Satın aldığınız evde yaşama hakkı: Karadağ'da gayrimenkul üzerinden oturma izni 2026'da nasıl değişti

Tek ekranda özet gerekiyorsa tablo şöyle.

Bir yabancı Karadağ'da neredeyse hiçbir kısıtlama olmadan gayrimenkul satın alabilir — ve bu, ülkede yaşama sorusundan ayrıdır. Mülkiyet hakkı ile ülkede yaşama hakkı farklı yasalarla düzenlenir. Birincisini kadastro kaydıyla elde edersiniz. İkincisi için MUP'a ayrı bir başvuru, ayrı bir belge dosyası ve ayrı bir karar gerekir.

Konut sahipliği geçici oturma izni için yasal dayanak olmayı sürdürüyor, ancak Ocak 2026'dan beri bir eşikle birlikte. Taşınmazın vergi matrahı — yani taşınmaz devir vergisi kararında yazan tutar — 150.000 eurodan az olamaz.

Eşik, sözleşme fiyatı üzerinden hesaplanmıyor. Yeni yasanın en pahalıya mal olan yanlış anlaşılması budur ve aşağıda ona ayrı bir bölüm ayrılmıştır. MUP'un baktığı tek belge belediye vergi dairesinin kararıdır, satıcıya ne ödediğiniz değil.

AB, İzlanda, Lihtenştayn, Norveç ve İsviçre vatandaşları ile AB vatandaşlarının aile üyeleri eşikten muaftır. Bir Polonyalı, Alman ya da İrlandalı için 150.000 euroyu kanıtlama zorunluluğu hiç yoktur. Bir Rus, Sırp, Türk ya da İngiliz için vardır.

Gayrimenkule dayalı oturma izni çalışma hakkı vermez. Bu, ayrı bir dayanak ve ayrı bir izindir. Daire sahibi olmak burada yaşamanızı sağlar, burada kazanmanızı değil.

Ve konuyu tam da şimdi acil kılan kısım: 1 Kasım 2026'dan itibaren Karadağ, Rusya, Belarus, Türkiye, Çin ve Suudi Arabistan vatandaşları için vize uygulamasına geçiyor. Bu, hükümetin 27 Temmuz 2026 tarihli resmî duyurusudur. Bu pasaportlar için giriş koşulları uzun yıllar sonra ilk kez değişiyor ve kendi dairenize yapılacak yolculukları artık farklı planlamak gerekecek.

Konuyu yeni anlamaya başlıyorsanız bu metni Karadağ'da oturma izni alma yolları üzerine genel derlememizle birlikte okuyun — orada bütün dayanaklar var, burada ise tek bir dayanak, ama ayrıntılı ve ocak değişiklikleri işlenmiş hâlde.

Olmazsa sonrasının karıştığı ayrımla başlayalım.

Mülkiyet hakkı değişikliğin taşınmaz kadastrosuna tescil edildiği anda doğar. O dakikadan itibaren daire sizindir: içinde yaşayabilir, kiraya verebilir, satabilir, miras bırakabilirsiniz. Bunun için hiçbir oturma iznine gerek yoktur. Karadağ'da bir yabancı, konuta vatandaşla aynı esaslarla sahip olur — arazi konusundaki, aşağıda değindiğimiz ayrı kısıtlamalar dışında.

İkamet hakkı ise ülkede vizesiz rejimin ya da vizenin izin verdiğinden daha uzun kalmaya yönelik idari bir izindir. Taşınmaza değil kişiye, belirli bir süre için verilir ve uzatılması gerekir.

Bu ikisinin karıştırılması birbirine zıt iki hataya yol açar ve ikisi de pahalıdır.

Birincisi: "daireyi aldım, demek ki burada yaşayabilirim." Hayır. MUP kararı çıkana kadar ülkede genel esaslara göre bulunuyorsunuz — pasaportunuzun izin verdiği gün sayısı kadar.

İkincisi, daha seyrek ama görülüyor: "oturma iznim reddedildi, demek ki daireye sahip olamam." O da hayır. Oturma izninin reddi mülkiyetinizi hiçbir şekilde etkilemez. Daire sizin kalır, vergileri ve bina giderlerine katkı paylarını ödemeye devam edersiniz, izin verilen süre içinde gelebilir ve konutu kiraya verebilirsiniz.

Bu ayrımdan, sözleşmeyi imzalamadan önce kabul edilmesi gereken pratik bir sonuç çıkar: satın alma ile oturma iznini, farklı takvimleri ve farklı riskleri olan iki ayrı proje gibi planlamak gerekir. İşlemin kendisini Karadağ'da nasıl daire alınır başlıklı ayrı rehberimizde anlattık; burada yalnızca ikinci projeden söz ediyoruz.

Şimdi esasa gelelim.

Yabancılar Yasası'nda Değişiklik ve Ek Yapılmasına Dair Yasa, 9 Ocak 2026 tarihli "Karadağ Resmî Gazetesi" 003/26 sayısında yayımlandı. Yayımından sekiz gün sonra, yani 17 Ocak 2026'da yürürlüğe giriyor. Önemli olan tam da bu tarih: başvuranları "öncesi" ve "sonrası" diye ikiye ayırıyor.

Konumuz açısından temel yenilik: gayrimenkul mülkiyetine dayalı oturma iznine bir malvarlığı ölçütü geldi. Taşınmazın asgari vergi matrahı 150.000 euro.

Uygulamacı hukukçuların dayandığı ifade şöyle okunuyor: taşınmazın değerinin kanıtı, vergiyi tahsil etmekle görevli yerel yönetim organının verdiği taşınmaz devir vergisinin belirlenmesine ilişkin karardır ve bu karardaki vergi matrahı tutarı 150.000 eurodan az olamaz.

Kuruluşa dikkat edin. Yasa "taşınmaz 150.000 etmeli" demiyor. İçinde belirli bir rakam bulunan, belirli bir idari belgenin var olması gerektiğini söylüyor. Bunlar farklı şeylerdir ve fark pahalıya mal olur — sonraki bölüm bütünüyle bunun üzerine.

İkinci değişiklik daha az göze çarpıyor ama şirket üzerinden oturma izni yolunu izleyenler için önemli: yabancı direktörler ve sermayenin %51'inden fazlasının sahipleri, izni uzatabilmek için yılda en az 5.000 euro tutarında vergi ve prim ödediklerini belgelemek zorunda. AB, İzlanda, Lihtenştayn, Norveç ve İsviçre vatandaşları için bu koşul da yok.

Üçüncüsü: BT sektörü ve açık bulunan meslekler için izin artık bir yıl yerine üç yıla kadar veriliyor.

Gerisini biliyor olsanız bile sonuna kadar okumaya değer bölüm bu.

Eşik vergi matrahı üzerinden hesaplanır — belediyenin taşınmaz devir vergisini üzerinden tahakkuk ettirdiği tutar. Satış sözleşmesindeki fiyat üzerinden değil. Emlak ofisinin piyasa değerlemesi üzerinden değil. Ön sözleşmede yazan bedel üzerinden hiç değil.

Dan portalı bunu son derece net biçimde formüle ediyor: MUP açısından tek geçerli kanıt, matrahın 150.000 euro olması gereken taşınmaz devir vergisinin belirlenmesine ilişkin karardır.

Bunun pratik sonuçları şöyle.

Daha fazla ödeyip eşiği geçememek mümkündür. Daireye 165.000 euro verdiniz, ama belediye vergi dairesi matrahı 138.000 olarak belirledi — çünkü kendi yöntemine, metrekareye ve bölgeye göre değerlendirdi. Biçimsel olarak taşınmazınız eşiğin altında kalır.

Daha az ödeyip geçmek de mümkündür. Tersi daha seyrek görülür ama olabilir: matrah idari olarak belirlenir ve işlem fiyatıyla örtüşmek zorunda değildir.

Kontrol işlemden sonra yapılır, öncesinde değil. Devir vergisi kararı ancak mülkiyetin tescilinden sonra ortaya çıkar. Yani sözleşmeyi imzaladığınız anda soruyu çözen belge elinizde değildir. Elinizde yalnızca bir beklenti vardır.

Buradan, oturma iznine tam da gayrimenkul üzerinden ihtiyacı olanlar için tek makul iş sırası çıkar: eşiği satıcıyla, noterle ve bir vergi danışmanıyla işlemden sonra değil önce konuşmak ve karar çıkana kadar kimsenin size garanti veremeyeceğini bilmek. Bu, satın alırken yapılan on beş hata derlememizde yazdığımız risk kategorisinin tam olarak kendisidir: noterden sonra ortaya çıkan, en pahalıya mal olandır.

Ayrıca: tek başına eşiği geçmeyen birden fazla taşınmazın gerekli tutara ulaşmak için toplanıp toplanamayacağı erişilebilir yayınlarda açıklanmıyor. Yanıtını bulamadık ve uydurmayacağız: bu, somut bir dosya üzerinden MUP'ta sorulacak bir sorudur.

Konuyu farklı okurlar için farklılaştıran bölüm de bu.

Yasa, taşınmazın asgari değerini kanıtlama yükümlülüğünden bir istisna öngörüyor. Bu istisna şunları kapsıyor: Avrupa Birliği üyesi devletlerin vatandaşları; onların aile üyeleri — üstelik hukukçuların vurguladığı gibi, bu aile üyelerinin kendi vatandaşlıklarından bağımsız olarak; ve İzlanda, Lihtenştayn, Norveç ile İsviçre vatandaşları.

Bu gruplar için 150.000 euro eşiği yoktur. "Gayrimenkul mülkiyeti" dayanağı onlar için Ocak 2026 öncesinde herkes için nasıl işliyorsa öyle işlemeye devam eder.

Bu istisnanın pratik ağırlığını abartmak zordur, nedeni de şu.

Aynı taşınmaz farklı alıcılara farklı sonuç verir. Vergi matrahı 120.000 euro olan bir daire, Polonya ya da Almanya vatandaşı için tam anlamıyla geçerli bir dayanaktır. Rusya, Sırbistan, Türkiye veya Birleşik Krallık vatandaşı için değildir.

Taşınmaz seçme mantığını da değiştirir. AB'li alıcıya malvarlığı ölçütü bütçe dayatmaz: metrekareye, kata, binanın kalitesine ve manzaraya göre seçebilir, tutarı idari bir eşiğe uydurmak zorunda kalmaz. Üçüncü ülke alıcısının bütçesi ise kısmen dışarıdan belirlenmiştir.

Şirket sahipleri için 5.000 euro vergi koşulu da AB ve AEA vatandaşlarını kapsamaz. Yani Avrupa pasaportu her iki yolu da — konut üzerinden de şirket üzerinden de — kolaylaştırıyor.

Bunu özellikle Polonyalı okurlar için ayrıca belirtmemizin nedeni şu. Monstat verilerine göre Temmuz 2026'da Polonya, Karadağ'a gelen turist sayısında ilk beşe girdi — Sırbistan, Bosna-Hersek, Birleşik Krallık ve Rusya ile birlikte. Doğrudan uçuş bağlantıları genişliyor: Varşova aktarma merkezine ek olarak Wizz Air Rzeszów–Podgorica hattını açtı, ayrıca PLL LOT ve Ryanair de uçuyor, sefer sıklığı ise haziran–ağustos arasında zirve yapıyor. Yani akış büyüyor ve Polonya pasaportunun okur kitlemizdeki çoğu pasaporttan belirgin biçimde daha kolay bir hukuki yol sunduğu bir ülkeye geliyor. Bunu, "yabancılar" için genel olarak yazılmış talimatları okumadan önce bilmekte yarar var.

Kısa bir bölüm, ama o olmadan konu karışık kalıyor.

13 Kasım 2025'te hükümet, geçici ikametin düzenlenmesi için asgari taşınmaz değerinin 200.000 euro olduğu değişiklikleri onayladı. Bunu hem bölgesel medya hem uzmanlaşmış portallar yazdı.

Kabul edilen yasada eşik 150.000'e indirildi. Dan portalı bunu doğrudan bir yumuşama olarak tarif ediyor: hükümet asgari tutarı 200.000 eurodan 150.000 euroya düşürdü.

Sorun şu ki Kasım 2025 yayınları ortadan kaybolmadı ve dizinlenmeye devam ediyor. Sonuçta konuyu bugün arayan bir alıcı, yürürlükteki rakama da yürürlükten kalkmış olana da aşağı yukarı aynı olasılıkla rastlıyor.

Pratik kural basit: Karadağ oturma izniyle ilgili bir metinde 200.000 euro yazıyorsa yayın tarihine bakın. Büyük olasılıkla Kasım ya da Aralık 2025'tir; yani yasanın değil, taslağın anlatımıdır.

Şimdi de iznin kendi içeriğine gelelim.

Süre. Geçici oturma izni bir yıla kadar veriliyor. Verildiği koşullar sürüyorsa uzatılıyor. Yani bu tek seferlik bir işlem değil, yıllık bir döngü: dosyayı topla, başvur, kararı bekle.

Aile. Malikin eşi ve reşit olmayan çocukları, aile birleşimi dayanağıyla onunla birlikte izin alabilir. Bu standart bir uygulamadır, ama onların belge dosyası kendine özgüdür.

Gündelik hayatta ne sağlar. Yasal uzun süreli ikamet, bankacılık ve idari hizmetlere erişim, adres kaydı ve oturma izni olmayan bir yabancının rahatça halledemediği işleri sakin sakin yapabilme imkânı — poliklinik aboneliğinden hizmet sağlayıcı sözleşmelerine kadar.

Maliyet. gov.me'nin resmî verilerine göre idari harçlar şöyle: başvuru 2 euro, iznin verilmesi 60 euro, uzatma 30 euro, kartın basımı 5 euro. Önceki metinlerimizde de yaptığımız kaydı burada da yapalım: bu tutarlar kaynaklara göre farklılaşıyor ve resmî sayfada çalışma amaçlı ikamet bölümünde yer alıyor. Büyüklük mertebesi olarak alın ve yerinde teyit edin.

Gördüğünüz gibi tutar sembolik. Bu prosedürde pahalı olan harçlar değil; eşik, çeviriler, onaylar ve zamandır.

Ayrı bir bölüm, çünkü eşik meselesinden sonra en sık rastlanan yanılgı bu.

Gayrimenkul mülkiyetine dayalı olarak verilen oturma izni kendiliğinden çalışma hakkı vermez. Çalışmak için ayrı bir hukuki dayanak gerekir — geçici ikamet ve çalışma izni ya da çalışmanın tesciline ilişkin onay.

Bu bir biçimsellik değildir. Gayrimenkul üzerinden taşınıp uygun dayanak olmadan ücretli çalışmaya başlayan kişi ülkede yasal olarak bulunur ama yasa dışı çalışır. Kaldı ki tam da yasa dışı istihdama ilişkin yaptırımların ağırlaştırılması, aşağıda değindiğimiz yeni yasa taslağının başlıklarından biri.

Konuyu hemen kapatmak için, bu iznin sağlamadığı diğer şeyler.

Vatandaşlık vermez. O, ayrı ve çok daha uzun bir yoldur.

Schengen'e giriş hakkı vermez. Karadağ ne AB'de ne de Schengen bölgesindedir. Karadağ oturma izni Karadağ'ın belgesidir, başka hiçbir yerin değil.

Sağlık sigortasının yerine geçmez. Poliçe, izinle birlikte verilen bir şey değil, başvuru dosyasının parçasıdır.

Taşınmayı mevsimlik oturma olarak değil çalışma senaryosu olarak düşünüyorsanız Karadağ'da yaşam üzerine dürüst metnimizi okuyun: orada gündelik hayatın nelerden oluştuğu, kazanç dahil, anlatılıyor.

Pratik kısım. Hemen bir kayıt: dosyanın tam içeriği dayanağa ve somut şubenin ne isteyeceğine bağlıdır, dolayısıyla aşağıdaki, normun kendisi değil uygulamadır.

Dosyada genelde şunlar bulunur: pasaport fotokopisi; kalınan adresin kayıt belgesi; sağlık sigortası poliçesi; geçim kaynağını gösteren banka dökümü; tapu ya da mülkiyeti gösteren başka bir belge; harçların ödendiğine dair belge; adli sicil kaydı.

Yeni dayanak için buna o kilit belge ekleniyor — vergi matrahı 150.000 euro ve üzeri olan taşınmaz devir vergisinin belirlenmesine ilişkin karar.

İlk adım adres kaydı. O olmadan hiçbir şey ilerlemiyor.

Adli sicil kaydı vatandaşı olunan ülkeden isteniyor, apostil ve çeviri gerektiriyor ve süre bakımından çoğu zaman darboğaz tam olarak burada oluşuyor. Onu önceden planlayın.

Başvuruya ilişkin karar anında gelmiyor; bu dayanak için ortalama süreye dair somut bir veri açık kaynaklarda yayımlanmıyor, o yüzden rakam vermiyoruz. Karşılaştırma olsun diye: daimi ikamet için resmî karar süresi altı ay.

Prosedür sürerken nerede yaşayacağınıza gelince. Henüz kendi daireniz yoksa kira sözleşmesi gerekecek — burada uzun dönem kira piyasasının nasıl işlediğine dair incelememiz işinize yarar.

Ocak öncesinde konut alan herkesi ilgilendiren soru.

Uygulamacı hukukçuların açıklamasına göre, gayrimenkul dayanağıyla 17 Ocak 2026'dan önce verilmiş izinler, taşınmazın değeri kanıtlanmadan uzatılabiliyor. Yani değişiklikler yürürlüğe girmeden sisteme girmiş olan, uzatmada önceki kurallarla yaşamaya devam ediyor.

Bu, birkaç yıl önce tam da burada bulunabilmek için mütevazı bir konut alanlar için önemli ve iyi bir haber.

Ama bulamadığımız ve bu yüzden iddia etmeyeceğimiz şey şu: taşınmazı 17 Ocak 2026'dan önce alan, ancak henüz izin başvurusu yapmamış kişiye ne olduğu. Bu tür yasalarda geçiş hükümlerinin mantığı genellikle işlem tarihine değil başvuru tarihine bağlanır, ama erişilebilir yayınlarda bunun doğrudan bir teyidi yok. Bu durumdaysanız MUP'a soracağınız ilk soru budur — ve yazılı olarak sorulmalıdır.

Şimdi tabloyu herhangi bir malvarlığı ölçütünden daha fazla değiştiren şeye geliyoruz — ama yalnızca okurların bir bölümü için.

Hükümetin 23 Temmuz 2026 tarihli kararnamesiyle — "Vize Rejimine İlişkin Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kararname" — Karadağ, Belarus, Çin, Rusya, Suudi Arabistan ve Türkiye vatandaşları için 1 Kasım 2026'dan itibaren vize uygulamasına geçiyor. Bu, basından aktarma değil: duyuru 27 Temmuz 2026'da hükümetin resmî portalında yayımlandı. Buna göre bu pasaportlar için vizesiz girişin son günü 31 Ekim.

Gerekçe açıkça belirtiliyor ve bu ülkelerle değil Karadağ'ın kendisiyle ilgili: ülke, vize politikasını Avrupa Birliği'nin politikasıyla tam uyumlu hâle getiriyor ve katılım müzakerelerinin 24. Faslı — "yargı, özgürlük ve güvenlik" — kapsamındaki nihai ölçütleri kapatıyor.

Hükümet, Karadağ vizesi başvurularının Hindistan, Bangladeş, Kırgızistan, Azerbaycan, Türkiye, BAE ve Rusya'daki VFS vize merkezleri üzerinden hâlihazırda yapılabildiğini, projenin nihai hedefinin ise çevrim içi başvurulan elektronik vize olduğunu bildiriyor.

Yayınlarda ayrıca Rusya ve Belarus vatandaşları için yılda 90 gün kalış sınırlamasından söz ediliyor, ancak bunun tam olarak nasıl sayıldığı — 180 gün içinde 90 gün mü, takvim yılı içinde mi — kaynaklarda açıklanmıyor. Bunu çözümlenmiş bir norm olarak değil, bir anma olarak aktarıyoruz.

Duygusal kısmı çıkarınca pratikte anlamı şu.

Rus, Belarus ya da Türk pasaportlu konut sahipleri için oturma izni sorusu daha keskinleşiyor. Giriş vizesizken oturma izni kalış süresi sorununu çözüyordu. Kasımdan itibaren buna girişin kendi prosedürü ekleniyor. Burada durup açıkça söylemek zorundayız: yürürlükteki bir oturma izninin vize alma yükümlülüğünden muaf tutup tutmadığı, hükümetin resmî duyurusu da dahil olmak üzere erişebildiğimiz yayınlarda açıklanmıyor. Böyle bir belgenin mantığı "evet" diyor, ama mantık norm değildir ve bunun üzerine plan kurulmaz. Bu, MUP'a ya da konsolosluğa sorulacak ilk sorudur — ve ekimden sonra değil, önce sorulmalıdır.

Polonyalı okurlar dahil AB vatandaşları için hiçbir şey değişmiyor. Ne vize, ne eşik, ne de şirket sahipleri için vergi koşulu.

Tarihleri harfiyen akılda tutmakta yarar var. 31 Ekim 2026'ya kadar bir düzen, 1 Kasım'dan itibaren başka bir düzen. Oturma izni süreciniz işlemdeyse, takvimin akıl yürütmeden daha önemli olduğu durum tam da budur.

Farkı tek yerde toplayalım, çünkü metnin devamında sürekli karşımıza çıkıyor.

AB, İzlanda, Lihtenştayn, Norveç, İsviçre vatandaşı. 150.000 eşiği yok. Şirket sahipleri için 5.000 euro vergi koşulu yok. Kasımdan itibaren vize rejimi yok. "Gayrimenkul" dayanağı eski hâliyle işliyor.

Sırbistan vatandaşı. 150.000 eşiği geçerli. Kasımdan itibaren vize rejimi gelmiyor — Sırbistan beş ülke listesinde yok. Yani kısıt malvarlığına ilişkin, girişe ilişkin değil.

Birleşik Krallık vatandaşı. Eşik geçerli, kasımdan itibaren vize yok. Bu arada İngilizler Temmuz 2026'da turist sayısında ilk beşe girdi — görünür ve büyüyen bir alıcı kesimi.

Rusya ya da Belarus vatandaşı. Eşik geçerli. 1 Kasım 2026'dan itibaren vize rejimi. Yılda 90 gün sınırlamasından söz ediliyor. Oturma izni sorusunun en acil olduğu grup tam da bu — önceki bölümdeki, izinle vize arasındaki bağın resmen açıklanmadığına dair kayıtla birlikte.

Türkiye vatandaşı. Eşik geçerli. 1 Kasım 2026'dan itibaren, sayılanlarla aynı şekilde vize rejimi.

Burada bilerek "ne yapmalı" tavsiyesi vermiyoruz — bu, bir müteahhit yazısının değil, somut duruma bakan lisanslı bir avukatın alanıdır. Bizim verdiğimiz, hangi uzmana hangi soruyla gidileceğini gösteren bir harita.

Madem seçeneklerden söz açıldı, en yaygın olanına kısaca değinelim.

Tarihsel olarak çoğu kişi ikametini yerel bir şirket kurarak düzenledi. 2026 değişiklikleri bu yolu belirgin biçimde pahalılaştırdı: yabancı direktörler ve sermayenin %51'inden fazlasının sahipleri, izni uzatmak için yılda en az 5.000 euro vergi ve prim ödediklerini belgeliyor.

Hükümetin Kasım 2025 taslağında daha sert koşullar da vardı: en az üç kişi, bunlardan ikisi tam zamanlı Karadağ vatandaşı olmak üzere istihdam zorunluluğu ve işletmeyi uyumlu hâle getirmek için 180 gün. Bu koşulların kabul edilen metne tam olarak bu ifadeyle girip girmediğini teyit edemedik — önerilen olarak, tarihiyle birlikte aktarıyoruz.

Aynı yerde "şirket kurma" dayanağının, tescilli bir şirkette tam zamanlı çalışma koşuluyla değiştirildiği de belirtiliyordu. Yönelimin anlamı açık: devlet, gerçek işletmeyi statü uğruna kurulmuş şirketlerden ayırıyor.

Alıcı için pratik sonuç: oturma izni uğruna "daire" ile "şirket" arasında seçim yapıyorsanız, başlangıç maliyetini değil her iki yolun beş yıllık maliyetini hesaplayın. Şirketin yıllık bir vergi barajı var; dairenin ise tek seferlik bir malvarlığı eşiği ve ardından Karadağ'da bir daireyi elde tutmanın ne kadara mal olduğu metnimizde incelediğimiz süregelen giderleri.

Mantıklı bir sonraki soru: yıllık uzatmalardan sonra ne oluyor.

Daimi ikamet için ülkede kesintisiz beş yıl yasal bulunma gerekiyor. Buna Karadağ dilini bilmek ve sürekli, düzenli ve yeterli geçim kaynağının kanıtı ekleniyor. Harç 60 euro, karar altı ay içinde veriliyor.

Burada dürüst bir kayıt gerekiyor ve onu açıkça düşelim. Tam olarak gayrimenkul dayanağıyla geçirilen sürenin bu beş yıla sayılıp sayılmadığı, erişebildiğimiz kaynaklarda açıkça belirtilmiyor. Kesintisiz yasal ikamet mantığı "evet" diyor, ama mantık norm değildir. Üzerine beş yıllık bir plan kurmadan önce yanıtı yazılı olarak almakta yarar olan bir soru bu.

Akılda tutulması gereken ikinci şey: dil koşulu ne biçimsel bir ayrıntıdır ne de başvurudan bir ay önce halledilecek bir iştir. Beş yıllık ufuk sizin için gerçekçiyse dile satın almayla aynı anda başlamak daha iyidir.

Bilinmesinde yarar olan, ama şimdilik hiçbir şeyi değiştirmeyen bir gelişme daha.

5 Eylül 2026'da hükümetin Yabancılar Yasası'nda yeni değişiklikleri onaylayıp Skupština'ya gönderdiği bildirildi. Yayınlara göre taslak, 250.000 eurodan başlayan bir yatırım karşılığında üç yıla kadar, üç yıl daha uzatılabilen ikamet ve çalışma izni getiriyor — yeni ya da mevcut bir şirkete doğrudan yatırım, pay edinimi ya da üzerinde anlaşılan bir proje için escrow hesabındaki fonlar.

Aynı taslak "yasa dışı istihdam mağduru" kavramını da getiriyor — işverene karşı makamlarla iş birliği yapması hâlinde insani gerekçelerle geçici ikamete izin verilen yabancı. Ve işverenlere yönelik yaptırımlar sertleşiyor: 1.000 ile 10.000 euro arası para cezaları ve altı aya kadar faaliyet yasağı.

Zorunlu kayıt: bu, hükümetçe onaylanıp parlamentoya gönderilmiş bir taslaktır, yürürlükteki bir yasa değil. Bu bölümdeki hiçbir rakam bugün uygulanmıyor. Ayrıca aktarımlar arasında bir tutarsızlık dikkatimizi çekti — bir yayın yatırım dayanağını AB vatandaşlarına bağlıyor, bir diğeri bunu doğrulamıyor — bu yüzden muhatap kitleyi hiç belirtmiyoruz.

Bu neden burada. Çünkü yönelim okunabiliyor: ülke "konut alıcısı" ile "ekonomiye yatırımcı"yı farklı eşikleri olan farklı dayanaklara ayırıyor. Ufkunuz üç-beş yılsa bunu işlemin yapısını seçerken hesaba katmakta yarar var.

Ölçeği anlamak için biraz bağlam.

Yayımlanan verilere göre yabancılar Karadağ'da yaklaşık 50.000 taşınmaza ve 94.000 arsaya sahip. En büyük malik grubu Ruslar: yaklaşık 19.000 taşınmaz ve 4 milyon metrekare dolayında arazi. Ardından Sırplar ve Almanlar geliyor.

Araziye ilişkin ayrı not: yabancı, tarım arazisini ancak yerel bir şirket tescil ederek edinebiliyor. Yürürlükteki yasa 2.000 metrekare tarım arazisi üzerine ev yapmaya izin veriyor — ülkede ekilebilir toprakların korunması üzerinden tartışılan bir hüküm.

Eşiğin piyasayı nasıl etkilediği konusunda tek bir görüş yok ve varmış gibi yapmayacağız. Piyasa aktörleri farklı konuşuyor: Podgoricalı emlakçı Haris Osmanagić, son yasayla yükseltilen tutarın Podgorica'daki yabancı alıcıları olumsuz etkilediğini söylüyor. Uzman Natalija Gerasimova ise 150.000 euronun bile piyasa için, özellikle kuzey belediyelerinde, olumsuz sonuçlar doğuracağı kaygısını dile getirmişti. Bunlar tarihli yayınlardaki piyasa aktörü görüşleridir, istatistik değil.

Bizim kendi durduğumuz yer daha ölçülü. Eşik, 150.000 euroluk bir dairenin zaten sıradan bir taşınmaz olmadığı alt segmenti ve iç belediyeleri vuruyor. Ortalama metrekare fiyatının belirgin biçimde daha yüksek olduğu kıyıda ise eşik yeni işlemlerin çoğunda doğal olarak aşılıyor ve pek bir şeyi belirlemiyor. Bunu ancak gelecek yılın istatistiğiyle doğrulamak mümkün olacak, o da henüz yok.

Seçim yaparken gerçekten işe yarayanları toplayalım.

Alıcının pasaportu hangisi. Bu, beşinci değil birinci sorudur. AB vatandaşı için malvarlığı eşiği hiç yoktur ve mevzuatın bu bölümü onu ilgilendirmez. Diğerleri için doğrudan geçerlidir ve bütçenin alt sınırını belirler.

Tam olarak bu taşınmazın vergi matrahı ne olacak. Anlaştığınız fiyat değil, belediyenin koyacağı tutar. İşlemden önce, noter ve vergi danışmanı üzerinden sormak ve kesin rakamın ancak kararda ortaya çıkacağını bilmek gerekir.

Taşınmazın tescil için temiz belgeleri var mı. Mülkiyet tescil edilemiyorsa eşik işe yaramaz: kadastro kaydı yoksa ne tapu olur ne de vergi kararı. Bunun nasıl kontrol edildiğini satın almadan önce taşınmaz nasıl kontrol edilir metnimizde ayrıntısıyla anlattık.

Size gerçekten oturma izni lazım mı, yoksa vizesiz rejim yeter mi. Yılda bir-bir buçuk ay gelen AB vatandaşları için yanıt çoğu zaman "gerekmiyor". Rus ya da Türk pasaportu içinse 1 Kasım 2026'dan sonra yanıt değişiyor.

Gelişleriniz arasında daireyle ne yapacaksınız. Hukuki değil işletmesel bir soru, ama herkesin karşısına çıkıyor — ona siz yokken daireye ne olduğu yazımızda ayrıca yanıt verdik.

Yıllık sahip olma maliyeti ne kadar. Bina gider katkıları, faturalar, emlak vergisi, sigorta. 150.000 eşiği tek seferlik bir koşuldur, sahiplik ise yıllık.

Zen Gardens olarak Bar'da 24 daireli bir bina inşa ediyoruz ve alıcılarla bunu açıkça konuşuyoruz: biz müteahhidiz, göçmenlik danışmanı değiliz ve hukuki görüş vermiyoruz. Yapabileceğimiz şey, vergi matrahının bağlı olduğu parametreler dahil olmak üzere somut bir dairenin gerçek özelliklerini söylemek ve bize bağlı olmayan şeyleri vaat etmemektir. Projeyi görmek ve soru sormak için proje sayfasına bakabilirsiniz.

Ülkeyi yeni tanımaya başlıyorsanız bu metni birkaç metinle birlikte okuyun. Yaşamın kaça mal olduğu — Karadağ'da yaşam maliyeti yazısında. Şehir seçimi — nerede yaşamak daha iyi incelemesinde. Krediyle almayı düşünüyorsanız — yabancılar için konut kredisi metninde. Kiraya vermeyi düşünüyorsanız — iş olarak kiralama analizinde. Bar'ın kendisi — şehrin tam rehberinde. Binanın deniz ikliminde nasıl yaşadığı — deniz kenarında metal korozyonu, küf ve deprem ve inşaat yazılarında.

Ve son bir şey. Malvarlığı ölçütü, kararın dairenin güzelliğine göre değil, seçim anında henüz var olmayan bir idari belgedeki satıra göre verildiği durumun ta kendisi. Gezerken görünmeyen böyle şeyler üzerine satın alırken yapılan en pahalı hata başlıklı kısa yazımızda — gözle görülemeyen hata üzerine — yazmıştık. Taşınmazın vergi matrahı da artık o kategoriden.