Ko upravlja zgradom u Crnoj Gori: skupština, upravnik i novac na zajedničkom računu

Sasvim ukratko, slika izgleda ovako.

Upravljanje zgradom je u Crnoj Gori obaveza vlasnika, a ne usluga koja se pojavi sama od sebe. Ne postoji državna služba koja će doći umjesto vas. Zakon polazi od toga da se vlasnici stanova sami organizuju: sazovu skupštinu etažnih vlasnika, izaberu predsjednika, izaberu upravnika, registruju zgradu, otvore joj bankovni račun i tamo mjesečno uplaćuju novac.

Naknada se računa po površini, a ne po glavi. Formula u zakonu glasi: jedan bod po kvadratnom metru neto stambene površine. Vrijednost boda utvrđuje sama skupština, ali ne može biti manja od 0,20 eura. Za stan od 60 m² to je zakonski minimum od 12 eura mjesečno — i to je minimum, a ne norma.

Upravnik može biti gotovo bilo ko. Zakon dopušta i komšiju-vlasnika, i drugo fizičko lice, i privredno društvo, i zadrugu, i preduzetnika. Licenca danas nije potrebna. To je istovremeno najfleksibilniji i najranjiviji dio sistema.

Plaćati se mora i onda kad upravnika u zgradi nema. Ministarstvo prostornog planiranja je to u avgustu 2026. izričito objasnilo: obaveza uplate na zajednički račun proizlazi neposredno iz zakona, a ne iz toga da li su se stanari međusobno dogovorili.

Za neorganizovano upravljanje predviđene su kazne, a raspon od 500 do 10.000 eura, koji se rado stavlja u naslove, ne odnosi se na sve — o tome ispod poseban odjeljak, jer tu štampa redovno pojednostavljuje.

I ono posljednje, što ovu temu čini hitnom baš sada. Od 12. avgusta do 8. septembra 2026. traje javna rasprava o Nacrtu zakona o upravljanju i održavanju stambenih zgrada. On podiže minimalnu vrijednost boda sa 0,20 na 0,30 eura, uvodi licenciranje upravnika i pooštrava naplatu dugova. Zasad je to nacrt, nijedna njegova cifra ne važi. Ali primjedbe ministarstvo prima do 8. septembra.

Ako tek razgledate tržište, najkorisnije je ovaj tekst čitati uz analizu toga kako se sam objekat provjerava prije kupovine: pravna čistoća stana i kvalitet upravljanja zgradom dvije su različite provjere, a drugu gotovo niko ne radi.

U crnogorskoj zgradi postoje dva organa upravljanja i ne treba ih miješati.

Skupština etažnih vlasnika je skup svih vlasnika stanova i poslovnih prostora u zgradi. Ona odlučuje. U njenu nadležnost spadaju način organizovanja poslova održavanja zgrade i urbanističke parcele, izbor upravnika, program održavanja i visina mjesečne naknade. Ministarstvo u objašnjenju iz 2026. tome dodaje usvajanje programa održavanja i godišnjeg izvještaja.

Obratite pažnju na formulaciju zakona: o načinu organizovanja poslova održavanja stambene zgrade i urbanističke parcele odlučuje skupština etažnih vlasnika. Ne upravnik, ne opština, ne investitor. Skupština.

Upravnik je izvršilac. On sprovodi odluke skupštine, organizuje održavanje, vodi evidenciju o korišćenju sredstava i podnosi izvještaje. Ima sopstvene, u zakonu posebno nabrojane obaveze — da otvori zajednički račun, da zgradi pribavi matični broj, da obezbijedi servis liftova, da pokrene postupak izvršenja kod neplaćanja, da sazove konstitutivnu skupštinu — i za neizvršenje svake od njih zakon predviđa posebnu sankciju.

Predsjednik skupštine je treća figura koju često miješaju s upravnikom. To je izborno lice iz reda vlasnika koje predstavlja skupštinu. Zakon ga navodi posebno, između ostalog i u spisku onih koji se mogu kazniti. Formalno jedno lice može objediniti obje uloge, ali su to različite funkcije: predsjednik nastupa u ime vlasnika, upravnik po ugovoru sa skupštinom.

Ministarstvo je u objašnjenju od 17. jula 2026. odnos između njih formulisalo krajnje jasno: upravnik ne može odlučivati sam. Etažni vlasnici imaju pravo da kontrolišu njegov rad, da traže pristup finansijskoj dokumentaciji i izvještajima o radu. Troškovi održavanja dijele se srazmjerno površini stana, a ne u jednakim iznosima. Skupština usvaja program održavanja i godišnji izvještaj. Ako je pritužba osnovana, upravnik je dužan da otkloni nepravilnosti ili nadoknadi štetu, a skupština ima pravo da izabere novog.

Praktični zaključak koji vrijedi zapamtiti prije bilo kakvog potpisa: upravnik u Crnoj Gori nije gazda zgrade. On je izvođač skupštine. Ako je u konkretnom kompleksu sve postavljeno obrnuto, to je odstupanje od zakona, a ne lokalna tradicija.

To je vjerovatno najvažnija osobenost crnogorskog modela i treba je razumjeti prije nego što počnete da ocjenjujete konkretnu zgradu.

Zakon kaže: za upravnika se može izabrati etažni vlasnik ili drugo fizičko lice, privredno društvo, pravno lice, stambena zadruga ili preduzetnik. Nikakav ispit, nikakav registar licenci, nikakav stručni cenzus važeći zakon ne traži.

U praksi iz toga nastaju tri veoma različite konfiguracije.

Komšija kao upravnik. U malim zgradama — a takvih je u Crnoj Gori mnogo — upravnik postaje neko od vlasnika. Jeftino je, svi se poznaju, na računu su mali iznosi. Slaba tačka je stručnost: ugovori sa izvođačima, godišnji izvještaj, obavezni servis lifta i postupak naplate duga traže vrijeme i razumijevanje, a čovjek to radi uz sve ostalo.

Specijalizovana firma. U Podgorici i na primorju rade agencije koje zgradu preuzimaju u cjelini: čišćenje, sitne popravke, knjigovodstvo zajedničkog računa, naplata dugova. To je najbliže onome što stranac podrazumijeva pod upravljanjem zgradom. Kvalitet se veoma razlikuje i ne procjenjuje se preko sajta nego preko konkretne zgrade: zamolite da pogledate ulaz koji ta firma vodi treću godinu.

Investitor ili s njim povezana kompanija. Čest model u novim kompleksima, posebno na primorju. Ima prednost: u prvim godinama niko ne poznaje zgradu bolje od onoga ko ju je sagradio. I ima očigledan sukob interesa: ako se za dvije godine pojavi greška u gradnji, upravnik povezan s investitorom naći će se u nezgodnoj poziciji.

Upravo zato se u nacrtu novog zakona pojavljuje zahtjev za licencom, ispitom i osiguranjem. Ali to je zasad samo nacrt — danas, u septembru 2026, zakon od upravnika ne traži nikakvu licencu. Ne vjerujte oglasima u kojima „licencirani upravnik" figurira kao pravni status: to je za sada marketing, a ne dokument.

Pitanje kvaliteta održavanja neposredno je povezano s tim šta se dešava sa stanom dok vas nema — za vlasnika koji živi u drugoj državi upravnik zgrade i osoba koja pazi na stan dvije su različite teme i rješavaju se odvojeno.

Ovdje počinje računica i jednostavnija je nego što zvuči — samo treba razumjeti riječ „bod".

Zakon ne propisuje iznos u eurima nego obračunsku jedinicu. Mjesečna akontacija na zajednički račun zgrade iznosi jedan bod po kvadratnom metru neto stambene ili neto površine poslovnog prostora, odnosno pola boda po kvadratnom metru neto površine nestambenog prostora. A zatim slijedi ključna rečenica: vrijednost boda, koja ne može biti manja od 0,2 eura, utvrđuje skupština etažnih vlasnika.

Iz toga slijede tri stvari koje se gotovo uvijek pogrešno razumiju.

Prvo: 0,20 eura je pod, a ne cijena. Zakon zabranjuje da se ide ispod toga, ali ne zabranjuje da se ide iznad. Zgrada sa bazenom, liftovima, podzemnim parkingom i zelenilom fizički se ne može održavati za dvadeset centi po kvadratu, i normalna skupština postavlja bod više. Ako vam neko kaže „po zakonu je dvadeset centi", to je pogrešno čitanje: po zakonu je ne manje od dvadeset centi.

Drugo: računa se neto površina, a ne bruto. Osnovica je neto površina vašeg posebnog dijela, dakle površina prostorija, a ne vaš udio u ukupnoj površini zgrade.

Treće: plaća se srazmjerno, a ne na jednake dijelove. Zakon izričito kaže da troškove redovnog održavanja te nužnih i hitnih radova etažni vlasnici snose srazmjerno učešću neto površine svojih posebnih dijelova. Ministarstvo je to ponovilo u julu 2026. Model „svi po pedeset eura po stanu" zakon ne predviđa, iako se u malim zgradama sreće.

U brojkama, uz zakonski minimalnu vrijednost boda:

stan od 40 m² — 8 eura mjesečno; 50 m² — 10 eura; 60 m² — 12 eura; 80 m² — 16 eura; 100 m² — 20 eura.

Da li je to mnogo ili malo, zavisi od tačke poređenja. U odnosu na zgradu iste klase u Njemačkoj — veoma malo. U odnosu na ono koliko stvarno košta održavanje fasade, krova i lifta — takođe malo, i to je jedan od razloga zbog kojih ministarstvo predlaže podizanje praga.

Posebno imajte u vidu da naknada za održavanje nije ukupan trošak stanovanja. Struja, voda, odvoz smeća, internet i porez na nepokretnost idu preko toga i računaju se odvojeno; to smo detaljno razložili u tekstu o tome koliko košta održavanje stana u Crnoj Gori. Naknada za održavanje odnosi se samo na zajedničke dijelove zgrade.

Zakon sve što se u zgradi radi dijeli na tri kategorije, a od toga zavise i brzina i način odlučivanja.

Redovno održavanje. Svakodnevno: čišćenje, krečenje, održavanje stolarije i fasadnih elemenata, redovan servis liftova i instalacija. Za to i služi mjesečna akontacija. Ovdje upravnik postupa u okviru programa koji je usvojila skupština, bez sazivanja sjednice za svaki račun.

Nužni radovi. Zakon tu svrstava rekonstrukciju krovne konstrukcije, nosivih zidova, fasade i zamjenu instalacija. To su veliki iznosi koji obično ne staju u tekuću naknadu i traže ili ušteđena sredstva ili posebnu odluku skupštine o dodatnom izdvajanju.

Hitni radovi. Formulacija zakona: radovi koji se moraju izvršiti, bez odlaganja, radi zaštite života i zdravlja ljudi. Pukla instalacija, otpali dio fasade, kvar na liftu, kratak spoj. Njih upravnik mora obezbijediti odmah — i baš za neobezbjeđivanje hitnih radova odgovara lično.

Praktični smisao ove podjele za vlasnika je sljedeći. Kad upravnika pitate „šta radite za naš novac", dobićete odgovor o prvoj kategoriji. A najskuplji događaji u životu zgrade — krov, fasada, vertikale — leže u drugoj, i pitanje zgradi glasi drugačije: da li zgrada išta izdvaja preko tekućih troškova? Ako na zajedničkom računu stoji tačno onoliko koliko je uplaćeno prošlog mjeseca, prvo ozbiljno prokišnjavanje pretvoriće se u vanrednu naplatu od stanara.

Odmah da otklonimo jednu raširenu zabludu. U Crnoj Gori ne postoji obavezan rezervni fond u obliku u kojem ga poznaje srpsko ili hrvatsko zakonodavstvo. Postoje sredstva na zajedničkom računu i postoje odluke skupštine. Štednja za buduću popravku stvar je volje skupštine, a ne automatske norme — i u većini zgrada je jednostavno nema.

Za zgradu na moru to nije apstrakcija. Slan vazduh ubrzava koroziju metalnih elemenata toliko da smo tome posvetili poseban tekst, a vlagu i nedovoljnu ventilaciju još jedan. Sve se to na kraju plaća iz tih istih bodova i spada ili u redovno ili u nužno održavanje, zavisno od toga koliko se kasno primijetilo.

Prije nego što nastavimo o novcu, korisno je razumjeti za šta tačno plaćate. Zakon na to odgovara posebnim članom.

U zajedničke dijelove stambene zgrade, pored onih utvrđenih propisima o svojinsko-pravnim odnosima, zakon svrstava prilaz do ulaza, poslužne prostorije (za pribor za čišćenje, za kolica i bicikle), prostorije za održavanje (pranje rublja, peglanje), uređene zelene i sportske površine te parking prostore.

A zatim slijedi dio koji se neposredno tiče svih koji kupuju u turističkom dijelu zemlje. Za objekte u turističkim zonama zakon u zajedničke dijelove dodatno svrstava prostorije za prijem gostiju, hol, prostorije za sport i rekreaciju, teretane, saune, bazene i prostorije za obavljanje poslovne djelatnosti.

To je važno iz dva razloga.

Prvi. Ako kompleks ima bazen i teretanu, to nije bonus investitora koji jednog dana može nestati — po zakonu je to zajednički dio zgrade i vlasnici su dužni da ga održavaju, kroz isti mehanizam. Znači da je realna naknada u takvoj zgradi unaprijed veća od minimalnih dvadeset centi, i svaki prodavac koji obećava „bazen i održavanje za dvadeset centi po kvadratu" ili nije računao ili ne govori sve.

Drugi. Pošto je to zajednički dio, o njemu odlučuje skupština, a ne pojedinačni vlasnik i ne zakupac poslovnog prostora u prizemlju. Ko plaća grijanje bazena, u kojim mjesecima radi, ko odgovara za nadzor — sve je to predmet odluke skupštine i programa održavanja, a ne usmenog dogovora.

Ako birate između kompleksa, na infrastrukturu vrijedi gledati baš iz tog ugla: svaka dodatna zajednička funkcija je dodatna stavka u mjesečnoj naknadi, za cio vijek zgrade. Tu logiku smo dotakli kad smo pisali o tome gdje je u Crnoj Gori bolje živjeti: skup zajedničkih prostora utiče ne samo na komfor nego i na stalne troškove.

Ovdje crnogorski sistem postaje neobičan za stranog kupca. Zgrada ovdje ne postoji automatski kao subjekt koji može nešto da radi. Nju, pojednostavljeno rečeno, treba prijaviti.

Redoslijed je sljedeći.

Skupština se konstituiše i bira predsjednika i upravnika. Donesene odluke dostavljaju se nadležnom organu lokalne uprave. Zgrada podnosi zahtjev Zavodu za statistiku (Monstat) i dobija matični broj i šifru djelatnosti. Nakon rješenja statistike otvara se zajednički račun zgrade u banci — to je neposredna, zakonom propisana obaveza upravnika. Izrađuje se pečat.

Tek nakon toga zgrada može da prima novac na svoj račun, sklapa ugovore sa izvođačima i da u postupku izvršenja nastupa kao stranka.

Iz toga za praksu slijedi nekoliko stvari.

Novac ne smije ići na lični račun upravnika. Zakon govori o zajedničkom računu stambene zgrade. Ako se u zgradi novac skuplja u gotovini ili uplaćuje na karticu fizičkog lica, to nije „pojednostavljena varijanta" nego odsustvo zakonske strukture — i vi nemate nikakav način da provjerite kako se ta sredstva troše.

Zgrada treba da ima dokumentovanu istoriju. Odluke skupštine, ugovor sa upravnikom, registracija u statistici, izvodi sa računa. Baš taj paket vrijedi tražiti prije kupovine — isto kao što tražite list nepokretnosti za sam stan.

Promjena upravnika je postupak, a ne razgovor. Zakon daje upravniku koji odlazi sedam dana od prestanka mandata da novoimenovanom preda pečat zgrade i cjelokupnu dokumentaciju. Nadležni organ lokalne uprave pak mora u roku od tri dana obavijestiti banku kod koje se vodi zajednički račun. Ako prethodni upravnik dokumentaciju ne preda, zgrada faktički kreće od nule — a to je i jedan od posebno sankcionisanih prekršaja.

Ako kupujete u zgradi u kojoj skupština još nije formirana — a u novogradnji je to vrlo često — korisno je znati obim posla.

Prema praksi agencija koje to rade u Podgorici, paket izgleda otprilike ovako: poziv etažnim vlasnicima sa dnevnim redom, poslat najmanje pet dana prije sjednice; zapisnik sa konstitutivne sjednice; odluka o konstituisanju; odluka o izboru predsjednika; odluka o izboru upravnika; ugovor između skupštine i upravnika; odluka o izradi pečata; kućni red sa odlukom o njegovom donošenju; odluka o otvaranju računa; list nepokretnosti za objekat; zahtjev Zavodu za statistiku; dokaz o uplati takse od 5 eura.

Zatim slijede registracija, rješenje statistike, otvaranje računa.

Postoje i specijalizovane firme za to. Podgorička kompanija Ulazi Podgorice, na primjer, objavljuje cijenu registracije skupštine po sistemu ključ u ruke, sa pečatom i taksama: 50 eura. To je cijena jednog izvođača, a ne tržišna norma; navodimo je kao red veličine, da bi se vidjelo: sam postupak nije skup. Skupe su godine u kojima ga niko ne obavi.

Važna napomena za one koji se oslanjaju na susjedne zemlje. U Crnoj Gori ne postoji ni registar stambenih zajednica ni institut prinudno postavljenog profesionalnog upravnika u obliku u kojem postoje u Srbiji. To su različiti zakoni različitih država, a srpska uputstva, kojih na internetu ima neuporedivo više, ovdje jednostavno ne važe. Provjeravajte na koju se državu odnosi dokument koji čitate.

Mehanika odlučivanja u zakonu je opisana kratko i bitno se razlikuje od modela u kojem se glasa po vlasničkom udjelu.

Svaki etažni vlasnik posebnog dijela ima jedan glas u skupštini. Ne glas srazmjeran površini — jedan glas. Vlasnik garsonjere od 35 m² i vlasnik penthausa od 140 m² u skupštini su izjednačeni, iako uplaćuju različito. Glasati se može lično, preko punomoćnika ili elektronskim putem.

Skupština odlučuje ako je prisutno više od polovine članova. A onda slijedi izuzetak koji je u praksi najvažniji: ako se ni nakon dva poziva ne postigne kvorum, skupština odlučuje većinom glasova prisutnih članova.

Smisao te norme je jasan — zakonodavac nije htio da zgrada postane talac ravnodušnosti. Ali posljedicu treba gledati trijezno: ko ne dolazi na sjednice, za njega odlučuju oni koji su došli. U zgradi u kojoj polovina stanova pripada strancima koji dolaze dvaput godišnje, stvarne odluke o novcu može donositi vrlo mala grupa.

Odatle dva praktična savjeta. Prvo: dajte punomoćje komšiji ili upravniku od povjerenja ako ste rijetko u zemlji — zakon glasanje preko punomoćnika izričito dopušta. Drugo: unaprijed provjerite kako se u zgradi poziva na sjednice — mejlom, u grupi, obavještenjem u ulazu. Nacrt novog zakona, uzgred, posebno predlaže da se sjednice mogu održavati potpuno elektronski; danas zakon govori o elektronskom obliku glasanja, a ne o potpuno digitalnoj sjednici.

Poseban momenat za one koji izdaju: glasa vlasnik, a ne zakupac. Ako izdajete stan kao posao, obaveza plaćanja i pravo glasa ostaju na vama i ne prelaze na zakupca — osim ako ste to posebno uredili ugovorom.

Ovo je odjeljak zbog kojeg tekst ima smisla ako ste već vlasnik.

Zakon obavezuje upravnika da vodi evidenciju o korišćenju sredstava i da u roku od trideset dana od završetka radova redovnog održavanja podnese pisani izvještaj, kao i godišnji izvještaj skupštini. Nepodnošenje izvještaja poseban je prekršaj sa sopstvenom sankcijom.

Ministarstvo prostornog planiranja je 17. jula 2026. obim prava vlasnika opisalo još šire. Etažni vlasnici imaju pravo da kontrolišu rad upravnika, da traže pristup finansijskoj dokumentaciji i izvještajima o radu. Skupština usvaja program održavanja i godišnji izvještaj. Ako vlasnici podnesu pritužbu i ona bude ocijenjena osnovanom, upravnik mora otkloniti nepravilnost ili nadoknaditi nastalu štetu. Skupština ima pravo da izabere novog upravnika.

Kako to praktično koristiti — tri stvari koje vrijedi tražiti jednom godišnje, ne čekajući sukob.

Izvod sa zajedničkog računa zgrade za godinu. Ne zbirna tabela od upravnika, nego bankovni izvod. On odjednom odgovara na dva pitanja: koliko je stvarno uplaćeno i koliko je stvarno potrošeno.

Godišnji izvještaj i zapisnik sa sjednice na kojoj je usvojen. Ako izvještaj postoji, a zapisnika nema, izvještaj niko nije usvojio.

Ugovor između skupštine i upravnika. U njemu piše za šta tačno odgovara i koliku naknadu prima. Važeći zakon ne postavlja gornju granicu naknade upravnika — to je stvar ugovora. Nacrt novog, obrnuto, hoće da propiše fiksne procente; o tome ispod.

Ako upravnik dokumentaciju odbije da pokaže, niste bez alata: sprovođenje zakona nadzire stambena inspekcija, a otklanjanje nepravilnosti od strane samih vlasnika kontroliše komunalna inspekcija.

Najbolnija tema svake zgrade su oni koji ne plaćaju.

Zakon upravniku ovdje ne ostavlja prostor za procjenu. Ako etažni vlasnik ne plaća mjesečni iznos duže od tri mjeseca, upravnik je dužan da pokrene postupak izvršenja — i to u roku od osam dana po isteku tog roka. To nije ovlašćenje nego obaveza, i za njeno neizvršenje upravnik odgovara kao i za ostale prekršaje; ista norma je izričito predmet inspekcijskog nadzora. Logika zakonodavca je jasna: ako se naplata prepusti procjeni, zgrada sa nekoliko upornih neplatiša raspada se za par godina, a komšije plaćaju umjesto njih.

Obratite pažnju: rok od tri mjeseca je važeća norma, a ne novina. U tekstovima o budućem zakonu oštra naplata se predstavlja kao novost, iako rok u zakonu stoji od početka. Novo je u nacrtu nešto drugo — da samo potraživanje postaje izvršna isprava; o tome ispod.

Šta to znači za stranog vlasnika koji je rijetko u zemlji: neplaćene naknade ne čekaju vaš sljedeći dolazak, postupak izvršenja kreće, a vi za njega možete saznati znatno kasnije nego što je počeo. Zato je prva stvar poslije kupovine da se uvjerite da upravnik ima vaš kontakt koji radi i da vi znate gdje i kada se plaća.

O razmjerama je teško suditi — zbirnu statistiku niko ne objavljuje. Jedina objavljena ilustracija koju smo našli starija je: u julu 2020. portal CdM je pisao da je agencija Akvila od početka juna pokrenula 347 postupaka izvršenja, a direktor agencije je objasnio da se to mora raditi automatski i da je to posljednja mjera. Navodimo to sa datumom i ne prenosimo na danas — noviji podaci nisu javno dostupni. Smisao ovog navoda je jedan: mehanizam nije dekoracija, on se stvarno primjenjuje.

Na istom mjestu, u objavi iz 2020, pominjala se i druga cifra — četiri komunalna inspektora na cijelu državu. Da li to i danas stoji, nismo mogli provjeriti, pa to ne prenosimo na 2026. Ali opšta slika koja proizlazi iz zakona i prakse jeste ova: na disciplinu unutar zgrade država ima malo uticaja — na neplatišu ga ima upravnik, preko suda.

Pitanje na kojem se spotiču gotovo svi kupci novogradnje — i na koje je ministarstvo odgovorilo tek nedavno, 3. avgusta 2026.

Obaveza snošenja troškova održavanja nastaje u trenutku kad lice stekne svojstvo etažnog vlasnika, dakle upisom prava svojine u katastar nepokretnosti. Ne predugovorom, ne posljednjom ratom, ne primopredajom ključeva.

To objašnjenje vrijedi zapamtiti doslovno, jer iz njega slijede dvije stvari.

Dok niste u katastru, po zakonu niste dužni da uplaćujete na zajednički račun. To ne znači da niko od vas ne može tražiti uplatu: ugovorne obaveze postoje paralelno, i u kompleksima u fazi primopredaje takva uplata je najčešće ugovorena. Treba znati razliku — jedno proizlazi iz zakona, drugo iz dokumenta koji ste potpisali.

Nakon upisa obaveza nastaje automatski, bez obzira na to da li u stanu živite, izdajete ga ili stoji prazan. Nekorišćenje ne oslobađa naknade — novac ide na održavanje zajedničke imovine koja je vaša u svakom slučaju.

Ministarstvo je posebno naglasilo: ako je raniji korisnik stana svojim ugovorom preuzeo obavezu plaćanja, dug ipak ostaje vezan za vlasnika upisanog u katastru. Drugim riječima, prije kupovine vrijedi pitati ne samo za terete na stanu nego i za zaostatke po naknadi za održavanje — posebnu stavku koja se u listu nepokretnosti ne vidi. O tome smo pisali u pregledu petnaest grešaka pri kupovini; dugovi iz održavanja spadaju u one koji isplivaju tek poslije notara.

Rokove i redoslijed samog upisa opisali smo u tekstu o tome kako se u Crnoj Gori kupuje stan, a poresku stranu u materijalu o porezu pri kupovini nepokretnosti.

Naslov da stanarima prijeti do 10.000 eura ako nemaju upravu zgrade kruži crnogorskim medijima od 2019. Zasnovan je na stvarnoj normi, ali je pojednostavljen do netačnosti. Pogledajmo pažljivo, jer je razlika velika.

Zakon u kaznenim odredbama utvrđuje različite raspone za različite adresate:

pravno lice u ulozi etažnog vlasnika — od 500 do 10.000 eura; etažni vlasnik u ulozi predsjednika skupštine — od 500 do 10.000 eura; korisnik posebnog ili zajedničkog dijela — od 500 do 10.000 eura; odgovorno lice u pravnom licu — od 30 do 2.000 eura; fizičko lice — od 30 do 2.000 eura.

Dakle za običnog vlasnika-fizičko lice, u čijoj zgradi upravljanje nije organizovano, raspon je od 30 do 2.000 eura, a ne od 500 do 10.000. Deset hiljada je gornja granica za pravna lica i za one koji su prihvatili izbornu funkciju u zgradi.

Poseban član kažnjava investitora: 500–10.000 eura — o tome ispod zaseban odjeljak.

I poseban član upravnika: pravno lice 500–10.000 eura, preduzetnik 150–2.000 eura, odgovorno ili fizičko lice 30–2.000 eura. Kod upravnika je spisak prekršaja najduži: nije obezbijedio servis i preglede liftova, nije obezbijedio hitne radove, nije preduzeo radnje za naplatu duga, nije podnio zahtjev za matični broj, nije otvorio zajednički račun, nije vodio evidenciju o sredstvima, nije podnio izvještaj skupštini, nije sazvao konstitutivnu sjednicu, nije predao pečat i dokumentaciju nasljedniku.

Zašto to vrijedi znati: ne da biste računali koliko košta nerad — nego da biste ispravno procijenili ko u zgradi nosi stvarni rizik. Najviše rizikuje onaj ko je pristao da bude predsjednik ili upravnik: viši raspon, više osnova. To je, uzgred, jedan od razloga zbog kojih se u crnogorskim zgradama tako teško nalaze dobrovoljci za te funkcije.

Da li je etažni vlasnik otklonio nepravilnosti, kontroliše komunalna inspekcija. Postoji i drugi nivo nadzora o kojem se gotovo ne piše: stambena inspekcija u okviru inspekcijskog organa provjerava samu lokalnu upravu — da li opština vodi evidencije etažnih vlasnika i upravnika, da li tamo gdje upravnika nema imenuje privremenog, da li dodjeljuje matične brojeve i obavještava banke o promjeni upravnika. Kontroliše se, dakle, ne samo zgrada nego i opština.

Posebna, vrlo praktična norma koju bi kupci novogradnje trebalo da znaju napamet.

Zakon investitoru nameće tri obaveze: da samostalno snosi troškove redovnog, nužnog i hitnog održavanja zgrade i parcele; da organizuje održavanje zgrade; i da preduzme radnje za formiranje organa upravljanja. Rok je godinu dana od dana prenosa prava svojine na najmanje jednom posebnom dijelu, dakle od upisa te promjene u katastar. Za neizvršenje: novčana kazna od 500 do 10.000 eura.

Pročitajte to pažljivo, jer sadrži dvije različite poruke.

Prve godine održavanje ide na teret investitora. Ne na teret prvih useljenika. Ako se u novom kompleksu odmah po useljenju naplaćuje naknada za održavanje, a od prvog upisa u katastar nije prošla godina, to je pitanje koje treba postaviti direktno i s pozivom na zakon.

I formiranje skupštine je zadatak investitora, a ne stanara. Baš on mora u istom jednogodišnjem roku preduzeti radnje za formiranje organa upravljanja. To je vjerovatno najpotcjenjenija tačka: kupci često misle da se moraju organizovati sami, i onda se godinama ne organizuju.

Šta iz toga slijedi za izbor kompleksa: pitanje ko će upravljati ovom zgradom ide prije ugovora o kupoprodaji, a ne poslije, i odgovor „to će stanari kasnije sami odlučiti" pravno je nepotpun — prvi korak zakon stavlja na investitora. Kako investitor reaguje na to pitanje dio je istog posla kao i provjera dokumentacije objekta, i često govori o kompaniji više nego njeni renderi.

Imajte na umu i to da je zgrada konstrukcija koja u konkretnim uslovima živi decenijama. Posebno smo opisali kako seizmika oblikuje gradnju u Crnoj Gori: kvalitet noseće konstrukcije i kvalitet kasnijeg održavanja dvije su polovine istog pitanja o tome kako će ta zgrada izgledati za dvadeset godina.

Zakon predviđa i scenario potpune neaktivnosti.

Ako etažni vlasnici ne obrazuju organe upravljanja, nadležni organ lokalne uprave dužan je da imenuje privremenog upravnika. Imenuje se na vrijeme do tri mjeseca.

Treba ispravno razumjeti šta je to. Nije kazna i nije prelazak zgrade u opštinsko upravljanje. To je prelazna mjera da bi zgrada uopšte imala nekoga ko može otvoriti račun, sklopiti ugovor o odvozu smeća i pozvati hitnu intervenciju. Tri mjeseca su vrijeme u kojem stanari treba da se okupe i izaberu svog.

Na šta vlasnik treba da obrati pažnju: privremenog upravnika niste postavili vi i ugovor s njim niste sklopili vi, ali plaćati morate — obaveza proizlazi iz zakona, a ne iz postojanja ugovora. Upravo to je ministarstvo potvrdilo u avgustu 2026: plaća se i onda kad upravnika uopšte nema.

I još jedan detalj: pošto je riječ o prelaznoj figuri sa tromjesečnim mandatom, ona nema ni motiv ni vrijeme za dugoročne stvari — štednju za krov, energetsku efikasnost, sanaciju fasade. Zgrada koja živi na lancu privremenih upravnika je zgrada bez horizonta planiranja. Pri kupovini na sekundarnom tržištu to vrijedi pitati direktno: koliko dugo ova zgrada ima istog upravnika?

Sve rečeno do sada je važeće pravo. Sada o onome što se predlaže, uz obaveznu ogradu: riječ je o nacrtu, nijedna donja cifra danas nije norma.

Ministarstvo prostornog planiranja, urbanizma i državne imovine stavilo je Nacrt zakona o upravljanju i održavanju stambenih zgrada na javnu raspravu. Ona traje od 12. avgusta do 8. septembra 2026; primjedbe se primaju na mejl marko.vico@mdup.gov.me i poštom na adresu IV proleterske brigade 19, 81000 Podgorica. Rasprava se završava okruglim stolom 7. septembra 2026. u Podgorici, u prostorijama ministarstva, od 10:30 do 15:00.

Šta stoji u nacrtu, prema pisanju Investitora i CdM-a.

Minimalna vrijednost boda 0,30 umjesto 0,20 eura. Rast od pedeset odsto. U preračunu: 50 m² sa 10 na 15 eura mjesečno, 60 m² sa 12 na 18, 80 m² sa 16 na 24, 100 m² sa 20 na 30. Argument ministarstva u obrazloženju: prag od 0,20 eura po kvadratu nije mijenjan od 2016. i više ne obezbjeđuje dovoljan obim sredstava.

Fiksna raspodjela prikupljenih sredstava. Najmanje 15 odsto upravniku, najmanje 5 odsto predsjedniku skupštine, ostatak — dakle najmanje 80 odsto — u samo održavanje. Danas zakon procente ne propisuje, naknada upravnika proizlazi iz ugovora.

Profesionalizacija upravnika. Upravnik mora biti registrovana firma ili preduzetnik, imati licencu, položiti ispit i imati osiguranje od profesionalne odgovornosti na najmanje 5.000 eura. To zatvara upravo onu prazninu o kojoj je bilo riječi u trećem odjeljku.

Potraživanje kao izvršna isprava. Obaveza upravnika da pokrene naplatu nakon više od tri mjeseca duga postoji i danas; nacrt dodaje ono ključno — samo potraživanje po osnovu naknade dobija snagu izvršne isprave. To bitno skraćuje put od neplaćanja do prinudne naplate.

Transparentnost. Obavezan zajednički bankovni račun, mjesečni izvještaji stanarima do desetog u mjesecu, godišnji finansijski izvještaj, pravo inspekcije na uvid u bankovne podatke zgrade, mogućnost potpuno elektronskih sjednica.

Sankcije: do 10.000 eura za pravna i do 2.000 eura za fizička lica.

Zakon bi, ako bude usvojen, stupio na snagu osmog dana od objavljivanja, ali bi se primjenjivao tek nakon dvanaest mjeseci — zgrade bi, dakle, imale godinu dana za prilagođavanje.

Reakcija tržišta očekivano je podijeljena. Portal Adria TV prenio je glasove stanara nezadovoljnih poskupljenjem; tipičan argument je da je zgrada nova i redovno se održava, pa je i ono što se danas plaća mnogo. Predstavnik struke odgovara da su cijene svega od čega se usluga sastoji bitno porasle i da je dio zgrada već dobrovoljno prešao na trideset centi. I jedno i drugo su mišljenja učesnika tržišta u datiranoj objavi, a ne statistika.

Naš uredništveni stav je jednostavan i ne poklapa se ni s jednom stranom. Spor o tome da li dvadeset ili trideset centi drugorazredan je u odnosu na pitanje gdje taj novac ide i vidi li ga iko. Zgrada koja skuplja trideset centi bez ikakvog izvještaja gora je od one koja skuplja dvadeset ali jednom godišnje pokaže bankovni izvod. Zato suštinski najvažniji dio nacrta nije cifra kod boda, nego mjesečni izvještaji, licenca i osiguranje.

Ako ste vlasnik u Crnoj Gori, formalno imate mogućnost da se izjasnite do 8. septembra. Koliko privatnih primjedbi uđe u konačni tekst, otvoreno je pitanje — ali kanal postoji i javan je.

Da sažmemo ono što stvarno pomaže pri izboru.

Ima li zgrada skupštinu i upravnika, i od kada. Zgrada sa istim upravnikom pet godina i zgrada koja je promijenila tri privremena, uz identične stanove, dvije su veoma različite zgrade.

Koliko iznosi vrijednost boda u toj zgradi. Ako vam navode zakonskih dvadeset centi, a kompleks ima bazen, liftove i obezbijeđeno dvorište, tražite da vam objasne računicu. Jedno od dvoje: ili postoji skrivena dodatna uplata, ili je održavanje potfinansirano i razlika će se pokazati kasnije.

Ima li išta na zajedničkom računu. To je odgovor na pitanje ko plaća krov. Obavezan rezervni fond zakon ne poznaje, pa je ušteđevina rezultat svjesne odluke skupštine. Da je nema, za novu zgradu nije mana — ali treba to znati.

Postoje li za taj stan zaostaci po naknadi. U listu nepokretnosti se ne vide. Pita se upravnik, ne prodavac.

Je li od prvog upisa prava svojine u katastar prošla godina. Ako nije, održavanje je na investitoru, i to treba izgovoriti naglas.

Kako se poziva na sjednice i je li moguće glasanje preko punomoćnika. Za vlasnika koji živi u drugoj zemlji to nije formalnost nego jedini način da učestvuje u odlukama o sopstvenom novcu.

Mi u Zen Gardensu gradimo u Baru zgradu sa 24 stana, i pitanje upravljanja nam nije apstraktno: što je zgrada manja, to se u njoj jasnije osjeća i kvalitet održavanja i njegova cijena po stanu. Malu zgradu je lakše okupiti na sjednicu i lakše dovesti do dogovora — ali ona ima i manje kvadrata na koje se raspoređuju lift, fasada i zelenilo. Smatramo da je ispravno o tome razgovarati prije ugovora, a ne poslije, i na pitanja sa gornjeg spiska odgovaramo direktno, uključujući i ona neugodna. Projekat možete pogledati i pitanja postaviti na stranici projekta.

Ako se tek upoznajete sa zemljom, čitajte ovaj tekst zajedno s još nekoliko. Koliko ovdje košta život u cjelini — u materijalu troškovi života u Crnoj Gori. Cijene samih stanova po gradovima — u pregledu cijene kvadrata. Ako birate između kupovine i zakupa — u analizi dugoročnog zakupa. Ako računate na kredit — u tekstu o stambenom kreditu za strance. O životu u zemlji bez uljepšavanja — u iskrenom tekstu o Crnoj Gori. O samom Baru — u potpunom vodiču kroz grad.

I na kraju. Upravljanje zgradom spada u ono što je nemoguće vidjeti pri razgledanju stana, a lako provjeriti jednim telefonskim pozivom. O toj asimetriji smo pisali u kratkoj kolumni o najskupljoj grešci pri kupovini — onoj koja se očima ne vidi. Upravnik zgrade spada tačno u tu kategoriju.