Troškovi održavanja zgrade u Crnoj Gori: ko plaća šta i koliko to realno košta

• Troškove redovnog održavanja, nužnih i hitnih radova snose etažni vlasnici srazmjerno neto površini svog stana, „prema stvarnim troškovima“ (čl. 16 Zakona o održavanju stambenih zgrada).
• Mjesečna akontacija je 1 bod po m² stana i 0,5 boda po m² garaže, podruma i sličnih prostora; vrijednost boda utvrđuje skupština i ne može biti manja od 0,20 € (čl. 16).
• Po zakonskom minimumu stan od 50 m² plaća 10 € mjesečno, a stan od 70 m² 14 €. Dva oglasa za komplekse sa uslugama u Bečićima navode 1,70 do 2 € po m², što je 85 do 140 € mjesečno za stan od 50 do 70 m².
• Obavezan rezervni fond zakon ne propisuje. Od izmjena iz 2022. skupština može da donese odluku „o visini naknade za investiciono održavanje“ (čl. 5a), a za vanredne radove može osnovati i poseban fond (ZSPO, čl. 183).
• O redovnom održavanju i hitnim radovima odlučuje većina prisutnih; za nužne radove i sve što prelazi redovno održavanje potrebna je saglasnost vlasnika sa više od polovine ukupne površine (Zakon o svojinsko-pravnim odnosima, ZSPO, čl. 186).
• Odvojeno od zgrade: struja i voda po brojilu stana, odvoz smeća i godišnji porez na nepokretnost (stopa od 0,25 do 1 %, za sekundarni stan od 0,3 do 1,5 %).

Gotov cjenovnik održavanja zgrade u Crnoj Gori ne postoji. Zakon određuje tri vrste radova: redovno održavanje, nužne radove i hitne radove (čl. 9). Sve se plaća sa zajedničkog računa, iz akontacija vlasnika, a novac se može trošiti i na otplatu zajma i na „druge troškove održavanja“ (čl. 18). Kada se tome dodaju naknada upravniku i eventualno osiguranje, dobija se budžet zgrade od pet stavki.

Član 5a, koji je u zakon unesen izmjenama iz decembra 2022. („Sl. list CG“, br. 140/22), daje skupštini pravo da odredi mjesečni iznos „na ime troškova održavanja, troškova za rad organa i ostale troškove“. Isti član nabraja i ostale nadležnosti skupštine koje se pominju u ovom tekstu: program održavanja, osiguranje od odgovornosti i naknadu za investiciono održavanje.

Član 10 nabraja 22 vrste poslova redovnog održavanja zajedničkih djelova. Grubo ih možemo podijeliti u četiri grupe:

• servisi: grijanje i priprema tople vode, zajednički klima sistemi, „redovni servisi i kontrola bezbjednosti liftova u upotrebi“, protivpožarne instalacije i aparati, agregati, hidrofori i pumpe, vodovodne, kanalizacione, električne i plinske instalacije;
• higijena: održavanje higijene u zajedničkim djelovima, čišćenje dimnjaka, dezinsekcija i deratizacija, čišćenje slivnika i oluka;
• sitni građevinski radovi: krečenje, bojenje stolarije i bravarije, zamjena podnih obloga, bojenje fasade, opravke krovova, zamjena brava;
• rasvjeta i električni uređaji u zajedničkim djelovima.

Za dvorište i parking važi poseban spisak: rasvjeta van zgrade, zelene površine, mobilijar, parking mjesta i njihova higijena (čl. 10 st. 2). Skupština ove poslove može povjeriti firmi ili preduzetniku ugovorom, koji mora da sadrži vrste radova, cijenu i način izvještavanja; ako se ugovor raskine, novi se zaključuje u roku od 30 dana (čl. 8). Dvije ili više zgrada, ulaza ili lamela mogu organizovati održavanje zajedno (čl. 8), pa se, na primjer, trošak jednog ugovora o čišćenju ili servisu može podijeliti na više zgrada.

Skupština donosi i „Program održavanja zajedničkih djelova zgrade“ (čl. 5a; v. i ZSPO čl. 183), ali zakon ne propisuje njegov sadržaj. Za kupca je program koristan dokument: iz njega se vidi šta je zgrada planirala za narednu godinu.

Nužni radovi su ono što budžet zgrade zaista opterećuje: rekonstrukcija krova, fasade, dimnjaka, nosivih zidova i temelja, zamjena instalacija, izolacija zidova i podova i „zamjena lifta ili drugi radovi na liftu“ (čl. 11). Zakon ne kaže da se za njih mora unaprijed štedjeti. Novac se, osim iz akontacija, može obezbijediti sufinansiranjem sa zainteresovanim licima i kreditom pod povoljnim uslovima koji može obezbijediti lokalna samouprava (čl. 17), a sa zajedničkog računa se može otplaćivati zajam (čl. 18).

Hitni radovi su radovi koji se izvode bez odlaganja „radi zaštite života i zdravlja ljudi“: gas, centralno grijanje, pukle ili začepljene zajedničke cijevi, električna instalacija, dimnjaci, oštećeni krov, fasada i statička stabilnost (čl. 12). Upravnik ih obezbjeđuje odmah. Ako zgrada nema organe upravljanja, vlasnici obezbjeđuju hitne radove i novac srazmjerno neto površini, po stvarnim troškovima (čl. 12). Ako ni upravnik ni skupština ne reaguju, organ lokalne uprave izvodi radove „do nivoa sanacije postojećeg stanja“, na teret zgrade, a vlasnici mu troškove nadoknađuju (čl. 15).

Kada šteta prijeti, svaki vlasnik je dužan da preduzme nužne mjere i bez saglasnosti ostalih (čl. 13). Pazite na razliku: ako radove platite sami bez odobrenja upravnika ili skupštine, naknadu sa zajedničkog računa po pravilu ne možete tražiti, osim kod hitnih radova (čl. 17).

Riječi „rezervni fond“ u Zakonu o održavanju stambenih zgrada nema. Zato smo u tekstu o dugu prema zgradi napisali da zakon ne poznaje rezervni fond ni obavezan doprinos za kapitalne popravke. To i dalje važi kao opšte pravilo: nijedna zgrada nije zakonom obavezana da štedi.

Ipak, od izmjena iz 2022. skupština može da donese „odluku o visini naknade za investiciono održavanje zajedničkih djelova zgrade“ (čl. 5a). I Zakon o svojinsko-pravnim odnosima predviđa da skupština odlučuje o radovima potrebnim za vanredno održavanje, „ustanovljavajući u slučaju potrebe posebni fond“ (ZSPO, čl. 183). To je, u suštini, dobrovoljni fond: skupština može odlučiti da vlasnici pored akontacije plaćaju i poseban iznos za buduće velike radove. Kako se takva naknada ili fond obračunava i čuva, zakon ne razrađuje.

Praktično, zgrada bez takve odluke velike radove finansira povećanjem vrijednosti boda, posebnom uplatom za konkretan posao (troškovi se snose „prema stvarnim troškovima“, čl. 16), sufinansiranjem ili zajmom (čl. 17 i 18). Za kupca je razlika velika. Ako je zgrada već odlučila da mijenja lift ili krov, a novac nije prikupljen, trošak će dijeliti i novi vlasnik, jer „odluke skupštine obavezne su za sve vlasnike“ (ZSPO, čl. 187).

Nacrt novog zakona, prema sažecima u medijima, predviđa fond za investicione radove i energetsku efikasnost samo ako ga skupština izglasa. Ni tada, dakle, ne bi bio obavezan.

Za lift zakon ima posebnu obavezu: skupština, upravnik ili drugo ovlašćeno lice mora obezbijediti redovni servis i kontrolu bezbjednosti liftova (čl. 10 st. 3). Pravilnik o tehničkim zahtjevima za redovan servis i kontrolu bezbjednosti liftova u upotrebi („Sl. list CG“, br. 38/19) traži kontrolu bezbjednosti najmanje jednom godišnje, servis komponenti bezbjednosti svaka tri mjeseca, ugovor o redovnom servisu i knjigu održavanja lifta. Detaljnije o tome pisali smo u tekstu o novoj zgradi i prvoj godini upravljanja.

Struju za lift, rasvjetu stepeništa, hidrofor i pumpe zakon ne pominje kao posebnu stavku. Skupština određuje mjesečni iznos za troškove održavanja, rad organa i „ostale troškove“ (čl. 5a), a sa zajedničkog računa se plaćaju i „drugi troškovi održavanja“ (čl. 18). Po našem čitanju, zato se i račun za zajedničku potrošnju plaća iz akontacije. Izričitu odredbu o tome nijesmo našli, pa pitajte upravnika na koga glasi brojilo zajedničke potrošnje i odakle se plaća.

Čišćenje zajedničkih djelova je redovno održavanje (čl. 10). Za vodu je logika ista kao za struju: ono što troši vaš stan plaćate po svom brojilu, a zajednička potrošnja, na primjer za zalivanje zelenih površina ili čišćenje, po našem čitanju ide iz budžeta zgrade. Ni za to izričitu odredbu nijesmo našli.

Pouzdane javno objavljene cijene servisa lifta, zajedničke struje i čišćenja u Crnoj Gori nijesmo našli, pa ih u ovom tekstu ne procjenjujemo.

Važeći zakon ne propisuje obavezno osiguranje zgrade ni zajedničkih djelova. Skupština „odlučuje o osiguranju od odgovornosti za štete pričinjene trećim licima usljed neodržavanja“ (čl. 5a), a prema Zakonu o svojinsko-pravnim odnosima i „o osiguranju stambene zgrade“ (ZSPO, čl. 183). I jedno i drugo je njena odluka, ne obaveza. Polisa od odgovornosti pokriva štetu koju zgrada nanese drugima, a ne štetu na samoj zgradi; za štetu na zgradi potrebno je osiguranje same zgrade. Ako skupština usvoji polisu, premija ide iz mjesečnog iznosa kao i ostali troškovi.

Šteta od zemljotresa, poplave ili požara na zajedničkim djelovima nije pokrivena ničim automatski. Ako zgrada nema polisu, popravka se plaća kao nužni ili hitni rad, srazmjerno površini. Zato ima smisla razmisliti o polisi za sam stan, o čemu pišemo u tekstu osiguranje nekretnina u Crnoj Gori. Nacrt novog zakona, prema tekstu nacrta i sažecima u medijima, u čl. 47 predviđa osiguranje zajedničkih djelova od požara, oluje, udara groma, izlivanja vode i rizika karakterističnih za područje (zemljotres, klizište, poplava), kao i od odgovornosti prema trećim licima; o obimu osiguranja i osiguravaču odlučivala bi skupština. Nacrt nije usvojen i danas ne stvara nikakvu obavezu.

Zakon o održavanju stambenih zgrada ne propisuje iznos naknade redovnom upravniku. Visinu naknade određuje skupština (ZSPO, čl. 183), najčešće ugovorom sa upravnikom. Samo za privremenog upravnika naknadu utvrđuje organ lokalne uprave, na teret sredstava za redovno održavanje (čl. 22). Naknadu za predsjednika skupštine važeći zakon ne predviđa.

Javne cjenovnike profesionalnih upravnika u Crnoj Gori nijesmo našli, pa raspon cijena po m² ne navodimo. Kako se upravnik bira i šta smije da radi bez skupštine, objasnili smo u tekstu upravnik zgrade u Crnoj Gori.

Nacrt novog zakona, prema sažecima u medijima, predviđa za upravnika najmanje 15 %, a za predsjednika skupštine najmanje 5 % mjesečno prikupljenog iznosa. Računica pokazuje šta bi to značilo: po nacrtu bi minimalni bod bio 0,30 €, pa bi stan od 50 m² plaćao najmanje 15 € mjesečno; od toga bi najmanje 2,25 € išlo upravniku, najmanje 0,75 € predsjedniku, a na radove najviše 12 €. To je ilustracija, ne važeće pravilo.

Osnovno pravilo je površina, ne broj stanara i ne sprat. Troškove snose vlasnici „srazmjerno učešću neto površine svojih posebnih djelova“, prema stvarnim troškovima (čl. 16). Mjesečna akontacija računa se u bodovima:

• 1 bod po m² neto stambene ili poslovne površine;
• 0,5 boda po m² za potkrovlja, perionice, sušionice, hodnike, holove, podrume, garaže i garažna mjesta;
• „Vrijednost boda, koja ne može biti manja od 0,2 €, utvrđuje skupština etažnih vlasnika“ (čl. 16).

Bod je akontacija, a ne konačna cijena. Zakon kaže da se troškovi snose prema stvarnim troškovima, pa skupština može podići vrijednost boda ili odlučiti o posebnoj uplati ako akontacija nije dovoljna. Troškove djelova koji pripadaju samo nekim vlasnicima, kao što su podrumi i garaže, snose njihovi vlasnici (čl. 16).

Argument „ne koristim lift“ ne prolazi: zakon ne poznaje oslobađanje za vlasnike koji neki zajednički dio ne koriste. Ako stan izdajete, održavanje plaća vlasnik, osim ako je zakupac tu obavezu preuzeo ugovorom (čl. 16). Šta u ugovoru o zakupu treba da piše o tome, objasnili smo u tekstu dugoročno iznajmiti stan u Crnoj Gori.

Troškove ne određuje upravnik, nego skupština etažnih vlasnika. Svaki etažni vlasnik ima jedan glas, bez obzira na veličinu stana (čl. 6). Suvlasnici jednog stana zajedno imaju jedan glas i biraju predstavnika. Vlasnik koji ima samo garažu ili podrum glasa samo o odlukama koje se tiču tog prostora (čl. 6). Glasati se može lično, preko punomoćnika ili elektronski, uz pisanu i ovjerenu izjavu predsjedniku skupštine o načinu glasanja, sa elektronskom adresom za glasanje (čl. 6).

Kvorum je „više od polovine članova skupštine“ (čl. 7). Kojom većinom se odlučuje, Zakon o održavanju stambenih zgrada ne razlikuje po vrsti odluke, pa se po našem čitanju primjenjuje Zakon o svojinsko-pravnim odnosima (ZSPO, „Sl. list CG“, br. 19/09). Njegov čl. 186 postavlja dva praga:

Odluka se smatra donesenom i kada vlasnici daju pisanu saglasnost (ZSPO, čl. 186 st. 6), što je važno za zgrade u kojima veliki dio vlasnika živi u inostranstvu. Sjednicu može inicirati i četvrtina vlasnika (ZSPO, čl. 185), a predsjednik mora najmanje pet dana prije sjednice pismeno obavijestiti vlasnike o terminu i dnevnom redu (ZSPO, čl. 184).

U ranijem tekstu zakona stajalo je da za obaveze koje skupština i upravnik preuzmu u vezi sa održavanjem „odgovaraju solidarno etažni vlasnici“ (čl. 7 st. 4). Ustavni sud Crne Gore je tu odredbu ukinuo (U-I 40/20, odluka objavljena u „Sl. listu CG“, br. 111/22), pa solidarne odgovornosti vlasnika za obaveze zgrade po važećem zakonu nema. Ako zgrada uzima kredit ili ugovara velike radove, banka ili izvođač mogu zato tražiti druga obezbjeđenja; kakva tačno, pitajte advokata.

Akontacija pokriva samo zajedničke djelove. Sve što se mjeri u vašem stanu i sve što se vezuje za vas kao vlasnika plaćate posebno.

Rokove za prepis brojila struje i vode opisali smo u tekstu struja, voda i renoviranje poslije kupovine. Zvaničan cjenovnik vode i odvoza smeća u Baru nijesmo našli, pa ga ovdje ne navodimo.

Jedan izuzetak: ako upravnik izvede hitne radove u vašem stanu zato što ih vi nijeste izveli, a bili su neophodni, troškove nadoknađujete zajedničkom računu (čl. 12).

Porez na nepokretnost nije trošak zgrade, ali ulazi u godišnji budžet vlasnika. Prema Zakonu o porezu na nepokretnosti („Sl. list CG“, br. 25/19 i kasnije izmjene) stopa je proporcionalna i iznosi od 0,25 % do 1 % tržišne vrijednosti (čl. 9), a za sekundarni stan od 0,3 % do 1,5 % (čl. 10). Obveznik je vlasnik upisan u katastar (čl. 4). Opština donosi rješenje do 30. aprila, a porez se plaća u dvije jednake rate, do 30. juna i do 31. oktobra (čl. 15).

Tačnu stopu u tim okvirima određuje opština. U predlogu Odluke Opštine Bar iz 2019. stopa je bila 0,26 % za stan vlasnika koji ima prebivalište ili stalno nastanjenje u Baru (i za svaki njegov sljedeći stan u Baru) i 0,60 % za sekundarni stan, odnosno stan vlasnika koji u Baru ne živi ili pravnog lica, uz koeficijente zone od 0,5 do 1,4. Da li su izmjene iz 2023. promijenile te stope, nijesmo mogli potvrditi. Za 2025. Opština je, prema pisanju portala Primorski, umanjila poresku osnovicu na 1.693,75 €, sa prvobitnih 2.305 €. Porez na promet pri kupovini je drugi porez, o kojem pišemo u tekstu porez na promet nepokretnosti.

Za zgrade u turističkim zonama zakon pravi tri izuzetka. Prvo, u „ekskluzivnim stambenim zgradama“ zajednički djelovi su i recepcija i hol, prostorije za sport i rekreaciju, prostorije za masažu i saune, kao i bazeni (čl. 3). Njihovo održavanje plaća se po istom pravilu neto površine (čl. 16), pa bazen i recepcija direktno podižu iznos po m².

Drugo, poslove i način održavanja može utvrditi ugovor o prenosu prava svojine između investitora i kupca, umjesto odluke skupštine; upravnik ga u roku od 15 dana dostavlja lokalnoj upravi (čl. 5). Treće, i vrijednost boda može se utvrditi ugovorom o prenosu prava svojine ili posebnim ugovorom etažnih vlasnika (čl. 16). Šta se smatra turističkom zonom, zakon ne definiše.

Primorje dodaje i praktične stavke. Morska so ubrzava koroziju metala na fasadi, ogradama i opremi na krovu, pa redovno održavanje fasade i bravarije ovdje nije formalnost. U zgradama sa mnogo stanova za izdavanje veća je potrošnja lifta, više čišćenja i češće habanje zajedničkih prostora. Zakon pritom ne predviđa drugačiju raspodjelu za stanove koji se izdaju: i dalje važi neto površina.

Za vlasnike koji ne žive u Crnoj Gori važna je pisana saglasnost kao oblik glasanja (ZSPO, čl. 186 st. 6) i elektronsko glasanje (čl. 6). Ako sjednicama ne možete da prisustvujete, glasajte preko punomoćnika (čl. 6) i ostavite predsjedniku skupštine adresu na koju vam stižu obavještenja o sjednicama.

Zakonski minimum je lako izračunati. Teže je reći koliko zgrade stvarno naplaćuju, jer o tome nema zvanične statistike. Našli smo tri javna podatka, sva sa primorja i sva iz sekundarnih izvora:

• agencija MD Realty navodi da specijalizovana firma za upravljanje naplaćuje od 0,5 do 2,5 € po m² mjesečno (stranica bez metodologije, prvobitno objavljena 2019);
• oglas za stan u kompleksu od 14 spratova u Bečićima navodi 2 € po m² mjesečno (ažurirano 21.09.2026, oglas označen kao prodat ili zastario);
• oglas za stan u kompleksu na padini u Bečićima navodi 1,70 € po m² mjesečno (ažurirano 28.02.2026).

Za Bar uporediv javni podatak nijesmo našli. Zato ispod dajemo računicu, a ne obećanje: pomnožite površinu sa vrijednošću boda iz odluke vaše skupštine ili iz ugovora.

Razlika između 10 i 140 € mjesečno nije samo pitanje cijene, nego i obima usluga. Recepcija, bazen, obezbjeđenje i uređeno dvorište plaćaju se iz istog budžeta, po istom pravilu neto površine, pa podižu iznos po m². Koliko novca zgrada pri zakonskom minimumu uopšte ima, pokazuje računica u sljedećem odjeljku.

Korisno je pogledati i drugu stranu računa. Uzmimo uslovnu zgradu sa 40 stanova prosječne neto površine 60 m², ukupno 2.400 m²:

• pri 0,20 € zgrada mjesečno prikupi 480 €, godišnje 5.760 €;
• pri 0,50 € mjesečno 1.200 €, godišnje 14.400 €;
• pri 1,00 € mjesečno 2.400 €, godišnje 28.800 €.

Iz tog novca treba platiti servis i godišnju kontrolu lifta, servis protivpožarnih aparata i pumpi, čišćenje, struju zajedničke potrošnje, sitne popravke i upravnika. Po nacrtu bi minimalni bod bio 0,30 €, pa bi ista zgrada prikupila najmanje 720 € mjesečno; uz pravilo o najmanje 15 % za upravnika i 5 % za predsjednika, najmanje 108 € išlo bi upravniku i 36 € predsjedniku, a za radove bi ostalo najviše 576 €.

Zaključak je jednostavan: zakonski minimum je donja granica, a ne preporuka. Zgrada koja godinama plaća 0,20 €, a nema odluku o naknadi za investiciono održavanje, prvu veću popravku krova, fasade ili lifta finansira posebnom uplatom ili kreditom. Upravo to treba provjeriti prije kupovine.

Dug prethodnog vlasnika je jedan rizik, a budući troškovi zgrade drugi. Za prvi pogledajte tekst o dugu prema zgradi, a opšti postupak provjere u tekstu kako provjeriti nekretninu. Za troškove tražite:

1. Odluku skupštine o vrijednosti boda i iznosu mjesečne uplate; u turističkoj zoni i ugovor o prenosu prava svojine, ako uređuje bod ili održavanje (čl. 5 i čl. 16).
2. Program održavanja za tekuću ili narednu godinu (čl. 5a).
3. Posljednji godišnji izvještaj upravnika: na šta je novac potrošen i koliko je ostalo na računu (čl. 21).
4. Odluku o naknadi za investiciono održavanje ili o posebnom fondu, ako postoji, i stanje tih sredstava (čl. 5a; ZSPO, čl. 183). Prodavac nema pravo da traži povraćaj novca sa zajedničkog računa (čl. 17), pa skupljeni novac ostaje zgradi.
5. Odluke o nužnim radovima koji su već izglasani, a nijesu plaćeni: lift, krov, fasada. One obavezuju i novog vlasnika (ZSPO, čl. 187).
6. Ugovor o servisu lifta i knjigu održavanja lifta (Pravilnik 38/19).
7. Informaciju da li zgrada ima polisu osiguranja, od odgovornosti (čl. 5a) ili same zgrade (ZSPO, čl. 183), i kakvu.
8. Ugovor sa upravnikom: iznos naknade i šta je njime pokriveno (ZSPO, čl. 183).
9. Iznos posljednjeg rješenja o porezu na nepokretnost za taj stan.

Ako kupujete novogradnju, troškove održavanja snosi investitor godinu dana od prenosa prava svojine na prvi poseban dio (čl. 16), pa pitajte koliki će bod biti kada ta godina istekne.

Ministarstvo prostornog planiranja, urbanizma i državne imovine objavilo je 10.08.2026. nacrt Zakona o upravljanju i održavanju stambenih zgrada, a javna rasprava trajala je do 08.09.2026. Do 31.10.2026. nijesmo našli trag da ga je Vlada utvrdila kao predlog, pa važi postojeći zakon.

Prema sažecima u medijima i tekstu nacrta, za troškove su važne četiri promjene: minimalni bod od 0,30 € (za nestambene djelove 0,5 boda, odnosno najmanje 0,15 € po m²); najmanje 15 % za upravnika i 5 % za predsjednika skupštine; fond za investicione radove samo ako ga skupština izglasa; i osiguranje zajedničkih djelova (čl. 47 nacrta). Brojevi se do usvajanja mogu promijeniti.

Da li je rezervni fond obavezan u Crnoj Gori?
Ne. Zakon ga ne propisuje, ali skupština može da odluči o naknadi za investiciono održavanje (čl. 5a, unesen izmjenama iz 2022) ili da za vanredne radove osnuje poseban fond (ZSPO, čl. 183).

Koliko najmanje plaća stan od 50 m²?
10 € mjesečno: 50 m² × 1 bod × 0,20 € (čl. 16). Stvarni iznos zavisi od odluke skupštine ili ugovora.

Moram li da plaćam fasadu i lift ako živim u prizemlju?
Da. Troškovi se dijele po neto površini, a oslobađanje za vlasnike koji ne koriste lift zakon ne predviđa (čl. 16).

Ko plaća struju za lift i hodnik?
Po našem čitanju zgrada, sa zajedničkog računa, kao trošak održavanja (čl. 5a i čl. 18). Izričitu odredbu nijesmo našli, pa provjerite kod upravnika.

Kojom većinom se odlučuje o zamjeni krova ili lifta?
To su nužni radovi (čl. 11), a za njih ZSPO traži saglasnost vlasnika kojima pripada više od polovine ukupne površine posebnih djelova (čl. 186 st. 4).

Da li je osiguranje zgrade obavezno?
Ne. Skupština može da odluči o osiguranju od odgovornosti prema trećim licima (čl. 5a) i o osiguranju same zgrade (ZSPO, čl. 183). Nacrt novog zakona predviđa osiguranje zajedničkih djelova (čl. 47), ali nije usvojen.

Plaća li se održavanje i za garažno mjesto?
Da, 0,5 boda po m²: garažno mjesto od 12 m² pri 0,20 € košta 1,20 € mjesečno (čl. 16).

Ko plaća održavanje kada je stan izdat?
Vlasnik, osim ako je zakupac tu obavezu preuzeo ugovorom (čl. 16).

Izvori (provjereno 31.10.2026)

• Zakon o održavanju stambenih zgrada („Sl. list CG“, br. 41/16, 84/18, 111/22 – odluka Ustavnog suda, 140/22, 84/24), prečišćeni tekst Opštine Bijelo Polje, čl. 3, 5, 5a, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 15, 16, 17, 18, 21, 22 (provjereno 31.10.2026): https://www.bijelopolje.co.me/images/2025/zakon_o_odrzavanju_stambenih_zgrada.pdf
• Zakon o izmjenama i dopunama Zakona o održavanju stambenih zgrada („Sl. list CG“, br. 140/22, 16.12.2022), čl. 1 kojim se dodaje čl. 5a (provjereno 31.10.2026): https://www.sluzbenilist.me/propisi/319736
• Zakon o održavanju stambenih zgrada, prečišćeni tekst 41/16, 84/18 na gov.me, čl. 6, 7 i 16, vrijednost boda od 0,2 € (provjereno 31.10.2026): https://wapi.gov.me/download-preview/58ecdc13-1243-4dc4-9ab9-855722cb3005?version=1.0
• Isti zakon, prečišćeni tekst 2019 (Opština Mojkovac), raniji tekst čl. 7 st. 4 i čl. 16 „prema stvarnim troškovima“ (provjereno 31.10.2026): https://novisajt.mojkovac.me/wp-content/uploads/2013/08/Zakon_o_odrzavanju_S.Z._2019.pdf
• Ustavni sud Crne Gore, saopštenje sa VIII sjednice 28.07.2022, U-I 40/20, ukidanje čl. 7 st. 4 Zakona o održavanju stambenih zgrada (provjereno 31.10.2026): https://www.ustavnisud.me/ustavnisud/objava/blog/7/objava/108-saopstenje-sa-viii-sjednice-ustavnog-suda-crne-gore-odrzane-28-jula-2022-godine
• Odluka Ustavnog suda U-I br. 40/20 („Sl. list CG“, br. 111/22, 07.10.2022), ukida se čl. 7 st. 4 (provjereno 31.10.2026): https://www.sluzbenilist.me/propisi/293050
• Zakon o svojinsko-pravnim odnosima („Sl. list CG“, br. 19/09), čl. 183–188, nadležnosti skupštine (osiguranje zgrade, posebni fond) i većine za odluke (provjereno 31.10.2026): https://www.paragraf.me/propisi-crnegore/zakon-o-svojinsko-pravnim-odnosima.html
• Pravilnik o tehničkim zahtjevima za redovan servis i kontrolu bezbjednosti liftova u upotrebi („Sl. list CG“, br. 38/19), rokovi servisa i kontrole lifta (provjereno 31.10.2026): https://www.gov.me/en/documents/305df485-41d0-4bd6-b3b7-fba02f3320d3
• Zakon o porezu na nepokretnosti („Sl. list CG“, br. 25/19, sa izmjenama 49/22, 152/22 i 2025; izmjene iz 2025. ne mijenjaju čl. 9, 10 st. 1 t. 1 i 15), čl. 4, 9, 10, 15, stope i rokovi plaćanja (provjereno 31.10.2026): https://novisajt.mojkovac.me/wp-content/uploads/2014/01/Zakon_o_porezu_na_nepokretnosti.pdf
• Opština Bar, Predlog Odluke o porezu na nepokretnosti (2019), stope 0,26 % i 0,60 % i koeficijenti zona (provjereno 31.10.2026): https://bar.me/wp-content/uploads/2019/11/2.-Predlog-Odluke-o-porezu-na-nepokretnosti-1.pdf
• Primorski.me, umanjena poreska osnovica u Baru za 2025, 11.04.2025 (provjereno 31.10.2026): https://primorski.me/info/drustvo/odgovorna-fiskalna-politika-opstine-bar-umanjena-poreska-osnovica-za-2025-godinu-u-korist-gradjana
• MD Realty, troškovi održavanja nekretnine, 0,5–2,5 € po m² za firmu za upravljanje (provjereno 31.10.2026): https://mdrealty.me/en/blog/raskhody-na-soderzhaniye-nedvizhimosti
• Oglas, kompleks u Bečićima, 2 € po m² mjesečno (provjereno 31.10.2026): https://realting.com/montenegro/property/1645737
• Oglas, kompleks u Bečićima, 1,70 € po m² mjesečno (provjereno 31.10.2026): https://www.homesoverseas.ru/eng/objects/2195076
• Nacrt Zakona o upravljanju i održavanju stambenih zgrada, gov.me, 10.08.2026 (provjereno 31.10.2026): https://www.gov.me/dokumenta/726c8a31-9c7a-4648-84bd-961011fc6926
• Biznis.me, 13.08.2026, sažetak nacrta: bod 0,30 €, fakultativni fond, osiguranje zajedničkih djelova (provjereno 31.10.2026): https://biznis.me/upravljanje-novcem-licence-upravnicima-sta-bi-stanarima-zgrada-mogao-donijeti-novi-zakon/
• Skupština Stanara, 18.09.2026, sažetak nacrta: bod 0,30 €, najmanje 15 % upravniku i 5 % predsjedniku (provjereno 31.10.2026): https://skupstina-stanara.me/blog/novi-zakon-o-upravljanju-i-odrzavanju-stambenih-zgrada