Immobilienkredit in Montenegro für Ausländer: Bekommt man ihn, zu welchem Zins — und was tun, wenn nicht

Beginnen wir mit dem Kern, damit sich der Rest ruhiger liest.

Ein Nichtansässiger kann in Montenegro einen Kredit für den Immobilienkauf aufnehmen. Das ist keine Grauzone, keine Ausnahme und keine Frage von Beziehungen: Mindestens eine Bank führt dafür ein eigenes, öffentlich beschriebenes Produkt mit veröffentlichten Zinssätzen. Die Rede ist von der Lovćen banka und ihrem Kredit für Nichtansässige zum Immobilienerwerb.

Die Parameter dieses Kredits unterscheiden sich allerdings von dem, was derselbe Bankenmarkt einem einheimischen Kreditnehmer bietet — und zwar gleich in zwei Dimensionen.

Der Zins ist höher. Der feste Nominalzins für Nichtansässige liegt bei 6,95 % pro Jahr, der effektive bei 7,20 %. Ein Wohnbaukredit für Ansässige beginnt in Montenegro derzeit bei 4,49 % und kostet bei den meisten Banken 4,99 %.

Die Laufzeit ist kürzer. Der Kredit für Nichtansässige wird für 12 bis 120 Monate vergeben — also höchstens zehn Jahre. Wohnbaukredite für Ansässige laufen bis zwanzig Jahre, bei zwei Banken bis dreißig.

Die Summe ist dabei durchaus ordentlich: von 10 000 bis 500 000 Euro. Die Begrenzung liegt also nicht in der Höhe — sie liegt in der Zeit und im Preis des Geldes.

Weiter unten rechnen wir aus, was das für die monatliche Rate bedeutet, zeigen, woher der Unterschied kommt, und machen deutlich, dass er nicht mit der Haltung gegenüber Ausländern zu tun hat, sondern mit einer sehr konkreten Mechanik der Kreditsicherung, die bei einem ausländischen Kreditnehmer schlicht nicht funktioniert.

Was die Immobilie selbst kostet und wie sich die Preise nach Städten aufschlüsseln, ist ein eigenes Thema — dazu haben wir das vollständige Marktbild nach Städten. Hier geht es um das Geld, das Sie nicht auf der Hand haben.

Der Kontext ist wichtig, weil er erklärt, warum die Banken überhaupt gesprächsbereit sind.

Der Kreditmarkt Montenegros wächst, und zwar spürbar. Im Juni und Juli 2026 haben die Banken Kredite über 394,9 Millionen Euro bewilligt, gegenüber 359 Millionen Euro in denselben zwei Monaten 2025 — ein Plus von rund zehn Prozent. Für den Juli allein: 193,4 Millionen Euro gegenüber 172,2 Millionen im Vorjahr, also plus 12,31 Prozent oder plus 21,2 Millionen Euro in absoluten Zahlen. Diese Zahl hat der Chef der Zentralbank, Nikola Bašanović, öffentlich bestätigt.

Wohnbaukredite sind innerhalb dieses Wachstums einer der wichtigsten Treiber. Die Erste Bank hat im Juni und Juli Kredite über 32,47 Millionen Euro bewilligt, wobei das Wachstum speziell bei der Wohnbaufinanzierung 34,5 Prozent betrug und in diesem Bereich fast 10 Millionen Euro ausgereicht wurden. Das Kreditportfolio der Bank lag Ende Juli bei etwas über 730 Millionen Euro. Die großen Banken erwarten bis Jahresende eine stabile Nachfrage.

Zum Vergleich ein Ausgangspunkt. Im August 2023 belief sich das gesamte Wohnbaukreditportfolio des Landes auf 579 Millionen Euro — rund 200 Millionen mehr als vier Jahre zuvor: Im August 2019 waren es 386 Millionen. Der gewichtete durchschnittliche Nominalzins lag damals bei 4,96 %, der effektive bei 5,57 %. Der Anteil variabel verzinster Kredite blieb unter zehn Prozent, und die notleidenden Kredite gingen im selben Zeitraum von 3,12 auf 1,98 Prozent des Portfolios zurück.

Was folgt daraus praktisch? Das Bankensystem des Landes ist klein, aber gesund und wachsend, und die Wohnbaufinanzierung ist darin ein vorrangiges Geschäftsfeld, kein Nebenschauplatz. Das heißt: Das Gespräch mit der Bank lohnt sich — eine Absage mit der Begründung «so etwas machen wir nicht» werden Sie nicht bekommen.

Die zweite Folge ist weniger offensichtlich. Wenn Banken um Wohnbaukunden konkurrieren — und ein Wachstum um ein Drittel in diesem Segment allein bei der Erste bedeutet genau das —, entsteht für den Kunden eine Verhandlungsposition. Der veröffentlichte Zins ist meist als «ab» formuliert: Er ist eine Untergrenze, kein einziger Wert. Es lohnt sich, bei zwei bis drei Banken das standardisierte Informationsblatt anzufordern und nicht die Werbezinsen zu vergleichen, sondern die Effektivzinsen und die Gesamtkosten bei gleicher Laufzeit und gleicher Summe.

Um zu verstehen, wie sehr die Bedingungen für Nichtansässige abweichen, muss man wissen, wovon sie abweichen. Hier die veröffentlichten Wohnbaukreditzinsen — Stand 3. September 2026.

Erste Bank — 4,49 % nominal, 4,58 % effektiv, bis 400 000 Euro.
CKB — 4,99 % / 5,12 %, bis 300 000 Euro.
Prva banka — 4,99 % / 5,12 %, bis 150 000 Euro.
Adriatic Bank — 4,99 % / 5,12 %.
Hipotekarna banka — 4,99 % / 5,12 %.
Ziraat Bank — 5,00 % / 5,13 %, bis 250 000 Euro.
NLB banka — 5,39 % / 5,54 %.
Lovćen banka — 5,95 % / 6,13 %, bis 300 000 Euro.

Bei Laufzeiten und Eigenkapital sieht das Bild so aus: CKB und NLB vergeben Wohnbaukredite mit bis zu dreißig Jahren Laufzeit, die übrigen bis zwanzig. Das Eigenkapital beginnt bei Prva banka, NLB und Erste bei zehn Prozent des Kaufpreises, bei Hipotekarna bei zwanzig.

Gesondert erwähnenswert ist das Produkt der Erste mit 3,99 %, festgeschrieben für die ersten zehn Jahre, danach Sechs-Monats-Euribor plus 2,75 % Marge. Das ist ein zielgruppenspezifisches Angebot: gedacht für Paare bis siebenunddreißig Jahre ohne eigenes Wohneigentum, und die Bank übernimmt die Kosten der Objektbewertung. Für einen ausländischen Käufer ist es nicht relevant, aber es zeigt gut, wo die Untergrenze des Marktes liegt.

Es gibt eine zweite Kategorie — den Hypothekarkredit im engeren Sinn, also einen Kredit gegen Grundpfandrecht mit freierer Verwendung. Er ist teurer: Hipotekarna ab 4,99 %, Erste ab 5,49 %, Prva ab 5,99 %, NLB fest bei 5,79 %, CKB ab 6,65 %, Lovćen ab 6,95 %, Ziraat ab 6,50 % bei einem Effektivzins von 8,37 %. Laufzeiten bis 240 Monate, bei Ziraat bis 120. Beim Verhältnis von Kreditsumme zu Objektwert gehen die meisten Banken bis achtzig Prozent, Ziraat bleibt bei konservativen fünfzig.

Merken Sie sich die Marke von 4,99 % — sie wird im nächsten Abschnitt gebraucht.

Jetzt zu dem, weswegen Sie diesen Text lesen.

Wir haben unter den montenegrinischen Banken nach Produkten gesucht, die sich ausdrücklich an Nichtansässige richten, und genau eines mit veröffentlichten Konditionen gefunden — den Kredit der Lovćen banka zum Immobilienerwerb für Nichtansässige. Das sind seine Parameter, so wie die Bank sie selbst veröffentlicht:

Summe — von 10 000 bis 500 000 Euro.
Laufzeit — von 12 bis 120 Monaten.
Fester Zins — 6,95 % nominal, 7,20 % effektiv.
Variabler Zins — 3,45 % plus Sechs-Monats-Euribor, effektiv 6,20 %.
Bearbeitungsgebühr — bis 0 Euro.
Kontoführung des Kreditkontos — 1 Euro im Monat.

Und jetzt eine wichtige Einschränkung, die wir bewusst machen. Das ist das einzige Produkt, das wir veröffentlicht gefunden haben. Das ist nicht dasselbe wie «das einzige existierende». Andere Banken können Anträge von Nichtansässigen im Einzelfall prüfen und die Konditionen einfach nicht auf die Website stellen — diese Praxis ist verbreitet. Überprüfen lässt sich das nur auf eine Art: die konkrete Bank zur konkreten Situation fragen. Veröffentlichte Konditionen haben die übrigen nicht, und wir werden sie nicht erfinden.

Gesondert sagen wir, was in diesem Text nicht stehen wird. Im Internet finden sich zwei einander ausschließende Behauptungen: dass montenegrinische Banken die Kreditvergabe an Nichtansässige seit 2020 eingestellt hätten, und dass ein Nichtansässiger genau dreißig Prozent Eigenkapital bei einem Zins ab fünf Prozent brauche. Die erste wird durch die aktive Produktseite der Lovćen widerlegt. Die zweite widerspricht dem veröffentlichten Zins von 6,95 % und wird von keiner Primärquelle bestätigt. Das erforderliche Eigenkapital für Nichtansässige veröffentlicht die Bank nicht — also ist das eine Frage an die Bank und nicht an diesen Artikel.

Typische Fallen beim Kauf haben wir im Beitrag über fünfzehn Fehler beim Immobilienkauf auseinandergenommen, und dieser hier — eine fremde Internetbehauptung für eine Bankkondition zu halten — gehört in dieselbe Reihe.

Prozentzahlen für sich sagen wenig. Rechnen wir mit derselben Summe — 100 000 Euro Kredit.

Ansässiger, 4,99 % auf zwanzig Jahre. Monatliche Rate rund 659 Euro. Über die gesamte Laufzeit werden etwa 158 300 Euro gezahlt, davon rund 58 300 Euro Zinsen.

Nichtansässiger, feste 6,95 % auf zehn Jahre. Monatliche Rate rund 1 159 Euro. Über die gesamte Laufzeit etwa 139 000 Euro, davon rund 39 000 Euro Zinsen.

Sehen Sie sich diese Zahlen genau an, denn der Schluss daraus ist nicht der, den man erwartet.

Die monatliche Rate des Nichtansässigen ist fast doppelt so hoch — 1 159 gegenüber 659 Euro, ein Unterschied von fünfhundert Euro jeden Monat. Das ist die eigentliche Einschränkung: nicht der Zins, sondern die Tatsache, dass die zehnjährige Laufzeit die Tilgung in einen halb so langen Zeitraum presst.

Die Zinskosten des Nichtansässigen sind dagegen niedriger — 39 000 gegenüber 58 300 Euro. Ein höherer Zins über die halbe Laufzeit kostet in Summe weniger als ein niedriger Zins über die lange. Das ist Arithmetik, kein Paradox: Zinsen laufen auf die Restschuld, und die Restschuld sinkt bei kurzer Laufzeit schneller.

Der Vollständigkeit halber derselbe Kredit für einen Ansässigen auf dreißig Jahre zu 4,99 %: Die Rate fällt auf 536 Euro, die Gesamtzahlung steigt aber auf 193 000 Euro und die Zinskosten auf 93 000. Die bequemste Monatsrate erweist sich als die teuerste Lösung.

Was das für den Käufer bedeutet: Wenn Sie eine Rate von etwa 1 100 bis 1 200 Euro im Monat tragen können, ist der Zehnjahreskredit für Nichtansässige nicht die schlechteste Variante am Markt, sondern in vieler Hinsicht die beste — Sie sind in zehn Jahren schuldenfrei und geben der Bank weniger. Wenn eine solche Rate für Sie unmöglich ist, löst sich das Problem nicht durch die Suche nach einer anderen Bank, sondern durch eine kleinere Kreditsumme. Also durch mehr Eigenkapital oder ein günstigeres Objekt.

Bei kleineren Summen ist der Unterschied proportional. Bei einem Kredit über 46 200 Euro — das entspricht etwa einem Studio für 66 000 Euro mit dreißig Prozent Eigenkapital — liegt die Rate zum Nichtansässigen-Zins bei rund 535 Euro im Monat; bei einem Ansässigen auf zwanzig Jahre wären es 305.

Beim Produkt für Nichtansässige gibt es die Wahl zwischen zwei Zinssätzen, und sie ist weniger eindeutig, als sie aussieht.

Fest — 6,95 % über die gesamte Laufzeit. Variabel — 3,45 % plus Sechs-Monats-Euribor, der schwankende Teil ist also an den Interbankensatz der Eurozone gekoppelt.

Am 3. September 2026 lag der Sechs-Monats-Euribor bei 2,789 %. Die Werte der Nachbartage: 2. September 2,770 %, 1. September 2,779 %, 31. August 2,770 %, 28. August 2,762 %. Der Satz hält sich also knapp unter 2,8 % und schwankt im Bereich von Hundertstelprozentpunkten.

Setzen wir ein: Der variable Zins liegt heute bei 3,45 plus 2,789, also rund 6,24 % pro Jahr. Gegenüber festen 6,95 %.

Und jetzt das, wofür wir gerechnet haben. Bei 100 000 Euro Kredit über zehn Jahre läge die Rate zum variablen Zins heute bei etwa 1 122 Euro gegenüber 1 159 Euro zum festen. Der Unterschied: siebenunddreißig Euro im Monat. Etwa drei Prozent der Rate.

Siebenunddreißig Euro im Monat sind der Preis der Versicherung dagegen, dass der Euribor steigt. Und er hat sich stark bewegt, und das vor Kurzem. 2021 war der Sechs-Monats-Euribor das ganze Jahr negativ: von minus 0,532 % im Januar bis minus 0,513 % im Juli. Im Oktober 2023 erreichte er 4,138 %, und im Dezember desselben Jahres lag er bei 4,004 %. Innerhalb von zwei Jahren hat der Wert also rund viereinhalb Prozentpunkte zurückgelegt.

Setzen wir diese Spanne in unseren Kredit ein. Kehrt der Euribor zu vier Prozent zurück, liegt der variable Zins bei 7,45 % — über dem festen —, und die Rate beträgt etwa 1 184 Euro. Fällt er auf anderthalb Prozent, zahlen Sie rund 1 058 Euro. Die Spannweite auf Zehnjahressicht liegt also bei etwa minus sechzig bis plus sechzig Euro im Monat gegenüber dem heutigen variablen Zins — und das bei einer Euribor-Bewegung in einem Korridor, den der Markt bereits durchlaufen hat.

Wir geben keine Finanzberatung und wissen nicht, wohin der Euribor läuft. Wir weisen auf die Proportion hin: Heute kostet die Zinsbindung drei Prozent der Rate, und das ist ziemlich günstig für zehn Jahre Planbarkeit. Die Entscheidung bleibt Ihre und hängt davon ab, wie gut Sie eine Ratenschwankung von rund anderthalbhundert Euro in beide Richtungen aushalten.

Übrigens, zur Seltenheit variabler Zinsen in Montenegro: 2023 lag der Anteil variabel verzinster Kredite im gesamten Landesportfolio unter zehn Prozent. Einheimische Kreditnehmer entscheiden sich fast einhellig für die Bindung.

Das ist ein frischer und sehr praktischer Teil, von dem die wenigsten Käufer wissen.

Das montenegrinische Parlament hat am 12. Februar 2025 ein neues Verbraucherkreditgesetz verabschiedet. Veröffentlicht wurde es im «Amtsblatt Montenegros» Nr. 15/2025 vom 20. Februar 2025, in Kraft getreten ist es am 28. Februar 2025, angewendet wird es seit dem 28. November 2025. Das letzte Datum ist das praktisch relevante: In dem Moment, in dem Sie diesen Text lesen, gilt das Gesetz in vollem Umfang.

Es verändert mehrere Dinge, die sich unmittelbar auf die Kreditkosten auswirken.

Deckelung des Effektivzinses. Der effektive Jahreszins darf den gewichteten durchschnittlichen Effektivzins aller Verbraucherkredite aus dem Kreditregister der Zentralbank, erhöht um hundert Prozent, nicht überschreiten — also den doppelten Durchschnitt. Die Zentralbank veröffentlicht diesen Wert quartalsweise; die Dokumente für das erste, zweite und dritte Quartal 2026 wurden am 30. Januar, 15. April und 15. Juli veröffentlicht. Den Wert sollte man zum Datum des Geschäfts nachsehen und nicht aus einem fremden Artikel übernehmen.

Zwei Gebühren wurden abgeschafft. Die Bearbeitungsgebühr für Wohnbaukredite und die Gebühr für vorzeitige Rückzahlung eines Wohnbaukredits sind entfallen. Das Zweite ist besonders wichtig: Wenn Sie in drei Jahren die Möglichkeit haben, den Kredit vorzeitig zu tilgen, darf die Bank dafür kein Entgelt verlangen. Für einen Zehnjahreskredit eines Nichtansässigen, bei dem die Hauptlast die Monatsrate ist und nicht die Zinssumme, ist das Recht auf strafffreie Sondertilgung viel wert.

Verhandlungspflicht der Bank. Der Kreditgeber ist verpflichtet, Kreditnehmer mit Zahlungsschwierigkeiten frühzeitig zu identifizieren und begründete, angemessene Maßnahmen zu ergreifen, um eine Einigung zu erzielen, bevor er die Zwangsvollstreckung einleitet. Die erste versäumte Rate muss also von Gesetzes wegen mit einem Gespräch beginnen und nicht mit einem Verfahren.

Standardisierte Informationsblätter. Die Bank ist verpflichtet, ein Formular auszuhändigen, in dem Summe, Laufzeit, Nominal- und Effektivzins, sämtliche Kosten und die Rechte des Kunden klar ausgewiesen sind. Das ist das Dokument, das man anfordern und zwischen den Banken vergleichen muss — ein Vergleich über den Werbezins ist sinnlos.

Eine gesonderte Empfehlung, die im Gesetz als Grundsatz der Bonitätsprüfung auftaucht: Die monatlichen Gesamtverpflichtungen des Kreditnehmers sollen die Hälfte des Einkommens nicht übersteigen, in der Praxis oft nicht einmal ein Drittel. Diese Grenze arbeitet gegen Sie, wenn Ihr Einkommen im Ausland liegt und durch Dokumente belegt wird, die der Bank ungewohnt sind.

Hier muss man trennen zwischen dem, was veröffentlicht ist, und dem, was nicht veröffentlicht ist.

Für Ansässige ist es veröffentlicht. Prva banka, NLB und Erste geben ein Eigenkapital ab zehn Prozent des Kaufpreises an. Hipotekarna ab zwanzig. Bei Hypothekarkrediten im engeren Sinn finanzieren die meisten Banken bis achtzig Prozent des Werts, verlangen also zwanzig Prozent eigenes Geld, Ziraat bis fünfzig Prozent, also die Hälfte.

Für Nichtansässige ist es nicht veröffentlicht. Lovćen nennt kein erforderliches Eigenkapital. Das heißt nicht, dass es keines gibt — es heißt, dass man die Zahl bei der Bank für das konkrete Objekt und den konkreten Kreditnehmer erfragen muss.

Und gleich hier eine Frage, die man der Bank direkt und vor der Anzahlung stellen sollte: Von welcher Summe wird das Eigenkapital berechnet und von welcher der Kredit? Das ist keine müßige Frage, denn im Geschäft gibt es zwei Zahlen — den Preis, den Sie mit dem Verkäufer vereinbart haben, und den Schätzwert, den ein von der Bank akkreditierter Gutachter festlegt. Die beiden stimmen nicht immer überein.

Die Prva banka etwa veröffentlicht es ausdrücklich: Mindestbeteiligung «ab 10 % bezogen auf den Kaufpreis des Objekts». Die Basis ist dort also der Kaufpreis. Andere Banken formulieren das anders, und wenn eine Bank die Finanzierung auf einen Anteil des Schätzwerts begrenzt und der Schätzwert unter dem Preis liegt, müssen Sie die Differenz zusätzlich zum geplanten Eigenkapital aus eigener Tasche aufbringen.

Daraus folgt eine praktische Regel: Die Objektbewertung ist keine Formalität am Ende des Prozesses, sondern ein Parameter, der die Höhe Ihres Eigenanteils verändern kann. Ablauf, Fristen und Berechnungsbasis klärt man im ersten Gespräch mit der Bank. Aus den veröffentlichten Konditionen ist bekannt, dass CKB und Erste die Kosten der Bewertung in ihren Produkten für Ansässige übernehmen; bei den übrigen ist das Ihr Geld.

Was sich ehrlich sagen lässt: Ein Ausländer sollte sein Budget nicht auf zehn Prozent Eigenkapital aufbauen. Eine vernünftige Arbeitshypothese für die Planung sind dreißig Prozent und mehr — überprüfen muss man sie aber bei der Bank und nicht bei uns.

Und noch etwas, das gern vergessen wird. Das Eigenkapital ist nicht das einzige Bargeld, das zum Zeitpunkt des Geschäfts gebraucht wird. Dazu kommen die Grunderwerbsteuer, der Notar, die Objektbewertung, die Versicherungspolicen und, falls einschlägig, die Maklerprovision. Den steuerlichen Teil haben wir im Beitrag über die Steuer beim Immobilienkauf ausführlich behandelt, den vollständigen Ablauf in der Anleitung zum Wohnungskauf. Rechnen muss man mit der gesamten Einstiegssumme, nicht nur mit dem Eigenkapital.

Das ist der Abschnitt, der den Unterschied zwischen Ansässigen und Nichtansässigen besser erklärt als alle Erwägungen zum Risikoprofil.

Sehen Sie sich an, was eine montenegrinische Bank bei einem gewöhnlichen Wohnbaukredit als Sicherheit verlangt. Nehmen wir die veröffentlichte Liste der Prva banka — sie ist aussagekräftig, weil sie typisch ist:

Grundpfandrecht ersten Ranges auf das erworbene Objekt.
Lebensversicherungspolice des Kreditnehmers.
Gebäudeversicherungspolice.
Wechsel des Kreditnehmers.
Administrative Lohnpfändungsanweisung.

Die ersten vier Punkte funktionieren auch bei einem Ausländer. Das Grundpfandrecht wird unabhängig von der Staatsangehörigkeit des Eigentümers im montenegrinischen Kataster eingetragen. Die Policen werden abgeschlossen. Die Wechsel werden unterschrieben.

Der fünfte funktioniert dagegen überhaupt nicht. Die administrative Anweisung ist eine Verfügung an den Arbeitgeber, die Kreditrate direkt vom Lohn einzubehalten und an die Bank zu überweisen. Der Mechanismus ist einfach und sehr zuverlässig: Das Geld erreicht den Kreditnehmer gar nicht erst, kann also auch nicht anderweitig ausgegeben werden. Genau er macht einen Zins von 4,99 % über zwanzig Jahre möglich.

Eine montenegrinische Bank kann eine solche Verfügung nicht an einen deutschen, serbischen oder türkischen Arbeitgeber richten. Ihr fehlen Zuständigkeit und Mechanismus. Sie verliert das zuverlässigste Element der Konstruktion und bleibt mit dem Grundpfandrecht allein zurück — das im Problemfall über ein Gericht und den Verkauf des Objekts verwertet werden muss, in einem Land, in dem der Kreditnehmer nicht lebt.

Daher beide Besonderheiten des Produkts für Nichtansässige. Die Laufzeit ist kürzer, weil ein kürzerer Zeitraum das Fenster verkleinert, in dem alles Mögliche passieren kann. Der Zins ist höher, weil darin der Preis der verlorenen Sicherheit steckt.

Das ist keine Diskriminierung und kein «Ausländeraufschlag». Das ist der Preis dafür, dass eines von fünf Schlössern in der Tür nicht schließt.

Praktische Folgerung: Alles, was die anderen vier Schlösser stärkt, verbessert Ihre Chancen und Konditionen. Mehr Eigenkapital. Nachgewiesenes und stabiles Einkommen. Eine für die Bank nachvollziehbare Dokumentenhistorie. Keine weiteren Kreditverpflichtungen.

Ein Wort gesondert zur Gebäudeversicherung — dem einzigen Element der Sicherheiten, das nicht nur die Bank schützt, sondern auch Sie. Die Bank braucht sie, weil das Pfand die Kreditlaufzeit physisch überstehen muss und nicht nur juristisch. Sie brauchen sie aus demselben Grund. Montenegro ist seismisch aktiv, und Gebäude, die vor und nach 1979 errichtet wurden, wurden nach unterschiedlichen Normen geplant; wir haben das im Beitrag über Erdbeben und Bauen in Montenegro behandelt. Eine Police, die die Bank als Formalität verlangt, hat in diesem Land einen sehr konkreten Inhalt — und man sollte sie aufmerksam kaufen und nicht zum Mindestpreis.

Und noch etwas, das man vorher wissen sollte, auch wenn man ungern daran denkt. Nach dem neuen Gesetz ist der Kreditgeber verpflichtet, Kreditnehmer mit Schwierigkeiten frühzeitig zu erkennen und angemessene Schritte zu einer Einigung zu unternehmen, bevor er die Zwangsvollstreckung beginnt. Der Zahlungsverzug beginnt von Gesetzes wegen also mit Verhandlungen und nicht mit der Verwertung des Pfands. Das hebt die Verpflichtung nicht auf, bedeutet aber, dass man das erste Gespräch bei Problemen selbst und früh suchen sollte — der rechtliche Rahmen steht auf der Seite dessen, der von sich aus zur Bank kommt.

Ein technischer, aber wichtiger Punkt, der diesen Text mit dem vorigen verbindet.

Eine Hypothek ist in Montenegro kein Eintrag im Vertrag und kein Vermerk bei der Bank. Sie ist eine Belastung, die im Immobilienkataster eingetragen wird und im Grundbuchblatt, dem list nepokretnosti, in Abteilung G erscheint — genau dort, wo alle Rechte Dritter am Objekt aufgeführt sind.

Wie man dieses Dokument liest, haben wir im Beitrag über die Prüfung einer Immobilie ausführlich beschrieben. Dort ist Abteilung G aus Käufersicht dargestellt: Jeder Eintrag darin ist ein Grund innezuhalten und nachzuforschen, denn es sind fremde Rechte an dem, was Sie kaufen.

Jetzt betrachten Sie es von der anderen Seite. Mit der Kreditaufnahme erzeugen Sie selbst einen solchen Eintrag. Ihre Wohnung trägt bis zur vollständigen Tilgung in Abteilung G einen Vermerk über die Hypothek zugunsten der Bank. Verkaufen lässt sie sich trotzdem — aber nur mit gleichzeitiger Löschung des Pfandrechts, was bedeutet, dass der Kredit im Moment des Geschäfts aus dem Geld des Käufers getilgt wird. Technisch ist das machbar, Notare beherrschen das, aber das Geschäft wird komplizierter und nicht schnell.

Daraus folgen zwei praktische Regeln.

Erstens: Ein Objekt für einen Kredit muss dokumentarisch einwandfrei sein. Die Bank gibt keine Hypothek auf ein Objekt, das nicht Gegenstand eines Rechtsgeschäfts sein kann — und ein Objekt ohne Bauakt kann das von Gesetzes wegen nicht sein. Ein Objekt im Legalisierungsverfahren kommt für einen Kredit also nicht infrage. Manchmal ist das unangenehm, im Kern arbeitet die Bank hier aber als zweiter Filter nach dem Notar und auf Ihrer Seite.

Zweitens: Wer den Weiterverkauf plant, muss die Hypothek in der Abwicklungsdauer einkalkulieren. Wenn Ihr Haltehorizont drei bis vier Jahre beträgt, der Kredit aber zehn Jahre läuft, geht der Verkauf mit dem Verfahren zur Pfandlöschung einher.

Eine exakte Liste veröffentlicht die Bank nicht, und wir werden nicht so tun, als hätten wir eine. Aber die Zusammensetzung der Anforderungen lässt erkennen, was die Bank belegt haben will — und man kann sich konkret auf das Gespräch vorbereiten.

Die Bank muss vier Fragen schließen.

Wer Sie sind. Der Reisepass, und weiter das, was die Bank zur Identifizierung nach den Geldwäschevorschriften verlangt. Das ist ein Standardverfahren, für einen Ausländer aber länger als für einen Einheimischen.

Woher das Einkommen kommt. Hier beginnt die eigentliche Arbeit. Ein Angestellter braucht Arbeitsvertrag und Gehaltsnachweise über mehrere Monate; ein Unternehmer die Registerunterlagen der Firma und den Jahresabschluss; ein Rentner den Rentenbescheid. Alle Dokumente sind ausländisch, also werden Übersetzungen und höchstwahrscheinlich eine Legalisation oder Apostille nötig.

Wie hoch Ihre Schuldenlast ist. Das montenegrinische Kreditregister sieht Sie nicht. Die Bank stützt sich also auf das, was Sie selbst mitbringen — Kontoauszüge, Bescheinigungen, die Kreditauskunft aus Ihrem Land.

Was Sie kaufen. Die Bewertung des Objekts durch einen von der Bank akkreditierten Gutachter plus die Unterlagen zum Geschäft. Die Bewertung geht auf Ihre Kosten, sofern die Bank nichts anderes vereinbart hat; aus den veröffentlichten Konditionen ist bekannt, dass CKB und Erste die Bewertung in ihren Produkten für Ansässige übernehmen.

Ein praktischer Rat, der mehr wert ist, als er klingt: Stellen Sie das Paket zusammen, bevor Sie eine Wohnung auswählen. Die Legalisation ausländischer Dokumente dauert Wochen, und ein Verkäufer hält das Objekt ohne Anzahlung nicht. Die Situation, in der das Geld grundsätzlich da ist, Sie es der Bank aber nicht rechtzeitig nachweisen können, ist die ärgerlichste von allen.

Auch wenn Sie keinen Kredit aufnehmen — ein Bankkonto ist im Geschäft dabei.

Seit dem 12. Mai 2026 gelten in Montenegro Änderungen des Gesetzes zur Verhinderung der Geldwäsche: Banken und andere Zahlungsdienstleister dürfen bei Immobiliengeschäften keine Barzahlungen ab 10 000 Euro mehr annehmen. Verbundene Transaktionen sind gesondert geregelt — der Versuch, die Summe in Teile unterhalb der Schwelle zu zerlegen, wird nachverfolgt.

Diese Norm haben wir im Beitrag über die Prüfung einer Immobilie ausführlich behandelt, und hier ist sie aus einem Grund wichtig: Die Abwicklung eines nennenswerten Geschäfts läuft in jedem Fall über das Bankensystem. Damit beantwortet sich die Frage «soll ich ein Konto bei einer montenegrinischen Bank eröffnen» in der Praxis von selbst — eröffnen müssen Sie es ohnehin, ob mit oder ohne Kredit.

Daraus folgt eine nützliche Reihenfolge. Kontoeröffnung, Prüfungen und der Geldtransfer ins Land sind das, was zuerst erledigt wird, und nicht in der Woche des Geschäfts. Die Compliance-Prüfungen der Bank werden nicht schneller, nur weil Ihre Anzahlung drängt.

Montenegro verwendet den Euro, ohne Mitglied der Eurozone zu sein. Für den Käufer entsteht dadurch eine Asymmetrie, an die man normalerweise nicht denkt.

Wenn Sie in Euro verdienen, haben Sie beim Kredit überhaupt kein Währungsrisiko. Einkommen in Euro, Kredit in Euro, Rate in Euro. Das ist bei einem internationalen Kauf eine seltene Konstellation, und man sollte sie zu schätzen wissen: Für einen deutschen oder österreichischen Käufer ist Montenegro in dieser Hinsicht einfacher als etwa die Türkei.

Wenn Sie in Dinar, Lira, Rubel oder einer anderen Währung verdienen, liegt das gesamte Währungsrisiko bei Ihnen, und es verschwindet nicht dadurch, dass man nicht daran denkt. Der Kredit lautet auf Euro, die Rate ist in Euro fixiert, Ihr Einkommen schwankt gegenüber dem Euro. Zehn Jahre sind ein ausreichender Zeitraum, damit sich der Kurs spürbar verschiebt.

Das ist kein Argument gegen den Kauf. Es ist ein Argument dafür, die Rate mit Puffer zu rechnen und nicht bis an die eigene Grenze zu gehen. Die Regel «Verpflichtungen nicht über einem Drittel des Einkommens», die montenegrinische Banken bei einheimischen Kreditnehmern anwenden, sollte ein Kreditnehmer mit Einkommen in anderer Währung als «nicht über einem Drittel des Einkommens bei ungünstigem Kurs» verstehen.

Wie das Leben hier überhaupt funktioniert und was es kostet, haben wir in einem ehrlichen Beitrag über das Leben in Montenegro beschrieben, und wenn der Kauf mit einem Umzug verbunden ist, im Beitrag über die Aufenthaltserlaubnis. Der Status als Ansässiger verändert übrigens auch das Gespräch mit der Bank: Ein Kreditnehmer mit Aufenthaltstitel und lokalem Einkommen ist bereits ein anderes Profil.

Die am meisten unterschätzte Variante — und für einen Teil der Käufer die günstigste.

Die Logik ist einfach. Möglicherweise besitzen Sie bereits eine Immobilie in dem Land, in dem Sie leben, in dem Sie steuerlich ansässig sind, in dem die Bank Ihre Kredithistorie über zwanzig Jahre sieht und in dem der administrative Einbehalt vom Lohn funktioniert. Ein Kredit gegen diese Immobilie ist ein Kredit zu Bedingungen, die die Bank versteht, und nicht zu Bedingungen, in die Unsicherheit eingepreist ist.

Vergleichen Sie die Größenordnungen. Der montenegrinische Kredit für Nichtansässige: 6,95 % über zehn Jahre. Ein Kredit gegen die eigene Wohnimmobilie in der Eurozone wird mit hoher Wahrscheinlichkeit sowohl günstiger als auch länger ausfallen, weil die Bank keinen Ausländer mit einer Wohnung in einem anderen Land finanziert, sondern ihren eigenen Kunden mit einem verständlichen Pfand.

Was Sie zusätzlich gewinnen: In Montenegro treten Sie dem Verkäufer als Käufer mit Geld gegenüber. Das verändert die Verhandlungsposition, verkürzt die Abwicklung und beseitigt das Risiko, dass die Bank erst nach der Anzahlung absagt.

Was Sie verlieren: Das Pfand liegt nun auf Ihrer Hauptwohnung und nicht auf der montenegrinischen. Das ist ein grundsätzlich anderes Risikoniveau, und entsprechend sollte man damit umgehen.

Es gibt auch eine Zwischenkonstruktion, die man kennen sollte: einen Teil der Summe zu Hause aufnehmen, einen Teil hier. Das senkt die Belastung der Hauptwohnung und verkleinert zugleich die montenegrinische Kreditsumme und damit die Monatsrate. Der Nachteil ist, dass Sie zwei Kreditprozesse statt einem führen und beide zum Termin des Geschäfts zusammenpassen müssen.

Wir empfehlen weder den einen noch den anderen Weg — wir sagen, dass der zweite existiert und aus irgendeinem Grund fast niemand ihn durchrechnet. Rechnen Sie beide.

Die zweite Variante funktioniert nur im Neubau und nur bei einem Bauträger, der sie anbietet.

Der Kern: Beim Kauf in der Bauphase verteilt sich die Zahlung natürlicherweise auf Teilbeträge, die an Bauabschnitte gekoppelt sind. Das ist kein Kredit: kein Zins, keine Bank, keine Hypothek im Kataster. Es ist ein Zahlungsplan innerhalb des Kaufvertrags.

Die Vorteile liegen auf der Hand: keine Zinsen, keine Bankprüfung, keine Anforderungen an Einkommensnachweise, keine administrative Lohnpfändung, die Sie ohnehin nicht haben.

Die Nachteile liegen ebenso auf der Hand, und man muss sie ehrlich benennen.

Den Zahlungsplan diktiert nicht Ihr Budget, sondern die Baustelle. Ist eine Rate an die Fertigstellung eines Geschosses gekoppelt, kommt sie dann, wenn das Geschoss fertig ist, und nicht, wenn es Ihnen passt.

Die Ratenzahlung endet in der Regel mit der Fertigstellung. Zum Zeitpunkt der Schlüsselübergabe muss die Summe also vollständig gezahlt sein. Das ist kein Zehnjahreshorizont, das sind zwei bis drei Jahre.

Sie übernehmen das Baurisiko. Bis zur Fertigstellung und Aufteilung halten Sie einen vertraglichen Anspruch in der Hand und keine Wohnung im Kataster. Wir haben das im Abschnitt über Neubauten im Beitrag über die Prüfung einer Immobilie direkt geschrieben und wiederholen es hier: Das ist gängige Praxis, aber man muss die Dinge beim Namen nennen.

Praktische Folgerung: Die Ratenzahlung beim Bauträger passt zu jemandem, der Geld hat, es aber in Teilen bekommt — aus dem Verkauf eines anderen Vermögenswerts, aus dem Unternehmen, aus Boni. Sie passt schlecht zu jemandem, der kein Geld hat und damit rechnet, es während der Bauzeit zu verdienen.

Fassen wir alles in einer Rechnung zusammen, die sich in fünfzehn Minuten machen lässt.

Schritt eins. Bestimmen Sie die Rate, die Sie tragen. Nicht die maximale, sondern die bequeme. Montenegrinische Banken gehen davon aus, dass sämtliche Kreditverpflichtungen die Hälfte des Einkommens nicht übersteigen dürfen, und orientieren sich in der Praxis an einem Drittel. Nehmen Sie das Drittel — und wenn Ihr Einkommen nicht in Euro anfällt, nehmen Sie ein Drittel des Einkommens bei einem um zehn bis fünfzehn Prozent schlechteren Kurs.

Schritt zwei. Rechnen Sie die Rate in eine Kreditsumme um. Zum Nichtansässigen-Zins von 6,95 % über zehn Jahre kosten je 100 000 Euro Kredit rund 1 159 Euro im Monat. Die Proportion ist linear: eine Rate von 600 Euro entspricht rund 52 000 Euro Kredit, 800 Euro rund 69 000, 1 000 Euro rund 86 000.

Schritt drei. Addieren Sie das Eigenkapital. Geht man von dreißig Prozent aus, entspricht ein Kredit über 52 000 Euro einem Objekt für etwa 74 000 Euro.

Schritt vier. Addieren Sie die Erwerbsnebenkosten. Die Grunderwerbsteuer nach progressivem Tarif oder die im Preis enthaltene Mehrwertsteuer beim Kauf vom Bauträger, Notar, Bewertung, Versicherungen. Die genauen Sätze stehen im Beitrag über die Steuer beim Kauf.

Schritt fünf. Addieren Sie die Kosten des Besitzens. Der Kredit ist nicht die einzige monatliche Zahlung. Nebenkosten, Instandhaltung des Gebäudes, Grundsteuer — und wenn die Wohnung einen Teil des Jahres leer steht, auch deren Betreuung. Dazu haben wir eigene Aufstellungen: was der Unterhalt einer Wohnung wirklich kostet und wie alles organisiert ist, wenn Sie nicht da sind.

Erst nach dem fünften Schritt haben Sie ein echtes Budget — und damit lässt sich Stadt und Objekt auswählen. Den Städtevergleich haben wir in den Beiträgen darüber, wo man in Montenegro besser lebt und Bar oder Budva aufbereitet, und Bar selbst im vollständigen Stadtführer.

Und eine lebensnahe Bemerkung zum Schluss: Bevor man in einem Land eine zehnjährige Verpflichtung eingeht, sollte man dort einen Winter verbracht haben. Dazu haben wir einen eigenen Beitrag über vierzehn Tage, die das Land ehrlich testen, und eine Analyse, wo und wie man am besten unterkommt, damit der Test echt wird.

Wir bauen ein Clubhaus mit 24 Residenzen im Stadtteil Tomba in Bar, und die Finanzierungsfrage wird uns in jedem zweiten Gespräch gestellt. Deshalb sagen wir direkt, wie es bei uns damit aussieht.

Wir sind keine Bank und vergeben keine Kredite. Wir sind Bauträger. Alles oben Geschriebene über Zinsen und Konditionen ist das, was wir für Käufer zusammengetragen und geprüft haben — nicht das, was wir selbst anbieten.

Unser Objekt besteht den Bankfilter. Zen Gardens wird auf Grundlage einer Baugenehmigung errichtet und nicht nachträglich legalisiert. Bauträger ist die DOO «Novokub», PIB 03523853, Generalunternehmer die DOO «Univerzal-Rai», PIB 02632675. Die Identifikationsnummern veröffentlichen wir bewusst: Man kann sie im staatlichen Register prüfen, ohne uns zu fragen. Für das Gespräch mit der Bank ist das grundlegend: Ein Objekt, das nicht Gegenstand eines Rechtsgeschäfts sein kann, lässt sich nicht finanzieren — unseres schon.

Die Termine sind genannt. Baubeginn ist der 1. Dezember 2026, Fertigstellung der 15. Dezember 2028. Wir nennen Daten, weil wir deren Fehlen bei einem Bauträger selbst für ein Warnsignal halten — und weil sie für die Planung jedes Zahlungsplans der Ausgangspunkt sind.

Was genau gekauft wird. 24 Wohnungen: Studios von 21,2 bis 41,5 m², Zweizimmerwohnungen 62–64,5 m², Dreizimmerwohnungen von 85,8 bis 117,3 m². Grundstück 2 000 m², bebaut werden 700 m² — 35 Prozent —, und 1 300 m² bleiben offene Fläche für die Bewohner. Erdgeschoss plus drei Obergeschosse und ein Untergeschoss mit Parkplätzen, Abstellräumen und Technik. Preis ab 66 000 Euro. Energieeffizienzklasse A+.

Was das in den Zahlen dieses Artikels bedeutet: Ein Studio für 66 000 Euro ergibt bei dreißig Prozent Eigenkapital einen Kredit von rund 46 200 Euro, also eine Rate in der Größenordnung von 535 Euro im Monat zum Nichtansässigen-Zins über zehn Jahre. Das ist keine Zusage einer Bewilligung — das ist Arithmetik, die Sie selbst nachprüfen können.

Was wir nicht versprechen. Wir garantieren nicht, dass eine Bank Ihnen den Kredit bewilligt, und wir treten nicht als Vermittler in Bankverhandlungen auf. Die Bewilligung hängt von Ihnen ab, von Ihrem Einkommen und Ihrer Dokumentenhistorie, nicht vom Objekt. Wir stehen dafür ein, dass die Bank von der Objektseite keine Fragen hat.

Das vollständige Projektdatenblatt — Flächen, Technik, Unterlagen, Zahlungsablauf — ist auf der Seite des Projekts Zen Gardens zusammengestellt.

Rechnen Sie nicht mit dem Zins, sondern mit der Rate. Der Zins ist das, was man Ihnen in der Werbung nennt; die Rate ist das, was zehn Jahre lang von Ihrem Konto abgeht. Zwischen einem Kredit zu 6,95 % über zehn Jahre und einem zu 4,99 % über dreißig liegt der Unterschied nicht in den Prozenten, sondern darin, wie viele Jahre Ihres Lebens diese Verpflichtung besetzt und wie viel Geld bei Ihnen bleibt und nicht bei der Bank.