15 Fehler, die Ausländer beim
Immobilienkauf in Montenegro machen

Der Kauf einer Immobilie im Ausland ist fast immer eine emotionale Entscheidung.

Menschen kommen im Urlaub nach Montenegro, sehen das Meer, die Berge, die Sonne und die
schöne Promenade und beginnen sofort, sich ihr zukünftiges Leben genau dort vorzustellen. In
diesem Moment fällt es leicht, Entscheidungen aufgrund von Emotionen statt auf Basis einer
sorgfältigen Analyse zu treffen.

Hinzu kommen ein unbekanntes Rechtssystem, eine andere Sprache, die Besonderheiten des
lokalen Immobilienmarktes und häufig nur wenig Zeit vor Ort.

Das Risiko, einen Fehler zu machen, steigt dadurch erheblich.

Dabei entstehen die meisten Probleme nicht durch Betrug.

Viel häufiger stellen Käufer vor Vertragsabschluss einfach nicht die richtigen Fragen.

Genau deshalb ist eine sorgfältig vorbereitete Checkliste vor dem Kauf wesentlich wertvoller als
der Versuch, Probleme erst nach Abschluss der Transaktion zu lösen.

Dies ist der häufigste Fehler überhaupt.

Auf den ersten Blick scheint eine Wohnung eine universelle Investition zu sein. Wenn sie gut ist,
müsste sie doch für jeden Zweck geeignet sein.

In der Praxis sieht das anders aus.

Eine Immobilie, die sich hervorragend für die Ferienvermietung eignet, ist nicht zwangsläufig
ideal für eine Familie, die dauerhaft dort leben möchte.

Eine Wohnung mit hohem Wohnkomfort kann sich als eher schwache Kapitalanlage erweisen.
Ebenso kann eine Immobilie, die perfekt für Ruheständler geeignet ist, für eine junge Familie
oder einen Remote-Worker völlig ungeeignet sein.

Deshalb sollte die erste Frage niemals lauten:

„Welche Wohnung ist die beste?“
Sondern:
„Warum kaufe ich diese Immobilie?“
Die meisten ausländischen Käufer erwerben Immobilien in Montenegro aus einem von vier
Gründen:

 für den dauerhaften Umzug;
 als Ferienwohnung;
 als langfristige Kapitalanlage mit Wertsteigerung;
 zur Erzielung von Mieteinnahmen.

Manchmal überschneiden sich diese Ziele.

In den meisten Fällen muss jedoch ein sinnvoller Kompromiss gefunden werden.
Eine Wohnung direkt am Strand kann beispielsweise hervorragende Einnahmen aus der
Ferienvermietung erzielen, während das ganzjährige Leben im Zentrum eines stark
frequentierten Ferienortes nicht jedem zusagt.

Umgekehrt kann ein ruhiges Wohnviertel ideal für Familien sein, aber geringere Einnahmen aus
der Kurzzeitvermietung erzielen.
Je früher Sie Ihr Hauptziel definieren, desto leichter fallen alle weiteren Entscheidungen.

Viele Ausländer kaufen eine Immobilie in der Stadt, in der sie einen schönen Urlaub verbracht
haben.

Das ist völlig nachvollziehbar.

Das Problem besteht jedoch darin, dass Urlaub und Alltag zwei völlig unterschiedliche
Erfahrungen sind.

Während des Urlaubs wirken lebhafte Straßen, gut besuchte Restaurants, Musik an der
Promenade und volle Strände besonders attraktiv.

Nach einigen Monaten können genau dieselben Eigenschaften jedoch belastend werden.
Deshalb verbringen erfahrene Käufer deutlich mehr Zeit in der Stadt, die sie in Betracht ziehen,
als nur einige Urlaubstage.

Sie besuchen sie nicht nur im Sommer, sondern auch im Winter.

Sie stellen sich einen gewöhnlichen Dienstag vor – nicht den perfekten Urlaub.
Sie prüfen, wie lange der Weg zum Supermarkt dauert, ob sich ein gutes Fitnessstudio in der
Nähe befindet, wie einfach das Parken ist, wie öffentliche Einrichtungen funktionieren und ob
die Stadt auch außerhalb der Saison angenehm zum Leben ist.

Sehr häufig verändert diese intensivere Betrachtung den ersten Eindruck grundlegend.
Wenn Sie sich noch nicht für einen Standort entschieden haben, empfehle ich Ihnen zunächst
unsere ausführlichen Vergleiche.

„Bar oder Budva: Wo lohnt sich der Immobilienkauf in Montenegro?“ vergleicht die beiden
beliebtesten Küstenstädte des Landes.

Außerdem lohnt sich der Artikel „Wo lebt es sich 2026 am besten in Montenegro?“, in dem
wir Bar, Budva, Tivat, Kotor, Herceg Novi, Podgorica und Ulcinj objektiv miteinander
vergleichen.

Danach fällt die Entscheidung in der Regel deutlich leichter.

Beim Durchsehen von Immobilienanzeigen fällt den meisten Käufern zunächst der Preis ins
Auge.

Das ist völlig verständlich.

Genau hier verbirgt sich jedoch eine der größten Fallen.
Zwei Wohnungen mit identischer Wohnfläche können sich im Preis um mehrere Zehntausend
Euro unterscheiden.

Die entscheidende Frage lautet:
Warum?

Manchmal muss der Eigentümer tatsächlich schnell verkaufen.
Viel häufiger gibt es jedoch andere Gründe.
Zum Beispiel:

 eine ungünstige Lage;
 kein eigener Parkplatz;
 geringere Bauqualität;
 eine stark befahrene Straße in unmittelbarer Nähe;
 rechtliche Besonderheiten der Immobilie;
 geplante Bauprojekte auf dem Nachbargrundstück;
 hohe laufende Betriebskosten.

Professionelle Investoren fragen deshalb selten:
„Welche Wohnung ist günstiger?“
Sie fragen vielmehr:
„Warum ist sie günstiger?“

Diese eine Frage kann einige der teuersten Fehler überhaupt verhindern.
Eine Immobilie, die heute wie ein Schnäppchen wirkt, kann sich in einigen Jahren wesentlich
schwieriger verkaufen lassen als eine etwas teurere Wohnung in einem hochwertigeren Projekt.

Dies ist wahrscheinlich der gefährlichste Fehler überhaupt.
Manche Käufer sind von einer Wohnung so begeistert, dass sie unmittelbar nach der
Besichtigung eine Anzahlung leisten möchten.

Davon ist dringend abzuraten.

Selbst wenn der Verkäufer vertrauenswürdig erscheint und die Immobilienagentur einen guten
Ruf besitzt, sollten sämtliche Unterlagen zuerst sorgfältig geprüft werden.
Vor einer Anzahlung sollten Sie insbesondere sicherstellen:

 wer rechtlich Eigentümer der Immobilie ist;
 ob das Eigentum ordnungsgemäß registriert wurde;
 ob die tatsächlichen Eigenschaften der Wohnung mit den Katasterunterlagen
übereinstimmen;
 ob Belastungen, Einschränkungen oder andere rechtliche Besonderheiten bestehen;
 ob insbesondere bei Neubauten alle erforderlichen Genehmigungen vorliegen.

Ein paar Tage Zeit für eine gründliche Prüfung zu investieren ist meist deutlich günstiger als die
Folgen einer übereilten Entscheidung.
Deshalb beauftragen viele ausländische Käufer einen unabhängigen Rechtsanwalt, der
ausschließlich ihre Interessen vertritt und nicht die des Verkäufers oder der Immobilienagentur.

Das verursacht zwar zusätzliche Kosten.

In den meisten Fällen gehört diese Investition jedoch zu den sinnvollsten Ausgaben des
gesamten Kaufprozesses.

Selbst innerhalb derselben Stadt können sich Lebensqualität und Wohnkomfort erheblich
unterscheiden.

Zwei Wohnungen mit identischer Größe können nur wenige Minuten voneinander entfernt liegen
– und dennoch ein völlig unterschiedliches Wohngefühl bieten.

Bevor Sie sich für eine Immobilie entscheiden, sollten Sie das Viertel unbedingt zu Fuß
erkunden.
Nicht nur einmal.

Und möglichst zu verschiedenen Tageszeiten.

Achten Sie darauf, wie bequem Supermärkte, Apotheken, Fitnessstudios, Schulen oder
Kindergärten erreichbar sind. Beobachten Sie den Zustand der Straßen, die Beleuchtung, die
Parkplatzsituation, Grünflächen und den allgemeinen Geräuschpegel.

Wenn Sie eine Wohnung für den Eigenbedarf kaufen, ist das Wohnviertel oft wichtiger als das
Gebäude selbst.
Wenn Sie investieren möchten, sollten Sie verstehen, wer Ihr zukünftiger Mieter sein wird und
warum er sich gerade für diesen Standort entscheiden würde.

Viele Käufer berücksichtigen ausschließlich den Kaufpreis.
Das ist ein schwerwiegender Fehler.

Nach dem Abschluss des Kaufvertrags entstehen weitere Kosten, die bereits im Voraus
einkalkuliert werden sollten.

Dazu gehören unter anderem:

 Grunderwerbsteuer (soweit im jeweiligen Fall anwendbar);
 Notargebühren;
 Rechtsberatung;
 Kosten für die Eintragung des Eigentums;
 Verwaltungs- und Instandhaltungskosten der Wohnanlage;
 Nebenkosten;
 laufende Kosten für Stellplätze oder Abstellräume, sofern diese separat erworben werden.

Beim Kauf einer Neubauwohnung kommen häufig außerdem Ausgaben für Möbel,
Haushaltsgeräte und die Innenausstattung hinzu.

Die tatsächlichen Kosten des Immobilieneigentums liegen fast immer über dem Preis, der in der
Anzeige genannt wird.

Erfahrene Käufer kalkulieren deshalb nicht nur den Kaufpreis, sondern auch die gesamten
Kosten des Eigentums für die kommenden Jahre.

Eine stilvolle Inneneinrichtung hinterlässt einen starken ersten Eindruck.
Genau darauf setzen viele Verkäufer.

Eine moderne Küche, Designerleuchten oder hochwertige Möbel können leicht von den wirklich
entscheidenden Eigenschaften einer Immobilie ablenken.

Die Innenausstattung lässt sich jederzeit erneuern.

Die technische Qualität eines Gebäudes dagegen kaum.

Stellen Sie bei einer Besichtigung deshalb Fragen, die viele Käufer zunächst gar nicht bedenken.

Wie gut ist die Wärmedämmung?

Gibt es eine hochwertige Schalldämmung zwischen den Wohnungen?
Wie funktioniert das Lüftungssystem?
Welche Fenster wurden eingebaut?
Welches Heizsystem kommt zum Einsatz?
Wie energieeffizient ist das Gebäude?

Genau diese Faktoren bestimmen Ihren Wohnkomfort und Ihre laufenden Nebenkosten über
viele Jahre hinweg.

Wenn Sie dieses Thema näher interessiert, empfehlen wir Ihnen außerdem unsere Artikel:

„Warum gute Häuser langsam gebaut werden“,
„Warum wir morgens müde aufwachen“,
„Ruhe ist der neue Luxus“.

Darin erklären wir ausführlich, warum die technische Qualität eines Gebäudes langfristig
wesentlich wichtiger ist als eine luxuriöse Innenausstattung.

Beim Kauf erscheint dieses Thema vielen zunächst nebensächlich.
Vor allem dann, wenn sie momentan gar kein Auto besitzen.

Doch die Lebenssituation kann sich ändern.

Die Zahl der Fahrzeuge in Montenegro steigt kontinuierlich.

Parkplätze entwickeln sich deshalb zunehmend zu einem eigenen Wertfaktor.
Wenn eine Wohnanlage nicht genügend Stellplätze bietet, kann die tägliche Parkplatzsuche
schnell zu einer dauerhaften Belastung werden.

Außerdem erzielen Wohnungen mit eigenem Stellplatz in der Regel eine höhere Nachfrage und
lassen sich später leichter weiterverkaufen.

Selbst wenn Sie heute überzeugt sind, Ihre Wohnung „für immer“ zu kaufen, können sich Ihre
Lebenspläne ändern.

In fünf, zehn oder fünfzehn Jahren können sich Ihre Prioritäten vollkommen anders darstellen.
Professionelle Investoren stellen sich deshalb immer dieselbe Frage:

„Wer wird diese Wohnung nach mir kaufen wollen?“
Die Wiederverkaufbarkeit hängt von vielen Faktoren ab:

 Lage;
 Bauqualität;
 Etage;
 Ausblick;
 eigener Stellplatz;
 Grundriss;
 Verkehrsanbindung;
 Ruf der Wohnanlage.

Immobilien mit hoher Marktliquidität lassen sich in der Regel schneller und auch in
schwierigeren Marktphasen mit geringeren Preisabschlägen verkaufen.

Immobilien gewinnen nicht nur wegen des Gebäudes selbst an Wert.
Oft steigen die Preise, weil sich die gesamte Stadt oder Region weiterentwickelt.
Neue Straßen.

Moderne Schulen.

Aufgewertete Uferpromenaden.

Investitionen in die touristische Infrastruktur.
Neue Arbeitsplätze.

All diese Faktoren beeinflussen die Nachfrage deutlich stärker als eine neue Küche oder ein
frisch renoviertes Badezimmer.

Deshalb sollten Käufer nicht nur den heutigen Zustand einer Stadt betrachten, sondern auch ihre
zukünftige Entwicklung.

Wenn Sie sich für das langfristige Potenzial des montenegrinischen Immobilienmarktes
interessieren, empfehlen wir Ihnen außerdem den Artikel „Auch Länder gewinnen an Wert“,

in dem wir erläutern, wie makroökonomische Entwicklungen und die europäische Integration
Montenegros langfristig die Immobilienpreise beeinflussen können.

Die teuerste aller Fehlentscheidungen ist Eile.
Viele Käufer haben Angst, dass ihnen eine interessante Wohnung vor der Nase weggeschnappt
wird.
Andere hören Aussagen wie:

"Dies ist das letzte verfügbare Angebot."
"Morgen steigt der Preis."

"Es gibt bereits mehrere weitere Interessenten."
Solche Situationen kommen durchaus vor.

Sehr häufig gehören sie jedoch einfach zur Verkaufsverhandlung.

Wenn Sie eine Immobilie im Wert von mehreren Hunderttausend Euro erwerben, sind ein paar
zusätzliche Tage für die Prüfung der Unterlagen, die Besichtigung des Viertels und die Beratung
durch einen unabhängigen Rechtsanwalt selten ein Nachteil.
Im Gegenteil.

Diese zusätzliche Zeit kann Sie vor einer Fehlentscheidung bewahren, deren Folgen Sie viele
Jahre begleiten würden.
Eine wirklich gute Wohnung verschwindet normalerweise nicht innerhalb weniger Stunden.
Eine überstürzte Entscheidung dagegen kann äußerst kostspielig werden.

Die meisten Fehler beim Immobilienkauf in Montenegro entstehen nicht durch mangelnde
Informationen.

Sie entstehen durch vorschnelle Entscheidungen.

Viele Käufer lassen sich von einem schönen Meerblick, einem besonders günstigen Preis oder
den Emotionen eines Urlaubs leiten und übersehen dabei genau die Faktoren, die den
langfristigen Wohnkomfort und den Wert einer Immobilie bestimmen.

Ein erfolgreicher Immobilienkauf folgt fast immer derselben Reihenfolge.
Zuerst das Ziel festlegen.

Dann die passende Stadt auswählen.
Anschließend das richtige Wohnviertel.
Danach die geeignete Wohnanlage.

Und erst zum Schluss die konkrete Wohnung.

Wer diese Reihenfolge einhält, trifft deutlich ruhigere und fundiertere Entscheidungen – und
vermeidet unangenehme Überraschungen Monate oder sogar Jahre nach dem Kauf.

Die meisten dieser Fehler entstehen, weil die Regeln vorher nicht klar waren. Steuern, Notar, Ablauf und Aufenthalt der Reihe nach: Immobilien in Montenegro kaufen — der vollständige Leitfaden 2026.