למכור דירה במונטנגרו כתושב ישראל: מס רווח הון בשתי המדינות, דיווח והחזרת הכסף

במדריך הראשון שלנו (לקנות דירה במונטנגרו כישראלי) סקרנו כניסה, תושבות ומיסוי בקווים כלליים. כאן נעמיק בשאלה אחת: מה קורה בשלב המכירה, כשהדירה שנקנתה בחו״ל נמכרת ברווח.

ההנחות שלנו: המוכר הוא יחיד ותושב מס בישראל, שאינו עוסק במסחר בנדל״ן, והדירה שהוא מוכר אינה משמשת לו דירת מגורים במונטנגרו. לא מצאנו אמנה למניעת כפל מס בין ישראל למונטנגרו, ולכן כל מדינה ממסה לפי הדין שלה, וישראל מעניקה זיכוי בגין המס ששולם בחו״ל.

מגבלה חשובה: את נוסח פקודת מס הכנסה לא הצלחנו לפתוח. את טופס הדיווח על המכירה ואת כללי המכס אימתנו באתר gov.il, ושאר הכללים הישראליים כאן מבוססים על הסברים של משרדי רואי חשבון. מה שלא הצלחנו לאמת מסומן בטקסט.

מס רווח הון במכירת מקרקעין במונטנגרו הוא 15% מהרווח, ולא מההפרש הפשוט בין המחירים: לפי חוק מס הכנסה של יחידים, ממחיר המכירה מנכים הוצאות שיפוץ ומכירה מתועדות, ומחיר הרכישה מוצמד לעליית המחירים לצרכן עד יום המכירה. אם אי אפשר להוכיח את מחיר הרכישה, הוא נחשב 80% ממחיר המכירה. השיעור מופיע בסקירת PwC שעודכנה באוגוסט 2026; מקורות ישנים יותר מציינים 9%, השיעור שחל לפני 2022. גם תושב חוץ חייב במס, לפי החוק ולפי סקירת Deloitte. הצעת התיקון לחוק מ־18 בספטמבר 2026 עוסקת, לפי הדיווח שמצאנו, במדרגות מס ההכנסה ולא ברווחי הון, אבל כדאי לוודא שלא חל שינוי לפני המכירה.

הפטורים שמצאנו: נכס ששימש למוכר מקום המגורים היחיד והעיקרי, העברות בין בני זוג בקשר לנישואין, גירושין או ירושה, ומתנה לקרובים מדרגת הירושה הראשונה. מכיוון שהחוק דורש שהנכס שימש מקום המגורים היחיד והעיקרי, הפטור אינו חל על דירת השקעה או נופש של תושב ישראל. תנאי של תקופת בעלות, או פטור לפי תקופת אחזקה, לא מצאנו בחוק ולא בסקירות עדכניות.

השאלה המעשית היא איך המוכר משלם את המס. לפי החוק, יחיד מדווח על רווח הון בדוח השנתי (טופס GPP-FL) עד סוף אפריל של השנה שאחרי המכירה, ומשלם את המס עם הגשתו (סעיפים 43 ו־50א). לפי Deloitte, ניכוי במקור של 15% מתושב חוץ חל כשהתמורה משולמת בידי תאגיד מקומי. מועד של 30 יום, שמופיע בחלק מהמקורות, לקוח מחוק מס החברות וחל על חברות שאינן תושבות. מאחר שנוסח החוק שקראנו הוא נוסח מאוחד ישן, קבעו עם עורך דין מקומי לפני החתימה איך ומתי משולם המס, והגדירו בחוזה מי אחראי להסדרתו, למשל באמצעות חלק מהתמורה שיוחזק בנאמנות עד להצגת אישור על התשלום.

ההסכם נחתם אצל נוטריון, והבעלות עוברת עם הרישום בקדסטר ולא עם מסירת המפתחות (ראו במדריך הראשון). מבחינת המוכר, המשמעות היא שמועד קבלת התמורה והסיכון בתקופת הביניים צריכים להיות מוסדרים בחוזה. את מס העברת הנכס משלם הקונה, לפי PwC בתוך 15 יום מהחוזה, וברכישה מיזם הרשום במע״מ משולם במקומו מע״מ. לתושב ישראל שמוכר, הדבר רלוונטי בעיקר לתמחור, כי הקונה בוחן את העלות הכוללת.

מאז 12 במאי 2026, לפי משרד עורכי דין מקומי, תשלום של 10,000 יורו ומעלה בעסקת נדל״ן (גם כשהוא מפוצל לתשלומים קשורים) צריך לעבור דרך מערכת הבנקאות של מונטנגרו, והעסקה מותרת רק אם לפחות לאחד הצדדים יש חשבון בבנק במונטנגרו. את נוסח התיקון עצמו לא קראנו, ולכן בדקו מראש עם עורך הדין איך תתקבל התמורה, ואם תזדקקו לחשבון מקומי.

מס שבח מקרקעין אינו חל על דירה בחו״ל, משום שחוק מיסוי מקרקעין חל רק על מקרקעין בישראל. במקומו הרווח ממוסה כרווח הון לפי פקודת מס הכנסה: לפי משרד רואי חשבון, נכס מקרקעין בחו״ל, לרבות דירת מגורים, שנמכר בידי תושב ישראל, נחשב ״נכס״ לצורך מס רווח הון.

רק הרווח הריאלי חייב במס, והסכום האינפלציוני פטור. הרווח הריאלי מחולק באופן ליניארי לפי תקופות האחזקה: על החלק שעד 2002 חל שיעור המס השולי, על החלק שבין 2003 ל־2011 — 20%, ועל החלק שמ־2012 ואילך — עד 25%. מי שרכש דירה בשנים האחרונות ימוסה אפוא בשיעור של עד 25% על כל הרווח הריאלי. לפי הסבר של משרד רואי חשבון אחד, הוצאות הרכישה, כמו שכר טרחת עורך דין, דמי תיווך ומס ששולם בחו״ל בעת הרכישה, עשויות להיכלל בעלות.

שאלה שלא הצלחנו לסגור: באיזה מטבע ולפי איזה שער מחשבים את הרווח. לא מצאנו מקור שעונה על כך, וההבדל עשוי להיות מהותי, כי דירה שנקנתה ונמכרה ביורו עשויה להראות רווח שונה כשמחשבים אותו בשקלים. זו שאלה לרואה החשבון, עוד לפני שקובעים מחיר מינימום.

הפטור לדירת מגורים מזכה, ובכלל זה הפטור לדירה יחידה, ניתן מכוח חוק מיסוי מקרקעין ואינו חל על נכס בחו״ל. מקור מ־2012 קובע במפורש שפטורי המגורים הישראליים אינם חלים על נכסים מחוץ לישראל. מסלול הפטור היחיד שמצאנו נוגע לעולים חדשים ולתושבים חוזרים ותיקים, שלגביהם קיים פטור של עד 10 שנים על רווחים בחו״ל. אם זה מצבכם, בדקו זאת, כי לא אימתנו את השינויים שנעשו בכללים האלה ב־2026.

מעבר לשיעור הבסיסי חל מס יסף, שכלליו מפורטים במדריך הראשון: 3% על הכנסה שנתית העולה על 721,560 ש״ח, ומשנת 2025 עוד 2% על הכנסה ממקורות הוניים, כמו רווח הון, מעל אותו סף. כלומר, על החלק ההוני שמעל הסף עשויים להתווסף עד 5% למס הבסיסי. הסף מוקפא לשנים 2025 עד 2027, ולפי הסברי רואי חשבון מס היסף חל גם על הכנסות מחו״ל. אם הזיכוי בגין המס הזר מקטין גם את מס היסף, לא הצלחנו לאמת.

המס ששולם במונטנגרו מזוכה כנגד המס הישראלי על אותו רווח, לפי סעיפים 199 עד 210 לפקודה. הזיכוי מוגבל לגובה המס הישראלי על אותה הכנסה, וכשהמס הזר גבוה יותר, העודף אינו מוחזר. רק מס זר סופי שחובה לשלמו מובא בחשבון, וקנסות וריבית אינם נכללים. נדרש אישור על תשלום המס, והזיכוי מדווח בנספח ד׳ לדוח השנתי.

לפי הסברי רואי חשבון, סעיף 205א מאפשר בתנאים מסוימים להעביר עודף זיכוי לחמש שנות המס הבאות, אך העודף נשמר לפי המקור שממנו נוצר, ולכן ספק אם אפשר לנצל אותו אחרי מכירה חד־פעמית. לפי אותו מקור, מס זר ששולם בתוך 24 חודשים מתום שנת המס עשוי להיזקף כנגד המס של אותה שנה (סעיף 207ב). זה רלוונטי, כי במונטנגרו המס משולם רק עם הדוח השנתי, באפריל של השנה שאחרי המכירה.

בלי אמנה אין שיעור מופחת, ולכן סך המס יהיה בקירוב הגבוה מבין שני המסים. אם המס במונטנגרו נמוך מהמס הישראלי, תשלמו את ההפרש בישראל. אם הוא גבוה ממנו, יישאר עודף שלא יוחזר, אלא אם יתברר שאפשר לנצל אותו בשנים הבאות.

על המכירה מדווחים לפקיד השומה בטופס 1399י (הודעה על מכירת נכס) בתוך 30 ימים מיום המכירה. כך לפי רשות המסים, שמונה במפורש נדל״ן מחוץ לישראל; הטופס מצורף גם לדוח השנתי. משרד רואי חשבון אחד מזכיר 30 יום מהחתימה על חוזה המכר, ולכן עד שרואה החשבון יבהיר מהו יום המכירה בעסקה שלכם, ספרו מהמועד המוקדם. לפי הסברי רואי חשבון, כשנוצר רווח יש לשלם עד אותו מועד גם מקדמה בגובה המס על רווח ההון. בעמוד הרשמי חובה כזו אינה מוזכרת ליחידים, ולכן ודאו אותה מול רואה החשבון.

בנוסף יש להגיש דוח שנתי (טופס 1301) לשנת המכירה, ובו מדווחים הרווח והזיכוי. חובת הדיווח על נכסים בחו״ל בשווי של 2,086,000 ש״ח ומעלה (כך בטופס 1301 של רשות המסים לשנת 2025, כמו בטופס לשנת 2024; טופס שנת 2026 טרם פורסם, ואת הסכום לשנת 2026 לא מצאנו) מפורטת במדריך הראשון. שימו לב: גם אחרי המכירה, התמורה שנשארה בחשבון בנק בחו״ל עדיין נספרת בסף הזה, וכך גם נכסי בן או בת הזוג והילדים הקטינים.

כלל נוסף, לפי הסברי רואי חשבון: מי שהעביר לחו״ל 500,000 ש״ח או יותר בתוך 12 חודשים חייב בהגשת דוח לשנת ההעברה ולשנה שאחריה. הכלל עוסק בהעברות לחו״ל, ולא מצאנו כלל מקביל להעברה חזרה לישראל.

העברת הכסף לישראל אינה אסורה, אבל בהפקדה גדולה הבנק יבקש בדרך כלל לברר את מקור הכספים, וכשאין מענה הוא עלול לעכב את הטיפול או לחסום את החשבון. כך מתואר בכתבה כללית מספטמבר 2026, שאינה מציינת סכומי סף. את ספי הדיווח העדכניים של הבנקים לא הצלחנו לאמת (מצאנו רק נתונים מ־2001), ולכן איננו מביאים אותם.

כדאי להכין מראש חבילת מסמכים: חוזה הרכישה המקורי, חוזה המכירה שנחתם אצל הנוטריון, אסמכתה לתשלום המס במונטנגרו, העתק הדיווח לפקיד השומה ואישור על רישום הנכס על שם הקונה. העבירו את הכסף בהעברה בנקאית ולא במזומן: לפי המכס, מי שנכנס לישראל או יוצא ממנה עם כספים בשווי של 50,000 ש״ח ומעלה (12,000 ש״ח ומעלה בחלק ממעברי היבשה) חייב להצהיר עליהם בטופס 84. הכלל חל גם על המחאות וניירות ערך.

במונטנגרו לא מצאנו פטור שתלוי בתקופת האחזקה, ולכן המתנה אינה מבטלת את המס. גם בישראל השיעור אינו משתנה בין מכירה מוקדמת למאוחרת: על דירה שנקנתה מ־2012 ואילך הרווח הריאלי ימוסה בשיעור של עד 25%, ותקופת אחזקה ארוכה יותר מגדילה בעיקר את הסכום האינפלציוני הפטור, ככל שהמדד עולה.

ההשפעה המעשית של התזמון נובעת משלושה גורמים: שנת המס שבה נרשם הרווח וההכנסות האחרות באותה שנה, כי הן קובעות אם ההכנסה חוצה את סף מס היסף; שער החליפין, שמשפיע על הרווח בשקלים; ומועדי הדיווח, שנספרים מהמכירה או מהחתימה. לכן כדאי לתאם עם רואה החשבון את מועד החתימה לפני שקובעים אותו.

גם השפעת המכירה על היתר שהייה שנשען על הבעלות בנכס, אם יש לכם היתר כזה, דורשת בירור מול עורך דין מקומי.

הדוגמה אינה מבוססת על עסקה אמיתית, על שער חליפין או על נתוני מדד. המספרים עגולים וההנחות פשטניות, והיא אינה תחזית ואינה ייעוץ. בשני התרחישים הנחנו את השיעור המרבי, 25%, על כל הרווח הריאלי, והצגנו את המס במונטנגרו בשקלים לשם ההשוואה. בסיס המס במונטנגרו בדוגמה הוא הרווח לפי הכללים שם, אחרי הצמדה וניכוי הוצאות, ולא ההפרש הנומינלי.

תרחיש א׳: נניח שהרווח הריאלי לפי החישוב הישראלי הוא 200,000 ש״ח, והרווח החייב לפי כללי מונטנגרו, בשקלים, הוא 240,000 ש״ח. המס במונטנגרו: 15% מ־240,000, כלומר 36,000 ש״ח. המס בישראל: 25% מ־200,000, כלומר 50,000 ש״ח. אחרי זיכוי של 36,000 ש״ח ישולמו בישראל 14,000 ש״ח, וסך המס בשתי המדינות יהיה 50,000 ש״ח.

תרחיש ב׳: נניח שהרווח הריאלי בישראל נמוך יותר, 100,000 ש״ח, למשל משום שההצמדה למדד הישראלי ושער החליפין מקטינים את הרווח בשקלים. המס בישראל הוא 25,000 ש״ח, והמס במונטנגרו נשאר 36,000 ש״ח. הזיכוי מוגבל ל־25,000 ש״ח, בישראל לא ישולם מס נוסף, ו־11,000 ש״ח מהמס הזר נותרים עלות שלא תוחזר, אלא אם אפשר להעביר אותם לשנים הבאות, נקודה שלא בדקנו. סך המס הוא 36,000 ש״ח.

בדוגמאות לא נכללו מס יסף, שכר נוטריון ועורך דין, עמלות בנק והשפעות שער החליפין. אם ההכנסה השנתית חוצה את 721,560 ש״ח, תיתכן תוספת של עד 5% על החלק ההוני שמעל הסף, ועל האופן שבו היא משתלבת עם הזיכוי יש להתייעץ עם רואה חשבון.

הטעות הראשונה היא להניח שהפטור לדירה יחידה חל גם בחו״ל. הוא אינו חל. השנייה היא להניח שהמס במונטנגרו סוגר את החשבון: בהיעדר אמנה, ישראל ממסה את הרווח הריאלי, והזיכוי רק מקטין את התשלום בישראל, עד גובה המס הישראלי. השלישית היא לבלבל בין סרביה למונטנגרו: האמנה של ישראל עם סרביה אינה חלה על מונטנגרו.

טעויות נוספות הן פרוצדורליות: לשלם את המס במונטנגרו בלי לשמור אישור, אף שהזיכוי תלוי בו; לפספס את מועד ההודעה בטופס 1399י, 30 ימים מיום המכירה; להסתפק בדוח השנתי בלי לבדוק את סף הנכסים בחו״ל; לא לשמור קבלות על הוצאות הרכישה וההשבחה, שמקטינות את הרווח; ולהניח שאפשר לחשב את הרווח במטבע הנוח לכם בלי לוודא זאת מול רואה חשבון. שאלה פתוחה נוספת, שלא בדקנו, היא אם מע״מ שנכלל במחיר של דירה חדשה נחשב חלק מעלות הרכישה.

1. עורך דין מקומי: להבהיר מי משלם את מס רווח ההון, איך ומתי (לפי החוק, עם הדוח השנתי עד סוף אפריל), ולהסדיר אישור על התשלום, מנגנון נאמנות לחלק מהתמורה ואת תקופת הביניים עד הרישום בקדסטר.

2. רואה חשבון ישראלי: לפני קביעת המחיר, חישוב ליניארי של הרווח הריאלי, בסיס המטבע, הזיכוי ומס היסף לפי ההכנסה השנתית שלכם.

3. מסמכים: לשמור את חוזה הרכישה, קבלות על ההוצאות ועל המסים ששולמו בשתי המדינות, ואישור על תשלום המס במונטנגרו.

4. דיווח: לסמן ביומן את מועד 30 הימים להגשת טופס 1399י ולברר אם נדרשת מקדמה, להיערך להגשת דוח שנתי עם נספח ד׳, ולבדוק את סף הנכסים בחו״ל, כולל יתרות בנק.

5. העברת הכסף: להעביר דרך הבנק, עם מסמכים על מקור הכספים, ולא במזומן.

את המאמר כתב צוות Zen Gardens, פרויקט מגורים בעיר בר שבמונטנגרו. יש לנו עניין מסחרי בתחום, ולכן אנו מציינים במפורש את המקורות ואת מגבלות המידע. למידע על הפרויקט (באנגלית): Zen Gardens, Bar. כל המידע כאן כללי ואינו מהווה ייעוץ מס או ייעוץ משפטי.

המשך קריאה בעברית: לקנות דירה במונטנגרו כישראלי | מיסוי שכירות במונטנגרו לתושב ישראל