לקנות דירה במונטנגרו כישראלי: כניסה, תושבות, מיסוי בשתי המדינות ומה לבדוק לפני החתימה

הנתונים הרשמיים של משרד הסטטיסטיקה של מונטנגרו (מונסטאט) מעידים על עניין ממשי של ישראלים: ב־2025 נרשמו במקומות לינה מאורגנים במונטנגרו כ־90 אלף הגעות של אורחים ישראלים (סיכום שלנו של הנתונים החודשיים, שחלקם ראשוניים; מונסטאט אינו מפרסם סכום שנתי נפרד), ובקיץ 2026 נרשמו במקומות לינה מאורגנים, כמו מלונות, כ־13,000 הגעות של ישראלים ביוני, כ־12,900 ביולי וכ־14,000 באוגוסט. הנתונים אינם כוללים דירות פרטיות, ולכן ככל הנראה המספר האמיתי גבוה יותר.

חשוב להבחין בין עניין לבין החלטה. המדריך הזה אינו מהווה ייעוץ מס או ייעוץ משפטי. הוא מרכז עובדות הניתנות לאימות: חלקן ממקורות רשמיים של ממשלת מונטנגרו, חלקן מהסברים של משרדי רואי חשבון ישראליים, ונקודות מסוימות מסומנות במפורש כנושאים שיש לברר מול איש מקצוע.

אזרחי ישראל רשאים להיכנס למונטנגרו, לעבור בה במעבר ולשהות בה ללא ויזה עד 90 יום בתוך תקופה של 180 יום, הנספרת ממועד הכניסה הראשונה. כך מופיע באתר ממשלת מונטנגרו ובחוק הזרים.

הדרכון צריך להיות בתוקף. לפי נוסח החוק שבדקנו, עליו להיות מונפק ב־10 השנים האחרונות ובתוקף לפחות 3 חודשים לאחר מועד היציאה המתוכנן. אתרי מידע רבים מזכירים דרישה של 6 חודשים, ולכן כדאי לבדוק זאת גם מול חברת התעופה ולהשאיר מרווח ביטחון.

לקריאה נוספת (באנגלית) על כלל 90 הימים לבעלי נכסים: Do You Need a Visa to Visit Your Montenegro Property?

זר שנכנס ללא ויזה חייב להירשם תוך 24 שעות מהגעתו למקום הלינה. בשהייה במלון או בדירת נופש רשומה, את הרישום מבצע המארח. לפי דף רשמי של ממשלת מונטנגרו (מ־2021, מסומן כארכיון), זר שאינו משתמש בשירותי מאכסן מגיש הודעה תוך 24 שעות למשטרה או לארגון התיירות המקומי. הדף אינו מתייחס במפורש לבעל דירה השוהה בדירתו, ולכן כדאי לברר מול עורך הדין אם והיכן עליכם להירשם.

אין זה עניין טכני בלבד: אי־רישום עלול לגרור קנסות. את סכומי הקנסות מצאנו רק במקור יחיד, ולכן איננו מביאים אותם כאן.

מונטנגרו מתאימה בהדרגה את מדיניות הוויזות שלה לזו של האיחוד האירופי, והידיעות על כך יצרו בלבול. זה מה שפורסם בפועל: בדצמבר 2025 הוגבלה השהייה ללא ויזה ל־30 יום לאזרחי כמה מדינות, ובהן טורקיה וערב הסעודית. לפי החלטת ממשלה מיולי 2026, החל מ־1 בנובמבר 2026 תידרש ויזה מאזרחי רוסיה, בלארוס, טורקיה, סין וערב הסעודית.

ישראל אינה מופיעה באף אחת מההחלטות האלה, ואתר ממשלת מונטנגרו ממשיך לציין שהייה של 90 יום לאזרחי ישראל. בנובמבר 2025 פורסמה בתקשורת גם ידיעה כללית על קיצור השהייה ל־30 יום לאזרחי ״מדינות שאינן מתואמות עם מדיניות הוויזות של האיחוד״, אך לא מצאנו החלטה שהתקבלה ומחילה את הקיצור על ישראלים. המדיניות בתחום משתנה, ולכן כדאי לבדוק באתר משרד החוץ של מונטנגרו סמוך למועד הנסיעה.

במאי 2026 דיווחה סוכנות הידיעות המונטנגרית MINA כי בנמל התעופה טיוואט נוחתות כשלוש טיסות ישירות ביום מתל אביב, בהפעלת סאנדור, ישראייר וארקיע, וכי צפויה עלייה לכ־25 טיסות בשבוע. משך הטיסה, לפי אתרי הזמנת טיסות, כשלוש שעות. הקווים עונתיים: רוב התנועה בטיוואט מתרכזת בחודשים מאי עד ספטמבר, ולא מצאנו לוח טיסות ישראלי מפורסם לחורף 2026–2027. גם טיסות ישירות סדירות לפודגוריצה לא מצאנו כרגע בלוחות הטיסות.

הנסיעה ברכב מטיוואט לעיר בר נמשכת כשעה וחצי (בין 1:20 ל־1:35 שעות), ומפודגוריצה כשעה. עם זאת, לוחות הטיסות אינם ערובה: במרץ ובאפריל 2026 ירד מספר האורחים הישראלים במקומות לינה מאורגנים במונטנגרו בחדות, ל־248 במרץ ול־619 באפריל, לעומת 7,588 באפריל 2025 (לפי מונסטאט), על רקע סגירת נתב״ג לכמה ימים בעקבות הלחימה מול איראן, כפי שדיווחה MINA.

לקריאה נוספת (באנגלית): How to Fly to Montenegro.

כן. ברכישת דירות, דין הזרים כדין אזרחי המדינה. לפי סקירה של משרד עורכי דין בינלאומי, ההגבלות על זרים חלות בעיקר על קרקע חקלאית, יערות, אזורי גבול וקרקעות מסוימות אחרות, ולא על דירות בבנייני מגורים.

העסקה נחתמת אצל נוטריון, והבעלות עוברת עם הרישום בפנקס המקרקעין (הקדסטר), ולא עם מסירת המפתחות. הרישום עשוי להתארך, ולכן חשוב לקבוע בחוזה מה הדין בתקופה שבין החתימה לרישום.

מכירת נכס יד שנייה חייבת במס העברת נכס, ומאז 1 בינואר 2024 הוא מחושב לפי סולם מדורג: 3% על שווי של עד 150,000 יורו; 4,500 יורו ועוד 5% על החלק שבין 150,000 ל־500,000 יורו; 22,000 יורו ועוד 6% על החלק שמעל 500,000 יורו. את המס משלם הרוכש, והוא מחושב לפי שווי השוק שמעריכה הרשות, שאינו בהכרח המחיר שבחוזה.

מכירת דירה חדשה על ידי יזם הרשום כעוסק במע״מ חייבת במע״מ בשיעור 21%, ובמקרה כזה הרוכש אינו משלם מס העברת נכס. לפי תיקון לחוק המע״מ שנכנס לתוקף ב־1 באפריל 2026 (כך לפי KPMG ומשרד עורכי הדין BDK), גם קרקע שיש לה היתר בנייה חייבת במע״מ, בין שהיא נמכרת לבדה ובין שהיא נמכרת במסגרת המכירה הראשונה של בניין חדש; תשלומים מראש ששולמו לפני התאריך הזה אינם מושפעים. לכן בכל פרויקט כדאי לוודא אם המחיר המוצג כולל מע״מ.

לכך מתווספים שכר נוטריון ושכר טרחת עורך דין. הסכומים משתנים, ולא הצלחנו לאמת את תעריפי הנוטריונים מול מקור רשמי, ולכן איננו מביאים כאן טבלת מחירים.

בצד הישראלי, בהעברה גדולה לחו״ל הבנק יבקש בדרך כלל לברר את מקור הכספים, ולכן כדאי להכין מראש מסמכים: חוזה הרכישה, אישורי הכנסה או מסמכי מכירה של נכס קודם.

בצד המונטנגרי, לפי משרד עורכי דין מקומי וסוכנות נדל״ן, מאז תיקון לחוק למניעת הלבנת הון שנכנס לתוקף ב־12 במאי 2026, עסקת נדל״ן בתשלום של 10,000 יורו ומעלה מותרת רק אם לפחות לאחד הצדדים יש חשבון בבנק במונטנגרו. את נוסח התיקון עצמו לא קראנו. אם הדבר רלוונטי לעסקה שלכם, בררו עם עורך הדין המקומי איך יתבצע התשלום בפועל, למשל דרך חשבון נאמנות אצל נוטריון.

תושב חוץ יכול לפתוח חשבון בנק במונטנגרו, ולרוב נדרשת לשם כך הגעה פיזית לסניף. את הדרישות העדכניות, ובפרט את היחס לאזרחי ישראל, לא הצלחנו לאמת.

מי שרוכש נכס רשאי לבקש היתר שהייה זמנית על בסיס הבעלות בו. מאז 17 בינואר 2026 יש להציג את החלטת רשות המסים של מונטנגרו בדבר מס העברת הנכס, ושווי הנכס שלפיו חושב המס (בסיס המס) צריך להיות 150,000 יורו לפחות. הצעה מוקדמת יותר של הממשלה לקבוע סף של 200,000 יורו (קודם לכן לא היה סף מינימלי) לא נכללה בחוק שאושר ב־31 בדצמבר 2025. ברכישת דירה חדשה מיזם, שבה משולם מע״מ ולא מס העברת נכס, כדאי לברר מראש עם עורך הדין איך מוכח בסיס ה־150,000 יורו.

ההיתר ניתן לתקופה של עד שנה, ויש לחדש אותו. לפי משרד עורכי דין מקומי, את בקשת ההארכה מגישים בין 60 ל־30 יום לפני תום תוקף ההיתר. ההיתר מקנה זכות שהייה, אך לא זכות לעבוד ולא אזרחות. לפי משרד עורכי דין אחד, שהייה ממושכת מחוץ למונטנגרו (יותר מ־30 יום) עלולה לפגוע בתוקפו, נתון שלא אימתנו ממקור נוסף.

בשתי שאלות המקורות סותרים זה את זה, ויש לברר אותן מול עורך דין מקומי לפני קבלת החלטה: האם הסף חל על שווי הנכס כולו או על חלקו של המבקש כשיש כמה בעלים (לפי משרד אחד נדרשת בעלות על לפחות מחצית מהנכס), והאם שנות השהייה בהיתר הזה נספרות לצורך תושבות קבע. בנוסף, באוקטובר 2026 הוגש לפרלמנט חוק זרים חדש, שלפי שר הפנים יחול רק מיום הצטרפותה של מונטנגרו לאיחוד האירופי; עד אז חל החוק הקיים. ב־15 באוקטובר אושרו תיקונים לחוק הקיים, ובדיווחים עליהם לא מצאנו שינוי במסלול הנדל״ן. לפי משרד עורכי דין אחד, החוק החדש משמר את סף 150 אלף היורו; לא אימתנו זאת מנוסח החוק.

תוכנית האזרחות תמורת השקעה של מונטנגרו נסגרה ב־31 בדצמבר 2022, ולא הוכרז על פתיחתה מחדש. חומרי שיווק ישנים עדיין מופצים ברשת, ולכן מי שמציע לכם היום דרכון מונטנגרי תמורת רכישת דירה צריך להראות לכם את הוראת החוק שמאפשרת זאת.

כיום אפשר לקבל אזרחות רק במסלול הרגיל, שמחייב שהייה של שנים רבות. לקריאה נוספת (באנגלית): Montenegro Citizenship by Investment: Is It Still Available in 2026?

ישראל ומונטנגרו חברות שתיהן באמנת האג בדבר אפוסטיל, ולכן מסמכים ישראליים הנדרשים במונטנגרו מאומתים בחותמת אפוסטיל. בישראל היא ניתנת, לפי סוג המסמך, על ידי משרד החוץ או בתי משפט השלום, ולכן כדאי לברר מראש איזה גוף מטפל במסמך שלכם.

לבקשה להיתר שהייה נדרש בדרך כלל אישור על היעדר רישום פלילי שהונפק בששת החודשים האחרונים. בישראל זו תעודת מידע פלילי (״תעודת יושר״) של משטרת ישראל, שמונפקת בעברית ובאנגלית. אם נדרש עליה אפוסטיל, ובאיזה נוסח, יש לברר מול עורך הדין המקומי. את הדרישות המדויקות קובע משרד הפנים של מונטנגרו, ולכן יש לוודא אותן מראש.

את שיעור מס הרכוש השנתי קובעת כל רשות מקומית, בטווח של כ־0.25% עד 1% משווי השוק, והוא משולם בשני תשלומים בשנה.

הכנסה משכירות ממוסה בשיעור 15%. אפשר לנכות הוצאות בפועל לפי מסמכים, או לבחור בניכוי נורמטיבי של 30%; לפי נספח ב׳ בטופס הדוח השנתי של משרד האוצר (ספטמבר 2025), בהשכרה לתיירים שבה שולם מס לינה הניכוי הנורמטיבי הוא 50%, ובהשכרה בחוזה עם סוכנות תיירות או ארגון תיירות מקומי ובתפוסה ממוצעת של 60 ימים לפחות בשנה — 70%. מס רווח הון במכירת נכס הוא 15% מההפרש בין מחיר המכירה למחיר הרכישה, ויש פטורים לדירת מגורים עיקרית ויחידה, להעברות בין בני זוג בהקשר של נישואין, גירושין או ירושה, ולמתנות לקרובים מדרגה ראשונה. על אורחים בהשכרה לטווח קצר חל גם מס לינה, ששיעורו נקבע בכל רשות מקומית; בבר קבעה מועצת העיר שיעור של 1 יורו, בתוקף מ־1 בינואר 2024.

שתי שאלות נותרו פתוחות: איך בדיוק מנוכה מס במקור מתושב חוץ, והאם מתווספת למס תוספת עירונית. את אלה כדאי לברר עם עורך דין או רואה חשבון מקומי.

בדקנו את רשימות האמנות של שתי המדינות, ולא מצאנו אמנה למניעת כפל מס בין ישראל למונטנגרו. בדוח של ה־OECD (מ־2021) מופיעות 58 אמנות מס של ישראל, בהן סרביה אך לא מונטנגרו ולא ״סרביה ומונטנגרו״; ברשימת האמנות שמונטנגרו מיישמת, לפי KPMG מונטנגרו (נובמבר 2025, 44 אמנות), ישראל אינה מופיעה, וכך גם לפי משרד עורכי הדין Rona Legal ו־PwC. לישראל יש אמנה עם סרביה, שנחתמה בבלגרד ב־22 בנובמבר 2018, נכנסה לתוקף ב־25 באוקטובר 2019 ומיושמת מ־1 בינואר 2020, אך היא אינה חלה על מונטנגרו. הסכם לעידוד השקעות ולהגנה עליהן שנחתם עם סרביה ומונטנגרו ונמצא בתוקף מ־2006 אינו הסכם מס. את רשימת האמנות באתר רשות המסים בישראל לא הצלחנו לפתוח, ולכן כדאי שרואה החשבון שלכם יוודא זאת מולה.

המשמעות: מונטנגרו ממסה הכנסה ורווח מנכס שנמצא בשטחה, וישראל ממסה את תושביה על הכנסותיהם מכל העולם. כדי לצמצם את כפל המס נעזרים בזיכוי מס זר לפי סעיפים 199 עד 210 לפקודת מס הכנסה. המס ששולם בחו״ל מזוכה כנגד המס בישראל על אותה הכנסה, אך רק עד גובה המס הישראלי, בנפרד לכל סל הכנסות, ובתנאי שיש אישור על תשלום המס הזר. לפי הסברי רואי חשבון, את עודף הזיכוי אפשר להעביר לשנות המס הבאות, עד 5 שנים.

תושב ישראל חייב במס על הכנסותיו מכל העולם, לרבות דמי שכירות מנכס בחו״ל. לפי הסברים של משרדי רואי חשבון ישראליים, עומדים לרשותו שני מסלולים. במסלול הרגיל משלמים מס לפי שיעורי המס השוליים על ההכנסה נטו, לאחר ניכוי הוצאות ופחת (למי שטרם מלאו לו 60, הכנסה פסיבית כזו ממוסה החל ממדרגה של 31%), ומקבלים זיכוי בגין המס ששולם במונטנגרו. במסלול 15% לפי סעיף 122א לפקודה משלמים 15% על ההכנסה ברוטו, הניכוי היחיד המותר הוא פחת, ואין זיכוי מס זר.

המשמעות של המסלול השני: המס ששולם במונטנגרו לא יזוכה, כך שבפועל אתם עלולים לשלם מס כפול. מסלול ה־10% ומסלול הפטור לשכירות למגורים מתוארים בדרך כלל בהקשר של דירות בישראל. לא מצאנו מקור שמאשר שהם זמינים לנכס בחו״ל, ולכן אל תניחו זאת. בנוסף, לפי הסברי רואי חשבון, הכנסה פסיבית משכירות למגורים בחו״ל פטורה בדרך כלל מדמי ביטוח לאומי, אלא אם היא נחשבת לעסק; הנושא נדון גם בבית הדין הארצי לעבודה, ולכן כדאי לבדוק את מצבכם הספציפי.

אל תבחרו מסלול לפני שרואה חשבון יחשב את שתי החלופות לפי הנתונים שלכם.

מכירת דירה בחו״ל אינה חייבת במס שבח, משום שחוק מיסוי מקרקעין חל רק על מקרקעין בישראל. הרווח ממוסה בישראל כרווח הון. לפי הסברי משרדי רואי חשבון, רק הרווח הריאלי חייב במס, והסכום האינפלציוני פטור. הרווח הריאלי מחולק באופן ליניארי לפי תקופות האחזקה, והחלק שמיוחס לתקופה שמ־2012 ואילך ממוסה בשיעור של עד 25%. בדירה שנרכשת היום כל תקופת האחזקה חלה אחרי 2012, ולכן המס יהיה עד 25% מהרווח הריאלי. כיצד שינויי שער החליפין משפיעים על החישוב לא אימתנו. הפטור לדירת מגורים מזכה (כמו דירה יחידה) אינו חל על נכס בחו״ל. את המס ששולם במונטנגרו אפשר לזכות עד גובה המס הישראלי, ויש לדווח על המכירה לפקיד השומה תוך כ־30 יום (מקורות שונים נבדלים בשאלה אם המניין מתחיל במכירה או בחתימה על החוזה).

בישראל חל מס יסף של 3% על הכנסה שנתית העולה על 721,560 ש״ח. החל משנת 2025 נוספו 2% על הכנסה ממקורות הוניים, כמו רווח הון והכנסה פסיבית משכירות, מעל אותו סף, כך שעל הכנסה כזו המס עשוי להגיע ל־5%. הסף מוקפא לשנים 2025 עד 2027. לפי הסברי רואי חשבון, מס היסף חל גם על הכנסות מחו״ל של תושבי ישראל; כיצד הוא משתלב עם מסלול ה־15% לשכירות כדאי לברר עם רואה החשבון.

מי שיש לו הכנסה מחו״ל חייב ככלל לדווח עליה בדוח שנתי (טופס 1301), וההכנסה והזיכוי מדווחים בנספח ד׳; לפי רואי חשבון, מי שהכנסתו מחו״ל פסיבית בלבד יכול לעיתים להסתפק בדיווח מקוצר (טופס 5329ב). בנוסף, מי שבבעלותו נכסים בחו״ל, כמו נדל״ן, בשווי של 2,086,000 ש״ח ומעלה (כך בטופס 1301 של רשות המסים לשנת 2025), או שיתרות חשבונותיו בחו״ל עלו על סכום זה ביום כלשהו בשנה, חייב בהגשת דוח; בחישוב נכללים גם נכסי בן או בת הזוג והילדים הקטינים. זה הסכום שמופיע בטפסים ובמדריכים של רשות המסים לשנות המס 2024 ו־2025 (בטופס כתוב ״או יותר״, ובמדריך ״מעל״). הסכום מתעדכן מעת לעת, וטופס שנת 2026 טרם פורסם, ולכן יש לאמת את הסכום מול רואה החשבון.

כלל נוסף, לפי מדריך רשות המסים: מי שהעביר לחו״ל 500,000 ש״ח או יותר בתוך 12 חודשים חייב בהגשת דוח; לפי הסברי רואי חשבון, החובה חלה על שנת ההעברה ועל השנה שאחריה. על הרכישה עצמה לא חל מס רכישה ישראלי, שכן הוא חל רק על מקרקעין בישראל. כל הכללים האלה עשויים להשתנות, ולכן כדאי לבדוק אותם מול רואה חשבון לפני הרכישה, ולא אחריה.

1. עורך דין מקומי: בדיקת הבעלות והרישום בקדסטר, מבנה התשלום וסעיפי החוזה לתקופה שבין החתימה לרישום.

2. רואה חשבון ישראלי: עוד לפני הרכישה, חישוב שני מסלולי המיסוי של השכירות ובדיקת חובות הדיווח וזיכוי המס הזר.

3. מע״מ: לשאול במפורש אם המחיר כולל מע״מ ואיך ממוסה רכיב הקרקע, לאור התיקון מאפריל 2026.

4. תושבות: אם היא חשובה לכם, לברר את שתי השאלות הפתוחות — על מה בדיוק חל הסף של 150,000 יורו, והאם שנות ההיתר נספרות לצורך תושבות קבע.

5. הבטחות תשואה: להתייחס בספקנות להבטחות לתשואה של מאות אחוזים, ולבדוק מי המוכר, מהו הנכס בדיוק ומה רשום בקדסטר.

את המאמר כתב צוות Zen Gardens, פרויקט מגורים בעיר בר שבמונטנגרו. יש לנו עניין מסחרי בתחום, ולכן אנו מציינים במפורש את המקורות ואת מגבלות המידע. למידע על הפרויקט (באנגלית): Zen Gardens, Bar. כל המידע כאן כללי ואינו מהווה ייעוץ מס או ייעוץ משפטי.

המשך קריאה בעברית: מיסוי שכירות במונטנגרו לתושב ישראל | היתר שהייה במונטנגרו על בסיס דירה | למכור דירה במונטנגרו כתושב ישראל