Eine Wohnung in Montenegro vermieten: was die Zahlen zeigen, nicht die Inserate

Beginnen wir mit dem Kern, damit sich alles Weitere ruhiger liest.

Eine Wohnung in Montenegro an Touristen zu vermieten, ist legal, und der Markt dafür wächst. Mehr noch: der private Sektor wächst schneller als der Hotelsektor und hat sich bereits den größeren Teil der Übernachtungen im Land geholt.

Aber drei Dinge machen dieses Geschäft zu etwas anderem, als es in Werbekalkulationen aussieht.

Die Saison ist sehr kurz und sehr dicht. Nicht „im Sommer mehr als im Winter“, sondern „ein Juli allein bringt mehr als fünf Monate am Stück“. Weiter unten stehen die genauen MONSTAT-Zahlen.

Legales Arbeiten verlangt ein Verfahren. Kategorisierung in der Gemeinde, Anmeldung jedes Gastes innerhalb von 24 Stunden, Kurtaxe, Steuererklärung. Das ist nicht prohibitiv kompliziert, aber es ist regelmäßige Verwaltungsarbeit und keine einmalige Handlung.

Von jeder Nacht geht mehr ab, als es scheint. Plattformprovision, Reinigung, Wäsche, Nebenkosten, Verschleiß — und wenn Sie nicht im Land sind, zusätzlich die Verwaltung. Die Rendite rechnet sich nach dem, was übrig bleibt, nicht nach dem Preis im Inserat.

Im weiteren Verlauf gehen wir jeden dieser Punkte anhand veröffentlichter Daten durch und zeigen, wie man eine Rechnung aufbaut, die im November nicht auseinanderfällt.

Was das Objekt selbst kostet und wie sich die Preise zwischen den Städten unterscheiden, ist ein eigenes Thema — dazu haben wir ein vollständiges Bild des Marktes nach Städten. Hier sprechen wir darüber, was eine Wohnung nach dem Kauf verdient.

Das ist die wichtigste Zahl des ganzen Themas, und sie spricht für den Wohnungseigentümer.

Nach MONSTAT-Daten für Januar bis Mai 2026 wurden in Montenegro 604.185 Ankünfte und 3,023 Millionen Übernachtungen erfasst. Gegenüber dem Vorjahr sind das plus 0,9 Prozent bei den Ankünften und plus 1,1 Prozent bei den Übernachtungen — der Markt insgesamt steht also ungefähr still.

Innerhalb dieses Stillstands findet allerdings eine Umverteilung statt.

Der kollektive Sektor — Hotels, Motels, Hostels, Campingplätze — verliert. 407.707 Ankünfte, 2,2 Prozent weniger als im Vorjahr, und 1,067 Millionen Übernachtungen, 2,7 Prozent weniger.

Der individuelle, also private Sektor wächst. 196.478 Ankünfte, 8,1 Prozent mehr — das sind etwa fünfzehntausend zusätzliche Gäste. Und 1,955 Millionen Übernachtungen, 3,3 Prozent mehr — über sechzigtausend zusätzliche Nächte.

Rechnen wir den Anteil aus: 1,955 Millionen von 3,023 Millionen sind 64,7 Prozent aller Übernachtungen im Land, die auf den privaten Sektor entfallen. Nicht auf Hotels. Auf Wohnungen, Apartments und Häuser, die private Eigentümer vermieten.

Was daraus praktisch folgt. Sie betreten keinen Nischenmarkt und treten nicht gegen einen Hotelapparat an — Sie betreten das Segment, das in Montenegro die hauptsächliche Art der Unterbringung ist. Das ist die gute Nachricht.

Die schlechte Nachricht ist, dass es genau deshalb dort bereits sehr viel Angebot gibt und Ihre Wohnung nicht mit einem Hotel konkurriert, sondern mit Hunderten gleichartiger Wohnungen in der Nachbarschaft. Einen Wettbewerbsvorteil muss man schaffen, man bekommt ihn nicht dadurch, dass man ein Objekt besitzt.

Jetzt die Zahl, für die es sich gelohnt hat, diesen Artikel zu öffnen.

Im Juli 2026 wurden in Montenegro 623.104 Ankünfte und 3.717.441 Übernachtungen registriert. Das sind 11,26 Prozent beziehungsweise 10,13 Prozent mehr als im Juli des Vorjahres. Davon entfallen auf ausländische Touristen 600.852 Ankünfte und 3.613.647 Übernachtungen.

Und nun stellen Sie das gegenüber. Januar, Februar, März, April und Mai 2026 ergaben zusammen 3,023 Millionen Übernachtungen. Ein Juli ergab 3,72 Millionen.

Ein Monat brachte mehr als die vorangegangenen fünf zusammen. Beide Zahlen beziehen sich auf das ganze Land und alle Unterkunftsarten, die Basis ist vergleichbar, das ist kein Rechentrick.

Betrachten wir dasselbe von einer anderen Seite, auf ein und derselben Basis — nur der kollektive Sektor, weil MONSTAT die Monatsdaten genau so veröffentlicht. Mai 2026: 506.260 Übernachtungen. November 2025: 115.568 Übernachtungen im ganzen Land. Ein Unterschied um das 4,4-Fache zwischen einem durchaus lebendigen Mai und einem gewöhnlichen November — und zwischen November und August ist die Lücke noch größer.

Und noch ein Detail aus den Maidaten, das vieles über die Geografie erklärt: 88,2 Prozent der Übernachtungen entfallen auf die Küste. Die Hauptstadt — 6,6 Prozent, die Berge — 2,8 Prozent, alles Übrige — 2,4 Prozent. Vermietung in Montenegro ist fast ausschließlich Küste.

Die Schlussfolgerung, die man vor dem Kauf akzeptieren muss: Der Jahresertrag aus der Kurzzeitvermietung entsteht in Montenegro in etwa drei Monaten. In der übrigen Zeit deckt die Wohnung bestenfalls ihre eigenen Kosten. Jede Rechnung, in der ein Augustpreis mit dreihundertfünfundsechzig multipliziert wird, ist keine optimistische Rechnung, sondern eine falsche.

Es gibt eine zweite, weniger offensichtliche Folge. Weil die Saison kurz ist, ist der Preis eines Kalenderfehlers hoch. Eine falsch gesetzte Mindestaufenthaltsdauer im Juli, eine zu strenge Stornopolitik im Mai oder umgekehrt eine zu großzügige im August — all das kostet nicht Prozente, sondern Wochen. In einem Geschäft mit gleichmäßiger Auslastung lässt sich ein Fehler im nächsten Monat korrigieren; hier gibt es keinen nächsten Monat.

Und drittens. Gerade wegen der Kürze der Saison lohnt es sich an der Küste, nicht nur auf Touristen zu schauen. Monatsweise Vermietung in der Nebensaison an Einheimische, Studenten, Saisonkräfte und Remote-Arbeitende ist kein Lückenfüller, sondern die zweite Hälfte der Jahresökonomie. Darauf kommen wir im Abschnitt über die Langzeitvermietung zurück.

Aus denselben MONSTAT-Daten lässt sich noch eine Tatsache herausziehen, die das gesamte Arbeitsmodell verändert.

Teilen wir die Übernachtungen durch die Ankünfte. Im kollektiven Sektor ergeben sich etwa zweieinhalb Nächte pro Gast. Im privaten — 1.955.000 geteilt durch 196.478, also fast zehn Nächte.

Das sind zwei völlig verschiedene Geschäfte.

Ein Hotel lebt von kurzen Aufenthalten, hohem Umschlag und einem großen Reinigungsdienst. Eine private Wohnung lebt von langen Aufenthalten: eine Familie kommt für eine oder zwei Wochen, und über den ganzen Juli haben Sie nicht fünfzehn Anreisen, sondern zwei oder drei.

Daraus folgen mehrere praktische Dinge.

Es gibt weniger Reinigungen, als der Kalender vermuten lässt. Die Kosten für den Gästewechsel sind bei einer Wohnung niedriger als bei einem Hotelzimmer — das ist ein Plus.

Jede einzelne Buchung wiegt sehr schwer. Eine stornierte Zweiwochenbuchung im Juli ist nicht „minus eine Nacht“, das ist minus ein erheblicher Teil des gesamten Saisonertrags. Daraus folgt praktisch: Stornopolitik und Anzahlung sind wichtiger, als ein Einsteiger denkt.

Der Gast wohnt, er übernachtet nicht. Zehn Nächte bedeuten Wäsche, Kochen, Stauraum, Platz für Koffer, funktionierendes Internet und eine Klimaanlage, die zwei Wochen am Stück durchhält. Eine Wohnung, die auf eine Übernachtung zwischen zwei Flügen ausgelegt ist, verliert hier.

Die Mindestaufenthaltsdauer wird zum Werkzeug. Wenn der durchschnittliche Aufenthalt im Segment bei rund zehn Nächten liegt, heißt ein Minimum von einer Nacht im Juli, den Höhepunkt in kleine Buchungen zu zersplittern und an Reinigungen und leeren Tagen dazwischen zu verlieren. Umgekehrt gilt dasselbe: ein zu hohes Minimum im Mai und September lässt den Kalender einfach leer. Das ist eine Einstellung, die man sinnvollerweise monatsweise ändert und nicht einmal setzt.

Und noch eine Beobachtung, die direkt aus den zehn Nächten folgt: Bewertungen handeln nicht vom Check-in, sondern vom Alltag. Ein Gast, der zwei Wochen gewohnt hat, bewertet nicht den Willkommenskorb, sondern ob es genug Steckdosen gab, ob die Klimaanlage nachts lärmt und wo man Wäsche trocknen kann. Das verändert die Liste dessen, worin sich die Einrichtung zu investieren lohnt.

Wie Gäste tatsächlich zwischen Wohnung, Haus und Hotel wählen und was ihnen wichtig ist, haben wir ausführlich im Beitrag darüber, wo man in Montenegro übernachtet, beschrieben — dort steht dieselbe Statistik, nur aus der Sicht des Gastes. Es lohnt sich, sie mit den Augen dessen zu lesen, der nun selbst Gastgeber sein wird.

Um legal zu vermieten, braucht man einen Kategorisierungsbescheid für private Unterkünfte. Das ist die erste und nicht die letzte Handlung.

Ausgestellt wird er vom Sekretariat für Wirtschaft und Finanzen Ihrer Gemeinde. Das Verfahren unterscheidet sich zwischen den Gemeinden leicht — unten steht die Aufstellung nach dem veröffentlichten Verfahren, die Details klärt man besser in der eigenen Gemeinde.

Was eingereicht wird: ein Antrag nach dem Formular der Gemeinde; die Nutzungsgenehmigung (upotrebna dozvola) für das Objekt, und falls sie fehlt, ein Elektrozertifikat; ein Grundbuchauszug (list nepokretnosti) nicht älter als sechs Monate; eine Bescheinigung über Schuldenfreiheit gegenüber der Gemeinde; eine Bescheinigung der Steuerverwaltung; ein Nachweis über die bezahlten Versorgungsanschlüsse; die Quittungen über die Verwaltungsgebühr — 10 Euro — und die Kommissionsgebühr — weitere 10 Euro.

Die Bearbeitungsfrist beträgt 15 Tage.

Die Größenbeschränkung: Eine natürliche Person kann einen Bescheid für höchstens fünfzehn Betten erhalten. Alles darüber ist bereits eine andere Organisationsform.

Der Bescheid gilt fünf Jahre, sofern am Objekt baulich nichts verändert wurde.

Was zusammen mit dem Bescheid dazukommt: ein Schild am Eingang für 18,43 Euro, ein beglaubigtes Gästebuch, ein Beschwerdebuch, eine Preisliste und eine Hausordnung — die letzten sind im Zeitraum vom 1. Juni bis 1. September vorgeschrieben.

Achten Sie auf den ersten Punkt der Dokumentenliste, denn er schließt einen Teil der Objekte schon am Eingang aus. Nutzungsgenehmigung oder, wenn sie fehlt, Elektrozertifikat. Ein Objekt, das seinen Status nicht belegen kann, erhält keine Kategorisierung — und darf folglich nicht legal vermietet werden.

Das ist dieselbe Weggabelung, über die wir im Beitrag zur Prüfung einer Immobilie geschrieben haben: Die Dokumente entscheiden nicht nur die Eigentumsfrage, sondern auch die Frage, was Sie mit dem Objekt anschließend tun können. Wenn der Kauf für die Vermietung geplant ist, sind die Anforderungen an die Sauberkeit der Papiere nicht milder als beim Kauf auf Kredit — sie sind genauso streng.

Es gibt auch einen praktischen Punkt, den man in den Zeitplan aufnehmen sollte. Die Kategorisierung braucht fünfzehn Tage Bearbeitung, aber das Zusammentragen der Bescheinigungen — Schuldenfreiheit gegenüber der Gemeinde, Steuerverwaltung, Versorgungsanschlüsse — dauert länger. Wenn Sie damit rechnen, die erste Saison im Juli zu eröffnen, ist es zu spät, das Verfahren im Juni zu beginnen. Die vernünftige Reihenfolge ist, die Unterlagen im Frühjahr einzureichen, gleichzeitig mit der Möblierung und nicht danach.

Gesondert zur Grenze von fünfzehn Betten. Für eine einzelne Wohnung ist das reichlich, aber für jemanden mit zwei oder drei Objekten im Haus wird die Decke spürbar. Das ist noch eine Schwelle, die man besser im Voraus sieht — genau wie die Mehrwertsteuerschwelle.

Das Gesetz über Tourismus und Gastgewerbe („Službeni list Crne Gore“ Nr. 002/18 mit Änderungen bis 084/24) sieht für die Arbeit ohne Bescheid Bußgelder vor. Konkrete Summen aus der geltenden Fassung führen wir hier nicht an — die sollte man im aktuellen Gesetzestext nachsehen und nicht in Artikeln: die Beträge haben sich geändert. Wichtiger ist etwas anderes: Ohne Bescheid befinden Sie sich nicht in einer Grauzone, sondern außerhalb des Gesetzes, und jede Kontrolle hält das fest.

Das ist der tägliche Teil der Arbeit, und er wird meistens unterschätzt.

Jeder Gast muss innerhalb von 24 Stunden nach der Ankunft angemeldet werden. Zieht der Gast in eine andere Gemeinde um, muss er dort innerhalb von 12 Stunden angemeldet werden. Das läuft über die elektronischen Meldesysteme — die Gemeinden bewerben mobile Anwendungen, das konkrete Werkzeug hängt aber von der örtlichen Tourismusorganisation ab.

Die Kurtaxe (boravišna taksa) wird für jeden Gast für jede Nacht gezahlt. In Tivat ist das 1 Euro pro Person und Nacht; Kinder unter zwölf Jahren sind befreit, von zwölf bis achtzehn zahlen sie die Hälfte — 50 Cent. Die Höhe der Taxe legt jede Gemeinde durch eigenen Beschluss fest, für Bar oder Budva muss man die Zahl also gesondert erfragen, aber die Größenordnung an der Küste ist ungefähr diese.

Wen die Taxe nicht betrifft: Personen mit schwerer Behinderung, Personen in medizinischer Rehabilitation, Inhaber einer Aufenthalts- und Arbeitserlaubnis, wer länger als dreißig Tage am Stück wohnt, organisierte Schüler- und Studentengruppen. Und gesondert: Ein Ausländer, der in Montenegro Eigentümer einer Immobilie ist, zahlt keine Kurtaxe, und diese Befreiung erstreckt sich auf die engsten Familienangehörigen. Das heißt: Wenn Sie selbst in Ihre Wohnung kommen, zahlen Sie keine Taxe; wenn Gäste kommen, zahlen Sie für sie.

Das Interessanteste an der Kurtaxe ist aber nicht, dass sie eine Pflicht ist. Sie ist auch ein Steuerabzug — dazu im nächsten Abschnitt.

Hier ist es wichtig, die Mechanik zu verstehen, denn sie ist zugunsten dessen gebaut, der legal arbeitet.

Einkünfte aus der Vermietung von Wohnraum an Touristen unterliegen der Einkommensteuer natürlicher Personen. Der Satz auf Einkünfte aus Vermögen liegt heute bei 15 Prozent. Ein Vorbehalt ist Pflicht: In älteren konsolidierten Gesetzestexten finden sich 9 Prozent, das ist aber die Fassung vor der Steuerreform; den Satz zum Datum Ihrer Erklärung muss man prüfen und nicht aus einem Artikel übernehmen — auch nicht aus diesem.

Aber die 15 Prozent werden nicht vom Umsatz genommen. Die Bemessungsgrundlage ist der Ertrag minus Kosten, und die Kosten kann man pauschal ansetzen, ohne Belege zu sammeln.

Artikel 35 des Gesetzes über die Einkommensteuer natürlicher Personen legt für die Vermietung von Zimmern, Apartments und Ferienhäusern an Touristen zwei Pauschalen fest:

50 Prozent der erhaltenen Einnahmen — wenn die Kurtaxe gezahlt wurde.

70 Prozent der erhaltenen Einnahmen — wenn ein Vermietungsvertrag mit einem Reisebüro oder der örtlichen Tourismusorganisation besteht und die durchschnittliche Belegung mindestens sechzig Tage im Jahr beträgt.

Lesen Sie die erste Pauschale noch einmal. Die Zahlung der Kurtaxe — ein Euro pro Gast und Nacht — halbiert Ihre Steuerbemessungsgrundlage. Das ist nicht bloß eine Pflicht, das ist der lukrativste Abzug in der ganzen Konstruktion.

Rechnen wir das an einem hypothetischen Beispiel durch — nicht an einem erfundenen Fall, sondern schlicht als Arithmetik. Angenommen, das Objekt hat über die Saison 10.000 Euro eingebracht. Bei gezahlter Kurtaxe ergibt die 50-Prozent-Pauschale eine Bemessungsgrundlage von 5.000 Euro und eine Steuer von 750 Euro. Ohne Pauschale würde die Steuer von 10.000 gerechnet und betrüge 1.500. Die Differenz von 750 Euro steht dem gegenüber, dass die Taxe selbst bei zehntausend Euro Einnahmen und, sagen wir, sechshundert Gastnächten in der Größenordnung von sechshundert Euro läge. Der legale Weg finanziert sich also über den Abzug fast von selbst, noch bevor Sie das geringere Risiko eingerechnet haben.

Die zweite Pauschale — 70 Prozent — ist deutlich günstiger, verlangt aber einen Vertrag mit einer Agentur oder der Tourismusorganisation und eine nachgewiesene Belegung ab sechzig Tagen. Das ist nicht mehr „ich vermiete selbst über eine App“, das ist Arbeit über einen Vermittler. Man muss beide Varianten rechnen: Agenturprovision gegen Steuerersparnis.

Es gibt eine zweite steuerliche Grenze, an die der Eigentümer einer einzelnen Wohnung normalerweise nicht denkt — und das zu Recht, solange er sich ihr nicht nähert.

Die Pflicht zur Registrierung für die Mehrwertsteuer entsteht bei einem Umsatz von 30.000 Euro in den letzten zwölf Monaten. Unterhalb dieser Schwelle ist die Registrierung freiwillig. Die Mehrwertsteuersätze in Montenegro: der Standardsatz 21 Prozent, die ermäßigten Sätze 15 und 7 Prozent sowie der Nullsatz.

Für eine einzelne Wohnung sind dreißigtausend Euro Jahresumsatz sehr viel, und in den meisten Fällen stellt sich die Frage nicht. Sie stellt sich aber schnell, wenn es zwei oder drei Objekte werden und die Saison gut läuft. Und dann ändert sich nicht nur die Steuer, sondern das ganze Modell: Es entsteht die Pflicht, Rechnungen mit Mehrwertsteuer auszustellen, Buch zu führen und Erklärungen abzugeben.

Die praktische Folgerung ist einfach: Die Schwelle sollte man von vornherein im Kopf haben und nicht im Dezember entdecken. Wenn Sie mehr als ein Objekt planen, beginnt das Gespräch mit dem Steuerberater sinnvollerweise vor dem zweiten Kauf und nicht danach.

Das ist der frische Teil, und er verändert das Kräfteverhältnis auf dem Markt.

Im Juni 2026 wurden Änderungen am Mehrwertsteuergesetz bekannt gegeben, die eine Pflicht für Internetplattformen einführen. Inländische und ausländische Plattformen, die bei der Bereitstellung von Unterkünften vermitteln, sind verpflichtet, alle Transaktionen aufzuzeichnen und diese Aufzeichnungen an die montenegrinische Steuerbehörde zu übermitteln. Das Ziel wird direkt benannt: der Steuerverwaltung die Möglichkeit zu geben zu prüfen, ob die Mehrwertsteuer korrekt berechnet wurde und ob der Leistungserbringer die Schwelle von dreißigtausend Euro überschritten hat.

Der Entwurf wurde am 22. Mai 2026 veröffentlicht, die öffentliche Konsultation lief bis zum 2. Juni. Die geschätzten Kosten für die Angleichung der Informationssysteme an die EU-Praxis liegen bei bis zu 1,3 Millionen Euro.

Gesondert festgehalten ist, dass auch bei denjenigen unterhalb der Schwelle Mehrwertsteuer auf den Teil des Preises anfällt, der auf die Vermittlungsleistung der Plattform selbst entfällt.

Was das für den Wohnungseigentümer praktisch bedeutet. Das Modell „ich vermiete über Airbnb und melde niemandem etwas“ hört technisch auf zu funktionieren, nicht moralisch. Die Daten über Ihre Buchungen gelangen von der Plattform zur Steuerverwaltung, nicht von Ihnen. Das ist keine Frage der Wahrscheinlichkeit einer Prüfung — das ist eine Frage des Abgleichs zweier Datensätze.

Daraus folgt die einzige vernünftige Konsequenz: Wenn Sie jetzt eine Wohnung zur Vermietung kaufen, muss von Anfang an das legale Modell geplant werden. Und es steht, wie oben gerechnet, wirtschaftlich gar nicht so schlecht da, denn die Pauschale von 50 Prozent steht nur denen offen, die die Kurtaxe zahlen.

Sehen wir uns nun an, was mit dem Geld zwischen dem Preis im Inserat und Ihrem Konto passiert.

Die Plattformprovision. Airbnb ist auf ein Modell umgestiegen, bei dem der Gastgeber eine einheitliche Provision zahlt — 15,5 Prozent des Buchungsbetrags, einbehalten von der Auszahlung; bei einem Teil der Gastgeber liegt sie zwischen 14 und 16 Prozent. Das alte geteilte Modell, bei dem der Gastgeber 3 Prozent zahlte und der Gast etwa 14 bis 16 obendrauf, wird im Laufe des Jahres 2026 in Wellen abgeschafft. Booking.com arbeitet mit einer Provision in der Größenordnung von 15 Prozent, der konkrete Prozentsatz hängt vom Land und von Sichtbarkeitsprogrammen ab — die eigene Zahl muss man im Extranet nachsehen und nicht in einem Artikel.

Am Eingang geht also etwa ein Sechstel des Preises an die Plattform. Das ist keine versteckte Zahlung und keine Ungerechtigkeit — es sind die Kosten des Kanals, der den Gast bringt. Aber sie gehören von Anfang an in die Rechnung.

Reinigung und Wäsche. Wie wir gesehen haben, gibt es bei einer privaten Wohnung nicht viele Anreisen — rund zehn Nächte pro Gast. Aber zwischen den Aufenthalten braucht es eine vollständige Reinigung, das Waschen der Garnituren und Verbrauchsmaterial.

Nebenkosten in der Saison. Der Gast wohnt mit eingeschalteter Klimaanlage, und die Stromrechnung im Juli unterscheidet sich von Ihrer eigenen Rechnung im Mai. Wir haben eine eigene Aufstellung dazu, was der Unterhalt einer Wohnung tatsächlich kostet, und in diesem Zusammenhang hört sie auf, theoretisch zu sein.

Verschleiß. Zehn Nächte Aufenthalt mit Kindern und Koffern belasten Möbel und Technik anders als Ihre eigenen zwei Wochen im Jahr. Möbel in einer Mietwohnung leben kürzer.

Verwaltung, wenn Sie nicht im Land sind. Jemand muss empfangen, die Schlüssel übergeben, um ein Uhr nachts das Problem mit dem Wasserschaden lösen und die Reinigung kontrollieren. Das ist entweder Ihre persönliche Zeit oder eine fremde Dienstleistung gegen Geld. Wie das funktioniert, haben wir im Beitrag darüber, was mit der Wohnung passiert, während Sie weg sind, beschrieben.

Die Steuer, wie oben gerechnet.

Zählen Sie all das zusammen und sehen Sie, welcher Anteil des Anzeigenpreises bei Ihnen ankommt. Genau dieser Anteil ist der Gegenstand jedes Gesprächs über Rendite.

Zeigen wir die Mechanik an einer einzigen Nacht — nicht an einem erfundenen Objekt, sondern schlicht als Arithmetik. Nehmen wir an, der Gast zahlt für eine Nacht 100 Euro. Die Plattformprovision im Host-only-Modell nimmt 15,5 — bleiben 84,5. Die Kurtaxe für zwei Erwachsene macht 2 Euro, und die zahlen Sie an die Gemeinde. Reinigung, Wäsche, Strom und Verschleiß rechnet jeder für sein eigenes Objekt, aber selbst bescheidene 10 Euro pro Nacht lassen bei einem zehntägigen Aufenthalt etwa 72,5 übrig. Von dieser Summe wird anschließend die Steuer gerechnet: Bei einer Kostenpauschale von 50 Prozent ist die Bemessungsgrundlage die Hälfte der erhaltenen Einnahmen, die Steuer beträgt 15 Prozent davon. Und die Zahl, die nach all dem übrig bleibt, ist die, die man sinnvollerweise mit dem Preis der Wohnung vergleicht.

Beachten Sie, dass die Plattformprovision vom Preis des Gastes gerechnet wird und die Steuer von Ihren Einnahmen. Das sind unterschiedliche Bemessungsgrundlagen, und man darf die Prozente nicht im Kopf addieren: 15,5 plus 15 ergibt nicht dreißig. Gerechnet wird nacheinander, in der Reihenfolge, in der das Geld tatsächlich fließt.

Hier müssen wir etwas Unangenehmes sagen: Eine genaue Auslastungszahl für Ihre Wohnung hat niemand, wir eingeschlossen.

MONSTAT veröffentlicht Übernachtungen nach Land und nach Unterkunftsart. Die Behörde veröffentlicht nicht, wie viele Nächte im Jahr eine durchschnittliche Wohnung in Bar vermietet wird — weil eine solche Kennzahl nicht berechnet wird: Der genaue Bestand aktiver Objekte ist unbekannt, ein Teil davon arbeitet außerhalb der Erfassung, ein Teil wird nur für zwei Monate eingestellt.

Wer Ihnen also einen konkreten Auslastungsprozentsatz nennt, extrapoliert entweder die eigene Erfahrung oder verkauft.

Was man stattdessen tun kann: die Rechnung aus dem aufbauen, was bekannt ist.

Schritt eins. Nehmen Sie die saisonale Form aus der Statistik: Der Höhepunkt liegt im Juli und August, Mai und September sind deutlich schwächer, von November bis März liegt die Auslastung an der Küste nahe null. Planen Sie keine „Auslastung in Prozent pro Jahr“, sondern die Anzahl verkaufter Nächte pro Monat.

Schritt zwei. Sammeln Sie die Preise nicht aus dem Kopf, sondern aus konkreten Inseraten. Öffnen Sie eine Plattform, setzen Sie Ihre Stadt, Ihren Wohnungstyp, Ihre Daten ein — und schauen Sie nicht auf Werbepreise, sondern auf Kalender: Wo Daten bereits geschlossen sind, dort ist der Preis marktfähig. Das ist die einzige Möglichkeit, einen realen Preis für Ihr Segment zu bekommen.

Schritt drei. Multiplizieren Sie die Nächte mit dem Preis monatsweise und nicht mit einem Jahresdurchschnitt. Ein Modell nach dem Muster „im Schnitt 60 Euro pro Nacht bei 50 Prozent Auslastung“ liefert eine schöne Zahl und hat mit einem Land nichts zu tun, in dem zwei Monate mehr bringen als ein halbes Jahr.

Schritt vier. Ziehen Sie alles aus dem vorherigen Abschnitt ab: Provision, Reinigung, Nebenkosten, Verwaltung, Steuer.

Schritt fünf. Teilen Sie durch den Preis des Objekts samt aller Anschaffungsnebenkosten. Das ist die Rendite — und nicht die Zahl, die vor den Abzügen herauskommt.

Und das Letzte, was man mit der entstandenen Zahl tun sollte, ist, sie auf Belastbarkeit zu prüfen. Senken Sie den Preis um fünfzehn Prozent und die Zahl der verkauften Nächte gleichzeitig um fünfzehn Prozent. Wenn die Rechnung danach immer noch aufgeht, haben Sie ein vernünftiges Modell. Wenn sie auseinanderfällt, haben Sie kein Modell, sondern ein glückliches Szenario, und ein verregneter Juli genügt, damit es nicht mehr funktioniert.

Die Kurzzeitvermietung ist nicht die einzige Variante, und für einen Teil der Eigentümer ist die zweite besser.

Die Langzeitvermietung bringt einen deutlich geringeren Preis, aber eine grundsätzlich andere Struktur: ein Vertrag statt dreißig Buchungen, keine saisonalen Einbrüche, ein Minimum an operativer Arbeit, keine Plattformprovision, keine Reinigungen zwischen Aufenthalten, keine Anmeldung jedes Gastes.

Sie hat ihre eigenen Nachteile, und die muss man benennen. Sie nutzen die Wohnung nicht selbst. Der Verschleiß ist gleichmäßig, aber dauerhaft. Die Räumung eines säumigen Mieters ist ein Verfahren und keine Entscheidung. Und die steuerliche Kostenpauschale ist hier eine andere: Die begünstigten 50 und 70 Prozent gelten für die Vermietung an Touristen, nicht für die gewöhnliche Langzeitvermietung.

Es gibt noch eine dritte Variante, die an der Küste am häufigsten vorkommt: das saisonale Hybridmodell. Juli und August tageweise, von September bis Mai langfristig oder monatsweise an Einheimische und Remote-Arbeitende. Es ist in der Verwaltung aufwendiger, beseitigt aber das Hauptproblem der montenegrinischen Vermietung — die leeren acht Monate.

Diese Modelle nach einem Nachtpreis zu vergleichen, ist sinnlos. Die Kurzzeitvermietung bringt im Höhepunkt das Drei- bis Vierfache pro Nacht, verkauft aber deutlich weniger Nächte und verlangt Provision, Reinigungen und Verwaltung. Die Langzeitvermietung bringt weniger pro Nacht, verkauft aber alle dreihundertfünfundsechzig und verlangt fast nichts. Der Schnittpunkt dieser beiden Kurven liegt bei jedem Objekt anders und hängt in erster Linie von der Länge der Saison in der konkreten Stadt ab.

Es gibt noch ein Argument, das selten in Rechnungen auftaucht: Das Leerstandsrisiko ist unterschiedlich verteilt. Beim Kurzzeitmodell ist ein schlechter Juli ein schlechtes Jahr. Beim Langzeitmodell ist ein schlechter Monat ein schlechter Monat. Für einen Eigentümer, der die Wohnung als Teil seines Vermögens und nicht als Arbeit betrachtet, ist Zweiteres oft wichtiger als die absolute Ertragszahl.

Welche Variante Ihre ist, hängt nicht von der Rendite auf dem Papier ab, sondern davon, wie viel Ihrer persönlichen Zeit dort hineinfließen darf und ob Sie im Land sind. Ehrlich und ohne Beschönigung steht dazu einiges im Beitrag darüber, wie das Leben hier funktioniert, und wenn die Vermietung mit einem Umzug verbunden ist, auch in der Aufstellung zur Aufenthaltserlaubnis: Der Status als Resident verändert sowohl das steuerliche Bild als auch die praktische Möglichkeit, das Objekt selbst zu verwalten.

Da der Gast zehn Nächte wohnt und nicht eine Nacht übernachtet, verschiebt sich der Anforderungskatalog.

Eine Klimaanlage, die im Juli den ganzen Tag läuft. Nicht „es gibt ein Split-Gerät“, sondern ausreichende Leistung für das Raumvolumen. Das ist die häufigste Ursache schlechter Bewertungen an der Küste.

Platz für Sachen. Zwei Familien für zwei Wochen bedeuten acht Koffer. Schrank und Abstellraum hören auf, Luxus zu sein.

Eine Küche, in der wirklich gekocht wird. Bei einem Aufenthalt von zehn Tagen sprengen tägliche Restaurantbesuche das Budget der meisten Familien. Herd, Backofen oder wenigstens ein ordentliches Kochfeld, Geschirrspüler — das sind Dinge, die in den Suchfiltern auftauchen.

Eine Waschmaschine. Für zwei Wochen mit Kindern ist sie Pflicht.

Internet, mit dem man arbeiten kann. Ein Teil der langen Aufenthalte sind Remote-Arbeitende, die formal Urlaub haben. Geschwindigkeit und Stabilität landen in den Bewertungen.

Ein Parkplatz. An der Küste ist er im Sommer kein Komfort, sondern eine Buchungsbedingung.

Die tatsächliche Entfernung zum Meer. Nicht „zwei Schritte zum Strand“, sondern konkrete Meter und ein konkreter Anstieg. Der Gast misst nach und schreibt es in die Bewertung.

Und ein eigener Punkt, der mit Bewertungen nichts zu tun hat, aber mit Geld: die Gebäudeversicherung. Montenegro ist seismisch aktiv, Gebäude aus der Zeit vor und nach 1979 wurden nach unterschiedlichen Normen geplant — das haben wir im Beitrag über Erdbeben und Bauweise behandelt. Für eine Wohnung, in der das ganze Jahr über fremde Menschen leben, hört die Versicherung auf, eine Formalität zu sein, und wird Teil der Betriebskosten.

Sagen wir es offen: Wir bauen in Bar, wir haben hier also ein Interesse. Wir bemühen uns, präzise zu bleiben.

Aus den Maidaten von MONSTAT ist die Verteilung der Übernachtungen ersichtlich: 88,2 Prozent entfallen auf die Küste. Bar ist Teil dieser Küste, aber nicht ihr touristischer Kern: Der Hauptstrom geht im Sommer nach Budva und Kotor.

Was daraus für den Vermieter folgt, ehrlich formuliert.

Der Preis in Bar liegt unter dem in Budva. Das ist eine Tatsache, und sie gehört in die Rechnung.

Die Einstiegsschwelle liegt ebenfalls niedriger. Eine Wohnung in Bar kostet weniger, und die Renditefrage entscheidet nicht der absolute Preis, sondern das Verhältnis von Preis zu Objektwert.

Die Saison ist in Bar etwas gleichmäßiger. Hier gibt es mehr feste Bevölkerung, der Hafen arbeitet, es gibt eine Bahnverbindung nach Belgrad und Podgorica. Das erzeugt eine Nachfrage, die nicht an die Badesaison gebunden ist — nach monatsweiser Vermietung außerhalb der Saison.

Den Vergleich der Städte haben wir in den Beiträgen darüber, wo man in Montenegro am besten lebt, und Bar oder Budva aufgearbeitet, und Bar selbst im vollständigen Stadtführer. Für eine Vermietungsentscheidung lohnt es sich, alle drei zu lesen: Die Stadt bestimmt den Preis, die Länge der Saison und den Typ des Gastes.

Sammeln wir an einer Stelle, was regelmäßig die Rechnung zerstört.

Nach August rechnen. Der häufigste und teuerste Fehler. Den Spitzenpreis auf ein Jahr hochzurechnen, ergibt eine Zahl, mit der der Markt nichts zu tun hat.

Die Anschaffungsnebenkosten vergessen. Grunderwerbsteuer oder Mehrwertsteuer im Preis, Notar, Bewertung, Möblierung. Eine Wohnung beginnt nicht im Moment des Kaufs zu verdienen, sondern in dem Moment, in dem sie eingerichtet und fotografiert ist. Den steuerlichen Teil haben wir im Beitrag zur Steuer beim Immobilienkauf behandelt, und die vollständige Reihenfolge der Schritte in der Anleitung zum Wohnungskauf.

Die Vermietung als Quelle der Kredittilgung rechnen. Wird das Objekt auf Kredit gekauft, läuft die Rate zwölf Monate im Jahr, der Ertrag aber etwa drei. In der Aufstellung zum Immobilienkredit in Montenegro haben wir gezeigt, dass ein Kredit für Nichtresidenten in der Größenordnung von 1.159 Euro monatlich je hunderttausend liegt, und das im Februar mit Mieteinnahmen zu decken, ist unmöglich. Vermietung kann die Ökonomie des Eigentums verbessern, sie darf aber nicht die einzige Quelle der Rate sein.

Ein Objekt kaufen, das die Kategorisierung nicht besteht. Ohne Nutzungsgenehmigung oder Elektrozertifikat gibt es keinen Bescheid, und ohne Bescheid gibt es keine legale Vermietung.

Die operative Arbeit unterschätzen. Anmeldung jedes Gastes binnen 24 Stunden, Korrespondenz, Schlüssel, Reinigung, Bewertungen. Das ist kein passives Einkommen, das ist Arbeit — die eigene oder eine fremde.

Die typischen Fallen des Kaufvorgangs haben wir in einem eigenen Beitrag über fünfzehn Fehler beim Immobilienkauf gesammelt; die Vermietungsfehler sind deren Fortsetzung nach dem Kauf.

Ein Rat, der alltäglich klingt, aber am meisten Geld spart.

Bevor Sie ein Objekt zur Vermietung kaufen, sollten Sie in diesem Land nicht nur den August verbracht haben. Nicht weil es im Winter schlecht wäre, sondern weil Sie mit eigenen Augen genau jenen November sehen müssen, in dem landesweit 115 Tausend Übernachtungen im kollektiven Sektor gezählt werden — und verstehen, was in diesem Moment mit Ihrem Viertel, Ihrer Straße und Ihrem künftigen Objekt passiert.

Wir haben einen eigenen Artikel über vierzehn Tage, die ein Land ehrlich testen — er ist für diejenigen geschrieben, die Montenegro zum Leben anprobieren, funktioniert für das Vermietungsgeschäft aber genauso gut. Nur muss man den Test nicht im Hochsommer ansetzen, sondern in der Nebensaison.

Der zweite praktische Schritt ist, in einer fremden Mietwohnung in der Stadt zu wohnen, in der Sie kaufen wollen. Eine Woche in einem fremden Objekt zeigt über dieses Geschäft mehr als ein Monat Rechnen: Sie sehen, was einen Gast stört, wonach er in den ersten zehn Minuten mit den Augen sucht und worüber er anschließend in der Bewertung schreibt.

Wir bauen ein Clubhaus mit 24 Residenzen im Viertel Tomba in Bar, und die Frage nach der Vermietung wird uns in jedem zweiten Gespräch gestellt. Sagen wir offen, wie es bei uns damit steht.

Wir sind keine Verwaltungsgesellschaft und garantieren keine Rendite. Wir sind Bauträger. Alles oben Geschriebene über Statistik, Steuern und Provisionen ist das, was wir für Käufer zusammengetragen und geprüft haben, und kein Versprechen eines konkreten Verdienstes.

Unser Objekt besteht die Kategorisierung nach Papierlage. Zen Gardens wird mit Genehmigung gebaut und nicht nachträglich legalisiert. Bauträger ist die DOO „Novokub“, PIB 03523853, Generalunternehmer die DOO „Univerzal-Rai“, PIB 02632675. Die Identifikationsnummern veröffentlichen wir absichtlich: Man kann sie im staatlichen Register prüfen, ohne uns zu fragen. Für das Vermietungsthema ist das entscheidend: Ein Objekt ohne Nutzungsgenehmigung erhält keinen Kategorisierungsbescheid.

Die Termine sind benannt. Baubeginn ist der 1. Dezember 2026, Fertigstellung der 15. Dezember 2028. Für die Vermietungsplanung ist das wichtiger, als es scheint: Die erste Saison, in der das Objekt arbeiten kann, können Sie selbst ausrechnen.

Was genau gekauft wird. 24 Wohnungen: Studios von 21,2 bis 41,5 m², Zweizimmerwohnungen 62–64,5 m², Dreizimmerwohnungen von 85,8 bis 117,3 m². Grundstück 2.000 m², für das Gebäude sind 700 m² vorgesehen — 35 Prozent, und 1.300 m² bleiben offene Fläche für die Bewohner. Erdgeschoss plus drei Etagen und ein Untergeschoss mit Parkplätzen, Abstellräumen und Technikräumen. Preis ab 66.000 Euro. Energieeffizienzklasse A+.

Was aus dieser Aufzählung direkt mit der Vermietung zu tun hat: die Parkplätze, die an der Küste im Sommer eine Buchungsbedingung sind; die Abstellräume, weil ein Gast für zehn Nächte mit Gepäck anreist; die Klasse A+, weil die Klimaanlagenrechnung im Juli Ihre Ausgabe ist und nicht die des Gastes; und die offene Fläche, die in einem Inserat besser wirkt als ein zusätzlicher Quadratmeter im Zimmer.

Was wir nicht versprechen. Wir nennen keinen Auslastungsprozentsatz und geben keine Renditeprognose. Die Auslastung hängt von Ihrem Preis, Ihren Fotos, Ihrer Stornopolitik und Ihrer Verwaltung ab — also von Ihnen und nicht vom Gebäude. Wir stehen dafür ein, dass von Seiten des Objekts dem Vermietungsgeschäft nichts im Weg steht: Dokumente, Parkplatz, Stauraum, Energieeffizienz.

Der vollständige Projektpass — Flächen, Technik, Dokumente, Zahlungsablauf — ist auf der Seite der Wohnanlage Zen Gardens zusammengestellt.

Rechnen Sie nicht den Preis pro Nacht, sondern das ganze Jahr. Der Preis ist das, was Sie im August in einem fremden Inserat sehen; das Jahr sind zwölf Monate Nebenkosten, Steuern und Instandhaltung, von denen etwa drei verdienen. Vermietung in Montenegro funktioniert — aber sie funktioniert als Geschäft mit kurzer Saison und nicht als Möglichkeit, die Wohnung zu vergessen und Geld zu bekommen.