לפי מונסטאט, הלשכה הסטטיסטית של מונטנגרו, המחיר הממוצע למ״ר בדירה חדשה ברבעון השני של 2026 היה 2,557 יורו, כ-8,930 ש״ח. באזור החוף הממוצע גבוה יותר, 2,838 יורו, ובפודגוריצה נמוך יותר, 2,510 יורו. אלה מחירים לפי חוזי מכירה שנחתמו, ולא מחירים מבוקשים במודעות.
המחירים המבוקשים במודעות באתר Estitor, נכון ל־1 בנובמבר 2026, נראים כך: בעיר הנמל בר (Bar) כ-2,855 יורו למ״ר, בפודגוריצה כ-2,686, בקוטור כ-3,633, בבודווה כ-3,695 ובטיוואט כ-4,526. לפי החישוב שלנו מהמחיר הממוצע במודעות, דירת 2 חדרים (חדר שינה וסלון) של כ-47 מ״ר עולה בבר כ-134,000 יורו, ובטיוואט כ-216,000 יורו.
גילוי נאות: כותב המאמר הוא יזם ומנהל בנייה בפרויקט Zen Gardens בבר. לכן לכל מספר צירפנו מקור ותאריך, ואת מה שלא הצלחנו לאמת סימנו במפורש. המאמר הוא מידע כללי, ולא ייעוץ השקעות, ייעוץ מס או ייעוץ משפטי, והוא לא עוסק בתשואה משכירות.
במאמר יש שני סוגי נתונים, וחשוב לא לערבב ביניהם.
מונסטאט: מחירי עסקאות, רק דירות חדשות. הלשכה הסטטיסטית מפרסמת מדי רבעון את המחיר הממוצע בדירות חדשות שנמכרו בפעם הראשונה, לפי חוזי המכירה. המחיר מחושב למ״ר שטח שימושי. דירות יד שנייה לא נכללות. הנתונים לרבעון השני של 2026 פורסמו ב-20.08.2026 ומסומנים כ״ראשוניים״. בפרסום יש ארבע יחידות דיווח: פודגוריצה, האזור החופי (בר, בודווה, הרצג נובי, קוטור, טיוואט ואולצין), האזור המרכזי (2,131 יורו למ״ר) והצפון (2,145 יורו). אין פירוק לפי עיר. בפרסום לא כתוב במפורש שהמחיר כולל מע״מ, אבל לפי הסבר השיטה בפרסום, רכיב ״עלויות אחרות״ שבמחיר למ״ר כולל גם מע״מ.
אתר Estitor: מחירים מבוקשים במודעות. זה המקור היחיד שמצאנו שנותן מחיר לפי עיר ולפי סוג דירה. אבל זה מחיר שהמוכר מבקש, לא מחיר שנחתם. האתר לא מפרסם איך הוא מחשב את הממוצע, ובאותו עמוד מופיעים לפעמים שני מספרים שונים של מודעות פעילות. בנוסף, המודעות בעמוד הראשון ממוינות לפי "Premium" (כנראה מודעות מקודמות), כך שהדוגמאות שציטטנו מהן אינן מדגם מקרי.
בפורטל Realitica לא קיבלנו תוצאות שמישות בבדיקה הקודמת שלנו (31.10.2026), ולכן לא השתמשנו בו. את דף הנתונים של הבנק המרכזי של מונטנגרו לא בדקנו למאמר הזה.
השקלים מחושבים לפי השער היציג של בנק ישראל מ-30.10.2026: יורו אחד = 3.4932 ש״ח. השער זז כל יום, ולכן המספרים בשקלים הם הערכה בלבד.
| עיר / מקור | מחיר ממוצע למ״ר (€) | בערך בש״ח | שינוי לעומת שנה קודמת | מודעות פעילות | תאריך הנתון |
|---|---|---|---|---|---|
| בר (Estitor, מבוקש) | 2,855 | 9,970 | +9.9% | 1,491 | 01.11.2026 |
| פודגוריצה (Estitor, מבוקש) | 2,686 | 9,380 | +2.6% | 6,016 | 01.11.2026 |
| קוטור (Estitor, מבוקש) | 3,633 | 12,690 | +0.8% | 1,160 | 01.11.2026 |
| בודווה (Estitor, מבוקש) | 3,695 | 12,910 | +13.0% | 5,789 | 01.11.2026 |
| טיוואט (Estitor, מבוקש) | 4,526 | 15,810 | +11.0% | 2,898 | 01.11.2026 |
| כל מונטנגרו (מונסטאט, עסקאות, דירות חדשות) | 2,557 | 8,930 | +16.2% | — | רבעון 2/2026 |
| האזור החופי (מונסטאט) | 2,838 | 9,910 | +21.6% | — | רבעון 2/2026 |
| פודגוריצה (מונסטאט) | 2,510 | 8,770 | +19.1% | — | רבעון 2/2026 |
האתר Estitor משווה לנובמבר 2025 ולא מסביר את השיטה. כל נתוני Estitor נכונים ל־1 בנובמבר 2026. את השינוי השנתי במונסטאט חישבנו מהפרסומים לרבעון השני של 2025 ושל 2026. ״מודעות פעילות״ לפי לוח המדדים של Estitor; בכותרת אותו עמוד מופיע מספר אחר. 1 € = 3.4932 ש״ח (בנק ישראל, 30.10.2026).
שלושה דברים בולטים בטבלה. ראשית, פודגוריצה ובר קרובות במחיר (בר יקרה מפודגוריצה בכ-6%), ובר היא הזולה מבין ארבע ערי החוף שבדקנו. שנית, בודווה וקוטור יקרות מבר בכ-27%–29%. שלישית, טיוואט יקרה מבר בכ-59%.
הערה על שמות: ההגדרות במודעות אינן אחידות. דירה jednosoban (״חד-חדרית״) היא בדרך כלל דירה של כ-40–55 מ״ר עם חדר שינה וסלון, כלומר דירת 2 חדרים בישראל, ״1+1״ בסימון שמקובל אצל חלק מהמתווכים. דירה dvosoban היא בדרך כלל כ-60–90 מ״ר, כלומר 3 חדרים, ״2+1״. את ההתאמה הסקנו מהשטחים במודעות. זו לא הגדרה רשמית, ולכן כדאי לבדוק את התוכנית של כל דירה.
| עיר | סטודיו (כ-30 מ״ר) | דירת 2 חדרים / 1+1 (כ-47 מ״ר) | דירת 3 חדרים / 2+1 (כ-70 מ״ר) |
|---|---|---|---|
| פודגוריצה | 83,000 € (כ-291,000 ש״ח) | 129,000 € (כ-450,000 ש״ח) | 185,000 € (כ-647,000 ש״ח) |
| בר | 94,000 € (כ-329,000 ש״ח) | 134,000 € (כ-468,000 ש״ח) | 198,000 € (כ-692,000 ש״ח) |
| קוטור | 95,000 € (כ-333,000 ש״ח) | 174,000 € (כ-609,000 ש״ח) | 260,000 € (כ-910,000 ש״ח) |
| בודווה | 119,000 € (כ-415,000 ש״ח) | 175,000 € (כ-610,000 ש״ח) | 259,000 € (כ-905,000 ש״ח) |
| טיוואט | 155,000 € (כ-543,000 ש״ח) | 216,000 € (כ-755,000 ש״ח) | 314,000 € (כ-1,098,000 ש״ח) |
חישוב שלנו: המחיר הממוצע למ״ר שמציג Estitor לכל סוג דירה בכל עיר, כפול שטח טיפוסי, מעוגל לאלף יורו. השקלים חושבו מהמחיר לפני העיגול, ולכן ייתכן הפרש קטן (עד 0.5%). כל הנתונים נכונים ל־1 בנובמבר 2026.
בתוך כל עיר הפיזור גדול. בעמוד הראשון של מודעות הסטודיו למכירה בבר ראינו מחירים מ-62,100 עד 140,010 יורו. בעמוד הראשון של מודעות 1+1 בטיוואט, מ-150,000 יורו ועד 750,000 יורו בפורטו מונטנגרו. לכן הטבלה היא נקודת פתיחה לתקציב, לא מחיר של דירה מסוימת.
בר היא עיר נמל בדרום החוף. מחיר מבוקש של 2,855 יורו למ״ר הופך אותה לנקודת הכניסה הזולה ביותר לחוף מבין הערים שבדקנו. לפי Estitor, המחירים המבוקשים בה עלו בכ-9.9% בשנה האחרונה. בעמוד הראשון של מודעות דירות 2 חדרים (1+1) בבר, רוב המודעות היו בין 98,000 ל-150,000 יורו, לדירות של כ-35–52 מ״ר, ברובעים אילינו, צ׳לוגה, פולייה ומרכז העיר. דירות 3 חדרים (2+1) של 60–88 מ״ר הוצעו ב-139,000 עד 300,000 יורו.
להגעה מישראל (לפי המדריך הקודם שלנו): מנחיתה בטיוואט לבר נוסעים כשעה וחצי, ומשדה התעופה של פודגוריצה כשעה.
בפרויקט שלנו, Zen Gardens ברובע טומבה, יש לפי האתר דירות סטודיו של 21.2–41.5 מ״ר, דירות ״חד-חדריות״ (כלומר 2 חדרים) של 62–64.5 מ״ר ודירות ״דו-חדריות״ של 85.8–117.3 מ״ר. הסטודיו הקטן ביותר, 21.2 מ״ר, קטן מהסטודיו הטיפוסי בטבלה (30 מ״ר), ואילו הדירות החד-חדריות והדו-חדריות גדולות מהטיפוסיות בה. המחירון נשלח לפי בקשה.
בודווה היא המרכז התיירותי של החוף, ושוק המודעות בה הוא הגדול ביותר בין ערי החוף: 5,789 מודעות פעילות לפי Estitor. המחיר המבוקש הממוצע הוא 3,695 יורו למ״ר, ולפי האתר הוא עלה ב-13% בשנה. בעמוד הראשון של מודעות 1+1 ראינו מחירים מ-120,000 עד 285,000 יורו. בתחום עיריית בודווה נכללים גם בצ׳יצ׳י, רפאילוביצ׳י, רוזינו ופטרובאץ, ושם המחירים עשויים להיות שונים ממרכז העיר; את הפער לא מדדנו. מי שמחפש עיר שחיה גם בחורף צריך לבדוק את זה בנפרד.
בקוטור המחיר המבוקש הממוצע הוא 3,633 יורו למ״ר, כמעט כמו בבודווה, אבל הוא כמעט לא השתנה בשנה האחרונה (+0.8% לפי Estitor). ״קוטור״ במודעות היא עירייה שלמה לאורך המפרץ: העיר העתיקה, דוברוטה, פרצ׳אן, פרסט וגם כפרים בפנים הארץ. לכן הממוצע מטעה במיוחד כאן. בעמוד הראשון של מודעות הסטודיו ראינו בעיקר דירות ב-81,000 עד 146,000 יורו, ורובן בכפרים שבפנים הארץ, כמו רדנוביצ׳י וקוואץ׳. דירות 2+1 בעיר העתיקה ובדוברוטה הוצעו ב-200,000 עד 430,000 יורו.
טיוואט היא העיר היקרה מבין החמש: 4,526 יורו למ״ר בממוצע לפי Estitor, עלייה של כ-11% בשנה. ככל הנראה, חלק מהממוצע הגבוה נובע מפרויקטי היוקרה פורטו מונטנגרו ולושטיצה ביי. בהם דירות 2+1 הוצעו ב-550,000 יורו ומעלה, ובעמוד הראשון של מודעות הסטודיו ראינו דירות קטנות של 23–28 מ״ר ב-92,000 עד 128,000 יורו לצד סטודיו ב-395,000 יורו בלושטיצה ביי.
היתרון של טיוואט הוא שדה התעופה. בעונות שונות הופעלו טיסות ישירות מתל אביב לטיוואט, כשלוש שעות טיסה. כדאי לבדוק את לוח הטיסות מראש.
פודגוריצה היא הבירה והעיר הגדולה במדינה, כשעה נסיעה מבר. המחיר המבוקש הממוצע, 2,686 יורו למ״ר, נמוך מאשר בבר בכ-6%, והוא עלה בשנה רק מעט (+2.6% לפי Estitor). מנגד, לפי מונסטאט, מחיר העסקאות בדירות חדשות בעיר עלה בכ-19% בין הרבעון השני של 2025 לרבעון השני של 2026. דירות סטודיו בעמוד הראשון של המודעות הוצעו בעיקר ב-60,000 עד 105,000 יורו, ודירות 1+1 ב-92,500 עד 188,000 יורו. זו עיר למגורים ולעבודה, לא לחופשה ליד הים.
לפי מונסטאט, המחיר הממוצע למ״ר בדירה חדשה בכל המדינה היה 1,821 יורו ברבעון השני של 2024, 2,201 יורו ברבעון השני של 2025 ו-2,557 יורו ברבעון השני של 2026. זו עלייה של כ-16% בשנה האחרונה וכ-40% בשנתיים. באזור החופי המחיר עלה מ-2,333 ל-2,838 יורו בשנה, כ-22%.
שתי הסתייגויות. הראשונה: הנתונים מתפרסמים קודם כ״ראשוניים״ ומתעדכנים בהמשך. לרבעון הרביעי של 2025 מופיעים בפרסום שני מספרים, 2,206 ו-2,415 יורו, ככל הנראה בגלל מדגם שונה (הפרסום לא מסביר זאת במפורש): הגרף הכללי כולל גם דיור סולידרי מוזל (solidarna stambena izgradnja), והשני רק חברות. ברבעונים השניים של 2025 ו-2026 לא נרשמו מכירות כאלה, כך שההשוואה תקינה. השנייה: לפי Estitor, המחירים המבוקשים עלו בשנה האחרונה פחות (בתקופה מעט שונה, מנובמבר 2025 עד נובמבר 2026): בקוטור הם כמעט לא זזו, ובפודגוריצה עלו רק בכ-2.6%. עלייה בעבר אינה מבטיחה עלייה בעתיד, ואנחנו לא נותנים כאן תחזית.
מע״מ. על מכירה ראשונה של דירה חדשה על ידי יזם הרשום למע״מ חל מע״מ של 21%, ואז לא משלמים מס העברת נכס. במודעה לא תמיד כתוב אם המע״מ כלול במחיר; במחירי מונסטאט הוא נכלל, לפי הסבר השיטה בפרסום. שאלו את היזם ובקשו שהחוזה יציין זאת. בדירת יד שנייה אין מע״מ, אבל הקונה משלם מס העברת נכס, ולכן קשה להשוות ישירות מודעה של יזם למודעה של דירה משומשת. אם מחיר של 200,000 יורו כולל מע״מ, המע״מ הוא כ-34,700 יורו מתוכו.
השטח. מונסטאט מחשבת לפי שטח שימושי. במודעות לא תמיד ברור אם השטח נטו או ברוטו, ואם הוא כולל מרפסת. בקשו מהמוכר את השטח לפי הקדסטר (מרשם המקרקעין, המקביל לטאבו) או לפי התוכנית המאושרת.
חניה, מחסן וריהוט. במודעות רבות לא כתוב אם מקום חניה או מחסן כלולים במחיר, ואם הדירה נמסרת עם מטבח וריהוט. שאלו על כל אחד מהם בנפרד ובקשו שזה ייכתב בחוזה.
שלב הבנייה. בפרויקט בבנייה כדאי לבדוק מה בדיוק נמסר ומתי, ומה כתוב בחוזה על התקופה שבין החתימה לרישום. הבעלות עוברת עם הרישום בקדסטר, לא עם מסירת המפתחות.
מה שישראלים מכנים לפעמים ״מס רכישה״ נקרא במונטנגרו מס העברת נכס (porez na promet nepokretnosti). זה לא מס הרכישה הישראלי, והמדרגות שלו שונות. מאז 1 בינואר 2024 הוא מדורג, והקונה משלם אותו, גם אם הוא זר.
| הוצאה | כמה | מי משלם | אימות / מקור |
|---|---|---|---|
| מס העברת נכס, דירת יד שנייה, מחיר עד 150,000 € | 3% | הקונה | חוק מס העברת נכס, סעיף 11 (נוסח 28/2023), בתוקף מ-01.01.2024 |
| מס העברת נכס, דירת יד שנייה, מחיר בין 150,000 € ל-500,000 € | 4,500 € ועוד 5% על החלק שמעל 150,000 € | הקונה | אותו סעיף |
| מס העברת נכס, דירת יד שנייה, מחיר מעל 500,000 € | 22,000 € ועוד 6% על החלק שמעל 500,000 € | הקונה | אותו סעיף |
| דירה חדשה, מכירה ראשונה מיזם הרשום למע״מ | אין מס העברת נכס; חל מע״מ 21%, לוודא אם הוא כלול במחיר | הקונה, בתוך המחיר או בנוסף לו; היזם מעביר לרשויות | חוק מס העברת נכס, סעיף 6; חוק המע״מ |
| נוטריון | לפי תעריף רשמי שתלוי בשווי החוזה; תעריף חדש מאפריל 2026 | לא אימתנו | לפי דיווח מיוני 2026: חוזה עד 19,999.99 € עולה 180 €. לסכומים של דירה רגילה לא אימתנו, בקשו חישוב מהנוטריון |
| עורך דין מקומי | לפי הצעת מחיר | מי שמזמין את השירות | לא מצאנו תעריף מחייב, ולא אימתנו סכום |
| רישום בקדסטר | אגרה מנהלית | לא אימתנו | את סכום האגרה לא אימתנו |
| עמלת תיווך | החוק לא קובע שיעור | לפי חוזה התיווך | חוק התיווך 2025: חוזה בכתב, הזכות לעמלה נוצרת עם חתימת העסקה, אסור לדרוש תשלום חלקי מראש. שיעור ״מקובל״ לא אימתנו |
חוק מס העברת נכס: Sl. list CG 36/2013, 152/2022, 3/2023, 28/2023. חוק התיווך במכירה ובהשכרה של נדל״ן: הוכרז ב-01.08.2025. נבדק ב-31.10–01.11.2026.
דוגמאות למס העברת נכס בדירת יד שנייה: דירה ב-120,000 יורו, מס של 3,600 יורו. דירה ב-200,000 יורו, 4,500 ועוד 2,500, כלומר 7,000 יורו (3.5% בפועל). דירה ב-300,000 יורו, 12,000 יורו (4%).
מועד התשלום ובסיס המס. החובה נוצרת ביום חתימת החוזה (ברכישת דירה שעוד לא נבנתה, ביום המסירה; סעיף 15). את ההצהרה מגישים ומשלמים תוך 15 יום. בסיס המס הוא כל התמורה ששולמה (סעיף 9); רק אם המחיר בחוזה נמוך משווי השוק, רשות המסים מעריכה את שווי השוק (סעיף 10). מי שטס הביתה אחרי החתימה צריך לסגור מראש מי מגיש את ההצהרה.
הוצאה שנתית. אחרי הקנייה יש מס נדל״ן שנתי, שמשלמים בשני תשלומים שווים (עד 30 ביוני ועד 31 באוקטובר). לפי חוק מס הנדל״ן (Sl. list CG 25/2019), השיעור הבסיסי הוא 0.25% עד 1% משווי השוק (סעיף 9). לדירה שאינה מקום המגורים של הבעלים, וזה המצב של רוב הקונים מישראל, הטווח גבוה יותר: 0.3% עד 1.5% (סעיפים 10–11). לדירה שהיא מקום המגורים של הבעלים השיעור נמוך יותר. את השיעור המדויק קובעת העירייה. בדקנו את הנוסח המקורי של החוק ואת התיקון מ-2025, אבל לא את התיקונים מ-2022, ולכן בררו את השיעור בעירייה לפני הקנייה.
המחיר בשקלים חשוב גם מעבר לתקציב. בקצרה, מתוך המדריכים הקודמים שלנו:
כל הסעיפים האלה טעונים בדיקה מול רואה חשבון ישראלי ועורך דין מקומי לפני החתימה.
מעבר למחיר, מי שרוצה עיר שחיה כל השנה יבחר אחרת ממי שמחפש דירת קיץ. גם הקרבה לשדה התעופה בטיוואט, הפערים בין הרובעים בקוטור והאופי העונתי של בודווה משנים את התמונה.
כמה עולה דירה במונטנגרו בממוצע ב-2026?
לפי מונסטאט, המחיר הממוצע למ״ר בדירה חדשה ברבעון השני של 2026 היה 2,557 יורו (כ-8,930 ש״ח), ובאזור החופי 2,838 יורו. במודעות ב-Estitor, נכון ל־1 בנובמבר 2026, המחיר המבוקש הממוצע נע בין 2,686 יורו למ״ר בפודגוריצה ל-4,526 יורו בטיוואט.
כמה עולה דירה בבר, מונטנגרו?
המחיר המבוקש הממוצע בבר הוא כ-2,855 יורו למ״ר (נכון ל־1 בנובמבר 2026). לפי החישוב שלנו, סטודיו של כ-30 מ״ר עולה כ-94,000 יורו, דירת 2 חדרים (1+1) של כ-47 מ״ר כ-134,000 יורו, ודירת 3 חדרים (2+1) של כ-70 מ״ר כ-198,000 יורו. אלה מחירים מבוקשים, והמחיר הסופי נקבע במשא ומתן.
איזו עיר על החוף הכי זולה?
מבין ארבע ערי החוף שבדקנו, בר היא הזולה ביותר לפי המחירים המבוקשים. פודגוריצה זולה מבר בכ-6%, אבל היא לא על הים. את אולצין ואת הרצג נובי לא בדקנו למאמר הזה.
האם ישראלי משלם מס העברת נכס כמו תושב מקומי?
כן. זרים משלמים את אותם שיעורים: 3% עד 150,000 יורו, ומעל זה 5% ו-6% על החלקים שמעל הספים. את המס משלם הקונה, תוך 15 יום מחתימת החוזה (בדירה שעוד לא נבנתה, מיום המסירה).
האם בדירה חדשה מיזם משלמים מס העברת נכס?
לא, אם זו המכירה הראשונה של דירה חדשה על ידי יזם הרשום למע״מ. במקרה כזה חל מע״מ של 21%; בררו עם היזם אם הוא כלול במחיר. מי שקונה מאוחר יותר את אותה דירה מבעליה ישלם מס העברת נכס רגיל.
האם דירה זולה מ-150,000 יורו נותנת היתר שהייה?
לפי הכללים מ-17.01.2026, ההיתר על בסיס דירה דורש שווי בסיס מס של 150,000 יורו לפחות. עדיין לא ברור אם הסף חל על הנכס כולו או על החלק של המבקש, וגם לא ברור איך מוכיחים אותו בדירה חדשה מיזם, שבה לא חל מס העברת נכס, כי ההוכחה היא החלטה על המס הזה. על אזרחי האיחוד האירופי דרישת השווי לא חלה. לפני קנייה לשם היתר שהייה, כדאי לבדוק את כל זה עם עורך דין מקומי.