Das Recht, in der gekauften Wohnung zu leben: wie sich der montenegrinische Aufenthaltstitel über Immobilienbesitz 2026 verändert hat

Wenn es auf einen Bildschirm passen soll, sieht das Bild so aus.

Eine Immobilie in Montenegro kann ein Ausländer fast ohne Einschränkungen kaufen — und das ist getrennt von der Frage des Aufenthalts. Eigentumsrecht und Aufenthaltsrecht regeln unterschiedliche Gesetze. Das erste erhalten Sie mit dem Eintrag im Kataster. Das zweite mit einem eigenen Antrag beim Innenministerium, einem eigenen Dokumentenpaket und einem eigenen Bescheid.

Immobilienbesitz bleibt ein gesetzlicher Grund für den vorübergehenden Aufenthalt, seit Januar 2026 aber mit Schwelle. Die steuerliche Bemessungsgrundlage des Objekts — jene, die im Bescheid über die Grunderwerbsteuer steht — darf nicht unter 150.000 Euro liegen.

Die Schwelle bemisst sich nicht am Kaufpreis. Das ist der teuerste Irrtum beim Verständnis des neuen Gesetzes, und ihm ist unten ein eigener Abschnitt gewidmet. Das einzige Dokument, das das Innenministerium ansieht, ist der Bescheid der Gemeindesteuerbehörde — nicht das, was Sie dem Verkäufer gezahlt haben.

Bürger der EU, Islands, Liechtensteins, Norwegens und der Schweiz sowie Familienangehörige von EU-Bürgern sind von der Schwelle befreit. Für einen Polen, Deutschen oder Iren gibt es die Pflicht, 150.000 Euro nachzuweisen, schlicht nicht. Für Russen, Serben, Türken und Briten gibt es sie.

Der Aufenthalt über Immobilienbesitz gibt kein Arbeitsrecht. Das ist ein eigener Grund und eine eigene Erlaubnis. Wohnungseigentum erlaubt Ihnen, hier zu leben, nicht hier zu verdienen.

Und das, was dieses Thema gerade jetzt dringlich macht: ab dem 1. November 2026 führt Montenegro die Visumpflicht für Bürger Russlands, Belarus', der Türkei, Chinas und Saudi-Arabiens ein. Das ist eine amtliche Mitteilung der Regierung vom 27. Juli 2026. Für diese Pässe ändern sich die Einreisebedingungen erstmals seit vielen Jahren, und Reisen in die eigene Wohnung müssen anders geplant werden.

Wenn Sie sich erst einarbeiten, lesen Sie diesen Text neben unserer allgemeinen Übersicht der Wege zu einem Aufenthaltstitel in Montenegro — dort sind alle Gründe beschrieben, hier nur einer, dafür ausführlich und auf dem Stand der Januar-Änderungen.

Beginnen wir mit der Trennung, ohne die alles Weitere durcheinandergerät.

Das Eigentumsrecht entsteht in dem Moment, in dem die Änderung im Liegenschaftskataster eingetragen ist. Ab dieser Minute gehört die Wohnung Ihnen: Sie können darin wohnen, sie vermieten, verkaufen, vererben. Eine Aufenthaltserlaubnis ist dafür nicht erforderlich. Ein Ausländer besitzt in Montenegro Wohneigentum auf derselben Grundlage wie ein Staatsbürger — mit gesonderten Einschränkungen bei Grundstücken, dazu unten.

Das Aufenthaltsrecht ist eine behördliche Erlaubnis, sich länger im Land aufzuhalten, als es die Visumfreiheit oder ein Visum zulässt. Es wird einer Person erteilt, nicht einem Objekt, gilt befristet und muss verlängert werden.

Die Vermischung dieser beiden Dinge erzeugt zwei gegenläufige Fehler, und beide sind teuer.

Der erste: „Ich habe eine Wohnung gekauft, also darf ich hier leben." Nein. Solange kein Bescheid des Innenministeriums vorliegt, halten Sie sich auf allgemeiner Grundlage im Land auf — so viele Tage, wie Ihr Pass erlaubt.

Der zweite, seltener, aber er kommt vor: „Mein Aufenthaltsantrag wurde abgelehnt, also darf ich die Wohnung nicht besitzen." Ebenfalls nein. Eine Ablehnung berührt Ihr Eigentum in keiner Weise. Die Wohnung bleibt Ihre, Sie zahlen weiter Steuern und Beiträge zur Instandhaltung des Hauses, dürfen im Rahmen der erlaubten Frist anreisen und dürfen vermieten.

Aus dieser Trennung folgt eine praktische Konsequenz, die man vor jeder Unterschrift annehmen sollte: Kauf und Aufenthalt sind als zwei Projekte mit unterschiedlichen Fristen und unterschiedlichen Risiken zu planen. Der Kauf selbst ist bei uns in einer eigenen Anleitung beschrieben — wie man in Montenegro eine Wohnung kauft; hier geht es nur um das zweite Projekt.

Nun zur Sache.

Das Gesetz zur Änderung und Ergänzung des Ausländergesetzes wurde im Amtsblatt Montenegros Nr. 003/26 vom 9. Januar 2026 veröffentlicht. Es tritt am achten Tag nach der Veröffentlichung in Kraft — also am 17. Januar 2026. Genau dieses Datum ist wichtig: Es teilt die Antragsteller in ein Davor und ein Danach.

Die zentrale Neuerung für unser Thema: Der Aufenthalt aufgrund von Immobilienbesitz hat eine Vermögensschwelle bekommen. Die steuerliche Mindestbemessungsgrundlage des Objekts beträgt 150.000 Euro.

Die Formulierung, auf die sich praktizierende Juristen berufen, lautet sinngemäß: Nachweis des Immobilienwertes ist der Bescheid über die Festsetzung der Grunderwerbsteuer, den das für die Steuererhebung zuständige Organ der örtlichen Verwaltung erlässt, und die Bemessungsgrundlage in diesem Bescheid darf nicht unter 150.000 Euro liegen.

Achten Sie auf die Konstruktion. Das Gesetz sagt nicht: „Das Objekt muss 150.000 wert sein." Es sagt: Es muss ein bestimmtes behördliches Dokument mit einer bestimmten Zahl darin geben. Das ist etwas anderes, und der Unterschied kostet — der nächste Abschnitt handelt ausschließlich davon.

Die zweite, weniger sichtbare, aber für alle wesentliche Änderung, die den Weg über eine Firma gehen wollten: Ausländische Geschäftsführer und Inhaber von mehr als 51 % des Kapitals müssen zur Verlängerung nachweisen, dass Steuern und Beiträge von mindestens 5.000 Euro im Jahr gezahlt wurden. Für Bürger der EU, Islands, Liechtensteins, Norwegens und der Schweiz gilt auch diese Anforderung nicht.

Die dritte: Für den IT-Sektor und Mangelberufe wird die Erlaubnis nun für bis zu drei Jahre statt für ein Jahr erteilt.

Das ist der Abschnitt, für den sich das Weiterlesen lohnt, selbst wenn Sie den Rest kennen.

Die Schwelle bemisst sich an der steuerlichen Bemessungsgrundlage — jener Summe, von der die Gemeinde Ihnen die Grunderwerbsteuer berechnet hat. Nicht am Preis im Kaufvertrag. Nicht an der Marktbewertung eines Maklers. Nicht an dem Wert, der im Vorvertrag steht.

Das Portal Dan formuliert es unmissverständlich: Das einzige für das Innenministerium relevante Beweismittel ist der Bescheid über die Festsetzung der Grunderwerbsteuer, in dem die Bemessungsgrundlage 150.000 Euro betragen muss.

Was daraus praktisch folgt.

Man kann mehr zahlen und trotzdem scheitern. Sie haben für die Wohnung 165.000 Euro gezahlt, die Gemeindesteuerbehörde hat die Bemessungsgrundlage aber mit 138.000 festgesetzt — etwa weil sie nach eigener Methodik bewertet, nach Fläche und Lage. Formal erfüllt Ihr Objekt die Schwelle nicht.

Man kann weniger zahlen und bestehen. Der umgekehrte Fall ist seltener, aber möglich: Die Bemessungsgrundlage wird behördlich bestimmt und muss dem Kaufpreis nicht entsprechen.

Prüfen lässt sich das erst nach dem Kauf, nicht davor. Der Steuerbescheid entsteht erst nach der Eintragung des Eigentumsrechts. Zum Zeitpunkt der Unterschrift existiert das Dokument, das die Frage entscheidet, also noch gar nicht.

Daraus folgt die einzig vernünftige Reihenfolge für alle, die den Aufenthalt genau über die Immobilie brauchen: die Schwelle mit Verkäufer, Notar und Steuerberater vor dem Kauf besprechen, nicht danach — und verstehen, dass Ihnen bis zum Bescheid niemand eine Garantie geben kann. Genau diese Risikoklasse haben wir in der Übersicht der fünfzehn Fehler beim Kauf beschrieben: Was sich nach dem Notartermin herausstellt, ist am teuersten.

Und gesondert: Ob mehrere Objekte bis zur erforderlichen Summe zusammengerechnet werden können, wenn keines für sich die Schwelle erreicht, wird in den verfügbaren Veröffentlichungen nicht erläutert. Wir haben dazu keine Antwort gefunden und erfinden keine: Das ist eine Frage, die beim Innenministerium anhand des konkreten Dokumentenpakets zu klären ist.

Und das ist der Abschnitt, der das Thema für verschiedene Leser verschieden macht.

Das Gesetz sieht eine Ausnahme von der Pflicht vor, den Mindestwert der Immobilie nachzuweisen. Sie gilt für: Bürger der Mitgliedstaaten der Europäischen Union; deren Familienangehörige — und zwar, wie Juristen betonen, unabhängig von der eigenen Staatsangehörigkeit dieser Angehörigen; Bürger Islands, Liechtensteins, Norwegens und der Schweiz.

Für diese Gruppen existiert die Schwelle von 150.000 Euro nicht. Der Grund „Immobilienbesitz" funktioniert für sie so, wie er bis Januar 2026 für alle funktioniert hat.

Die praktische Tragweite dieser Ausnahme ist schwer zu überschätzen, und zwar aus folgenden Gründen.

Dasselbe Objekt führt bei verschiedenen Käufern zu verschiedenen Ergebnissen. Eine Wohnung mit einer Bemessungsgrundlage von 120.000 Euro ist für einen polnischen oder deutschen Staatsbürger ein vollwertiger Aufenthaltsgrund. Für einen russischen, serbischen, türkischen oder britischen nicht.

Das verändert auch die Logik der Objektwahl. Einem Käufer aus der EU diktiert die Vermögensschwelle kein Budget: Er kann nach Fläche, Geschoss, Bauqualität und Aussicht wählen, statt eine Summe an eine behördliche Grenze anzupassen. Einem Käufer aus einem Drittstaat wird das Budget teilweise von außen vorgegeben.

Auch die Anforderung von 5.000 Euro Steuern für Firmeninhaber gilt für EU- und EWR-Bürger nicht. Für einen europäischen Pass sind also beide Wege einfacher — über die Wohnung wie über die Firma.

Warum wir das für polnische Leser gesondert ausführen. Nach Angaben von Monstat lag Polen im Juli 2026 unter den fünf wichtigsten Herkunftsländern der Touristen in Montenegro — neben Serbien, Bosnien und Herzegowina, Großbritannien und Russland. Die Direktverbindungen wachsen: neben dem Warschauer Hub hat Wizz Air eine Strecke von Rzeszów nach Podgorica eröffnet, es fliegen außerdem PLL LOT und Ryanair, die Frequenzspitze liegt zwischen Juni und August. Der Strom wächst also — und er erreicht ein Land, in dem ein polnischer Pass einen deutlich einfacheren juristischen Weg eröffnet als die meisten anderen Pässe unserer Leserschaft. Das sollte man wissen, bevor man allgemeine Anleitungen liest, die für „Ausländer im Allgemeinen" geschrieben sind.

Ein kurzer Abschnitt, ohne den es im Thema aber Verwirrung gibt.

Am 13. November 2025 billigte die Regierung Änderungen, in denen der Mindestwert der Immobilie für die Regelung des vorübergehenden Aufenthalts 200.000 Euro betrug. Darüber berichteten regionale Medien ebenso wie Fachportale.

Im verabschiedeten Gesetz wurde die Schwelle auf 150.000 gesenkt. Das Portal Dan beschreibt es ausdrücklich als Abmilderung: Die Regierung habe den Mindestbetrag von 200.000 auf 150.000 Euro verringert.

Das Problem ist, dass die Veröffentlichungen vom November 2025 nicht verschwunden sind und weiterhin indexiert werden. Wer das Thema heute googelt, stößt mit gleicher Wahrscheinlichkeit auf die geltende und auf die verworfene Zahl.

Die praktische Regel ist einfach: Steht in einem Text über den Aufenthaltstitel Montenegros die Zahl 200.000 Euro, schauen Sie auf das Veröffentlichungsdatum. Höchstwahrscheinlich ist es November oder Dezember 2025, also die Beschreibung eines Entwurfs, nicht eines Gesetzes.

Nun zum Inhalt der Erlaubnis selbst.

Dauer. Die Erlaubnis zum vorübergehenden Aufenthalt wird für bis zu einem Jahr erteilt. Sie wird verlängert, wenn die Voraussetzungen, unter denen sie erteilt wurde, fortbestehen. Das ist also kein einmaliger Vorgang, sondern ein Jahreszyklus: Paket zusammenstellen, einreichen, Bescheid abwarten.

Familie. Ehepartner und minderjährige Kinder des Eigentümers können gemeinsam mit ihm eine Erlaubnis erhalten — über den Grund der Familienzusammenführung. Das ist gängige Praxis, ihr Dokumentenpaket ist aber ein eigenes.

Was es im Alltag bringt. Legales längeres Wohnen, Zugang zu Bank- und Verwaltungsdienstleistungen, Anmeldung der Adresse und die Möglichkeit, in Ruhe all das zu erledigen, was für einen Ausländer ohne Aufenthaltstitel unbequem ist — vom Arztzugang bis zu Verträgen mit Versorgern.

Kosten. Nach amtlichen Angaben von gov.me betragen die Verwaltungsgebühren: Antrag 2 Euro, Erteilung der Erlaubnis 60 Euro, Verlängerung 30 Euro, Ausstellung des Formulars 5 Euro. Der Vorbehalt, den wir schon in früheren Texten gemacht haben: Diese Summen weichen zwischen den Quellen ab, und auf der amtlichen Seite stehen sie im Abschnitt über den Aufenthalt zwecks Beschäftigung. Nehmen Sie sie als Größenordnung und prüfen Sie vor Ort.

Die Summe ist, wie Sie sehen, symbolisch. Teuer sind an diesem Verfahren nicht die Gebühren, sondern die Schwelle, Übersetzungen, Beglaubigungen und Zeit.

Ein eigener Abschnitt, weil das nach der Geschichte mit der Schwelle der häufigste Irrtum ist.

Eine Aufenthaltserlaubnis, die aufgrund von Immobilienbesitz erteilt wurde, gibt kein automatisches Recht zu arbeiten. Für eine Beschäftigung braucht es eine eigene Rechtsgrundlage — eine Erlaubnis zum vorübergehenden Aufenthalt und zur Arbeit oder eine Bestätigung über die Anmeldung der Arbeit.

Das ist keine Formalie. Wer über die Immobilie umgezogen ist und ohne entsprechende Grundlage in ein Anstellungsverhältnis geht, hält sich legal im Land auf, arbeitet aber illegal. Und die Verschärfung der Haftung genau für illegale Beschäftigung ist übrigens eines der Themen des neuen Gesetzentwurfs, von dem unten die Rede ist.

Was dieser Titel außerdem nicht bringt, um das Thema gleich abzuschließen.

Er bringt keine Staatsbürgerschaft. Das ist ein eigener, deutlich längerer Weg.

Er bringt kein Einreiserecht in den Schengen-Raum. Montenegro gehört weder zur EU noch zu Schengen. Ein montenegrinischer Aufenthaltstitel ist ein Dokument Montenegros und sonst niemandes.

Er ersetzt keine Krankenversicherung. Die Police gehört zum Antragspaket, sie wird nicht mit der Erlaubnis ausgestellt.

Wenn Sie den Umzug als Arbeitsszenario und nicht als saisonales Wohnen betrachten, lesen Sie unseren ehrlichen Text über das Leben in Montenegro: dort geht es darum, woraus der Alltag besteht, den Verdienst eingeschlossen.

Der praktische Teil. Gleich vorweg: Die genaue Zusammenstellung des Pakets hängt vom Aufenthaltsgrund ab und davon, was die konkrete Dienststelle verlangt — unten steht also Praxis, keine Norm.

Üblicherweise gehören dazu: Kopie des Reisepasses; Bestätigung der Adressanmeldung; Krankenversicherungspolice; Kontoauszug als Nachweis der Existenzmittel; Grundbuchauszug oder ein anderer Eigentumsnachweis; Zahlungsbelege für die Gebühren; Führungszeugnis.

Für den neuen Grund kommt genau jenes Schlüsseldokument hinzu — der Bescheid über die Festsetzung der Grunderwerbsteuer mit einer Bemessungsgrundlage ab 150.000 Euro.

Erster Schritt ist die Adressanmeldung. Ohne sie bewegt sich nichts weiter.

Das Führungszeugnis wird im Staat der Staatsangehörigkeit beantragt, muss legalisiert und übersetzt werden und ist beim Zeitplan am häufigsten der Engpass. Planen Sie es früh ein.

Der Bescheid kommt nicht sofort; eine konkrete durchschnittliche Bearbeitungsdauer für diesen Grund wird in offenen Quellen nicht veröffentlicht, deshalb nennen wir keine Zahl. Für den Daueraufenthalt liegt die amtliche Entscheidungsfrist zum Vergleich bei sechs Monaten.

Und gesondert zu der Frage, wo Sie während des Verfahrens wohnen. Wenn die eigene Wohnung noch nicht existiert, brauchen Sie einen Mietvertrag — hier hilft unsere Analyse dazu, wie der Markt für Langzeitmiete funktioniert.

Die Frage, die alle beschäftigt, die vor Januar gekauft haben.

Nach Auskunft praktizierender Juristen können Erlaubnisse, die aufgrund von Immobilienbesitz vor dem 17. Januar 2026 erteilt wurden, ohne Wertnachweis verlängert werden. Wer also vor Inkrafttreten der Änderungen im System war, lebt bei der Verlängerung weiter nach den früheren Regeln.

Das ist eine wichtige und gute Nachricht für alle, die vor Jahren eine bescheidene Wohnung gerade deshalb gekauft haben, um sich hier aufhalten zu können.

Und was wir nicht gefunden haben und daher auch nicht behaupten werden: was mit jemandem geschieht, der das Objekt vor dem 17. Januar 2026 gekauft, den Antrag aber noch nicht gestellt hat. Die Logik solcher Übergangsbestimmungen knüpft üblicherweise an das Datum der Antragstellung an, nicht an das Datum des Kaufs — eine direkte Bestätigung dafür gibt es in den verfügbaren Veröffentlichungen jedoch nicht. Wenn Sie in dieser Lage sind, ist das die erste Frage ans Innenministerium, und zwar schriftlich.

Nun das, was das Bild stärker verändert als jede Vermögensschwelle — allerdings nur für einen Teil der Leser.

Mit einer Regierungsverordnung vom 23. Juli 2026 — „Uredba o izmjeni Uredbe o viznom režimu" — führt Montenegro ab dem 1. November 2026 die Visumpflicht für Bürger Belarus', Chinas, Russlands, Saudi-Arabiens und der Türkei ein. Das ist keine Presseparaphrase: Die Mitteilung wurde am 27. Juli 2026 auf dem amtlichen Regierungsportal veröffentlicht. Entsprechend ist der letzte visumfreie Einreisetag für diese Pässe der 31. Oktober.

Der Grund wird direkt genannt und betrifft nicht diese Staaten, sondern Montenegro selbst: Das Land bringt seine Visumpolitik vollständig mit der der Europäischen Union in Einklang und schließt damit die abschließenden Kriterien aus Kapitel 24 der Beitrittsverhandlungen — „Justiz, Freiheit und Sicherheit".

Die Regierung teilt mit, dass Anträge auf ein montenegrinisches Visum bereits über VFS-Visumzentren in Indien, Bangladesch, Kirgisistan, Aserbaidschan, der Türkei, den Vereinigten Arabischen Emiraten und Russland gestellt werden können; das Endziel des Projekts ist ein elektronisches Visum mit Online-Antragstellung.

In Veröffentlichungen wird zudem eine Beschränkung des Aufenthalts auf 90 Tage im Jahr für Bürger Russlands und Belarus' erwähnt, wie genau sie berechnet wird — 90 Tage innerhalb von 180 oder im Kalenderjahr —, erläutern die Quellen jedoch nicht. Wir führen das als erwähnten Umstand an, nicht als durchdrungene Norm.

Was das praktisch bedeutet, wenn man die Emotionen weglässt.

Für Wohnungseigentümer mit russischem, belarussischem oder türkischem Pass wird die Frage nach dem Aufenthaltstitel dringender. Solange die Einreise visumfrei ist, löste der Titel die Frage der Aufenthaltsdauer. Ab November kommt die Frage des Einreiseverfahrens selbst hinzu. Hier müssen wir innehalten und offen sagen: Ob ein gültiger Aufenthaltstitel von der Visumpflicht befreit, wird in den uns verfügbaren Veröffentlichungen einschließlich der amtlichen Regierungsmitteilung nicht erläutert. Die Logik eines solchen Dokuments legt es nahe, aber eine Vermutung ist keine Norm, und darauf lassen sich keine Pläne bauen. Das ist die erste Frage an das Innenministerium oder das Konsulat — und sie gehört vor den Oktober, nicht danach.

Für EU-Bürger, polnische Leser eingeschlossen, ändert sich nichts. Weder Visa noch Schwelle noch die Steueranforderung für Firmeninhaber.

Die Daten sollte man wörtlich im Kalender behalten. Bis zum 31. Oktober 2026 gilt die eine Ordnung, ab dem 1. November die andere. Wenn Ihr Aufenthaltsverfahren gerade läuft, ist das der Fall, in dem der Kalender wichtiger ist als Überlegungen.

Fassen wir den Unterschied an einer Stelle zusammen, weil er im weiteren Text ständig auftaucht.

Bürger der EU, Islands, Liechtensteins, Norwegens, der Schweiz. Keine Schwelle von 150.000. Keine Anforderung von 5.000 Euro Steuern für Firmeninhaber. Keine Visumpflicht ab November. Der Grund „Immobilie" funktioniert unverändert.

Serbischer Staatsbürger. Die Schwelle gilt. Eine Visumpflicht wird ab November nicht eingeführt — Serbien steht nicht auf der Liste der fünf Staaten. Die Einschränkung ist also vermögensbezogen, nicht einreisebezogen.

Britischer Staatsbürger. Die Schwelle gilt, Visa gibt es ab November nicht. Briten lagen im Juli 2026 übrigens in den Top fünf der Herkunftsländer der Touristen — ein spürbares und wachsendes Käufersegment.

Russischer oder belarussischer Staatsbürger. Die Schwelle gilt. Ab dem 1. November 2026 Visumpflicht. Erwähnt wird eine Begrenzung auf 90 Tage im Jahr. Für diese Gruppe wird die Frage nach dem Aufenthaltstitel am dringendsten — mit dem Vorbehalt aus dem vorigen Abschnitt, dass der Zusammenhang zwischen Titel und Visum amtlich nicht erläutert ist.

Türkischer Staatsbürger. Die Schwelle gilt. Ab dem 1. November 2026 Visumpflicht wie bei den übrigen genannten Staaten.

Wir geben hier bewusst keine Ratschläge im Sinne von „was zu tun ist" — das ist ein Feld für einen zugelassenen Anwalt mit dem konkreten Fall, nicht für den Artikel eines Bauträgers. Wir liefern die Karte, aus der hervorgeht, zu welchem Fachmann man mit welcher Frage geht.

Da wir schon bei Alternativen sind, kurz zur populärsten.

Historisch haben viele den Aufenthalt über die Gründung einer lokalen Gesellschaft geregelt. Die Änderungen 2026 haben diesen Weg spürbar verteuert: Ausländische Geschäftsführer und Inhaber von mehr als 51 % des Kapitals weisen zur Verlängerung Steuern und Beiträge von mindestens 5.000 Euro im Jahr nach.

Im Regierungsentwurf vom November 2025 standen noch härtere Bedingungen: die Pflicht, mindestens drei Arbeitnehmer zu beschäftigen, davon zwei montenegrinische Staatsbürger in Vollzeit, und 180 Tage zur Anpassung des Geschäfts. Ob diese Anforderungen in genau dieser Formulierung in den verabschiedeten Text gelangt sind, konnten wir nicht bestätigen — wir führen sie als das an, was vorgeschlagen wurde, mit Datum.

Ebendort hieß es, der Grund „Firmengründung" werde durch die Bedingung einer Vollzeitbeschäftigung in einer registrierten Gesellschaft ersetzt. Die Richtung ist erkennbar: Der Staat trennt reale Unternehmen von Gesellschaften, die des Status wegen gegründet wurden.

Praktische Folgerung für Käufer: Wenn Sie zwischen „Wohnung" und „Firma" nur des Aufenthalts wegen wählen, rechnen Sie die Fünfjahreskosten beider Wege, nicht die Startkosten. Die Firma hat eine jährliche Steuerlatte bekommen, die Wohnung eine einmalige Vermögensschwelle und laufende Unterhaltskosten, die wir im Text darüber aufgeschlüsselt haben, was der Unterhalt einer Wohnung in Montenegro kostet.

Die logisch nächste Frage — was nach den jährlichen Verlängerungen kommt.

Für den Daueraufenthalt sind fünf Jahre ununterbrochenen rechtmäßigen Aufenthalts im Land erforderlich. Hinzu kommen Kenntnisse der montenegrinischen Sprache und der Nachweis ständiger, regelmäßiger und ausreichender Existenzmittel. Gebühr 60 Euro, Entscheidung innerhalb von sechs Monaten.

Hier ist eine ehrliche Einschränkung nötig, und wir machen sie direkt. Ob die Zeit, die gerade aufgrund des Immobilienbesitzes gelebt wurde, in diese fünf Jahre einfließt, wird in den uns zugänglichen Quellen nicht ausdrücklich erläutert. Die Logik des ununterbrochenen rechtmäßigen Aufenthalts legt ein Ja nahe, aber ein Hinweis ist keine Norm. Das ist eine Frage, deren Antwort man schriftlich einholen sollte, bevor man einen Fünfjahresplan darauf baut.

Das Zweite, woran zu denken ist: Die Sprachanforderung ist keine Formalie und nichts, was sich einen Monat vor der Antragstellung erledigen lässt. Wenn der Fünfjahreshorizont für Sie real ist, beginnt die Sprache am besten zeitgleich mit dem Kauf.

Und noch eine Bewegung, von der man wissen sollte, die aber vorerst nichts ändert.

Am 5. September 2026 wurde berichtet, die Regierung habe neue Änderungen des Ausländergesetzes gebilligt und der Skupština zugeleitet. Nach den Veröffentlichungen führt der Entwurf eine Aufenthalts- und Arbeitserlaubnis für bis zu drei Jahre mit Verlängerung um weitere drei für eine Investition ab 250.000 Euro ein — Direktinvestition in eine neue oder bestehende Gesellschaft, Erwerb eines Anteils oder Mittel auf einem Treuhandkonto für ein abgestimmtes Vorhaben.

Ebenfalls eingeführt wird die Rechtsfigur des „Opfers illegaler Beschäftigung" — eines Ausländers, dem aus humanitären Gründen ein vorübergehender Aufenthalt gewährt wird, wenn er mit den Behörden gegen den Arbeitgeber kooperiert. Und die Sanktionen für Arbeitgeber werden verschärft: Geldstrafen von 1.000 bis 10.000 Euro und ein Tätigkeitsverbot von bis zu sechs Monaten.

Zwingender Vorbehalt: Das ist ein von der Regierung gebilligter und ans Parlament übermittelter Entwurf, kein geltendes Gesetz. Keine Zahl aus diesem Abschnitt wird heute angewandt. Uns ist außerdem eine Abweichung in den Nacherzählungen aufgefallen — ein Medium ordnet den Investitionsgrund EU-Bürgern zu, ein anderes bestätigt das nicht —, deshalb nennen wir den Adressatenkreis gar nicht.

Wozu das hier steht. Weil die Richtung erkennbar ist: Der Staat trennt „Wohnungskäufer" und „Investor in die Wirtschaft" in verschiedene Gründe mit verschiedenen Schwellen. Wenn Ihr Horizont drei bis fünf Jahre beträgt, ist das bei der Wahl der Transaktionsstruktur zu berücksichtigen.

Etwas Kontext, um die Größenordnung des Geschehens einordnen zu können.

Nach veröffentlichten Angaben besitzen Ausländer in Montenegro rund 50.000 Objekte und 94.000 Grundstücksparzellen. Die größte Eigentümergruppe sind Russen: etwa 19.000 Objekte und rund 4 Millionen Quadratmeter Land. Es folgen Serben und Deutsche.

Gesondert zum Grund und Boden: Landwirtschaftliche Flächen kann ein Ausländer nur über die Registrierung einer lokalen Gesellschaft erwerben. Das geltende Gesetz erlaubt den Bau eines Hauses auf 2.000 Quadratmetern Agrarland — eine Norm, um die im Land ein Streit über den Schutz der Ackerflächen geführt wird.

Wie die Schwelle auf den Markt wirkt, darüber besteht keine Einigkeit, und wir tun nicht so, als gäbe es sie. Marktteilnehmer äußern sich unterschiedlich: Der Podgoricer Makler Haris Osmanagić sagt, die durch das jüngste Gesetz angehobene Summe habe sich negativ auf ausländische Käufer in Podgorica ausgewirkt. Die Fachfrau Natalija Gerasimova äußerte die Sorge, selbst 150.000 Euro würden negative Folgen für den Markt haben, besonders in den nördlichen Gemeinden. Das sind Meinungen von Marktteilnehmern in datierten Veröffentlichungen, keine Statistik.

Unsere eigene Position ist zurückhaltender. Die Schwelle trifft das untere Segment und die Gemeinden im Landesinneren, wo eine Wohnung für 150.000 Euro kein Durchschnittsobjekt mehr ist. An der Küste, wo der durchschnittliche Quadratmeterpreis deutlich höher liegt, wird die Schwelle bei den meisten neuen Transaktionen ohnehin erreicht und entscheidet wenig. Überprüfen lässt sich das erst an der Statistik des nächsten Jahres, und die gibt es noch nicht.

Fassen wir zusammen, was bei der Auswahl wirklich hilft.

Welchen Pass hat der Käufer. Das ist die erste Frage, nicht die fünfte. Für einen EU-Bürger gibt es die Vermögensschwelle überhaupt nicht, und dieser ganze Gesetzesabschnitt betrifft ihn nicht. Für alle anderen betrifft er ihn unmittelbar und setzt die Untergrenze des Budgets.

Wie hoch wird die steuerliche Bemessungsgrundlage genau dieses Objekts. Nicht der Preis, auf den Sie sich geeinigt haben, sondern die Summe, die die Gemeinde festsetzt. Fragen muss man vor dem Kauf, beim Notar und beim Steuerberater — und wissen, dass die endgültige Zahl erst im Bescheid erscheint.

Hat das Objekt saubere Unterlagen für die Eintragung des Eigentums. Die Schwelle hilft nicht, wenn das Eigentumsrecht nicht eingetragen wird: Ohne Katastereintrag gibt es weder Grundbuchauszug noch Steuerbescheid. Wie das geprüft wird, haben wir ausführlich im Text darüber beschrieben, wie man ein Objekt vor dem Kauf prüft.

Brauchen Sie den Aufenthaltstitel überhaupt oder genügt die Visumfreiheit. Für EU-Bürger, die ein bis anderthalb Monate im Jahr kommen, lautet die Antwort oft „nicht nötig". Für einen russischen oder türkischen Pass ändert sich die Antwort nach dem 1. November 2026.

Was machen Sie mit der Wohnung zwischen den Aufenthalten. Keine juristische, sondern eine praktische Frage, die aber alle betrifft — wir haben sie gesondert im Material darüber beantwortet, was mit der Wohnung passiert, während Sie nicht da sind.

Was kostet das Eigentum im Jahr. Beiträge zur Instandhaltung, Nebenkosten, Grundsteuer, Versicherung. Die Schwelle von 150.000 ist eine einmalige Bedingung, Eigentum dagegen eine jährliche.

Wir bei Zen Gardens bauen in Bar ein Haus mit 24 Wohnungen und sagen es unseren Käufern direkt: Wir sind Bauträger, keine Migrationsberater, und wir erteilen keine Rechtsgutachten. Was wir können: die realen Parameter einer konkreten Wohnung nennen, einschließlich derer, von denen die steuerliche Bemessungsgrundlage abhängt — und nichts versprechen, was nicht von uns abhängt. Das Projekt ansehen und Fragen stellen können Sie auf der Projektseite.

Wenn Sie sich erst in das Land einarbeiten, lesen Sie diesen Text zusammen mit einigen anderen. Was das Leben insgesamt kostet, steht im Material Lebenshaltungskosten in Montenegro. Zur Ortswahl — in der Analyse wo man am besten wohnt. Wenn Sie mit Kredit rechnen — im Text über die Immobilienfinanzierung für Ausländer. Wenn Sie ans Vermieten denken — in der Analyse zur Vermietung als Geschäft. Über Bar selbst — im vollständigen Stadtführer. Darüber, wie ein Gebäude im Küstenklima lebt — in den Texten über Korrosion von Metall am Meer, über Schimmel und über Seismik und Bauweise.

Und zuletzt. Die Vermögensschwelle ist genau der Fall, in dem die Entscheidung nicht nach der Schönheit der Wohnung fällt, sondern nach einer Zeile in einem behördlichen Dokument, das zum Zeitpunkt der Auswahl noch gar nicht existiert. Über solche bei der Besichtigung unsichtbaren Dinge haben wir in einer kurzen Kolumne über den teuersten Fehler beim Kauf geschrieben — jenen, den man mit den Augen nicht erkennt. Die steuerliche Bemessungsgrundlage eines Objekts gehört jetzt ebenfalls in diese Kategorie.

Der Aufenthalt setzt den Kauf voraus. Wie dieser Kauf abläuft und was er kostet — Grunderwerbsteuer, Mehrwertsteuer beim Neubau, Notartarif, laufende Steuer — steht im vollständigen Leitfaden zum Immobilienkauf in Montenegro.