Zen Gardens — 24 Wohnungen im Stadtteil Tomba, Bar

Zen Gardens ist eine kleine Wohnanlage mit 24 Wohnungen im Stadtteil Tomba von Bar, Montenegro. Das Gebäude hat Erdgeschoss plus drei Etagen und ein Untergeschoss für Tiefgarage und Abstellräume; genehmigt sind bisher Erdgeschoss plus zwei Etagen, die dritte Etage entspricht den UTU (städtebaulich-technische Bedingungen) und wird im Bauverlauf genehmigt. Die Grundrisse sind frei. Das Grundstück misst 2.000 m², die bebaute Fläche 700 m² — 35 %; die übrigen 1.300 m² sind Hof, Obstgarten, ein beheizter Pool von 15 × 5 Metern und eine begehbare Dachterrasse. Studios ab 21,2 m², Zweizimmerwohnungen 62–64,5 m², Dreizimmerwohnungen 85,8–117,3 m²; Preise ab 66.000 €. Energieklasse A+. Bauträger ist DOO Novokub (PIB 03523853), Generalunternehmer DOO Univerzal-Rai (PIB 02632675). Bauzeit: 1. Dezember 2026 bis 15. Dezember 2028.

Name — Zen Gardens
Typ — kleine Wohnanlage
Land, Stadt, Stadtteil — Montenegro, Bar, Tomba
Koordinaten — 42.076362, 19.122460
Anzahl der Wohnungen — 24
Grundrisse — frei, Flächen werden auf Wunsch zusammengelegt
Geschosse — Untergeschoss, Erdgeschoss und 3 Etagen; genehmigt sind bisher Erdgeschoss plus 2 Etagen (Entscheid des Stadtarchitekten von Bar Nr. UPI 15-333/26-12/3 vom 07.04.2026), die dritte Etage entspricht den UTU (städtebaulich-technische Bedingungen) und wird im Bauverlauf genehmigt
Grundstücksfläche — 2.000 m²
Bebaute Fläche — 700 m², 35 % des Grundstücks
Freifläche — 1.300 m², 65 % des Grundstücks
Studios — 21,2 / 31,8 / 35,1 / 41,5 m²
Zweizimmerwohnungen — 62 / 62,1 / 64,5 m²
Dreizimmerwohnungen — 85,8 / 85,9 / 117,3 m²
Preis — ab 66.000 €
Parken — Tiefgarage, ein Stellplatz je Wohnung plus 9 Gästestellplätze
Abstellräume (Keller) — im Untergeschoss
Energieklasse — A+
Bauträger — DOO Novokub, PIB 03523853
Generalunternehmer — DOO Univerzal-Rai, PIB 02632675
Baubeginn — 1. Dezember 2026
Fertigstellung — 15. Dezember 2028

Der Bau von Zen Gardens beginnt am 1. Dezember 2026 und endet am 15. Dezember 2028. Derzeit läuft die Planungs- und Genehmigungsphase: städtebauliche Auflagen, Planungsunterlagen, Baugenehmigung und Anschlussbedingungen für die Medien. Die Dokumente werden veröffentlicht, sobald sie vorliegen; sobald auf der Baustelle gearbeitet wird, kommen datierte Baufortschrittsberichte hinzu.

Die Beschränkung auf 24 Wohnungen ist eine bewusste Entscheidung. Das Gebäude belegt 700 m² — 35 % des Grundstücks. Die übrigen 1.300 m² sind Hof, Obstgarten, Pool, Spielplatz und Aufenthaltsbereiche. In einem typischen montenegrinischen Neubau ist das Verhältnis umgekehrt. Erdgeschoss plus drei Etagen fügen sich in Tomba ein, einen Stadtteil mit niedriger Einfamilienhausbebauung. Genehmigt sind bisher Erdgeschoss plus zwei Etagen; die oberste Ebene wird im Bauverlauf genehmigt — die städtebaulichen Auflagen lassen sie zu.

Die Grundrisse sind frei: die Flächen unten sind die Grundaufteilung, benachbarte Wohnungen lassen sich auf Wunsch zusammenlegen.

Studios — 21,2 / 31,8 / 35,1 / 41,5 m².
Zweizimmerwohnungen — 62 / 62,1 / 64,5 m².
Dreizimmerwohnungen — 85,8 / 85,9 / 117,3 m².

Die Preise beginnen bei 66.000 € und hängen von Fläche, Geschoss und Ausblick ab. Zu jeder Wohnung gehört ein Stellplatz in der Tiefgarage — er ist im Preis enthalten. Im Untergeschoss gibt es außerdem Abstellräume (Keller) für Saisonsachen und Sportausrüstung.

• Beheizter Pool 15 × 5 Meter mit Liegebereich
• Yoga-Bereich auf dem begehbaren Dach
• Freiluftkino auf dem Dach
• Outdoor-Workout-Bereich
• Kinderspielplatz
• Grill- und Begegnungsbereich
• Kaffee-Bereich
• Bänke und schattige Pergolen
• Eigener Obstgarten
• Fahrradstation
• Ladepunkte für E-Scooter und Roller
• Außensteckdosen auf dem Gelände
• Große Tiefgarage mit eigenem Stellplatz für jede Wohnung
• Gästeparkplatz für 9 Autos
• Abstellräume (Keller) für Saisonsachen und Sportausrüstung im Untergeschoss
• Gemeinsamer Kinderwagenraum
• Geschlossenes Gelände mit automatischen Toren und Videoüberwachung

10 cm Wärmedämmung der Außenwände.
Energieeffiziente Verglasung mit zwei Scheibenzwischenräumen.
Fußbodenheizung mit Luft-Wasser-Wärmepumpe.
Zu- und Abluftanlage mit Wärmerückgewinnung und Antiallergie-Filtern.
Verstärkter Schallschutz zwischen den Wohnungen und Trittschallschutz.
Ein ganzes Paket an Maßnahmen gegen Schimmel.
Eigene Photovoltaikanlage auf dem Dach — sie gibt den Bewohnern Autonomie bei Stromausfällen, und die kommen in Montenegro nicht selten vor.
Smart Home auf Wunsch.

Das Ergebnis ist Energieklasse A+ und Betriebskosten, die nicht über dem Durchschnitt der Stadt liegen.

Zen Gardens entsteht im Stadtteil Tomba von Bar, Koordinaten 42.076362, 19.122460.

Tomba ist ein Viertel mit niedriger Einfamilienhausbebauung, ohne Hochhäuser. Von der Anlage sind es rund 10 Minuten mit dem Auto ins Zentrum von Bar, zu den Stadtstränden und zur Marina, 15 Minuten zu Fuß nach Stari Bar und etwa eine Stunde zum internationalen Flughafen Podgorica.

Bar ist der wichtigste Seehafen Montenegros, mit rund 270 Sonnentagen im Jahr und einer Bevölkerung, die das ganze Jahr über hier lebt. Mehr dazu im ausführlichen Bar-Guide.

Bauträger des Projekts ist DOO Novokub (PIB 03523853) mit Sitz in Bar, Montenegro. Generalunternehmer ist DOO Univerzal-Rai (PIB 02632675), ebenfalls aus Bar.

Beide Gesellschaften sind in Montenegro registriert, ihre Daten sind öffentlich und im staatlichen Register überprüfbar. Mehr über den Bauträger unter novokub.com.

Grundstück. Katasterparzelle 1265/2, Katastergemeinde Tomba, Gemeinde Bar, 2000 m². Eigentümerin — DOO Novokub, Anteil 1/1, Erwerb durch Kauf, Eintragung am 22.06.2022. Bestätigt durch das Liegenschaftsblatt (list nepokretnosti) 1008 der Immobilienverwaltung, Außenstelle Bar.

Städtebaulich-technische Bedingungen Nr. 06-333/25-507/6 vom 04.04.2025, ausgestellt vom Ministerium für Raumplanung, Urbanismus und Staatsvermögen Montenegros. Zulässige Kennwerte: Grundflächenzahl 0,35 — bebaute Fläche bis 700 m²; Geschossflächenzahl 2,00 — bis 4000 m² oberirdisch; vier oberirdische Geschosse (P+3); Höhe bis 15 m ab Geländeoberkante; mindestens 20 % des Grundstücks begrünt; Stellplätze nach Norm 8 je 1000 m² Wohnfläche. Zone MN, Mischnutzung: Wohnen mit möglichen Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss, Verhältnis bis 70 % : 30 %.

Verkehrstechnische Bedingungen — Sekretariat der Gemeinde Bar, Bestandteil derselben Unterlage: eine Zu- und Ausfahrt auf eine öffentliche Straße sowie ein verpflichtendes Verkehrskonzept.

Zustimmung zum Vorentwurf — Bescheid des Stadtarchitekten von Bar Nr. UPI 15-333/26-12/3 vom 07.04.2026. Investor — DOO Novokub, Planung — DOO Univerzal-Rai. Genehmigt ist Po+P+2; das oberste Geschoss wird im Bauverlauf innerhalb der zulässigen Kennwerte genehmigt.

Anschlussbedingungen — DOO Vodovod i kanalizacija, Bar: Wasserversorgung und Abwasser.

Erdbebensicherheit — Bemessung der Konstruktion auf Intensität IX der MCS-Skala, eine direkte Vorgabe der städtebaulich-technischen Bedingungen für dieses Grundstück.

Kopien der Unterlagen sind auf der Startseite veröffentlicht. Jede lässt sich anhand ihrer Nummer bei der ausstellenden Behörde prüfen, und einen Katasterauszug für die Parzelle 1265/2 in Tomba kann jeder selbst bei der Immobilienverwaltung anfordern.

Eine Ratenzahlung über die Bauzeit ist möglich. Die Konditionen sind individuell und hängen von der Wohnung und vom Zeitpunkt des Einstiegs ab. Schreiben Sie uns — wir stellen einen Zahlungsplan für eine konkrete Wohnung zusammen.

Ja. Ein Staatsbürger eines anderen Landes kauft auf seinen eigenen Namen, ohne Gesellschaftsgründung und ohne zusätzliche Genehmigungen. Die bestehenden Beschränkungen betreffen landwirtschaftliche und bestimmte andere Grundstücke, nicht Wohnungen. Der Kauf wird beim Notar beurkundet, das Eigentum im Kataster eingetragen.

Die Preise beginnen bei 66.000 € und hängen von Fläche, Geschoss und Ausblick ab. Der Stellplatz ist enthalten. Zum Vergleich: im zweiten Quartal 2026 lag der durchschnittliche Quadratmeterpreis in Bar bei 2.797 €, ein Plus von 13,3 % im Jahresvergleich — siehe was eine Wohnung in Montenegro 2026 kostet.

Baubeginn ist der 1. Dezember 2026, Fertigstellung der 15. Dezember 2028. Bis zum Baustart läuft die Planungs- und Genehmigungsphase.

Ja. Die Tiefgarage hat einen Stellplatz für jede der 24 Wohnungen sowie 9 Gästestellplätze. Im Untergeschoss gibt es Abstellräume (Keller) für Saisonsachen und Sportausrüstung. Dazu kommen ein Kinderwagenraum und eine Fahrradstation sowie Ladepunkte für E-Scooter und Roller.

Drei Dinge.

Dichte: 24 Wohnungen, 65 % des Grundstücks bleiben dem Leben im Freien vorbehalten.

Haustechnik: Fußbodenheizung mit Wärmepumpe, Lüftung mit Wärmerückgewinnung, 10 cm Dämmung und eine eigene Photovoltaikanlage — daraus ergeben sich Energieklasse A+ und vorhersehbare Rechnungen im Winter.

Offenheit: Termine, Unterlagen und Firmendaten werden vor dem Kauf veröffentlicht, nicht danach.

Schreiben Sie an welcome@zengardens.estate oder rufen Sie an: +382 68 076 111 — wir zeigen Ihnen Grundrisse, aktuelle Preise und den Stand der Genehmigungsunterlagen. Mehr über Bar, Montenegro und das Leben hier finden Sie im Zen Gardens Magazin.