Beim Kauf einer Bestandsimmobilie zahlt der Käufer die Grunderwerbsteuer (porez na promet nepokretnosti). Sie ist im Gesetz über die Grunderwerbsteuer von 2013 geregelt (Zakon o porezu na promet nepokretnosti, Sl. list CG 36/2013), das 2023 und 2026 geändert wurde. Das Wichtigste vorab:
Im Folgenden gehen wir jeden Punkt ausführlich durch, mit Rechenbeispielen und Verweisen auf die Gesetzesartikel.
Die neue Fassung von Artikel 11 des Gesetzes wurde mit der im Sl. list CG Nr. 28/2023 vom 10. März 2023 veröffentlichten Änderung eingeführt. Sie trat am 1. Januar 2024 in Kraft. Der Tarif ist gestaffelt: Jeder höhere Satz gilt nur für den Teil des Werts, der die jeweilige Schwelle übersteigt, während der Betrag für die vorherigen Stufen feststeht.
| Verkehrswert der Immobilie | Berechnung der Steuer |
|---|---|
| bis 150.000 € | 3 % des Werts |
| 150.000,01 bis 500.000 € | 4.500 € + 5 % des Betrags über 150.000 € |
| ab 500.000,01 € | 22.000 € + 6 % des Betrags über 500.000 € |
Die Festbeträge im Tarif sind aufeinander abgestimmt: 4.500 Euro sind 3 % von 150.000, und 22.000 Euro sind 4.500 plus 5 % von 350.000 (der Differenz zwischen 500.000 und 150.000). An den Stufengrenzen springt die Steuer deshalb nicht: Für eine Wohnung zu 150.001 Euro ist sie nur 5 Cent höher als für eine Wohnung zu 150.000 Euro.
Wir haben fünf typische Fälle mit einem Programm berechnet und das Ergebnis mit den „alten“ 3 % verglichen:
| Verkehrswert | Steuer nach dem Tarif 2024 | Effektiver Steuersatz | Bei pauschal 3 % | Differenz |
|---|---|---|---|---|
| 80.000 € | 2.400 € | 3,0 % | 2.400 € | 0 € |
| 150.000 € | 4.500 € | 3,0 % | 4.500 € | 0 € |
| 250.000 € | 9.500 € | 3,8 % | 7.500 € | +2.000 € |
| 500.000 € | 22.000 € | 4,4 % | 15.000 € | +7.000 € |
| 800.000 € | 40.000 € | 5,0 % | 24.000 € | +16.000 € |
So kommen die Zahlen zustande. Für 250.000 Euro: 4.500 + 5 % × (250.000 − 150.000) = 4.500 + 5.000 = 9.500 Euro. Für 800.000 Euro: 22.000 + 6 % × (800.000 − 500.000) = 22.000 + 18.000 = 40.000 Euro. Der effektive Steuersatz, also die Steuer geteilt durch den Wert, steigt stetig und bleibt selbst bei teuren Immobilien unter 6 %.
Für die Praxis heißt das: Für ein Studio oder eine kleine Wohnung bis 150.000 Euro hat sich nichts geändert. Bei einer Familienwohnung für 250.000 Euro ist das Budget für die Steuer um 2.000 Euro gestiegen, bei einer Villa für 800.000 Euro um 16.000 Euro – verglichen mit dem, was veraltete Artikel und Rechner versprechen.
Übergangsregel: Hat der Käufer die Steuererklärung vor Inkrafttreten der Änderung eingereicht, wird die Steuer nach dem bisherigen Satz von 3 % berechnet (neuer Artikel 26b, eingefügt mit derselben Änderung 28/2023). Für Käufe im Jahr 2026 spielt das keine Rolle mehr, erklärt aber, warum in Unterlagen aus dem Jahr 2023 noch der Einheitssatz auftaucht.
Seit Ende 2022 wurde das Grunderwerbsteuergesetz viermal geändert. Nachfolgend alle Änderungen, die wir im amtlichen Register des „Službeni list“ gefunden haben, in chronologischer Reihenfolge:
Die Steuersätze haben sich seit 2024 nicht geändert: Weder die Änderung 33/2026 noch die Änderung 132/2026 berührt Artikel 11. Einen gesonderten Satz für Nichtansässige oder Ausländer hat das Gesetz in keiner der gefundenen Fassungen eingeführt. Ein neues Grunderwerbsteuergesetz anstelle des Gesetzes von 2013 haben wir nicht gefunden, ebenso wenig veröffentlichte Entwürfe, die den Tarif ändern würden.
Zur Einordnung der Größenordnung ein Beispiel aus der Gemeinde Bar, in der unsere Wohnanlage liegt. Laut dem vorläufigen Bericht über die Haushaltseinnahmen für 2025 brachte die Grunderwerbsteuer der Gemeinde 2.948.055,50 Euro bei einem Planansatz von 2.500.000 Euro (117,9 % des Plans). Da der Gemeinde nach dem Gesetz 80 % der Steuer zustehen, ist das ihr Anteil und nicht der gesamte in Bar erhobene Betrag.
Artikel 9 des Gesetzes bestimmt als Bemessungsgrundlage den Verkehrswert der Immobilie zum Zeitpunkt des Erwerbs. Beim entgeltlichen Erwerb ist das alles, was der Käufer dem Verkäufer gibt: Geld, Sachen, Dienstleistungen, übernommene Schulden des Verkäufers. Beim Tausch zahlt jede Partei Steuer auf den Verkehrswert dessen, was sie erhalten hat. Beim Erwerb eines Anteils wird die Bemessungsgrundlage für jeden Anteil gesondert ermittelt.
Die zentrale Vorschrift ist Artikel 10. Liegt der Vertragspreis unter dem Verkehrswert oder ist er gar nicht angegeben, setzt die Steuerbehörde der Gemeinde den Verkehrswert fest. Die Bewertung nimmt ein befugter Bediensteter vor: Er vergleicht die Immobilie mit ähnlichen Objekten, die in derselben Gegend und etwa zur selben Zeit verkauft wurden. Fehlen vergleichbare Daten, beauftragt die Steuerbehörde einen zugelassenen Gutachter. Bei öffentlichen Versteigerungen und Verkäufen im Insolvenzverfahren gelten alle Zahlungen des Käufers für die Immobilie als Bemessungsgrundlage.
Daraus ergeben sich drei praktische Folgen:
Was tun, wenn die Bewertung über dem Preis liegt? Die Steuerbehörde nimmt die Berechnung nach den Regeln des Gesetzes über das Steuerverfahren vor (Artikel 17 des Grunderwerbsteuergesetzes verweist darauf). Ein eigenes Verfahren zur Anfechtung der Bewertung enthält das Grunderwerbsteuergesetz nicht: Für alle übrigen Fragen verweist Artikel 20 auf das Gesetz über das Steuerverfahren. Fristen und Instanzen für Rechtsmittel bei der von der Gemeinde verwalteten Steuer haben wir in den verfügbaren Quellen nicht geprüft. Es lohnt sich daher, noch vor der Vertragsunterzeichnung beim Notar oder einem örtlichen Anwalt zu erfragen, wie die Steuerbehörde Ihrer Gemeinde vergleichbare Objekte bewertet. So zeigen sich Überraschungen vorab und nicht erst nach dem Kauf.
Gesondert zur Bewertung für den Aufenthaltstitel: Seit dem 17. Januar 2026 (Änderungen des Ausländergesetzes, Zakon o strancima, Sl. list CG 3/2026) wird die Schwelle von 150.000 Euro für einen Aufenthaltstitel über Immobilienbesitz anhand der Bemessungsgrundlage im Grunderwerbsteuerbescheid ermittelt, nicht anhand des Vertragspreises. Wie der Wert beim Kauf eines Neubaus mit Mehrwertsteuer nachgewiesen wird, wenn keine Grunderwerbsteuer festgesetzt wird, regelt das Gesetz nicht ausdrücklich: Klären Sie das vor der Vertragsunterzeichnung mit dem Notar oder einem Anwalt. Ausführlich über den Aufenthaltstitel haben wir im Beitrag Aufenthaltstitel über eine Immobilie in Montenegro geschrieben.
Nach Artikel 7 zahlt der Erwerber der Immobilie die Steuer. Beim Tausch ist jede Partei steuerpflichtig, und beim Erwerb von Miteigentumsanteilen zahlt jeder Käufer für seinen Anteil. Artikel 8 regelt Sonderfälle: Bei einer Erbschaft zahlt der Erbe, bei einer Schenkung und anderen unentgeltlichen Übertragungen der Empfänger, beim Vertrag über lebenslangen Unterhalt derjenige, der den Unterhalt übernommen hat und die Immobilie erhält.
Eine gesamtschuldnerische Haftung des Verkäufers, wenn der Käufer die Steuer nicht zahlt, sieht das Grunderwerbsteuergesetz nicht vor: Eine solche Vorschrift haben wir weder im Gesetzestext noch in den Änderungen gefunden. Ob sich eine gesamtschuldnerische Haftung aus den allgemeinen Steuerregeln ergeben kann, haben wir nicht geprüft.
Kann man vereinbaren, dass der Verkäufer die Steuer zahlt? Die Parteien können vereinbaren, wer die Kosten tatsächlich trägt: Der Verkäufer kann zum Beispiel den Preis senken oder die Steuer erstatten. Gegenüber der Steuerbehörde bleibt die Pflicht aber beim Käufer. Der Hinweis „Steuer im Preis enthalten“ in einem Inserat bedeutet eine Vereinbarung über die Erstattung, keine Übertragung der Steuerpflicht. Gibt es eine solche Vereinbarung, sollte sie ausdrücklich im Vertrag stehen.
Ausländer und Nichtansässige. Artikel 3 sieht eine Gleichbehandlung in- und ausländischer Personen vor, sofern ein internationaler Vertrag nichts anderes bestimmt. Erhöhte Sätze für Ausländer, Nichtansässige oder Käufer einer Zweitwohnung kennt das Gesetz nicht. Ein Unterschied besteht bei den Vergünstigungen: Die Befreiung beim Ersterwerb von Wohnraum steht nur volljährigen montenegrinischen Staatsbürgern mit Wohnsitz im Land zu (mehr dazu im Abschnitt zu den Befreiungen). Ein Ausländer, der seine erste Wohnung in Montenegro kauft, zahlt die Steuer in voller Höhe.
Welche Unterlagen zur Immobilie und zum Verkäufer Sie vor der Anzahlung prüfen sollten, haben wir im Beitrag Immobilie in Montenegro prüfen beschrieben.
Hier weicht das Gesetz von dem ab, was in Ratgebern für Käufer oft zu lesen ist: „Die Steuer wird nach der Eintragung im Kataster festgesetzt, die Mitteilung kommt nach einigen Monaten.“ Laut Gesetzestext ist das Verfahren ein anderes.
Bußgelder. Berechnet eine natürliche Person die Steuer nicht, reicht sie die Erklärung nicht innerhalb der 15-Tage-Frist ein oder zahlt sie die Steuer nicht zusammen mit der Einreichung, sieht das Gesetz ein Bußgeld von 100 bis 1.000 Euro vor (Artikel 23). Für juristische Personen beträgt das Bußgeld 1.000 bis 10.000 Euro, für die verantwortliche Person im Unternehmen 200 bis 1.000 Euro, für Einzelunternehmer 800 bis 6.000 Euro (Artikel 22). Diese Beträge stehen im Gesetzestext von 2013; in den Änderungen von 2023–2026 haben wir keine Änderungen dieser Artikel gefunden. Neben dem Bußgeld fallen auf die verspätet gezahlte Steuer Zinsen nach den allgemeinen Steuerregeln an; ihren Satz für die von der Gemeinde verwaltete Steuer konnten wir in der Primärquelle jedoch nicht bestätigen.
Sekundärquellen beschreiben auch eine andere Praxis: Die Steuerbehörde erlässt einen Bescheid (rješenje), und die Steuer ist innerhalb von 15 Tagen nach dessen Zustellung zu zahlen. Das kann Fälle betreffen, in denen die Steuerbehörde die Immobilie selbst bewertet. Das Grundmodell im Gesetz ist ein anderes – die Selbstberechnung in der Erklärung binnen 15 Tagen –, und daran sollten Sie sich bei der Planung orientieren. Wenn Sie das Land direkt nach dem Kauf verlassen, vereinbaren Sie mit dem Notar oder einem Anwalt, wer die Erklärung einreicht und die Post der Steuerbehörde entgegennimmt.
Das ist der wichtigste Unterschied zwischen dem Neubau vom Bauträger und einer Bestandsimmobilie. Artikel 6 des Grunderwerbsteuergesetzes stellt ausdrücklich klar, dass der Erwerb neu errichteter, mehrwertsteuerpflichtiger Gebäude kein steuerpflichtiger Rechtsübergang ist. Seit dem 1. April 2026 gilt das auch für mehrwertsteuerpflichtiges Bauland (Änderung 33/2026).
Was das Mehrwertsteuergesetz sagt. Das geltende Mehrwertsteuergesetz (Zakon o porezu na dodatu vrijednost) befreit Umsätze mit Immobilien von der Mehrwertsteuer, mit Ausnahme der ersten Übertragung des Eigentums oder des Verfügungsrechts an einem neu errichteten Gebäude (Artikel 27 Nr. 2). Seit dem 1. April 2026 ist auch Bauland, für das eine Baugenehmigung erteilt wurde, nicht mehr befreit (dazu unten mehr). Das heißt: Der Erstverkauf einer Wohnung in einem neuen Haus durch einen mehrwertsteuerpflichtigen Verkäufer unterliegt der Mehrwertsteuer, alle späteren Weiterverkäufe dieser Wohnung sind von der Mehrwertsteuer befreit und unterliegen der Grunderwerbsteuer.
Steuersatz. Der allgemeine Mehrwertsteuersatz in Montenegro beträgt 21 % (Artikel 24 des Mehrwertsteuergesetzes). Die ermäßigten Sätze von 7 % und 15 % gelten für Lebensmittel, Arzneimittel, Bücher, Hotelübernachtungen, Gastronomieleistungen und einige weitere Positionen. Wohnraum steht nicht auf diesen Listen: weder im geltenden Gesetz (laut der Fassung auf paragraf.me mit Stand 31. März 2021 und der Übersicht der Steuersätze 2026 des Buchhaltungsunternehmens Ekonomik) noch im neuen Mehrwertsteuergesetz von 2026 (Artikel 64 und 65). Einen Nullsatz oder ermäßigten Satz für die erste Wohnung gibt es in den von uns gefundenen Quellen nicht.
Wie die Mehrwertsteuer im Preis erscheint. Der Bauträger berechnet die Mehrwertsteuer als Teil des Wohnungspreises; eine gesonderte Zahlung an die Steuerbehörde leistet der Käufer nicht. Steht im Vertrag, dass der Preis von 200.000 Euro die Mehrwertsteuer enthält, beträgt die darin enthaltene Steuer 200.000 × 21 / 121 = 34.710,74 Euro und der Preis ohne Mehrwertsteuer 165.289,26 Euro. Ein privater Käufer kann diese Mehrwertsteuer nicht zurückfordern: Er ist Endverbraucher. Um Streit zu vermeiden, prüfen Sie, dass im Vertrag „cijena sa uključenim PDV-om“ (Preis inklusive MwSt.) steht und nicht ein Preis „zuzüglich MwSt.“.
Die Gesamtkosten für den Käufer eines Neubaus setzen sich so zusammen: Vertragspreis (bereits inklusive MwSt.) plus Notar, Eintragung im Kataster und gegebenenfalls Übersetzung und Anwalt. Grunderwerbsteuer fällt in diesem Modell nicht an. Zum Vergleich: Für eine Bestandswohnung mit einem Verkehrswert von 200.000 Euro werden zusätzlich zum Preis 7.000 Euro Grunderwerbsteuer fällig (4.500 + 5 % × 50.000).
Die Regeln von 2026 für Bauland. Die im Sl. list CG Nr. 12/2026 vom 6. Februar 2026 veröffentlichten Änderungen des Mehrwertsteuergesetzes zählen seit dem 1. April 2026 Bauland, für das eine Baugenehmigung erteilt wurde, zu den mehrwertsteuerpflichtigen Lieferungen. Laut einer KPMG-Übersicht vom 17. März 2026 gilt die neue Regel nicht für Anzahlungen, die vor dem 1. April 2026 geleistet wurden. Bauland ohne Baugenehmigung bleibt außerhalb der Mehrwertsteuer und unterliegt der Grunderwerbsteuer. Für Wohnungskäufer ist das indirekt relevant: Bauträger, die Grundstücke kaufen, zahlen jetzt Mehrwertsteuer, und das Wirtschaftsportal Investitor schrieb bereits im November 2025, noch vor Verabschiedung der Änderungen, dass sich das auf die Wohnungspreise auswirken könnte. Konkrete Schätzungen nennen wir nicht, weil sie statistisch nicht belegt sind.
Das neue Mehrwertsteuergesetz. Am 9. Juli 2026 hat das Parlament ein neues Mehrwertsteuergesetz verabschiedet (Sl. list CG 104/2026), das das geltende Gesetz (Sl. list RCG 65/2001) ersetzen wird. Das Gesetz wurde am 17. Juli veröffentlicht und trat am 25. Juli 2026 in Kraft, soll aber laut der Zeitung „Dan“ vom 9. Juli 2026 erst ab dem Tag des EU-Beitritts Montenegros angewendet werden. Bis dahin gilt das bisherige Gesetz. Der neue Text folgt derselben Logik: Umsätze mit Immobilien sind von der Mehrwertsteuer befreit, ausgenommen die erste Übertragung eines neu errichteten Gebäudes und der Verkauf von Bauland (Artikel 68 Abs. 1 Nr. 3 und 4). Der allgemeine Satz bleibt bei 21 %.
Wann eine Neubauwohnung nicht mehr als Kauf vom Bauträger gilt. Hat bereits jemand die Wohnung im neuen Haus vom Bauträger gekauft und verkauft sie nun weiter, ist das die zweite Übertragung: Es fällt keine Mehrwertsteuer an, und der Käufer zahlt Grunderwerbsteuer nach dem Stufentarif. Wie die Steuerbehörde die Abtretung eines Vertrags einstuft, der vor der Nutzungsgenehmigung für das Haus mit dem Bauträger geschlossen wurde, haben wir in den Primärquellen nicht gefunden. Wenn Sie eine Wohnung nicht direkt vom Bauträger kaufen, klären Sie die Konstruktion vor der Unterzeichnung mit dem Notar.
Das Gesetz enthält drei Gruppen von Befreiungen: allgemeine (Artikel 12), gesellschaftsrechtliche (Artikel 13) sowie Befreiungen bei Erbschaft und Schenkung (Artikel 14). Wir geben sie unter Berücksichtigung der Änderung 132/2026 wieder.
Ersterwerb von Wohnraum (Artikel 12 Abs. 1 Nr. 4). Von der Steuer befreit sind volljährige montenegrinische Staatsbürger mit Wohnsitz in Montenegro, die zum ersten Mal ein Wohnhaus oder eine Wohnung erwerben, um ihren Wohnbedarf zu decken, und im Land keinen anderen Wohnraum besitzen. Die Befreiung gilt bis zu einer Fläche von 20 m² je Haushaltsmitglied. Der Haushalt ist in Absatz 2 von Artikel 12 definiert: Dazu gehören Personen mit derselben Wohnanschrift wie der Käufer, die mit ihm als Familie zusammenleben und gemeinsam wirtschaften: der Ehegatte oder gleichgeschlechtliche Partner, die (auch adoptierten) Kinder des Käufers und seines Ehegatten oder Partners sowie die Eltern (auch Adoptiveltern) des Käufers und seines Ehegatten oder Partners. Die Änderung 132/2026 hat seit dem 10. September 2026 den gleichgeschlechtlichen Partner, dessen Kinder und Eltern in diese Definition aufgenommen; der übrige Personenkreis stand schon vorher im Gesetz. Ausländer können diese Befreiung nicht nutzen, auch nicht mit Aufenthaltstitel: Die Voraussetzung knüpft an die montenegrinische Staatsbürgerschaft an. Wie der befreite Teil berechnet wird, wenn die Wohnung größer ist als die Norm, beschreibt das Gesetz nicht im Detail, und das Berechnungsverfahren haben wir in amtlichen Erläuterungen nicht gefunden.
Weitere allgemeine Befreiungen (Artikel 12). Staatliche Organe, Organe der lokalen Selbstverwaltung, öffentliche Einrichtungen und Fonds, humanitäre Organisationen; diplomatische und konsularische Vertretungen bei Gegenseitigkeit sowie internationale Organisationen; Rückgabe konfiszierten Vermögens und Erwerb von Land im Rahmen agrarpolitischer Maßnahmen; Erwerb aufgrund eines Vertrags über lebenslangen Unterhalt, wenn der Erwerber Erbe erster Ordnung ist; Teilung von Miteigentum im Rahmen des eigenen Anteils; gemeinnützige Organisationen für ihre satzungsmäßige Tätigkeit; Enteignung; Banken, auf die das Eigentum aufgrund einer fiduziarischen Sicherung oder einer Hypothek übergegangen ist, wenn sie die Immobilie innerhalb von drei Jahren verkaufen.
Unternehmen (Artikel 13). Keine Steuer fällt an, wenn eine Immobilie als Einlage in das Gesellschaftskapital oder zu dessen Erhöhung eingebracht wird, sowie bei Verschmelzung, Aufnahme und Spaltung von Gesellschaften. Diese Befreiung macht den Wohnungskauf über eine Firma nicht günstiger: Kauft die Gesellschaft eine Immobilie von einem Dritten, wird die Steuer nach demselben Tarif fällig.
Erbschaft und Schenkung (Artikel 14). Befreit sind Erben erster Ordnung, der Ehegatte oder gleichgeschlechtliche Partner und die Eltern des Erblassers. Bei einer Schenkung sind Beschenkte erster Ordnung sowie der Ehegatte oder Partner des Schenkers befreit. Erben und Beschenkte zweiter Ordnung sind unter besonderen Voraussetzungen befreit: Landwirte für landwirtschaftliches Vermögen, wenn sie mindestens drei Jahre mit dem Erblasser in einem Haushalt gelebt haben, und jeder Erbe zweiter Ordnung für eine Wohnung, wenn er mindestens ein Jahr mit dem Erblasser in einem Haushalt gelebt hat. Wechselt ein Landwirt innerhalb von fünf Jahren seine Tätigkeit, muss er dies binnen 15 Tagen der Steuerbehörde melden und die Steuer nach dem regulären Tarif zahlen. Befreit sind außerdem ehemalige Ehegatten und ehemalige gleichgeschlechtliche Partner bei der Teilung des gemeinsamen Vermögens im Zusammenhang mit einer Scheidung oder der Beendigung der Partnerschaft, der Beschenkte für Vermögen, das ihm im Nachlassverfahren abgetreten wurde und das er geerbt hätte, wenn der schenkende Erbe die Erbschaft ausgeschlagen hätte, der Staat als gesetzlicher Erbe sowie gemeinnützige Organisationen.
Erbschaft und Schenkung unterliegen derselben Grunderwerbsteuer (Artikel 4 des Gesetzes zählt sie zu den steuerpflichtigen Arten des Rechtsübergangs). Für entferntere Verwandte und Dritte gilt der Stufentarif daher auch bei einer unentgeltlichen Übertragung. Zum Erben einer Wohnung in Montenegro haben wir eine eigene Analyse veröffentlicht (am Beispiel serbischer Staatsbürger).
Die Steuer ist nicht der einzige Kostenpunkt. Unten finden Sie die Budgetposten, für die wir belegte Zahlen gefunden haben, und diejenigen, für die es nur Richtwerte gibt.
Notar. Den Immobilienkaufvertrag beurkundet in Montenegro ein Notar als notarielle Urkunde (notarski zapis); seine Vergütung ist durch einen Tarif festgelegt und kein Prozentsatz des Preises. Nach dem neuen Notartarif (Tarifa o naknadama za rad i naknadama troškova notara, Sl. list CG 49/2026 vom 9. April 2026; gilt ab dem Tag der Veröffentlichung und hat den Tarif von 2012 ersetzt) hängt die Vergütung für die notarielle Urkunde vom Geschäftswert ab:
| Geschäftswert | Vergütung des Notars |
|---|---|
| bis 19.999 € | 180 € |
| 20.000–39.999 € | 250 € |
| 40.000–59.999 € | 350 € |
| 60.000–79.999 € | 420 € |
| 80.000–119.999 € | 480 € |
| ab 120.000 € | 480 € + 13 € für je angefangene 15.000 € über 120.000 €, höchstens 8.000 € |
Nach dieser Staffel kostet die Beurkundung bei einem Geschäftswert von 80.000 Euro 480 Euro, bei 200.000 Euro 558 Euro, bei 250.000 Euro 597 Euro. Beachten Sie: Im Internet finden sich noch Beträge nach dem bisherigen Tarif (Sl. list CG 6/2012), der außer Kraft getreten ist. Die Beträge in der Tabelle verstehen sich ohne MwSt.: Nach Artikel 12 des Tarifs muss der Notar zusätzlich die gesetzliche Mehrwertsteuer, Gebühren und sonstige Abgaben berechnen. Beim allgemeinen Satz von 21 % werden aus einer Vergütung von 597 Euro rund 722 Euro.
Eintragung im Kataster. Das Eigentum geht erst mit der Eintragung im Immobilienkataster auf den Käufer über. Für die Erstellung und Einreichung des Eintragungsantrags beim Katasteramt berechnet der Notar laut Tarif 15 Euro zuzüglich MwSt. (Tarifnummer 19). Die amtliche Höhe der staatlichen Katastergebühr haben wir nicht gefunden: Sekundärquellen nennen einen Richtwert von 15–20 Euro, den Sie mit dem Vermerk „ungefähr“ einplanen sollten.
Anwalt. Die Mitwirkung eines Anwalts am Kauf ist nicht vorgeschrieben. Seit dem 1. Januar 2026 gilt ein neuer Anwaltstarif (Sl. list CG 132/2025). Eine eigene Position „Begleitung eines Immobilienkaufs“ enthält er nicht: Die Vergütung hängt von der Art der Tätigkeit und vom Gegenstandswert ab, und nach Vereinbarung mit dem Mandanten sind 50 % bis das Fünffache des Tarifs zulässig. Ein konkreter Betrag für die vollständige Begleitung eines Kaufs lässt sich aus dem Tarif nicht ableiten; besprechen Sie ihn deshalb vorab mit dem Anwalt.
Übersetzung und Vollmacht. Spricht der Käufer kein Montenegrinisch, ist bei der Unterzeichnung beim Notar ein beeidigter Dolmetscher erforderlich. Handelt der Käufer über einen Vertreter, muss eine im Ausland ausgestellte Vollmacht mit einer Apostille versehen (sofern Ihr Land mit Montenegro kein Abkommen über die Befreiung von der Legalisation hat) und übersetzt werden. Belegte Tarife für Übersetzung und Apostille bei montenegrinischen Immobiliengeschäften haben wir nicht gefunden. Die Preise der Übersetzer unterscheiden sich, daher sollten Sie sie vorab erfragen.
Steuernummer. Laut Maklerquellen benötigt der Käufer für das Geschäft eine montenegrinische Steueridentifikationsnummer (PIB). Eine amtliche Liste der Unterlagen für Käufer haben wir auf gov.me nicht gefunden; klären Sie die erforderlichen Dokumente daher mit dem Notar.
Richtwert für das Budget bei einer Bestandswohnung mit einem Verkehrswert von 250.000 Euro: Grunderwerbsteuer 9.500 Euro, Notar 597 Euro zuzüglich 21 % MwSt., also rund 722 Euro, Einreichung des Katasterantrags über den Notar 15 Euro zuzüglich MwSt. (rund 18 Euro), staatliche Katastergebühr rund 15–20 Euro, dazu Übersetzung und Anwalt nach Vereinbarung. Insgesamt rund 10.260 Euro ohne Dolmetscher und Anwalt, also etwa 4,1 % zusätzlich zum Preis.
Nach der Eintragung zahlt der Eigentümer jedes Jahr die Grundsteuer (porez na nepokretnosti). Das ist eine kommunale Steuer: Den Satz wählt die Gemeinde im gesetzlichen Rahmen, sie setzt die Steuer auch fest und erhebt sie. Das Grundsteuergesetz von 2019 (Zakon o porezu na nepokretnosti, Sl. list CG 25/2019, geändert durch 49/2022, 152/2022, 118/2025 und 133/2025) gibt den Rahmen vor, in dem die Gemeinde den Satz festlegt: allgemein 0,25–1,00 % des Verkehrswerts, für Zweitwohnungen (sekundarni stambeni objekat, also nicht der ständige Wohnsitz) 0,3–1,5 %. Die Spannen sind dem Text von 2019 entnommen. Die Änderungen von 2025 haben sie nicht berührt, die Texte der Änderungen von 2022 haben wir nicht gefunden.
2025 wurde das Gesetz zweimal geändert. Die vom Parlament am 30. Juli 2025 und nach der Zurückverweisung durch den Präsidenten erneut am 13. Oktober 2025 verabschiedeten Änderungen nahmen „im Bau befindliche Objekte“ von der Besteuerung aus und schafften den erhöhten Satz von 0,3–5 % für unbebautes Bauland ab (Sl. list CG 118/2025, veröffentlicht am 16. Oktober 2025). Laut investitor.me vom 16. Oktober 2025 hat das Verfassungsgericht die Vorschriften zur Besteuerung im Bau befindlicher und „sonstiger Objekte“ sowie den Satz von 0,3–5 % für unbebautes Bauland für verfassungswidrig erklärt. Eine weitere kleine Änderung verabschiedete das Parlament am 12. November 2025. Die Sätze für gewöhnliche Wohnungen betrafen diese Änderungen, soweit wir es den Texten entnehmen können, nicht.
Das Beispiel Bar. Im Entwurf der Grundsteuersatzung der Gemeinde Bar von 2019 (Predlog odluke; den verabschiedeten Text haben wir nicht gefunden) beträgt der Satz für die Hauptwohnung 0,26 %, für Zweitwohnungen 0,60 % und für Bauland 0,30 %. Die Ermäßigung für die Familie des Eigentümers gilt nur für die Wohnung, in der er ständig lebt. Die Steuererklärung reicht der Eigentümer innerhalb von 30 Tagen nach dem Erwerb ein: Diese Frist legt das Gesetz selbst fest (Artikel 16 des Gesetzes 25/2019), sie gilt für alle Gemeinden gleich. Die Bemessungsgrundlage legt die Gemeinde in Euro je Quadratmeter fest. Laut Primorski vom 11. April 2025 wurde sie für 2025 von ursprünglich 2.305,00 auf 1.693,75 Euro gesenkt (in der Meldung ist keine Einheit angegeben; dem Text nach handelt es sich um die Bemessungsgrundlage je Quadratmeter, berechnet aus dem durchschnittlichen Marktpreis nach Angaben von Monstat). Die geltende Fassung der Satzung und die Bemessungsgrundlage für 2026 haben wir nicht geprüft; erkundigen Sie sich daher vor der Berechnung bei der Gemeinde.
Zur Größenordnung: Wird eine 50 m² große Wohnung in Bar als Zweitwohnung mit 0,60 % bei einer Bemessungsgrundlage von 1.693,75 Euro je m² (Werte für 2025) besteuert, beträgt die Steuer rund 508 Euro im Jahr. Das ist eine Veranschaulichung und keine Berechnung für ein konkretes Objekt, denn in die Bemessungsgrundlage fließen Koeffizienten ein. Im Satzungsentwurf von Bar aus dem Jahr 2019 sind das ein Lagekoeffizient (0,5 bis 1,4), ein Qualitätskoeffizient und ein Abschlag von 1 % für jedes Jahr des Gebäudealters, höchstens jedoch 60 %. Für selbst genutzten Wohnraum, in dem der Eigentümer lebt, sinkt die Steuer um 20 % und um weitere 10 % für jedes Haushaltsmitglied, insgesamt um höchstens 50 % (Artikel 12 des Gesetzes).
Für die Hausverwaltung und die Pflichtbeiträge der Bewohner gelten eigene Regeln; darüber haben wir im Beitrag Hausverwaltung in Montenegro geschrieben.
Beide Steuern sind im Gesetz über die Einkommensteuer natürlicher Personen (Zakon o porezu na dohodak fizičkih lica) geregelt. Im Folgenden geben wir die konsolidierte Fassung wieder, die die Regierung auf gov.me veröffentlicht hat (mit Änderungen bis Sl. list CG 152/2022). Später wurde das Gesetz noch mehrmals geändert (Sl. list CG 88/2024, 133/2025, 160/2025 und eine am 14. Mai 2026 verabschiedete Änderung). Die von uns gelesenen Änderungen 133/2025 und von 2026 betreffen die Regeln zu Vermietung und Veräußerungsgewinnen nicht, und die Änderungen von 2024 beziehen sich laut einer KPMG-Übersicht auf andere Einkunftsarten. Den Text der Änderung 160/2025 haben wir nicht gelesen.
Mieteinnahmen. Der Steuersatz beträgt 15 %. Sind die Ausgaben nicht belegt, werden pauschal 30 % der Einnahmen als Kosten abgezogen; versteuert werden also 70 % der Miete. Für die Vermietung von Zimmern, Wohnungen und Häusern an Touristen ist die Pauschale höher: 50 %, wenn die Kurtaxe gezahlt wurde, und 70 %, wenn ein Vertrag mit einem Reisebüro oder der örtlichen Tourismusorganisation besteht und die durchschnittliche Auslastung mindestens 60 Tage im Jahr beträgt. Beispiel für eine Langzeitvermietung: 800 Euro im Monat ergeben 9.600 Euro im Jahr, die Bemessungsgrundlage beträgt 6.720 Euro, die Steuer 1.008 Euro im Jahr. Ist der Mieter ein Unternehmen oder Einzelunternehmer, behält er bei jeder Zahlung eine Steuervorauszahlung von 15 % auf das steuerpflichtige Einkommen ein, also auf die Miete abzüglich der Kosten; zahlt eine Privatperson, wird die Steuer über die Jahreserklärung entrichtet (Artikel 49a). Die kurzfristige Vermietung an Touristen erfordert zusätzlich eine Registrierung und die Zahlung der Kurtaxe. Wie Sie die Vermietung organisieren, wenn Sie nicht im Land leben, haben wir im Beitrag Wer vermietet Ihre Wohnung in Montenegro, während Sie nicht im Land sind beschrieben.
Steuer beim Weiterverkauf. Der Veräußerungsgewinn aus dem Verkauf einer Immobilie wird mit 15 % besteuert. Der Gewinn ist die Differenz zwischen Verkaufspreis und Kaufpreis. Der Verkaufspreis ergibt sich aus dem Vertrag abzüglich belegter Kosten für Umbau und Verkauf; liegt er unter dem Verkehrswert, setzt die Steuerbehörde den Verkehrswert fest. Der Kaufpreis wird jährlich um den Anstieg der Einzelhandelspreise nach Angaben des Statistikamts indexiert. Lässt er sich nicht feststellen, wird er mit 80 % des Verkaufspreises angesetzt. Die Steuer wird nach Ablauf des Jahres erklärt, die Erklärung ist bis Ende April des Folgejahres einzureichen.
Befreiungen von der Steuer auf Veräußerungsgewinne (Artikel 37g):
Eine Befreiung nach einer bestimmten Haltedauer (etwa „nach drei Jahren“ oder „nach zehn Jahren“) enthält der gefundene Gesetzestext nicht. Entsprechende Behauptungen im Internet konnten wir nicht bestätigen. Ein Nichtansässiger zahlt Einkommensteuer auf in Montenegro erzielte Einkünfte (Artikel 4 Abs. 2 des Gesetzes) und reicht selbst eine Erklärung für Einkünfte ein, bei denen kein Steuerabzug an der Quelle vorgesehen ist (Artikel 43 Abs. 6). Einen gesonderten Satz oder eine Befreiung für Nichtansässige kennt das Gesetz nicht, und die Befreiung für die einzige Wohnung ist an den Wohnsitz gebunden. Verkaufen Sie eine Wohnung, während Sie im Ausland leben, berücksichtigen Sie außerdem die Regeln Ihres Landes und das Doppelbesteuerungsabkommen.
Wenn Sie mit einem Kredit kaufen: Zu Zinssätzen und den Anforderungen der Banken an Nichtansässige lesen Sie den Beitrag Immobilienkredit in Montenegro für Ausländer.
„Beim Kauf in Montenegro beträgt die Steuer immer 3 %.“ Das stimmt nur bis 150.000 Euro und nur beim Kauf einer Bestandsimmobilie. Seit dem 1. Januar 2024 gilt der Stufentarif 3 / 5 / 6 %. Bei einer Wohnung für 250.000 Euro beträgt der Unterschied zu den „alten“ 3 % 2.000 Euro.
„Die Steuer wird vom Vertragspreis berechnet.“ Nach dem Gesetz vom Verkehrswert. Liegt der Vertragspreis unter dem Verkehrswert, setzt die Steuerbehörde der Gemeinde den Wert selbst fest und vergleicht die Immobilie dazu mit ähnlichen Verkäufen.
„Wer einen Neubau kauft, zahlt Grunderwerbsteuer.“ Nein, wenn der Bauträger die Wohnung mit Mehrwertsteuer verkauft: Der Erstverkauf eines neu errichteten Gebäudes unterliegt der Mehrwertsteuer von 21 %, die im Preis enthalten ist, und Grunderwerbsteuer fällt in diesem Fall nicht an (Artikel 6). Verkauft der nächste Eigentümer dieselbe Wohnung weiter, wird Grunderwerbsteuer fällig.
„Die Steuer wird nach der Eintragung im Kataster festgesetzt, warten Sie auf Post.“ Das Gesetz verlangt, die Erklärung innerhalb von 15 Tagen ab Vertragsdatum einzureichen und die Steuer zu zahlen. Einer natürlichen Person droht bei Fristversäumnis ein Bußgeld von 100 bis 1.000 Euro.
„Die Grunderwerbsteuer wird von der staatlichen Steuerverwaltung erhoben.“ Seit 2024 erhebt sie die Steuerbehörde der Gemeinde, in der die Immobilie liegt.
„Ausländer zahlen mehr.“ Nein. Die Sätze sind gleich. Der einzige Unterschied: Die Befreiung beim Ersterwerb von Wohnraum steht nur volljährigen montenegrinischen Staatsbürgern mit Wohnsitz im Land zu.
„Über eine Firma ist die Steuer niedriger.“ Einen gesonderten Satz für Unternehmen gibt es nicht. Eine Befreiung gibt es nur für die Einbringung von Immobilien in das Gesellschaftskapital und für Umstrukturierungen, nicht für den Kauf von einem Dritten.
Was wir in den Primärquellen nicht gefunden haben, haben wir bewusst nicht geschrieben. Zu folgenden Fragen gibt es keine Daten oder nur Angaben aus Sekundärquellen:
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Zen Gardens ist eine Wohnanlage in Bar, deren Wohnungen der Bauträger verkauft. Unterliegt der Verkauf der Mehrwertsteuer, gilt für den Käufer daher das Modell mit MwSt. im Preis und nicht die Grunderwerbsteuer.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer beim Wohnungskauf in Montenegro 2026?
Bei einer Bestandsimmobilie zahlt der Käufer die Grunderwerbsteuer nach dem seit 1. Januar 2024 geltenden progressiven Tarif: 3 % bis 150.000 Euro, darüber 4.500 Euro plus 5 % des Betrags über 150.000 Euro und über 500.000 Euro 22.000 Euro plus 6 % des übersteigenden Betrags. Eine Wohnung für 250.000 Euro wird zum Beispiel mit 9.500 Euro besteuert. Beim Kauf eines Neubaus vom Bauträger ist statt dieser Steuer die Mehrwertsteuer von 21 % im Preis enthalten.
Zahlt ein Ausländer beim Immobilienkauf in Montenegro mehr als ein Staatsbürger?
Nein. Das Gesetz sieht eine Gleichbehandlung in- und ausländischer Personen vor, sofern ein internationaler Vertrag nichts anderes bestimmt; gesonderte Sätze für Ausländer oder Nichtansässige gibt es nicht. Es gibt nur einen Unterschied: Die Befreiung beim Ersterwerb von Wohnraum (bis 20 m² je Haushaltsmitglied) steht nur volljährigen montenegrinischen Staatsbürgern mit Wohnsitz im Land zu.
Gibt es in Montenegro eine Entsprechung zur deutschen Grunderwerbsteuer?
Ja: die Steuer „porez na promet nepokretnosti“ (wörtlich „Steuer auf den Immobilienverkehr“), in diesem Beitrag kurz Grunderwerbsteuer genannt. Wie bei der deutschen Grunderwerbsteuer wird sie beim Erwerb einer Immobilie in der Praxis vom Käufer getragen, der Satz ist aber nicht einheitlich, sondern progressiv: 3, 5 und 6 % je nach Stufe. Erhebung und Verwaltung liegen seit 2024 bei den Gemeinden.
Wer zahlt die Grunderwerbsteuer – Käufer oder Verkäufer?
Nach dem Gesetz ist der Erwerber, also der Käufer, steuerpflichtig. Beim Tausch zahlt jede Partei, bei einer Erbschaft der Erbe, bei einer Schenkung der Beschenkte. Die Parteien können vereinbaren, dass der Verkäufer die Steuer erstattet, gegenüber der Steuerbehörde bleibt die Pflicht aber beim Käufer. Eine gesamtschuldnerische Haftung des Verkäufers sieht das Grunderwerbsteuergesetz nicht vor.
Wovon wird die Steuer berechnet – vom Vertragspreis oder vom Schätzwert?
Vom Verkehrswert zum Zeitpunkt des Erwerbs. Der Käufer gibt in der Erklärung den Vertragspreis an; liegt dieser jedoch unter dem Verkehrswert oder fehlt er, setzt die Steuerbehörde der Gemeinde den Verkehrswert anhand vergleichbarer Verkäufe in derselben Gegend fest und, wenn keine Daten vorliegen, mithilfe eines zugelassenen Gutachters.
Muss man beim Kauf eines Neubaus Grunderwerbsteuer zahlen?
Nein, wenn Sie als Erster ein neu errichtetes Objekt vom Bauträger kaufen und dieser Verkauf der Mehrwertsteuer unterliegt: Die Mehrwertsteuer von 21 % ist im Preis enthalten, und nach Artikel 6 des Gesetzes gilt ein solcher Erwerb nicht als steuerpflichtiger Rechtsübergang. Kaufen Sie die Wohnung im neuen Haus vom Voreigentümer, ist das bereits ein Weiterverkauf, und die Grunderwerbsteuer wird nach dem Stufentarif fällig.
Innerhalb welcher Frist muss die Steuer gezahlt werden?
Die Steuerpflicht entsteht am Tag des Vertragsabschlusses. Der Käufer berechnet die Steuer selbst in der Erklärung, reicht sie innerhalb von 15 Tagen bei der Steuerbehörde der Gemeinde ein und zahlt gleichzeitig mit der Einreichung. Bei Fristversäumnis droht einer natürlichen Person ein Bußgeld von 100 bis 1.000 Euro.
Lässt sich die Steuer beim Kauf legal senken?
Den Steuersatz kann man nicht senken, und ein zu niedrig angesetzter Vertragspreis hilft nicht: Die Steuer wird vom Verkehrswert berechnet. Legale Möglichkeiten sind die gesetzlichen Befreiungen: Erbschaft und Schenkung zugunsten von Erben erster Ordnung und des Ehegatten oder Partners (bei Erbschaft auch der Eltern), Teilung des gemeinsamen Vermögens ehemaliger Ehegatten oder Partner bei Scheidung, Ersterwerb von Wohnraum für montenegrinische Staatsbürger mit Wohnsitz im Land. Beim Kauf eines Neubaus vom Bauträger fällt keine Grunderwerbsteuer an, eine Ersparnis ist das aber nicht: Im Preis ist bereits die Mehrwertsteuer von 21 % enthalten. Ein Kauf über eine Gesellschaft senkt die Steuer nicht.