Karadağ'da binayı kim yönetiyor: kat malikleri kurulu, yönetici ve ortak hesap

Çok kısaca tablo şöyle.

Karadağ'da bina yönetimi maliklerin yükümlülüğüdür, kendiliğinden ortaya çıkan bir hizmet değil. Sizin yerinize gelip halledecek bir devlet kurumu yok. Kanun, daire maliklerinin kendilerini örgütlemesini esas alıyor: kat malikleri kurulunu toplamak, bir başkan seçmek, bir yönetici atamak, binayı kaydettirmek, ona bir banka hesabı açtırmak ve oraya her ay para yatırmak.

Aidat kişi başına değil, alana göre hesaplanır. Kanundaki formül şöyle: net konut alanının her metrekaresi için bir puan. Puanın değerini kurulun kendisi belirler, ancak 0,20 avronun altında olamaz. 60 m²'lik bir daire için bu, ayda yasal olarak asgari 12 avro demek — ve bu bir taban, bir norm değil.

Yönetici hemen hemen herkes olabilir. Kanun malik olan bir komşuya da, başka bir gerçek kişiye de, bir şirkete de, bir kooperatife de, bir esnafa da izin veriyor. Bugün lisans gerekmiyor. Bu, sistemin hem en esnek hem de en kırılgan parçası.

Binada yönetici olmasa bile ödeme yapmak zorunludur. Mekânsal Planlama Bakanlığı bunu Ağustos 2026'da açıkça belirtti: ortak hesaba ödeme yükümlülüğü doğrudan kanundan doğar, sakinlerin anlaşıp anlaşmamasından değil.

Yönetimin örgütlenmemiş olması para cezası gerektiriyor — ve başlıklarda çok sevilen 500 ile 10.000 avro aralığı herkes için geçerli değil. Aşağıda bunun için ayrı bir bölüm var, çünkü basın bu noktada sürekli olarak basitleştiriyor.

Ve bu konuyu tam şimdi acil kılan şey. 12 Ağustos'tan 8 Eylül 2026'ya kadar Konut Binalarının Yönetimi ve Bakımı Hakkında Kanun Taslağı kamuoyu tartışmasında. Taslak asgari puan değerini 0,20'den 0,30 avroya çıkarıyor, yöneticiler için lisans getiriyor ve borç tahsilatını sıkılaştırıyor. Şimdilik bu bir taslak, içindeki hiçbir rakam yürürlükte değil. Ama bakanlık görüşleri 8 Eylül'e kadar kabul ediyor.

Henüz araştırma aşamasındaysanız, bu yazıyı satın almadan önce gayrimenkulü kendiniz nasıl kontrol edersiniz rehberimizle birlikte okumak en faydalısı: dairenin hukuki temizliği ile binanın yönetim kalitesi iki ayrı kontroldür ve ikincisini neredeyse kimse yapmaz.

Karadağ'da bir binada iki yönetim organı vardır ve bunları karıştırmamak gerekir.

Kat malikleri kurulu (skupština etažnih vlasnika), binadaki tüm daire ve işyeri maliklerinin toplantısıdır. Karar veren odur. Yetki alanına binanın ve imar parselinin bakım işlerinin nasıl örgütleneceği, yöneticinin seçimi, bakım programı ve aylık aidatın tutarı girer. Bakanlık 2026 tarihli açıklamasında buna bakım programının ve yıllık raporun onaylanmasını da ekliyor.

Kanunun ifadesine dikkat edin: konut binasının ve imar parselinin bakım işlerinin nasıl örgütleneceğine kat malikleri kurulu karar verir. Yönetici değil, belediye değil, müteahhit değil. Kurul.

Yönetici (upravnik) uygulayıcıdır. Kurulun kararlarını yerine getirir, bakımı örgütler, kaynakların kullanımına dair kayıt tutar ve rapor sunar. Kanunda tek tek sayılan kendi yükümlülükleri vardır — ortak hesabı açmak, binaya sicil numarası almak, asansör bakımını sağlamak, ödeme yapılmadığında icra süreci başlatmak, kurucu kurul toplantısını toplamak — ve bunların her birinin yerine getirilmemesi için kanun ayrı bir yaptırım öngörür.

Kurul başkanı, çoğu zaman yöneticiyle karıştırılan üçüncü figürdür. Malikler arasından seçilen ve kurulu temsil eden kişidir. Kanun onu ayrıca anar, bu arada para cezası verilebilecekler listesinde de. Biçimsel olarak tek bir kişi iki rolü birleştirebilir, ama bunlar farklı işlevlerdir: başkan maliklerin adına hareket eder, yönetici ise kurulla yaptığı sözleşmeye dayanarak.

Bakanlık 17 Temmuz 2026 tarihli açıklamasında aralarındaki ilişkiyi mümkün olduğunca net biçimde ortaya koydu: yönetici tek başına karar veremez. Kat malikleri onun çalışmasını denetleme, mali belgelere ve faaliyet raporlarına erişim isteme hakkına sahiptir. Bakım giderleri eşit tutarlarda değil, daire alanıyla orantılı olarak paylaştırılır. Kurul bakım programını ve yıllık raporu onaylar. Şikâyet haklı bulunursa yönetici aykırılığı gidermek veya zararı tazmin etmek zorundadır — ve kurul yeni bir yönetici seçme hakkına sahiptir.

Herhangi bir imzadan önce akılda tutulması gereken pratik sonuç: Karadağ'da yönetici binanın sahibi değildir. O, kurulun yüklenicisidir. Belirli bir sitede işler tam tersi biçimde kurulmuşsa, bu yerel bir gelenek değil, kanundan sapmadır.

Bu, Karadağ modelinin muhtemelen en önemli özelliği ve belirli bir binayı değerlendirmeye başlamadan önce anlaşılması gerekiyor.

Kanun şöyle diyor: yönetici olarak bir kat maliki ya da başka bir gerçek kişi, bir ticaret şirketi, bir tüzel kişi, bir konut kooperatifi veya bir esnaf seçilebilir. Yürürlükteki kanun hiçbir sınav, hiçbir lisans sicili, hiçbir mesleki yeterlilik eşiği aramıyor.

Uygulamada bundan birbirinden çok farklı üç yapı doğuyor.

Yönetici olarak komşu. Küçük binalarda — ve Karadağ'da bunlardan çok var — yöneticiliği maliklerden biri üstlenir. Ucuzdur, herkes birbirini tanır, hesapta küçük tutarlar durur. Zayıf noktası uzmanlıktır: ustalarla sözleşmeler, yıllık rapor, zorunlu asansör bakımı ve borç tahsil süreci zaman ve bilgi ister, kişi ise bunu her şeyin yanı sıra yapar.

Uzman firma. Podgoritsa'da ve sahil şeridinde binayı bütünüyle devralan ajanslar çalışıyor: temizlik, küçük onarımlar, ortak hesabın muhasebesi, borç tahsilatı. Bu, yabancı bir alıcının bina yönetiminden anladığı şeye en yakın olanı. Kalite büyük ölçüde değişiyor ve web sitesinden değil, somut bir binadan değerlendiriliyor: o firmanın üç yıldır yönettiği bir apartman girişini görmeyi isteyin.

Müteahhit ya da ona bağlı bir şirket. Yeni sitelerde, özellikle sahilde yaygın bir model. Bir avantajı var: ilk yıllarda binayı onu inşa edenden daha iyi kimse tanımaz. Ve bariz bir çıkar çatışması var: iki yıl sonra bir yapım hatası ortaya çıkarsa, müteahhitle bağlantılı bir yönetici zor durumda kalır.

Yeni kanun taslağında lisans, sınav ve sigorta şartının ortaya çıkmasının nedeni tam da bu. Ama bu şimdilik yalnızca bir taslak — bugün, Eylül 2026'da kanun yöneticiden hiçbir lisans istemiyor. „Lisanslı yönetici" ifadesinin hukuki bir statü gibi geçtiği ilanlara inanmayın: bu şimdilik pazarlama, belge değil.

Bakım kalitesi meselesi doğrudan şununla bağlantılı: siz yokken dairenize ne oluyor — yurt dışında yaşayan bir malik için bina yöneticisi ile daireye göz kulak olan kişi iki ayrı konudur ve ayrı ayrı çözülür.

Hesap burada başlıyor ve kulağa geldiğinden daha basit — yeter ki „puan" (bod) kelimesi anlaşılsın.

Kanun avro cinsinden bir tutar değil, bir hesap birimi belirliyor. Binanın ortak hesabına yapılacak aylık avans ödemesi, net konut alanının ya da işyeri net alanının her metrekaresi için bir puan, konut dışı net alanın her metrekaresi için ise yarım puandır. Ardından kilit cümle geliyor: 0,2 avrodan az olamayacak olan puan değerini kat malikleri kurulu belirler.

Bundan üç şey çıkıyor ve neredeyse her zaman yanlış anlaşılıyor.

Birincisi: 0,20 avro bir tabandır, fiyat değil. Kanun bunun altına inmeyi yasaklıyor — üstüne çıkmayı yasaklamıyor. Havuzu, asansörleri, kapalı otoparkı ve peyzajı olan bir bina metrekare başına yirmi sentle fiziken bakılamaz ve düzgün işleyen bir kurul puanı daha yüksek belirler. Size „kanunen yirmi sent" diyen biri kanunu yanlış okuyor: kanunen yirmi sentten az değil.

İkincisi: brüt değil, net alan hesaplanır. Matrah sizin bağımsız bölümünüzün net alanıdır, yani odaların alanı; binanın toplam alanındaki payınız değil.

Üçüncüsü: eşit olarak değil, orantılı olarak ödenir. Kanun açıkça, olağan bakımın ve zorunlu ile acil işlerin giderlerini kat maliklerinin, bağımsız bölümlerinin net alanlarının payı oranında üstleneceğini söylüyor. Bakanlık bunu Temmuz 2026'da yineledi. „Daire başına elli avro" modelini kanun öngörmüyor, küçük binalarda rastlansa bile.

Rakamlarla, yasal asgari puan değeriyle:

40 m²'lik daire — ayda 8 avro; 50 m² — 10 avro; 60 m² — 12 avro; 80 m² — 16 avro; 100 m² — 20 avro.

Bunun çok mu az mı olduğu karşılaştırma noktasına bağlı. Almanya'daki aynı sınıftan bir binaya kıyasla çok az. Cephenin, çatının ve asansörün bakımının gerçekte neye mal olduğuna kıyasla da az — ve bakanlığın eşiği yükseltmeyi önermesinin nedenlerinden biri bu.

Ayrıca bakım aidatının konut giderlerinin tamamı olmadığını aklınızda tutun. Elektrik, su, çöp, internet ve emlak vergisi bunun üstüne biner ve ayrı hesaplanır; bunu Karadağ'da bir daireyi elde tutmanın maliyeti yazımızda ayrıntılı olarak ayrıştırdık. Bakım aidatı yalnızca binanın ortak alanlarını kapsar.

Kanun binada olan biten her şeyi üç kategoriye ayırıyor ve hem hız hem de karar yolu buna bağlı.

Olağan bakım. Gündelik olan: temizlik, boya, doğrama ve cephe elemanlarının bakımı, asansörlerin ve tesisatın düzenli servisi. Aylık avans bunun içindir. Burada yönetici, kurulun onayladığı program çerçevesinde hareket eder, her fatura için toplantı çağırmadan.

Zorunlu işler. Kanun buraya çatı konstrüksiyonunun, taşıyıcı duvarların ve cephenin yenilenmesini ve tesisat değişimini koyuyor. Bunlar genellikle cari aidata sığmayan büyük kalemlerdir ve ya biriktirilmiş parayı ya da ek katkı konusunda kurulun ayrı bir kararını gerektirir.

Acil işler. Kanunun ifadesi: insanların yaşamını ve sağlığını korumak amacıyla gecikmeksizin yapılması gereken işler. Patlayan tesisat, kopan cephe parçası, asansör arızası, kısa devre. Bunları yönetici derhal sağlamak zorundadır — ve acil işleri sağlamamaktan kişisel olarak sorumludur.

Bu ayrımın malik açısından pratik anlamı şu. Yöneticiye „paramızla ne yapıyorsunuz" diye sorduğunuzda, birinci kategoriye dair bir cevap alırsınız. Oysa bir binanın hayatındaki en pahalı olaylar — çatı, cephe, kolonlar — ikinci kategoridedir ve binaya sorulacak soru farklıdır: bu bina cari giderlerin ötesinde bir şey ayırıyor mu? Ortak hesapta tam olarak geçen ay yatan kadar duruyorsa, ilk ciddi su sızıntısı sakinlerden olağanüstü tahsilata dönüşecektir.

Yaygın bir yanılgıyı hemen giderelim. Karadağ'da, Sırbistan ya da Hırvatistan mevzuatının bildiği biçimiyle zorunlu bir rezerv fonu yoktur. Ortak hesaptaki kaynaklar vardır ve kurulun kararları vardır. Gelecekteki onarım için birikim yapmak kurulun iradesine bağlıdır, otomatik bir kural değil — ve binaların çoğunda böyle bir birikim hiç yoktur.

Deniz kenarındaki bir bina için bu soyut bir mesele değil. Tuzlu hava metal elemanların korozyonunu o kadar hızlandırıyor ki buna ayrı bir yazı ayırdık, neme ve yetersiz havalandırmaya ise bir başkasını. Bütün bunlar sonuçta aynı puanlardan ödenir ve ne kadar geç fark edildiğine bağlı olarak olağan ya da zorunlu bakıma girer.

Para konusuna devam etmeden önce tam olarak ne için ödeme yaptığınızı anlamakta fayda var. Kanun buna ayrı bir maddeyle cevap veriyor.

Konut binasının ortak alanları arasına kanun — mülkiyet hukukunun belirlediklerine ek olarak — girişe erişimi, hizmet odalarını (temizlik gereçleri için, bebek arabası ve bisikletler için), sakinlere hizmet eden odaları (çamaşır, ütü), düzenlenmiş yeşil ve spor alanlarını ve otopark yerlerini koyuyor.

Ardından ülkenin turistik bölümünde satın alan herkesi doğrudan ilgilendiren bir kısım geliyor. Turizm bölgelerindeki yapılar için kanun ortak alanlara ayrıca misafir kabul odalarını, lobiyi, spor ve rekreasyon alanlarını, fitness salonlarını, saunaları, havuzları ve ticari faaliyet için kullanılan mekânları da ekliyor.

Bu iki nedenle önemli.

Birincisi. Bir sitede havuz ve fitness salonu varsa, bu bir gün ortadan kalkabilecek bir müteahhit ikramı değildir — kanunen binanın ortak alanıdır ve malikler onu aynı mekanizmayla bakmakla yükümlüdür. Yani böyle bir binada gerçekçi aidat baştan asgari yirmi sentin üzerindedir ve „metrekare başına yirmi sente havuz ve hizmet" vaat eden her satıcı ya hesap yapmamıştır ya da her şeyi söylemiyordur.

İkincisi. Ortak alan olduğu için buna kurul karar verir; tek tek malikler ya da zemin kattaki işyerinin kiracısı değil. Havuz ısıtmasını kimin ödeyeceği, hangi aylarda çalışacağı, gözetimden kimin sorumlu olacağı — bunların hepsi kurul kararının ve bakım programının konusudur, sözlü mutabakatın değil.

Siteler arasında seçim yapıyorsanız, donatılara tam da bu açıdan bakmakta fayda var: her ek ortak işlev, binanın tüm ömrü boyunca aylık aidatta ek bir kalemdir. Bu mantığa Karadağ'da nerede yaşamak daha iyi yazısında da değinmiştik: ortak alanların kapsamı yalnızca konforu değil, sabit giderleri de etkiliyor.

Karadağ sistemi yabancı bir alıcı için burada alışılmadık hale geliyor. Bina burada bir şey yapabilen bir özne olarak kendiliğinden var olmuyor. Basitçe söylemek gerekirse, kaydettirilmesi gerekiyor.

Sıra şöyle işliyor.

Kurul kurulur, başkanı ve yöneticiyi seçer. Alınan kararlar yetkili yerel yönetim organına iletilir. Bina İstatistik Kurumu'na (Monstat) başvurur ve bir sicil numarası ile faaliyet kodu alır. İstatistik kararından sonra bankada binanın ortak hesabı açılır — bu, yöneticinin kanunla belirlenmiş doğrudan yükümlülüğüdür. Mühür yaptırılır.

Ancak bundan sonra bina kendi hesabına para kabul edebilir, ustalarla sözleşme yapabilir ve icra sürecinde taraf olarak yer alabilir.

Bundan uygulamaya dair birkaç şey çıkıyor.

Para yöneticinin kişisel hesabına gitmemelidir. Kanun binanın ortak hesabından söz ediyor. Bir binada para nakit toplanıyorsa ya da bir gerçek kişinin kartına havale ediliyorsa, bu „basitleştirilmiş bir yöntem" değil, yasal yapının yokluğudur — ve bu kaynakların nasıl harcandığını kontrol etmenin hiçbir yolu yoktur.

Binanın belgelenmiş bir geçmişi olmalıdır. Kurul kararları, yöneticiyle sözleşme, istatistik kaydı, hesap ekstreleri. Satın almadan önce istenmeye değer paket tam da budur — tıpkı dairenin kendisi için tapu kaydını istediğiniz gibi.

Yönetici değişikliği bir sohbet değil, bir usuldür. Kanun görevden ayrılan yöneticiye, görevinin sona ermesinden itibaren yedi gün içinde binanın mührünü ve tüm belgeleri yeni atanana teslim etme süresi tanıyor. Yetkili yerel yönetim organı ise ortak hesabın bulunduğu bankayı üç gün içinde bilgilendirmek zorunda. Önceki yönetici belgeleri teslim etmezse bina fiilen sıfırdan başlar — ve bu, ayrıca yaptırıma bağlanmış ihlallerden biridir.

Henüz kurul oluşturulmamış bir binada satın alıyorsanız — ki yeni yapılarda bu çok sık görülür — işin hacmini bilmek işe yarar.

Podgoritsa'da bu işi yapan ajansların uygulamasına göre paket kabaca şöyle: gündemi içeren ve toplantıdan en az beş gün önce gönderilen kat maliklerine davet; kurucu toplantının tutanağı; kuruluş kararı; başkan seçimi kararı; yönetici seçimi kararı; kurul ile yönetici arasındaki sözleşme; mühür yaptırma kararı; kabul kararıyla birlikte bina yönetim planı; hesap açma kararı; yapı için tapu kaydı; İstatistik Kurumu'na başvuru; 5 avroluk harç makbuzu.

Ardından kayıt, istatistik kararı ve hesabın açılması geliyor.

Bunun için uzman firmalar da var. Örneğin Podgoritsa merkezli Ulazi Podgorice şirketi, mühür ve harçlar dâhil anahtar teslim kurul kaydı için bir fiyat yayımlıyor: 50 avro. Bu tek bir sağlayıcının fiyatıdır, piyasa normu değil; büyüklük mertebesi olarak veriyoruz ki görülsün: usulün kendisi pahalı değil. Pahalı olan, kimsenin bunu yapmadığı yıllardır.

Komşu ülkelere bakarak yön bulanlar için önemli bir uyarı. Karadağ'da ne konut birlikleri sicili ne de Sırbistan'daki biçimiyle zorunlu atanan profesyonel yönetici kurumu var. Bunlar farklı devletlerin farklı kanunlarıdır ve internette çok daha fazlası bulunan Sırbistan rehberleri burada geçerli değildir. Okuduğunuz belgenin hangi ülkeye ait olduğunu mutlaka kontrol edin.

Karar mekanizması kanunda kısaca anlatılmış ve paya göre oylama modelinden belirgin biçimde ayrılıyor.

Her bağımsız bölüm maliki kurulda bir oya sahiptir. Alana göre ağırlıklandırılmış bir oy değil — bir oy. 35 m²'lik bir stüdyonun sahibiyle 140 m²'lik bir çatı katının sahibi kurulda eşittir, farklı tutarlar ödemelerine rağmen. Oy bizzat, vekil aracılığıyla veya elektronik yolla kullanılabilir.

Kurul, üyelerinin yarısından fazlası hazır bulunduğunda karar alabilir. Ardından uygulamada en önemli olan istisna geliyor: iki davetten sonra da yeter sayı sağlanamazsa, kurul hazır bulunan üyelerin oy çokluğuyla karar verir.

Bu kuralın amacı anlaşılır — kanun koyucu binanın kayıtsızlığın rehinesi olmasını istemedi. Ama sonucuna serinkanlı bakmak gerekiyor: toplantılara gitmeyen için, gelenler karar verir. Dairelerin yarısının yılda iki kez gelen yabancılara ait olduğu bir binada, parayla ilgili gerçek kararları çok küçük bir grup alabilir.

Buradan iki pratik öneri çıkıyor. Birincisi: ülkede seyrek bulunuyorsanız güvendiğiniz bir komşuya ya da yöneticiye vekâlet verin — kanun vekil aracılığıyla oy kullanmaya açıkça izin veriyor. İkincisi: binada toplantılara nasıl davet edildiğini önceden öğrenin — e-posta, mesajlaşma grubu, girişe asılan ilan. Bu arada yeni kanun taslağı toplantıların tamamen elektronik yapılabilmesini ayrıca öneriyor; bugün kanun oy kullanmanın elektronik biçiminden söz ediyor, tamamen dijital bir toplantıdan değil.

Kiraya verenler için ayrı bir nokta: oyu malik kullanır, kiracı değil. Dairenizi bir iş olarak kiraya veriyorsanız, ödeme yükümlülüğü ve oy hakkı sizde kalır, kiracıya geçmez — sözleşmeyle ayrıca düzenlemediyseniz.

Zaten malikseniz bu yazıyı anlamlı kılan bölüm burasıdır.

Kanun yöneticiyi kaynakların kullanımına dair kayıt tutmakla ve olağan bakım işlerinin tamamlanmasından itibaren otuz gün içinde yazılı bir rapor sunmakla, ayrıca kurula yıllık rapor vermekle yükümlü kılıyor. Rapor sunmamak, kendi yaptırımı olan ayrı bir ihlaldir.

Mekânsal Planlama Bakanlığı 17 Temmuz 2026'da malik haklarının kapsamını daha da geniş tanımladı. Kat malikleri yöneticinin çalışmasını denetleme, mali belgelere ve faaliyet raporlarına erişim isteme hakkına sahiptir. Kurul bakım programını ve yıllık raporu onaylar. Malikler şikâyette bulunur ve şikâyet haklı görülürse, yönetici aykırılığı gidermek veya doğan zararı tazmin etmek zorundadır. Kurul yeni bir yönetici seçme hakkına sahiptir.

Bunu pratikte nasıl kullanmalı — bir çatışmayı beklemeden yılda bir kez istenmeye değer üç şey.

Binanın ortak hesabının yıllık ekstresi. Yöneticiden gelen özet tablo değil, banka ekstresi. Aynı anda iki soruya cevap verir: gerçekte ne kadar girdi ve gerçekte ne kadar çıktı.

Yıllık rapor ve onun onaylandığı toplantının tutanağı. Rapor var ama tutanak yoksa, o raporu kimse onaylamamıştır.

Kurul ile yönetici arasındaki sözleşme. Tam olarak neyden sorumlu olduğu ve ne kadar ücret aldığı orada yazar. Yürürlükteki kanun yöneticinin ücretine üst sınır koymuyor — bu sözleşme meselesidir. Yeni taslak ise tersine sabit yüzdeler öngörmek istiyor; buna aşağıda değineceğiz.

Yönetici belgeleri göstermeyi reddederse elinizde araç yok değil: kanunun uygulanmasını konut müfettişliği denetliyor, maliklerin aykırılıkları giderip gidermediğini ise belediye müfettişliği kontrol ediyor.

Her binanın en acı konusu ödemeyenlerdir.

Kanun burada yöneticiye takdir alanı bırakmıyor. Bir kat maliki aylık tutarı üç aydan uzun süre ödemezse, yönetici icra süreci başlatmak zorundadır — üstelik bu sürenin dolmasından itibaren sekiz gün içinde. Bu bir yetki değil, bir yükümlülüktür ve yerine getirilmemesinden yönetici diğer ihlallerinde olduğu gibi sorumludur; aynı hüküm açıkça denetim konusudur. Kanun koyucunun mantığı anlaşılır: tahsilat takdire bırakılırsa, birkaç ısrarlı ödememesi olan bir bina birkaç yılda dağılır ve komşular onların yerine öder.

Dikkat: üç ay kuralı yürürlükteki normdur, bir yenilik değil. Gelecek kanunla ilgili yayınlarda sert tahsilat yeni bir şeymiş gibi sunuluyor, oysa bu süre kanunda baştan beri var. Taslakta yeni olan başka bir şey — alacağın kendisinin icra edilebilir belge haline gelmesi; buna aşağıda değineceğiz.

Ülkede seyrek bulunan yabancı bir malik için bu ne anlama geliyor: ödenmemiş aidatlar bir sonraki gelişinizi beklemez, icra süreci başlar ve siz bunu başladığından çok daha sonra öğrenebilirsiniz. Bu yüzden satın aldıktan sonraki ilk iş, yöneticinin çalışan bir iletişim bilgisine sahip olduğundan ve sizin nereye ve ne zaman ödeneceğini bildiğinizden emin olmak olmalı.

Boyutu hakkında hüküm vermek zor — toplu istatistik kimse yayımlamıyor. Bulduğumuz tek yayımlanmış örnek eski: Temmuz 2020'de CdM portalı, Akvila ajansının haziran başından beri 347 icra süreci başlattığını yazmış, ajans müdürü de bunun otomatik olarak yapılması gerektiğini ve son çare olduğunu açıklamıştı. Bunu tarihiyle birlikte aktarıyor ve bugüne taşımıyoruz — daha güncel veriler kamuya açık değil. Bu atfın tek bir anlamı var: mekanizma süs değil, gerçekten uygulanıyor.

Aynı 2020 yayınında bir başka rakam da geçiyordu — tüm ülke için dört belediye müfettişi. Bunun bugün de geçerli olup olmadığını doğrulayamadık, bu yüzden 2026'ya taşımıyoruz. Ama kanundan ve uygulamadan çıkan genel tablo şu: bina içindeki disiplin üzerinde devletin etkisi az — ödemeyen üzerinde bu etkiye mahkeme yoluyla yönetici sahip.

Yeni yapı alıcılarının neredeyse tamamının takıldığı ve bakanlığın ancak yakın zamanda, 3 Ağustos 2026'da cevapladığı soru.

Bakım giderlerini üstlenme yükümlülüğü, kişinin kat maliki sıfatını kazandığı anda, yani mülkiyet hakkının tapu kadastrosuna tescil edilmesiyle doğar. Ön sözleşmeyle değil, son taksitle değil, anahtar teslimiyle değil.

Bu açıklamayı harfiyen aklınızda tutun, çünkü ondan iki şey çıkıyor.

Kadastroda değilseniz, kanunen ortak hesaba ödeme yapmakla yükümlü değilsiniz. Bu, kimsenin sizden ödeme isteyemeyeceği anlamına gelmiyor: sözleşmesel yükümlülükler paralel olarak vardır ve teslim aşamasındaki sitelerde böyle bir ödeme çoğunlukla kararlaştırılmıştır. Farkı bilmek gerekir — biri kanundan, diğeri imzaladığınız bir belgeden doğar.

Tescilden sonra yükümlülük otomatik olarak doğar, dairede oturuyor, kiraya veriyor ya da boş bırakıyor olmanızdan bağımsız olarak. Kullanmamak aidattan muaf tutmaz — para her hâlükârda size ait olan ortak mülkün korunmasına gider.

Bakanlık ayrıca şunu belirtti: dairenin önceki kullanıcısı kendi sözleşmesiyle ödeme yükümlülüğünü üstlenmiş olsa bile, borç yine de kadastroda kayıtlı malike bağlı kalır. Başka bir deyişle, satın almadan önce yalnızca daire üzerindeki takyidatları değil, bakım aidatındaki gecikmeleri de sormakta fayda var — tapu kaydında görünmeyen ayrı bir kalem. Bunu satın alırken yapılan on beş hata derlememizde yazmıştık; bakım borçları ancak noterden sonra ortaya çıkanlardandır.

Tescilin kendi süreleri ve sırasını Karadağ'da daire nasıl satın alınır yazısında, vergi tarafını ise gayrimenkul alımında vergi yazısında anlattık.

Bina yönetimi olmayan sakinlere 10.000 avroya kadar ceza kesileceği başlığı Karadağ medyasında 2019'dan beri dolaşıyor. Gerçek bir hükme dayanıyor ama onu yanlışlığa varacak kadar basitleştiriyor. Yakından bakalım, çünkü fark büyük.

Kanun ceza hükümlerinde farklı muhataplar için farklı aralıklar belirliyor:

kat maliki sıfatıyla tüzel kişi — 500 ile 10.000 avro; kurul başkanı rolündeki kat maliki — 500 ile 10.000 avro; bağımsız bölüm ya da ortak alan kullanıcısı — 500 ile 10.000 avro; tüzel kişideki sorumlu kişi — 30 ile 2.000 avro; gerçek kişi — 30 ile 2.000 avro.

Yani binasında yönetim örgütlenmemiş sıradan bir gerçek kişi malik için aralık 500–10.000 değil, 30–2.000 avrodur. On bin, tüzel kişiler ve binada seçimle gelen bir görevi üstlenenler için üst sınırdır.

Ayrı bir madde müteahhidi cezalandırıyor: 500–10.000 avro — buna aşağıda ayrı bir bölüm ayırdık.

Ve ayrı bir madde yöneticiyi: tüzel kişi 500–10.000 avro, esnaf 150–2.000 avro, sorumlu ya da gerçek kişi 30–2.000 avro. Yöneticide ihlal listesi en uzun olanıdır: asansör bakım ve kontrollerini sağlamamak, acil işleri sağlamamak, borç tahsili için adım atmamak, sicil numarası başvurusu yapmamak, ortak hesabı açmamak, kaynaklara dair kayıt tutmamak, kurula rapor sunmamak, kurucu toplantıyı toplamamak, mührü ve belgeleri haleflerine teslim etmemek.

Bunu bilmeye neden değer: hareketsizliğin maliyetini hesaplamak için değil — binada gerçek riski kimin taşıdığını doğru değerlendirmek için. En çok riski, başkan ya da yönetici olmayı kabul eden kişi alır: daha yüksek aralık, daha çok sebep. Bu arada Karadağ binalarında bu görevlere gönüllü bulmanın bu kadar zor olmasının nedenlerinden biri de budur.

Kat malikinin aykırılıkları giderip gidermediğini belediye müfettişliği denetler. Hakkında neredeyse hiç yazılmayan ikinci bir denetim katmanı daha var: denetim kurumu bünyesindeki konut müfettişliği yerel yönetimin kendisini kontrol ediyor — belediye kat malikleri ve yöneticiler sicilini tutuyor mu, yöneticinin olmadığı yerde geçici yönetici atıyor mu, sicil numarası veriyor mu, yönetici değişikliğini bankalara bildiriyor mu. Yani yalnızca bina değil, belediye de denetleniyor.

Yeni yapı alıcılarının ezbere bilmesi gereken ayrı ve çok pratik bir hüküm.

Kanun müteahhide üç yükümlülük yüklüyor: binanın ve parselin olağan, zorunlu ve acil işlerinin giderlerini kendisi üstlenmek; binanın bakımını örgütlemek; ve yönetim organlarının oluşturulması için gereken adımları atmak. Süre, mülkiyet hakkının en az bir bağımsız bölüm üzerinde devrinden, yani bu değişikliğin kadastroya tescilinden itibaren bir yıldır. Yerine getirilmemesi hâlinde: 500 ile 10.000 avro arasında para cezası.

Bunu dikkatle okuyun, çünkü iki ayrı ifade içeriyor.

İlk yıl bakım müteahhidin üzerindedir. İlk taşınanların üzerinde değil. Yeni bir sitede taşınır taşınmaz bakım aidatı toplanıyorsa ve ilk kadastro tescilinden bu yana bir yıl geçmemişse, bu doğrudan ve kanuna atıfla sorulacak bir sorudur.

Kurulun oluşturulması da sakinlerin değil, müteahhidin görevidir. Yönetim organlarının oluşturulması için gereken adımları aynı bir yıllık süre içinde atması gereken tam da odur. Bu, muhtemelen en çok hafife alınan nokta: alıcılar çoğu zaman kendilerini örgütlemeleri gerektiğini sanır ve yıllarca örgütlenemezler.

Bundan site seçimine dair şu çıkıyor: bu binayı kimin yöneteceği sorusu satış sözleşmesinden önce gelir, sonra değil; ve „bunu sakinler sonra kendileri kararlaştırır" cevabı hukuken eksiktir — ilk adımı kanun müteahhide yüklüyor. Bir müteahhidin bu soruya nasıl tepki verdiği, proje belgelerinin kontrolüyle aynı işin parçasıdır ve çoğu zaman bir şirket hakkında renderlarından daha fazlasını söyler.

Şunu da unutmayın: bina, belirli koşullarda onlarca yıl yaşayan bir konstrüksiyondur. Deprem riskinin Karadağ'da inşaatı nasıl biçimlendirdiğini ayrıca anlattık: taşıyıcı sistemin kalitesi ile sonraki bakımın kalitesi, bu binanın yirmi yıl sonra nasıl duracağına dair aynı sorunun iki yarısıdır.

Kanun tam bir hareketsizlik senaryosunu da öngörüyor.

Kat malikleri yönetim organlarını oluşturmazsa, yetkili yerel yönetim organı geçici bir yönetici atamak zorundadır. Atama en fazla üç aylık bir süre içindir.

Bunun ne olduğunu doğru anlamak gerekiyor. Bu bir ceza değil ve binanın belediye yönetimine geçmesi de değil. Binanın en azından hesap açabilecek, çöp toplama sözleşmesi yapabilecek ve acil müdahale çağırabilecek birine sahip olması için geçici bir tedbirdir. Üç ay, sakinlerin bir araya gelip kendi yöneticilerini seçmeleri beklenen süredir.

Malikin dikkat etmesi gereken: geçici yöneticiyi siz atamadınız ve onunla sözleşmeyi siz yapmadınız, ama yine de ödemek zorundasınız — yükümlülük kanundan doğar, sözleşmenin varlığından değil. Bakanlığın Ağustos 2026'da doğruladığı da tam olarak buydu: yönetici hiç olmadığında bile ödenir.

Ve ikinci bir ayrıntı: üç aylık görev süresi olan geçici bir figür olduğu için, uzun vadeli şeyler için ne güdüsü ne de zamanı vardır — çatı için birikim, enerji verimliliği, cephe yenilemesi. Geçici yöneticiler zinciriyle yaşayan bir bina, planlama ufku olmayan bir binadır. İkinci elde satın alırken bunu doğrudan sormakta fayda var: bu binanın aynı yöneticisi ne kadar zamandır görevde?

Buraya kadar anlatılan her şey yürürlükteki hukuktur. Şimdi önerilenlere geçelim, zorunlu bir çekinceyle: bu bir taslaktır ve aşağıdaki rakamların hiçbiri bugün yürürlükte değildir.

Mekânsal Planlama, Şehircilik ve Devlet Mülkiyeti Bakanlığı, Konut Binalarının Yönetimi ve Bakımı Hakkında Kanun Taslağı'nı kamuoyu tartışmasına açtı. Tartışma 12 Ağustos'tan 8 Eylül 2026'ya kadar sürüyor; görüşler marko.vico@mdup.gov.me adresine e-posta ile ve IV proleterske brigade 19, 81000 Podgorica adresine posta ile kabul ediliyor. Tartışma 7 Eylül 2026'da Podgoritsa'da, bakanlık binasında, 10:30–15:00 saatleri arasında yapılacak bir yuvarlak masa toplantısıyla sona eriyor.

Investitor ve CdM'nin haberlerine göre taslakta yer alanlar.

Asgari puan değeri 0,20 yerine 0,30 avro. Yüzde elli artış. Karşılığı: 50 m² ayda 10'dan 15 avroya, 60 m² 12'den 18'e, 80 m² 16'dan 24'e, 100 m² 20'den 30'a. Bakanlığın gerekçedeki argümanı: metrekare başına 0,20 avroluk eşik 2016'dan beri değişmedi ve artık yeterli kaynak hacmini sağlamıyor.

Toplanan kaynağın sabit paylaşımı. En az yüzde 15 yöneticiye, en az yüzde 5 kurul başkanına, kalanı — yani en az yüzde 80 — bakımın kendisine. Bugün kanun yüzde belirlemiyor, yöneticinin ücreti sözleşmeden doğuyor.

Yöneticilerin profesyonelleşmesi. Yönetici kayıtlı bir şirket veya esnaf olmak, lisans sahibi olmak, sınav vermek ve en az 5.000 avroluk mesleki sorumluluk sigortası bulundurmak zorunda. Bu, üçüncü bölümde anlatılan boşluğu tam olarak kapatıyor.

Alacağın icra edilebilir belge sayılması. Yöneticinin üç aydan uzun gecikmede tahsilatı başlatma yükümlülüğü bugün de var; taslak asıl belirleyici olanı ekliyor — aidat alacağının kendisi icra edilebilir belge gücü kazanıyor. Bu, ödememeden icraya giden yolu belirgin biçimde kısaltıyor.

Şeffaflık. Zorunlu ortak banka hesabı, sakinlere ayın onuna kadar aylık raporlar, yıllık mali rapor, müfettişliğin binanın banka verilerine erişim hakkı, tamamen elektronik toplantı imkânı.

Yaptırımlar: tüzel kişiler için 10.000 avroya, gerçek kişiler için 2.000 avroya kadar.

Kanun kabul edilirse yayımından sekiz gün sonra yürürlüğe girer, ancak ancak on iki ay sonra uygulanmaya başlar — yani binaların uyum için bir yılı olur.

Piyasanın tepkisi beklendiği gibi bölünmüş durumda. Adria TV portalı zamdan memnun olmayan sakinlerin seslerini derledi; tipik argüman binanın yeni olduğu ve düzenli bakıldığı, bugün ödenenin bile çok olduğu yönünde. Sektör temsilcisi ise hizmeti oluşturan her şeyin fiyatının belirgin şekilde arttığını ve binaların bir kısmının zaten gönüllü olarak otuz sente geçtiğini söylüyor. İkisi de tarihli bir yayında piyasa aktörlerinin görüşüdür, istatistik değil.

Yayın kurulu olarak duruşumuz basit ve iki taraftan hiçbiriyle örtüşmüyor. Yirmi mi otuz sent mi tartışması, bu paranın nereye gittiği ve onu gören biri olup olmadığı sorusunun yanında ikincildir. Hiçbir hesap vermeden otuz sent toplayan bir bina, yirmi sent toplayıp yılda bir kez banka ekstresi gösteren binadan daha kötüdür. Bu yüzden taslağın özü itibarıyla en önemli kısmı puandaki rakam değil, aylık raporlar, lisans ve sigortadır.

Karadağ'da malikseniz, biçimsel olarak 8 Eylül'e kadar görüş bildirme imkânınız var. Kaç özel görüşün nihai metne gireceği açık bir soru — ama kanal var ve kamuya açık.

Seçimde gerçekten işe yarayanları toparlayalım.

Binanın kurulu ve yöneticisi var mı, ne zamandan beri. Beş yıldır aynı yöneticiye sahip bir bina ile üç geçici yönetici eskitmiş bir bina, daireler birebir aynı olsa da çok farklı iki binadır.

Bu binada puan değeri kaç. Sitede havuz, asansörler ve güvenlikli bahçe varken size yasal yirmi sent söyleniyorsa, hesabı açıklamalarını isteyin. İkisinden biri geçerlidir: ya gizli bir ek ödeme vardır ya da bakım yetersiz finanse ediliyordur ve fark sonra ortaya çıkacaktır.

Ortak hesapta bir şey var mı. Çatıyı kimin ödeyeceği sorusunun cevabı budur. Kanun zorunlu rezerv fonu tanımıyor, dolayısıyla birikim kurulun bilinçli kararının sonucudur. Yeni bir binada birikim olmaması bir kusur değil — ama bunun bilinmesi gerekir.

Bu daire için aidat gecikmesi var mı. Tapu kaydında görünmez. Satıcıya değil, yöneticiye sorulur.

Mülkiyet hakkının kadastroya ilk tescilinden bu yana bir yıl geçti mi. Geçmediyse bakım müteahhidin üzerindedir ve bunun yüksek sesle söylenmesi gerekir.

Toplantılara nasıl davet ediliyor ve vekâletle oy mümkün mü. Başka bir ülkede yaşayan bir malik için bu bir formalite değil, kendi parası hakkındaki kararlara katılmanın tek yoludur.

Zen Gardens olarak Bar'da 24 daireli bir bina inşa ediyoruz ve yönetim meselesi bizim için soyut değil: bina ne kadar küçükse, hem bakımın kalitesi hem de daire başına maliyeti o kadar net hissediliyor. Küçük bir binayı toplantıda bir araya getirmek ve uzlaşmaya vardırmak daha kolaydır — ama asansörün, cephenin ve peyzajın dağıtılacağı metrekaresi de daha azdır. Bunu sözleşmeden sonra değil, önce konuşmanın doğru olduğunu düşünüyoruz ve yukarıdaki listedeki sorulara, rahatsız edici olanlar dâhil, doğrudan cevap veriyoruz. Projeyi görebilir ve sorularınızı proje sayfasında sorabilirsiniz.

Ülkeyle henüz tanışıyorsanız, bu yazıyı birkaç yazıyla birlikte okuyun. Burada yaşamın toplam maliyeti Karadağ'da yaşam maliyeti yazısında. Dairelerin kendi fiyatları, şehir şehir, metrekare fiyatı incelemesinde. Satın almakla kiralamak arasında kararsızsanız — uzun dönem kiralama analizinde. Kredi hesaplıyorsanız — yabancılara konut kredisi yazısında. Ülkedeki yaşamı süslemeden okumak isterseniz — Karadağ hakkındaki dürüst yazıda. Bar'ın kendisi hakkında — şehrin tam rehberinde.

Ve son olarak. Bina yönetimi, daireyi gezerken görülmesi imkânsız, tek bir telefonla kontrol edilmesi ise kolay olan şeyler arasındadır. Bu asimetri hakkında satın alırken yapılan en pahalı hata üzerine kısa bir köşe yazısı yazmıştık — gözle görülemeyen hata. Binanın yöneticisi tam da bu kategoriye giriyor.