Dug za održavanje zgrade u Crnoj Gori: šta ako komšija ne plaća i kako kupiti stan bez tuđih dugova

• Svaki etažni vlasnik plaća mjesečni iznos na zajednički račun zgrade, srazmjerno površini svog stana (čl. 16 Zakona o održavanju stambenih zgrada, Sl. list CG 41/16, 84/18 i kasnije izmjene).
• Ko ne plati duže od tri mjeseca, protiv njega upravnik u roku od osam dana pokreće izvršenje. Račun upravnika je izvršna isprava (čl. 16), a izvršenje sprovodi javni izvršitelj.
• Neplaćanje je i prekršaj: za fizičko lice kazna je od 30 do 2.000 € (čl. 37).
• Važeći zakon ne prebacuje izričito dug prodavca na kupca; nacrt novog zakona to predviđa, ali nije usvojen. Dug se zato provjerava prije kupovine.

Troškove redovnog održavanja, nužnih i hitnih radova snose etažni vlasnici srazmjerno neto površini svog posebnog dijela (čl. 16). Mjesečna akontacija računa se u bodovima: 1 bod po m² neto stambene ili poslovne površine i 0,5 boda po m² za zajednička potkrovlja, perionice, sušionice, hodnike, holove, podrume, garaže i garažna mjesta. Vrijednost boda utvrđuje skupština etažnih vlasnika i ona ne može biti manja od 0,2 € (čl. 16).

Za Bar je važno i ovo: u turističkim zonama vrijednost boda može se utvrditi ugovorom o prenosu prava svojine nad posebnim dijelom ili posebnim ugovorom etažnih vlasnika (čl. 16). Šta se smatra turističkom zonom, u tekstu zakona koji smo pročitali nije posebno objašnjeno, pa pročitajte ugovor i odluku skupštine.

Primjer po zakonskom minimumu: stan od 60 m² × 1 bod × 0,20 € = 12 € mjesečno. Garažno mjesto od 12 m² × 0,5 boda × 0,20 € = 1,20 €. Stvarni iznos zavisi od vrijednosti boda koju je utvrdila vaša skupština.

Dug za održavanje nije dug prema komšijama, nego prema zgradi. Novac se uplaćuje na zajednički račun koji otvara upravnik i kojim on raspolaže (čl. 18 i čl. 19). Zato komšije ne naplaćuju dug same: to je obaveza upravnika, a vaša obaveza iz čl. 16 ostaje ista bez obzira na to da li komšija plaća.

Zakon upravniku ne ostavlja izbor. Ako etažni vlasnik ne plaća mjesečni iznos duže od tri mjeseca, upravnik je dužan da u roku od osam dana od isteka tog roka pokrene izvršenje na osnovu računa (čl. 16). Kao vlasnik imate pravo uvida u izvještaj upravnika (čl. 21), pa tražite uvid ako sumnjate u iznos duga.

Ako vam komšija pravi i druge probleme, pogledajte i tekst buka u zgradi i kućni red.

Račun o iznosu sredstava za redovno održavanje, nužne i hitne radove je izvršna isprava u izvršnom postupku (čl. 16). To znači da upravnik ne mora prvo da dobije presudu: račun je sam po sebi osnov za izvršenje.

Izvršenje sprovodi javni izvršitelj. Sudu Zakon o izvršenju i obezbjeđenju ostavlja samo izričito navedene slučajeve, poput predaje djeteta ili vraćanja na rad, i dug za održavanje zgrade nije među njima (ZIO, čl. 3–4). Notar ne sprovodi izvršenje.

Postoji i drugi put. Organ lokalne uprave po službenoj dužnosti donosi rješenje kojim utvrđuje iznos i način plaćanja na osnovu odluke skupštine, a i to rješenje je izvršna isprava. Podatke o vlasnicima organ pribavlja u roku od 15 dana na zahtjev upravnika (čl. 20). Isto važi za račun lokalne uprave za hitne radove koje je izvela umjesto upravnika i skupštine (čl. 15).

Prema tekstu ZIO koji smo pročitali, dužnik može izjaviti prigovor na rješenje o izvršenju u roku od pet dana od dostavljanja (čl. 47), ali prigovor ne odlaže izvršenje rješenja, osim ako je zakonom drukčije propisano (čl. 49 st. 3).

Neplaćanje akontacije je i prekršaj vlasnika. Ko ne uplati mjesečni iznos na zajednički račun zgrade, kažnjava se po čl. 37 st. 1 t. 18: fizičko lice od 30 do 2.000 €, pravno lice od 500 do 10.000 €, a odgovorno lice u pravnom licu od 30 do 2.000 €. Komunalni inspektor provjerava da li vlasnik plaća akontaciju (čl. 34).

Kazne postoje i za upravnika (čl. 40): pravno lice od 500 do 10.000 €, preduzetnik od 150 do 2.000 €, fizičko ili odgovorno lice od 30 do 2.000 €. Inspektor za stanovanje provjerava da li je upravnik pokrenuo izvršenje protiv dužnika (čl. 33). Neizvršenje te obaveze posebno je sankcionisano: čl. 40 tač. 4 kažnjava upravnika koji ne pokrene postupak izvršenja na osnovu izvršne isprave.

Za kašnjenje se po opštim pravilima primjenjuje Zakon o visini stope zatezne kamate (Sl. list CG 83/09, 75/18), ako ugovorom nije određena druga stopa (čl. 1); u tekstu Zakona o održavanju stambenih zgrada posebnu stopu nismo našli. Formula je jednostavna: referentna stopa Evropske centralne banke na glavne operacije refinansiranja prvog dana polugodišta plus 8 procentnih poena (čl. 3). Stopa se utvrđuje za svako polugodište, a Centralna banka Crne Gore je objavljuje na svom sajtu prvog radnog dana polugodišta i u Službenom listu (čl. 4–5).

Kamata je prosta: Zk = C × p × d / 36.500 u godini koja nije prestupna, odnosno / 36.600 u prestupnoj godini, gdje je C glavnica, p stopa zatezne kamate utvrđena za polugodište na koje se odnosi, a d broj dana (čl. 6). Zakon se ne primjenjuje ako poseban zakon propisuje drugu stopu (čl. 7). Tačnu stopu za tekuće polugodište uzmite sa sajta CBCG.

Prvo provjerite iznos: imate pravo uvida u izvještaj upravnika (čl. 21). Argument da ne koristite lift ne prolazi, jer se troškovi dijele po površini (čl. 16). Ako ste sami platili radove bez odobrenja upravnika ili skupštine, prema pregledu zakona naknadu po pravilu ne možete tražiti, osim za hitne radove (čl. 17).

U tekstu Zakona o održavanju stambenih zgrada nismo našli pravila o reprogramu, odlaganju ili otpisu duga. Da li će skupština pristati na plaćanje u ratama, stvar je dogovora. Kada izvršenje već teče, ZIO poznaje i sporazum o namirenju u ratama koji se zaključuje kod javnog izvršitelja (čl. 75 st. 1).

Šta vas štiti u izvršenju po ZIO sa izmjenama 70/26: izvršitelj mora voditi računa o srazmjeri između duga i vrijednosti imovine (čl. 10), sa plate i penzije može se uzeti najviše jedna trećina (čl. 103), a nepokretnost se po izmjenama ZIO iz 2026. ne može prodati ispod 80 %, odnosno ispod 50 % ili 30 % utvrđene vrijednosti, zavisno od toga o kojem se ročištu prodaje radi (čl. 173); redoslijed ročišta nijesmo mogli potvrditi iz teksta izmjena. U tekstu izmjena ZIO 70/26 posebnu zaštitu jedinog stana ni minimalni iznos duga za prodaju stana nismo našli; pravila iz drugih zemalja ovdje ne važe. Potraživanja zastarijevaju u rokovima iz Zakona o obligacionim odnosima, o čemu je bolje pitati advokata.

Upravnik koji ne pokrene izvršenje krši obavezu iz čl. 16 i čini prekršaj: čl. 40 tač. 4 predviđa kaznu za pravno lice od 500 do 10.000 €, za preduzetnika od 150 do 2.000 €, a za fizičko i odgovorno lice od 30 do 2.000 €. Nadzor vrši inspektor za stanovanje (čl. 33) i može naložiti upravniku da pokrene izvršenje (čl. 35).

Privremenog upravnika organ lokalne uprave imenuje kad etažni vlasnici nijesu obrazovali organe upravljanja u skladu sa zakonom, na zahtjev jednog ili više etažnih vlasnika ili po službenoj dužnosti, na vrijeme do tri mjeseca (čl. 22). To nije sredstvo protiv upravnika koji ne naplaćuje dug. Naknadu privremenom upravniku određuje organ lokalne uprave prema uobičajenim naknadama u uporedivim zgradama i ona se plaća iz sredstava za održavanje (čl. 22). Kako se bira i smjenjuje redovni upravnik, objasnili smo u tekstu upravnik zgrade u Crnoj Gori.

Prodavac nema pravo da zahtijeva povraćaj sredstava sa zajedničkog računa (čl. 17 st. 2). Za kupca je to dobra vijest: novac koji je zgrada skupila ostaje zgradi. Vlasnik je dužan da skupštini ili upravniku prijavi svaku promjenu raspolaganja posebnim dijelom (čl. 23 st. 1), što se, po svemu sudeći, odnosi i na prodaju.

Važeći zakon ne poznaje rezervni fond, obavezan doprinos za kapitalne popravke ni obavezno osiguranje zgrade: svi radovi plaćaju se iz akontacije po čl. 16 (čl. 18), uz mogućnost sufinansiranja i kredita (čl. 17). Zato je dobro razmisliti i o polisi za sam stan, o čemu pišemo u tekstu osiguranje nekretnina u Crnoj Gori.

Zakon o održavanju stambenih zgrada ne propisuje izričito da kupac odgovara za dug prethodnog vlasnika. Obaveza plaćanja vezana je za etažnog vlasnika (čl. 16), prodavac gubi pravo na sredstva sa zajedničkog računa (čl. 17 st. 2), a svaku promjenu raspolaganja treba prijaviti (čl. 23 st. 1). Odredbu o solidarnoj odgovornosti ili prelasku duga na novog vlasnika u tom zakonu nismo našli.

To ne znači da je kupovina stana sa dugom bez rizika. Šta kažu drugi propisi, poput Zakona o svojinsko-pravnim odnosima ili Zakona o obligacionim odnosima, ovaj tekst ne obrađuje, a nacrt novog zakona uvodi izričito pravilo o odgovornosti sticaoca za dug prethodnog vlasnika. Najjeftinije je da dug bude izmiren prije nego što platite cijenu.

Katastar je javan: svako može dobiti listu nepokretnosti (čl. 9 Zakona o državnom premjeru i katastru nepokretnosti), a izvod je javna isprava (čl. 55). U listu G upisuju se tereti i ograničenja: hipoteka, službenost, zakup duži od pet godina, pravo preče kupovine, zabrana otuđenja i opterećenja, kao i predbilježbe i većina zabilježbi (čl. 49, 53, 78, 96). Brojeve članova Zakona o državnom premjeru i katastru nepokretnosti uzimamo iz kopije zakona dostupne na internetu; redakcija nije utvrđena, pa ih provjerite u važećem tekstu. Zabilježba se može upisati i o pokretanju izvršenja na nepokretnosti (čl. 98).

Sam dug za održavanje ili komunalije u listi se ne vidi. Pojaviće se samo hipoteka ili zabilježba izvršenja, ako je naplata već usmjerena na stan. Notar provjerava listu nepokretnosti, ali mu zakon ne nalaže da provjerava dug prema zgradi. Cijeli postupak provjere opisali smo u tekstu kako provjeriti nekretninu.

Tražite od prodavca potvrdu upravnika ili predsjednika skupštine da nema dugova prema zgradi. Zakon takvu potvrdu ne propisuje, to je praksa, a savjet se nalazi i na sajtu jedne agencije za nekretnine. Uz nju tražite uvid u posljednji izvještaj upravnika (čl. 21).

Za struju, vodu i odvoz smeća tražite posljednje račune i potvrde o uplati. Izvodi iz poslovnih knjiga komunalnih preduzeća su vjerodostojna isprava u izvršnom postupku (ZIO, čl. 25), pa ti dugovi mogu brzo stići do izvršitelja. Kako EPCG i CEDIS, Vodovod i kanalizacija Bar i Komunalno Bar postupaju sa dugom pri promjeni vlasnika, nismo mogli potvrditi iz zvaničnih izvora, zato tražite od prodavca potvrdu pružaoca usluge da je dug izmiren.

U ugovor, kao opšta preporuka, a ne kao zakonska obaveza: izjava prodavca da nema dugova prema zgradi i komunalnim preduzećima, obaveza da ih izmiri do primopredaje i zadržavanje dijela cijene dok ne donese potvrdu upravnika. Formulaciju prepustite advokatu.

Zakon ne propisuje iznos naknade redovnom upravniku, pa se ona uređuje odlukom skupštine ili ugovorom sa upravnikom. Samo za privremenog upravnika naknadu određuje organ lokalne uprave (čl. 22). Upravnik može biti etažni vlasnik, fizičko lice, privredno društvo, zadruga ili preduzetnik, a fizičko lice koje upravlja sa više od jedne zgrade mora se registrovati kao preduzetnik (čl. 14). Licenca za upravnika po važećem zakonu ne postoji.

Ko je upravnik, pitajte prodavca. Registre etažnih vlasnika, zgrada i upravnika vodi organ lokalne uprave ili privredno društvo kojem je opština to povjerila (čl. 26). Prema rješenjima koje objavljuje Opština Budva, u registar se upisuje i odluka o izboru upravnika. Koji sekretarijat taj registar vodi u Baru i da li je javno dostupan, nismo mogli potvrditi.

Zakon o održavanju stambenih zgrada predviđa za upravnika samo prekršajnu odgovornost, sa kaznama iz čl. 40. Ako sumnjate da je novac sa zajedničkog računa zloupotrijebljen, za eventualno krivično djelo nadležno je tužilaštvo, a kvalifikaciju procjenjuje advokat.

Prvo iskoristite pravo uvida: izvještaj upravnika podnosi se godišnje i 30 dana poslije većih radova. Kada mandat prestane, prethodni upravnik u roku od sedam dana predaje izvještaj, pečat i dokumentaciju, a organ lokalne uprave u roku od tri dana obavještava banku (čl. 21).

Ministarstvo prostornog planiranja, urbanizma i državne imovine objavilo je 10.08.2026. nacrt Zakona o upravljanju i održavanju stambenih zgrada, a javna rasprava trajala je do 08.09.2026. Na dan 31.10.2026. nismo našli trag da ga je Vlada utvrdila kao prijedlog ili uputila Skupštini. Važi stari zakon.

Prema sažecima u medijima (sam tekst nacrta nismo mogli otvoriti), nacrt predviđa:

• da sticalac posebnog dijela odgovara za dug koji je prethodni vlasnik imao prema zgradi;
• vrijednost boda od najmanje 0,30 €, a za nestambene posebne djelove najmanje 0,15 €;
• naknadu upravniku od najmanje 15 % i predsjedniku skupštine od najmanje 5 % mjesečno prikupljenog iznosa, uz licencu za upravnike;
• rok plaćanja do 15. u mjesecu i fond za investicione radove i energetsku efikasnost samo ako ga skupština izglasa;
• predstavnika za vlasnika nerezidenta u roku od osam dana;
• kazne za fizička lica od 100 do 2.000 € i primjenu tek 12 mjeseci kasnije.

Brojevi se do usvajanja mogu promijeniti, a izvori su sekundarni. Ipak, smjer je jasan: ka odgovornosti novog vlasnika za stari dug.

Mogu li da ne plaćam održavanje jer ne koristim lift?
Ne. Troškovi se dijele po površini (čl. 16), oslobađanja nema.

Moram li ja da pokrijem dug komšije?
Po Zakonu o održavanju stambenih zgrada vaša obaveza je srazmjerna površini vašeg posebnog dijela, a naplatu od dužnika pokreće upravnik (čl. 16). Druge propise o odgovornosti etažnih vlasnika ovaj tekst ne obrađuje.

Da li kupac plaća dug prethodnog vlasnika?
Važeći zakon to ne propisuje izričito. Nacrt novog zakona to predviđa, ali nije usvojen.

Ko plaća održavanje kada je stan izdat?
Vlasnik, osim ako je korisnik stana tu obavezu preuzeo ugovorom o međusobnim pravima i obavezama (čl. 16).

Kolika je zatezna kamata?
Referentna stopa ECB plus 8 procentnih poena (Zakon o visini stope zatezne kamate, čl. 3). Tačnu stopu za polugodište objavljuje CBCG.

1. Izvadite listu nepokretnosti i pogledajte list G: hipoteka i zabilježba izvršenja su crvena zastavica.
2. Saznajte ko je upravnik (od prodavca i iz odluke skupštine) i kolika je vrijednost boda; za turističku zonu provjerite i ugovor (čl. 16).
3. Tražite potvrdu upravnika ili predsjednika skupštine da nema duga prema zgradi.
4. Pogledajte posljednji izvještaj upravnika (čl. 21).
5. Tražite posljednje račune za struju, vodu i odvoz smeća.
6. U ugovor unesite izjavu o dugovima i zadržavanje dijela cijene do potvrde upravnika.
7. Ako kupujete uz kredit, uklopite provjeru u rokove banke, kako je opisano u tekstu stambeni kredit u Crnoj Gori.
8. Poslije kupovine se javite upravniku i provjerite da je promjena vlasnika prijavljena (čl. 23 st. 1).

Izvori (provjereno 31.10.2026)

• Zakon o održavanju stambenih zgrada, Sl. list CG 41/16, 84/18, konsolidovani tekst na gov.me: https://wapi.gov.me/download-preview/58ecdc13-1243-4dc4-9ab9-855722cb3005?version=1.0 ; kartica dokumenta: https://www.gov.me/en/documents/58ecdc13-1243-4dc4-9ab9-855722cb3005
• Isti zakon sa izmjenama 111/22, 140/22, 84/24 (kopija na sajtu Opštine Bijelo Polje): https://www.bijelopolje.co.me/images/2025/zakon_o_odrzavanju_stambenih_zgrada.pdf
• Zakon o izvršenju i obezbjeđenju, nezvanični prečišćeni tekst CBCG (zaključno sa 70/26): https://www.cbcg.me/slike_i_fajlovi/fajlovi/fajlovi_brzi_linkovi/propisi/zakoni/zakon_o_izvrsenju_i_obezbjedjenju_70-26.pdf
• Izmjene ZIO, Sl. list CG 70/26: https://www.sluzbenilist.me/propisi/394387/download
• Zakon o visini stope zatezne kamate, Sl. list CG 83/09, 75/18: https://www.cbcg.me/slike_i_fajlovi/fajlovi/fajlovi_brzi_linkovi/propisi/zakoni/zakon_o_visini_stope_zatezne_kamate7518.pdf
• CBCG, stopa zatezne kamate: https://www.cbcg.me/me/kljucne-funkcije/finansijske-i-bankarske-operacije/stopa-zatezne-kamate
• Zakon o državnom premjeru i katastru nepokretnosti (kopija): https://www.harmonius.org/sr/pravni-izvori/jugoistocna-evropa/privatno-pravo/crna-gora/Zakon_o_drzavnom_premjeru_i_katastru_nepokretnosti.pdf
• Opština Budva, primjer rješenja o upisu u registar upravnika: https://www.budva.me/sites/default/files/SkupstinaEtaznihVlasnika/glavna-strana/Rje%C5%A1enja%20o%20upisu%20u%20registar/2025/UPI%2007-338-25-1605-2%20Milanovi%C4%87%20Ru%C5%BEa.pdf
• Nacrt Zakona o upravljanju i održavanju stambenih zgrada, gov.me (10.08.2026): https://www.gov.me/dokumenta/726c8a31-9c7a-4648-84bd-961011fc6926
• Sekundarni izvori o sadržaju nacrta: https://biznis.me/upravljanje-novcem-licence-upravnicima-sta-bi-stanarima-zgrada-mogao-donijeti-novi-zakon/ ; https://tvpljevlja.me/2026/08/11/novi-zakon-donosi-nova-pravila-za-stambene-zgrade-od-upravljanja-novcem-stanara-do-obaveznih-licenci-za-upravnike/ ; https://tvpljevlja.me/2026/09/08/stankov-donijeti-novi-zakon-o-upravljanju-i-odrzavanju-stambenih-zgrada/ ; https://keynekretnine.me/blog/novi-zakon-odrzavanje-stambenih-zgrada ; https://skupstina-stanara.me/blog/novi-zakon-o-upravljanju-i-odrzavanju-stambenih-zgrada