Karadağ'da yabancı olarak konut kredisi: verirler mi, hangi faizle ve vermezlerse ne yapmalı

Gerisi daha rahat okunsun diye özden başlayalım.

Yerleşik olmayan bir kişi Karadağ'da gayrimenkul almak için kredi çekebilir. Bu gri bir alan değil, istisna değil ve tanıdık meselesi de değil: en az bir banka bunun için ayrı, kamuya açık biçimde tarif edilmiş ve faizleri yayımlanmış bir ürün tutuyor. Söz konusu olan Lovćen banka ve onun yerleşik olmayanlara yönelik gayrimenkul alım kredisi.

Ne var ki bu kredinin parametreleri, aynı bankacılık piyasasının yerli bir müşteriye sunduğundan farklı — ve iki boyutta birden farklı.

Faiz daha yüksek. Yerleşik olmayanlar için sabit nominal faiz yıllık yüzde 6,95, efektif faiz yüzde 7,20. Karadağ'da yerleşiklere yönelik konut kredisi bugün yüzde 4,49'dan başlıyor ve bankaların çoğunda yüzde 4,99.

Vade daha kısa. Yerleşik olmayanlara kredi 12 ila 120 ay vadeyle veriliyor — yani en fazla on yıl. Yerleşiklere yönelik konut kredileri yirmi yıla, iki bankada otuz yıla kadar çıkıyor.

Tutar ise gayet makul: 10.000 ile 500.000 euro arası. Yani kısıt büyüklükte değil — kısıt zamanda ve paranın fiyatında.

Yazının devamında bunun aylık taksitte ne anlama geldiğini hesaplıyor, farkın nereden geldiğini açıyor ve bunun yabancılara karşı bir tutumdan değil, yabancı bir borçluyla basitçe işlemeyen çok somut bir teminat mekaniğinden kaynaklandığını gösteriyoruz.

Gayrimenkulün kendisinin ne kadar tuttuğu ve fiyatların şehirlere göre nasıl dağıldığı ayrı bir konu — şehir şehir tam piyasa tablomuz var. Burada elinizde olmayan paradan söz ediyoruz.

Bağlam önemli, çünkü bankaların neden konuşmaya istekli olduğunu açıklıyor.

Karadağ'ın kredi piyasası büyüyor, hem de gözle görülür biçimde. Bankalar 2026 Haziran ve Temmuz aylarında 394,9 milyon euroluk kredi onayladı; 2025'in aynı iki ayında bu rakam 359 milyon euroydu — yaklaşık yüzde on artış. Yalnızca temmuz için: bir yıl öncesindeki 172,2 milyon euroya karşılık 193,4 milyon euro, yani yüzde 12,31 ya da mutlak olarak 21,2 milyon euro artış. Bu rakamı Merkez Bankası başkanı Nikola Bašanović kamuoyu önünde teyit etti.

Bu büyümenin içinde konut kredileri başlıca itici güçlerden biri. Erste Bank haziran ve temmuzda 32,47 milyon euroluk kredi onayladı; özellikle konut kredilerindeki büyüme yüzde 34,5 oldu ve bu kalemde yaklaşık 10 milyon euro kullandırıldı. Bankanın kredi portföyü temmuz sonunda 730 milyon euronun biraz üzerindeydi. Büyük bankalar yıl sonuna kadar istikrarlı talep bekliyor.

Karşılaştırma için bir başlangıç noktası. Ağustos 2023'te ülkenin tüm konut kredisi portföyü 579 milyon euroydu ve dört yılda yaklaşık 200 milyon euro eklemişti: ağustos 2019'da 386 milyon euroydu. O dönemde ağırlıklı ortalama nominal faiz yüzde 4,96, efektif faiz yüzde 5,57'ydi. Değişken faizli kredilerin payı yüzde onun altında kaldı ve sorunlu krediler aynı dönemde portföyün yüzde 3,12'sinden yüzde 1,98'ine geriledi.

Bundan pratikte ne çıkıyor? Ülkenin bankacılık sistemi küçük ama sağlıklı ve büyüyor; konut kredisi de içinde yan değil öncelikli bir iş kolu. Bu da bankayla konuşmaya başlamanın anlamlı olduğu demek: «biz bunu yapmıyoruz» gerekçesiyle geri çevrilmezsiniz.

İkinci sonuç daha az belirgin. Bankalar konut kredisi müşterisi için yarıştığında — ki yalnızca Erste'de bu alandaki üçte birlik büyüme tam olarak rekabet demek — müşterinin bir pazarlık pozisyonu doğar. Bankanın yayımladığı faiz çoğunlukla «şu orandan itibaren» diye yazılır: bu bir alt sınırdır, tek bir değer değil. İki üç bankadan standart bilgi formunu istemek ve reklamdaki yüzdeleri değil, aynı vade ve aynı tutarda efektif faizleri ve toplam maliyeti karşılaştırmak mantıklı.

Yerleşik olmayan için koşulların ne kadar ayrıldığını anlamak için neden ayrıldığını bilmek gerekiyor. İşte yayımlanmış konut kredisi faizleri — 3 Eylül 2026 itibarıyla kontrol edildi.

Erste Bank — nominal yüzde 4,49, efektif yüzde 4,58, 400.000 euroya kadar.
CKB — yüzde 4,99 / 5,12, 300.000 euroya kadar.
Prva banka — yüzde 4,99 / 5,12, 150.000 euroya kadar.
Adriatic Bank — yüzde 4,99 / 5,12.
Hipotekarna banka — yüzde 4,99 / 5,12.
Ziraat Bank — yüzde 5,00 / 5,13, 250.000 euroya kadar.
NLB banka — yüzde 5,39 / 5,54.
Lovćen banka — yüzde 5,95 / 6,13, 300.000 euroya kadar.

Vadeler ve peşinat açısından tablo şöyle. CKB ve NLB konut kredisini otuz yıla kadar veriyor, diğerleri yirmi yıla kadar. Peşinat Prva banka, NLB ve Erste'de gayrimenkul fiyatının yüzde onundan, Hipotekarna'da yüzde yirmisinden başlıyor.

Ayrıca Erste'nin ilk on yıl için sabitlenmiş yüzde 3,99'luk ürününü anmak gerek; bu süre sonunda faiz altı aylık Euribor artı yüzde 2,75 marja geçiyor. Hedefli bir ürün bu: kendi konutu olmayan otuz yedi yaşına kadar çiftlere yönelik ve banka ekspertiz masrafını üstleniyor. Yabancı alıcıyı ilgilendirmiyor, ama piyasanın alt sınırını iyi gösteriyor.

Bir de ikinci kategori var — dar anlamda ipotek kredisi, yani gayrimenkul teminatlı ve kullanımı daha serbest kredi. Daha pahalı: Hipotekarna yüzde 4,99'dan, Erste yüzde 5,49'dan, Prva yüzde 5,99'dan, NLB sabit yüzde 5,79, CKB yüzde 6,65'ten, Lovćen yüzde 6,95'ten, Ziraat efektif yüzde 8,37 ile yüzde 6,50'den. Vadeler 240 aya kadar, Ziraat'te 120 aya kadar. Kredi tutarının gayrimenkul değerine oranında bankaların çoğu yüzde seksene çıkıyor, Ziraat muhafazakâr yüzde ellide kalıyor.

Şu yüzde 4,99 sınırını aklınızda tutun — bir sonraki bölümde gerekecek.

Şimdi bu yazıyı okuma sebebinize gelelim.

Karadağ bankaları arasında doğrudan yerleşik olmayanlara hitap eden ürünleri aradık ve yayımlanmış koşulları olan tam olarak bir tane bulduk — Lovćen banka'nın yerleşik olmayanlara yönelik gayrimenkul alım kredisi. Bankanın kendisinin yayımladığı haliyle parametreleri:

Tutar — 10.000 ile 500.000 euro arası.
Geri ödeme vadesi — 12 ile 120 ay arası.
Sabit faiz — nominal yüzde 6,95, efektif yüzde 7,20.
Değişken faiz — yüzde 3,45 artı altı aylık Euribor, efektif yüzde 6,20.
Tahsis ücreti — 0 euroya kadar.
Kredi hesabı işletimi — ayda 1 euro.

Şimdi bilinçli olarak koyduğumuz önemli bir kayıt. Bu, yayımlanmış halde bulduğumuz tek üründür. Bu, «var olan tek ürün» demek değildir. Başka bankalar yerleşik olmayanların başvurularını tek tek değerlendirip koşulları siteye koymuyor olabilir — bu yaygın bir uygulama. Bunu kontrol etmenin tek bir yolu var: somut durumu somut bankaya sormak. Diğerlerinin yayımlanmış koşulu yok ve biz uydurmayacağız.

Bu yazıda neyin olmayacağını da ayrıca söyleyelim. İnternette birbirini dışlayan iki iddiaya rastlanıyor: Karadağ bankalarının 2020'den beri yerleşik olmayanlara kredi vermeyi durdurduğu ve yerleşik olmayanın yüzde beşten başlayan faizle tam olarak yüzde otuz peşinata ihtiyacı olduğu. Birincisini Lovćen'in yürürlükteki ürün sayfası çürütüyor. İkincisi yayımlanmış yüzde 6,95'lik faizle çelişiyor ve hiçbir birincil kaynakta doğrulanmıyor. Banka yerleşik olmayanlardan istediği peşinatı yayımlamıyor — demek ki bu bankaya sorulacak bir soru, makaleye değil.

Alım satımın tipik tuzaklarını gayrimenkul alırken yapılan on beş hata yazısında ele almıştık; bu da — internetteki başkasının iddiasını bankacılık koşulu sanmak — aynı sıraya giriyor.

Yüzdeler tek başına az şey söyler. Aynı tutar üzerinden hesaplayalım — 100.000 euro kredi.

Yerleşik, yüzde 4,99 ile yirmi yıl. Aylık taksit yaklaşık 659 euro. Tüm vade boyunca yaklaşık 158.300 euro ödenir, bunun yaklaşık 58.300 eurosu faizdir.

Yerleşik olmayan, sabit yüzde 6,95 ile on yıl. Aylık taksit yaklaşık 1.159 euro. Tüm vade boyunca yaklaşık 139.000 euro, faiz yaklaşık 39.000 euro.

Bu sayılara dikkatle bakın, çünkü çıkan sonuç beklenen sonuç değil.

Yerleşik olmayanın aylık taksiti neredeyse iki kat yüksek — 659 euroya karşı 1.159 euro, her ay beş yüz euro fark. Asıl kısıt budur: faiz değil, on yıllık vadenin anaparayı yarı yarıya kısa bir döneme sıkıştırması.

Buna karşılık yerleşik olmayanın ödediği toplam faiz daha az — 58.300 euroya karşı 39.000 euro. Yarı yarıya kısa vadedeki yüksek faiz, uzun vadedeki düşük faizden toplamda daha ucuza geliyor. Bu paradoks değil aritmetik: faiz kalan borca işler ve kısa vadede kalan borç daha hızlı erir.

Tabloyu tamamlamak için aynı kredinin yerleşiğe yüzde 4,99 ile otuz yıl vadelisi: taksit 536 euroya düşer, ama toplam ödeme 193.000 euroya, faiz 93.000 euroya çıkar. En rahat aylık taksit, en pahalı çözüm çıkıyor.

Bunun alıcı için anlamı şu. Ayda 1.100–1.200 euro dolayında bir taksiti kaldırabiliyorsanız, yerleşik olmayanlara yönelik on yıllık kredi piyasanın en kötü seçeneği değil, birçok bakımdan en iyisidir: on yılda borçtan çıkarsınız ve bankaya daha az verirsiniz. Böyle bir taksit sizin için mümkün değilse, sorun başka banka aramakla değil anaparayı küçültmekle çözülür. Yani daha büyük peşinatla ya da daha ucuz bir gayrimenkulle.

Daha küçük tutarlarda fark orantılıdır. 46.200 euroluk bir kredide — örneğin yüzde otuz peşinatla 66.000 euroluk bir stüdyo — yerleşik olmayan faiziyle taksit ayda yaklaşık 535 euro olur; yerleşikte yirmi yıl vadeyle 305 euro olurdu.

Yerleşik olmayanlara yönelik üründe iki faiz arasında seçim var ve bu seçim göründüğü kadar açık değil.

Sabit — tüm vade boyunca yüzde 6,95. Değişken — yüzde 3,45 artı altı aylık Euribor, yani değişken kısım euro bölgesinin bankalar arası faizine bağlı.

3 Eylül 2026'da altı aylık Euribor yüzde 2,789'du. Komşu günlerin değerleri: 2 Eylül — yüzde 2,770, 1 Eylül — yüzde 2,779, 31 Ağustos — yüzde 2,770, 28 Ağustos — yüzde 2,762. Yani oran yüzde 2,8'in biraz altında duruyor ve yüzde binde birler düzeyinde dalgalanıyor.

Yerine koyalım: değişken faiz bugün 3,45 artı 2,789, yani yıllık yaklaşık yüzde 6,24. Sabit yüzde 6,95'e karşı.

Ve şimdi bu hesabı yapma sebebimize gelelim. 100.000 euroluk on yıl vadeli kredide değişken faizle taksit bugün yaklaşık 1.122 euro, sabit faizle 1.159 euro olurdu. Fark: ayda otuz yedi euro. Taksitin yaklaşık yüzde üçü.

Ayda otuz yedi euro, Euribor'un yükselmesine karşı sigortanın bedeli. Ve Euribor sert biçimde, hem de yakın zamanda hareket etti. 2021'de altı aylık Euribor tüm yıl boyunca eksideydi: ocakta eksi yüzde 0,532'den temmuzda eksi yüzde 0,513'e. Ekim 2023'te yüzde 4,138'e ulaştı, aynı yılın aralık ayında yüzde 4,004'te duruyordu. Yani gösterge iki yılda yaklaşık dört buçuk puanlık bir yol katetti.

Bu aralığı kredimize koyalım. Euribor yüzde dörde dönerse değişken faiz yüzde 7,45 olur — sabitin üzerinde — ve taksit yaklaşık 1.184 euroya çıkar. Yüzde bir buçuğa inerse yaklaşık 1.058 euro ödersiniz. On yıllık ufukta salınım, bugünkü değişken faize göre ayda yaklaşık eksi altmış ile artı altmış euro arasında; üstelik bu, piyasanın zaten geçtiği bir aralıkta Euribor hareketiyle.

Finansal tavsiye vermiyoruz ve Euribor'un nereye gideceğini bilmiyoruz. Orana dikkat çekiyoruz: bugün sabitleme taksitin yüzde üçüne mal oluyor ve on yıllık öngörülebilirlik için bu oldukça ucuz. Karar yine sizin ve taksitin her iki yöne yüz elli euro salınmasına ne kadar dayanabildiğinize bağlı.

Bu arada, Karadağ'da değişken faizin nadir oluşuna dair: 2023'te ülkenin tüm portföyünde değişken faizli kredilerin payı yüzde onun altında kaldı. Yerli borçlular neredeyse oybirliğiyle sabitlemeyi seçiyor.

Bu, alıcıların çok azının bildiği taze ve çok pratik bir bölüm.

Karadağ Meclisi yeni Tüketici Kredisi Kanunu'nu 12 Şubat 2025'te kabul etti. Kanun 20 Şubat 2025 tarihli «Karadağ Resmî Gazetesi» 15/2025 sayısında yayımlandı, 28 Şubat 2025'te yürürlüğe girdi ve 28 Kasım 2025'ten itibaren uygulanıyor. Pratik önemi olan son tarihtir: bu yazıyı okuduğunuz anda kanun tam kapsamıyla işliyor.

Kredinin maliyetini doğrudan etkileyen birkaç şeyi değiştiriyor.

Efektif faize tavan. Efektif faiz oranı, Merkez Bankası kredi kütüğündeki tüm tüketici kredilerinin ağırlıklı ortalama efektif oranının yüzde yüz artırılmış halini — yani ortalamanın iki katını — geçemez. Merkez Bankası bu değeri üç ayda bir yayımlıyor; 2026'nın birinci, ikinci ve üçüncü çeyrek belgeleri sırasıyla 30 Ocak, 15 Nisan ve 15 Temmuz'da yayımlandı. Değere işlem tarihinde bakmak gerekir, başkasının yazısından almak değil.

İki komisyon kaldırıldı. Konut kredisi tahsis komisyonu ve konut kredisinin erken kapatma komisyonu kaldırıldı. İkincisi özellikle önemli: üç yıl sonra krediyi erken kapatma imkânınız doğarsa banka bunun için ücret alma hakkına sahip değil. Ana yükün toplam faiz değil aylık taksit olduğu on yıllık yerleşik olmayan kredisinde, cezasız erken ödeme hakkı çok değerli.

Bankanın uzlaşma yükümlülüğü. Kredi veren, ödeme güçlüğü çeken borçluları önceden tespit etmek ve cebri icraya başlamadan önce anlaşmaya varmak için gerekçeli ve makul adımlar atmak zorunda. Yani kaçırılan ilk taksit kanunen bir prosedürle değil bir konuşmayla başlamak zorunda.

Standart bilgi formları. Banka; tutarın, vadenin, nominal ve efektif faizin, tüm masrafların ve müşteri haklarının açıkça yazıldığı bir form vermek zorunda. Bankalar arasında istenip karşılaştırılması gereken belge budur — reklam faizine göre karşılaştırmanın anlamı yok.

Kanunda kredi değerliliği değerlendirme ilkesi olarak geçen ayrı bir husus: borçlunun toplam aylık yükümlülükleri gelirin yarısını, uygulamada çoğu kez üçte birini geçmemeli. Geliriniz yurt dışındaysa ve bankanın alışık olmadığı belgelerle kanıtlanıyorsa bu sınır aleyhinize işler.

Burada yayımlanmış olanla yayımlanmamış olanı ayırmak gerekiyor.

Yerleşikler için yayımlanmış. Prva banka, NLB ve Erste gayrimenkul fiyatının yüzde onundan başlayan peşinat belirtiyor. Hipotekarna yüzde yirmiden. Dar anlamda ipotek kredilerinde bankaların çoğu değerin yüzde seksenine kadar finanse ediyor, yani yüzde yirmi kendi parasını istiyor; Ziraat ise yüzde elliye kadar, yani yarısını.

Yerleşik olmayanlar için yayımlanmamış. Lovćen istenen peşinatı belirtmiyor. Bu peşinat yok demek değil — rakamın somut gayrimenkul ve somut borçlu için bankadan öğrenilmesi gerekiyor demek.

Ve burada bankaya doğrudan ve kapora öncesinde sorulması gereken bir soru var: peşinat hangi tutar üzerinden, kredi hangi tutar üzerinden hesaplanıyor? Bu boş bir soru değil, çünkü işlemde iki sayı var — satıcıyla anlaştığınız fiyat ve bankanın akredite ettiği eksperin belirlediği ekspertiz değeri. Bunlar her zaman örtüşmüyor.

Örneğin Prva banka açıkça yayımlıyor: asgari katılım «gayrimenkulün alım satım fiyatına göre yüzde 10'dan itibaren». Yani orada esas alınan işlem fiyatı. Başka bankalar bunu kendilerince ifade ediyor ve banka finansmanı ekspertizin bir oranıyla sınırlarsa, ekspertiz de fiyatın altında kalırsa aradaki farkı planladığınız peşinatın üstüne kendi cebinizden tamamlarsınız.

Buradan pratik bir kural çıkıyor: ekspertiz sürecin sonundaki bir formalite değil, katkı payınızın büyüklüğünü değiştirebilecek bir parametredir. Sıra, süreler ve hesaplama esası bankayla ilk görüşmede netleştirilmeli. Yayımlanmış koşullardan bilindiği kadarıyla CKB ve Erste yerleşiklere yönelik ürünlerinde ekspertiz masrafını üstleniyor; diğerlerinde bu sizin paranız.

Dürüstçe söylenebilecek olan şu: bir yabancının bütçesini yüzde onluk peşinat üzerinden kurması doğru olmaz. Planlama için makul çalışma varsayımı yüzde otuz ve üstüdür, ama bunu bize değil bankaya doğrulatmak gerekir.

Ve genellikle unutulan bir şey daha. Peşinat, işlem anında gerekecek tek nakit değil. Üstüne tapu devir vergisi, noter, ekspertiz, sigorta poliçeleri ve varsa emlakçı komisyonu geliyor. Vergi kısmını gayrimenkul alımında vergi yazısında ayrıntılı ele almıştık, işlem sırasının tamamını ise daire alma rehberinde. Hesaplanması gereken giriş tutarının tamamı, yalnızca peşinat değil.

İşte yerleşikle yerleşik olmayan arasındaki farkı risk profiline dair tüm akıl yürütmelerden daha iyi açıklayan bölüm.

Karadağ bankasının sıradan bir konut kredisinde teminat olarak ne istediğine bakın. Prva banka'nın yayımlanmış listesini alalım — tipik olduğu için öğretici:

Birinci derece ipotek — satın alınan gayrimenkul üzerinde.
Hayat sigortası poliçesi — borçlunun.
Gayrimenkul sigortası poliçesi.
Borçlunun senetleri.
Maaş üzerine idari haciz talimatı.

İlk dört madde yabancıyla çalışıyor. İpotek, malikin vatandaşlığından bağımsız olarak Karadağ tapu kadastrosuna tescil ediliyor. Poliçeler düzenleniyor. Senetler imzalanıyor.

Beşincisi ise hiç çalışmıyor. İdari haciz talimatı, işverene kredi taksitini doğrudan maaştan kesip bankaya göndermesi yönünde verilen bir emirdir. Mekanizma basit ve çok güvenilir: para borçluya hiç ulaşmaz, dolayısıyla başka bir şeye harcanamaz. Yirmi yıl vadeyle yüzde 4,99'u mümkün kılan tam da budur.

Karadağ bankası böyle bir talimatı Alman, Sırp ya da Türk bir işverene gönderemez. Ne yetkisi ne de mekanizması var. Yapının en güvenilir öğesini kaybeder ve elinde yalnızca ipotek kalır — sorun çıkarsa bunun mahkeme yoluyla, gayrimenkulün satışıyla, hem de borçlunun yaşamadığı bir ülkede paraya çevrilmesi gerekir.

Yerleşik olmayanlara yönelik ürünün her iki özelliği de buradan geliyor. Vade daha kısa, çünkü vade kısaldıkça her şeyin olabileceği pencere daralır. Faiz daha yüksek, çünkü içine kaybedilen teminatın bedeli konulmuştur.

Bu ayrımcılık değil, «yabancı olduğu için» ek ücret de değil. Bu, kapıdaki beş kilitten birinin kilitlenmemesinin bedelidir.

Pratik sonuç: kalan dört kilidi güçlendiren her şey şansınızı ve koşullarınızı iyileştirir. Daha büyük peşinat. Kanıtlanmış ve istikrarlı gelir. Bankanın izleyebileceği bir belge geçmişi. Başka kredi yükümlülüğünün olmaması.

Özellikle gayrimenkul sigortası poliçesine dair bir not — teminatın yalnızca bankayı değil sizi de koruyan tek öğesi. Bankaya gerekli, çünkü rehnin kredi vadesini yalnızca hukuken değil fiilen de atlatması gerekir. Size de aynı nedenle gerekli. Karadağ sismik olarak aktif bir ülke ve 1979 öncesi ile sonrası yapılan binalar farklı yönetmeliklere göre projelendirildi; bunu Karadağ'da depremler ve inşaat yazısında ele almıştık. Bankanın formalite olarak istediği poliçenin bu ülkede son derece somut bir içeriği var ve en düşük fiyattan değil dikkatle alınması gerekiyor.

Ve düşünmek istenmese de önceden bilinmesi gereken bir şey daha. Yeni kanuna göre kredi veren, güçlük çeken borçluları erkenden tespit etmek ve cebri icraya başlamadan önce anlaşmaya yönelik makul adımlar atmak zorunda. Yani gecikme kanunen rehnin paraya çevrilmesiyle değil müzakereyle başlıyor. Bu yükümlülüğü ortadan kaldırmaz, ama sorun çıktığında ilk konuşmayı kendinizin ve erken başlatması gerektiği anlamına gelir — hukuki çerçeve bankaya kendi ayağıyla gelenin tarafındadır.

Bu yazıyı bir öncekine bağlayan teknik ama önemli bir nokta.

Karadağ'da ipotek, sözleşmedeki bir kayıt ya da bankadaki bir not değildir. Tapu kadastrosuna tescil edilen ve tapu kayıt belgesinde (list nepokretnosti) G bölümünde görünen bir takyidattır — üçüncü kişilerin gayrimenkul üzerindeki tüm haklarının sıralandığı bölüm.

Bu belgenin nasıl okunacağını gayrimenkul kontrolü yazısında ayrıntılı anlatmıştık. Orada G bölümü alıcı gözünden anlatılıyor: içindeki her kayıt durup araştırmak için bir sebeptir, çünkü bunlar satın aldığınız şey üzerindeki başkalarının haklarıdır.

Şimdi olaya diğer taraftan bakın. Kredi çekerek böyle bir kaydı siz kendiniz yaratıyorsunuz. Daireniz tamamen kapatılana kadar G bölümünde banka lehine ipotek şerhi taşıyacak. Yine de satılabilir — ama ancak rehnin eşzamanlı kaldırılmasıyla, yani kredinin işlem anında alıcının parasından kapatılmasıyla. Teknik olarak yapılıyor, noterler biliyor, ama işlem daha karmaşık ve yavaş hale geliyor.

Bundan iki pratik kural çıkıyor.

Birincisi: kredi çekilecek gayrimenkulün evrakı kusursuz olmalı. Banka, hukuki işleme konu olamayacak bir gayrimenkule ipotek vermez — yapı ruhsatı olmayan bir yapı ise kanunen buna konu olamaz. Yani imar barışı sürecindeki bir yapı krediden geçmez. Bu bazen can sıkıcıdır, ama özünde banka burada noterden sonraki ikinci filtre olarak ve sizin tarafınızda çalışır.

İkincisi: yeniden satış planlıyorsanız ipoteği işlem süresine dahil edin. Elde tutma ufkunuz üç dört yıl, kredi ise on yıl vadeliyse satış rehnin kaldırılması prosedürüyle birlikte yürüyecek.

Banka kesin bir liste yayımlamıyor ve bizde varmış gibi davranmayacağız. Ama yükümlülüklerin bileşimi bankanın neyi kanıtlatmak istediğini gösteriyor — ve görüşmeye somut hazırlanmayı sağlıyor.

Bankanın kapatması gereken dört soru var.

Kim olduğunuz. Pasaport, ardından bankanın kara para aklamayla mücadele kurallarına göre kimlik tespiti için isteyeceği her şey. Standart bir prosedür, ama yabancı için yerliye göre daha uzun.

Gelirin nereden geldiği. Asıl iş burada başlıyor. Ücretli çalışan için iş sözleşmesi ve birkaç aylık maaş belgesi; girişimci için şirketin tescil belgeleri ve mali tablolar; emekli için emeklilik belgesi gerekecek. Tüm belgeler yabancı, yani çeviri ve büyük olasılıkla tasdik ya da apostil gerekecek.

Borç yükünüzün ne olduğu. Karadağ kredi kütüğü sizi görmüyor. Yani banka sizin getireceğinize dayanacak — hesap dökümleri, belgeler, kendi ülkenizden kredi raporu.

Ne satın aldığınız. Bankanın akredite ettiği eksper tarafından yapılan gayrimenkul değerlemesi artı işlem belgeleri. Banka aksini kararlaştırmadıysa ekspertiz sizin masrafınıza; yayımlanmış koşullardan bilindiği kadarıyla CKB ve Erste yerleşiklere yönelik ürünlerinde ekspertizi üstleniyor.

Kulağa geldiğinden daha değerli pratik bir tavsiye: dosyayı daire seçmeden önce toplayın. Yabancı belgelerin tasdiki haftalar sürüyor ve satıcı kaporasız gayrimenkulü tutmaz. Paranın esasen var olduğu ama bankaya zamanında kanıtlayamadığınız durum, olabileceklerin en can sıkıcısıdır.

Kredi çekmeseniz bile işlemde bir banka hesabı olacak.

12 Mayıs 2026'dan itibaren Karadağ'da Kara Paranın Aklanmasının Önlenmesi Kanunu'ndaki değişiklikler yürürlükte: bankalar ve diğer ödeme hizmeti sağlayıcıları gayrimenkul işlemlerinde 10.000 euro ve üzeri nakit ödemeleri artık kabul edemiyor. Bağlantılı işlemler ayrıca düzenlendi — tutarı eşik altındaki parçalara bölme girişimi izleniyor.

Bu düzenlemeyi gayrimenkul kontrolü yazısında ayrıntılı ele almıştık; burada şu yüzden önemli: kayda değer herhangi bir işlemin ödemesi her hâlükârda bankacılık sisteminden geçiyor. Yani «Karadağ bankasında hesap açmalı mıyım» sorusu pratikte kendiliğinden çözülüyor — kredi çekseniz de çekmeseniz de açmanız gerekecek.

Bundan yararlı bir sıra çıkıyor. Hesap açılışı, kontrollerden geçme ve paranın ülkeye getirilmesi ilk yapılacak işlerdir, işlem haftasında değil. Bankanın uyum kontrolleri, kaporanız yanıyor diye hızlanmaz.

Karadağ euro bölgesi üyesi olmadan euro kullanıyor. Bu, alıcı için genellikle düşünülmeyen bir asimetri yaratıyor.

Euro kazanıyorsanız kredide hiç kur riskiniz yok. Gelir euro, kredi euro, taksit euro. Uluslararası bir alımda bu nadir bir durum ve değerini bilmek gerekir: Alman ya da Avusturyalı bir alıcı için Karadağ bu bakımdan örneğin Türkiye'den daha basit.

Dinar, lira, ruble ya da başka bir para biriminde kazanıyorsanız kur riskinin tamamı sizde ve düşünülmediği için ortadan kalkmıyor. Kredi euro cinsinden, taksit euro olarak sabit, geliriniz ise euroya karşı dalgalanıyor. On yıllık ufuk, kurun gözle görülür biçimde kayması için yeterli bir süre.

Bu, alıma karşı bir argüman değil. Taksiti pay bırakarak hesaplamak ve kendi sınırınıza kadar çıkmamak için bir argüman. Karadağ bankalarının yerli borçlulara uyguladığı «yükümlülükler gelirin üçte birini geçmesin» kuralını, başka para biriminde gelir elde eden bir borçlunun «olumsuz kurda gelirin üçte birini geçmesin» diye anlaması gerekir.

Burada hayatın nasıl kurulduğu ve neye mal olduğu konusunda Karadağ'da yaşama dair dürüst bir inceleme, alım taşınmayla bağlantılıysa oturma izni almaya dair bir yazı var. Bu arada yerleşiklik statüsü bankayla konuşmayı da değiştiriyor: oturma izni ve yerel geliri olan bir borçlu artık başka bir profil.

En hafife alınan seçenek ve alıcıların bir kısmı için en avantajlısı.

Mantığı basit. Belki yaşadığınız, vergi mükellefi olduğunuz, bankanın yirmi yıllık kredi geçmişinizi gördüğü ve maaştan kesinti mekanizmasının işlediği ülkede zaten bir gayrimenkuliniz var. Bu gayrimenkul teminatlı bir kredi, bankanın anladığı koşullarda bir kredidir; içine belirsizlik fiyatlanmış koşullarda değil.

Büyüklükleri karşılaştırın. Karadağ'ın yerleşik olmayan kredisi: on yıl vadeyle yüzde 6,95. Euro bölgesinde kendi konutunuz teminatlı bir kredi neredeyse kesinlikle hem daha ucuz hem daha uzun olacaktır, çünkü banka başka ülkede dairesi olan bir yabancıyı değil, anlaşılır teminatı olan kendi müşterisini kredilendiriyor.

Ek olarak ne kazanırsınız: Karadağ'da satıcının karşısına parası olan alıcı olarak çıkarsınız. Bu, pazarlık pozisyonunu değiştirir, işlem süresini kısaltır ve bankanın kapora sonrasında ret vermesi riskini ortadan kaldırır.

Ne kaybedersiniz: teminat artık Karadağ'daki daire değil, esas konutunuzdur. Bu ilkesel olarak başka bir risk düzeyi ve buna göre yaklaşmak gerekir.

Bilinmeye değer bir ara kurgu da var: tutarın bir kısmını ülkenizde, bir kısmını burada almak. Bu, esas konutun üzerindeki yükü azaltır ve aynı anda Karadağ kredisinin anaparasını, dolayısıyla aylık taksiti küçültür. Sakıncası, bir yerine iki kredi süreci yürütmeniz ve ikisinin de işlem tarihinde zamanlama olarak örtüşmesi gerektiğidir.

İki yolu da tavsiye etmiyoruz — ikincisinin var olduğunu ve nedense neredeyse kimsenin hesaplamadığını söylüyoruz. İkisini de hesaplayın.

İkinci seçenek yalnızca birinci elde ve yalnızca bunu sunan müteahhitte işliyor.

Özü şu: inşaat aşamasında alımda ödeme doğal olarak iş aşamalarına bağlı parçalara bölünüyor. Bu bir kredi değil: faiz yok, banka yok, kadastroda ipotek yok. Satış sözleşmesinin içindeki bir ödeme planı.

Artıları açık: faiz yok, banka incelemesi yok, gelir kanıtlama şartı yok, zaten sizde olmayan idari haciz talimatı yok.

Eksileri de aynı ölçüde açık ve dürüstçe adlandırılmalı.

Planı bütçeniz değil şantiye belirler. Ödeme bir katın tamamlanmasına bağlıysa, kat bittiğinde gelir; size uygun olduğunda değil.

Taksit genellikle iskânla biter. Yani anahtarları aldığınız ana kadar tutarın tamamı ödenmiş olmalı. Bu on yıllık bir ufuk değil, iki üç yıl.

İnşaat riskini üstlenirsiniz. İskân ve kat mülkiyetine kadar elinizde sözleşmeden doğan bir alacak vardır, kadastrodaki bir daire değil. Bunu gayrimenkul kontrolü yazısının yeni inşaat bölümünde açıkça yazmıştık ve burada tekrarlıyoruz: bu normal bir uygulamadır, ama şeylere adlarıyla seslenmek gerekir.

Pratik sonuç: müteahhit taksiti, parası olan ama parçalar halinde gelen kişiye uyar — başka bir varlığın satışından, işten, primlerden. Parası olmayan ve inşaat süresince kazanmayı uman kişiye kötü uyar.

Her şeyi on beş dakikada yapılabilecek tek bir hesapta toplayalım.

Birinci adım. Kaldırabileceğiniz taksiti belirleyin. Azami olanı değil, rahat olanı. Karadağ bankaları tüm kredi yükümlülüklerinin gelirin yarısını geçmemesi ilkesinden hareket ediyor, pratikte üçte biri hedefliyor. Üçte biri alın — geliriniz euro değilse, bugünkünden yüzde on-on beş daha kötü bir kurda gelirin üçte birini alın.

İkinci adım. Taksiti anaparaya çevirin. Yüzde 6,95 yerleşik olmayan faiziyle on yıl vadede her 100.000 euro kredi ayda yaklaşık 1.159 euroya mal oluyor. Oran doğrusal: 600 euro taksit yaklaşık 52.000 euro kredi, 800 euro yaklaşık 69.000, 1.000 euro yaklaşık 86.000 demek.

Üçüncü adım. Peşinatı ekleyin. Yüzde otuzdan hareket edilirse, 52.000 euroluk kredi yaklaşık 74.000 euroluk bir gayrimenkule denk gelir.

Dördüncü adım. İşlem masraflarını ekleyin. Kademeli tarifeye göre devir vergisi ya da müteahhitten alımda fiyata dahil KDV, noter, ekspertiz, sigortalar. Kesin oranlar alımda vergi yazısında.

Beşinci adım. Sahip olma maliyetini ekleyin. Kredi tek aylık gider değil. Aidat ve faturalar, binanın bakımı, emlak vergisi — daire yılın bir bölümünde boş duruyorsa yönetimi de. Bir dairenin bakımının gerçekte ne kadar tuttuğuna ve siz yokken her şeyin nasıl yürüdüğüne dair ayrı hesaplarımız var.

Ancak beşinci adımdan sonra gerçek bir bütçeniz olur — ve onunla artık şehir ve gayrimenkul seçilebilir. Şehir karşılaştırmasını Karadağ'da nerede yaşamak daha iyi ve Bar mı Budva mı yazılarında, Bar'ın kendisini ise tam şehir rehberinde ele aldık.

Ve sona hayattan bir not: bir ülkede on yıllık yükümlülük altına girmeden önce orada bir kış geçirmek gerekir. Bu konuda ülkeyi dürüstçe test eden on dört güne dair ayrı bir yazımız ve testin gerçek olması için nerede ve nasıl kalmanın daha iyi olduğuna dair bir incelememiz var.

Bar'ın Tomba semtinde 24 rezidanslık bir kulüp binası inşa ediyoruz ve finansman sorusu her iki konuşmadan birinde karşımıza çıkıyor. Bu yüzden bizde bu işin nasıl yürüdüğünü doğrudan söyleyelim.

Biz banka değiliz ve kredi vermiyoruz. Biz müteahhidiz. Yukarıda faizler ve koşullar hakkında yazılan her şey, alıcılar için derleyip doğruladığımız bilgidir; kendi sunduğumuz şey değil.

Projemiz banka filtresinden geçiyor. Zen Gardens ruhsatla inşa ediliyor, sonradan imar barışına sokulmuyor. Müteahhit DOO «Novokub», PIB 03523853; ana yüklenici DOO «Univerzal-Rai», PIB 02632675. Kimlik numaralarını bilerek yayımlıyoruz: bize sormadan devlet sicilinden kontrol edilebilir. Bankayla konuşma açısından bu esaslıdır: hukuki işleme konu olamayan bir yapı kredilendirilemez, bizimki ise olabilir.

Tarihler belirtilmiştir. İnşaatın başlangıcı 1 Aralık 2026, bitişi 15 Aralık 2028. Tarihleri veriyoruz, çünkü bir müteahhitte tarihlerin yokluğunu kendimiz de uyarı işareti sayıyoruz — ve herhangi bir ödeme planının kurulmasında tarihler başlangıç noktasıdır.

Tam olarak ne satın alınıyor. 24 daire: 21,2 ile 41,5 m² arası stüdyolar, 62–64,5 m² 1+1'ler, 85,8 ile 117,3 m² arası 2+1'ler. 2.000 m² arsa, bina altında 700 m² — yüzde 35 — ve 1.300 m² sakinlerin açık alanı olarak kalıyor. Zemin artı üç kat ve otopark, depolar ve teknik hacimlerin bulunduğu bodrum katı. Fiyat 66.000 eurodan başlıyor. Enerji verimliliği sınıfı A+.

Bunun bu yazının rakamlarındaki karşılığı: 66.000 euroluk bir stüdyo yüzde otuz peşinatla yaklaşık 46.200 euro kredi demek, yani on yıl vadeyle yerleşik olmayan faizinde ayda 535 euro mertebesinde bir taksit. Bu bir onay vaadi değil — kendiniz kontrol edebileceğiniz bir aritmetiktir.

Neyi vaat etmiyoruz. Bankanın size kredi onaylayacağını garanti etmiyoruz ve bankalarla görüşmelerde aracı olarak hareket etmiyoruz. Onay gayrimenkule değil, size, gelirinize ve belge geçmişinize bağlıdır. Biz, bankanın gayrimenkul tarafında sorusu olmamasından sorumluyuz.

Projenin tam künyesi — alanlar, tesisat, belgeler, ödeme planı — Zen Gardens proje sayfasında toplanmıştır.

Faizi değil taksiti hesaplayın. Faiz size reklamda söylenendir; taksit ise on yıl boyunca hesabınızdan çıkandır. On yıl vadeyle yüzde 6,95 kredi ile otuz yıl vadeyle yüzde 4,99 kredi arasındaki fark yüzdelerde değil, hayatınızın kaç yılının bu yükümlülükle dolu olduğunda ve paranın ne kadarının bankada değil sizde kaldığındadır.