Karadağ'da daire miras almak: Sırbistan ile anlaşma ve Karadağ hukuku ne diyor

Karadağ'daki bir daire Karadağ hukukuna göre miras alınır ve Karadağ'da tescil edilir — miras bırakan tüm hayatını Sırbistan'da geçirmiş ve orada ölmüş olsa bile¹. Bu, Karadağ'ın uluslararası özel hukuk kanunundan kaynaklanır: taşınmaz mallar için bulunduğu ülkenin hukuku uygulanır, ve Karadağ'daki taşınmazlar üzerindeki ayni haklara ilişkin uyuşmazlıklarda Karadağ mahkemeleri münhasır yetkiye sahiptir¹. Sırbistan ile Karadağ arasında hukuki ve cezai konularda adli yardımlaşma anlaşması yürürlüktedir; buna göre bir ülkenin vatandaşları diğer ülkenin mahkemelerinde kendi vatandaşlarıyla aynı hukuki korumadan yararlanır² — yani mirasçının vatandaşlığı tek başına ek bir engel oluşturmaz. Karadağ'da miras süreci varsayılan olarak mahkeme değil noter tarafından yürütülür — dosya, ölüm kaydından sonra otomatik olarak açılır ve kanun, mahkemenin dosyayı devretmesinden itibaren notere karar için 60 gün süre tanır³. Karadağ'da ayrı bir «miras vergisi» yoktur: miras yoluyla intikal eden gayrimenkul, satın almada olduğu gibi aynı gayrimenkul devir vergisine tabidir, ancak miras bırakanın eşi, çocukları ve ebeveynleri bu vergiden tamamen muaftır⁴.

«Miras bırakan Sırbistan vatandaşıysa Karadağ'daki daire nasıl miras alınır» sorusunun iki farklı hukuki katmanı vardır ve bunları birbirine karıştırmamak önemlidir. Birincisi, Karadağ Adalet Bakanlığı tarafından yayımlanan devletlerarası «Ugovor između Crne Gore i Republike Srbije o pravnoj pomoći u građanskim i krivičnim stvarima» (Karadağ ile Sırbistan Cumhuriyeti Arasında Hukuki ve Cezai Konularda Adli Yardımlaşma Anlaşması)²'dır; bu anlaşma öncelikle usul sorunlarıyla ilgilidir — mahkemelere eşit erişim, belgelerin tanınması, ülkeler arası hukuki yardım. İkincisi ve «hangi ülkenin hukuku uygulanır» sorusu için pratikte daha önemli olanı — Karadağ'ın uluslararası özel hukuk kanunudur (Zakon o međunarodnom privatnom pravu); bu kanun doğrudan hangi ülkenin mevzuatının gayrimenkul mirasını düzenlediğini ve hangi ülkenin mahkemesinin dosyayı yürütme hakkına sahip olduğunu belirler¹. Aşağıdaki inceleme tam olarak bu ikinci kanun etrafında kurulmuştur — asıl içerik cevabını o verir, adli yardımlaşma anlaşması ise Sırbistan vatandaşının Karadağ mahkemesinde veya noterinde bir Karadağ vatandaşına göre daha dezavantajlı bir konumda olmamasını sağlar².

Sezgisel olarak, miras bırakan Sırbistan vatandaşı olduğuna ve sürekli Sırbistan'da yaşadığına göre, mirasın tamamen Sırp kurallarına göre düzenlenmesi gerektiği düşünülür. Pratikte gayrimenkul için durum böyle değildir. Karadağ'ın uluslararası özel hukuk kanunu genel olarak, vatandaşlıktan bağımsız şekilde, miras bırakanın ölüm anındaki olağan ikamet yeri ülkesinin hukukunu mirasa uygulanacak hukuk olarak belirler¹. Ancak taşınmaz mallar için kanun özel olarak, miras bırakana mülkün bulunduğu ülkenin hukukunu önceden seçme hakkı tanır¹; böyle bir seçim yapılmamışsa, Karadağ'da bulunan taşınmazlar üzerindeki ayni haklara ilişkin davalarda Karadağ mahkemeleri münhasır yetkiye sahiptir¹. Başka bir deyişle: asıl miras dosyası (banka hesapları, taşınır mallar, Sırbistan'daki işler) miras bırakanın Sırbistan'daki ikamet yerine göre yürütülse bile, özellikle Bar'daki daire büyük olasılıkla ayrı olarak — Karadağ'da, bir Karadağ noterinde, Karadağ kurallarına göre — işleme konulmak zorunda kalacaktır. Bu bir ceza ya da yabancılara ayrımcılık değildir: aynı ilke (gayrimenkulün bulunduğu yerin hukuku ve mahkemesi) uluslararası özel hukukun olağan bir uygulamasıdır, özellikle Karadağ mevzuatına özgü bir durum değildir.

Vasiyet yoksa, kanuni miras düzeni uygulanır — sözde miras dereceleri (nasljedni redovi). Birinci derecede miras bırakanın çocukları ve eşi, kendi aralarında eşit paylarla miras alır⁵. Birinci derecede kimse yoksa — miras bırakanın ebeveynleri ve eşi miras alır (ebeveynlere yarısı, eşe yarısı; eş yoksa tamamı ebeveynlere)⁵. Üçüncü derecede — büyükanne ve büyükbabalar (anne ve baba tarafından, her çifte yarısı), dördüncü derecede ise büyük büyükanne ve büyükbabalar miras alır⁵. Miras hukukunun standart kuralı burada da geçerlidir: daha yakın derecedeki mirasçılar, daha uzak derecedekileri mirastan tamamen dışlar⁵. Karadağ'daki yabancı vatandaşlar bu konuda Karadağ vatandaşlarıyla eşit miras haklarına sahiptir — kanun bunu karşılıklılık (uzajamnost) koşulu üzerinden formüle eder⁵; Sırbistan vatandaşları zaten Karadağ'da serbestçe gayrimenkul edinebildiğinden, pratikte bu koşul Sırp mirasçılar için ayrı bir engel oluşturmaz.

Vasiyet olsa bile, dar bir yakın akraba çevresinin — çocuklar, eş, ebeveynler ve evlatlık çocuklar — vasiyetle ortadan kaldırılamayacak saklı (zorunlu) pay hakkı vardır⁵. Alt soy akrabalar ve eş için saklı pay, vasiyet olmasaydı kanunen kendilerine düşecek payın yarısı kadardır; buna hak sahibi diğer kişiler için ise kanuni payın üçte biridir⁵. Vasiyetname tasarruflarının saklı pay lehine azaltılması, vasiyetin açıklanmasından itibaren üç yıl içinde talep edilmelidir; saklı pay hesabına yapılan bağışların iadesi ise miras bırakanın ölümünden itibaren üç yıl içinde talep edilmelidir⁵. Vasiyetin geçerliliğine itiraz, ilgili kişinin vasiyetin geçersizliği sebebini öğrendiği andan itibaren bir yıl içinde, ancak vasiyetin açıklanmasından itibaren en geç on yıl içinde yapılabilir⁵. Bu, ayrıntılı düzenlenmiş bir vasiyetin bile yakın akrabaları tamamen «devre dışı bırakamayacağı» anlamına gelir — böyle bir girişimde bulunursa, mağdur mirasçının saklı payını alması için yasal bir mekanizma vardır, ancak bundan zamanında yararlanmak gerekir.

«Mahkemede miras dosyası» hakkındaki birçok alışılmış düşüncenin aksine, Karadağ'da miras dosyalarını varsayılan olarak mahkeme değil noter yürütür. Dosya, mirasçıların başvurusuyla değil otomatik olarak açılır: nüfus müdürlüğünde ölüm kaydı yapıldıktan sonra yetkili asliye mahkemesi bilgiyi miras bırakanın son ikamet yerindeki notere iletir, ve dosyayı — mirasçıların kendilerinin seçtiği değil — işte bu noter yürütür³. Mirasçılar ilk oturuma mülkiyet hakkını kanıtlayan belgeleri getirmelidir: tapu sicilinden kayıt örnekleri (altı aydan eski olmayan), araç tescil belgeleri, banka hesapları ve menkul kıymetlere ilişkin bilgiler³. Çekişmesiz yargı usulünü düzenleyen kanuna göre, noter dosyayı mahkemeden aldıktan sonra 60 gün içinde karar vermek zorundadır — bunu Karadağ Noterler Odası başkanı da doğrulamaktadır⁹; sektörel incelemelere göre, dosyanın mahkemeden notere fiilen devri için geçen süre de dahil, çekişmesiz tüm süreç baştan sona yaklaşık 60-90 gün sürmektedir³ — klasik bir mahkeme sürecinden belirgin şekilde daha hızlı. Noterler Odası başkanına göre, dosyaların «önemsiz bir kısmı» mahkemeye ulaşmaktadır⁹. Ancak bir uyuşmazlık varsa — mirasçıların kapsamı, vasiyetin geçerliliği veya malvarlığının içeriği konusunda — dosya tekrar mahkemeye devredilir ve yıllarca sürebilecek olağan bir mahkeme sürecine dönüşür³. Mülkiyet hakkının sonraki tescili için temel oluşturan, işte noterin (veya dosya oraya geçtiyse mahkemenin) kararıdır.

Karadağ'da özel olarak bir «miras vergisi» için ayrı bir kanun veya ayrı bir oran yoktur. Miras yoluyla intikal eden gayrimenkul, satın alınan gayrimenkulle aynı vergiye — gayrimenkul devir vergisine (porez na promet nepokretnosti) — tabidir; artan oranlı tarife 150.000 €'ya kadar %3, 150.000,01 € ile 500.000 € arasındaki kısım için 4.500 € artı %5, ve bunun üzerindeki kısım için 22.000 € artı %6 şeklindedir⁴ ⁶. Ancak bu kanunun 14. maddesi, özellikle yakın akrabalar arasında miras ve bağış için ayrı muafiyetler öngörmektedir⁴ — ve sonuçta kimin vergi ödeyip kimin ödemeyeceğini belirleyen, ayrı bir «miras kanunu» değil, tam olarak bu maddedir.

Gayrimenkul devir vergisi kanununun 14. maddesi, birinci derece mirasçıyı, eşi ve miras bırakanın ebeveynini — yani çocukları, eşi ve ebeveynleri tek bir liste halinde, ek koşul olmaksızın — bu vergiden açıkça muaf tutar⁴ ⁶ ⁷. İkinci derece mirasçılar (kardeşler, büyükanne, büyükbaba) için ise muafiyet artık koşulsuz değildir: kanun, tarımsal amaçla kullanılan bir tarım arazisi söz konusuysa mirasçının miras bırakanla aynı hanede kesintisiz en az üç yıl, tek bir daire veya ev miras alınıyorsa en az bir yıl birlikte yaşamış olmasını şart koşar⁴. Bu koşul yerine getirilmemişse, ikinci derece mirasçı ve «diğer tüm akrabalar veya üçüncü kişiler», normal bir satın almadaki gibi olağan artan oranlı tarifeye göre vergi öder⁴. Pratikte, Zen Gardens'daki gayrimenkul sahiplerinin çoğu için (dairenin eşe veya çocuklara geçtiği durumlarda) bu, miras durumunda tam vergi muafiyeti anlamına gelir — ancak herhangi bir nedenle daire daha uzak bir akrabaya geçiyorsa, muafiyeti herhangi bir akraba için otomatik saymak yerine, ortak yaşama koşulunun yerine getirilip getirilmediğini önceden noterle netleştirmekte fayda var.

Noterin miras açılışına ilişkin kararı, mülkiyet hakkının geçişi için bir dayanaktır, ancak tek başına bu henüz tescil anlamına gelmez. Mirasçı, noter kararını hak tesis edici belge olarak ekleyerek, tapu sicilinde ayrı bir adım olarak tescil (upis) başvurusu yapmalıdır⁸. Uzman yayınların değerlendirmesine göre, miras dosyasının açılmasından tapu sicilinde mülkiyet tescili yapılmasına ve vergi meselelerinin çözülmesine kadar tüm süreç genellikle iki ile altı ay arasında sürer ve (noter ve ilgili masraflar dahil) yaklaşık 200-1.500 € aralığında bir maliyete mal olur⁸; bu, sabit bir devlet harcı değil, hizmet bedeline ilişkin yaklaşık bir tahmindir ve sizin durumunuzdaki kesin tutarı belirli bir noterden öğrenmekte fayda var. Tapu sicilindeki tescil tamamlanmadığı sürece, mirasçının mülkiyet hakkı hukuken sicil kaydıyla sabitlenmemiş olur — bu da, bu adım tamamlanana kadar dairenin sonradan satışının, resmi kanallar üzerinden kiralanmasının veya daireyle ilgili belgelerin düzenlenmesinin zorlaşacağı anlamına gelir.

İlk sık yapılan hata, miras bırakanın vatandaşlığını uygulanacak hukukla karıştırmaktır: miras bırakanın Sırbistan vatandaşı olması, Karadağ'daki dairenin Sırp hukukuna göre miras alınabileceği veya alınması gerektiği anlamına gelmez — belirleyici olan vatandaşlık değil, gayrimenkulün bulunduğu yerdir¹. İkincisi, Sırbistan'da miras dosyası zaten açılmış ve sonuçlanmış olduğuna göre, Karadağ'daki dairenin Karadağ'da ayrı bir işlem olmadan sırf Sırp kararına dayanarak otomatik olarak devredilebileceğini düşünmektir; yerel gayrimenkuller üzerindeki ayni haklara ilişkin Karadağ mahkemelerinin münhasır yetkisi nedeniyle¹, pratikte neredeyse her zaman Karadağ'da ayrı bir işlem gerekir. Üçüncüsü, akrabalar için miras vergisinin herkes için tamamen ve koşulsuz kaldırıldığını düşünmektir; bu, birinci derece (çocuklar, eş, ebeveynler) için doğrudur, ancak daha uzak akrabalar için ortak yaşama koşulunun yerine getirilmesini gerektirir⁴. Ve dördüncüsü, noterin miras açılışına ilişkin kararını mülkiyet hakkının fiili tescili ile karıştırmaktır: bunlar birbirini izleyen iki farklı adımdır, ve ikincisi tamamlanana kadar hak resmen sabitlenmiş değildir⁸.

Karadağ'daki gayrimenkulün miras meselesini önceden düzenlemeyi planlıyorsanız — veya zaten bir miras dosyasının açılmasıyla karşı karşıyaysanız — sırasıyla şunlara dikkat etmekte fayda var: birincisi, bir Karadağ noteri veya avukatından vasiyet düzenlenip düzenlenmediğini ve hangi biçimde olduğunu öğrenin, eğer düzenlenmişse — bu biçimin Karadağ'da tanınan gereksinimlere uygun olup olmadığını netleştirin⁵; ikincisi, gayrimenkul üzerindeki mülkiyet hakkını kanıtlayan belgeleri önceden toplayın (yarım yıldan eski olmayan güncel bir tapu sicil örneği)³; üçüncüsü, miras bırakanın ölümünden sonra dosyanın otomatik olarak bir notere yönlendirilmesini bekleyin ve dosyayı tam olarak kimin yürütmekle görevlendirildiğini netleştirin³; dördüncüsü, noterdeki işlemin kendisinde vergi muafiyeti durumunu netleştirin — belirli mirasçının koşulsuz muaf olan çevreye mi girdiğini, yoksa ortak yaşamı kanıtlamanın mı gerektiğini öğrenin⁴; ve son olarak, noter kararını aldıktan sonra — ertelemeden, tapu sicilinde mülkiyet hakkının tescili için başvuru yapın, çünkü mirasçının hakkını nihai olarak sabitleyen, kararın kendisi değil, tam olarak bu kayıttır⁸.

Aynı ilkeyi — "genellikle böyledir" özetleri yerine birincil kaynağı okumak — daha önce gayrimenkulle oturma izni, döviz kontrolü ve Sırbistan-Karadağ emeklilik ve sosyal sigorta anlaşması yazılarımızda da uyguladık. Projeye ilgi duyuyorsanız, ayrıntıları ve sorularınız için iletişim kartını proje sayfasında inceleyebilirsiniz.