Nova zgrada u Crnoj Gori: prva godina upravljanja, obaveze investitora i šta kupac treba da zna

• Prve godine troškove redovnog održavanja, nužnih i hitnih radova snosi investitor, koji organizuje održavanje i preduzima aktivnosti za formiranje organa upravljanja (čl. 16 Zakona o održavanju stambenih zgrada).
• Za neispunjenje tih obaveza investitoru koji je pravno lice prijeti kazna od 500 do 10.000 € (čl. 38).
• Ako skupština i upravnik ne budu izabrani, organ lokalne uprave imenuje privremenog upravnika na vrijeme do tri mjeseca (čl. 22).
• Za nedostatke solidnosti zgrade izvođač odgovara deset godina od predaje i prijema radova, a projektant ako nedostatak potiče od projekta (Zakon o obligacionim odnosima, čl. 712). Prodavac za skrivene nedostatke po pravilu odgovara šest mjeseci od predaje, ako ugovorom nije određen duži rok (čl. 490).
• Obavezno osiguranje zgrade važeći zakon ne propisuje. Nacrt novog zakona ga predviđa, ali nije usvojen.

Upravljanje i održavanje uređuje Zakon o održavanju stambenih zgrada („Sl. list CG“, br. 41/16, 84/18, 111/22 – odluka Ustavnog suda U-I 40/20, 140/22 i 84/24). Na sajtu Vlade navedeni su samo brojevi 41/16 i 84/18; kasnije izmjene navodi prečišćeni tekst Opštine Bijelo Polje (2025), prema kojem navodimo i brojeve članova.

Gradnju, tehnički pregled i upotrebnu dozvolu danas uređuje Zakon o izgradnji objekata („Sl. list CG“, br. 19/25, 92/25, 160/25 i 114/26), na snazi od 05.03.2025. Odgovornost za nedostatke uređuje Zakon o obligacionim odnosima (ZOO; „Sl. list CG“, br. 47/08, 4/11, 22/17, 123/24 i 94/26).

Investitor je lice na čije je ime izdata građevinska dozvola (čl. 5). Član 16 ga obavezuje da sam snosi troškove redovnog održavanja, nužnih i hitnih radova, da organizuje poslove održavanja i da „preduzme aktivnosti za formiranje organa upravljanja“. Rok od godinu dana naveden je poslije cijelog nabrajanja, pa se, po našem čitanju, odnosi i na troškove.

Ako vam u prvoj godini neko traži uplate za održavanje, tražite pisano objašnjenje osnova.

Zakon određuje rok ovako: „u periodu od godinu dana od dana prenosa prava svojine najmanje jednog posebnog dijela stambene zgrade sa investitora na kupca, odnosno od dana upisa te promjene u katastar nepokretnosti“. Rok, dakle, ne čeka da se proda cijela zgrada.

O tom prenosu investitor obavještava inspektora za stanovanje u roku od 15 dana od upisa u katastar (čl. 16), a inspektor provjerava da li investitor snosi troškove i preduzima aktivnosti za formiranje organa (čl. 32–33). Za neispunjenje obaveza iz prve godine (troškovi, organizacija održavanja, aktivnosti za formiranje organa; čl. 16) kazne su (čl. 38): pravno lice od 500 do 10.000 €, odgovorno lice u pravnom licu od 30 do 2.000 €, preduzetnik od 150 do 2.000 €, fizičko lice od 30 do 2.000 €.

Odredbu po kojoj prvu skupštinu saziva investitor nijesmo našli; postoji samo obaveza da preduzme aktivnosti za formiranje organa upravljanja. Pitajte ga u pisanoj formi kada i kako planira da okupi kupce.

Zašto je skupština važna, pokazuje mišljenje Ministarstva, koje je prema pisanju portala CdM objavljeno 17.07.2026. U zgradi u kojoj je upravnik bio ujedno investitor i izvođač, Ministarstvo je, prema tom pisanju, navelo da upravnik ne odlučuje sam, nego po zakonu i odlukama skupštine, da vlasnici imaju pravo na finansijsku dokumentaciju i izvještaje i da se troškovi dijele po neto površini, a ne na jednake djelove.

Kako se bira i mijenja upravnik, objasnili smo u tekstu upravnik zgrade u Crnoj Gori.

Ako etažni vlasnici nijesu obrazovali organe upravljanja, organ lokalne uprave imenuje privremenog upravnika, na zahtjev jednog ili više etažnih vlasnika ili po službenoj dužnosti, na vrijeme do tri mjeseca (čl. 22). Rješenje dostavlja inspektoru u roku od sedam dana. Naknadu privremenom upravniku određuje organ lokalne uprave, a plaća se iz sredstava za redovno održavanje.

Privremeni upravnik u roku od 15 dana saziva konstitutivnu sjednicu skupštine i upozorava vlasnike na posljedice ako se skupština ne konstituiše. Ako ni na ponovljenoj sjednici nema kvoruma, odlučuje se većinom prisutnih (čl. 22a). Odredbu o tome šta se dešava ako ni za tri mjeseca skupština ne nastane u zakonu nijesmo našli.

Zahtjev za matični broj i šifru djelatnosti podnosi se u roku od osam dana od upisa u registar, a zajednički račun zgrade otvara se u roku od osam dana od dobijanja matičnog broja (čl. 19). Odredbe o nadzoru (čl. 33 i 35) za isti korak navode 15 dana, pa je sigurnije računati sa kraćim rokom.

Registre etažnih vlasnika, zgrada i upravnika vodi organ lokalne uprave ili privredno društvo kojem je to povjereno (čl. 26).

U prvoj godini pitajte investitora, u pisanoj formi, ko organizuje održavanje i da li je izabran upravnik. Zvanično, podatak je u registru upravnika kod lokalne uprave (čl. 26); da li ga Opština Bar objavljuje na internetu, nijesmo mogli potvrditi.

Upravnik može biti etažni vlasnik ili drugo fizičko lice, privredno društvo, pravno lice, stambena zadruga ili preduzetnik registrovan za te poslove. Licenca po važećem zakonu nije potrebna, a fizičko lice izabrano u više od jedne skupštine mora se registrovati kao preduzetnik (čl. 14).

Naknadu redovnom upravniku važeći zakon ne propisuje, pa se ona dogovara. Privremenom upravniku je određuje organ lokalne uprave (čl. 22). Nacrt novog zakona predviđa najmanje 15 % prikupljenog iznosa (čl. 52 nacrta), ali to još ne važi.

Poslije godine investitora troškove snose etažni vlasnici, srazmjerno neto površini posebnog dijela (čl. 16). Akontacija iznosi 1 bod po m² stambene ili poslovne površine i 0,5 boda po m² za nestambene prostore koje zakon nabraja. Vrijednost boda utvrđuje skupština i ne može biti manja od 0,20 €. Ko ne plaća duže od tri mjeseca, protiv njega se u roku od osam dana pokreće izvršenje, a račun o iznosu sredstava je izvršna isprava (čl. 16).

Detalje opisujemo u tekstu dug prema zgradi za održavanje, a o zajedničkom životu u zgradi u tekstu buka u zgradi i kućni red.

U spisku poslova redovnog održavanja (čl. 10) nalaze se i „redovni servisi i kontrola bezbjednosti liftova u upotrebi“ i „redovni servisi protivpožarne instalacije i protivpožarnih aparata“. Iz toga proizlazi da te servise prve godine plaća investitor (čl. 16). Zamjena lifta spada u nužne radove (čl. 11).

Pravilnik o tehničkim zahtjevima za redovan servis i kontrolu bezbjednosti liftova u upotrebi („Sl. list CG“, br. 38/19), koji se primjenjuje od 01.01.2020, traži kontrolu bezbjednosti najmanje jednom godišnje, servis komponenti bezbjednosti svaka tri mjeseca, ugovor o redovnom servisu i knjigu održavanja lifta. Lift sa kvarom koji ugrožava korisnike, a ne može se odmah otkloniti, privremeno se stavlja van upotrebe. Tražite kopiju ugovora o servisu i uvid u knjigu održavanja lifta.

Investitor podnosi zahtjev za upotrebnu dozvolu najkasnije sedam dana od dana dobijanja konačnog izvještaja stručnog nadzora (Zakon o izgradnji objekata, čl. 54). Tehnički pregled provjerava usklađenost radova sa dozvolom i revidovanim glavnim projektom i za zgrade traje do 30 dana (čl. 55–56).

Upotrebnu dozvolu izdaje organ nadležan za izdavanje građevinske dozvole, u roku od sedam dana od izvještaja o tehničkom pregledu (čl. 53 i 59). Za zgrade bruto građevinske površine od 3.000 m² i više to je Ministarstvo, a ne opština (čl. 32). „Upotreba objekta nije dozvoljena prije izdavanja upotrebne dozvole“, osim probnog rada ili funkcionalnog ispitivanja ugrađene opreme (čl. 60); o prodaji stana prije dozvole u pročitanom tekstu izričite odredbe nema.

Kako provjeriti dozvole i katastar prije kupovine, opisali smo u tekstu kako provjeriti nekretninu.

Investitor „trajno čuva jedan primjerak tehničke dokumentacije“ (Zakon o izgradnji objekata, čl. 21). Obavezu da projekat izvedenog objekta, uputstva ili garantne listove preda kupcima, skupštini ili upravniku nijesmo našli ni u tom zakonu, ni u Zakonu o održavanju stambenih zgrada, ni u nacrtu. Prethodni upravnik je, za razliku od toga, dužan da novom u roku od sedam dana preda pečat, dokumentaciju i izvještaj o računu (čl. 21 Zakona o održavanju).

„Projekat izvedenog objekta je revidovani glavni projekat sa izmjenama nastalim u toku građenja objekta“ usljed okolnosti koje zakon navodi (čl. 13). Projekat održavanja prilaže se uz zahtjev za upotrebnu dozvolu (čl. 54 i 14), a vlasnik održava objekat u skladu sa njim (čl. 64). Sertifikat o energetskim karakteristikama zgrade prilaže stručni nadzor uz svoj izvještaj (čl. 52).

Kao praksu, ne kao zakonsku obavezu, tražite od investitora u pisanoj formi:

1. datum upotrebne dozvole i organ koji ju je izdao;
2. od kog datuma računa svoju godinu i ko do tada organizuje održavanje;
3. kako planira formiranje skupštine;
4. kopiju projekta održavanja, energetskog sertifikata i djelova projekta izvedenog objekta za vaš stan i zajedničke instalacije;
5. ugovor o servisu lifta;
6. ko su izvođač i projektant i kada je bila primopredaja radova;
7. da li je zgrada u turističkoj zoni, da li ugovor uređuje održavanje i bod i da li je zgrada osigurana.

Garancija zavisi od toga kome se obraćate. Izvođač odgovara za nedostatke koji se tiču solidnosti građevine ako se pokažu u roku od deset godina od predaje i prijema radova, a pod uslovima iz istog člana i za nedostatke zemljišta; istu odgovornost ima projektant ako nedostatak potiče od projekta (ZOO, čl. 712). Oni odgovaraju i svakom sticaocu građevine, a ugovor tu odgovornost ne može isključiti ni ograničiti; prava naručioca prelaze na kasnije sticaoce, bez novog roka (čl. 711). Kupac se, po ovim odredbama, može obratiti izvođaču i projektantu, ne samo investitoru.

Prema investitoru kao prodavcu važi pravilo kupoprodaje: prodavac ne odgovara za nedostatke koji se pokažu poslije šest mjeseci od predaje, „izuzev kad je ugovorom određen duži rok“ (čl. 490).

Primopredaja između investitora i izvođača obavlja se u roku od 60 dana od upotrebne dozvole, a konačna 30 dana po isteku garantnog roka za završne radove, ako ugovorom nije drukčije određeno (Zakon o izgradnji objekata, čl. 63). Trajanje tog garantnog roka u Zakonu o izgradnji objekata nijesmo našli, pa ga provjerite u ugovoru.

Vidljive nedostatke prijavite odmah pri preuzimanju stana: ZOO za njih propisuje rok od osam dana, uz posebno pravilo za potrošače (čl. 489).

Brojeve članova ZOO navodimo prema tekstu objavljenom prije izmjena 123/24 i 94/26. Da li su te izmjene dirale ove odredbe, nijesmo provjerili, pa prije reklamacije važeći tekst provjerite sa advokatom.

Za zgrade u turističkim zonama („ekskluzivne stambene zgrade“) zakon u zajedničke djelove ubraja i recepciju i hol, sale za fitnes, masažu, saune i bazene (čl. 3). Poslovi i način održavanja tu se mogu urediti ugovorom o prenosu prava svojine na posebnom dijelu između investitora, odnosno drugog vlasnika, i kupca, umjesto odlukom skupštine; upravnik takav ugovor i pravila dostavlja lokalnoj upravi u roku od 15 dana (čl. 5). I vrijednost boda može se utvrditi ugovorom o prenosu prava svojine ili posebnim ugovorom etažnih vlasnika (čl. 16).

Posebnog pravila za troškove bazena ili recepcije nema, pa važi pravilo neto površine (čl. 16). Sadržaj ugovora zakon ne propisuje; preporuka je da navede usluge, način obračuna i vrijednost boda. Da li je zgrada u turističkoj zoni, pitajte investitora u pisanoj formi prije potpisa.

U nacrtu novog zakona poseban režim za turističke zone nijesmo našli: bazeni se pominju među zajedničkim prostorima van zgrade. Konačni tekst može biti drukčiji.

Važeći zakon ne propisuje obavezno osiguranje zajedničkih djelova zgrade. Skupština etažnih vlasnika „odlučuje o osiguranju od odgovornosti za štete pričinjene trećim licima usljed neodržavanja“ (čl. 5a), ali je to njena odluka, a ne zakonska obaveza. Nacrt novog zakona u čl. 47 predviđa osiguranje od požara, oluje, udara groma, izlivanja vode iz cijevi i rizika koji zavise od opasnosti područja, poput zemljotresa, klizišta i poplava, kao i od odgovornosti prema trećim licima; o obimu i osiguravaču odlučivala bi skupština. To po važećem zakonu nije obaveza.

Pitajte investitora da li je zgrada osigurana, a o polisi za sam stan pišemo u tekstu osiguranje nekretnina u Crnoj Gori.

Ministarstvo prostornog planiranja, urbanizma i državne imovine objavilo je 10.08.2026. nacrt Zakona o upravljanju i održavanju stambenih zgrada, a javna rasprava trajala je do 08.09.2026. Do 31.10.2026. nijesmo našli trag da ga je Vlada utvrdila kao predlog. Brojke i članove nacrta u ovom odjeljku navodimo prema objavljenom tekstu nacrta, ali ih nijesmo mogli ponovo provjeriti u izvornom dokumentu, pa ih prije odluke provjerite; konačni tekst može biti drukčiji.

Investitor bi morao i da u roku od 30 dana od upisa u katastar podnese zahtjev za upis zgrade u registar (čl. 27). Nacrt se odnosi na zgrade sa najmanje pet stambenih posebnih djelova (čl. 2) i primjenjivao bi se 12 mjeseci od stupanja na snagu (čl. 77). Do usvajanja važi postojeći zakon.

Ko plaća održavanje nove zgrade prve godine?
Investitor, godinu dana od prenosa prava na najmanje jednom posebnom dijelu, odnosno od upisa u katastar (čl. 16).

Mora li investitor da sazove prvu skupštinu?
Takvu izričitu odredbu nijesmo našli. Dužan je da preduzme aktivnosti za formiranje organa upravljanja (čl. 16); ako organi ne nastanu, opština imenuje privremenog upravnika (čl. 22).

Kako saznati ko je upravnik nove zgrade?
Pitajte investitora u pisanoj formi; registar upravnika vodi lokalna uprava (čl. 26).

Koliko traje garancija na stan u novogradnji?
Prema prodavcu po pravilu šest mjeseci od predaje, ako ugovor ne određuje duži rok (ZOO, čl. 490); prema izvođaču za solidnost zgrade deset godina, a prema projektantu ako nedostatak potiče od projekta (čl. 712).

Izvori (provjereno 31.10.2026)

• Zakon o održavanju stambenih zgrada („Sl. list CG“, br. 41/16, 84/18, 111/22, 140/22, 84/24), prečišćeni tekst na sajtu Opštine Bijelo Polje (2025), čl. 3, 5, 5a, 10, 11, 14, 16, 19, 21, 22, 22a, 26, 32, 33, 35, 38: https://www.bijelopolje.co.me/images/2025/zakon_o_odrzavanju_stambenih_zgrada.pdf
• Isti zakon, prečišćeni tekst 41/16, 84/18 (Opština Mojkovac, 2019): https://novisajt.mojkovac.me/wp-content/uploads/2013/08/Zakon_o_odrzavanju_S.Z._2019.pdf ; kartica dokumenta na gov.me: https://www.gov.me/en/documents/58ecdc13-1243-4dc4-9ab9-855722cb3005
• Ustavni sud Crne Gore, saopštenje sa sjednice od 28.07.2022 (U-I 40/20): https://www.ustavnisud.me/ustavnisud/objava/blog/7/objava/108-saopstenje-sa-viii-sjednice-ustavnog-suda-crne-gore-odrzane-28-jula-2022-godine
• Zakon o izgradnji objekata, „Sl. list CG“ 19/25: https://www.sluzbenilist.me/propisi/379409 ; izmjene 92/25: https://www.sluzbenilist.me/propisi/384206 ; 160/25: https://www.sluzbenilist.me/propisi/389479 ; 114/26: https://www.sluzbenilist.me/propisi/396673
• Zakon o izgradnji objekata sa izmjenama, prečišćeni tekst (Sekretarijat za prostorno planiranje Glavnog grada), čl. 13, 14, 21, 32, 52–56, 59, 60, 63, 64: https://sekretarijat-za-ppor.podgorica.me/wp-content/uploads/2026/01/Zakon-o-izgradnji-objekata-sa-izmjenama.pdf
• Zakon o obligacionim odnosima, čl. 489, 490, 508, 684, 685, 710–713 (tekst ažuriran do 31.03.2021): https://www.paragraf.me/propisi-crnegore/zakon-o-obligacionim-odnosima.html ; spisak izmjena (47/08, 4/11, 22/17, 123/24, 94/26): https://www.grawe.me/fileadmin/grawe_me/Downloads/zakoni/Zakon_o_obligacionim_odnosima.pdf
• Chambers, Real Estate 2026 – Montenegro: https://gpg-pdf.chambers.com/Real-Estate-2026/478/
• Pravilnik o tehničkim zahtjevima za redovan servis i kontrolu bezbjednosti liftova u upotrebi („Sl. list CG“, br. 38/19): https://www.gov.me/en/documents/305df485-41d0-4bd6-b3b7-fba02f3320d3
• Nacrt Zakona o upravljanju i održavanju stambenih zgrada, gov.me (10.08.2026), čl. 2, 18, 27, 47, 50, 52, 77: https://www.gov.me/dokumenta/726c8a31-9c7a-4648-84bd-961011fc6926
• Radio Tivat, javna rasprava o nacrtu (12.08.2026): https://radiotivat.com/2026/08/12/javna-rasprava-o-nacrtu-zakona-o-upravljanju-i-odrzavanju-stambenih-zgrada/
• RTNK, izjava Slavice Stankov o novom zakonu (08.09.2026): https://rtnk.me/drustvo/stankov-donijeti-novi-zakon-o-upravljanju-i-odrzavanju-stambenih-zgrada/
• CdM, mišljenje Ministarstva o ovlašćenjima upravnika (17.07.2026): https://www.cdm.me/ekonomija/ministarstvo-upravnik-zgrade-ne-moze-odlucivati-sam-etazni-vlasnici-imaju-pravo-uvida-u-sve-finansijske-izvjestaje/