Karadağ'da bir dairenin enerji verimliliği

Geri kalan her şeyi açıklayan rakamla başlayalım. Eurostat verilerine göre Karadağ'da bir hane, 2025'in ikinci yarısında kilovatsaat başına tüm vergiler dâhil 0,0998 avro ödedi; Avrupa Birliği ortalaması ise 0,2896 avroydu. Söz konusu olan, yılda 2.500–4.999 kilovatsaatlik en yaygın tüketim bandı. Karadağ fiyatı, Avrupa fiyatının yüzde 34,5'i.

Sonrası tahmin edilebilir. Kilovatsaat on sent olduğunda, iyi bir binayla kötü bir bina arasındaki fark parasal olarak küçük görünür ve kimse bunun için fazladan ödemeye razı olmaz. Müteahhit yalıtımdan kısar, alıcı yalıtımın kalınlığını sormaz, ikinci el piyasasındaki satıcı ise duvarların neden yapıldığını çoğu zaman kendisi de bilmez.

Sorun şu ki enerji verimliliği yalnızca para meselesi değil. Deniz kenarında kötü yalıtılmış bir daire demek, yazın aşırı ısınma, kışın duvarların soğuk noktalarında rutubet ve sürekli çalışan, havayı kurutan ve gürültü yapan bir klima demek. Fatura bu arada gerçekten düşük kalır. Parayla değil, konforla ödersiniz.

Bir de ikinci kısmı var. Karadağ'da elektrik fiyatı piyasa değil, regüle edilmiş bir fiyat. Şimdiden arttı ve piyasa Avrupa'ya yakınsadıkça ayarlanmaya devam edecek. Bugün aldığınız daire otuz yıl ayakta kalacak. Yalıtım, pencereler ve yönlenme aynı kalacak — kilovatsaat fiyatı ise büyük ihtimalle kalmayacak.

Karadağ'da bir daireyi çevirmenin maliyetini ve burada yaşamanın genel maliyetini daha önce yazmıştık. Bu metin başka bir şeyle ilgili: ne kadar ödediğinizle değil, neden tam olarak o kadar ödediğinizle — ve bunun hangi kısmının binanın kendisine bağlı olduğuyla.

EPCG faturasında kilovatsaat fiyatı tek bir sayı değil, dört kalemin toplamıdır. 1 Ocak 2026'dan itibaren geçerli tarife listesi bunları ayrı satırlarda gösteriyor ve neyin bedelini ödediğinizi anlamakta fayda var.

Aktif enerji — elektriğin kendisi. Tedarikçiye mal olarak ödediğiniz tek kısım budur.

Şebeke kapasitesi tahsisi — dağıtım şebekesinin sizin için güç ayırması ve bunu sayacınıza kadar getirmesi karşılığı alınan bedel. Bu tarifeleri tedarikçi değil düzenleyici belirler: REGAGEN'in 2026 yılı dağıtım sistemi kullanımına ilişkin geçici fiyat kararı 21 Kasım 2025 tarihinde alındı ve Karadağ Resmî Gazetesi'nin 136/25 sayısında yayımlandı.

Şebeke kayıpları — ayrı bir satır. Santralden binanıza gelene kadar yolda dağılan elektriğin bedelini tüketiciler öder.

Yenilenebilir enerji destek payı — güneş ve rüzgâr üretimine verilen desteğin finanse edildiği amaca özgü bir katkı payı.

Alçak gerilimde çift tarifeli sayacı olan bir hane için, temel tarife modelinde tablo şöyle: gündüz 5,2424 + 3,9178 + 1,9130 + 0,4730 = KDV hariç kilovatsaat başına 11,5462 avro sent. Gece 2,6212 + 1,9589 + 0,9565 + 0,4730 = 6,0096. Yüzde 21 KDV ile gündüz 13,9709, gece 7,2716 oluyor. Bunun üstüne 8 kilovata kadar bağlantı gücü için ayda 0,6916 avroluk sabit güç bedeli ekleniyor.

Orana dikkat edin: elektriğin kendisi gündüz fiyatının yarısından azını oluşturuyor. Geri kalanı şebeke, kayıplar ve katkı payı. Bu, aşağıda geri döneceğimiz güneş paneli geri ödeme hesabı için önemli.

Avrupa Birliği'nden gelenleri şaşırtan bir ayrıntı daha: Karadağ'da elektrikte ÖTV yok. Özel Tüketim Vergisi Kanunu'nda elektrik, ÖTV'ye tabi mallar listesinde yer almıyor ve EPCG faturasında "akciza" satırını bulamazsınız. Burada tek bir vergi var — yüzde 21 KDV.

Karadağ'da gece tarifesi sembolik bir indirim değil, fiyatın yarısı: KDV hariç 11,5462'ye karşılık 6,0096 avro sent.

Sınırları düzenleyici belirliyor. REGAGEN'in Elektrik Enerjisi Tedarikine İlişkin Genel Koşullar belgesinin 8. maddesine göre kışın yüksek tarife dilimi 07.00–23.00, düşük dilim 23.00–07.00 arası. Yaz saati uygulaması sürerken her şey bir saat kayıyor: yüksek 08.00–24.00, düşük 00.00–08.00. Pazar günü ayrıca düzenlenmiş: pazar günü 00.00–24.00 arasında verilen elektriğin tamamı düşük tarifeden faturalanıyor.

Pratik sonuç sıkıcı ama para kazandırıyor. Termosifon, çamaşır ve bulaşık makinesi zaman ayarlı, elektrikli aracın şarjı ve soğuk mevsimde yerden ısıtmada veya akümülasyon tankında ısı depolama — bunların hepsi gece yarı fiyatına mal olur. Pazar günü baştan sona ucuz bir gün.

İlk bağlantı da tam burada, binanın kalitesiyle. Gece tarifesinden ancak dairesi depoladığını tutabilen biri yararlanabilir. İnce duvarlı ve sızdıran kabuğa sahip bir dairede gece depolanan ısı sabaha kadar kaybolur ve siz gündüz iki kat fiyata tekrar ısıtırsınız. Isıl atalet ders kitabı soyutlaması değil; gece tarifesini gerçek bir tasarrufa dönüştüren şeydir.

Faturada daha az bilinen ikinci bir ayrım noktası daha var. EPCG'nin "Zlatni tim" adlı kalıcı bir programı var. Aylık tüketimi 500 kilovatsaati aşmayan üyelere, faturalanan aktif enerjinin değeri üzerinden yüzde 38 indirim uygulanıyor.

Genelde iki koşul gözden kaçıyor. Birincisi: listeye, kesim tarihinde tüketilen elektrik için ödenmemiş borcu olmayan hane kategorisindeki tüketiciler giriyor; en son liste 31 Ocak 2026 itibarıyla oluşturuldu. İkincisi: indirim yalnızca aktif enerji üzerinden hesaplanıyor, faturanın tamamı üzerinden değil. Şebeke payı, kayıplar ve yenilenebilir enerji katkı payı indirime girmiyor.

Programın büyüklüğü EPCG'nin resmî istatistiğinden görülüyor: statüyü 257.266 hane aldı, ancak Ocak 2026 hesabında indirimi yalnızca 157.731'i gördü. Bu iki sayı arasındaki fark tam olarak 500 kilovatsaatlik sınır — yüz bin hane bu sınırı aştı.

Daire alıcısı için bu, çok enerji istemeyen bir bina lehine bir argüman daha. Düzgün yalıtılmış bir daire ayda 500 kilovatsaatin altında rahatça kalır; kışın klimalarla tam güçte ısıtılan bir daire kalmaz.

Karadağ sahilinde pratikte merkezî ısıtma yok ve konutlarda neredeyse hiç doğal gaz yok. Isıtma elektrikle: ısıtma modunda klima, ısı pompası, konvektör, daha seyrek olarak yerden ısıtma.

Buradan her hesap için önemli bir sonuç çıkıyor. Kuzey Avrupa'da elektrik faturasıyla ısıtma faturası iki ayrı şeydir ve enerji verimliliği çoğunlukla ikincisini etkiler. Burada tek bir fatura var ve içinde ısıtma ile soğutma, buzdolabı ve çamaşır makinesiyle karışmış durumda.

Karadağ yönetmeliği kıyı bölgesi için ısıtma sezonunu 15 Ekim–15 Nisan olarak belirliyor. Bu altı ay — kıta Avrupası'nın yarısı kadar, ama "neredeyse hiç" de değil. Bar'da ocak ayı ortalama sıcaklığı iklim normaline göre 8,3 derece, ortalama minimum 4,3. Dairenin ise yirmiyi tutması bekleniyor. On iki ile on beş derecelik fark yarım yıl boyunca sürer ve kötü bir duvardan kesintisiz kaçar.

Yazın görev tersine döner. Aynı normale göre Bar'da maksimumu 25 derece ve üzeri olan 98 yaz günü, 30 derece ve üzeri olan 13 tropik gün var. Minimumun 20'nin altına inmediği tropik gece sayısı sezonda 16. Havanın aylara nasıl dağıldığını Bar iklim incelemesinde yazmıştık.

Bir özellik daha: Bar'da normale göre yılda yalnızca yedi don günü var, buzlu gün ise hiç yok. Bu, ekipman seçimi için belirleyici, çünkü ısı pompası verimini tam da burada neredeyse hiç görülmeyen dondurucu soğukta kaybeder.

Şimdi Karadağ'da projelendirmenin dayandığı belgeye gelelim. Binalarda asgari enerji verimliliği gerekliliklerine ilişkin yönetmelik, Karadağ Resmî Gazetesi'nin 47/2024 sayısında yayımlandı ve 1 Temmuz 2024'ten beri uygulanıyor; 29. madde önceki 75/15 sayılı düzenlemeyi yürürlükten kaldırıyor.

Bilinmesi gereken ilk şey: yönetmelik ülkeyi üç iklim bölgesine ayırıyor ve Bar, Budva, Kotor, Tivat, Ulcinj, Herceg Novi, Podgorica, Danilovgrad, Zeta ve Tuzi ile birlikte en ılıman olan birinci bölgede. Bu bölge için tasarım dış sıcaklığı eksi 6 derece, yıllık ortalama 15,8.

I. bölge için yönetmelik, metrekare ve kelvin başına vat cinsinden sınır ısı geçirgenlik değerleri U belirliyor. Sayı ne kadar küçükse yapı ısıyı o kadar iyi tutar:

Dış duvarlar — en çok 0,40. Çatılar ve ısıtılmayan çatı arası altındaki döşemeler — 0,40. Dış havaya ve garaja bakan döşemeler — 0,40. Toprağa bakan duvarlar ve zemine oturan döşemeler — 0,50. Isıtılmayan mekânlara ve merdiven boşluklarına bakan duvar ve döşemeler — 0,65. Pencereler, balkon kapıları ve cephenin saydam elemanları — 2,0. Dış kapılar — 2,90. Panjur kutusu — 0,80.

Neredeyse hiç okunmayan ayrı bir satır: daireler arasındaki döşeme ve duvarlar — en çok 1,40. Bu sokakla ilgili değil, komşuyla ilgili. Komşu kışın gittiyse ve ısıtmıyorsa, sizin sıcak daireniz ortak duvardan onun soğuk dairesini ısıtır.

Toplu gereklilikler de var. 6. madde: konut binasının özgül transmisyon ısı kaybı katsayısı H*T 0,80'i aşamaz. 8. madde: doğrusal ısı köprüleri — metre ve kelvin başına en çok 0,2 vat. 18. madde: dairede yerden ısıtma varsa altındaki döşemenin U değeri en çok 0,35 olmalı. 19. madde: radyatör camın önünde duruyorsa arkasındaki bölüm — en çok 0,9.

İkinci el piyasası için önemli olan şu: sınır U değerleri tablosunun başlığı, tabloyu açıkça "yenilemeden sonraki mevcut binalara" da genişletiyor. Yani yenileme sırasında bina aynı değerlere getirilmeli; 7. maddenin 4. fıkrasındaki noktasal istisnalar hariç.

Yönetmeliğin birlikte okunması anlamlı olan iki gerekliliği.

11. madde: 50 paskallık basınç farkında saatteki ısıtılmış hava değişim sayısı, mekanik havalandırması olmayan binalarda n50 = 3,0'ı, olan binalarda n50 = 1,5'i aşamaz. Test yöntemi yönetmeliğin kendisinde adlandırılıyor — MEST EN ISO 9972, kapı fanı testi.

20. madde: insanların bulunduğu yerde saatteki en az hava değişim sayısı 0,5. İnsan yokken — 0,3. 3. fıkra, daire alıcısı için en önemli olanı ekliyor: çok daireli binada bu gereklilikler her daire için ayrı ayrı sağlanmalı, bina ortalamasında değil.

İkisini yan yana koyun. Bina, çatlaklardan saatte yarım hava değişimi fiziksel olarak toplanamayacak kadar sızdırmaz olmalı. Ve aynı anda, içinde insan varken bu yarım değişimi sağlamalı. İki gereklilikten birlikte, norm metninde tek bir cümle olarak geçmeyen bir sonuç çıkıyor: sızdırmaz bina kontrollü havalandırma ister. Öyle yazdığı için değil, aksi hâlde iki gereklilik aynı anda sağlanamadığı için.

Bu bağlantıyı ayrı bir metinde ayrıntılı ele almıştık — deniz kenarındaki dairede neden havasız, nemli ve gürültülü. Burada enerji açısı önemli: hava değişimi bir gider kalemidir. Her metreküp temiz havanın kışın ısıtılması, yazın soğutulması gerekir. Isı geri kazanımlı binada bu ısının bir kısmı geri döner, vasistaslı binada tamamen gider.

Ve madalyonun öbür yüzü: hava değişiminden kısılmaz. Tam sızdırmazlığa kadar "yalıtılmış" ve havalandırmasız bırakılmış bir daire, yoğuşmalı bir seraya dönüşür. Bunun nereye vardığını deniz kenarındaki dairelerde küf yazımızda ele almıştık.

Karadağ'da enerji verimliliği genellikle yalıtım olarak konuşulur. Sahil için bu resmin yarısı, hem de küçük yarısı.

Yönetmelik bunu dikkate alıyor. 9. madde: yazın soğutmaya ihtiyaç duyan bina, 2 sayılı ekin 2 numaralı tablosundaki güneş radyasyonundan korunma gerekliliklerini sağlamalı. Gereklilik, cam oranı üzerinden tanımlanmış: cam faktörü fw 0,4 ve üzeriyse, yaz döneminde toplam güneş enerjisi geçirgenlik katsayısı g_tot 0,25'i aşamaz. Daha düşük cam oranında gereklilik yok.

Anahtar kelime "toplam". Camın geçirgenliği, kapalı konumdaki güneş kırıcıyla birlikte hesaplanıyor. Ve tam burada 2 sayılı ekin 3 numaralı tablosu, tüm belgeyi okumaya değer kılan sayıları veriyor.

Argon dolgulu, ısı geçirgenliği 1,1 olan çift boşluklu cam ünitesi tek başına güneş enerjisinin 0,64'ünü geçiriyor. İç jaluziyle — 0,42. 45 derece açılı dış beyaz jaluziyle — 0,11.

İç ve dış korumanın farkı neredeyse dört kat ve fiziği basit. İç jaluzi ışığı ancak camdan geçip odanın içinde ısıya dönüştükten sonra durdurur. Dış jaluzi ise onu içeri hiç almaz.

Alıcı için pratik sonuç: güney veya batı cephesinde büyük pencereler varsa ve dışarıda hiçbir şey öngörülmemişse — ne panjur, ne tente, ne çıkma saçak, ne derin loggia — klima yazı sıcağa değil güneşe karşı çalışarak geçirecek. Norm biçimsel olarak yalnızca düşük cam oranında iç jaluziyle sağlanabilir; fw 0,4 ve üzerinde iç jaluzi 0,42 değeriyle 0,25 gerekliliğine sığmaz.

Bu aynı zamanda eski Akdeniz evlerinin neden böyle göründüğünün de cevabı: derin pencere nişleri, dışta kepenkler, saçaklar. Bunu bugün güzel olan cephe yirmi yıl sonra neden her zaman güzel değil yazımızda anlatmıştık.

Şimdi ekipmana gelelim. Avrupa Birliği'nden ithal edilen her split sistem iki sayı taşır — SEER ve SCOP. Anlamlarını bilmekte fayda var, çünkü doğrudan faturaya çevriliyorlar.

SEER, soğutma modunda mevsimsel enerji verimlilik katsayısıdır. SCOP, ısıtma modu için aynı şey. İkisi de Avrupa Birliği'nin 206/2012 sayılı tüzüğünde, mevsimlik soğutma veya ısıtma ihtiyacının mevsimlik elektrik tüketimine oranı olarak tanımlanıyor.

Alışılmış EER ve COP'tan farkı ilkesel. EER ve COP, sabit test koşullarında tek bir noktadır: soğutma için dışarıda 35, içeride 27 derece; ısıtma için 7 ve 20. SEER ve SCOP ise sıcaklık aralıklarına bölünmüş tüm bir sezon için, kısmi yükte çalışma ile bekleme, karter ısıtıcısı ve kapalı durum modları dikkate alınarak hesaplanır. Yöntem, uyumlaştırılmış EN 14825 standardı.

İnverter split sistemlerde SEER'in EER'den belirgin şekilde yüksek olmasının nedeni de tam bu: makine sezonun büyük kısmında tam güçte değil, kısmi yükte çalışır ve inverter kısmi yükte daha verimlidir.

Sayının parasal anlamı. SEER 4,0, makinenin her kilovatsaat elektrik için sezon boyunca dışarı dört kilovatsaat ısı taşıması demek. SEER 8,0 ise sekiz. Aynı daire ve aynı yazda soğutma faturası iki kat farklı olur.

Şimdi Karadağ'da ekipman alırken bilmekte fayda olan rakam.

206/2012 sayılı tüzük tavsiye değil, eşik koyuyor. 1 Ocak 2014'ten itibaren 6 kilovatın altındaki tersinir bir split sistem, SEER değeri 4,60'ın veya SCOP değeri 3,80'in altındaysa Avrupa Birliği piyasasına sürülemez. 6–12 kilovat arası cihazlarda SEER eşiği 4,30, SCOP yine 3,80. Küresel ısınma potansiyeli 150'yi aşmayan soğutucu akışkan kullanan ekipmanda gereklilikler yüzde on daha yumuşak.

Bunu 626/2011 sayılı etiketleme tüzüğünün sınıf skalasıyla karşılaştırın. Soğutmada A sınıfı SEER 5,10–5,60, A+ sınıfı 5,60–6,10, A++ 6,10–8,50, A+++ 8,50 ve üzeri. Isıtmada A sınıfı SCOP 3,40–4,00, A+ 4,00–4,60, A++ 4,60–5,10, A+++ 5,10 ve üzeri.

Buradan basit bir kural çıkıyor. İzin verilen en düşük SEER 4,60, B sınıfına düşüyor. Yani Avrupa piyasasında B sınıfından kötü yeni bir split sistem fiziksel olarak satılmıyor; vitrindeki güzel "A" etiketi bir başarı değil, izin verilen aralığın alt kısmı. Hedef A++ ve üzeri olmalı.

Karadağ'a dair ayrı bir not. Ülke Avrupa Birliği'nde değil, ama ekotasarım gereklilikleri geçerli: klima cihazları ve oda vantilatörleri için ekotasarım teknik gerekliliklerine ilişkin yönetmelik Karadağ Resmî Gazetesi'nin 81/17 sayısında yayımlandı ve Enerjinin Verimli Kullanımı Kanunu'nun 48. maddesi, ekotasarım gerekliliklerini karşılamayan ürünlerin piyasaya sürülmesini açıkça yasaklıyor. Pratikte Karadağ piyasasındaki ekipmanın büyük kısmı Avrupa Birliği'nden ithal ve Avrupa etiketini taşıyor.

Ekipman satıcılarının genelde anlatmadığı bir incelik.

SCOP her zaman belirli bir ısıtma sezonu için verilir. Tüzükte üç tane var: tasarım sıcaklığı artı 2 derece olan "warmer", eksi 10 olan "average" ve eksi 22 olan "colder". Referans şehirler tüzüğün kendisinde değil, EN 14825 standardında belirlenmiş: sıcak sezon için Atina, ortalama sezon için Strazburg, soğuk sezon için Helsinki.

Etikette ortalama sezon değerinin gösterilmesi zorunlu — yani o Strazburg. Sıcak ve soğuk sezonu üretici verebilir de vermeyebilir de.

Şimdi karşılaştırın. Bar'ın da içinde olduğu Karadağ I. bölgesi için tasarım dış sıcaklığı eksi 6 derece. Sahil, Strazburg'un eksi onuna ulaşmıyor; Atina'nın artı ikisinden ise o kadar da uzak değil. Bar'da yılda yedi don günü var, buzlu gün hiç yok.

Sonuç: Karadağ sahilindeki bir daire için katalogdaki "average" SCOP olduğundan düşük bir tahmin. Gerçek mevsimsel verim daha yüksek olacak, çünkü makine gücünü kaybettiği en soğuk aralıklarda neredeyse hiç çalışmıyor. Üretici sıcak sezon için SCOP yayımlıyorsa Bar için asıl anlamlı olan odur.

Dürüst olalım: ülkelerin iklim bölgelerine biçimsel olarak bağlanması hiçbir Avrupa Birliği belgesinde yer almıyor. Bu, tasarım sıcaklıklarının karşılaştırılması, normdan bir alıntı değil.

Bir önceki bölümden, kuzey Avrupa için tartışmalı ama Karadağ için tartışmasız bir şey çıkıyor.

Isı pompası ısı üretmeyen, ısıyı dışarıdan içeri taşıyan bir makinedir. Zayıf noktası dondurucu soğuk: dışarısı ne kadar soğuksa dışarıda o kadar az ısı vardır ve taşımaya o kadar çok elektrik gider. Kışın eksi yirmi olan bir iklimde bu, yardımcı elektrikli ısıtıcıya ve işin anlamını yitirmesine varır.

Bar'da ocak ayı minimumu ortalama 4,3 derece ve buzlu gün hiç yok. Makine tüm kışı en verimli olduğu aralıkta geçirir.

Dolaylı bir teyit yönetmeliğin kendisinde. Referans binanın özelliklerini tanımlayan 3 sayılı ekte, konut binası için ısı üreteci olarak elektrikli destek ısıtmalı hava–su ısı pompası ve 40/30 sıcaklık rejimli yerden ısıtma belirlenmiş. Karadağ'da yeni konutun enerji verimliliği buna göre ölçülüyor.

Düşük sıcaklıklı devre burada ayrıntı değil, koşuldur. Isı pompası, gidiş sıcaklığı ne kadar düşükse o kadar verimlidir: yerden ısıtmaya 35 derece basmak, radyatörlere 70 derece basmaktan çok daha kolaydır. Bu yüzden "ısı pompası artı yerden ısıtma" işe yarar, "ısı pompası artı eski radyatörler" ise sık sık hayal kırıklığı yaratır.

Yeni bir projeden daire bakıyorsanız, "hangi ısı kaynağı öngörülmüş ve gidiş sıcaklığı kaç" sorusu, tapu öncesinde sorulması gereken sorulardandır — gayrimenkul kontrol listemizdeki sorularla birlikte.

Karadağ'da güneş hakkında çok konuşulur ve genelde rakamsız. Rakamları alalım.

Hesap, Avrupa Komisyonu'nun PVGIS aracıyla Bar koordinatları için yapıldı: PVGIS-SARAH3 veri tabanı, 2005–2023 ortalaması, 1 kilovat-tepe gücünde tesis, kristal silisyum, yüzde 14 sistem kaybı, 35 derece eğim, güney yönlenme, serbest duran montaj.

Yıllık üretim, kurulu güç kilovatı başına 1.448 kilovatsaat. Modül düzlemine gelen güneş enerjisi yılda metrekare başına 1.842 kilovatsaat.

Aylara göre tablo şöyle: ocak 82, şubat 86, mart 118, nisan 132, mayıs 146, haziran 153, temmuz 168, ağustos 163, eylül 134, ekim 113, kasım 78, aralık 75 kilovatsaat.

Temmuzun aralığa oranı 2,25. Gelen radyasyona göre bu oran daha da büyük, 2,52; iki sayı arasındaki fark, temmuzun avantajının bir kısmını yiyen modül aşırı ısınmasıdır.

Bağımsız kaynakla çapraz kontrol: Global Solar Atlas aynı nokta için 34 derecelik optimum eğimde yılda kilovat-tepe başına 1.470 kilovatsaat veriyor. PVGIS'ten sapma yüzde bir buçuk; yani iki hesap örtüşüyor.

2,25'lik mevsimselliğin pratik anlamı. Yazın tesis maksimumu tam da klimanın çalıştığı aylarda veriyor — bu, sizin lehinize bir çakışma. Kışın, ısıtma gerektiğinde ise yarısını veriyor. Sahilde güneş tesisi soğutmayı ısıtmadan çok daha iyi karşılıyor.

"270 güneşli gün" konusuna ayrıca değinmek gerek. Bu rakam Bar belediyesinin resmî sitesinde yer alıyor: "Sa prosječnih 270 sunčanih dana godišnje, Bar je jedan od najsunčanijih gradova Mediterana". Şehir sayım yöntemini açıklamıyor ve meteoroloji kurumunun klimatolojisinde böyle bir parametre hiç yok — orada güneşlenme süresi var, 1961–1990 normaline göre yılda 2.524 saat. İki rakam da doğru; sadece farklı büyüklükler.

Yeni proje alıcılarının neredeyse hiç duymadığı, oysa doğrudan dairelerini ilgilendiren bir madde.

Yönetmeliğin 15. maddesi: I. iklim bölgesinde yer alan binalarda, yıllık kullanım sıcak suyu ihtiyacının en az yüzde 15'ini karşılamak üzere güneş enerjisi toplayıcılarının kullanımı zorunludur. İstisnalar teknik olarak imkânsızlık veya ekonomik olarak gerekçesizlik.

Bar, I. bölge. Yani Bar'daki yeni bir konut binası için güneşle sıcak su hazırlığı müteahhidin tercihi değil, normun gerekliliğidir.

Kolektörle panel arasındaki farka dikkat edin. Güneş kolektörü suyu doğrudan ısıtır ve bunu fotovoltaiğin ulaşamayacağı bir verimle yapar: ışığı elektriğe, sonra tekrar ısıya çevirmez; ısıyı doğrudan taşıyıcı akışkana verir. Akdeniz ikliminde sıcak su için tüketimin belirgin bir kısmını almanın en basit yolu budur.

Yönetmeliğin 3 sayılı eki, I. bölge için referans binayı tanımlarken çift değerlikli güneş akümülatörünü ve yüzde 15'lik güneş katkısını açıkça belirtiyor. Geri kalan her şey bu seviyeye göre ölçülüyor.

Müteahhide sorulmaya değer soru: kolektörler öngörülmüş mü, nerede duruyorlar, akümülatör kimin — bina için ortak mı yoksa daire başına bireysel mi — ve devreyi kim bakıma alıyor. "Termosifon koyacağız" cevabı, 15. madde gerekliliğinin projede istisnalardan biriyle kapatıldığı anlamına gelir ve hangisiyle kapatıldığını öğrenmekte fayda var.

Zen Gardens'ta kullanım sıcak suyu için güneş kolektörleri projede öngörülmüştür — 15. madde gerekliliği bir istisnayla değil, esastan karşılanmaktadır.

Diyelim ki panel koymak istiyorsunuz. Burada iki kural bloğu var — enerji ve mülkiyet — ve ikincisi genelde daha zor çıkıyor.

Enerji kısmı. Yenilenebilir Kaynaklardan Enerji Kullanımı Kanunu, Karadağ Resmî Gazetesi'nin 23 Ağustos 2024 tarihli 082/24 sayısında yayımlandı; VIII. bölüm, 62–68. maddeler "alıcı-üretici" statüsünü getiriyor. Güç sınırı mutlak bir rakamla değil, tesise bağlanarak belirlenmiş: alıcı-üreticinin santralinin kurulu gücü, tesisinin bağlantı gücünden büyük olamaz.

Hesaplama modeli klasik net ölçüm değil. Kanun "enerji mevduatı" kavramını getiriyor: ürettiğiniz ve şebekeye verdiğinizle çektiğiniz arasındaki pozitif fark. Mahsuplaşma yıllık; kesim tarihi, önceki on iki ay için 1 Nisan. Yani yaz fazlası, yıl içinde kış açığını kapatabilir.

Mülkiyet kısmı. Çok daireli binanın çatısı, daireniz en üst katta olsa bile sizin değil. 019/09 sayılı Mülkiyet Hukuku İlişkileri Kanunu'nun 166. maddesi çatıyı binanın ortak bölümlerinden sayıyor, 170. madde ise ortak bölümleri tüm kat maliklerinin ortak ve bölünmez mülkiyeti olarak tanımlıyor. 186. maddenin 4. fıkrası, olağan bakımın ötesine geçen işler için binanın bağımsız bölümlerinin toplam alanının yarısından fazlasına sahip maliklerin onayını arıyor. Bu, kişi sayısına göre değil alana göre bir eşik.

Bir de idari koşul: 041/16 sayılı Konut Binalarının Bakımı Kanunu'nun 25. maddesi, yerel yönetim organının izni olmadan cephe görünümünün ekipman takılarak bozulmasını yasaklıyor.

Kat malikleri kurulunun nasıl işlediğini, yöneticinin kim olduğunu ve bu tür kararların nasıl alındığını ayrı bir yazıda ele almıştık — Karadağ'da binayı kim yönetir. Güneş konusunda sonuç tek: çok daireli binanın çatısında bireysel tesis bir ekipman alımı değil, bir onay prosedürüdür ve işe oradan başlamak gerekir.

1 Ağustos 2024'ten beri Karadağ'da binaların enerji performansının sertifikalandırılmasına ilişkin yönetmelik uygulanıyor; Karadağ Resmî Gazetesi'nin aynı 47/2024 sayısında yayımlandı.

Sertifikada ne var. 7. madde A'dan G'ye yedi sınıf getiriyor. Karadağ skalasını alışılmış Avrupa skalasından ayıran önemli bir özellik: sınıf sınırları metrekare başına kilovatsaat cinsinden değil, referans bina göstergesinin kesirleri olarak tanımlanmış. A sınıfı referansın en çok 0,35'i, B 0,50, C 0,71, D 1,00, E 1,41, F 2,00; G ise referansın iki katından kötü olan her şey.

Göstergenin kendisi IP: ısıtma, soğutma, havalandırma, sıcak su ve aydınlatma için yıllık birincil enerjinin iklimlendirilen alana bölünmesi; yılda metrekare başına kilovatsaat.

Kim verir ve ne kadar geçerli. Sertifikayı, enerji denetimi yapma yetkisine sahip yetkili kişi verir. Geçerlilik süresi on yıl. Bir binanın veya bir bölümünün yalnızca bir sertifikası olabilir.

Ne zaman zorunlu. Enerjinin Verimli Kullanımı Kanunu'nun 40. maddesi; inşa ve yenileme hâlindeki binaların yatırımcılarını, kamu kurumlarını ve yoğun insan bulunan binaların sahiplerini sayıyor — ve özel alıcı için önemlisi, satış ve kiralamada malikleri. 42. madde, malike sertifikayı alıcıya teslim etme ve kiracıya gösterme yükümlülüğünü açıkça getiriyor.

Karadağ kanununda olmayan şey. Satış veya kiralama ilanında enerji sınıfının belirtilmesi zorunluluğu — Avrupa direktifinde bulunan o satır — burada henüz öngörülmemiş. Görünür bir yere asılacak A3 boyutundaki levha yalnızca kamu sektörü ve yoğun insan bulunan binalar için zorunlu, konutlar için değil.

Cezalar. 53. madde tüzel kişi için 3.000–20.000 avro, sorumlu kişi için 150–1.300, girişimci için 300–3.000 avro öngörüyor. Sertifikasız daire satan gerçek kişi için doğrudan bir yaptırım kanun metninden görünmüyor — bu bizim norm okumamız, resmî bir yorum değil.

Alıcı için pratik anlamı basit: sertifikayı size teslim etmek zorundalar. Satıcı yok diyorsa bu küçük bir formalite değil — bina hakkında size şu an anlatılandan daha azının bilindiğinin işaretidir. Başka neleri istemeye değer olduğunu satın alırken yapılan 15 hata yazımızda toplamıştık.

Ekonomiyi toplayalım. Sahilde ısıtma sezonu altı ay, soğutma üç-dört ay. Elektrik tüm vergilerle yaklaşık on sent. Bu, iyi bina ile kötü bina arasındaki farkın parasal olarak önemsiz olduğu anlamına mı geliyor?

Yıllık faturada — evet, Avrupa ölçüsüyle büyük değil. Sahiplik ufkunda — hayır, ve nedeni şu.

Birincisi. Fiyat regüle. Şimdiden değişti ve piyasa entegre oldukça bölgesel seviyeye yakınsayacak. Somut bir rakam tahmin etmeyeceğiz — bu falcılık olur. Ama kilovatsaatin hep on sent kalacağı varsayımıyla daire almak bir hesap değil, bir bahistir.

İkincisi. Enerji verimliliği yalnızca faturaya dönüşmüyor. Klimanın günde kaç saat çalıştığına, dolayısıyla gürültü seviyesine, havanın kuruluğuna ve ekipmanın ömrüne dönüşüyor. Mikroiklimin neden denize olan mesafeden daha önemli olduğunu yazmıştık — bu tam olarak aynı argüman, sadece öbür taraftan.

Üçüncüsü. Yalıtım, pencereler, yönlenme ve dış güneş koruması değişmez. Klimayı on yılda, termosifonu sekiz yılda değiştirirsiniz; duvardaki yalıtım kalınlığını ise hiç. Bina kabuğuna ait her şey daireyle birlikte bir kez satın alınır.

Dördüncüsü. Bu, kiralamayı etkiler. Yazın klima sürekli çalışmadan havasız kalan bir daire buna uygun yorumlar alır ve uzun dönem kira ilanlarında kış faturaları açıkça konuşulur. Bunun ekonomisini daire kiraya vermeyi bir iş olarak ve kiracı gözünden uzun dönem kirayı anlatan yazılarımızda ele almıştık.

Ve beşincisi, daha az belirgin olanı. Sahil iklimi ekipmana karşı agresiftir: tuz, dış ünitelerin ve bağlantı elemanlarının korozyonunu hızlandırır. Makine ne kadar az saat çalışırsa o kadar uzun yaşar. Bunun nasıl işlediğini deniz kenarında metal neden bu kadar hızlı paslanır yazımızda anlatmıştık.

Hâlâ seçim aşamasındayken sorulmaya değer soruların derlemesi. Hepsi yukarıda anlatılanlara dayanıyor ve hepsinin doğrulanabilir bir cevabı var.

Enerji sertifikasını isteyin. 1 Ağustos 2024'ten beri malik onu alıcıya teslim etmek zorunda. Sınıfa ve düzenlenme tarihine bakın: sertifika on yıl geçerli.

Dış duvar yalıtımının kalınlığını ve türünü sorun. I. bölge sınırı U en çok 0,40. Bu doğrulanabilir bir sayı ve proje dosyasında bulunmalı.

Komşuya bakan duvarı sorun. 1,40 sınırı yönetmeliğin ayrı bir satırı. Kışın dairelerin yarısının boş kaldığı bir binada bu teori değil.

Pencereleri sorun. I. bölge için sınır 2,0. Bu arada camın güneş enerjisi geçirgenlik katsayısını da sorun — güney cephesi için ısı geçirgenliğinden daha önemli.

Pencerelerin dışında ne öngörüldüğüne bakın. Panjur, tente, dış jaluzi, derin loggia, saçak. Dış koruma 0,11 veriyor, iç koruma 0,42. Dışarıda hiçbir şey yoksa ve pencereler büyük ve güneye bakıyorsa bu her yaz pahalıya patlar.

Sızdırmazlık testi yapıldı mı diye sorun. Yönetmelik MEST EN ISO 9972'yi adlandırıyor. Yeni binada testin yapılıp yapılmadığını ve n50 değerinin kaç çıktığını sormakta fayda var.

Her dairenin havalandırmasını sorun. 20. maddenin 3. fıkrası, normun bina ortalamasında değil her daire için ayrı sağlanmasını istiyor.

Güneş kolektörlerini sorun. I. bölgede 15. madde, yıllık sıcak su ihtiyacının en az yüzde 15'inin güneşle karşılanmasını istiyor. Yoklarsa hangi istisnayla kapatıldığının açıklanmasını isteyin.

Isı kaynağını ve gidiş sıcaklığını sorun. Düşük sıcaklıklı devreli ısı pompası ile eski radyatörlü ısı pompası iki ayrı faturadır.

Komşuları ve binanın yaşam ritmini sorun. Kışın yaşanan bir bina ile kışın boş kalan bir bina, yapıları aynı olsa bile farklı davranır. Bunu satın almadan önce nasıl değerlendireceğinizi Karadağ'da nerede yaşamak daha iyi yazımızda ve Bar ile Budva karşılaştırmasında ele almıştık.

Kışın gelin. Yazın binanın enerji verimliliği yalnızca havasızlıktan belli olur. Kışın hemen belli olur: soğuk köşelerden, pencere nişlerindeki yoğuşmadan ve komşuların klimasının ne kadar çalıştığından. Burada sezon dışı hayatın nasıl göründüğüne dair ayrı bir dürüst metnimiz var.

Bu yazı enerjiyle ilgili. Yanında, komşu soruları kapatan birkaç yazıyı daha okumakta fayda var.

Satın alma konusuna yeni başlıyorsanız genel bir bakış okumaya değer — Karadağ'da nasıl daire alınır, şehirlere göre daire fiyatları, satın alırken hangi vergileri ödersiniz ve yabancıya konut kredisi verilir mi. Burada kalıcı yaşamayı planlayanlara gayrimenkulle oturma izni yazısı, ara ara gelecek olanlara ise siz yokken daireye ne olur yazısı işe yarar. Ayrıca — burada sismik koşullar gözetilerek ne inşa ediliyor, çünkü taşıyıcı sistem ile ısı tekniği aynı projede çözülür. Gezerken fark etmesi en zor hatayı burada ele almıştık; şehre genel bakış ise Bar rehberinde.