obwohl sie unterschiedlich viel zahlen. Abgestimmt werden kann persönlich, über einen Bevollmächtigten oder elektronisch.

Die Versammlung ist beschlussfähig, wenn mehr als die Hälfte der Mitglieder anwesend ist. Und dann kommt die Ausnahme, die in der Praxis die wichtigste ist: Kommt auch nach zwei Einladungen keine Beschlussfähigkeit zustande, wird mit der Mehrheit der anwesenden Mitglieder entschieden.

Der Sinn dieser Regel ist nachvollziehbar — der Gesetzgeber wollte nicht, dass ein Haus zur Geisel der Gleichgültigkeit wird. Die Folge sollte man aber nüchtern sehen: Wer nicht zu den Versammlungen geht, für den entscheiden die, die gekommen sind. In einem Haus, in dem die Hälfte der Wohnungen Ausländern gehört, die zweimal im Jahr da sind, kann eine sehr kleine Gruppe die realen Geldentscheidungen treffen.

Daraus zwei praktische Empfehlungen. Erstens: Erteilen Sie einem Nachbarn oder einem Verwalter Ihres Vertrauens eine Vollmacht, wenn Sie selten im Land sind — das Gesetz lässt die Stimmabgabe durch einen Vertreter ausdrücklich zu. Zweitens: Klären Sie vorab, wie im Haus zu Versammlungen eingeladen wird — E-Mail, Messenger-Gruppe, Aushang im Treppenhaus. Der neue Gesetzentwurf schlägt übrigens gesondert vor, Versammlungen vollständig elektronisch zuzulassen; heute spricht das Gesetz von einer elektronischen Form der Stimmabgabe, nicht von einer vollständig digitalen Versammlung.

Ein eigener Punkt für alle, die vermieten: Abgestimmt wird vom Eigentümer, nicht vom Mieter. Wenn Sie Ihre Wohnung als Geschäft vermieten, bleiben die Beitragspflicht und das Stimmrecht bei Ihnen und gehen nicht auf den Mieter über — es sei denn, Sie haben das gesondert vertraglich geregelt.

Das ist der Abschnitt, für den sich der Text lohnt, wenn Sie bereits Eigentümer sind.

Das Gesetz verpflichtet den Verwalter, über die Verwendung der Mittel Buch zu führen und binnen dreißig Tagen nach Abschluss der Arbeiten der regelmäßigen Instandhaltung einen schriftlichen Bericht vorzulegen, dazu einen Jahresbericht an die Versammlung. Ein unterlassener Bericht ist ein eigenständiger Verstoß mit eigener Sanktion.

Das Ministerium für Raumplanung hat den Umfang der Eigentümerrechte am 17. Juli 2026 noch weiter gefasst. Die Etageneigentümer dürfen die Arbeit des Verwalters kontrollieren, Zugang zu den Finanzunterlagen und zu den Tätigkeitsberichten verlangen. Die Versammlung beschließt Instandhaltungsprogramm und Jahresbericht. Reichen die Eigentümer eine Beschwerde ein und wird sie als berechtigt anerkannt, muss der Verwalter den Verstoß abstellen oder den entstandenen Schaden ersetzen. Die Versammlung darf einen neuen Verwalter wählen.

Wie man das praktisch nutzt — drei Dinge, die man einmal im Jahr anfordern sollte, ohne einen Konflikt abzuwarten.

Der Kontoauszug des Gemeinschaftskontos für das Jahr. Keine zusammengefasste Tabelle vom Verwalter, sondern der Bankauszug. Er beantwortet zwei Fragen auf einmal: Wie viel ist tatsächlich eingegangen und wie viel tatsächlich ausgegeben worden.

Der Jahresbericht und das Protokoll der Versammlung, auf der er beschlossen wurde. Gibt es einen Bericht, aber kein Protokoll, hat den Bericht niemand beschlossen.

Der Vertrag zwischen Versammlung und Verwalter. Darin steht, wofür er genau haftet und welche Vergütung er erhält. Das geltende Gesetz setzt keine Obergrenze für die Verwaltervergütung — das ist Vertragssache. Der neue Entwurf will umgekehrt feste Anteile vorschreiben; dazu unten mehr.

Verweigert der Verwalter die Unterlagen, stehen Sie nicht ohne Instrument da: Die Einhaltung des Gesetzes überwacht die Wohnungsinspektion, und ob die Eigentümer selbst Mängel beseitigen, kontrolliert die Kommunalinspektion.

Das schmerzhafteste Thema jedes Hauses sind diejenigen, die nicht zahlen.

Das Gesetz lässt dem Verwalter hier keinen Ermessensspielraum. Zahlt ein Etageneigentümer den monatlichen Beitrag länger als drei Monate nicht, muss der Verwalter ein Vollstreckungsverfahren einleiten — und zwar binnen acht Tagen nach Ablauf dieser Frist. Das ist keine Befugnis, sondern eine Pflicht, und für ihre Nichterfüllung haftet der Verwalter wie für seine übrigen Verstöße; dieselbe Norm ist ausdrücklich Gegenstand der Inspektionsaufsicht. Die Logik des Gesetzgebers ist nachvollziehbar: Überlässt man den Einzug dem Ermessen, zerfällt ein Haus mit einigen hartnäckigen Nichtzahlern binnen weniger Jahre, und die Nachbarn zahlen für sie mit.

Beachten Sie: Die Drei-Monats-Frist ist geltendes Recht, keine Neuerung. In Veröffentlichungen über das kommende Gesetz wird der scharfe Forderungseinzug als Novum dargestellt, obwohl die Frist von Anfang an im Gesetz steht. Neu am Entwurf ist etwas anderes — dass die Forderung selbst Vollstreckungstitel wird; dazu unten.

Was das für einen ausländischen Eigentümer bedeutet, der selten im Land ist: Unbezahlte Beiträge warten nicht bis zur nächsten Reise, es läuft ein Vollstreckungsverfahren an, und Sie können davon deutlich später erfahren, als es begonnen hat. Das Erste nach dem Kauf sollte deshalb sein, sicherzustellen, dass der Verwalter eine funktionierende Kontaktadresse von Ihnen hat und dass Sie wissen, wohin und wann die Zahlung geht.

Über das Ausmaß lässt sich schwer urteilen — eine zusammengefasste Statistik veröffentlicht niemand. Die einzige publizierte Illustration, die wir gefunden haben, ist älter: Im Juli 2020 berichtete das Portal CdM, die Agentur Akvila habe seit Anfang Juni 347 Vollstreckungsverfahren eingeleitet, und der Direktor der Agentur erklärte, man müsse das automatisch tun und es sei die letzte Maßnahme. Wir führen das mit Datum an und rechnen es nicht auf heute hoch — aktuellere Zahlen sind öffentlich nicht verfügbar. Der Sinn dieses Verweises ist ein einziger: Der Mechanismus ist keine Dekoration, er wird tatsächlich angewandt.

Ebendort, in der Veröffentlichung von 2020, wurde eine weitere Zahl genannt — landesweit vier Kommunalinspektoren. Ob das heute noch stimmt, konnten wir nicht überprüfen, deshalb übertragen wir es nicht auf 2026. Das Gesamtbild, das sich aus Gesetz und Praxis ergibt, ist aber dieses: Auf die Disziplin innerhalb des Hauses hat der Staat wenig Einfluss — auf den Nichtzahler hat ihn der Verwalter, über das Gericht.

Die Frage, an der fast alle Neubaukäufer stolpern — und die das Ministerium erst kürzlich beantwortet hat, am 3. August 2026.

Die Pflicht, Instandhaltungskosten zu tragen, entsteht in dem Moment, in dem eine Person die Eigenschaft eines Etageneigentümers erlangt, also mit der Eintragung des Eigentumsrechts im Liegenschaftskataster. Nicht mit dem Vorvertrag, nicht mit der letzten Rate, nicht mit der Schlüsselübergabe.

Diese Klarstellung sollte man wörtlich behalten, denn daraus folgen zwei Dinge.

Solange Sie nicht im Kataster stehen, sind Sie gesetzlich nicht verpflichtet, in das Gemeinschaftskonto einzuzahlen. Das heißt nicht, dass niemand eine Zahlung von Ihnen verlangen kann: Vertragliche Pflichten bestehen daneben, und in Anlagen in der Übergabephase ist eine solche Zahlung meist vereinbart. Man sollte den Unterschied kennen — das eine folgt aus dem Gesetz, das andere aus einem Dokument, das Sie unterschrieben haben.

Nach der Eintragung entsteht die Pflicht automatisch, unabhängig davon, ob Sie in der Wohnung leben, sie vermieten oder sie leer steht. Nichtnutzung befreit nicht vom Beitrag — das Geld fließt in die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums, das Ihnen in jedem Fall gehört.

Gesondert hat das Ministerium angemerkt: Hat ein früherer Nutzer der Wohnung die Zahlungspflicht durch einen eigenen Vertrag übernommen, bleibt die Schuld gleichwohl an den im Kataster eingetragenen Eigentümer geknüpft. Anders gesagt: Vor dem Kauf lohnt es sich, nicht nur nach Belastungen der Wohnung zu fragen, sondern nach Rückständen bei den Instandhaltungsbeiträgen — eine eigene Position, die im Grundbuchauszug nicht auftaucht. Wir haben darüber in der Übersicht der fünfzehn Fehler beim Kauf geschrieben; Schulden aus der Instandhaltung gehören zu denen, die erst nach dem Notartermin auftauchen.

Fristen und Ablauf der Eintragung selbst haben wir im Text darüber beschrieben, wie man in Montenegro eine Wohnung kauft, und die steuerliche Seite im Material zur Steuer beim Immobilienkauf.

Die Überschrift, Bewohnern drohten bis zu 10.000 Euro, wenn sie keine Hausverwaltung haben, geistert seit 2019 durch montenegrinische Medien. Sie beruht auf einer realen Norm, vereinfacht sie aber bis zur Unrichtigkeit. Sehen wir genau hin, denn der Unterschied ist erheblich.

Das Gesetz setzt im Sanktionsteil unterschiedliche Spannen für unterschiedliche Adressaten fest:

juristische Person als Etageneigentümer — 500 bis 10.000 Euro; Etageneigentümer in der Rolle des Versammlungsvorsitzenden — 500 bis 10.000 Euro; Nutzer einer Sonder- oder Gemeinschaftsfläche — 500 bis 10.000 Euro; verantwortliche Person in einer juristischen Person — 30 bis 2.000 Euro; natürliche Person — 30 bis 2.000 Euro.

Für den gewöhnlichen privaten Eigentümer, in dessen Haus keine Verwaltung organisiert ist, beträgt die Spanne also 30 bis 2.000 Euro und nicht 500 bis 10.000. Die zehntausend sind die Obergrenze für juristische Personen und für Inhaber eines Wahlamts im Haus.

Ein eigener Artikel sanktioniert den Bauträger: 500 bis 10.000 Euro — dazu unten ein eigener Abschnitt.

Und ein eigener Artikel den Verwalter: juristische Person 500 bis 10.000 Euro, Einzelunternehmer 150 bis 2.000 Euro, verantwortliche oder natürliche Person 30 bis 2.000 Euro. Beim Verwalter ist die Liste der Tatbestände am längsten: keine Wartung und Prüfung der Aufzüge, keine dringenden Arbeiten, keine Schritte zum Forderungseinzug, kein Antrag auf die Registriernummer, kein Gemeinschaftskonto, keine Buchführung über die Mittel, kein Bericht an die Versammlung, keine Einberufung der konstituierenden Versammlung, keine Übergabe von Stempel und Unterlagen an den Nachfolger.

Warum man das wissen sollte: nicht, um auszurechnen, was Untätigkeit kostet — sondern um richtig einzuschätzen, wer im Haus das reale Risiko trägt. Am meisten riskiert, wer sich bereit erklärt hat, Vorsitzender oder Verwalter zu werden: höhere Spanne, mehr Tatbestände. Das ist übrigens einer der Gründe, warum sich in montenegrinischen Häusern so schwer Freiwillige für diese Positionen finden.

Ob ein Etageneigentümer Mängel beseitigt hat, kontrolliert die Kommunalinspektion. Es gibt eine zweite Aufsichtsebene, über die kaum geschrieben wird: Die Wohnungsinspektion innerhalb der Inspektionsbehörde prüft die örtliche Verwaltung selbst — ob die Gemeinde Register der Etageneigentümer und der Verwalter führt, ob sie dort, wo keiner da ist, einen Verwalter bestellt, ob sie Registriernummern vergibt und Banken über Verwalterwechsel informiert. Kontrolliert wird also nicht nur das Haus, sondern auch die Gemeinde.

Eine eigene, sehr praktische Norm, die Neubaukäufer auswendig kennen sollten.

Das Gesetz legt dem Bauträger drei Pflichten auf: Er trägt selbst die Kosten der regelmäßigen, der notwendigen und der dringenden Arbeiten am Gebäude und am Grundstück; er organisiert die Instandhaltung des Hauses; und er unternimmt die Schritte zur Bildung der Verwaltungsorgane. Die Frist beträgt ein Jahr ab dem Tag der Übertragung des Eigentumsrechts an mindestens einer Einheit, also ab Eintragung dieser Änderung im Kataster. Bei Nichterfüllung: Geldbuße von 500 bis 10.000 Euro.

Lesen Sie das genau, denn es enthält zwei verschiedene Aussagen.

Im ersten Jahr geht die Instandhaltung zu Lasten des Bauträgers. Nicht zu Lasten der ersten Einziehenden. Wenn in einer neuen Anlage direkt nach dem Einzug ein Instandhaltungsbeitrag eingesammelt wird und seit der ersten Katastereintragung noch kein Jahr vergangen ist, ist das eine Frage, die man direkt und mit Verweis auf das Gesetz stellen sollte.

Auch die Bildung der Versammlung ist Aufgabe des Bauträgers, nicht der Bewohner. Genau er muss innerhalb derselben Jahresfrist die Schritte zur Bildung der Verwaltungsorgane unternehmen. Das ist wohl der am meisten unterschätzte Punkt: Käufer denken oft, sie müssten sich selbst organisieren, und organisieren sich jahrelang nicht.

Was daraus für die Auswahl einer Anlage folgt: Die Frage, wer dieses Haus verwalten wird, gehört vor den Kaufvertrag und nicht danach, und die Antwort, das entschieden die Bewohner später selbst, ist juristisch unvollständig — den ersten Schritt legt das Gesetz dem Bauträger auf. Wie ein Bauträger auf diese Frage reagiert, ist Teil derselben Arbeit wie die Prüfung der Objektunterlagen und sagt oft mehr über ein Unternehmen aus als seine Renderings.

Denken Sie auch daran, dass ein Gebäude eine Konstruktion ist, die unter konkreten Bedingungen Jahrzehnte lebt. Wir haben gesondert beschrieben, wie die Erdbebengefahr das Bauen in Montenegro prägt: Die Qualität der Tragstruktur und die Qualität der späteren Instandhaltung sind zwei Hälften derselben Frage danach, wie dieses Haus in zwanzig Jahren dasteht.

Das Gesetz sieht auch das Szenario völliger Untätigkeit vor.

Bilden die Etageneigentümer keine Verwaltungsorgane, muss das zuständige Organ der örtlichen Verwaltung einen vorläufigen Verwalter bestellen. Die Bestellung erfolgt für höchstens drei Monate.

Man sollte richtig verstehen, was das ist. Es ist keine Strafe und kein Übergang des Hauses in gemeindliche Verwaltung. Es ist eine Übergangsmaßnahme, damit das Gebäude überhaupt jemanden hat, der ein Konto eröffnen, einen Vertrag über die Müllabfuhr schließen und den Notdienst rufen kann. Drei Monate sind die Zeit, in der die Bewohner sich zusammenfinden und einen eigenen wählen sollen.

Worauf ein Eigentümer achten sollte: Der vorläufige Verwalter ist nicht von Ihnen bestellt und der Vertrag mit ihm nicht von Ihnen geschlossen, zahlen müssen Sie trotzdem — die Pflicht folgt aus dem Gesetz und nicht aus dem Bestehen eines Vertrags. Genau das hat das Ministerium im August 2026 bestätigt: Gezahlt werden muss auch dann, wenn es gar keinen Verwalter gibt.

Und ein zweites Detail: Weil es sich um eine Übergangsfigur mit dreimonatigem Mandat handelt, hat sie weder Anreiz noch Zeit für langfristige Dinge — Rücklagenbildung für das Dach, Energieeffizienz, Fassadensanierung. Ein Haus, das von einer Kette vorläufiger Verwalter lebt, ist ein Haus ohne Planungshorizont. Beim Kauf im Bestand sollte man das direkt klären: Wie lange hat dieses Haus schon denselben Verwalter?

Alles bisher Gesagte ist geltendes Recht. Nun zu dem, was geändert werden soll, mit der zwingenden Vorbemerkung: Es handelt sich um einen Entwurf, keine der folgenden Zahlen ist heute Norm.

Das Ministerium für Raumplanung, Urbanismus und Staatseigentum hat den „Nacrt zakona o upravljanju i održavanju stambenih zgrada" zur öffentlichen Konsultation gestellt. Sie läuft vom 12. August bis zum 8. September 2026; Stellungnahmen werden per E-Mail an marko.vico@mdup.gov.me und postalisch an IV proleterske brigade 19, 81000 Podgorica entgegengenommen. Abgeschlossen wird die Konsultation mit einem runden Tisch am 7. September 2026 in Podgorica, in den Räumen des Ministeriums, von 10:30 bis 15:00 Uhr.

Was im Entwurf steht, nach Berichten von Investitor und CdM.

Mindestpunktwert 0,30 statt 0,20 Euro. Ein Plus von fünfzig Prozent. Umgerechnet: 50 m² von 10 auf 15 Euro monatlich, 60 m² von 12 auf 18, 80 m² von 16 auf 24, 100 m² von 20 auf 30. Das Argument des Ministeriums in der Begründung: Die Schwelle von 0,20 Euro je Quadratmeter ist seit 2016 nicht verändert worden und sichert kein ausreichendes Mittelvolumen mehr.

Feste Aufteilung der eingenommenen Mittel. Mindestens 15 Prozent an den Verwalter, mindestens 5 Prozent an den Vorsitzenden der Versammlung, der Rest — also mindestens 80 Prozent — in die Instandhaltung selbst. Heute legt das Gesetz keine Anteile fest, die Vergütung des Verwalters ergibt sich aus dem Vertrag.

Professionalisierung der Verwalter. Der Verwalter muss eine eingetragene Firma oder ein Einzelunternehmer sein, eine Lizenz besitzen, eine Prüfung ablegen und eine Berufshaftpflichtversicherung über mindestens 5.000 Euro nachweisen. Das schließt genau die Lücke, von der im dritten Abschnitt die Rede war.

Die Forderung als Vollstreckungstitel. Die Pflicht des Verwalters, bei mehr als drei Monaten Rückstand den Einzug einzuleiten, gibt es auch heute; der Entwurf fügt das Entscheidende hinzu — die Beitragsforderung selbst erhält die Kraft eines Vollstreckungstitels. Das verkürzt den Weg vom Zahlungsausfall bis zur Zwangsvollstreckung erheblich.

Transparenz. Verpflichtendes gemeinsames Bankkonto, monatliche Berichte an die Bewohner bis zum Zehnten des Monats, ein Jahresfinanzbericht, ein Zugriffsrecht der Inspektion auf die Bankdaten des Hauses, die Möglichkeit vollständig elektronischer Versammlungen.

Sanktionen: bis zu 10.000 Euro für juristische und bis zu 2.000 Euro für natürliche Personen.

Das Gesetz träte, wenn es beschlossen wird, am achten Tag nach der Veröffentlichung in Kraft, angewendet würde es aber erst nach zwölf Monaten — die Häuser hätten also ein Jahr Zeit für die Umstellung.

Die Reaktion des Marktes ist erwartbar geteilt. Das Portal Adria TV hat Stimmen von Bewohnern gesammelt, die mit der Verteuerung unzufrieden sind; typisches Argument: Das Haus sei neu und werde regelmäßig instand gehalten, und schon das, was man heute zahle, sei viel. Ein Vertreter der Branche hält dagegen, die Preise all dessen, woraus die Leistung besteht, seien deutlich gestiegen, und ein Teil der Gebäude sei bereits freiwillig auf dreißig Cent umgestiegen. Beides sind Meinungen von Marktteilnehmern in einer datierten Veröffentlichung, keine Statistik.

Unsere redaktionelle Position ist einfach und deckt sich mit keiner der beiden Seiten. Der Streit darüber, ob zwanzig oder dreißig Cent, ist zweitrangig gegenüber der Frage, wohin dieses Geld fließt und ob es irgendjemand sieht. Ein Haus, das dreißig Cent ohne Rechenschaft einsammelt, ist schlechter als eines, das zwanzig einsammelt, aber einmal im Jahr den Bankauszug vorlegt. Deshalb ist der inhaltlich wichtigste Teil des Entwurfs nicht die Zahl beim Punktwert, sondern die Monatsberichte, die Lizenz und die Versicherung.

Wenn Sie Eigentümer in Montenegro sind, haben Sie formal bis zum 8. September die Möglichkeit, sich zu äußern. Wie viele private Stellungnahmen es in den Endtext schaffen, ist offen — aber der Kanal existiert und er ist öffentlich.

Fassen wir zusammen, was bei der Auswahl wirklich hilft.

Hat das Haus eine Versammlung und einen Verwalter, und seit wann. Ein Haus mit demselben Verwalter seit fünf Jahren und ein Haus, das drei vorläufige verbraucht hat, sind bei identischen Wohnungen zwei sehr verschiedene Häuser.

Wie hoch ist der Punktwert in diesem Haus. Werden die gesetzlichen zwanzig Cent genannt, obwohl die Anlage Pool, Aufzüge und ein bewachtes Gelände hat, lassen Sie sich die Rechnung erklären. Eines von beidem gilt: Entweder es gibt eine verdeckte Zusatzzahlung, oder die Instandhaltung ist unterfinanziert und die Differenz zeigt sich später.

Liegt auf dem Gemeinschaftskonto etwas. Das ist die Antwort auf die Frage, wer das Dach bezahlt. Eine Pflichtrücklage kennt das Gesetz nicht, Ersparnisse sind also das Ergebnis einer bewussten Entscheidung der Versammlung. Dass es keine gibt, ist bei einem neuen Haus kein Mangel — es sollte aber bewusst sein.

Bestehen für diese Wohnung Beitragsrückstände. Im Grundbuchauszug sind sie nicht zu sehen. Fragen muss man den Verwalter, nicht den Verkäufer.

Ist seit der ersten Eintragung des Eigentumsrechts im Kataster ein Jahr vergangen. Wenn nicht, ist die Instandhaltung Sache des Bauträgers, und das sollte ausgesprochen werden.

Wie wird zu Versammlungen eingeladen und ist Vollmachtsstimme möglich. Für einen Eigentümer, der in einem anderen Land lebt, ist das keine Formalie, sondern die einzige Möglichkeit, über das eigene Geld mitzuentscheiden.

Wir bei Zen Gardens bauen in Bar ein Haus mit 24 Wohnungen, und die Verwaltungsfrage ist für uns nicht abstrakt: Je kleiner das Haus, desto deutlicher sind darin sowohl die Qualität der Instandhaltung als auch ihre Kosten je Wohnung spürbar. Ein kleines Haus lässt sich leichter zu einer Versammlung zusammenbringen und leichter zu einer Einigung führen — es hat aber auch weniger Quadratmeter, auf die sich Aufzug, Fassade und Grünanlage verteilen. Wir halten es für richtig, darüber vor dem Vertrag zu sprechen und nicht danach, und beantworten die Fragen aus der Liste oben direkt, auch die unbequemen. Das Projekt ansehen und sie stellen können Sie auf der Projektseite.

Wenn Sie sich erst in das Land einarbeiten, lesen Sie diesen Text im Verbund mit einigen anderen. Was das Leben hier insgesamt kostet, steht im Material Lebenshaltungskosten in Montenegro. Die Preise für die Wohnungen selbst, nach Städten, im Überblick über den Quadratmeterpreis. Wenn Sie zwischen Kauf und Miete abwägen — in der Analyse zur Langzeitmiete. Wenn Sie mit Kredit rechnen — im Text über die Immobilienfinanzierung für Ausländer. Über das Leben im Land ohne Hochglanz — im ehrlichen Text über Montenegro. Über Bar selbst — im vollständigen Stadtführer.

Und zuletzt. Die Hausverwaltung gehört zu den Dingen, die man bei einer Wohnungsbesichtigung unmöglich sehen und mit einem einzigen Anruf leicht prüfen kann. Über diese Asymmetrie haben wir in einer kurzen Kolumne über den teuersten Fehler beim Kauf geschrieben — jenen, den man mit den Augen nicht erkennt. Der Verwalter eines Hauses gehört genau in diese Kategorie.