Karadağ'da gayrimenkul nasıl kontrol edilir: belgeler, hukuki durum ve fotoğraflarda görünmeyenler

Metnin geri kalanını açıklayan rakamla başlayalım.

Kaçak Yapıların Yasallaştırılması İdaresi'nin tahminine göre Karadağ'da 80.000 ile 90.000 arasında yapının belgeleri eksiktir. Mekânsal Planlama Bakanlığı Temmuz 2026'da yaklaşık yüz bin mertebesinden söz etti. Sürecin başından beri altmış binin üzerinde imar barışı başvurusu yapıldı. Verilen karar sayısı: dört binin altında. Haziran 2026 için İdare yönetimi 68.000 başvuru ve 3.833 karar rakamını verdi; aynı yılın diğer resmî açıklamaları biraz farklı sayıyor, ancak oran her versiyonda aynı.

Bu oranı bir kez daha okuyun. Altmış binin üzerinde başvuruya karşılık dört binin altında karar – yaklaşık yüzde beş. Geri kalanı işlemde ve resmî plan tamamlanması için beş yıl daha öngörüyor.

Bu, Karadağ gayrimenkullerinin yüzde doksan beşinin alınamayacağı anlamına gelmez. Başka bir anlama gelir: Karadağ'da hukuki durum, bir avukatın imzadan yarım saat önce hallettiği bir formalite değildir. Konuşmanın başlaması gereken ilk sorudur. Çoğu Avrupa ülkesinde alıcı, evin yasal olarak inşa edildiğini varsayar ve kontrol bir ritüeldir. Burada bunu varsayamazsınız.

Bu iki dünya arasındaki fark sinirle değil, parayla ölçülür. Belgesiz bir mülk noterden geçmez. Hiçbir banka onu teminat olarak almaz. Resmî olarak kiraya verilemez. Yeniden satması zordur – sonraki alıcı aynı duvara toslar. Ve yıkım riski bölgesinde kalır, çünkü imar barışı süreleri dolduğunda müfettişlik doğrudan işlem yapma dayanağı kazanır.

İyi haber: bunların hepsi kontrol edilebilir. Pahalı bir avukat aracılığıyla ya da tanıdık yoluyla değil, kendiniz, bir akşamda, satıcının sunmak zorunda olduğu belgeler ve internete açık bir devlet veri tabanı üzerinden.

Gayrimenkulün ne kadara mal olduğunu ve fiyatların şehirlere göre nasıl dağıldığını ayrı bir piyasa analizinde ele alıyoruz. Bu metin, o para karşılığında gerçekte ne aldığınızla ilgili.

Anlamlı bir kontrol için bunun nereden geldiğini anlamak yardımcı olur. Mesele dolandırıcılık değil, tarihtir.

Karadağ son kırk yılda belgelenebildiğinden daha hızlı inşa edildi. Sahil dalgalar hâlinde yapılaştı: 1979 depreminden sonra, devlet mekanizmalarının zayıf çalıştığı doksanlarda ve turizm talebinin geldiği iki binlerde. Yapıların önemli bir kısmı kendi imkânlarıyla yapıldı: kendi arazisinde, para bulundukça aşama aşama, kat ve ek bina eklenerek. Ruhsat ise ya hiç alınmadı ya da bir hacim için alınıp daha fazlası inşa edildi.

Bu, suç değil, yaygın, gündelik, neredeyse normalleşmiş bir uygulamadır. Rakamların bu kadar büyük olmasının sebebi de budur: birkaç düzine kaçak yapıdan değil, ülkenin konut stokunun önemli bir bölümünden söz ediyoruz.

Devlet bu mirasla 2017–2018'den beri uğraşıyor. Yürürlükteki kaçak yapıların yasallaştırılması kanunu 14 Ağustos 2025'te yürürlüğe girdi ve yeni bir çerçeve çizdi. Temel koşullar şunlar.

Yapı, Karadağ topraklarının Temmuz 2025 tarihli ortofoto görüntüsünde görünür olmalıdır. Bu bir sınırdır: görüntüde olmayan hiçbir şey yasallaştırmaya tabi değildir. Bu hüküm „şimdi yaparım, sonra yasallaştırırım" boşluğunu kapatıyor.

Yapı gayrimenkul kadastrosuna kaydedilmiş olmalıdır. Bunun için başlangıçta altı ay verilmişti – 14 Şubat 2026'ya kadar. Süre sonra iki kez uzatıldı ve şimdi kanunun yürürlüğe girmesinden itibaren yirmi dört ay. Bu konu bir sonraki bölümde ayrıntılı, çünkü 2026 yazında her şey tam da burada değişti.

Yapı statik olarak sağlam olmalıdır. 200 m²'ye kadar yapılar için mal sahibinin beyanı yeterlidir. 200–500 m² için lisanslı bir firmanın kontrolü gerekir. 500 m²'nin üzerinde – tam yapısal analiz.

Mülkiyet ilişkileri çözülmüş ve yola erişim sağlanmış olmalıdır.

Başvuruya mevcut durum ölçüm raporu (elaborat premjera izvedenog stanja), cephe fotoğrafları, kadastroya kayıt belgesi ve arazi haklarına ilişkin belgeler eklenir.

Ayrı bir gider kalemi kentsel iyileştirme bedelidir. Tutarı bölgeye ve yapının kullanım amacına göre değişir; ayrıcalıklı kategoriler yüzde doksana varan indirim alır ve taksitle ödenebilir – konut için 360 aya, diğerleri için 120 aya kadar. Otuz yıllık taksit, bu yükün sıradan aileler için ne kadar ağır olduğunu iyi gösteriyor.

Bu neden alıcıyı ilgilendirir: mülkün kullanma izni yoksa, büyük olasılıkla bu sürecin içinde bir yerde duran bir yapıya bakıyorsunuzdur. Zorunlu olarak sorunlu değil. Ama sürecin tam olarak hangi aşamada olduğunun ve bunun neyle belgelendiğinin mutlaka kontrol edilmesi gereken bir yapı.

Bu en yeni değişiklik ve yılın ilk yarısı boyunca oluşan tabloyu tersine çeviriyor.

Temmuz 2026'da durum hâlâ net görünüyordu. Kaçak yapıların kadastroya kaydı için süre 14 Ağustos'ta doluyordu, bir kez zaten uzatılmıştı – 14 Şubat'tan – ve Mekânsal Planlama Bakanlığı yeniden uzatmayı alenen reddediyordu: tutum, mülklerinin durumunu çözmek isteyenlerin tam bir yılı olduğu yönündeydi. Bakanlık temsilcileri sürenin dolmasının ardından ne geleceğini önceden anlatıyordu: mekân koruma müfettişliğinin sıkılaştırılmış denetimleri, kaçak yapıların kaldırılması işlemleri ve belediye organlarınca belirlenen alan kullanım bedeli.

3 Ağustos 2026'da süre yine de uzatıldı – 14 Ağustos 2027'ye kadar. Meclis, kayıt süresini kanunun yürürlüğe girmesinden itibaren on iki aydan yirmi dört aya çıkaran değişiklikleri kabul etti. Değişikliklerin gerekçesi: çok sayıda mal sahibi işlemi başlatmaya nesnel olarak yetişemiyor, çünkü önce miras dosyalarının kapatılması, malın fiilen taksim edilmesi veya mülkiyet hakkının mahkeme yoluyla tespiti gerekiyor.

Ama ek bir yılla birlikte, çok daha az konuşulan bir sıkılaştırma da geldi. Eksik başvuru yapma imkânı kaldırıldı. Eskiden elde ne varsa verilip „sırada yer tutulabiliyor", belgeler sonradan tamamlanabiliyordu. Artık başvuru yalnızca eksiksiz dosyayla, mevcut durum ölçüm raporu da dâhil, kabul ediliyor. Bir yıl kazanıldı, ama bu artık belge toplama süresi olarak kullanılamıyor.

Alıcı için bundan birkaç pratik sonuç çıkıyor.

Birincisi: pencere hâlâ açık, ama sıradaki sonuncu ve bakanlığın söylemine bakılırsa sonsuz değil. İki yılda üç uzatma, dördüncüsünün garantisi değildir.

İkincisi: yapının kadastroya kaydı, yasallaştırma ile aynı şey değildir. Bu ilk aşamadır. Kadastroya kayıtlı bir yapı hâlâ karar bekliyor ve verilen karar sayısı dört binin altında.

Üçüncüsü ve işlem açısından en önemlisi. Kanun bu tür mülklerin devrini açıkça yasaklıyor: yapı ruhsatı olmadan inşa edilmiş bir bina hukuki işlemin konusu olamaz ve içinde ticari faaliyet yürütülemez. Kadastroya kaydedilmemiş ya da yasallaştırma kararı bulunmayan kaçak yapı devredilemez ve kadastroya buna dair bir şerh konur. Bu bir tavsiye ya da tek tek noterlerin tutumu değil – kanun hükmüdür ve işlemi durduran da tam olarak budur.

Bu alanda süreler iki yılda üç kez değişti, bu yüzden tek güvenilir taktik somut mülkün güncel durumunu işlem tarihinde kontrol etmek, bu metin de dâhil genel değerlendirmelere güvenmemektir.

List nepokretnosti, Karadağ gayrimenkullerinin ana belgesidir. Bu, mülkün ne olduğunu, kime ait olduğunu ve üzerinde ne bulunduğunu gösteren kadastro kaydıdır. Geri kalan her şey – sözleşmeler, vaatler, güzel sunumlar – burada yazana göre ikincildir.

Belge dört bölümden oluşur ve her birinin kendi işlevi vardır.

A bölümü – parsel ve yapı. Kadastro numarası, alan, arazi kullanım türü, adres. Yapının tamamlanmış olarak mı kayıtlı olduğu yoksa „inşaat hâlinde" mi göründüğü de burada yazar. Uyumsuzluğun ilk göze çarptığı yer burasıdır: size bitmiş bir daire gösteriliyorsa ama A bölümünde yapı inşaat hâlinde görünüyorsa, konuşmaya tam da buradan devam etmek gerekir.

B bölümü – malik. Malikin adı, payın büyüklüğü (1/1, 1/2 vb.), edinme sebebi – satın alma, miras, bağış – ve tescil tarihi. Burada basit ama düzenli olarak yanıltan bir şey kontrol edilir: mülkü satan kişi gerçekten maliki mi ve mülkün tamamına mı sahip. 1/2 pay, ikinci bir malik olduğu ve onsuz işlem yapılamayacağı anlamına gelir. Yeni bir miras, tüm mirasçıların hesaba katılıp katılmadığının netleştirilmesi gerektiği anlamına gelir.

V bölümü – yapılar ve bağımsız bölümleri. Binalar, daireler ve mekânlar, alanları ve malikleriyle. Daire alıcısı için kilit bölüm budur: dairenin burada kendi alanıyla bağımsız bir birim olarak var olması gerekir. Bina bir bütün olarak kayıtlıysa ve içinde ayrı daireler yoksa, kat mülkiyetine geçilmemiş demektir – ve siz daire değil, binada pay satın alıyorsunuz. Bu, farklı riskleri olan tümüyle başka bir yapıdır.

G bölümü – takyidatlar. Üçüncü kişilerin tüm hakları: ipotekler, rehinler, irtifaklar, ölünceye kadar bakma sözleşmeleri. İpotek, mülkün bankaya rehinli olduğu ve satışın ancak rehin kaldırılarak mümkün olduğu anlamına gelir. İrtifak, komşunun parselden geçme hakkı olabileceği anlamına gelir. Ölünceye kadar bakma – mülkte oturma hakkını koruyan bir kişi bulunduğu anlamına gelir.

Temel kadastro verileri, devletin eKatastar portalı üzerinden kayıt olmadan çevrimiçi erişilebilir. Bu, ilk kontrolü kimseyi tutmadan ve kapora vermeden önce kendiniz yapabileceğiniz anlamına gelir. Tam ve güncel kaydı yine de resmî olarak ve işlem tarihiyle almak gerekir – ama genel tablo bir akşamda oluşur.

Kaydı nasıl alacaksınız ve onunla ne yapacaksınız. Satıcıdan görüşmeden en fazla birkaç gün önce düzenlenmiş bir tapu kaydı isteyin ve ayrıca yalnızca daire için değil, arazi parseli için de kayıt isteyin. Bunlar iki farklı belgedir ve aralarındaki farklar beklenenden sık görülür: daire düzgün olabilir ama binanın altındaki parsel ipotekli ya da kapanmamış bir uyuşmazlık içinde olabilir.

Okurken en sık atlanan üç şey. Birincisi kaydın tarihi: altı ay önceki bir belge hiçbir şey söylemez, çünkü takyidat dün doğmuş olabilir. İkincisi paylar: „1/1" satırı ile „1/2" satırı neredeyse aynı görünür ama notere getirilmesi gereken kişi sayısı bakımından farklı anlama gelir. Üçüncüsü kayıttaki kadastro numarasının sözleşmedeki ve ilandaki numarayla uyuşması; ilanlarda parsel numarası nadiren belirtilir, bu tek başına alarm değildir ama kapora öncesi mutlaka karşılaştırılmalıdır.

Ve genel kural: kadastroda yazan ile gözünüzle gördüğünüz ya da satıcıdan duyduğunuz arasındaki her fark, işleme kadar halledilecek bir ayrıntı değildir. Durup belgeyle doğrulanmış bir açıklama almanız gereken noktadır.

„bez upotrebne dozvole" ifadesi hakkında ayrıca: bu, yapının fiziksel olarak inşa edildiğini ama teknik kabulden geçmediğini gösterir. Böyle bir mülkü kredilendirmek zordur, yeniden satmak zordur ve büyük olasılıkla yasallaştırma sürecindedir.

Her şey asgari bir kümeye indirgenirse beş kalem çıkar. Hepsi her mülke uygulanmaz – ama her birinin yokluğu somut bir şey ifade eder ve bunun ne olduğunu anlamak önemlidir.

1. List nepokretnosti. Yukarıda ele alındı. Güncel, işlem tarihli, altı aylık bir çıktı değil.

2. Građevinska dozvola – yapı ruhsatı. Belirli parametrelerdeki bir yapının somut bir parselde inşasına izin veren belge. Son yıllarda inşa edilmiş bir yapıda bunun yokluğu, kaçak yapının tanımıdır.

3. Upotrebna dozvola – kullanma izni. İnşa edilen yapının teknik kabulden geçip kullanıma elverişli bulunmasından sonra verilir. „Bina tamamlandı" ile „bina kullanılabilir" arasını ayıran belgedir. Yeni proje için varlığı ilkesel bir sorudur.

4. Rješenje o legalizaciji – yasallaştırma kararı. Ruhsatsız inşa edilmiş ve süreçten geçen yapılar için geçerlidir. Burada üç farklı durumu ayırmak önemlidir: başvuru yapıldı, işlem sürüyor, karar alındı. Yalnızca üçüncüsü konunun kapandığı anlamına gelir. Üçüncüye ulaşanların sayısı ülke genelinde dört binin altındadır.

5. Kat mülkiyeti – binanın bağımsız birimlere ayrılması. „Müteahhide ait bina"yı „size ait şu numaralı daire"ye dönüştüren şey budur. Bu olmadan kadastroda hak konusu olarak sizin daireniz yoktur; bina vardır ve paylar vardır. Pratik sonucu: bina bölünmemişse, gelecekteki mülkiyetiniz yalnızca sözleşmede vardır, devlet sicilinde değil.

Bu beşe, Karadağ'da hâlâ nadiren sorulan altıncı bir belgeyi eklemek gerekir – enerji sertifikası. Aşağıda ona ayrı bir bölüm ayrılmıştır, çünkü 2024'ten beri satışta zorunludur.

İşlemin tipik tuzaklarını gayrimenkul alırken yapılan on beş hata yazısında ayrıntılı ele aldık, genel adım sırasını ise daire alma rehberinde. Burada bilinçli olarak aşamalara değil belgelere daha derin giriyoruz.

Yeni projeden alım, özel kişiden hazır daire almaktan farklı kurgulanmıştır ve risk kümesi de farklıdır – ne daha az ne daha çok, tam olarak farklı.

Temel fark: yeni projenin kural olarak eksiksiz bir belge izi vardır. Yapı ruhsatı, proje, yüklenici, tamamlanınca kullanma izni. Ruhsatla inşa edilen bir yapı fiziksel olarak o seksen binlik kategoriye giremez – yasal doğar. Bu yapısal bir avantajdır ve satış müdürünün ne kadar ikna edici konuştuğuna bağlı değildir.

Nelere bakmak gerekir.

Yapı ruhsatı ve inşa edilenin izin verilenle uyumu. Ruhsattaki parametreler – kat sayısı, alan, kullanım amacı – size gösterilenle örtüşmelidir. Buradaki fark, yasal bir yapının kısmen kaçak hâle gelme mekanizmasıdır: ruhsat üç kata, inşa edilen dört kat.

Müteahhit ve ana yüklenici kim, vergi numaralarıyla birlikte. Karadağ'da şirketlerin sicil verileri kamuya açıktır. PIB'ini söylemeyen bir şirket, zaten cevabını vermiştir.

Arazi kimin adına kayıtlı. Yapının altındaki arazi müteahhide ait olmalı ya da onun yasal kullanımında bulunmalıdır. Parsele ait tapu kaydının B bölümünden kontrol edilir.

Mevcut aşamada tam olarak ne satın alıyorsunuz. Bina henüz inşa edilmemiş ve birimlere ayrılmamışsa, daire değil sözleşmeye dayalı bir alacak satın alıyorsunuz. Bu olağan ve yaygın bir uygulamadır, ama şeylere adıyla hitap etmek ve mülkiyet tescilinin daha sonra – yapının teslimi ve kat mülkiyetinden sonra – gerçekleşeceğini anlamak gerekir.

İnşaat bitiminde kullanma izni. Müteahhide sorulacak kilit soru basittir: yapı hangi aşamada ve hangi sürede upotrebna dozvola alacak, kat mülkiyeti ne zaman kurulacak. Cevap somut olmalıdır.

Süreler. İnşaatın başlangıç ve bitiş tarihleri belirtilmiş olmalıdır. Müteahhit sitesinde tarih bulunmaması oldukça anlamlı bir işarettir; biz de bunu yaşadık: kendi sitemizde uzun süre tek bir tarih yoktu, ta ki buna dikkat edene kadar.

Belge kontrolünün kapsamadıklarını da ayrıca söylemek gerek. Duvarların kalitesi, ses yalıtımı, havalandırma ve dairede üçüncü yılda küf çıkıp çıkmayacağı hakkında size hiçbir şey söylemez. Hukuki temizlik ile yapı kalitesi birbirinden bağımsız iki eksendir ve bir mülk birinde kusursuz, diğerinde zayıf olabilir.

İkincil piyasada soruların odağı kayar.

Yapım yılı ve sonrasında olanlar. Karadağ'da kat çıkma ve ek yapılar olağan bir durumdur. Bina yasal olabilir ama üstündeki çatı katı olmayabilir. Karşılaştırmayla kontrol edilir: kadastroda ne yazıyor ve gözünüzle ne görüyorsunuz. Kat sayısı belgelerdekinden fazlaysa, sorunu bulmuşsunuzdur.

Alan uyumu. Tapu kaydının V bölümündeki daire alanı fiilî alanla örtüşmelidir. Birkaç metrelik fark genellikle kaydedilmemiş bir tadilatı ya da eklenmiş bir terası gösterir.

Bina kat mülkiyetine ayrılmış mı. İkinci elde bu bazen beklenmedik şekilde ortaya çıkar: bina yetmişlerden beri duruyor, daireler kendi hayatını yaşıyor, ama resmî bölünme yok.

Takyidatlar. G bölümü. İpotek, rehin, oturma hakkı. Satıcı bunlardan kötü niyetle değil, sorunu çözülebilir gördüğü için söz etmemiş olabilir.

Aidat ve bina yönetim borçları. Belgelerle kontrol edilir. Uygulama, bunun işlem sonrası tatsız sürprizlerin düzenli bir kaynağı olduğunu gösteriyor – bu konuyu bir daireyi tutmanın gerçekte ne kadara mal olduğu yazısında ele almıştık.

Sismik geçmiş. 1979 öncesi ve sonrası inşa edilen binalar farklı normlara göre projelendirildi – bu, Karadağ'da depremler ve inşaat incelememize ayrılmış ayrı ve büyük bir konudur.

Satıcı kim – gerçek kişi mi şirket mi. Bu, prosedürü ve risk kümesini değiştirir. Şirkette sicil verilerine ve imza yetkisine bakmak gerekir; gerçek kişide medeni duruma ve edinme sebebine. Mülk evlilik içinde edinilmişse, B bölümünde tek kişi yazsa bile işlem için eşin onayı gerekebilir.

Miras zinciri. Edinme sebebi mirassa, miras işleminin tamamlanıp tamamlanmadığını ve tüm mirasçıların kapsanıp kapsanmadığını anlamak gerekir. Kapanmamış miras dosyası, işlemin daha noterde takılmasının en sık nedenlerinden biridir.

Bina ile yapımı arasında bugüne kadar neler olduğu. Ortak alanlar, sonradan çıkılan katlar, camekânla kapatılan teraslar, birleştirilen daireler. Bu işlemlerin her biri bir yerde kayda geçmiş olmalıydı; geçmediyse kadastro ile gerçeklik arasındaki fark büyür.

Bu maddelerin hiçbiri bir mahkûmiyet değildir. Hepsi konuşma ve pazarlık konusudur. Sorun, mülkün bir geçmişi olmasında değil, alıcının bunu imzadan sonra öğrenmesinde doğar.

Burada yeni proje ile ikinci el kesin olarak ayrışır ve fark binlerce euro ile ölçülür.

İkinci el. Artan oranlı tarifeye göre tapu devir vergisi ödenir. 150.000 euroya kadarki değere yüzde üç. 150.001'den 500.000'e kadar – 4.500 euro artı aşan kısmın yüzde beşi. 500.000'in üzerinde – 22.000 euro artı aşan kısmın yüzde altısı. Alıcı vergi beyannamesini sözleşmenin imzalanmasından itibaren on beş gün içinde verir, ödeme ise vergi dairesi kararının tarihinden itibaren on beş gün içinde yapılmalıdır. Gecikme faiz demektir.

KDV mükellefi müteahhitten ilk satışta yeni proje. Fiyat zaten %21 oranında KDV içerir ve tapu devir vergisi ödenmez.

Bu rakamlarla ne demek. İkincil piyasada 150.000 euroluk bir daire, ilan edilen fiyatın üzerine 4.500 euro vergi ekler. Müteahhitten alınan yeni projede aynı tutar, %21 KDV'nin zaten içinde olduğu anlamına gelir – üstüne ödemezsiniz ama tasarruf da etmezsiniz, vergi yalnızca farklı kurgulanmıştır ve fiyatta önceden görünür.

Pratik sonuç, bir seçeneğin diğerinden avantajlı olduğu değildir. Sonuç şudur: yeni projenin fiyatı ile ikinci elin fiyatı, ikisi de aynı temele indirgenmeden doğrudan karşılaştırılamaz. İkinci elin fiyatına devir vergisini, noteri, olası emlakçı komisyonunu ve belgeleri düzene sokmanın potansiyel maliyetini eklemek gerekir. Karşılaştırma ancak bundan sonra anlamlıdır.

Devir vergisinden, miras ya da bağış hâlinde birinci derece mirasçılar – çocuklar ve eşler – muaftır. Verginin ayrıntısı gayrimenkul alımında vergi yazısında ele alınmıştır.

Bu değişiklik, eski uygulamaya alışmış birçok alıcıyı hazırlıksız yakaladı ve işlemi planlamadan önce, sonra değil, bilinmesi gerekiyor.

12 Mayıs 2026'da Kara Paranın Aklanmasının ve Terörün Finansmanının Önlenmesi Kanunu'ndaki değişiklikler yürürlüğe girdi. Bankalar ve diğer ödeme hizmeti sağlayıcıları, gayrimenkul, motorlu taşıt, deniz ve hava araçlarıyla ilgili işlemlerde ve ayrıca kültür varlıkları, kıymetli madenler, değerli taşlar, bunlardan yapılmış ürünler ve saatlerde 10.000 euro ve üzeri nakit ödemeleri artık kabul edemiyor.

„Bağlantılı işlemler" ayrıca düzenlenmiş durumda – yani ödemeyi eşiğin altında birkaç parçaya bölme girişimi. Değerlendirmede ödemelerin zamansal yakınlığına, ödeyen ile alan arasındaki ilişkiye, işlemin yapılış biçimine ve genel bağlama bakılıyor.

Bundan önce, Aralık 2023'ten Mayıs 2026'ya kadar genel kuralın istisnaları vardı. Yeni değişiklikler bunları tamamen kaldırdı. Uygulama da göstermelik değil: 2024'te toplam 7.000 euro tutarında iki ceza, 2025'te 25.500 euro tutarında beş ceza kesildi.

Alıcı için pratik sonuç basit: ödeme banka üzerinden, önceden, havalenin geçiş süresi ve bankanın uyum kontrolleri hesaba katılarak planlanmalıdır. Karadağ'da daire parasını nakit çantayla ödemek bitmiş bir hikâyedir.

Burada bir çekince koymak gerek. Söz konusu olan, bankaların bu tür nakit tutarları kabul edemeyeceğine dair bir hükümdür; internette yaygın olan, artık taraflardan en az birinin Karadağ bankasında hesabı olması gerektiği iddiasını güvenilir kaynaklarda doğrulayamadık ve bu yüzden onu bir olgu olarak aktarmıyoruz. Ödeme şemanız standart dışıysa, bunu sözleşmeyi imzalamadan önce bankayla konuşmak gerekir, sonra değil.

Karadağ'da gayrimenkul işlemi noter üzerinden yürür ve alıcılar noterin rolünü olduğundan geniş anlar.

Noter ne yapar. Satış sözleşmesini düzenler ve onaylar, tarafların ehliyetini kontrol eder, kadastro verilerini karşılaştırır, işlemin şekil şartlarına uyulmasını sağlar. Ve – bu metin açısından ilkesel olarak önemli – noter, yasallaştırılmamış bir mülkle işlem yapamaz. Bu, sisteme yerleşik bir emniyet sübabıdır ve çalışır: birçok alıcı mülkte bir sorun olduğunu ilk kez tam bu aşamada öğrenir.

Noter ne yapmaz. Yapı kalitesini değerlendirmez, aidat borçlarını kontrol etmez, fiilî planın projeye uygun olup olmadığını araştırmaz ve sizi elverişsiz bir fiyattan korumaz. Noter, şeklin hukuka uygunluğundan sorumludur, kararınızın makullüğünden değil.

Ücret. Yürürlükteki tarifeye göre satış sözleşmesi için: 19.999,99 euroya kadar – 180 euro; 20.000'den 39.999,99'a – 250; 40.000'den 59.999,99'a – 350; 60.000'den 79.999,99'a – 420; 80.000'den 119.999,99'a – 480 euro. 119.999,99 euronun üzerinde temel tarifeye her başlayan 15.000 için 13 euro eklenir, ancak toplam 8.000 euroyu aşmaz. Tarifeye KDV eklenir, sicil harçları ayrıca ödenir. Uygulamada noteri çoğunlukla alıcı öder, ancak taraflar başka türlü anlaşabilir.

100.000 euroluk bir daire için bu, 480 euro artı KDV demektir – mülkün değeri yanında kararları etkilememesi gereken, ama bütçeye önceden konması yararlı bir tutar.

Bu belge Karadağ uygulamasında hâlâ nadiren isteniyor, oysa istemeye hakkınız var.

1 Temmuz 2024'ten beri Karadağ'da binaların enerji performansına ilişkin güncellenmiş gereklilikler yürürlükte, 1 Ağustos 2024'ten itibaren de enerji sertifikası düzenlenmeye başlandı. Sertifika tüm yeni binalar için ve mevcut binalarda tadilat, satış veya kiralama hâlinde zorunludur. 50 m²'den küçük binalar, koruma altındaki yapılar, ibadethaneler, geçici yapılar, depolar, atölyeler ve üretim tesisleri için istisnalar öngörülmüştür.

Sertifikanın kilit göstergesi, yıllık enerji tüketimi esas alınarak onaylı bir yönteme göre hesaplanan bina enerji sınıfıdır.

Bunu neden sormaya değer. Enerji sınıfı, daireyi kullanmanın size neye mal olacağını söyleyen tek biçimselleşmiş özelliktir. Satıcının sözüyle „sıcak" ya da „aydınlık" değil, yönteme göre hesaplanmış bir sınıf. Kışın esas yükün elektriğe bindiği bir ülkede sınıflar arasındaki fark doğrudan faturaya dönüşür – bu konuyu siz yokken dairenin bakımı yazısında hesaplamıştık.

Sınıfın arkasında pratikte ne var. Enerji sınıfı bütünsel bir değerlendirmedir: ısı yalıtımının kalınlığını ve kalitesini, cam tipini, ısıtma ve soğutma sistemini, havalandırmayı ve kabuğun sızdırmazlığını kapsar. Yüksek sınıflı bir bina aynı sıcaklığı korumak için daha az enerji harcar – hem yazın hem kışın. Karadağ ikliminde bu özellikle ocak ayında değil, soğutmanın ana gider kalemi hâline geldiği ağustosta hissedilir.

Sertifikayı satıcı ya da müteahhit değil, devletçe onaylanmış yönteme göre yetkili bir uzman düzenler. Değerli olmasının nedeni tam da budur: mülkün ilanda yeniden yazılamayacak tek özelliğidir.

Satışta sertifikanın bulunmaması işlemden vazgeçmek için bir sebep değildir, ama neden olmadığını sormak için iyi bir sebeptir.

Seçimin bağlamını anlamak için Karadağ inşaat piyasasının ölçeğini bilmek yararlıdır. Sahildeki reklam panolarının sayısına bakarak sanıldığından küçüktür.

Devlet istatistiklerine göre 2025 yılında Karadağ'da toplam 158.000 m² kullanım alanına sahip 2.205 daire tamamlandı. Bu, 2024'e göre yüzde 32 fazla – 529 dairelik artış. Tamamlanan dairenin ortalama alanı yaklaşık 72 m². Yıl sonunda 204.000 m² alana sahip 2.657 daire hâlâ tamamlanmamıştı.

2025 yılı inşaat işlerinin toplam değeri 703,7 milyon euro oldu, bunun 242,2 milyonu konut binalarına düştü – yüzde 23 artış. Geri kalanı altyapı, boru hatları, şebekeler.

2026'nın ilk yarısı: 470 yapı ruhsatı verildi, bunlarda toplam 140.858 m² alana sahip 2.172 daire planlandı. Bu, 2025'in tamamında onaylanan daire sayısının yüzde 95'i ve 2024'ün tamamından neredeyse bir buçuk kat fazla.

Ama bu artışın içinde, toplam rakamlardan daha çok şey söyleyen bir ayrıntı var. 2026'nın ikinci çeyreğinde ruhsat sayısı arttı – bir önceki çeyreğe göre 257, yüzde 20,7 artış – ama bunlarda planlanan daire sayısı yüzde 43,5 azaldı: 784. Ruhsat başına ortalama daire sayısı yaklaşık 6,5'ten 3'e düştü.

Daha basit söylersek, proje sayısı arttı, projelerin kendisi küçüldü.

İki rakamı karşılaştırın. Ülke genelinde bir yılda inşa edilen iki bin iki yüz daire. Ve belgeleri eksik seksen ila doksan bin yapı. Yeni yasal konut, karmaşık bir geçmişi olan çok büyük bir eski stok kütlesinin üzerindeki ince bir tabakadır. Karadağ'da belge sorusunun semt sorusundan daha belirleyici olmasının nedeni tam da budur.

Aynı istatistikten tek bir rakam, Karadağ piyasasındaki kalite dağılımını her türlü değerlendirmeden daha iyi açıklıyor.

2026'nın ikinci çeyreğinde verilen 257 yapı ruhsatının 164'ünü gerçek kişiler aldı – yani yüzde 63,8. Tüzel kişilere 93 ruhsat, yani yüzde 36,2 düştü.

Yani ülkedeki tüm inşaatın neredeyse üçte ikisi, kendisi için ya da satmak için inşa eden gerçek kişilerdir. Proje finansmanı, teknik denetimi ve zedelenebilecek bir itibarı olan geliştirici şirketler değil; kendi bütçesi, kendi ustası ve nereden tasarruf edilebileceğine dair kendi anlayışı olan somut insanlar.

Bundan özel inşaatın kötü olduğu sonucu çıkmaz. Bundan dağılımın çok geniş olduğu ve burada ortalama beklentinin olamayacağı sonucu çıkar. Komşu parsellerde, aynı yılda, metrekaresi aynı fiyata inşa edilmiş iki ev köklü biçimde farklı olabilir – betonuyla, yalıtımıyla, su izolasyonuyla, on yıl sonra cephesine ne olduğuyla.

Aynı mekanizma, Karadağ'da metrekare fiyatına göre yön bulmanın neden bu kadar zor olduğunu da açıklıyor. Fiyat konumu ve manzarayı yansıtır, ama yapının kalitesini neredeyse hiç yansıtmaz, çünkü alıcı genellikle bunu değerlendirecek durumda değildir ve dolayısıyla bunun bedelini de ödemez. Bunu Karadağ'da nerede yaşamak daha iyi yazısında ele aldık ve bu dergiyi yazmaya başlamamızın nedenlerinden biri de budur.

Alıcı için pratik sonuç: yalnızca „müteahhit kim" değil, „ana yüklenici kim" ve „teknik denetim var mı" diye de sorun. Ruhsatların üçte ikisinin gerçek kişilere verildiği bir segmentte bu sorular profesyonel inşaatı amatörden ayırır.

Bar'da inşaat yapıyoruz ve doğrudan Bar'ı ilgilendiren rakamı atlamak dürüst olmazdı.

Yapılan yasallaştırma başvurusu sayısında Bar ülkede ikinci sırada. Kümülatif olarak – 11.521 başvuru; 14.891 ile Podgorica'nın ardından ve 5.893 ile Herceg Novi'nin önünde. 2026'nın ilk beş ayında yapıların kadastroya kaydı başvurularında da Bar ikinci: Podgorica'daki 3.220 ve Ulcinj'deki 1.294'e karşı 1.940.

Bu ne anlama gelir ve ne anlama gelmez.

Anlamına gelmez: Bar'da kötü inşaat yapıldığı ya da Bar gayrimenkulünün daha kötü olduğu. Yasallaştırma başvurularının sayısı, şehrin kalitesini değil, özel yapılaşmanın hacmini ve geçmişini yansıtır. Bar, geniş yüzölçümüne ve çok sayıda müstakil eve sahip büyük bir belediyedir ve yapı sayısı bakımından nesnel olarak ülkenin önde gelenlerindendir.

Anlamına gelir: Bar'da karmaşık belge geçmişi olan bir mülkle karşılaşma olasılığı ülke ortalamasının üzerindedir. Ve burada kontrol bir aşırılık değil, normdur.

Alıcı için bu kötü değil iyi bir haberdir, çünkü mesele şehir seçimine değil karşı taraf seçimine indirgenir. Bar, yaz ile kış arasındaki en dengeli sıcaklık farkına, Belgrad'a yıl boyu çalışan demiryoluna ve Kotor Körfezi'nden belirgin biçimde düşük fiyatlara sahip şehir olmayı sürdürüyor – bunları tam Bar rehberimizde ve Bar ile Budva karşılaştırmasında ele aldık. Yasallaştırma istatistiği bunların hiçbirini geçersiz kılmaz. Yalnızca burada belgelere dikkatle bakmak gerektiğini söyler.

Karadağ'da kapora, alıcı vazgeçtiğinde genellikle iade edilmez. Bu, tüm kontrolün ondan sonra değil önce yapılması gerektiği anlamına gelir. Aşağıdaki on iki soru temel olanı kapsıyor.

1. Güncel bir tapu kaydı var mı? Fotokopi değil, geçen yılın çıktısı değil – taze bir kayıt.

2. B bölümündeki malik satan kişiyle aynı mı? Ve payı ne kadar.

3. Daire V bölümünde bağımsız bir birim olarak var mı? Yoksa bina bir bütün olarak mı kayıtlı.

4. G bölümünde ne var? İpotekler, rehinler, irtifaklar, oturma hakkı.

5. Yapı ruhsatı var mı ve inşa edilen onun parametrelerine uyuyor mu? Katları sayın.

6. Kullanma izni var mı? Yoksa – neden ve onun yerine ne var.

7. Mülk yasallaştırılıyorsa – hangi aşamada? Başvuru yapıldı, işlem sürüyor ya da karar alındı. Bunlar üç farklı cevaptır.

8. Mülk kadastroya kaydedildi mi ve ne zaman? Süre 14 Ağustos 2027'ye uzatıldı, ama başvuru artık yalnızca eksiksiz dosyayla kabul ediliyor. Ruhsatsız mülkler için bu bir numaralı sorudur.

9. Fiilî alan kadastro alanıyla örtüşüyor mu? Ve plan projeye uyuyor mu.

10. Enerji sertifikası var mı? 2024'ten beri satışta zorunludur.

11. Aidat ve bina yönetim borcu var mı? Belgelerini isteyin.

12. Ödeme nasıl planlanıyor? 12 Mayıs 2026'dan beri bankaların bu tür işlemlerde 10.000 euro ve üzeri nakit kabul etmediği dikkate alınarak.

On üçüncü soru belgelerle ilgili değil, hayatla ilgilidir ve bizce daha az önemli değildir: o yerde ne kadar zaman geçirdiniz ve orada kış geçirdiniz mi. Bu konuda ülkeyi dürüstçe test eden on dört gün üzerine ayrı ve uzun bir yazı ve bu testin gerçek olması için nerede ve nasıl kalmak gerektiğine dair bir inceleme var.

Diyelim ki kontrol hoş olmayan bir sonuç verdi. Bu zorunlu olarak konuşmanın sonu değildir, ama bundan sonra vaatlere göre değil olgulara göre hareket etmek gerekir.

Birincisi: yaklaşık değil, kesin durumu belirleyin. „Yasallaştırıyoruz" bir durum değildir. Durum somut bir aşamadır: mülk kadastroya kaydedildi mi ve ne zaman, yasallaştırma başvurusu yapıldı mı ve ne zaman, karar var mı. Bu olguların her biri bir belgeyle doğrulanır.

İkincisi: mülkün Temmuz 2025 ortofoto görüntüsünde görünüp görünmediğini öğrenin. Bu, yasallaştırma olanağının kendisini belirleyen sınırdır. Görüntüde olmayan yapılar yasallaştırmaya tabi değildir.

Üçüncüsü: süreci tamamlamanın maliyetini hesaplayın. Kentsel iyileştirme bedeli bölgeye ve kullanım amacına göre değişir, buna ölçüm raporu ve 200 m²'nin üzerindeki yapılar için statik sağlamlık kontrolü eklenir. Bu tutar işlemden önce hesaplanmış ve birinin üzerinde olmalıdır – ya satıcı belgeleri kendi hesabına düzene sokar ya da fiyat hesaplanan tutar kadar düşer.

Dördüncüsü: hıza güvenmeyin. Altmış binin üzerinde başvuruya karşılık dört binin altında karar verilmiş, sürecin resmî tamamlanma ufku ise beş yıl. Sürenin Ağustos 2027'ye uzatılması mal sahiplerine nefes aldırdı ama incelemeyi hızlandırmadı. Planınız yasallaştırmanın birkaç ayda kapanacağını varsayıyorsa, planı değiştirmek gerekir.

Beşincisi: yasağın noterin ihtiyatından değil kanundan geldiğini unutmayın. Yapı ruhsatı olmayan bina hukuki işlemin konusu olamaz, kadastroya kaydı ya da yasallaştırma kararı bulunmayan mülk devredilemez ve kadastroya buna dair şerh konur. „Senetle alalım, sonra hallederiz" şeması bir kestirme yol değil, tümüyle korumasız kalmanın yoludur.

Ve son olarak ayık bir düşünce. Belgesizlik indirimi neredeyse her zaman çekici görünür, çünkü hemen görülür, maliyetler ise görülmez. Böyle bir mülkün gerçek bedeli fiyattan, artı iyileştirme bedelinden, artı zamandan, artı kredi kullanamamaktan, artı ileride yeniden satmanın zorluğundan, artı kontrol edemediğiniz riskten oluşur. Bu aritmetiğin alıcının lehine çıktığı bir duruma rastlamadık ve istisnayı kendi paranızla aramanızı önermiyoruz.

Konutu yalnızca bir mülk olarak değil, taşınmanın dayanağı olarak alıyorsanız, belge temizliği daha da önemli hâle gelir – gayrimenkulün durumu, Karadağ'da oturma izni almak yazısında ve Karadağ'da yaşamın dürüst incelemesinde yazdığımız diğer prosedürlerle bağlantılıdır.

Bar'ın Tomba semtinde 24 rezidanslı bir kulüp binası inşa ediyoruz ve yukarıda yazılan her şey bize sorulan sorulardır. Bu yüzden bunlara kendimizin nasıl cevap verdiğiyle bitirmek mantıklı.

Belgeler. Zen Gardens sonradan yasallaştırılarak değil, ruhsatla inşa ediliyor. Müteahhit – DOO „Novokub", PIB 03523853. Ana yüklenici – DOO „Univerzal-Rai", PIB 02632675. Vergi numaralarını özellikle yayımlıyoruz: bize sormadan devlet sicilinden kontrol edilebilirler.

Süreler. İnşaatın başlangıcı – 1 Aralık 2026, bitişi – 15 Aralık 2028. Tarihleri veriyoruz, çünkü bir müteahhitte tarih bulunmamasını kendimiz de kaygı verici bir işaret sayıyoruz.

Tam olarak ne satın alıyorsunuz. 24 daire: 21,2 ile 41,5 m² arası stüdyolar, 62–64,5 m² bir odalılar, 85,8 ile 117,3 m² arası iki odalılar. 2.000 m² parsel, bunun 700 m²'si binaya ayrılmış – yüzde 35, kalan 1.300 m² sakinlerin açık alanı olarak kalıyor. Zemin artı üç kat ve otopark, depolar ve teknik hacimlerin bulunduğu bir bodrum. Fiyat – 66.000 eurodan başlıyor.

Enerji sınıfı A+. Bir pazarlama ifadesi olarak değil, somut çözümlerin sonucu olarak: 10 cm ısı yalıtımı, çift camlı pencereler, hava-su ısı pompalı yerden ısıtma, filtreli üflemeli-emişli havalandırma, tam ses yalıtımı, küf önleyici sistem ve güneş panelleri. Sonradan 2024'ten beri satışta zorunlu olan o enerji sertifikasına – ve her ay ödeyeceğiniz faturalara – dönüşen tam da bu kümedir.

Ne vaat etmiyoruz. İnşaat aşamasında alımın risk taşımadığını söylemiyoruz – taşır ve bunların başlıcası, mülkiyet tescilinin sözleşmenin imzalandığı gün değil, yapının teslimi ve kat mülkiyetinden sonra gerçekleşmesidir. Bunun önceden anlaşılması gerekir ve biz bunu son değil ilk görüşmede dile getiriyoruz.

Daire alırken yapılan en pahalı hatayı ayrı bir yazıda ele aldık. Bu metinden sonra genel olarak piyasaya değil, müteahhit olarak bize yönelik sorularınız oluştuysa – bunlar doğru sorulardır ve onları cevaplıyoruz.

Belgeleri kontrol edin. Karadağ'da bu bürokratik bir formalite değil, işleme hazırlığın en çok küçümsenen kısmıdır: kayıtlar ve rahatsız edici sorular için birkaç gün neredeyse hiçbir şeye mal olmaz – ve ödemeye niyetlendiğiniz tutarın tamamını koruyan tam da budur.