Immobilie in Montenegro prüfen: Unterlagen, Rechtsstatus und was Fotos nie zeigen

Beginnen wir mit der Zahl, die den Rest dieses Textes erklärt.

Nach Angaben der Behörde für die Legalisierung rechtswidrig errichteter Objekte fehlen in Montenegro zwischen 80.000 und 90.000 Gebäuden vollständige Unterlagen. Das Ministerium für Raumplanung nannte im Juli 2026 eine Größenordnung von rund hunderttausend. Seit Beginn des Verfahrens wurden mehr als sechzigtausend Legalisierungsanträge gestellt. Erteilte Bescheide: weniger als viertausend. Für Juni 2026 nannte die Leitung der Behörde 68.000 Anträge und 3.833 Bescheide; andere amtliche Aussagen desselben Jahres zählen etwas anders, das Verhältnis ist in jeder Version identisch.

Lesen Sie dieses Verhältnis noch einmal. Weniger als viertausend Bescheide auf über sechzigtausend Anträge – rund fünf Prozent. Der Rest ist in Bearbeitung, und der amtliche Plan sieht für den Abschluss weitere fünf Jahre vor.

Das bedeutet nicht, dass fünfundneunzig Prozent der montenegrinischen Immobilien unverkäuflich wären. Es bedeutet etwas anderes: der Rechtsstatus ist in Montenegro keine Formalität, die ein Anwalt eine halbe Stunde vor der Unterschrift abhakt. Er ist die erste Frage, mit der das Gespräch beginnen sollte. In den meisten europäischen Ländern geht ein Käufer selbstverständlich davon aus, dass ein Haus legal errichtet wurde, und die Prüfung ist ein Ritual. Hier kann man davon nicht ausgehen.

Der Abstand zwischen diesen beiden Welten wird in Geld gemessen, nicht in Nerven. Ein Objekt ohne Unterlagen kommt nicht durch den Notar. Keine Bank nimmt es als Sicherheit. Es lässt sich nicht offiziell vermieten. Es ist schwer weiterzuverkaufen – der nächste Käufer stößt an dieselbe Wand. Und es bleibt im Bereich des Abrissrisikos, denn nach Ablauf der Legalisierungsfristen hat die Aufsicht unmittelbare Handhabe.

Die gute Nachricht: All das lässt sich prüfen. Nicht durch einen teuren Anwalt und nicht über Beziehungen, sondern von Ihnen selbst, an einem Abend, anhand von Unterlagen, die der Verkäufer vorlegen muss, und einer staatlichen Datenbank, die online offen ist.

Was eine Immobilie kostet und wie sich die Preise nach Städten aufschlüsseln, behandeln wir in einer gesonderten Marktanalyse. Dieser Text handelt davon, was Sie für dieses Geld tatsächlich bekommen.

Um sinnvoll zu prüfen, hilft es zu verstehen, woher das kommt. Es geht nicht um Betrug, sondern um Geschichte.

Montenegro ist in den vergangenen vierzig Jahren schneller gebaut worden, als es erfasst werden konnte. Die Küste wurde in Wellen bebaut: nach dem Erdbeben von 1979, in den neunziger Jahren, als staatliche Mechanismen schwach funktionierten, und in den zweitausender Jahren, als die touristische Nachfrage kam. Ein erheblicher Teil des Bestands entstand in Eigenregie: auf eigenem Grund, in Etappen, wenn Geld da war, mit aufgestockten Geschossen und Anbauten. Entweder wurde gar keine Genehmigung eingeholt, oder es wurde eine für ein bestimmtes Volumen erteilt und mehr gebaut.

Das ist eine massenhafte, alltägliche, beinahe normalisierte Praxis und kein Verbrechen. Genau deshalb sind die Zahlen so groß: Es geht nicht um ein paar Dutzend Schwarzbauten, sondern um einen erheblichen Teil des Wohnungsbestands des Landes.

Der Staat arbeitet dieses Erbe seit 2017–2018 auf. Das geltende Gesetz über die Legalisierung rechtswidrig errichteter Objekte trat am 14. August 2025 in Kraft und setzte einen neuen Rahmen. Es gibt mehrere Kernbedingungen.

Das Objekt muss auf der Orthofoto-Aufnahme Montenegros vom Juli 2025 sichtbar sein. Das ist die Trennlinie: Was nicht auf der Aufnahme ist, kann grundsätzlich nicht legalisiert werden. Die Regel schließt das Schlupfloch „jetzt bauen, später legalisieren".

Das Objekt muss im Immobilienkataster eingetragen sein. Dafür waren ursprünglich sechs Monate vorgesehen. Die Frist wurde inzwischen zweimal verlängert und beträgt nun vierundzwanzig Monate ab Inkrafttreten des Gesetzes. Dazu mehr im nächsten Abschnitt, denn genau hier hat sich im Sommer 2026 alles geändert.

Das Objekt muss standsicher sein. Für Bauten bis 200 m² genügt eine Erklärung des Eigentümers. Für 200 bis 500 m² ist die Prüfung durch ein zugelassenes Unternehmen erforderlich, über 500 m² eine vollständige Tragwerksanalyse.

Die Eigentumsverhältnisse müssen geklärt und der Zugang zur Straße gesichert sein.

Dem Antrag beizufügen sind ein geodätisches Aufmaß des Ist-Zustands (elaborat premjera izvedenog stanja), Fotos der Fassaden, der Nachweis der Katastereintragung und Unterlagen zu den Rechten am Grundstück.

Ein eigener Kostenblock ist die Abgabe für die städtebauliche Sanierung. Ihre Höhe hängt von Zone und Nutzung ab; sozial schwächere Gruppen erhalten Nachlässe von bis zu neunzig Prozent, und die Zahlung ist in Raten möglich – bis zu 360 Monate für Wohnraum und bis zu 120 für alles Übrige. Dreißig Jahre Ratenzahlung ist eine Zahl, die gut zeigt, wie schwer diese Last für gewöhnliche Familien ausfiel.

Warum das für Käufer wichtig ist: Wenn ein Objekt keine Nutzungsgenehmigung hat, sehen Sie mit hoher Wahrscheinlichkeit ein Gebäude, das sich irgendwo innerhalb dieses Verfahrens befindet. Nicht zwingend ein problematisches. Aber zwingend eines, bei dem zu klären ist, in welchem Stadium das Verfahren steht und womit das belegt wird.

Das ist die jüngste Änderung, und sie dreht das Bild um, das sich das ganze erste Halbjahr über aufgebaut hatte.

Noch im Juli 2026 sah die Lage eindeutig aus. Die Frist für die Eintragung rechtswidrig errichteter Objekte ins Kataster lief am 14. August ab, sie war bereits einmal verlängert worden – vom 14. Februar –, und das Ministerium für Raumplanung lehnte eine erneute Verlängerung öffentlich ab: Wer den Status seines Gebäudes klären wolle, habe ein volles Jahr Zeit gehabt. Vertreter des Ministeriums beschrieben vorab, was nach Fristablauf folgen würde: verschärfte Kontrollen der Rauminspektion, Verfahren zur Beseitigung rechtswidrig errichteter Objekte und eine von den Kommunen festgesetzte Abgabe für die Nutzung des Gebiets.

Am 3. August 2026 wurde die Frist doch verlängert – bis zum 14. August 2027. Das Parlament beschloss Änderungen, die den Eintragungszeitraum von zwölf auf vierundzwanzig Monate ab Inkrafttreten anheben. Begründung: Eine große Zahl von Eigentümern könne das Verfahren objektiv nicht rechtzeitig einleiten, weil zuvor Erbschaftsverfahren abgeschlossen, Realteilungen durchgeführt oder Eigentumsrechte gerichtlich festgestellt werden müssten.

Zusammen mit dem zusätzlichen Jahr kam jedoch eine Verschärfung, über die deutlich weniger gesprochen wird. Die Möglichkeit, einen unvollständigen Antrag einzureichen, wurde abgeschafft. Früher konnte man einreichen, was vorhanden war, und sich damit „einen Platz in der Warteschlange sichern", um Unterlagen später nachzureichen. Jetzt wird ein Antrag nur mit vollständigem Satz angenommen, einschließlich des geodätischen Aufmaßes des Ist-Zustands. Das Jahr wurde gewährt, als Aufschub für das Zusammentragen der Papiere lässt es sich nicht mehr nutzen.

Für Käufer folgen daraus mehrere praktische Punkte.

Erstens: Das Fenster steht noch offen, aber es ist das letzte in einer Reihe und, gemessen an der Rhetorik des Ministeriums, nicht unendlich. Drei Verlängerungen in zwei Jahren sind keine Garantie für eine vierte.

Zweitens: Die Eintragung ins Kataster ist nicht dasselbe wie die Legalisierung. Sie ist die erste Stufe. Ein eingetragenes Gebäude wartet weiterhin auf einen Bescheid, und erteilt wurden weniger als viertausend.

Drittens, und für das Geschäft am wichtigsten. Das Gesetz untersagt den Verkehr mit solchen Objekten ausdrücklich: Ein ohne Bauakt errichtetes Gebäude kann nicht Gegenstand eines Rechtsgeschäfts sein, und darin darf keine wirtschaftliche Tätigkeit ausgeübt werden. Ein rechtswidriges Objekt, das nicht im Kataster eingetragen ist oder keinen Legalisierungsbescheid hat, kann nicht veräußert werden; im Kataster wird ein entsprechender Vermerk eingetragen. Das ist keine Empfehlung und keine Vorsicht eines einzelnen Notars – es ist eine gesetzliche Norm, und sie ist es, die den Abschluss stoppt.

Die Fristen in diesem Bereich haben sich in zwei Jahren dreimal geändert. Die einzig verlässliche Vorgehensweise ist deshalb, den aktuellen Status des konkreten Objekts zum Zeitpunkt des Geschäfts zu prüfen, statt sich auf allgemeine Überlegungen zu verlassen – auch auf diesen Text. Wie das geht, steht im Folgenden.

Der List nepokretnosti ist das zentrale Dokument montenegrinischer Immobilien. Er ist ein Auszug aus dem Kataster und zeigt, was das Objekt ist, wem es gehört und was darauf lastet. Alles andere – Verträge, Zusagen, schöne Präsentationen – ist gegenüber dem, was hier steht, zweitrangig.

Das Dokument besteht aus vier Abschnitten, jeder mit eigener Aufgabe.

Abschnitt A – Grundstück und Gebäude. Katasternummer, Fläche, Art der Bodennutzung, Adresse. Hier ist auch zu sehen, ob das Objekt als fertiggestellt eingetragen ist oder als „im Bau" geführt wird. Das ist die erste Stelle, an der ein Widerspruch ins Auge fällt: Zeigt man Ihnen eine fertige Wohnung, während Abschnitt A das Gebäude als im Bau führt, setzt genau dort das Gespräch an.

Abschnitt B – Eigentümer. Name, Größe des Anteils (1/1, 1/2 und so weiter), Erwerbsgrund – Kauf, Erbschaft, Schenkung – und Eintragungsdatum. Hier prüfen Sie etwas Einfaches, an dem regelmäßig Geschäfte scheitern: Verkauft das Objekt derjenige, dem es gehört, und gehört es ihm ganz? Ein Anteil von 1/2 bedeutet, dass es einen zweiten Eigentümer gibt, und ohne ihn kommt kein Vertrag zustande. Eine frische Erbschaft bedeutet, dass zu klären ist, ob alle Erben berücksichtigt sind.

Abschnitt V – Gebäude und ihre selbständigen Teile. Gebäude, Wohnungen und Räume mit Flächen und Eigentümern. Für den Wohnungskäufer ist das der Schlüsselabschnitt: Hier muss die Wohnung als selbständige Einheit mit eigener Fläche existieren. Ist das Gebäude als Ganzes eingetragen und es gibt darin keine einzelnen Wohnungen, dann ist es nicht in Sondereigentum aufgeteilt – und Sie kaufen keine Wohnung, sondern einen Anteil an einem Gebäude. Das ist eine grundsätzlich andere Konstruktion mit anderen Risiken.

Abschnitt G – Belastungen. Alle Rechte Dritter: Hypotheken, Pfandrechte, Dienstbarkeiten, Leibgedingverträge. Eine Hypothek bedeutet, dass das Objekt einer Bank verpfändet ist und ein Verkauf nur mit Löschung möglich ist. Eine Dienstbarkeit kann bedeuten, dass ein Nachbar das Grundstück überqueren darf. Ein Leibgeding bedeutet, dass jemand ein Wohnrecht behält.

Die Basisdaten des Katasters sind über das staatliche Portal eKatastar ohne Registrierung online abrufbar. Die erste Prüfung können Sie also selbst machen, bevor Sie jemanden beauftragen und bevor Sie eine Anzahlung leisten. Einen vollständigen aktuellen Auszug müssen Sie trotzdem offiziell und zum Datum des Geschäfts einholen – ein Gesamtbild entsteht aber an einem Abend.

Wie Sie den Auszug bekommen und was Sie damit tun. Verlangen Sie vom Verkäufer einen List nepokretnosti, der höchstens wenige Tage alt ist, und gesondert einen Auszug zum Grundstück, nicht nur zur Wohnung. Das sind zwei verschiedene Dokumente, und Abweichungen kommen häufiger vor, als man erwartet: Die Wohnung kann in Ordnung sein, während das Grundstück unter dem Gebäude verpfändet oder in einem ungeklärten Streit ist.

Drei Dinge werden beim Lesen am häufigsten übersehen. Erstens das Datum des Auszugs: Ein halbes Jahr altes Dokument sagt nichts, denn eine Belastung kann gestern entstanden sein. Zweitens die Anteile: Die Zeile „1/1" und die Zeile „1/2" sehen fast gleich aus und bedeuten eine unterschiedliche Zahl von Personen, die Sie zum Notar bringen müssen. Drittens die Übereinstimmung der Katasternummer im Auszug mit der im Vertrag und im Inserat; in Inseraten wird die Grundstücksnummer selten genannt, was für sich kein Warnzeichen ist, vor der Anzahlung aber abgeglichen werden muss.

Und eine allgemeine Regel: Jede Abweichung zwischen dem, was im Kataster steht, und dem, was Sie sehen oder vom Verkäufer hören, ist keine Kleinigkeit, die bis zum Abschluss erledigt wird. Es ist der Punkt, an dem Sie innehalten und eine durch ein Dokument belegte Erklärung verlangen.

Gesondert zur Formulierung „bez upotrebne dozvole" – ohne Nutzungsgenehmigung. Sie bedeutet, dass das Gebäude physisch existiert, aber die technische Abnahme nicht durchlaufen hat. Ein solches Objekt ist schwer zu finanzieren, schwer weiterzuverkaufen und befindet sich mit hoher Wahrscheinlichkeit irgendwo im Legalisierungsverfahren.

Auf ein Minimum reduziert, bleiben fünf Punkte. Nicht alle fünf gelten für jedes Objekt – aber das Fehlen jedes einzelnen bedeutet etwas Bestimmtes, und es ist wichtig, was.

1. Der List nepokretnosti. Oben behandelt. Aktuell, zum Datum des Geschäfts, kein Ausdruck von vor einem halben Jahr.

2. Građevinska dozvola – die Baugenehmigung. Das Dokument, das ein Gebäude mit bestimmten Parametern auf einem konkreten Grundstück erlaubt. Ihr Fehlen bei einem in den letzten Jahren errichteten Bau ist die Definition eines rechtswidrigen Objekts.

3. Upotrebna dozvola – die Nutzungsgenehmigung. Wird erteilt, nachdem das fertiggestellte Gebäude die technische Abnahme bestanden hat und für nutzbar erklärt wurde. Dieses Dokument trennt „das Gebäude ist fertig" von „das Gebäude darf genutzt werden". Für einen Neubau ist seine Existenz eine grundsätzliche Frage.

4. Rješenje o legalizaciji – der Legalisierungsbescheid. Gilt für ohne Genehmigung errichtete Objekte, die das Verfahren durchlaufen. Hier ist es entscheidend, drei verschiedene Zustände zu unterscheiden: Antrag gestellt, Verfahren läuft, Bescheid erteilt. Nur das Dritte bedeutet, dass die Frage geklärt ist. Beim Dritten angekommen sind landesweit weniger als viertausend.

5. Die Aufteilung in Sondereigentum. Sie verwandelt „ein Gebäude, das dem Bauträger gehört" in „Wohnung Nummer soundso, die Ihnen gehört". Ohne sie existiert Ihre Wohnung im Kataster nicht als Gegenstand des Eigentums; es gibt ein Gebäude und es gibt Anteile. Praktische Folge: Ist das Gebäude nicht aufgeteilt, existiert Ihr künftiges Eigentum nur im Vertrag, nicht im staatlichen Register.

Zu diesen fünf kommt ein sechstes Dokument, nach dem in Montenegro bis heute selten gefragt wird – der Energieausweis. Ihm ist unten ein eigener Abschnitt gewidmet, denn seit 2024 ist er beim Verkauf Pflicht.

Die typischen Fallen eines Geschäfts haben wir im Beitrag über fünfzehn Fehler beim Immobilienkauf behandelt, die allgemeine Reihenfolge der Schritte in der Anleitung zum Wohnungskauf. Hier gehen wir bewusst tiefer in die Unterlagen statt in die Etappen.

Der Kauf im Neubau funktioniert anders als der Kauf einer fertigen Wohnung von einer Privatperson, und die Risiken sind andere – nicht kleiner und nicht größer, sondern eben andere.

Der wesentliche Unterschied: Ein Neubau hat in der Regel eine vollständige Dokumentenspur. Baugenehmigung, Planung, ausführendes Unternehmen, Nutzungsgenehmigung nach Fertigstellung. Ein Objekt, das ein Unternehmen mit Genehmigung errichtet, kann physisch nicht in die Kategorie jener achtzigtausend geraten – es entsteht legal. Das ist ein struktureller Vorteil, und er hängt nicht davon ab, wie überzeugend der Vertriebsmitarbeiter spricht.

Worauf zu achten ist.

Die Baugenehmigung und ob das Gebaute ihren Parametern entspricht. Geschosszahl, Fläche, Nutzung in der Genehmigung müssen dem entsprechen, was man Ihnen zeigt. Eine Abweichung hier ist genau der Mechanismus, durch den ein legales Objekt teilweise rechtswidrig wird: Genehmigung für drei Geschosse, gebaut vier.

Wer Bauträger und wer Generalunternehmer ist, mit Registriernummern. Registerdaten von Unternehmen sind in Montenegro öffentlich. Ein Unternehmen, das seine Steuernummer nicht nennt, hat die Frage bereits beantwortet.

Auf wen das Grundstück eingetragen ist. Der Grund unter dem Gebäude muss dem Bauträger gehören oder rechtmäßig von ihm genutzt werden. Zu prüfen in Abschnitt B des Auszugs zum Grundstück.

Was genau Sie im aktuellen Stadium kaufen. Ist das Gebäude noch nicht errichtet und nicht in Einheiten aufgeteilt, kaufen Sie keine Wohnung, sondern einen vertraglichen Anspruch. Das ist eine normale und verbreitete Praxis, aber man sollte die Dinge beim Namen nennen und verstehen, dass die Eintragung des Eigentums später erfolgt – nach Fertigstellung und Aufteilung.

Die Nutzungsgenehmigung nach Fertigstellung. Die Schlüsselfrage an den Bauträger lautet schlicht: In welchem Stadium und bis wann erhält das Objekt seine upotrebna dozvola, und wann wird die Aufteilung in Sondereigentum vorgenommen? Die Antwort muss konkret sein.

Termine. Baubeginn und Fertigstellung müssen genannt werden. Fehlende Daten auf der Website eines Bauträgers sind ein recht sprechendes Zeichen, und wir haben das selbst erlebt: Auf unserer eigenen Seite stand lange kein einziges Datum, bis es uns auffiel.

Gesondert sei gesagt, was eine Unterlagenprüfung nicht abdeckt. Sie sagt nichts über die Qualität der Wände, die Schalldämmung, die Lüftung oder darüber, ob im dritten Jahr Schimmel auftritt. Rechtliche Sauberkeit und bauliche Qualität sind zwei unabhängige Achsen; ein Objekt kann auf der einen makellos und auf der anderen schwach sein.

Auf dem Bestandsmarkt verschieben sich die Fragen.

Das Baujahr und was danach geschah. Aufstockungen und Anbauten sind in Montenegro Alltag. Ein Gebäude kann legal sein, das Dachgeschoss darüber nicht. Geprüft wird durch Abgleich: was im Kataster steht gegen das, was Sie mit eigenen Augen sehen. Sind es mehr Geschosse als in den Unterlagen, haben Sie das Problem gefunden.

Ob die Fläche übereinstimmt. Die Wohnungsfläche in Abschnitt V muss der tatsächlichen entsprechen. Eine Abweichung von einigen Quadratmetern bedeutet meist einen nicht erfassten Umbau oder eine verglaste Terrasse.

Ob das Gebäude in Einheiten aufgeteilt ist. Im Bestand taucht das mitunter unerwartet auf: Das Haus steht seit den siebziger Jahren, die Wohnungen leben ihr eigenes Leben, eine förmliche Aufteilung existiert nicht.

Belastungen. Abschnitt G. Hypothek, Pfandrecht, Wohnrecht. Ein Verkäufer erwähnt sie mitunter nicht aus bösem Willen, sondern weil er die Sache für lösbar hält.

Schulden für Nebenkosten und Gebäudeverwaltung. Werden durch Bescheinigungen geprüft. Die Praxis zeigt, dass dies eine wiederkehrende Quelle unangenehmer Überraschungen nach dem Abschluss ist – ein Thema aus unserem Beitrag darüber, was der Unterhalt einer Wohnung tatsächlich kostet.

Wer der Verkäufer ist – Privatperson oder Unternehmen. Das ändert Verfahren und Risiken. Beim Unternehmen sind Registerdaten und Vertretungsbefugnis zu prüfen, bei einer Privatperson Familienstand und Erwerbsgrund. Wurde das Objekt während der Ehe erworben, kann die Zustimmung des Ehegatten erforderlich sein, auch wenn in Abschnitt B eine Person steht.

Die Erbfolge. Ist der Erwerbsgrund eine Erbschaft, sollten Sie klären, ob das Nachlassverfahren abgeschlossen und ob alle Erben berücksichtigt wurden. Ein nicht abgeschlossenes Nachlassverfahren ist einer der häufigsten Gründe, warum ein Geschäft beim Notar stecken bleibt.

Was mit dem Gebäude zwischen Bau und heute geschah. Gemeinschaftsflächen, aufgestockte Geschosse, verglaste Terrassen, zusammengelegte Wohnungen. Jede dieser Maßnahmen hätte irgendwo erfasst werden müssen, und wo das nicht geschah, wächst die Lücke zwischen Kataster und Wirklichkeit.

Die seismische Vorgeschichte. Vor und nach 1979 errichtete Gebäude wurden nach unterschiedlichen Normen geplant – ein eigenes großes Thema, dem unsere Analyse zu Erdbeben und Bauen in Montenegro gewidmet ist.

Keiner dieser Punkte ist ein Urteil. Alle sind Gegenstand von Gespräch und Verhandlung. Das Problem entsteht nicht, wenn ein Objekt eine Geschichte hat, sondern wenn der Käufer sie nach der Unterschrift erfährt.

Hier trennen sich Neubau und Bestand endgültig, und der Unterschied geht in die Tausende.

Bestand. Es fällt die Grunderwerbsteuer nach progressivem Tarif an. Drei Prozent bis 150.000 €. Von 150.001 bis 500.000 € – 4.500 € plus fünf Prozent auf den übersteigenden Betrag. Über 500.000 € – 22.000 € plus sechs Prozent auf den übersteigenden Betrag. Die Steuererklärung gibt der Käufer binnen fünfzehn Tagen nach Vertragsschluss ab, die Zahlung ist binnen fünfzehn Tagen nach dem Bescheid fällig. Verzug bedeutet Zinsen.

Neubau beim Ersterwerb von einem umsatzsteuerpflichtigen Bauträger. Der Preis enthält bereits 21 % Mehrwertsteuer, Grunderwerbsteuer fällt nicht an.

Was das in Zahlen heißt. Eine Wohnung für 150.000 € im Bestand bringt 4.500 € Steuer zusätzlich zum ausgewiesenen Preis. Dieselbe Summe im Neubau bedeutet, dass die 21 % Mehrwertsteuer bereits enthalten sind – Sie zahlen nicht drauf, sparen aber auch nicht; die Steuer ist nur anders aufgebaut und im Preis von vornherein sichtbar.

Die praktische Schlussfolgerung lautet nicht, dass eine Variante günstiger wäre. Sie lautet, dass ein direkter Vergleich der Preise von Neubau und Bestand unzulässig ist, solange man sie nicht auf eine gemeinsame Grundlage gebracht hat. Zum Bestandspreis kommen Grunderwerbsteuer, Notar, gegebenenfalls Maklerprovision und mögliche Kosten für die Ordnung der Unterlagen. Erst danach ergibt der Vergleich Sinn.

Erben erster Linie – Kinder und Ehegatten – sind bei Erbschaft oder Schenkung von der Grunderwerbsteuer befreit. Die steuerliche Seite behandeln wir ausführlicher im Beitrag über die Steuer beim Immobilienkauf.

Diese Änderung hat viele Käufer überrascht, die an die frühere Praxis gewöhnt waren, und man muss sie vorher kennen, nicht hinterher.

Am 12. Mai 2026 traten Änderungen des Gesetzes zur Verhinderung von Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung in Kraft. Banken und andere Zahlungsdienstleister dürfen keine Barzahlungen ab 10.000 € mehr für Geschäfte mit Immobilien, Kraftfahrzeugen, Wasser- und Luftfahrzeugen sowie mit Kulturgütern, Edelmetallen, Edelsteinen, daraus gefertigten Waren und Uhren annehmen.

Gesondert erfasst sind „verbundene Transaktionen" – also der Versuch, eine Zahlung in mehrere Teile unterhalb der Schwelle zu stückeln. Geprüft werden zeitliche Nähe, Verbindung zwischen Zahler und Empfänger, Art der Ausführung und der Gesamtzusammenhang.

Zuvor galten von Dezember 2023 bis Mai 2026 Ausnahmen von der allgemeinen Regel. Die neuen Änderungen haben sie vollständig beseitigt. Der Vollzug ist dabei nicht dekorativ: 2024 wurden zwei Bußgelder über insgesamt 7.000 € verhängt, 2025 fünf Bußgelder über 25.500 €.

Die praktische Folge für Käufer ist einfach: Die Abwicklung ist als Banküberweisung zu planen, im Voraus, mit Zeit für die Wertstellung und die Compliance-Prüfungen der Bank. Der Koffer mit Bargeld als Zahlungsweg für eine Wohnung in Montenegro ist Geschichte.

Eine Einschränkung dazu. Es handelt sich um eine Regel, nach der Banken solche Bargeldbeträge nicht annehmen dürfen; die im Netz verbreitete Behauptung, mindestens eine Partei müsse nun ein Konto ausgerechnet bei einer montenegrinischen Bank haben, konnten wir in verlässlichen Quellen nicht bestätigen und geben sie deshalb nicht als Tatsache wieder. Ist Ihre Zahlungskonstruktion untypisch, besprechen Sie sie vor der Unterschrift mit der Bank, nicht danach.

In Montenegro läuft ein Immobiliengeschäft über einen Notar, und Käufer verstehen dessen Rolle weiter, als sie ist.

Was der Notar tut. Er entwirft und beurkundet den Kaufvertrag, prüft die Geschäftsfähigkeit der Parteien, gleicht die Katasterdaten ab und sorgt für die Einhaltung der Form. Und – für diesen Text entscheidend – ein Notar kann ein Geschäft mit einem nicht legalisierten Objekt nicht beurkunden. Das ist eine im System eingebaute Sicherung, und sie funktioniert: An dieser Stelle erfahren viele Käufer zum ersten Mal, dass mit dem Objekt etwas nicht stimmt.

Was der Notar nicht tut. Er bewertet keine Bauqualität, prüft keine Nebenkostenschulden, klärt nicht, ob der tatsächliche Grundriss dem geplanten entspricht, und schützt Sie nicht vor einem ungünstigen Preis. Ein Notar haftet für die Rechtmäßigkeit der Form, nicht für die Vernunft Ihrer Entscheidung.

Kosten. Nach dem geltenden Tarif für einen Kaufvertrag: bis 19.999,99 € – 180 €; von 20.000 bis 39.999,99 € – 250 €; von 40.000 bis 59.999,99 € – 350 €; von 60.000 bis 79.999,99 € – 420 €; von 80.000 bis 119.999,99 € – 480 €. Über 119.999,99 € kommen zum Grundtarif 13 € je angefangene 15.000 € hinzu, insgesamt jedoch höchstens 8.000 €. Zum Tarif kommt die Mehrwertsteuer, Registergebühren werden gesondert gezahlt. In der Praxis zahlt meist der Käufer den Notar, die Parteien können es aber anders vereinbaren.

Für eine Wohnung zu 100.000 € bedeutet das 480 € zuzüglich Mehrwertsteuer – eine Summe, die gemessen am Objektwert keine Entscheidungen bestimmen sollte, die man aber vorab einplanen kann.

Nach diesem Dokument wird in der montenegrinischen Praxis bis heute selten gefragt, obwohl Sie das Recht dazu haben.

Seit dem 1. Juli 2024 gelten in Montenegro aktualisierte Anforderungen an die Energieeffizienz von Gebäuden, seit dem 1. August 2024 werden Energieausweise ausgestellt. Der Ausweis ist für alle Neubauten Pflicht und für Bestandsgebäude bei Sanierung, Verkauf oder Vermietung. Ausgenommen sind Gebäude unter 50 m², denkmalgeschützte Objekte, Sakralbauten, temporäre Bauten, Lager, Werkstätten und Produktionshallen.

Kennzahl des Ausweises ist die Energieklasse des Gebäudes, berechnet nach einer anerkannten Methodik aus dem Jahresenergieverbrauch.

Was praktisch hinter der Klasse steht. Die Energieklasse ist eine Gesamtbewertung: Sie nimmt Stärke und Qualität der Dämmung auf, die Art der Verglasung, Heiz- und Kühlsystem, Lüftung und Dichtheit der Hülle. Ein Gebäude hoher Klasse verbraucht weniger Energie, um dieselbe Temperatur zu halten – im Sommer wie im Winter. Im montenegrinischen Klima fällt das nicht im Januar am stärksten auf, sondern im August, wenn die Kühlung zum Hauptkostenblock wird.

Der Ausweis wird nach staatlich anerkannter Methodik von einer befugten Fachkraft ausgestellt, nicht vom Verkäufer oder Bauträger. Genau das macht ihn wertvoll: Er ist die einzige Eigenschaft eines Objekts, die sich im Inserat nicht umschreiben lässt.

Warum es sich lohnt zu fragen. Die Energieklasse ist die einzige formalisierte Kennzahl dafür, was der Betrieb der Wohnung kosten wird. Nicht „warm" oder „hell" nach Aussage des Verkäufers, sondern eine nach Methodik berechnete Klasse. In einem Land, in dem die Winterlast überwiegend auf Strom entfällt, schlägt der Unterschied zwischen den Klassen unmittelbar auf die Rechnungen durch – ein Thema, das wir im Beitrag über die Wohnung in Ihrer Abwesenheit durchgerechnet haben.

Ein fehlender Ausweis beim Verkauf ist kein Grund, vom Geschäft zurückzutreten, aber ein guter Grund zu fragen, warum es keinen gibt.

Um den Kontext der eigenen Wahl zu verstehen, hilft es, die Größe des montenegrinischen Baumarktes zu kennen. Er ist kleiner, als die Zahl der Werbetafeln an der Küste vermuten lässt.

Nach amtlicher Statistik wurden 2025 in Montenegro 2.205 Wohnungen mit einer Nutzfläche von insgesamt 158.000 m² fertiggestellt. Das sind 32 Prozent mehr als 2024 – ein Plus von 529 Wohnungen. Die durchschnittliche fertiggestellte Wohnung misst rund 72 m². Unfertig blieben zum Jahresende weitere 2.657 Wohnungen mit 204.000 m².

Der Gesamtwert der Bauleistungen betrug 2025 703,7 Millionen €, davon entfielen 242,2 Millionen auf Wohngebäude – ein Plus von 23 Prozent. Der Rest sind Infrastruktur, Leitungen und Netze.

Das erste Halbjahr 2026: 470 erteilte Baugenehmigungen mit 2.172 geplanten Wohnungen und einer Gesamtfläche von 140.858 m². Das sind bereits 95 Prozent der im gesamten Jahr 2025 genehmigten Wohnungen und fast das Anderthalbfache des gesamten Jahres 2024.

Innerhalb dieses Wachstums steckt jedoch ein Detail, das mehr über den Markt sagt als die Gesamtzahlen. Im zweiten Quartal 2026 gab es mehr Genehmigungen – 257, ein Plus von 20,7 Prozent gegenüber dem Vorquartal –, die darin geplanten Wohnungen sanken jedoch um 43,5 Prozent auf 784. Die durchschnittliche Zahl der Wohnungen je Genehmigung fiel von rund 6,5 auf 3.

Anders gesagt: mehr Projekte, aber kleinere.

Stellen Sie zwei Zahlen nebeneinander. Zweitausendzweihundert Wohnungen, die in einem Jahr im ganzen Land gebaut werden. Und achtzig- bis neunzigtausend Gebäude ohne vollständige Unterlagen. Neuer legaler Wohnraum ist eine dünne Schicht über einem sehr großen Altbestand mit komplizierter Geschichte. Genau deshalb entscheidet in Montenegro die Frage nach den Unterlagen mehr als die Frage nach dem Stadtteil.

Eine Zahl aus derselben Statistik erklärt die Qualitätsspanne auf dem montenegrinischen Markt besser als jede Argumentation.

Von den 257 im zweiten Quartal 2026 erteilten Baugenehmigungen gingen 164 an Privatpersonen – 63,8 Prozent. Juristische Personen erhielten 93 Genehmigungen, also 36,2 Prozent.

Fast zwei Drittel des gesamten Baugeschehens im Land sind also Privatpersonen, die für sich selbst oder zum Verkauf bauen. Keine Projektentwickler mit Projektfinanzierung, technischer Überwachung und einem Ruf, den man beschädigen kann, sondern konkrete Menschen mit eigenem Budget, eigenem Polier und eigener Vorstellung davon, wo man sparen kann.

Daraus folgt nicht, dass privates Bauen schlecht wäre. Daraus folgt, dass die Spanne riesig ist und es hier keine Durchschnittserwartung geben kann. Zwei Häuser auf benachbarten Grundstücken, im selben Jahr zum selben Quadratmeterpreis gebaut, können sich radikal unterscheiden – im Beton, in der Dämmung, in der Abdichtung und darin, was nach zehn Jahren mit der Fassade passiert.

Derselbe Mechanismus erklärt, warum der Quadratmeterpreis in Montenegro ein so schlechter Wegweiser ist. Der Preis bildet Lage und Aussicht ab, kaum aber die konstruktive Qualität, weil der Käufer sie in der Regel nicht beurteilen kann und deshalb auch nicht dafür bezahlt. Wir haben darüber im Beitrag geschrieben, wo man in Montenegro besser lebt – und es ist einer der Gründe, warum wir dieses Magazin überhaupt begonnen haben.

Die praktische Folge für Käufer: Fragen Sie nicht nur „wer ist der Bauträger", sondern auch „wer ist der Generalunternehmer" und „gibt es eine technische Überwachung". In einem Segment, in dem zwei Drittel der Genehmigungen an Privatpersonen gehen, trennen diese Fragen professionelles vom laienhaften Bauen.

Wir bauen in Bar, und es wäre unredlich, die Zahl zu übergehen, die Bar unmittelbar betrifft.

Bei der Zahl eingereichter Legalisierungsanträge liegt Bar landesweit auf Platz zwei. Kumuliert 11.521 Anträge, nach Podgorica mit 14.891 und vor Herceg Novi mit 5.893. Bei den Anträgen auf Katastereintragung in den ersten fünf Monaten 2026 ist Bar ebenfalls Zweiter: 1.940 gegenüber 3.220 in Podgorica und 1.294 in Ulcinj.

Was das bedeutet und was nicht.

Es bedeutet nicht, dass in Bar schlecht gebaut würde oder Barer Immobilien schlechter wären. Die Zahl der Legalisierungsanträge bildet den Umfang privater Bebauung und deren Geschichte ab, nicht die Qualität der Stadt. Bar ist eine große Gemeinde mit großer Fläche und vielen Privathäusern und gehört nach der schieren Zahl der Bauten objektiv zu den führenden im Land.

Es bedeutet, dass in Bar die Wahrscheinlichkeit, auf ein Objekt mit komplizierter Unterlagengeschichte zu treffen, über dem Landesdurchschnitt liegt. Und dass Prüfen hier keine Übervorsicht ist, sondern Normalität.

Für Käufer ist das eher eine gute als eine schlechte Nachricht, denn die Frage reduziert sich auf die Wahl des Vertragspartners, nicht auf die Wahl der Stadt. Bar bleibt die Stadt mit der ausgeglichensten Amplitude zwischen Sommer und Winter, einer ganzjährigen Bahnverbindung nach Belgrad und Preisen deutlich unter denen der Bucht von Kotor – wie wir im ausführlichen Guide zu Bar und im Vergleich von Bar und Budva dargelegt haben. Nichts davon hebt die Legalisierungsstatistik auf. Sie sagt nur, dass man hier die Unterlagen aufmerksam liest.

Die Anzahlung ist in Montenegro üblicherweise verfallen, wenn der Käufer zurücktritt. Die gesamte Prüfung muss deshalb davor stattfinden, nicht danach. Die folgenden zwölf Fragen decken das Wesentliche ab.

1. Gibt es einen aktuellen List nepokretnosti? Keine Kopie, kein Ausdruck vom letzten Jahr – einen frischen Auszug.

2. Stimmt der Eigentümer in Abschnitt B mit dem Verkäufer überein? Und wie groß ist sein Anteil?

3. Existiert die Wohnung in Abschnitt V als selbständige Einheit? Oder ist das Gebäude als Ganzes eingetragen?

4. Was steht in Abschnitt G? Hypotheken, Pfandrechte, Dienstbarkeiten, Wohnrechte.

5. Gibt es eine Baugenehmigung, und entspricht das Gebaute ihren Parametern? Zählen Sie die Geschosse.

6. Gibt es eine Nutzungsgenehmigung? Falls nein – warum, und was steht stattdessen zur Verfügung?

7. Falls das Objekt legalisiert wird – in welchem Stadium? Antrag gestellt, Verfahren läuft oder Bescheid erteilt. Das sind drei verschiedene Antworten.

8. Ist das Objekt im Kataster eingetragen, und seit wann? Die Frist läuft bis zum 14. August 2027, ein Antrag wird aber nur mit vollständigem Unterlagensatz angenommen. Für ein Objekt ohne Genehmigung ist das Frage Nummer eins.

9. Stimmt die tatsächliche Fläche mit der Katasterfläche überein? Und der Grundriss mit der Planung?

10. Gibt es einen Energieausweis? Seit 2024 beim Verkauf Pflicht.

11. Bestehen Schulden bei Nebenkosten und Gebäudeverwaltung? Fordern Sie Bescheinigungen an.

12. Wie ist die Zahlung geplant? Unter Berücksichtigung dessen, dass Banken seit dem 12. Mai 2026 bei solchen Geschäften kein Bargeld ab 10.000 € annehmen.

Eine dreizehnte Frage ist nicht dokumentarisch, sondern lebenspraktisch, und wir halten sie für nicht weniger wichtig: Wie viel Zeit haben Sie tatsächlich an diesem Ort verbracht, und haben Sie dort einen Winter erlebt? Dazu gibt es einen eigenen ausführlichen Text über die vierzehn Tage, die das Land ehrlich testen, und eine Analyse dazu, wo und wie man am besten wohnt, damit dieser Test ein echter wird.

Angenommen, die Prüfung hat ein unangenehmes Ergebnis gebracht. Das ist nicht zwingend das Ende des Gesprächs, aber ab hier handeln Sie nach Tatsachen, nicht nach Versprechen.

Erstens: Bestimmen Sie den genauen Status, nicht den ungefähren. „Wir legalisieren gerade" ist kein Status. Ein Status ist ein konkretes Stadium: ob und wann das Objekt ins Kataster eingetragen wurde, ob und wann ein Legalisierungsantrag gestellt wurde, ob ein Bescheid vorliegt. Jede dieser Tatsachen wird durch ein Dokument belegt.

Zweitens: Klären Sie, ob das Objekt auf der Orthofoto-Aufnahme vom Juli 2025 sichtbar ist. Das ist die Trennlinie, die überhaupt über die Möglichkeit der Legalisierung entscheidet. Bauten, die auf der Aufnahme fehlen, sind nicht legalisierbar.

Drittens: Rechnen Sie die Kosten des Verfahrensabschlusses aus. Die Abgabe für die städtebauliche Sanierung hängt von Zone und Nutzung ab, hinzu kommen das geodätische Aufmaß und, bei Objekten über 200 m², die Standsicherheitsprüfung. Diese Summe muss vor dem Geschäft berechnet sein und muss jemandem zugeordnet werden – entweder bringt der Verkäufer die Unterlagen auf eigene Kosten in Ordnung, oder der Preis sinkt um den errechneten Betrag.

Viertens: Rechnen Sie nicht mit Tempo. Auf über sechzigtausend Anträge kommen weniger als viertausend Bescheide, und der amtliche Horizont für den Abschluss beträgt fünf Jahre. Die Verlängerung bis August 2027 hat Eigentümern Luft verschafft, die Bearbeitung aber nicht beschleunigt. Wenn Ihr Plan davon ausgeht, dass die Legalisierung in ein paar Monaten abgeschlossen ist, muss der Plan geändert werden.

Fünftens: Denken Sie daran, dass das Verbot gesetzlich gilt, nicht aus notarieller Vorsicht. Ein ohne Bauakt errichtetes Gebäude kann nicht Gegenstand eines Rechtsgeschäfts sein; ein Objekt ohne Katastereintragung oder ohne Legalisierungsbescheid kann nicht veräußert werden, und im Kataster steht ein entsprechender Vermerk. „Wir kaufen per Quittung und regeln es später" ist kein Umweg, sondern ein Weg, am Ende ganz ohne Schutz dazustehen.

Und ein nüchterner Gedanke zum Schluss. Der Abschlag für fehlende Unterlagen sieht fast immer attraktiv aus, weil er sofort sichtbar ist, die Folgekosten aber nicht. Der reale Preis eines solchen Objekts setzt sich zusammen aus dem Kaufpreis plus Sanierungsabgabe plus Zeit plus fehlender Finanzierbarkeit plus erschwertem Weiterverkauf plus einem Risiko, das Sie nicht steuern. Wir sind noch keiner Konstellation begegnet, in der diese Rechnung zugunsten des Käufers aufging, und raten nicht dazu, die Ausnahme mit eigenem Geld zu suchen.

Wenn Sie nicht nur ein Objekt kaufen, sondern die Grundlage für einen Umzug, wird die Sauberkeit der Unterlagen noch wichtiger – der Status der Immobilie hängt mit weiteren Verfahren zusammen, über die wir im Beitrag über die Aufenthaltserlaubnis in Montenegro und in unserer ehrlichen Betrachtung des Lebens in Montenegro geschrieben haben.

Wir bauen im Stadtteil Tomba in Bar ein Clubhaus mit 24 Residenzen, und alles oben Geschriebene sind die Fragen, die uns gestellt werden. Es ist daher folgerichtig, damit zu schließen, wie wir sie selbst beantworten.

Unterlagen. Zen Gardens wird mit Genehmigung gebaut und nicht nachträglich legalisiert. Bauträger ist DOO Novokub, Steuernummer 03523853. Generalunternehmer ist DOO Univerzal-Rai, Steuernummer 02632675. Wir veröffentlichen die Kennnummern bewusst: Sie lassen sich im staatlichen Register prüfen, ohne uns zu fragen.

Termine. Baubeginn ist der 1. Dezember 2026, Fertigstellung der 15. Dezember 2028. Wir nennen Daten, weil wir ihr Fehlen bei einem Bauträger selbst für ein Warnzeichen halten.

Was genau Sie kaufen. Vierundzwanzig Wohnungen: Studios von 21,2 bis 41,5 m², Zweizimmerwohnungen von 62 bis 64,5 m², Dreizimmerwohnungen von 85,8 bis 117,3 m². Ein Grundstück von 2.000 m², davon 700 m² für das Gebäude – 35 Prozent –, während 1.300 m² offene Fläche für die Bewohner bleiben. Erdgeschoss plus drei Obergeschosse und eine Tiefebene mit Parkplätzen, Abstellräumen und Technik. Preise ab 66.000 €.

Energieklasse A+. Nicht als Marketingformel, sondern als Ergebnis konkreter Entscheidungen: 10 cm Dämmung, Zweischeiben-Isolierverglasung, Fußbodenheizung mit Luft-Wasser-Wärmepumpe, Zu- und Abluftanlage mit Filtern, vollständige Schalldämmung, ein Anti-Schimmel-System und Solarmodule. Genau dieser Satz wird später zu jenem Energieausweis, der seit 2024 beim Verkauf Pflicht ist – und zu den Rechnungen, die Sie jeden Monat zahlen.

Was wir nicht versprechen. Wir sagen nicht, dass ein Kauf in der Bauphase risikofrei wäre – er ist es nicht, und das Hauptrisiko ist, dass die Eintragung des Eigentums nach Fertigstellung und Aufteilung erfolgt, nicht am Tag der Unterschrift. Das muss man vorher verstehen, und wir sprechen es beim ersten Treffen an, nicht beim letzten. Die teuersten Fehler in diesem Markt sind die, die rechtzeitig niemand ausgesprochen hat – ein Thema, auf das wir im Beitrag über den teuersten Fehler beim Wohnungskauf zurückgekommen sind.

Prüfen Sie die Unterlagen. In Montenegro ist das keine bürokratische Formalität, sondern der am meisten unterschätzte Teil der Vorbereitung eines Geschäfts: Ein paar Tage für Auszüge und unbequeme Fragen kosten fast nichts – und sie sind es, die die gesamte Summe schützen, die Sie zu zahlen im Begriff sind.