מיסוי הכנסה מהשכרת דירה במונטנגרו לתושב ישראל: המסלול הרגיל או מסלול 15%, זיכוי מס זר ומה לשאול את רואה החשבון

במדריך הראשון שלנו לישראלים סקרנו כניסה, תושבות ומיסוי בקווים כלליים. כאן אנחנו מתמקדים בשאלה אחת, שרלוונטית למי שמתכנן להשכיר: איך ממוסים דמי השכירות כשהנכס במונטנגרו והבעלים תושב ישראל.

בצד הישראלי לא הצלחנו לפתוח את נוסח פקודת מס הכנסה ואת רשימת האמנות של רשות המסים. את הכללים הישראליים אנחנו מביאים ממדריך רשות המסים לדוח השנתי לשנת 2025, מאתר כל זכות ומהסברים של משרדי רואי חשבון ומפסקי הדין שהם מצטטים, ובכל נקודה שבה המקורות סותרים זה את זה או שלא מצאנו אישור, כתבנו זאת במפורש. זהו מידע כללי בלבד, ולא חישוב אישי.

הכנסה משכירות של יחיד ממוסה במונטנגרו בשיעור 15%. בסיס המס הוא ההכנסה לאחר ניכוי הוצאות בפועל לפי מסמכים, או לאחר ניכוי נורמטיבי של 30%. בהשכרת חדרים ודירות לתיירים הניכוי הנורמטיבי הוא 50% אם שולם מס הלינה, ו־70% אם נחתם חוזה שכירות עם סוכנות תיירות או ארגון תיירות מקומי והתפוסה הממוצעת הגיעה ל־60 ימים לפחות בשנה. כך לפי סעיף 35 לחוק מס הכנסה של יחידים, בנוסח המאוחד שבאתר ממשלת מונטנגרו (תיקונים עד 2022). אותם שיעורי ניכוי, וכן שיעור המס של 15%, מופיעים גם בנספח ב׳ בטופס הדוח השנתי של משרד האוצר מספטמבר 2025; את נוסח הסעיף לאחר 2022 לא קראנו. PwC מאשר את ה־15% ואת הניכוי של 30%, ומזכיר ניכויים של 50% ו־70% בהשכרה לתיירות. תושב חוץ ממוסה במונטנגרו על הכנסה שמקורה במונטנגרו, ולפי Chambers הדוח השנתי מוגש עד 30 באפריל של השנה שלאחר מכן.

מהניכויים האלה נגזר שיעור מס אפקטיבי על ההכנסה ברוטו (חישוב שלנו, לא ציטוט): כ־10.5% בניכוי של 30%, כ־7.5% בניכוי של 50% וכ־4.5% בניכוי של 70%. ככל שהניכוי גבוה יותר, המס במונטנגרו נמוך יותר, ולכן חשוב לדעת מראש לאיזה מסלול ההשכרה שלכם שייכת. כשההוצאות בפועל גבוהות משמעותית מהניכוי הנורמטיבי, ייתכן שדווקא ניכוי ההוצאות המתועדות יקטין את המס יותר, ולכן כדאי לבחון את שתי האפשרויות.

לפי דפי אתר ממשלת מונטנגרו (המסומנים כארכיון), זר שאינו משתמש בשירותי מאכסן חייב להירשם תוך 24 שעות מהגעתו, ומאכסן שמארח זר חייב לרשום אותו תוך 12 שעות. לפי מקור אחד, בהשכרה לטווח קצר האחריות לרישום האורחים מוטלת על הבעלים. נוסף על כך חל מס לינה (״בוראבישנה טקסה״), שגובהו נקבע בכל רשות מקומית. בבר נקבע בהחלטה של מועצת העיר מ־20 בדצמבר 2023, בתוקף מ־1 בינואר 2024, שיעור של 1 יורו (קודם לכן היו שיעורים של 1.00, 0.90 ו־0.50 יורו). ההחלטה אינה מציינת יחידת זמן או פטורים; לפי מקורות משניים המס הוא ליום שהייה, בני 12 עד 18 משלמים חצי, וילדים מתחת לגיל 12, הבעלים ובני משפחתו פטורים. נוסח חוק מס הלינה עצמו לא נקרא. לפי עיתון מקומי, את המס גובה ומשלם מי שמספק את הלינה.

ארבע נקודות נותרו פתוחות. הראשונה: Chambers ו־PwC מזכירים ניכוי מס במקור של 15% מתושבי חוץ, אך לא ברור איך הוא חל על דמי שכירות של יחיד. השנייה: PwC מציין תוספת עירונית של 13% או 15% על מס ההכנסה; לא מצאנו אותה בנוסח החוק המאוחד ובטופס הדוח השנתי מספטמבר 2025, ולא ברור אם היא חלה על תושב חוץ. השלישית: לפי דיווח מיוני 2026, טיוטת חוק מע״מ מחייבת פלטפורמות כמו Booking ו־Airbnb לדווח לרשות המסים, ומטילה מע״מ על עמלתן ולא על דמי השכירות; משכירים שהכנסתם השנתית נמוכה מ־30,000 יורו יישארו, לפי אותו דיווח, מחוץ למע״מ. חוק המע״מ שפורסם ביולי 2026 יחול, לפי אתר הממשלה, רק מההצטרפות לאיחוד האירופי, ואם הוראות הפלטפורמות נכללו בו לא אימתנו. הרביעית: סכומי הקנסות על אי־רישום אורחים מגיעים ממקור יחיד, ולכן איננו מביאים אותם. את כל אלה כדאי לבדוק עם רואה חשבון או עורך דין מקומי, וכדאי לבקש מהם אישור על תשלום המס, כי תזדקקו לו בישראל.

כפי שפירטנו במדריך הראשון, לא מצאנו אמנה למניעת כפל מס בין ישראל למונטנגרו: מונטנגרו אינה ברשימת 58 האמנות של ישראל לפי ה־OECD ובטבלת PwC, וישראל אינה ברשימת האמנות שמונטנגרו מיישמת (KPMG, נובמבר 2025). את רשימת האמנות של רשות המסים עצמה לא פתחנו. בהיעדר אמנה, כפל המס מצטמצם באמצעות זיכוי מס זר לפי סעיפים 199 עד 210 לפקודה.

לפי הסברי רואי חשבון, הזיכוי מחושב בנפרד לכל סל הכנסות ואינו עולה על המס הישראלי המיוחס לאותה הכנסה; בהכנסה שממוסה בשיעורים הרגילים התקרה נקבעת לפי חלקה היחסי בכלל ההכנסה, ולכן עשויה להיות נמוכה מהמס לפי השיעור השולי. מוכר רק מס זר סופי שחובה לשלמו, ולא קנסות וריבית, ונדרש אישור על תשלום המס הזר. את עודף הזיכוי אפשר להעביר לשנים הבאות, עד 5 שנים. מקור אחד מוסיף שהמס הזר צריך להיות משולם בתוך 24 חודשים מתום שנת המס, ואת זה לא אימתנו במקור נוסף. המשמעות: אם המס במונטנגרו גבוה מהתקרה, ההפרש אינו מוחזר באותה שנה.

במסלול הרגיל מדווחים על ההכנסה נטו, לאחר ניכוי הוצאות ופחת, והיא ממוסה לפי שיעורי המס השוליים. המס ששולם במונטנגרו מזוכה עד גובה המס הישראלי על אותה הכנסה. הוצאות רלוונטיות הן, למשל, תחזוקה, דמי ניהול, מס רכוש ופחת, והמפתח הוא תיעוד: חשבוניות וקבלות ממונטנגרו.

לפי טבלת המדרגות לשנת 2026 באתר כל זכות, על הכנסה פסיבית של מי שטרם מלאו לו 60 חל שיעור מס מינימלי של 31%, ועל הכנסה שמעל 721,560 ש״ח השיעור השולי, כולל מס היסף ותוספת ה־2%, מגיע ל־52%. הניכוי הנורמטיבי (30%, 50% או 70%) הוא כלל מונטנגרי, ולא מצאנו מקור שלפיו הוא מוכר גם בישראל; ככל הנראה, בישראל יוכרו רק הוצאות בפועל. כמו כן לא אימתנו אם אפשר לעבור בין המסלולים משנה לשנה, ולכן כדאי לשאול על כך לפני הבחירה הראשונה.

לפי הסברי רואי חשבון, תושב ישראל שמשכיר דירה בחו״ל רשאי לבחור במסלול של 15% על ההכנסה ברוטו לפי סעיף 122א לפקודה. הניכוי היחיד המותר הוא פחת, ואין זיכוי מס זר, קיזוז או פטור. המסלול פתוח להכנסה פסיבית בלבד, ואינו מתאים למי שההשכרה אצלו היא עסק.

המשמעות, כפי שאנחנו מבינים אותה משני מערכי הכללים, ולא כציטוט ממקור: המס שנגבה במונטנגרו אינו מזוכה, כך שבפועל משלמים מס בשתי המדינות. יתרון המסלול הוא הפשטות והוודאות; החיסרון הוא שהמס מחושב על ההכנסה ברוטו. לפי הסברי רואי חשבון, אפשר לדווח על הכנסה במסלול הזה בדיווח מקוצר (טופס 5329ב). לפי מדריך רשות המסים, הדבר פוטר מדוח שנתי מלא רק בתנאים מסוימים, שמפורטים בהמשך.

מסלול ה־10% והפטור משכר דירה למגורים מתוארים במקורות שבדקנו רק ביחס לדירות בישראל. לא מצאנו מקור שמאשר שהם זמינים לנכס בחו״ל, ולכן אין להסתמך עליהם בלי אישור של רואה חשבון.

בעניין הביטוח הלאומי: לפי הסברי רואי חשבון, הכנסה פסיבית משכירות למגורים בחו״ל פטורה בדרך כלל מדמי ביטוח לאומי, ובית הדין הארצי לעבודה פסק בעניין זה. הפטור אינו אוטומטי: המוסד לביטוח לאומי רשאי לבחון אם ההכנסה פסיבית או עסקית, ובדיקה כזו עשויה להיות רלוונטית כשמשכירים כמה יחידות או מספקים שירותים נלווים. המקורות סותרים זה את זה בתאריכי פסקי הדין, ולכן איננו מביאים אותם. על ההשלכות לגבי דמי ביטוח בריאות לא מצאנו מקור.

כללי מס היסף מפורטים במדריך הראשון: 3% על הכנסה שנתית חייבת העולה על 721,560 ש״ח, ומשנת 2025 עוד 2% על הכנסה ממקורות הוניים, ובהם הכנסה פסיבית משכירות, מעל אותו סף, כך שעל הכנסה כזו המס עשוי להגיע ל־5%. הסף מוקפא לשנים 2025 עד 2027, ולפי הסברי רואי חשבון המס חל גם על הכנסות מחו״ל.

לרוב המשכירים דירה אחת הנושא אינו משמעותי, אבל למי שהכנסתו הכוללת גבוהה הוא עשוי להיות. הסף נבחן מול כלל ההכנסה החייבת בשנה, ולא מול דמי השכירות בלבד, ולכן שנה שבה מתווספים רווח הון ממכירת נכס אחר או הכנסות גבוהות אחרות עלולה לחצות אותו. לפי מדריך רשות המסים, מס היסף חל גם על הכנסה במס סופי, כמו שכירות בישראל במסלול ה־10%; למסלול ה־15% על שכירות בחו״ל המדריך אינו מתייחס במפורש. מס רווח הון במכירת הדירה, בשיעור של עד 25% מהרווח הריאלי, נדון במדריך הראשון.

מי שיש לו הכנסה מחו״ל מגיש דוח שנתי (טופס 1301), וההכנסה מחו״ל והזיכוי מדווחים בנספח ד׳. חובות הדיווח הנוספות מפורטות במדריך הראשון: סף הנכסים בחו״ל, 2,086,000 ש״ח ומעלה לפי טופס 1301 של רשות המסים לשנת 2025 (טופס שנת 2026 טרם פורסם, ולכן את הסכום לשנת 2026 לא מצאנו), והכלל שלפיו העברה של 500,000 ש״ח או יותר לחו״ל בתוך 12 חודשים מחייבת הגשת דוח. לפי המדריך יש כאן שני מבחנים נפרדים: נכסי חוץ ששוויים עולה על הסף, או יתרות בבנקים בחו״ל שסכומן הכולל עולה עליו ביום כלשהו בשנה, ובשניהם נכללים גם בן או בת הזוג והילדים עד גיל 18. הדירה עצמה היא נכס חוץ, ודמי שכירות שנצברים בחשבון מקומי נכנסים למבחן היתרות; אם הסכומים מצטרפים זה לזה, שאלו את רואה החשבון.

לפי מדריך רשות המסים לשנת 2025, הכנסת חוץ ששולמה עליה מקדמת מס במסלול הדיווח המקוצר (בשכירות: 15%, בשובר עד 30 באפריל של השנה שלאחר מכן) פטורה מהגשת דוח שנתי אם אינה עולה על 375,000 ש״ח ואין סיבה אחרת שמחייבת דוח. מי שבוחר במסלול הרגיל עם זיכוי מס זר, או שחוצה את סף הנכסים, יגיש ככל הנראה דוח מלא. לא מצאנו גם טופס נפרד לדיווח על נכסים בחו״ל, ולא אימתנו אם ההכנסה מחושבת ביורו או בשקלים. כל אלה שאלות לרואה החשבון. הרכישה עצמה אינה חייבת במס רכישה ישראלי, ולכן עיקר החובות מתחילות עם ההשכרה ועם שווי הנכסים בחו״ל.

הדוגמה נועדה להדגים את שיטת החישוב, והיא אינה תחזית ואינה ייעוץ. ההנחות: דמי שכירות שנתיים של 12,000 יורו מהשכרה לתיירים שעליה שולם מס הלינה; הוצאות מתועדות של 4,000 יורו, ולשם הפשטות בלי פחת, שהוא הניכוי היחיד המותר במסלול 15%; שיעור מס שולי בישראל של 35% (הנחה לצורך ההמחשה, לא שיעור מחייב); ובלי מס יסף, מס לינה, שערי חליפין וביטוח לאומי.

במונטנגרו: ניכוי נורמטיבי של 50% משאיר בסיס מס של 6,000 יורו, והמס בשיעור 15% הוא 900 יורו, שהם 7.5% מההכנסה ברוטו. במסלול הרגיל בישראל: הכנסה נטו של 8,000 יורו, מס של 2,800 יורו לפני הזיכוי, זיכוי של 900 יורו ותשלום של 1,900 יורו בישראל. סך המס בשתי המדינות הוא 2,800 יורו, כ־23.3% מההכנסה ברוטו. במסלול 15%: מס ישראלי של 1,800 יורו בלי זיכוי, ועוד 900 יורו במונטנגרו, ובסך הכול 2,700 יורו, 22.5% מההכנסה ברוטו.

ההפרש קטן, והוא מתהפך כשמשנים הנחה אחת: בשיעור שולי של 31%, המסלול הרגיל היה מסתכם ב־2,480 יורו בסך הכול, כ־20.7% מההכנסה ברוטו, והיה זול ממסלול 15%. אילו נכלל בדוגמה פחת, הוא היה מקטין את המס בשני המסלולים. לכן אל תבחרו מסלול על סמך הדוגמה, אלא לפי חישוב על הנתונים שלכם. בפועל יש להוסיף לחישוב את שער החליפין בין היורו לשקל, שאת אופן הטיפול בו בדוח לא אימתנו, ואת מס הלינה, שלא נכלל בדוגמה כלל. הדוגמה גם מניחה ששיעור המס השולי אינו משתנה בגלל הכנסות ממקורות אחרים, וזו הנחה שלא תתקיים אצל כולם.

1. רואה חשבון ישראלי: לבקש חישוב משווה של שני המסלולים לפי הנתונים שלכם, כולל מס יסף ושער החליפין, עוד לפני הרכישה.

2. זיכוי מס זר: לברר איזה אישור על תשלום המס במונטנגרו נדרש, ולשמור לאורך השנה חשבוניות וקבלות על ההוצאות.

3. בצד המונטנגרי: לברר אצל רואה חשבון או עורך דין מקומי את הרישום במערכת מס התיירות ואת התנאים לניכוי של 50% או 70%, את רישום האורחים, את מס הלינה (מי מגיש ומי משלם), וכן את ניכוי המס במקור ואת התוספת העירונית.

4. דיווח: לברר מהן חובות הדיווח שלכם לשנה הקרובה (טופס 1301, נספח ד׳, סף הנכסים בחו״ל לשנת 2026), והאם ההכנסה משכירות עלולה להיחשב הכנסה מעסק לצורך ביטוח לאומי.

5. הבטחות תשואה: לדרוש מהמוכר או מחברת הניהול חישוב תשואה נטו, אחרי המס בשתי המדינות, ולהתייחס בספקנות לתשואות ברוטו בלבד.

את המאמר כתב צוות Zen Gardens, פרויקט מגורים בעיר בר שבמונטנגרו. יש לנו עניין מסחרי בתחום, ולכן אנו מציינים במפורש את המקורות ואת מגבלות המידע. למידע על הפרויקט (באנגלית): Zen Gardens, Bar. כל המידע כאן כללי ואינו מהווה ייעוץ מס או ייעוץ משפטי.

המשך קריאה בעברית: לקנות דירה במונטנגרו כישראלי | למכור דירה במונטנגרו כתושב ישראל | היתר שהייה במונטנגרו על בסיס דירה