Karadağ'da satılık daireler: Zen Gardens, Bar'da daireler

Zen Gardens, Karadağ'ın Bar şehrinin Tomba semtinde 24 daireden oluşan butik bir konut kompleksidir. Bina zemin kat artı üç kat ve otopark ile depolar için bir bodrum katından oluşur; şu ana kadar zemin kat artı iki kat onaylandı, üçüncü kat UTU (imar ve teknik koşullar) ile uyumludur ve inşaat sürecinde onaylanıyor. Planlar serbesttir. Arsa 2.000 m², bina oturum alanı 700 m² — yani %35; kalan 1.300 m² avlu, meyve bahçesi, 15 × 5 metre ısıtmalı havuz ve kullanılabilir çatı terasıdır. Stüdyo daireler 21,2 m²'den, 1+1 daireler 62–64,5 m², 2+1 daireler 85,8–117,3 m²; fiyatlar 66.000 €'dan başlar. Enerji sınıfı A+. Yatırımcı DOO Novokub (PIB 03523853), ana yüklenici DOO Univerzal-Rai (PIB 02632675). İnşaat 1 Aralık 2026'da başlayıp 15 Aralık 2028'de tamamlanır.

Adı — Zen Gardens
Türü — butik konut kompleksi
Ülke, şehir, semt — Karadağ, Bar, Tomba
Koordinatlar — 42.076362, 19.122460
Daire sayısı — 24
Planlar — serbest, alanlar talebe göre şekilleniyor
Kat sayısı — bodrum kat, zemin kat ve 3 kat; şu ana kadar zemin kat artı 2 kat onaylandı (Bar Baş Şehir Mimarı kararı no. UPI 15-333/26-12/3, 07.04.2026), üçüncü kat UTU (imar ve teknik koşullar) ile uyumludur ve inşaat sürecinde onaylanıyor
Arsa alanı — 2.000 m²
Bina oturumu — 700 m², arsanın %35'i
Açık alan — 1.300 m², arsanın %65'i
Stüdyo daireler — 21,2 / 31,8 / 35,1 / 41,5 m²
1+1 daireler — 62 / 62,1 / 64,5 m²
2+1 daireler — 85,8 / 85,9 / 117,3 m²
Fiyat — 66.000 €'dan başlayan
Otopark — kapalı, her daireye bir yer artı 9 misafir yeri
Depolar (kellerler) — bodrum katta
Enerji sınıfı — A+
Yatırımcı — DOO Novokub, PIB 03523853
Ana yüklenici — DOO Univerzal-Rai, PIB 02632675
İnşaat başlangıcı — 1 Aralık 2026
İnşaat bitişi — 15 Aralık 2028

Zen Gardens'ın inşaatı 1 Aralık 2026'da başlar ve 15 Aralık 2028'de tamamlanır. Şu anda tasarım ve izin aşaması sürüyor: imar koşulları, proje dokümantasyonu, yapı ruhsatı ve altyapı bağlantı koşulları. Belgeler hazır oldukça yayımlanıyor; şantiye çalışmaları başladığında tarihli ilerleme kayıtları eklenecek.

24 daire bilinçli bir karardır. Bina 700 m² kaplıyor — arsanın %35'i. Kalan 1.300 m² avlu, meyve bahçesi, havuz, çocuk oyun alanı ve dinlenme alanlarıdır. Tipik bir Karadağ yeni yapısında bu oran tam tersidir. Zemin kat artı üç kat, alçak yoğunluklu müstakil evlerden oluşan Tomba'nın karakterini bozmaz. Şu ana kadar zemin kat artı iki kat onaylandı; üst kat inşaat sürecinde onaylanıyor — imar koşulları buna izin veriyor.

• 15 × 5 metre ısıtmalı havuz ve dinlenme alanı
• Çatı terasında yoga alanı
• Çatıda açık hava sineması
• Açık hava spor alanı
• Çocuk oyun alanı
• Barbekü ve buluşma alanı
• Kahve alanı
• Gölgeli banklar ve pergolalar
• Kendi meyve bahçesi
• Bisiklet istasyonu
• Elektrikli scooter ve motosikletler için şarj noktaları
• Bahçe boyunca dış elektrik prizleri
• Her daire için kendi yeri olan büyük kapalı otopark
• 9 araçlık misafir otoparkı
• Bodrum katta mevsimlik eşyalar ve spor ekipmanı için depolar (kellerler)
• Ortak bebek arabası odası
• Otomatik kapılı ve kameralı kapalı site

Dış duvarlarda 10 cm ısı yalıtımı.
Çift boşluklu enerji verimli cam üniteleri.
Hava-su ısı pompalı sulu yerden ısıtma.
Isı geri kazanımlı ve alerji karşıtı filtreli havalandırma.
Daireler arasında güçlendirilmiş ses yalıtımı ve darbe sesi koruması.
Küfe karşı kapsamlı çözümler.
Çatıda binaya ait güneş enerjisi santrali — elektrik kesintilerinde sakinlere özerklik sağlar, Karadağ’da kesintiler ise ender değil.
Talebe göre akıllı ev sistemi.

Sonuç: A+ enerji sınıfı ve şehir ortalamasının üzerine çıkmayan işletme giderleri.

Zen Gardens, Bar şehrinin Tomba semtinde, 42.076362, 19.122460 koordinatlarında inşa ediliyor.

Tomba, gökdelen bulunmayan, alçak müstakil evlerden oluşan bir semttir. Kompleksten Bar merkezine, şehir plajlarına ve marinaya arabayla yaklaşık 10 dakika, Stari Bar'a yürüyerek 15 dakika, Podgorica uluslararası havalimanına yaklaşık bir saat sürüyor.

Bar, Karadağ'ın ana deniz limanıdır; yılda yaklaşık 270 güneşli gün alır ve nüfusu yıl boyunca burada yaşar. Ayrıntılar kapsamlı Bar rehberinde.

Planlar serbesttir: aşağıdaki alanlar temel bölünmedir, komşu daireler talebe göre birleştirilebilir.

Stüdyo daireler — 21,2 / 31,8 / 35,1 / 41,5 m².
1+1 daireler — 62 / 62,1 / 64,5 m².
2+1 daireler — 85,8 / 85,9 / 117,3 m².

Fiyatlar 66.000 avrodan başlar; alana, kata ve manzaraya göre değişir. Her dairenin kapalı otoparkta bir yeri vardır ve bu fiyata dahildir. Bodrum katta ayrıca mevsimlik eşyalar ve spor ekipmanı için depolar (kellerler) bulunur.

Projenin yatırımcısı Karadağ'ın Bar şehrinden DOO Novokub'dur (PIB 03523853). Ana yüklenici yine Bar merkezli DOO Univerzal-Rai'dir (PIB 02632675).

Her iki şirket de Karadağ'da kayıtlıdır; bilgileri açıktır ve devlet sicilinden doğrulanabilir. Yatırımcı hakkında ayrıntı: novokub.com.

Arsa. Kadastro parseli 1265/2, Tomba kadastro bölgesi, Bar belediyesi, 2000 m². Malik — DOO Novokub, 1/1 pay, edinme sebebi satın alma, kayıt tarihi 22.06.2022. Taşınmazlar İdaresi Bar şubesinin 1008 sayılı taşınmaz kaydı (list nepokretnosti) ile doğrulanır.

Şehircilik ve teknik koşullar No. 06-333/25-507/6, 04.04.2025 tarihli, Karadağ Mekânsal Planlama, Şehircilik ve Devlet Malları Bakanlığı. İzin verilen parametreler: taban alanı katsayısı 0,35 — yapı oturumu 700 m²ye kadar; emsal 2,00 — yer üstünde 4000 m²ye kadar; dört yer üstü kat (P+3); zeminden 15 m yüksekliğe kadar; parselin en az %20si yeşil alan; otopark normu her 1000 m² konut alanı için 8 yer. MN bölgesi, karma kullanım: zemin katta ticari birimlere izin verilen konut, oran %70 : %30a kadar.

Trafik koşulları — Bar Belediyesi Sekreterliği, aynı belgenin içinde: kamuya açık yola bir adet araç giriş-çıkışı ve zorunlu trafik düzeni projesi.

Ön projeye onay — Bar Baş Şehir Mimarı kararı No. UPI 15-333/26-12/3, 07.04.2026 tarihli. Yatırımcı — DOO Novokub, proje müellifi — DOO Univerzal-Rai. Onaylanan kat adedi Po+P+2; en üst kat, şehircilik koşullarının izin verdiği sınırlar içinde inşaat sırasında onaylanır.

Altyapı bağlantı koşulları — DOO Vodovod i kanalizacija, Bar: su ve kanalizasyon.

Deprem hesabı — taşıyıcı sistem MCS ölçeğine göre IX şiddete göre hesaplanır; bu, bu parsel için şehircilik koşullarının doğrudan gereğidir.

Belgelerin kopyaları sitenin ana sayfasında yayımlanmıştır. Her biri, veren kurumdan numarasıyla doğrulanabilir; Tombadaki 1265/2 parseline ait kadastro kaydını ise herkes Taşınmazlar İdaresinden kendisi talep edebilir.

İnşaat süresine yayılan taksitli ödeme mümkündür. Koşullar daireye ve projeye giriş aşamasına göre bireysel olarak belirlenir. Bize yazın — belirli bir daire için ödeme planı hazırlayalım.

Devir vergisi dışında birkaç kalem daha var: noter tarifesi (örn. 20.000–40.000 € arası işlemler için 250 €, üzerine KDV, bedeli alıcı öder), kadastroya tescil harcı ve bir temsilci aracılığıyla alım yapılıyorsa vekaletnamenin (POA) noter onayı. 12.05.2026'dan itibaren bankalar gayrimenkul işlemlerinde 10.000 €'nun üzerinde nakit kabul etmiyor, ödeme banka transferiyle yapılmalı. Objeyi almadan önce nasıl kontrol edeceğinizi ayrı bir makalede anlattık.

Fiyatlar 66.000 avrodan başlar; alana, kata ve manzaraya göre değişir. Otopark yeri fiyata dahildir. Karşılaştırma için: 2026'nın ikinci çeyreğinde Bar'da ortalama metrekare fiyatı 2.797 avro idi, yıllık %13,3 artış — bkz. 2026'da Karadağ'da daire fiyatları. Taksit yerine kredi ile almayı düşünüyorsanız, yabancılar için Karadağ'da konut kredisi sürecini ayrı bir makalede inceledik.

İnşaat 1 Aralık 2026'da başlar, 15 Aralık 2028'de biter. Şantiyeye çıkılana kadar tasarım ve izin aşaması sürer.

Evet. Kapalı otoparkta 24 dairenin her biri için bir yer ve ayrıca 9 misafir yeri bulunur. Bodrum katta mevsimlik eşyalar ve spor ekipmanı için depolar (kellerler) bulunur. Ayrıca bebek arabası odası ve bisiklet istasyonu ile elektrikli scooter ve motosikletler için şarj noktaları mevcuttur.

Devir vergisi kademeli: 150.000 €'ya kadar %3, 150.000–500.000 € arası 4.500 € + %5, üzerinde 22.000 € + %6; beyan ve ödeme kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde yapılır. Müteahhitten ilk satışta fiyata %21 KDV dahildir ve bu durumda devir vergisi alınmaz. 150.000 € eşiğinin üzerindeki alımlarda (gerçek bedel değil, vergi dairesinin belirlediği matrah esas alınır) gayrimenkul üzerinden oturma izni başvurusu yapılabilir; AB vatandaşları ve aile üyeleri bu eşikten muaftır. Ayrıntılar için gayrimenkul yoluyla oturma izni makalemize bakabilirsiniz.

welcome@zengardens.estate adresine yazın ya da +382 68 076 111 numarasını arayın — kat planlarını, güncel fiyatları ve izin belgelerinin durumunu gösterelim. Bar, Karadağ ve buradaki yaşam hakkında daha fazlası Zen Gardens dergisinde.