Mietpreise Montenegro 2026: Was Wohnungen in Bar, Budva, Podgorica und Kotor wirklich kosten

• Podgorica ist am günstigsten und der einzige Markt, in dem die Angebotsmieten in allen Kategorien sinken. Durchschnittliche Angebotsmiete 517 €, minus 9,49 % gegenüber Oktober 2025.
• Bar liegt in der Mitte. 545 € im Schnitt über alle Wohnungen, 526 € für eine 2-Zimmer-Wohnung, laut Portal plus 13,90 % gegenüber Oktober 2025.
• Budva und Kotor sind am teuersten. In Budva kostet eine 3-Zimmer-Wohnung im Schnitt 1.204 €, in Kotor 911 €.
• Zum Überwintern gibt es befristete Verträge. An der Küste werden Wohnungen von Oktober bis Mai oder Juni angeboten. Ob sie spürbar billiger sind, lässt sich mit den verfügbaren Daten nicht sicher sagen.
• Zum Einzug zwei bis drei Monatsmieten bereithalten. Nur wenige Inserate nennen die Bedingungen, etwa erste Miete plus Kaution, manchmal zusätzlich die letzte Miete.
• Bruttorendite in unseren Beispielen 4,7–4,8 %. Nach Leerstand, Steuer und Hausgeld bleibt im Beispiel Bar rund 3,9 %.

Wie der montenegrinische Mietmarkt grundsätzlich funktioniert (informeller Anteil, Vertragsinhalte, Checkliste für die Besichtigung), steht in unserem Artikel Langfristig mieten in Montenegro. Hier geht es um die Zahlen.

Eine amtliche Statistik, die Mieten in Euro nach Stadt und Wohnungsgröße ausweist, gibt es in Montenegro nicht. Amtlich ist nur der Teilindex „tatsächlich gezahlte Wohnungsmieten“ im harmonisierten Verbraucherpreisindex (HVPI) von Eurostat: Er lag im September 2026 nur 0,3 % über dem Vorjahresmonat. Der Index zeigt kein Preisniveau und lässt sich mit der Entwicklung der Angebotsmieten nicht direkt vergleichen. Die aktuellsten Preisangaben liefern deshalb Portalinserate. Wir stützen uns auf zwei Datenquellen, beide erhoben am 31.10.2026:

1. Die Kennzahlen des Portals Estitor. Für jede Stadt und jede Zimmerzahl zeigt Estitor eine „Prosječna kirija“ (Durchschnittsmiete), die Zahl der aktiven Inserate und die Veränderung gegenüber Oktober 2025. Wie diese Werte berechnet werden, legt das Portal nicht offen. Es schreibt nur, die Angaben beruhten auf „aktiven Inseraten und Marktanalysen“. Jede Seite trägt ein Aktualisierungsdatum, am Prüftag überall der 31.10.2026.
2. Eine eigene Stichprobe. Wir haben die ersten ein bis zwei Ergebnisseiten pro Stadt und Zimmerzahl Zeile für Zeile erfasst: Inserats-ID, Stadtteil, Fläche, Preis. Doppelte Inserate wurden entfernt, Inserate ohne Preis („na upit“) nicht mitgerechnet. In die Berechnungen gingen 455 Inserate mit Preisangabe ein.

Drei Einschränkungen sollten Sie kennen:

• Estitor sortiert standardmäßig nach „Premium“, bezahlte Inserate stehen oben. Unsere Stichprobe ist also nicht zufällig: Neue und teure Wohnungen sind überrepräsentiert, besonders deutlich in Podgorica.
• Auf derselben Seite stehen zwei verschiedene Zähler. In Bar etwa nennt die Kopfzeile 610 Treffer, der Kasten „aktive Inserate“ 519. Wir verwenden den Kasten.
• Wie viele Inserate tatsächlich freien Wohnungen entsprechen, weiß niemand. In Podgorica zeigt das Portal 12.882 aktive Inserate. Für eine Stadt dieser Größe deutet das auf viele doppelte und veraltete Inserate hin.

Wer deutsche Inserate gewohnt ist, liest montenegrinische leicht falsch. In Deutschland zählt das Wohnzimmer als Zimmer, in Montenegro zählen viele Inserate offenbar nur die Schlafzimmer. Die Flächen in unserer Stichprobe zeigen das deutlich:

Quelle: eigene Stichprobe aus Estitor-Inseraten, 31.10.2026. Die Zuordnung ist unsere Ableitung aus den Flächen, keine Definition des Portals.

In diesem Artikel verwenden wir die deutsche Zählung: Eine „2-Zimmer-Wohnung“ ist hier die montenegrinische „jednosoban“. Prüfen Sie trotzdem bei jedem Inserat den Grundriss.

Quelle: Estitor, Kennzahlen „Prosječna kirija“, 31.10.2026. Die Gesamtseite für Kotor ließ sich am Prüftag nicht öffnen.

Was die Tabelle zeigt:

• Bei großen Wohnungen ist der Abstand zwischen Podgorica und Budva am größten. Bei 3-Zimmer-Wohnungen beträgt er 567 €, bei 4-Zimmer-Wohnungen 479 €, bei 2-Zimmer-Wohnungen dagegen nur 191 €. Bei großen Wohnungen schlägt das teure Küstensegment deutlich stärker durch.
• Bar ist bei großen Wohnungen auffällig günstig. 4-Zimmer-Wohnungen kosten dort im Schnitt kaum mehr als 3-Zimmer-Wohnungen (693 € gegenüber 664 €). In unserer kleinen Stichprobe (20 Inserate) kostet der Quadratmeter im Median nur 6,4 €.
• Die Kotor-Werte beruhen auf wenigen Inseraten. Für Studios zählt Estitor 14, für 4-Zimmer-Wohnungen 29 aktive Inserate, für 2-Zimmer-Wohnungen 81. Bei einer so kleinen Basis kann schon eine Handvoll teurer Neuinserate ein Plus von 31,17 % bei 2-Zimmer-Wohnungen erzeugen.

Wie breit die Spanne ist. Ein Durchschnitt verdeckt viel: Wenige teure Inserate heben ihn spürbar, vor allem dort, wo es nur wenige Inserate gibt. Deshalb hier Median und „mittlere Hälfte“ (25. bis 75. Perzentil) aus unserer Stichprobe:

Quelle: Estitor-Listen nach Zimmerzahl, jeweils Seiten 1 und 2, 31.10.2026; eigene Berechnung. In Podgorica liegt der Median der Stichprobe (600 €) über dem Portaldurchschnitt (470 €), weil auf den ersten Seiten viele Neubauten aus Central Point, City Kvart und New City stehen. Für das „typische“ Niveau gilt der Portaldurchschnitt, für die Streuung die Stichprobe.

Bar hat nach Estitor 519 aktive Mietinserate. 59 % davon sind 2-Zimmer-Wohnungen, 22 % 3-Zimmer-Wohnungen, 13 % Studios, 7 % 4-Zimmer-Wohnungen. Die Unterschiede zwischen den Stadtteilen sind erheblich:

• 590–600 €: Dobra Voda 596 € (20 Inserate), Ilino 589 € (52), Popovići 589 € (8)
• 530–580 €: Centar 576 € (127), Topolica 550 € (5), Šušanj 542 € (87), Makedonsko naselje 538 € (15), Bjeliši 530 € (37)
• Um 450 €: Čeluga 448 € (24), Polje 446 € (13)
• Um 350 €: Stari Bar 350 € (6), Sutomore 348 € (34)

In unserer Stichprobe waren die günstigsten 2-Zimmer-Wohnungen in Polje und Stari Bar (300–350 €), die teuersten in Soho City und im Zentrum (850–1.000 €). Wer in Bar am Meer und zentral wohnen will, muss für eine 2-Zimmer-Wohnung mit 500–650 € rechnen.

Ein möglicher Grund für das große Winterangebot: Laut Volkszählung 2023 sind 14.869 der 41.729 Wohnungen der Gemeinde Bar (35,63 %) zur saisonalen Nutzung bestimmt (Monstat). Ein Teil davon dürfte im Winter monatsweise und im Sommer tageweise an Feriengäste vermietet werden.

In der Hauptstadt fallen die Angebotsmieten in allen Kategorien: Studios −11,86 %, 2-Zimmer-Wohnungen −8,72 %, 3-Zimmer-Wohnungen −11,00 %, 4-Zimmer-Wohnungen −12,24 % gegenüber Oktober 2025 (Estitor).

Das passt zu dem, was Makler berichten. Im Februar 2026 zitierte das Portal biznis.rs unter Berufung auf die Zeitung Vijesti Stefan Mišković vom Verband der Immobilienagenturen: Die Mieten seien in den letzten Monaten um 50 bis 100 € pro Wohnung gesunken. In City Kvart lägen sie bei 450 bis 700 €, im Schnitt bei etwa 500 bis 550 €, in den vorderen Teilen von Zagorič, Zabjelo und Stari Aerodrom bei rund 450 €. Als Gründe nannte er weniger ausländische Mieter und ein deutlich größeres Angebot als in den Vorjahren.

Durchschnitt nach Stadtteilen laut Estitor: Zabjelo 438 €, Zagorič 442 €, Stari Aerodrom 464 €, Centar 546 €, City Kvart 582 €, Central Point 589 €, Preko Morače 602 €, Master Kvart 827 €, Gorica C 857 €.

Für Mieter heißt das: In Podgorica ist die Verhandlungsposition derzeit am besten. Für Anleger heißt es: Auch in Montenegro steigen Mieten nicht automatisch.

Budva zeigt mit plus 26,16 % den stärksten Gesamtanstieg der Städte, für die ein Gesamtwert vorliegt. Die Durchschnittsmiete über alle Wohnungen liegt laut Estitor bei 857 €. Nach Stadtteilen: Lazi 583 €, Podkošljun 650 €, Velji Vinogradi 717 €, Petrovac 789 €, Bečići 817 €, Rozino 834 €, Centar 1.161 €, Pržno 1.168 €, Rafailovići 1.264 €, Tre Canne 1.652 €. Bei 3-Zimmer-Wohnungen reicht die mittlere Hälfte unserer Stichprobe von 700 bis 1.200 €. Einzelne Inserate in Luxusanlagen wie Tre Canne, Dukley Gardens oder TQ Plaza mit 2.900 bis 8.000 € im Monat ziehen den Durchschnitt nach oben.

Kotor ist der kleinste der vier Märkte: 81 aktive Inserate für 2-Zimmer- und 102 für 3-Zimmer-Wohnungen. In unserer Stichprobe zerfällt Kotor in zwei Welten. In den Neubaugebieten außerhalb der Bucht (Radanovići, Lastva Grbaljska, Kavač) kostet eine 2-Zimmer-Wohnung meist 500–600 €. In Dobrota und Škaljari mit Blick auf die Bucht sind es 750–1.200 €. Einige Inserate richten sich an Studierende, etwa eine 2-Zimmer-Wohnung in Dobrota für 450 € „nahe der Seefahrtsfakultät, bis 1. Juni“.

Auffällig: In Bar und Budva steigt der Durchschnitt über alle Wohnungen stärker als in jeder einzelnen Zimmerkategorie. Das kann bedeuten, dass sich die Mischung der Inserate verschoben hat, etwa zu mehr großen oder neuen Wohnungen. Estitor erklärt die Berechnung nicht. Wir lesen diese Prozentzahlen deshalb als Richtung, nicht als exakte Messung. Zum Vergleich: Der Eurostat-Index der tatsächlich gezahlten Wohnungsmieten in Montenegro trat im annähernd selben Zeitraum fast auf der Stelle (September 2025 bis September 2026: +0,3 %). Zweistellige Zuwächse bei den Inseratsdurchschnitten bedeuten also nicht, dass alle Mieten im Land ebenso schnell steigen.

Für Überwinterer ist das wichtigste Merkmal des Küstenmarkts die Saison. Viele Wohnungen werden offenbar im Sommer tageweise an Urlauber und im Winter monatsweise vermietet. Darauf deuten die zahlreichen befristeten Inserate hin. Beispiele aus unserer Stichprobe vom 31.10.2026:

• Bar: 2-Zimmer-Wohnung in Šušanj, 47 m², 550 €, „bis 01.06.2027“; 2-Zimmer-Wohnung, 40 m², 350 €, „nur bis Juni“; in Sutomore 3-Zimmer-Wohnung, 65 m², 350 €, „bis Juni 2027“.
• Budva: Von 20 Studios auf der ersten Ergebnisseite enden 8 im Mai oder Juni 2027 oder sind als „saisonal“ markiert, etwa „01.10.2026 – 01.05.2027“.
• Kotor: Laufzeiten wie „20.09.2026 – 31.05.2027“ oder „01.10.2026 – 01.05.2027“.

Sind Wintermieten billiger? Den einzigen Zahlenvergleich erlaubt die Budva-Stichprobe: Die 8 befristeten Studios kosten im Median 355 € (rund 12,9 € pro Quadratmeter), die 6 als „langfristig“ oder „ganzjährig“ markierten 475 € (rund 15,5 € pro Quadratmeter). Bei 8 gegen 6 Inseraten ist das ein Hinweis, kein Beweis. Die Agentur MD Realty in Budva schreibt auf ihrer Website, Winterpreise lägen „typischerweise 30–40 %“ unter den Sommerspitzen. Das ist Werbetext ohne genannte Datengrundlage.

Was Überwinterer daraus ableiten können:

• Ab September suchen. Die befristeten Inserate in unserer Stichprobe, die ein Startdatum nennen, beginnen meist Ende September oder Anfang Oktober.
• Das Vertragsende ernst nehmen. Wer bis zum 1. Juni gemietet hat, muss im Juni ausziehen, auch wenn er gern bleiben würde. Eine Verlängerung über den Sommer ist oft nicht möglich oder deutlich teurer, weil viele Vermieter dann tageweise an Urlauber vermieten.
• Heizkosten einrechnen. In Bar werden rund 58 % der dauerhaft bewohnten Wohnungen überwiegend elektrisch beheizt (Volkszählung 2023). Fragen Sie nach den Stromrechnungen des letzten Winters.
• Aufenthaltsrecht klären. Wie lange Sie ohne Aufenthaltstitel im Land bleiben dürfen, hängt von Ihrer Staatsangehörigkeit ab. Prüfen Sie das vor der Vertragsunterschrift bei den montenegrinischen Behörden. Wie sich die einzelnen Monate an der Küste anfühlen, beschreibt unser Artikel Montenegro nach Monaten.

„Warmmiete“ ist in den Inseraten unüblich. Laut den FAQ des Portals Estitor führen „die meisten Inserate die Nebenkosten separat auf“, manchmal bieten Vermieter ein Paket mit einem Teil der Nebenkosten an. In unserer Stichprobe stand „alles inklusive“ nur in wenigen Inseraten.

Zum Hausgeld ist das Gesetz eindeutig. Nach Art. 16 des Gesetzes über die Instandhaltung von Wohngebäuden zahlen die Wohnungseigentümer monatlich einen Vorschuss auf das gemeinsame Gebäudekonto: einen Punkt pro Quadratmeter. Den Punktwert legt die Eigentümerversammlung fest, er darf 0,20 € nicht unterschreiten. Eine Ausnahmeregel desselben Artikels bestimmt: Der Nutzer einer Wohnung trägt diese Kosten nur, wenn er sich vertraglich dazu verpflichtet hat. Will der Vermieter das Hausgeld umlegen, muss es also im Vertrag stehen. In touristischen Zonen kann der Punktwert nach Art. 16 Abs. 4 auch im Vertrag über die Eigentumsübertragung (in der Regel dem Kaufvertrag) oder in einer gesonderten Vereinbarung der Eigentümer festgelegt werden.

Als grober Vergleichswert für alle Nebenkosten nennt die Sekundärquelle Numbeo für eine 85-m²-Wohnung in Podgorica 99,42 € im Monat (Stand 05.06.2025, Strom, Heizung, Kühlung, Wasser, Müll). Für die Küste haben wir keinen belastbaren Wert gefunden.

Eine gesetzliche Obergrenze für die Mietkaution haben wir in Montenegro nicht gefunden. Zum Vergleich: In Deutschland darf die Kaution nach § 551 Abs. 1 BGB höchstens das Dreifache der Monatsmiete ohne die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen. In Montenegro bestimmen Vertrag und Verhandlung die Höhe. Die Inserate unserer Stichprobe zeigen typische Formeln:

• „Erste und letzte Miete plus Kaution“: mehrere Inserate in Budva und Kotor, in Kotor ausdrücklich „Kaution in Höhe einer Monatsmiete“.
• „Erste Miete plus zwei Kautionen“: zwei Inserate in Kotor.
• „Kaution in Höhe einer Monatsmiete“: Podgorica.
• „Kaution obligatorisch“: Bar.

Angaben zur Kaution fanden wir nur in etwa einem Dutzend der 455 Inserate, auch weil das Portal die Beschreibungen kürzt. Welche Formel am häufigsten ist, lässt sich daher nicht sagen.

Rechnen Sie also mit zwei bis drei Monatsmieten am Einzugstag. Mit den Estitor-Durchschnitten für 2-Zimmer-Wohnungen ergibt „erste Miete plus Kaution“ 940 € in Podgorica, 1.052 € in Bar, 1.322 € in Budva und 1.372 € in Kotor. Bei „erste und letzte Miete plus Kaution“ sind es 1.410 €, 1.578 €, 1.983 € und 2.058 €. Maklerprovision, Möbel und Übersetzungen kommen hinzu.

Ein begrifflicher Hinweis: Das montenegrinische Obligationengesetz (Zakon o obligacionim odnosima, ZOO) regelt in Art. 75 die „kapara“, eine Draufgabe als Zeichen des Vertragsschlusses. Sie wird bei Erfüllung zurückgegeben oder angerechnet. Die Mietkaution ist dagegen eine Sicherheit für Schäden und offene Rechnungen. Damit es später keinen Streit gibt, sollte der Vertrag Bezeichnung, Höhe, Einbehaltungsgründe und Rückzahlungsfrist in Tagen nennen.

Für Mietverträge gelten in Montenegro vor allem die Vorschriften des Obligationengesetzes über den Mietvertrag (ugovor o zakupu; ZOO, Sl. list CG 47/2008, 4/2011, 22/2017). Diese Vorschriften haben wir für diesen Artikel nicht im Einzelnen ausgewertet. Zu Kündigungsfristen, Untervermietung und fristloser Kündigung bei Zahlungsverzug machen wir deshalb keine Angaben. Lassen Sie diese Punkte vor der Unterschrift von einem Anwalt oder Notar prüfen.

Geprüft haben wir die allgemeinen Regeln:

• Formfreiheit (Art. 60 Abs. 1): „Der Abschluss eines Vertrags unterliegt keiner Form, sofern das Gesetz nichts anderes bestimmt.“ Auch ein mündlicher Mietvertrag ist ein Vertrag. Ohne Schriftform lassen sich Kaution, Miethöhe und Zustand bei Übergabe aber kaum beweisen.
• Vorrang der Vereinbarung (Art. 13): Die Parteien können ihr Schuldverhältnis anders regeln als das Gesetz, außer wenn sich aus einer Vorschrift oder ihrem Sinn etwas anderes ergibt. Zwingende Regeln lassen sich also nicht wegverhandeln.
• Treu und Glauben (Art. 4): Beide Seiten müssen den Grundsatz von Treu und Glauben einhalten, und er lässt sich vertraglich weder ausschließen noch einschränken.
• Nachfrist (Art. 121 Abs. 2): Ist der Leistungstermin kein wesentlicher Vertragsbestandteil, muss die Seite, die vom Vertrag zurücktreten will, der anderen eine angemessene Nachfrist setzen. Ist er wesentlich und leistet der Schuldner nicht rechtzeitig, endet der Vertrag kraft Gesetzes (Art. 120 Abs. 1).

Pflichten des Vermieters, die Mieter kennen sollten. Zwei Pflichten stehen im Gesetz über die Instandhaltung von Wohngebäuden (Sl. list CG 41/2016, 84/2018). Sie treffen den Eigentümer, nicht den Mieter. Für Mieter sind sie trotzdem ein guter Test, wie ernst ein Vermieter es meint.

• Meldung an den Hausverwalter (Art. 23 Abs. 3 und 4): Innerhalb von 15 Tagen nach der Vermietung muss der Eigentümer dem Verwalter (upravnik) schriftlich mitteilen: Namen und Adressen von Mieter und Vermieter, Fläche und Mietdauer.
• Vertrag an die Steuerverwaltung (Art. 23 Abs. 6): Innerhalb von 15 Tagen nach Vertragsschluss muss der Eigentümer der für die Steuererhebung zuständigen Behörde (heute Uprava prihoda i carina, die Steuer- und Zollverwaltung) ein vom Notar oder einer anderen zuständigen Stelle beglaubigtes Exemplar des Mietvertrags übergeben.

Für natürliche Personen sieht Art. 37 bei Verstößen gegen beide Pflichten Geldbußen von 30 bis 2.000 € vor. Wie konsequent das in der Praxis verfolgt wird, haben wir nicht ermittelt. Sagt ein Vermieter „Einen Vertrag brauchen wir nicht“, ist das jedenfalls ein Warnsignal. Ohne schriftlichen Vertrag fehlt Ihnen vor allem für den Aufenthaltstitel ein wichtiger Nachweis.

Anmeldung des Aufenthalts (prijava boravka). Nach den Angaben der Polizeiverwaltung (Uprava policije) auf gov.me muss ein Ausländer, der keinen Beherbergungsbetrieb nutzt, seinen Aufenthalt innerhalb von 24 Stunden nach Ankunft am Aufenthaltsort anmelden, direkt bei der Polizei oder über die örtliche Tourismusorganisation (Formular „Prijava i odjava boravka“). Ein Beherbergungsbetrieb, also Hotel, Ferienwohnungsvermieter oder Firma, muss ausländische Gäste innerhalb von 12 Stunden melden. Die Seiten stammen von 2021 und sind als Archiv gekennzeichnet. Ob ein privater Vermieter bei einer langfristigen Miete selbst melden muss, konnten wir in einer amtlichen Quelle nicht klären. Die Regeln mit Gesetzesgrundlage haben wir auf Serbisch im Artikel Anmeldung des Aufenthalts von Ausländern zusammengefasst.

Befristeter Aufenthaltstitel. Für den Antrag braucht man einen Nachweis über die Unterkunft, und der Mietvertrag ist einer der gängigen Wege. Welche Dokumente anerkannt werden und warum der Eigentümer mitwirken muss, steht in unseren Artikeln Aufenthaltstitel über eine Immobilie und „Langfristig mieten in Montenegro“. Für diesen Artikel haben wir diese Regeln nicht erneut geprüft.

Praktisch heißt das: Fragen Sie vor der Unterschrift, ob der Vermieter einen schriftlichen Vertrag gibt, den Grundbuchauszug (list nepokretnosti) vorlegt und bei Bedarf Unterlagen für die Behörde unterschreibt.

Die Einkommensteuer auf Mieteinnahmen zahlt der Vermieter, nicht der Mieter. Nach der auf gov.me veröffentlichten Fassung des Einkommensteuergesetzes (konsolidierter Text von 2021) gelten Wohnungsmieten als Einkünfte aus Vermögen (Art. 34). Besteuert wird der Unterschied zwischen Einnahmen und Ausgaben (Art. 36). Ohne Belege werden pauschal 30 % der Einnahmen als Ausgaben anerkannt (Art. 35 Abs. 2), bei touristischer Vermietung 50 % oder unter Bedingungen 70 %.

Zum Steuersatz: Laut einer Analyse von KPMG Montenegro vom Januar 2022 gilt seit dem 01.01.2022 für „sonstige Einkunftsarten“ ein proportionaler Satz von 15 % (Sl. list CG 145/2021 und 146/2021). Den Text dieser Änderung haben wir nicht selbst geöffnet. Ein ausdrücklicher Satz von 15 % für Einkünfte aus Vermögen steht laut Sekundärquellen seit der Änderung Sl. list CG 152/2022 in Art. 10. Gelten 15 % und die 30-%-Pauschale zusammen, beträgt die effektive Steuer 10,5 % der Mieteinnahmen (0,15 × 0,70). Ob zusätzlich ein kommunaler Zuschlag (prirez) anfällt, haben wir nicht geprüft. Fällt er an, liegt die Belastung entsprechend höher. Details zur Vermietung als Eigentümer, auch zur Kurzzeitvermietung, stehen in unserem Artikel Wohnung in Montenegro vermieten.

Das im Juli 2025 vom Parlament beschlossene Gesetz über die Vermittlung beim Verkauf und bei der Vermietung von Immobilien (Zakon o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti) gilt auch für Mietwohnungen. Für Mieter wichtig:

• Öffentliches Register (Art. 11): Makler müssen im elektronischen Register des Ministeriums eingetragen sein. Voraussetzung sind unter anderem mindestens ein Vollzeitbeschäftigter mit bestandener Fachprüfung und eine Berufshaftpflichtversicherung (Art. 6).
• Schriftlicher Maklervertrag (Art. 18): Er wird schriftlich oder elektronisch geschlossen und nennt Höhe, Zahlungsweise und Fälligkeit der Provision.
• Provision erst bei Abschluss (Art. 27 Abs. 1): Der Anspruch entsteht mit Abschluss des vermittelten Geschäfts, hier also des Mietvertrags (oder, wenn so vereinbart, eines formgerechten Vorvertrags).
• Keine Provision vorab (Art. 27 Abs. 2): Auch eine Teilzahlung der Provision vor Vertragsschluss darf der Makler nicht verlangen. Kosten für Zusatzleistungen darf er nur berechnen, wenn sie ausdrücklich im Maklervertrag stehen (Art. 27 Abs. 4).
• Auch nach Vertragsende (Art. 27 Abs. 6): Kommt der Mietvertrag innerhalb von neun Monaten nach Ende des Maklervertrags zustande und geht er auf die Tätigkeit des Maklers zurück, kann dieser die Provision trotzdem verlangen, sofern im Maklervertrag nicht ausdrücklich etwas anderes vereinbart ist.
• Keine gesetzliche Höhe (Art. 18, 23): Der Makler muss die Provision in seinen allgemeinen Bedingungen und im Vertrag angeben, das Gesetz legt aber keinen Satz fest.

Eine verlässliche Quelle für eine „übliche“ Mietprovision in Montenegro haben wir nicht gefunden und nennen deshalb keine Zahl. Lassen Sie sich die Provision vor der Besichtigung schriftlich bestätigen.

Der Inseratspreis ist ein Ausgangspunkt. Was unsere Daten über den Verhandlungsspielraum verraten:

• In Podgorica ist er am größten. Die Angebotsmieten sind binnen eines Jahres um rund 9 bis 12 % gefallen, das Angebot ist riesig.
• Laufzeit ist ein Argument. „Mindestens ein Jahr“ steht in mehreren Inseraten. An der Küste senkt ein Jahresvertrag oder eine Vorauszahlung für mehrere Monate das Leerstandsrisiko des Vermieters im Winter.
• Inklusivleistungen verhandeln. Hausgeld, Internet, Stellplatz, Möbel: Jeder Posten kann im Monat einen zweistelligen Betrag ausmachen.
• Mit Zahlen argumentieren. „Der Portaldurchschnitt in diesem Stadtteil liegt bei …“ wirkt besser als „Geht es etwas günstiger?“. Die Stadtteilwerte in diesem Artikel sind genau dafür gedacht.
• Vor einem Jahresvertrag zur Probe wohnen. Wer das Land noch nicht kennt, kann mit einem kurzen Aufenthalt testen, wie sich Ort und Wohnung anfühlen, siehe unseren 14-Tage-Test.

1. Kein Geld ohne Besichtigung. Wer im Ausland ist, lässt die Wohnung per Video von einem Bekannten oder einem registrierten Makler zeigen.
2. Eigentum prüfen. Lassen Sie sich den Grundbuchauszug (list nepokretnosti) zeigen und vergleichen Sie den Namen mit dem Vertrag. Ist der Vermieter nicht der Eigentümer, braucht er eine Vollmacht. Auch Makler müssen die Eigentumsnachweise prüfen (Art. 20 des Maklergesetzes).
3. Keine Provision vorab. Der Provisionsanspruch entsteht erst mit dem Mietvertrag (Art. 27). Zusatzkosten nur, wenn sie schriftlich im Maklervertrag stehen.
4. Per Überweisung zahlen. Bei Barzahlung für jede Zahlung eine unterschriebene Quittung verlangen.
5. Zu billig ist verdächtig. In unserer Stichprobe beginnen 2-Zimmer-Wohnungen in Bar bei etwa 300 €, und zwar in Randlagen wie Polje oder Stari Bar. Eine ganzjährige Neubauwohnung im Zentrum für 300 € sollte Sie stutzig machen.
6. Übergabeprotokoll. Zählerstände, Inventarliste und Fotos gehören in ein von beiden Seiten unterschriebenes Protokoll.

Die Bruttomietrendite ist schnell gerechnet: Jahresmiete geteilt durch Kaufpreis mal 100. Schwierig ist, welche Zahlen man einsetzt.

Beispiel Bar. Durchschnittliche Angebotsmiete für eine 2-Zimmer-Wohnung laut Estitor: 526 €, also 6.312 € im Jahr. Für den Kaufpreis nehmen wir die amtlichen Neubaupreise von Monstat. Im 2. Quartal 2026 (vorläufige Daten, veröffentlicht am 20.08.2026) lag der Durchschnitt in der Küstenregion (Bar, Budva, Herceg Novi, Kotor, Tivat, Ulcinj) bei 2.838 € pro Quadratmeter. Bei 46 m² (Median unserer Stichprobe) ergibt das 130.548 €. Bruttorendite: 6.312 / 130.548 ≈ 4,8 %.

Beispiel Podgorica. 470 € × 12 = 5.640 €; 48 m² × 2.510 € (Podgorica, 2. Quartal 2026) = 120.480 €. Bruttorendite ≈ 4,7 %.

Nach Kosten. Nehmen wir für Bar einen Monat Leerstand im Jahr, 10,5 % Steuer auf die Einnahmen und nur das gesetzliche Mindest-Hausgeld an. Übrig bleiben 5.068 €, rund 3,9 % des Kaufpreises. Grundsteuer, Reparaturen, Möblierung, Maklerprovision, längerer Leerstand und ein etwaiger kommunaler Steuerzuschlag (prirez) sind darin noch nicht enthalten. Mit Zuschlag läge der Wert etwas unter 3,9 %.

Vier Schwächen dieser Rechnung sollten Sie kennen:

• Äpfel mit Birnen. Die Miete ist eine Angebotsmiete, der Kaufpreis ein Vertragspreis. Angebotsmieten dürften über den tatsächlich gezahlten liegen, die Rendite ist also eher zu hoch.
• Der Regionsdurchschnitt passt nicht genau auf Bar. In der Küstenregion stecken auch Budva, Kotor und Tivat. In Bar dürften die Kaufpreise niedriger liegen, was die Rendite für Bar erhöht. Für Budva und Kotor rechnen wir aus demselben Grund keine Rendite: Dort würde der Regionsdurchschnitt den Kaufpreis unterschätzen und die Rendite aufblähen.
• Monstat erfasst nur Neubauten. Die meisten Mietwohnungen sind Bestandswohnungen.
• Mieten können fallen. Podgorica zeigt es gerade.

Kaufpreise nach Städten finden Sie in unserem Artikel Immobilienpreise in Montenegro.

Was kostet eine Wohnung in Montenegro zur Miete?
Am 31.10.2026 lagen die durchschnittlichen Angebotsmieten für eine 2-Zimmer-Wohnung (jednosoban) bei 470 € in Podgorica, 526 € in Bar, 661 € in Budva und 686 € in Kotor (Estitor).

Ist Bar günstiger als Budva?
Ja. Über alle Wohnungen 545 € gegenüber 857 €, bei 3-Zimmer-Wohnungen 664 € gegenüber 1.204 €.

Kann man in Montenegro günstig überwintern?
An der Küste gibt es befristete Wintermieten von Oktober bis Mai oder Juni. In unserer kleinen Budva-Stichprobe kosteten befristete Studios im Median 355 €, langfristige 475 €. Für Bar reicht unsere Stichprobe für einen solchen Vergleich nicht.

Wie hoch ist die Kaution?
Eine gesetzliche Obergrenze haben wir nicht gefunden. Nur wenige Inserate nennen die Kaution. Wo sie genannt wird, beträgt sie meist eine Monatsmiete, manchmal kommen erste und letzte Miete hinzu. Planen Sie zwei bis drei Monatsmieten für den Einzug ein.

Wer zahlt das Hausgeld?
Laut Gesetz der Eigentümer (Art. 16 des Gesetzes über die Instandhaltung von Wohngebäuden). Der Mieter nur, wenn es im Vertrag steht.

Muss der Mietvertrag notariell beglaubigt werden?
Für den Vertrag selbst gibt es keine allgemeine Formvorschrift (ZOO Art. 60). Der Vermieter muss aber binnen 15 Tagen ein beglaubigtes Exemplar bei der Steuerbehörde einreichen (Art. 23 Abs. 6 des Instandhaltungsgesetzes).

Darf ein Makler Geld im Voraus verlangen?
Die Provision nicht. Nach dem Maklergesetz von 2025 entsteht der Anspruch erst mit dem Mietvertrag, Teilzahlungen vorab sind unzulässig (Art. 27). Kosten für Zusatzleistungen darf der Makler nur verlangen, wenn sie ausdrücklich im Maklervertrag vereinbart sind.

Welche Mietrendite ist in Montenegro realistisch?
Brutto rund 4,7–4,8 % in unseren Beispielen für Podgorica und Bar. Nach Leerstand, Steuer und Mindest-Hausgeld bleiben in Bar etwa 3,9 %.

Zen Gardens ist ein Wohnprojekt im Stadtteil Tomba in Bar und bietet keine Vermietung an. Die Zahlen in diesem Artikel stammen aus Portalinseraten und amtlichen Quellen und enthalten keine Miet- oder Renditeprognose für unser Projekt.

Quellen (geprüft am 31.10.2026)

• Estitor, Mietwohnungen Bar mit Kennzahlen „Ključni pokazatelji“ (Durchschnitt 545 €, 519 aktive Inserate, +13,90 %, Stadtteile): https://estitor.com/me/nekretnine/namjena-izdavanje/tip-stan/grad-bar
• Estitor, Bar nach Zimmerzahl (341 / 526 / 664 / 693 €, Trends): https://estitor.com/me/nekretnine/namjena-izdavanje/tip-stan/struktura-stana-jednosoban/grad-bar (ebenso struktura-stana-garsonjera, -dvosoban, -trosoban)
• Estitor, Podgorica (517 €, −9,49 %, Stadtteile; 315 / 470 / 637 / 901 €): https://estitor.com/me/nekretnine/namjena-izdavanje/tip-stan/grad-podgorica
• Estitor, Budva (857 €, +26,16 %, Stadtteile; 436 / 661 / 1.204 / 1.380 €): https://estitor.com/me/nekretnine/namjena-izdavanje/tip-stan/grad-budva
• Estitor, Kotor nach Zimmerzahl (500 / 686 / 911 / 1.706 €): https://estitor.com/me/nekretnine/namjena-izdavanje/tip-stan/struktura-stana-jednosoban/grad-kotor (ebenso -garsonjera, -dvosoban, -trosoban)
• Eigene Stichprobe (455 Inserate mit Preisangabe, Estitor-Listen nach Zimmerzahl, Seiten 1–2; Mediane und Perzentile): Redaktion Zen Gardens, 31.10.2026
• biznis.rs unter Berufung auf Vijesti, 25.02.2026, sinkende Mieten in Podgorica (S. Mišković): https://biznis.rs/vesti/pad-cena-zakupa-stanova-u-podgorici/
• MD Realty, „Zimovanje u Budvi“ (Angaben der Agentur zu Wintermieten): https://mdrealty.me/sr-Latn/rent/budvanskaya-rivera-budva/zimovka
• Numbeo, Podgorica (Sekundärquelle, Stand 05.06.2025; Nebenkosten, Internet): https://www.numbeo.com/cost-of-living/in/Podgorica
• Eurostat, HVPI „Tatsächliche Mietzahlungen für Wohnungen“, Montenegro (Index 2025 = 100; September 2025: 104,82, September 2026: 105,10; Spiegel bei FRED, Reihe CP041MI15MEM086NEST): https://fred.stlouisfed.org/series/CP041MI15MEM086NEST
• Monstat, Neubaupreise 2. Quartal 2026, vorläufige Daten (Küstenregion 2.838 €/m², Podgorica 2.510 €/m²): https://monstat.org/uploads/files/gradjevinarstvo/Cijene%20stanova%20u%20novogradnji/2026/2/Cijene%20stanova%20u%20novogradnji_II_kvartal_2026.pdf
• Monstat, „Stanovi 2023 I“ (Saisonwohnungen in Bar 14.869 von 41.729): https://www.monstat.org/uploads/files/popis%202021/saopstenja/SAOPSTENJE_STANOVI%202023_I.pdf
• Monstat, „Stanovi 2023 III“ (Heizart in Bar): https://www.monstat.org/uploads/files/popis%202021/saopstenja/SAOPSTENJE_STANOVI%202023_III.pdf
• EPCG, „Cijene“ (Hoch- und Niedertarif ab 01.01.2026): https://epcg.com/cijene
• Zakon o obligacionim odnosima, amtlicher Text auf gov.me (Art. 4, 13, 60, 75, 120–122): https://wapi.gov.me/download/180fb1a1-08a9-4950-975b-bf1a8e654851 ; Abgleich: https://www.paragraf.me/propisi-crnegore/zakon-o-obligacionim-odnosima.html
• Zakon o održavanju stambenih zgrada, Sl. list CG 41/2016, 84/2018 (Art. 16 Abs. 2, 3, 4 und Ausnahmeregel für Nutzer, in der konsolidierten Fassung Abs. 9; Art. 23 Abs. 3, 4, 6; Art. 37): https://wapi.gov.me/download/58ecdc13-1243-4dc4-9ab9-855722cb3005
• Zakon o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti, beschlossen am 30.07.2025, Verkündung und Text (Art. 6 Nr. 2 und 4, 11, 18, 20, 23, 27 Abs. 1, 2, 4, 6): https://www.sluzbenilist.me/propisi/384126/download
• Zakon o porezu na dohodak fizičkih lica, konsolidierter Text auf gov.me, 2021 (Art. 34–36): https://wapi.gov.me/download/e8bf106a-e982-4017-a0cc-16767859b610?version=1.0
• KPMG Montenegro, „Novine u oporezivanju fizičkih lica i Zakonu o radu u 2022. godini“ (15 %, Sl. list CG 145/2021 und 146/2021): https://assets.kpmg.com/content/dam/kpmg/me/pdf/2022/01/Novine-u-oporezivanju-fizickih-lica-i-Zakonu-o-radu-u-2022-godini.pdf
• Unija, „Porez na dohodak“, 24.01.2023 (Sekundärquelle: 15 % für Einkünfte aus Vermögen in Art. 10 nach Sl. list CG 152/2022): https://unija.com/cg/porez-na-dohodak/
• Uprava policije, Anmeldung von Ausländern ohne Beherbergungsbetrieb (24 Stunden; Archivseite, 11.05.2021): https://gov.me/en/article/registration-and-cancellation-of-residence-for-foreign-nationals-who-do-not-use-the-services-of-the-accommodation-provider
• Uprava policije, Anmeldung durch Beherbergungsbetriebe (12 Stunden; Archivseite, 11.05.2021): https://gov.me/en/article/application-of-foreign-nationals-who-use-the-services-of-the-accommodation-provider
• § 551 BGB, Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__551.html