היתר שהייה זמני במונטנגרו על בסיס דירה: מה השתנה ב־2026, מה עדיין פתוח ולמי זה מתאים

במדריך הראשון שלנו (לקנות דירה במונטנגרו כישראלי) סקרנו את התמונה הרחבה: כניסה, עלויות, מיסוי בשתי המדינות ותושבות בשורות ספורות. כאן אנחנו מתמקדים בנושא אחד ובודקים אותו לעומק: היתר שהייה זמני על בסיס בעלות בנכס.

כדי שתדעו כמה אפשר לסמוך על כל טענה, אנחנו משתמשים בשלושה ביטויים קבועים. ״נוסח החוק שקראנו״ הוא הנוסח המאוחד של חוק הזרים, הכולל את תיקוני 2026; לא כל סעיפיו היו זמינים לנו, ואת החסרים אנחנו מציינים. ״מקור יחיד״ פירושו שמצאנו את הטענה אצל משרד אחד בלבד. ״לא אימתנו״ פירושו שלא הגענו לנוסח הרשמי.

התיקון לחוק הזרים אושר בפרלמנט של מונטנגרו ב־31 בדצמבר 2025, פורסם ב־9 בינואר 2026 ונכנס לתוקף ב־17 בינואר 2026. לפי נוסח התיקון עצמו, מי שמבקש היתר שהייה על בסיס נכס חייב לצרף גם הוכחת שווי: החלטת הרשות המקומית בדבר מס העברת נכס, שבסיס המס הנקוב בה אינו נמוך מ־150,000 יורו. תיקון נוסף לחוק, שפורסם במרץ 2026 ונכנס לתוקף ב־18 במרץ, שינה רק את כותרתו של סעיף אחד (175א) ואינו נוגע למסלול הנכס.

טיוטת הממשלה מנובמבר 2025 דיברה על 200,000 יורו. הסכום הזה אינו מופיע בנוסח שאושר, ולכן מי שמציג לכם היום סף של 200 אלף יורו מסתמך על טיוטה שנזנחה. אזרחי האיחוד האירופי ובני משפחותיהם, וכן אזרחי איסלנד, ליכטנשטיין, נורווגיה ושווייץ, פטורים מהוכחת השווי. ישראלים אינם נכללים בקבוצה הזו.

היתרים שניתנו על בסיס נכס לפני 17 בינואר 2026 ניתנים להארכה גם בלי מבחן השווי, לפי משרד BDK ולפי Rona Legal. עם זאת, Rona Legal עצמה מציינת שבפועל נדחו בקשות חידוש בקבוצה הזו מטעמי שווי (מקור יחיד, ללא פירוט). מי שמחזיק בהיתר ותיק ומתכנן לחדש אותו צריך לברר זאת מראש.

ההיתר ניתן לתקופה של עד שנה, ובתומה יש לחדש אותו. לפי BDK ו־Rona Legal, את בקשת החידוש מגישים בין 60 ל־30 יום לפני פקיעת ההיתר, וכך גם בנוסח החוק שקראנו, שלפיו הבקשה מוגשת באופן אישי. לפי אותו נוסח, בחידוש היתר על בסיס נכס יש לצרף גם הוכחה על תשלום חובות המס בתקופת ההיתר.

לפי Rona Legal (מקור יחיד), אם ההיתר פג ולא חודש בזמן, התהליך מתחיל מחדש. לכן כדאי לרשום ביומן את חלון ההגשה כבר ביום קבלת ההיתר.

ההיתר מקנה זכות שהייה. לפי Rona Legal (מקור יחיד), הוא אינו מקנה כשלעצמו זכות לעבוד כשכיר או לנהל פעילות עסקית.

הסף נמדד לפי בסיס המס שקובעת הרשות, ולא לפי המחיר הנקוב בחוזה. Rona Legal ו־NT Realty מציינות שהמדינה נשענת על בסיס שהיא קובעת בעצמה, ולפי NT Realty הוא נמוך לא פעם משווי השוק. מכאן, וזו הערכה שלנו ולא ציטוט מהחוק: דירה שנקנתה במחיר קרוב לסף עלולה לקבל בסיס מס נמוך מ־150,000 יורו, ולכן כדאי לא לבנות על מרווח צר.

יש גם שאלה שלא מצאנו לה תשובה. מכירת דירה חדשה על ידי יזם הרשום כעוסק במע״מ חייבת במע״מ בשיעור 21%, והרוכש אינו משלם מס העברת נכס. אבל ההוכחה שהחוק דורש היא דווקא החלטה בדבר מס העברת נכס. איזה מסמך מוגש כשמס כזה לא שולם, ואיך נקבע אז בסיס המס, לא הצלחנו לאמת באף מקור.

מה כדאי לעשות: לפני שחותמים על חוזה עם יזם, גם בפרויקט כמו Zen Gardens, בקשו מעורך דין מקומי תשובה בכתב, ועדיף גם דוגמה של בקשה דומה שאושרה. על תיקון חוק המע״מ מאפריל 2026, שמשפיע על המחיר הכולל של דירה חדשה, כתבנו במדריך הראשון; כדאי לברר אם המחיר שהוצג לכם כולל מע״מ ואיך טופל רכיב הקרקע.

את הרשימה המדויקת קובע משרד הפנים של מונטנגרו, ולכן יש לוודא אותה מראש. לפי MD Realty (מקור יחיד), הבקשה כוללת בדרך כלל דרכון, תעודת בעלות (״ליסט נפוקרטנוסטי״, נסח הקדסטר, לאחר שהרכישה נרשמה), ביטוח בריאות, הוכחת אמצעים כספיים ואישור עדכני על היעדר רישום פלילי. במסלול הנכס MD Realty אינה מציינת תוקף לאישור (במסלולים אחרים היא מציינת שישה חודשים), ולפי Apostille LLC משרד הפנים דורש בכל המסלולים אישור שהונפק בששת החודשים האחרונים.

בישראל זו תעודת מידע פלילי של משטרת ישראל. שמה הרשמי הוא ״תעודת מידע פלילי או תעבורתי״, ובשפת היומיום נהוג לכנות אותה ״תעודת יושר״. היא מונפקת בעברית ובאנגלית, ופירוט העבירות, אם יש כאלה, מופיע בעברית בלבד.

ישראל ומונטנגרו חברות שתיהן באמנת האג בדבר אפוסטיל, ולכן המסמך מאומת בחותמת אפוסטיל (על הגופים שמנפיקים אותה בישראל כתבנו במדריך הראשון). אותו מקור, MD Realty, מפרט מדינות שמסמכיהן פטורים מאפוסטיל, וישראל אינה ברשימה. זהו מקור יחיד, אך הוא מצביע על כך שכדאי לתכנן עם אפוסטיל. לפי Rona Legal, MD Realty ו־Apostille LLC, את התרגום עושה מתורגמן מוסמך לבית המשפט במונטנגרו. לפי Apostille LLC מתרגמים גם את חותמת האפוסטיל, ולכן קודם מאמתים ורק אחר כך מתרגמים.

שתי שאלות מעשיות נותרו לא ברורות לנו: האם בכל חידוש שנתי נדרשת תעודה חדשה, ומתי נבדק תוקף ששת החודשים — במועד ההגשה או במועד ההחלטה. לכן הזמינו את התעודה רק אחרי שתיאמתם מועד הגשה.

הראשון הוא שיעור הבעלות. לפי סעיף 56(2) בנוסח המאוחד הכולל את תיקון 2026, ההיתר יכול להינתן לבעלים משותף של מחצית מהנכס לפחות, וכך כותבות גם Rona Legal ו־MD Realty. מי ששוקל לרכוש רבע או שליש מדירה, למשל במסגרת שותפות, לא יוכל לבסס על כך היתר. בשאלה אם סף השווי חל על הנכס כולו או על החלק, עוסק הפרק הבא.

השני הוא כלל ההיעדרות. לפי סעיף 65(1)(3), תוקף ההיתר פוקע אם בעליו שוהה מחוץ למונטנגרו יותר מ־30 יום במהלך תקופת ההיתר. עד 2026 הופיע בחוק חריג כללי: היעדרות של עד 90 יום מסיבה מוצדקת, בהודעה מוקדמת למשטרה, לא פגעה בהיתר. התיקון של 2026 החליף אותו בחריג הומניטרי שחל רק על היתר לאיחוד משפחות, בתנאי שמציגים למשטרה הוכחה מראש. החריג של 90 יום שנותר בחוק נוגע לקטגוריה אחרת של היתרים. לפי קריאתנו, אף אחד מהם אינו חל היום על היתר על בסיס נכס. שימו לב: מקורות משניים רבים, ובהם עמוד של Rona Legal שעודכן באוקטובר 2026, עדיין מתארים את חריג 90 הימים הישן.

נוסח הסעיף אינו מבהיר אם 30 הימים נספרים ברצף או במצטבר לאורך השנה. Rona Legal כותבת ״ברצף״, אך באותו עמוד היא מתארת גם את החריג שבוטל, ולכן איננו מסתמכים עליה בנקודה הזו. זו שאלה מרכזית למי שרוצה להשתמש בדירה כבסיס ולנסוע לישראל כמה פעמים בשנה, ואין לנו תשובה מוסמכת עליה.

הראשונה: האם 150,000 היורו הם סף לשווי הנכס כולו או לחלקו של המבקש. נוסח החוק (סעיף 56(4)) מדבר על בסיס המס בהחלטה על מס העברת הנכס, ואינו מבחין בין השניים, ואף אחד מהמקורות שבדקנו, כולל Rona Legal ו־MD Realty, אינו מכריע בשאלה. להמחשה בלבד: זוג שקונה דירה שבסיס המס שלה 200,000 יורו, כל אחד בחצי, עומד בסף לפי פרשנות אחת (200,000 יורו לנכס כולו) ואינו עומד בו לפי האחרת (100,000 יורו לכל אחד). לא מצאנו הכרעה.

השנייה: האם שנות ההיתר על בסיס נכס נספרות לצורך תושבות קבע. כאן המקורות סותרים זה את זה, אבל המקור הרשמי היחיד שמצאנו נוטה לכיוון אחד. בדף של ממשלת מונטנגרו על תושבות קבע (באנגלית, ללא תאריך) נכתב ששהייה זמנית לצורך ניצול זכות בנכס שהזר מחזיק במונטנגרו אינה נספרת בחמש השנים; הוראה דומה הייתה גם בחוק הזרים הקודם מ־2014. NT Realty כותבת, בהפניה ל״הנחיה רשמית״ שלא צורף אליה קישור, שגם היא סבורה שהשנים אינן נספרות. Rona Legal מציגה שתי עמדות: בעמוד על תושבות קבע (עדכון מ־28 בספטמבר 2026) היא כותבת שסעיף 86 אינו מוציא מן הכלל את מסלול הנכס, ולכן השנים נספרות, ומציינת שגרסה קודמת של העמוד טעתה; בעמוד על היתר מכוח נכס (עדכון מ־18 באוקטובר 2026) נכתב שלפי מקורות מסוימים השנים האלה אינן נספרות. לפי Rona Legal ו־MD Realty, תושבות קבע דורשת חמש שנות שהייה זמנית רצופות, עם היעדרויות של עד 10 חודשים בסך הכול או עד 6 חודשים ברציפות (MD Realty מזכירה במקום אחר גם נוכחות של 9 חודשים בשנה). את נוסח סעיף 86 והסעיפים הסמוכים לו בחוק העדכני לא הצלחנו לקרוא, ולכן אי אפשר לסגור את השאלה: הדף הרשמי תומך בכך שהשנים אינן נספרות, אך אינו נוסח החוק.

אם תושבות קבע היא הסיבה לרכישה, אל תניחו שהיא מובטחת, ובקשו מעורך דין מקומי תשובה מנומקת.

ב־8 באוקטובר 2026 אישרה הממשלה הצעה לחוק זרים חדש והעבירה אותה לפרלמנט. ב־15 באוקטובר דן בה הפרלמנט יחד עם תיקון לחוק הקיים. כלי התקשורת מדווחים במפורש על הצבעה רק על התיקון. שר הפנים דיבר על ״אימוץ החוקים האלה״, ואתר חדשות מקומי אחד כתב ש״חוק הזרים אושר״, אבל לא מצאנו דיווח על הצבעה נפרדת על החוק החדש, ועמוד החדשות של Rona Legal עדיין מתאר אותו כהצעה. כך או כך, לפי השר החוק החדש יחול רק מיום הצטרפותה של מונטנגרו לאיחוד האירופי; עד אז חל החוק הנוכחי, כולל כלל ההיעדרות. לפי Rona Legal (מקור יחיד), החוק החדש שומר על מסלול הנכס עם סף של 150,000 יורו. מועד ההצטרפות אינו ידוע, ואין לנו הערכה לגביו.

המשמעות לרוכש כיום: לא מצאנו דבר שמשנה לישראלים את סף ה־150 אלף יורו לפני ההצטרפות, אבל יש שני סימני שאלה. במאי 2026 הוגשה לבית המשפט החוקתי יוזמה לבחון את חוקתיות דרישת ה־150,000 יורו, ולא מצאנו הכרעה. ובתשובת הממשלה ליוזמה, כפי שדווחה בעיתון Dan, נאמר שקיימת אפשרות לבטל את מסלול הנכס בשל סיכון לניצול לרעה. לכן נותר סיכון שהכללים ישתנו.

וכדי למנוע בלבול: התיקון לחוק הקיים (EPA 1181), שאושר ב־15 באוקטובר 2026 ברוב של 43 חברי פרלמנט ובלי מתנגדים, קובע מסלול שהייה ועבודה ליזמים ולבעלי חברות מאזרחי האיחוד האירופי בלבד, שמשקיעים לפחות 250,000 יורו. הוא אינו רלוונטי לישראלים. לפי Rona Legal, סף ה־150,000 יורו במסלול הנכס לא שונה בו, והדיווחים בתקשורת אינם מזכירים את מסלול הנכס כלל. מועד פרסומו ברשומות ומועד כניסתו לתוקף לא נמצאו.

עבודה: זהו היתר שהייה בלבד. מסלולים אחרים, כמו הקמת חברה, כפופים לתנאים אחרים, שלא סקרנו כאן.

אזרחות: תוכנית האזרחות תמורת השקעה נסגרה ב־31 בדצמבר 2022, ולא הוכרז על פתיחתה מחדש. היתר שהייה על בסיס נכס אינו קשור לאזרחות. לקריאה נוספת (באנגלית): Montenegro Citizenship by Investment: Is It Still Available in 2026?

שנגן: מונטנגרו אינה חברה באזור שנגן, וההיתר שלה הוא היתר לאומי שאינו מקנה זכות כניסה לאזור שנגן או שהייה בו. הכניסה לשם נקבעת לפי הדרכון הישראלי שלכם. מקובל שישראלים פטורים מוויזה לשנגן, אך את זה לא אימתנו כאן מול מקור רשמי. מערכת EES החלה לפעול בהדרגה בגבולות החיצוניים של שנגן ב־12 באוקטובר 2025 ופועלת במלואה מאז 10 באפריל 2026, ומערכת ETIAS טרם הושקה ומועד השקתה אינו מאושר. טיסה ישירה מישראל למונטנגרו אינה כרוכה בכניסה לאזור שנגן.

מס בישראל: לא בדקנו איך רשות המסים בישראל רואה את מי שמחזיק בהיתר שהייה כזה. תושבות המס נקבעת לפי הדין הישראלי, ולכן, לפי הבנתנו, ההיתר כשלעצמו אינו משנה את מה שכתבנו על מיסוי במדריך הראשון; אבל זו שאלה לרואה חשבון, ולא הנחה שכדאי להסתמך עליה.

ישראלי רשאי לשהות במונטנגרו עד 90 יום בתוך 180 יום, בלי ויזה ובלי היתר. ישראל אינה מופיעה בהחלטות מדצמבר 2025 ומיולי 2026, שקיצרו או ביטלו את השהייה ללא ויזה לאזרחי מדינות אחרות, כמו טורקיה. לפי דף רשמי של ממשלת מונטנגרו, זר שאינו משתמש בשירותי מאכסן צריך להירשם תוך 24 שעות; כדאי לברר מול עורך דין אם הכלל חל גם על בעל דירה השוהה בדירתו. פרטים נוספים (באנגלית): Do You Need a Visa to Visit Your Montenegro Property?

לפי הערכתנו, ההיתר מתאים למי שמתכוון לגור במונטנגרו רוב השנה ולצאת ממנה לתקופות קצרות בלבד, שקונה נכס שבסיס המס שלו עובר את הסף במרווח, שמוכן לחדש את ההיתר מדי שנה ושאינו מצפה ממנו לעבודה או לאזרחות. למי שעונה על התנאים האלה, ההיתר הוא בסיס חוקי לשהייה של יותר מ־90 יום.

הוא פחות מתאים למי שמגיע לדירה לכמה שבועות בקיץ: 90 יום מתוך 180 מספיקים לו, וכלל ההיעדרות דווקא עלול להכביד עליו. הוא אינו מתאים למי שמצפה לתושבות קבע, לשנגן או לאזרחות, למי שרוכש חלק מנכס משותף בלי תשובה לשאלת הסף, ולמי שקונה סמוך לסף בלי מרווח.

1. בסיס המס: לבקש מעורך דין מקומי הערכה בכתב אם בסיס המס יעבור את 150,000 היורו ובאיזה מרווח, וברכישה מיזם — איזו הוכחת שווי תוגש כשלא משולם מס העברת נכס.

2. רכישה משותפת: לברר אם הסף חל על הנכס כולו או על חלקו של כל מבקש, ולוודא שחלקו של המבקש הוא מחצית מהנכס לפחות.

3. נסיעות: לברר אם 30 הימים מחוץ למונטנגרו נספרים ברצף או במצטבר, ולא להסתמך על חריג 90 הימים, שבוטל בתיקון של 2026.

4. מסמכים: להזמין תעודת מידע פלילי, אפוסטיל ותרגום רק אחרי שנקבע מועד הגשה, ולוודא את הרשימה העדכנית מול משרד הפנים.

5. ציפיות: לא להניח שההיתר מוביל לתושבות קבע או מקנה זכות עבודה, אזרחות או כניסה לשנגן, ולהתייעץ עם רואה חשבון בישראל על השלכות המס.

את המאמר כתב צוות Zen Gardens, פרויקט מגורים בעיר בר שבמונטנגרו. יש לנו עניין מסחרי בתחום, ולכן אנו מציינים במפורש את המקורות ואת מגבלות המידע. למידע על הפרויקט (באנגלית): Zen Gardens, Bar. כל המידע כאן כללי ואינו מהווה ייעוץ מס או ייעוץ משפטי.

המשך קריאה בעברית: לקנות דירה במונטנגרו כישראלי | מיסוי שכירות במונטנגרו לתושב ישראל