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Immobilien Montenegro kaufen: Wohnungen in Zen Gardens, Bar
Wohnung kaufen Montenegro: Flächen, Preise, Zahlungsplan, Bauträger, Infrastruktur und Haustechnik — alles in Zahlen
Oleg Razumnov
Gründer von Zen Gardens, leitet den Bau
Wir bauen in Bar eine Club-Wohnanlage mit 24 Wohnungen. Das Gebäude belegt nur 35 % des Grundstücks, auf der übrigen Fläche liegen ein beheizter Pool, ein Obstgarten, ein Kinderspielplatz, ein Workout-Bereich und eine Grillzone. Ich leite den Bau persönlich und achte darauf, dass jede Zahl auf dieser Seite überprüfbar ist – Flächen, Preise, Termine, Unterlagen. Wenn Fragen offen bleiben, stellen Sie sie mir und dem Team direkt.
Kurze Antwort: Was Zen Gardens ist
Wer eine Immobilie in Montenegro kaufen möchte, findet in Bar eines der transparentesten Neubauprojekte des Landes: Zen Gardens ist eine Club-Wohnanlage mit 24 Wohnungen im Stadtteil Tomba von Bar, Montenegro. Das Gebäude hat ein Erdgeschoss, drei Obergeschosse und ein Untergeschoss mit Tiefgarage und Abstellräumen. Die Grundrisse sind flexibel. Das Grundstück misst 2.000 m², die bebaute Fläche 700 m² — 35 %; auf den übrigen 1.300 m² liegen ein beheizter Pool (15 × 5 m), ein Obstgarten, ein Kinderspielplatz, ein Workout-Bereich und eine Grillzone. Auf der Dachterrasse befinden sich ein Yoga-Bereich, ein Freiluftkino und eine eigene Photovoltaikanlage. Preise ab 66.000 €. Energieklasse A+. Bauträger ist DOO Novokub (PIB 03523853), Generalunternehmer DOO Univerzal-Rai (PIB 02632675). Bauzeit: 1. Dezember 2026 bis 15. Dezember 2028.
Projektdatenblatt
Name — Zen Gardens
Typ — Club-Wohnanlage
Land, Stadt, Stadtteil — Montenegro, Bar, Tomba
Koordinaten — 42.076362, 19.122460
Anzahl der Wohnungen — 24
Grundrisse — flexibel, benachbarte Wohnungen lassen sich auf Wunsch zusammenlegen
Geschosse — Untergeschoss, Erdgeschoss und 3 Obergeschosse
Grundstücksfläche — 2.000 m²
Bebaute Fläche — 700 m², 35 % des Grundstücks
Freifläche — 1.300 m², 65 % des Grundstücks
Preis — ab 66.000 €
Parken — Tiefgarage, ein Stellplatz je Wohnung vorgesehen (separat erwerbbar) plus 9 Gästestellplätze
Abstellräume (Keller) — im Untergeschoss
Energieklasse — A+
Bauträger — DOO Novokub, PIB 03523853
Generalunternehmer — DOO Univerzal-Rai, PIB 02632675
Baubeginn — 1. Dezember 2026
Fertigstellung — 15. Dezember 2028
Typ — Club-Wohnanlage
Land, Stadt, Stadtteil — Montenegro, Bar, Tomba
Koordinaten — 42.076362, 19.122460
Anzahl der Wohnungen — 24
Grundrisse — flexibel, benachbarte Wohnungen lassen sich auf Wunsch zusammenlegen
Geschosse — Untergeschoss, Erdgeschoss und 3 Obergeschosse
Grundstücksfläche — 2.000 m²
Bebaute Fläche — 700 m², 35 % des Grundstücks
Freifläche — 1.300 m², 65 % des Grundstücks
Preis — ab 66.000 €
Parken — Tiefgarage, ein Stellplatz je Wohnung vorgesehen (separat erwerbbar) plus 9 Gästestellplätze
Abstellräume (Keller) — im Untergeschoss
Energieklasse — A+
Bauträger — DOO Novokub, PIB 03523853
Generalunternehmer — DOO Univerzal-Rai, PIB 02632675
Baubeginn — 1. Dezember 2026
Fertigstellung — 15. Dezember 2028
Club-Format: 24 Wohnungen auf 2.000 m² Grundstück
Die Beschränkung auf 24 Wohnungen ist eine bewusste Entscheidung. Das Gebäude belegt 700 m² — 35 % des Grundstücks. Auf den übrigen 1.300 m² liegen Pool, Obstgarten, Kinderspielplatz, Workout-Bereich und Grillzone. In einem typischen montenegrinischen Neubau ist das Verhältnis umgekehrt. Mit Erdgeschoss und drei Obergeschossen fügt sich das Gebäude in Tomba ein, einen Stadtteil mit niedriger Einfamilienhausbebauung.
Infrastruktur: 17 Elemente auf dem Gelände
• Beheizter Pool 15 × 5 Meter mit Liegebereich
• Yoga-Bereich auf der Dachterrasse
• Freiluftkino auf dem Dach
• Outdoor-Workout-Bereich
• Kinderspielplatz
• Grill- und Begegnungsbereich
• Kaffee-Bereich
• Bänke und schattige Pergolen
• Eigener Obstgarten
• Fahrradstation
• Ladepunkte für E-Scooter und Roller
• Außensteckdosen auf dem Gelände
• Große Tiefgarage mit einem Stellplatz für jede Wohnung (separat erwerbbar)
• Gästeparkplatz für 9 Autos
• Abstellräume (Keller) für Saisonsachen und Sportausrüstung im Untergeschoss
• Gemeinsamer Kinderwagenraum
• Umzäuntes Gelände mit automatischen Toren und Videoüberwachung
• Yoga-Bereich auf der Dachterrasse
• Freiluftkino auf dem Dach
• Outdoor-Workout-Bereich
• Kinderspielplatz
• Grill- und Begegnungsbereich
• Kaffee-Bereich
• Bänke und schattige Pergolen
• Eigener Obstgarten
• Fahrradstation
• Ladepunkte für E-Scooter und Roller
• Außensteckdosen auf dem Gelände
• Große Tiefgarage mit einem Stellplatz für jede Wohnung (separat erwerbbar)
• Gästeparkplatz für 9 Autos
• Abstellräume (Keller) für Saisonsachen und Sportausrüstung im Untergeschoss
• Gemeinsamer Kinderwagenraum
• Umzäuntes Gelände mit automatischen Toren und Videoüberwachung
Infrastruktur in Bildern
Visualisierungen. Zum Vergrößern auf ein Bild klicken
Yoga-Bereich auf der Dachterrasse
Outdoor-Workout-Bereich
Outdoor-Workout-Bereich
Kinderspielplatz
Freiluftkino auf dem Dach
Grill- und Begegnungsbereich
Grill- und Begegnungsbereich
Grill- und Begegnungsbereich
Grill- und Begegnungsbereich
Kaffee-Bereich
Fahrradstation
Ladepunkte für E-Scooter und Roller
Große Tiefgarage
Große Tiefgarage
Abstellräume (Keller) für Saisonsachen und Sportausrüstung
Gemeinsamer Kinderwagenraum
Außensteckdosen auf dem Gelände
Eigene Photovoltaikanlage auf dem Dach
Haustechnik und Energieklasse A+
• 10 cm Wärmedämmung der Außenwände.
• Energieeffiziente Verglasung mit zwei Scheibenzwischenräumen.
• Fußbodenheizung mit Luft-Wasser-Wärmepumpe.
• Zu- und Abluftanlage mit Wärmerückgewinnung und Allergiefiltern.
• Verstärkter Schallschutz zwischen den Wohnungen und Trittschallschutz.
• Ein umfassendes Maßnahmenpaket gegen Schimmel.
• Eigene Photovoltaikanlage auf dem Dach — sie sichert die Stromversorgung bei Ausfällen, die in Montenegro nicht selten sind.
• Smart Home auf Wunsch.
Das Ergebnis ist Energieklasse A+ und Betriebskosten, die nicht über dem Durchschnitt der Stadt liegen.
• Energieeffiziente Verglasung mit zwei Scheibenzwischenräumen.
• Fußbodenheizung mit Luft-Wasser-Wärmepumpe.
• Zu- und Abluftanlage mit Wärmerückgewinnung und Allergiefiltern.
• Verstärkter Schallschutz zwischen den Wohnungen und Trittschallschutz.
• Ein umfassendes Maßnahmenpaket gegen Schimmel.
• Eigene Photovoltaikanlage auf dem Dach — sie sichert die Stromversorgung bei Ausfällen, die in Montenegro nicht selten sind.
• Smart Home auf Wunsch.
Das Ergebnis ist Energieklasse A+ und Betriebskosten, die nicht über dem Durchschnitt der Stadt liegen.
Lage: Stadtteil Tomba, Bar
Zen Gardens entsteht im Stadtteil Tomba von Bar, Koordinaten 42.076362, 19.122460.
Tomba ist ein Viertel mit niedriger Einfamilienhausbebauung, ohne Hochhäuser. Von der Anlage sind es rund 10 Minuten mit dem Auto ins Zentrum von Bar, zu den Stadtstränden und zur Marina, 15 Minuten zu Fuß nach Stari Bar und etwa eine Stunde zum internationalen Flughafen Podgorica.
Bar ist der wichtigste Seehafen Montenegros, mit rund 270 Sonnentagen im Jahr und einer Bevölkerung, die das ganze Jahr über hier lebt. Mehr dazu im ausführlichen Bar-Guide.
Tomba ist ein Viertel mit niedriger Einfamilienhausbebauung, ohne Hochhäuser. Von der Anlage sind es rund 10 Minuten mit dem Auto ins Zentrum von Bar, zu den Stadtstränden und zur Marina, 15 Minuten zu Fuß nach Stari Bar und etwa eine Stunde zum internationalen Flughafen Podgorica.
Bar ist der wichtigste Seehafen Montenegros, mit rund 270 Sonnentagen im Jahr und einer Bevölkerung, die das ganze Jahr über hier lebt. Mehr dazu im ausführlichen Bar-Guide.
Wohnungen und Flächen
Die Grundrisse sind flexibel: Die Flächen unten sind die Grundaufteilung, benachbarte Wohnungen lassen sich auf Wunsch zusammenlegen.
Studios — 21,2 / 31,8 / 35,1 / 41,5 m².
Zweizimmerwohnungen — 62 / 62,1 / 64,5 m².
Dreizimmerwohnungen — 85,8 / 85,9 / 117,3 m².
Die Preise beginnen bei 66.000 € und hängen von Fläche, Geschoss und Ausblick ab. Im Untergeschoss gibt es außerdem Abstellräume (Keller) für Saisonsachen und Sportausrüstung.
Studios — 21,2 / 31,8 / 35,1 / 41,5 m².
Zweizimmerwohnungen — 62 / 62,1 / 64,5 m².
Dreizimmerwohnungen — 85,8 / 85,9 / 117,3 m².
Die Preise beginnen bei 66.000 € und hängen von Fläche, Geschoss und Ausblick ab. Im Untergeschoss gibt es außerdem Abstellräume (Keller) für Saisonsachen und Sportausrüstung.
Grundrisse
Zum Vergrößern auf den Grundriss klicken
Studio
21,2 m²
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Studio
31,8 m²
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Studio
35,1 m²
Preis für diesen Grundriss anfragen →
Studio
41,5 m²
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2-Zimmer-Wohnung
62 m²
Preis für diesen Grundriss anfragen →
2-Zimmer-Wohnung
62,1 m² Variante A
Preis für diesen Grundriss anfragen →
2-Zimmer-Wohnung
62,1 m² Variante B
Preis für diesen Grundriss anfragen →
2-Zimmer-Wohnung
64,5 m² Variante A
Preis für diesen Grundriss anfragen →
2-Zimmer-Wohnung
64,5 m² Variante B
Preis für diesen Grundriss anfragen →
3-Zimmer-Wohnung
85,8 m² Variante A
Preis für diesen Grundriss anfragen →
3-Zimmer-Wohnung
85,8 m² Variante B
Preis für diesen Grundriss anfragen →
3-Zimmer-Wohnung
85,9 m² Variante A
Preis für diesen Grundriss anfragen →
3-Zimmer-Wohnung
85,9 m² Variante B
Preis für diesen Grundriss anfragen →
3-Zimmer-Wohnung
117,3 m²
Preis für diesen Grundriss anfragen →Bauträger und Generalunternehmer
Bauträger des Projekts ist DOO Novokub (PIB 03523853) mit Sitz in Bar, Montenegro. Generalunternehmer ist DOO Univerzal-Rai (PIB 02632675), ebenfalls aus Bar.
Beide Gesellschaften sind in Montenegro registriert, ihre Daten sind öffentlich und im staatlichen Register überprüfbar. Mehr über den Bauträger unter novokub.com.
Beide Gesellschaften sind in Montenegro registriert, ihre Daten sind öffentlich und im staatlichen Register überprüfbar. Mehr über den Bauträger unter novokub.com.
Rechtlicher Status und Unterlagen
Grundstück. Katasterparzelle 1265/2, Katastergemeinde Tomba, Gemeinde Bar, 2000 m². Eigentümerin — DOO Novokub, Anteil 1/1, Erwerb durch Kauf, Eintragung am 22.06.2022. Bestätigt durch das Liegenschaftsblatt (list nepokretnosti) 1008 der Immobilienverwaltung, Außenstelle Bar.
Städtebaulich-technische Bedingungen Nr. 06-333/25-507/6 vom 04.04.2025, ausgestellt vom Ministerium für Raumplanung, Urbanismus und Staatsvermögen Montenegros. Zulässige Kennwerte: Grundflächenzahl 0,35 — bebaute Fläche bis 700 m²; Geschossflächenzahl 2,00 — bis 4000 m² oberirdisch; vier oberirdische Geschosse (P+3); Höhe bis 15 m ab Geländeoberkante; mindestens 20 % des Grundstücks begrünt; Stellplätze nach Norm 8 je 1000 m² Wohnfläche. Zone MN, Mischnutzung: Wohnen mit möglichen Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss, Verhältnis bis 70 % : 30 %.
Verkehrstechnische Bedingungen — Sekretariat der Gemeinde Bar, Bestandteil derselben Unterlage: eine Zu- und Ausfahrt auf eine öffentliche Straße sowie ein verpflichtendes Verkehrskonzept.
Zustimmung zum Vorentwurf — Bescheid des Stadtarchitekten von Bar Nr. UPI 15-333/26-12/3 vom 07.04.2026. Investor — DOO Novokub, Planung — DOO Univerzal-Rai.
Anschlussbedingungen — DOO Vodovod i kanalizacija, Bar: Wasserversorgung und Abwasser.
Erdbebensicherheit — Bemessung der Konstruktion auf Intensität IX der MCS-Skala, eine direkte Vorgabe der städtebaulich-technischen Bedingungen für dieses Grundstück.
Kopien der Unterlagen sind auf der Startseite veröffentlicht. Jede lässt sich anhand ihrer Nummer bei der ausstellenden Behörde prüfen, und einen Katasterauszug für die Parzelle 1265/2 in Tomba kann jeder selbst bei der Immobilienverwaltung anfordern.
Städtebaulich-technische Bedingungen Nr. 06-333/25-507/6 vom 04.04.2025, ausgestellt vom Ministerium für Raumplanung, Urbanismus und Staatsvermögen Montenegros. Zulässige Kennwerte: Grundflächenzahl 0,35 — bebaute Fläche bis 700 m²; Geschossflächenzahl 2,00 — bis 4000 m² oberirdisch; vier oberirdische Geschosse (P+3); Höhe bis 15 m ab Geländeoberkante; mindestens 20 % des Grundstücks begrünt; Stellplätze nach Norm 8 je 1000 m² Wohnfläche. Zone MN, Mischnutzung: Wohnen mit möglichen Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss, Verhältnis bis 70 % : 30 %.
Verkehrstechnische Bedingungen — Sekretariat der Gemeinde Bar, Bestandteil derselben Unterlage: eine Zu- und Ausfahrt auf eine öffentliche Straße sowie ein verpflichtendes Verkehrskonzept.
Zustimmung zum Vorentwurf — Bescheid des Stadtarchitekten von Bar Nr. UPI 15-333/26-12/3 vom 07.04.2026. Investor — DOO Novokub, Planung — DOO Univerzal-Rai.
Anschlussbedingungen — DOO Vodovod i kanalizacija, Bar: Wasserversorgung und Abwasser.
Erdbebensicherheit — Bemessung der Konstruktion auf Intensität IX der MCS-Skala, eine direkte Vorgabe der städtebaulich-technischen Bedingungen für dieses Grundstück.
Kopien der Unterlagen sind auf der Startseite veröffentlicht. Jede lässt sich anhand ihrer Nummer bei der ausstellenden Behörde prüfen, und einen Katasterauszug für die Parzelle 1265/2 in Tomba kann jeder selbst bei der Immobilienverwaltung anfordern.
Zahlung und Ratenzahlung
Eine Ratenzahlung über die Bauzeit ist möglich. Die Konditionen sind individuell und hängen von der Wohnung und vom Zeitpunkt des Einstiegs ab. Schreiben Sie uns — wir stellen einen Zahlungsplan für eine konkrete Wohnung zusammen.
Was zahlt und erledigt ein ausländischer Käufer in Montenegro wirklich?
Der Käufer trägt die Notargebühr (zzgl. MwSt.): bis 19.999,99 € sind es 180 €, bei 20.000–40.000 € 250 €, bei 40.000–60.000 € 350 €, bei 60.000–80.000 € 420 €, bei 80.000–120.000 € 480 € und darüber +13 € je weitere 15.000 €, gedeckelt bei 8.000 €.
Seit dem 12.05.2026 akzeptieren montenegrinische Banken bei Immobiliengeschäften keine Barzahlungen ab 10.000 € mehr (Gesetz zur Geldwäscheprävention) — das gilt auch für zusammenhängende Teilzahlungen.
Als ausländischer Käufer benötigen Sie eine PIB (Steuernummer); der Kauf ist auch per Vollmacht möglich. Die Eintragung des Kaufvertrags dauert rund 15 Tage, die Eintragung ins Grundbuch/Kataster weitere 2–4 Wochen. Details zur rechtlichen Prüfung und zum Ablauf einer Immobilientransaktion in Montenegro finden Sie im Artikel Immobilie in Montenegro prüfen.
Was kostet eine Wohnung in Zen Gardens?
Die Preise beginnen bei 66.000 € und hängen von Fläche, Geschoss und Ausblick ab. Zum Vergleich: Im zweiten Quartal 2026 lag der durchschnittliche Quadratmeterpreis in Bar bei 2.797 €, ein Plus von 13,3 % im Jahresvergleich — mehr dazu im Artikel Was eine Wohnung in Montenegro 2026 kostet. Wer nicht die gesamte Summe sofort aufbringen möchte: Ausländer können in Montenegro auch eine Baufinanzierung nutzen — mehr dazu im Artikel Immobilienkredit in Montenegro für Ausländer.
Wann beginnt und wann endet der Bau?
Baubeginn ist der 1. Dezember 2026, Fertigstellung der 15. Dezember 2028. Bis zum Baustart läuft die Planungs- und Genehmigungsphase.
Gibt es Stellplätze und Abstellräume?
Ja. In der Tiefgarage ist für jede der 24 Wohnungen ein Stellplatz vorgesehen; Stellplätze werden separat erworben. Dazu kommen 9 Gästestellplätze. Im Untergeschoss gibt es Abstellräume (Keller) für Saisonsachen und Sportausrüstung. Außerdem gibt es einen Kinderwagenraum, eine Fahrradstation und Ladepunkte für E-Scooter und Roller.
Welche Steuern fallen beim Kauf an, und brauche ich eine Aufenthaltserlaubnis?
Beim Weiterverkauf einer bestehenden Immobilie fällt in Montenegro eine Grunderwerbsteuer an: 3 % bis 150.000 €; von 150.000 bis 500.000 € 4.500 € plus 5 % auf den Betrag über 150.000 €; über 500.000 € 22.000 € plus 6 % auf den Betrag über 500.000 € (die Steuererklärung ist innerhalb von 15 Tagen einzureichen, die Steuer innerhalb von 15 Tagen nach dem Bescheid zu zahlen). Beim Erstverkauf direkt vom Bauträger — wie bei Zen Gardens als Neubau — ist im Kaufpreis bereits die Mehrwertsteuer von 21 % enthalten, eine zusätzliche Grunderwerbsteuer entfällt.
Für Aufenthalte in Ihrer Wohnung brauchen Sie als EU-Bürger keine Aufenthaltserlaubnis: Sie dürfen visumfrei 90 Tage innerhalb von 180 Tagen in Montenegro bleiben, und als Eigentümer zahlen Sie beim Wohnen in der eigenen Wohnung keine Kurtaxe. Wer länger bleiben möchte, kann eine befristete Aufenthaltserlaubnis auf Grundlage des Wohnungseigentums beantragen. Die seit dem 17.01.2026 geltende Wertgrenze von 150.000 € gilt dabei nicht für Bürger der EU, Islands, Liechtensteins, Norwegens und der Schweiz sowie ihre Familienangehörigen. Mehr zu Voraussetzungen und Ablauf im Artikel Aufenthaltstitel durch Immobilienkauf in Montenegro.
Wie Sie sich das Projekt ansehen können
Schreiben Sie an welcome@zengardens.estate oder rufen Sie an: +382 68 076 111 — wir zeigen Ihnen Grundrisse, aktuelle Preise und den Stand der Genehmigungsunterlagen. Mehr über Bar, Montenegro und das Leben hier finden Sie im Zen-Gardens-Magazin.
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PERSÖNLICHE PRÄSENTATION
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Während einer persönlichen Online-Präsentation mit einem Projektmanager werden Sie:
• alle verfügbaren Grundrisse und Wohnungsoptionen kennenlernen
• Interior-Design-Konzepte und Ausstattungsvarianten entdecken
• mehr über die technischen Lösungen, Infrastruktur und Technologien des Projekts erfahren
• eine individuelle Wohnungsauswahl passend zu Ihrem Lebensstil und Ihren Bedürfnissen erhalten
• eine persönliche Preisberechnung und Informationen zu den Kaufkonditionen bekommen
• alle Fragen direkt an das Projektteam stellen können
• Interior-Design-Konzepte und Ausstattungsvarianten entdecken
• mehr über die technischen Lösungen, Infrastruktur und Technologien des Projekts erfahren
• eine individuelle Wohnungsauswahl passend zu Ihrem Lebensstil und Ihren Bedürfnissen erhalten
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Füllen Sie das Formular unten aus, und wir kontaktieren Sie, um einen passenden Termin für Ihre persönliche Präsentation zu vereinbaren.