Warum in montenegrinischen Wohnungen Schimmel entsteht — und wie man ihn wirklich verhindert

In Foren für Auswanderer, die nach Montenegro gezogen sind, taucht dieses Thema seit Jahren immer wieder auf: schwarze Flecken an Fensterrahmen, die regelmäßig abgewischt werden müssen, Schimmel in der Schlafzimmerecke bis November, ein Feuchtigkeitsgeruch, der selbst bei geschlossenen Fenstern nicht verschwindet. Das ist kein seltenes Pech mit einer bestimmten Wohnung. Es ist ein systematisches, gemessenes Problem — und es stellt sich heraus, dass es dafür genaue Zahlen gibt, nicht nur allgemeine Vermutungen.

Was die Messungen tatsächlich zeigten

Ingenieure der Universität Montenegro führten reale Luftdichtheitsmessungen des Wohnungsbestands mittels Blower-Door-Test durch (dabei wird in der Wohnung ein Druckunterschied erzeugt und gemessen, wie viel Luft durch Spalten entweicht). Die Ergebnisse wurden 2023 in der Fachzeitschrift Energies veröffentlicht.

Die Zahlen sprachen deutlicher als jede Vermutung. In einer typischen Wohnung aus dem Wohnungsbestand der 1970er–1990er Jahre (ein bedeutender Teil des Wohnraums im Land) bestehen etwa 80% der Außenwände aus monolithischem Stahlbeton mit einer Wärmeleitfähigkeit über 2 W/m²K — obwohl Montenegros eigene Bauvorschrift („Vorschriften zu Mindestanforderungen an die Energieeffizienz von Gebäuden“, Amtsblatt Nr. 75/15) für die Küstenklimazone höchstens 0,6 W/m²K zulässt. Das ist mehr als dreimal schlechter als die Norm, die das Land sich selbst gesetzt hat.

Alte Holzfenster im selben Wohnungsbestand haben überhaupt keine Gummidichtungen, mit einer Wärmeleitfähigkeit von 2,5 W/m²K. Und eine Luftdichtheitsmessung vor dem Fensteraustausch ergab einen Wert von 6,25, bei einem gesetzlich zulässigen Wert von höchstens 3 für Gebäude ohne mechanische Lüftung — also mehr als doppelt so schlecht wie der landeseigene Standard.

Quelle: Tombarević, Vušanović, Šekularac. "The Impact of Windows Replacement on Airtightness and Energy Consumption...", Energies, 2023, 16, 2208 (Universität Montenegro).

Eine unerwartete Erkenntnis: Luftdichtheit ohne Dämmung ist eine Falle

Das Wertvollste an der Studie sind nicht die Zahlen selbst, sondern eine konkrete Schlussfolgerung der Autoren. Der einfache Austausch alter Fenster gegen neue energieeffiziente erhöht die Luftdichtheit der Wohnung stark — Luft entweicht nicht mehr nach außen. Das klingt nach einem eindeutigen Vorteil, doch die Autoren warnen ausdrücklich: Bleiben die Wände ungredämmt, kann die erhöhte Luftdichtheit zu einem Anstieg der relativen Luftfeuchtigkeit im Inneren und zur Bildung von Kondensat und Schimmel an den Wänden führen — genau dort, wo die Oberflächentemperatur unter dem Taupunkt liegt.

Mit anderen Worten: Teure neue Fenster in eine Wohnung mit alten, kalten Wänden einzubauen ist keine Lösung, sondern eine Methode, das Problem luftdicht im Inneren einzuschließen, wenn nicht gleichzeitig Dämmung und Lüftung angegangen werden. Die Forscher stellen zudem fest: Nach dem Fensteraustausch ändern Bewohner ihre Lüftungsgewohnheiten selten — also genau jene Risikogruppe, die ohne mechanische Lüftung am wenigsten geschützt wäre.

Warum das ein systematisches Problem ist, kein individuelles Pech

Ein bedeutender Teil des Wohnungsbaus an der montenegrinischen Küste wurde ursprünglich nicht für ganzjähriges Wohnen errichtet, sondern für die Sommervermietung an Touristen — ein Format, bei dem das Gebäude nur drei bis vier Monate im Jahr gut funktionieren muss, nicht zwölf. Die Autoren der Studie selbst stellen fest, dass die Luftdichtheit als Problem in Montenegro bislang recht wenig beachtet wird — teils wegen des milden Klimas, teils wegen historisch niedriger Strompreise.

Warum Herbst und Winter, nicht Sommer

Die Regenzeit an der montenegrinischen Küste dauert etwa von September bis April, während Juli und August die trockensten Monate des Jahres sind. Die Gegend an der Bucht von Kotor, nahe dem Berg Orjen, verzeichnet eine der höchsten Jahresniederschlagsmengen in ganz Europa. Der Unterschied zwischen der Feuchtigkeit draußen und der warmen Luft in der Wohnung ist genau der Taupunkt — dort setzt sich Kondensat an der kalten Wandoberfläche ab. Genau deshalb häufen sich Schimmelbeschwerden mit den ersten Herbstregen, nicht auf dem Höhepunkt des touristischen Sommers.

Drei bautechnische Ursachen, die am häufigsten zusammenfallen

1. Einsparungen bei der Wanddämmung. Wie die Messungen oben zeigten, ist das keine Seltenheit, sondern die statistische Norm für einen bedeutenden Teil des Wohnungsbestands: 2 W/m²K statt der vorgeschriebenen 0,6.
2. Fehlende mechanische Lüftung. Besonders kritisch nach dem Einbau luftdichter Fenster — laut Studie erhöht genau diese Kombination das Risiko von Kondensat, statt es ohne Dämmung und Lüftung zu senken.
3. Wärmebrücken. Balkonplatten, Fensteranschlüsse und Ecken der Außenwände bleiben kältere Stellen, selbst wenn die Hauptwand gedämmt ist.

Wie das bei Zen Gardens gelöst ist

Wir haben den Schutz vor Schimmel von Anfang an in das Projekt eingeplant, in Kenntnis der realen Zahlen zum Wohnungsbestand des Landes — nicht auf Basis von Marketingversprechen. Jede Wohnung verfügt über 10 cm Wanddämmung (um ein Vielfaches besser als beim typischen Wohnungsbestand der 1970er–1990er Jahre), Doppelverglasung mit Schutzbeschichtung, eine Zu- und Abluftanlage mit der Möglichkeit, Antiallergie-Filter einzubauen, sowie eine Warmwasser-Fußbodenheizung über eine Luft-Wasser-Wärmepumpe, die das ganze Jahr über eine gleichmäßige Temperatur hält. Das ist genau die Kombination aus Dämmung und Lüftung, deren Fehlen die Forscher als Hauptursache des Risikos bezeichnen.

Häufig gestellte Fragen

Woher stammen diese Zahlen zu 80% der Wände?
Aus einer realen Studie von Ingenieuren der Universität Montenegro mit Blower-Door-Test-Messungen, veröffentlicht 2023 in der Fachzeitschrift Energies — die Quelle ist in diesem Artikel verlinkt.

Wenn eine Wohnung bereits neue Fenster hat, muss man sich dann keine Sorgen um Schimmel machen?
Nein — laut derselben Studie können luftdichte Fenster ohne Wanddämmung und Lüftung das Kondensatrisiko sogar erhöhen statt es zu senken.

Zu welcher Jahreszeit sollte man eine Wohnung besichtigen, um das Problem zu erkennen?
Im Herbst und Winter stehen die Chancen höher, das reale Bild zu sehen — genau dann zeigen sich Mängel bei Dämmung und Lüftung sichtbar.

Warum wir offen darüber sprechen

Die meisten Bauträger sprechen nicht gern öffentlich über Schimmel. Wir haben uns anders entschieden: Wenn ein Käufer diesen Artikel liest, die Geschichte hinter dem „Sommer“-Wohnungsbestand versteht und mit konkreten Fragen zu Dämmung und Lüftung zu uns kommt — genau das ist das Gespräch, das uns wichtig ist.