Karadağ'da kira fiyatları 2026: Bar, Budva, Podgorica ve Kotor'da daire kirası ne kadar?

• Podgorica en ucuz ve kiraların belirgin biçimde düştüğü tek şehir. Estitor'a göre ortalama ilan kirası 517 €, Ekim 2025'e göre %9,49 aşağıda ve düşüş dört oda tipinin hepsinde var. 1+1 ortalaması 470 €. Tek istisna 3+1: burada Bar (693 €) Podgorica'dan (901 €) ucuz.
• Bar ortada. Tüm daireler için ortalama 545 €, 1+1 için 526 €. Portal yıllık artışı %13,90 olarak gösteriyor.
• Budva ve Kotor daha pahalı. Dört oda tipinin hepsinde ortalamalar Bar ve Podgorica'nın üzerinde. Budva'da tüm daireler için ortalama 857 €, 2+1 ortalaması 1.204 €. Kotor'da 1+1 ortalaması 686 €, 2+1 ortalaması 911 €.
• Kış için süreli ilanlar var. Bar, Budva ve Kotor'da ekimden Mayıs ya da Haziran 2027'ye kadar süreli ilanlar gördük. Budva'daki stüdyolardan oluşan küçük örneğimizde bunlar uzun dönem ilanlardan ucuzdu, ancak örnek istatistiksel bir sonuç için fazla küçük.
• Taşınma günü bir kira yetmez. Budva ve Kotor'daki bazı ilanlarda "ilk ay + son ay + depozito" koşulu var, yani üç aylık kira peşin. Podgorica'da bir aylık depozito isteyen ilan da gördük.
• Yatırımcı için brüt getiri kabaca %4,5–5. Hem Bar hem Podgorica için örnek hesap bu aralıkta çıkıyor; giderlerden sonra daha düşük.

Uzun dönem kiralamanın genel işleyişini (piyasanın kayıt dışı kısmı, sözleşme maddeleri, kontrol listesi) Karadağ'da uzun dönem kiralama yazımızda anlattık. Bu yazı yalnızca fiyatlar ve fiyatı etkileyen koşullar üzerine.

Karadağ'da şehir ve daire tipine göre € cinsinden kira düzeyi veren resmî bir istatistik yok. Resmî tarafta yalnızca Eurostat'ın uyumlaştırılmış tüketici fiyatları endeksinde (HICP) Karadağ için bir "fiili kira" alt endeksi var; bu endeks Eylül 2026'da bir yıl öncesine göre yalnızca %0,3 yüksek. Endeks fiyat düzeyi vermiyor ve ilan fiyatlarındaki değişimle doğrudan karşılaştırılamaz. Elimizdeki en güncel fiyat verisi portal ilanları. Bu yazı iki tür veriye dayanıyor; ikisi de 31.10.2026'da toplandı.

1. Estitor'un kendi göstergeleri. Her şehir ve oda sayısı sayfasında portal "Prosječna kirija" (ortalama kira), aktif ilan sayısı ve Ekim 2025'e göre değişimi gösteriyor. Her sayfada bir güncelleme tarihi var; kontrol günü açılan sayfaların hepsinde 31.10.2026 yazıyordu. Estitor bu ortalamaların nasıl hesaplandığını açıklamıyor; sayfada yalnızca verilerin "aktif ilanlara ve piyasa analizlerine" dayandığı yazıyor.
2. Kendi örneğimiz. Dört şehirde her oda tipinin ilk bir ya da iki sayfasındaki ilanları tek tek kaydettik: ID, semt, m², fiyat. Tekrarlananları ve fiyatı "na upit" (fiyat için sorunuz) olan ilanları çıkardık. Hesaplara fiyatı yazan 455 ilan girdi.

Üç önemli uyarı var:

• Portal ilanları varsayılan olarak "Premium" sıralamasıyla gösteriyor, yani ücretli ilanlar önde. Örneğimiz rastgele değil; yeni ve pahalı daireler ağır basıyor (Podgorica örneği aşağıda).
• Aynı sayfada iki farklı sayaç var. Örneğin Bar'da başlıkta 610 sonuç, "aktif ilanlar" kutusunda 519 yazıyor. Biz kutudaki sayıyı veriyoruz.
• Portalın oda kategorileri Türk okurun alıştığı sisteme birebir uymuyor. Örneğimizdeki medyan metrekareler şöyle: garsonjera 29–31 m², jednosoban 46–48 m², dvosoban 70–75 m², trosoban 100–125 m². Bu da ilanlarda jednosoban'ın yatak odası artı salon, yani pratikte 1+1 olduğunu gösteriyor. Bu yazıda garsonjera = stüdyo (1+0), jednosoban = 1+1, dvosoban = 2+1, trosoban = 3+1 diye çeviriyoruz. Yine de her ilanın planına ayrıca bakın.

Kaynak: Estitor, "Ključni pokazatelji" blokları, 31.10.2026. Kotor'un tüm daireler sayfası kontrol tarihinde açılmadı.

Tablodan çıkan üç sonuç:

• Bar'da 2+1 ile 3+1 arasında fark yok denecek kadar az: 664 € ile 693 €. Bar'da 3+1 ilanı az (34 aktif ilan) ve örneğimizde metrekare başına fiyatları düşük: medyan 6,4 €/m², 1+1'lerde 11,0 €/m².
• Budva'da daire büyüdükçe fiyat sıçrıyor. 1+1'den 2+1'e geçişte ortalama yaklaşık 1,8 katına çıkıyor. Örneğimizde Tre Canne, Dukley Gardens ve TQ Plaza gibi lüks sitelerdeki ilanlar büyük dairelerin ortalamasını yukarı çekiyor.
• Kotor'un ortalamaları küçük bir tabana dayanıyor. Kotor'da stüdyo için 14, 3+1 için 29, 1+1 için 81 aktif ilan var. Bu kadar küçük bir tabanda 1+1'deki yıllık +%31,17'lik artış birkaç pahalı yeni ilanın etkisi olabilir.

Bir uyarı daha: Bar'da tüm dairelerin yıllık artışı (+%13,90) tek tek oda tiplerinin hepsinden yüksek (en fazla +%8,33); Budva'da da öyle (+%26,16'ya karşı en fazla +%19,95). Bu, ilan karışımının büyük ya da yeni dairelere kaydığına işaret ediyor olabilir. Estitor hesaplama yöntemini açıklamadığı için bu yüzdeleri kesin ölçüm değil, yalnızca eğilim göstergesi olarak değerlendirin. Karşılaştırma için: Eurostat'ın Karadağ "fiili kira" endeksi aynı dönemde neredeyse yerinde saydı (Eylül 2025'ten Eylül 2026'ya +%0,3). İlan ortalamalarındaki iki haneli artışlar piyasadaki bütün kiraların aynı hızla arttığı anlamına gelmiyor.

Ortalamanın arkasındaki dağılım. Ortalama tek başına yanıltıcı olabilir: tek bir 3.000 €'luk lüks daire bütün tabloyu yukarı çeker. Bu yüzden kaydettiğimiz ilanlardan medyanı ve "orta yarıyı" (ilanların ortadaki %50'si, P25–P75) hesapladık.

Kaynak: Estitor'da oda tipine göre listelerin 1. ve 2. sayfaları, 31.10.2026; hesaplama bizim. Stüdyo için yalnızca 1. sayfa alındı. Podgorica'da stüdyo medyanı 320 €, Budva'da 400 €, Kotor'da 500 €.

Podgorica'da 1+1 medyanı (600 €) portal ortalamasının (470 €) üzerinde. Bunun nedeni Premium sıralama: ilk sayfalarda Central Point, City Kvart, New City gibi yeni bölgelerdeki daireler çok. Podgorica'da toplam 6.813 aktif 1+1 ilanı var; ilk iki sayfadaki 34 ilan bu bütünü temsil etmiyor. "Tipik" seviye için portal ortalamasını, aralık için örneğimizi esas alın.

Bar'da Estitor 519 aktif ilan gösteriyor; bunların %59'u 1+1, %22'si 2+1, %13'ü stüdyo, %7'si 3+1. Semtler arasındaki fark, şehirler arasındaki farka yakın.

Kaynak: Estitor, Bar sayfası, 31.10.2026.

Pratikte bu şu demek: merkezdeki ve merkeze yakın Centar, Šušanj ve Ilino'da örneğimizdeki 1+1'ler çoğunlukla 500–700 €; Polje ve Stari Bar gibi iç kısımlarda benzer büyüklükteki daireler 350–450 € civarında. Örneğimizde Bar'ın en ucuz 1+1'leri Polje ve Stari Bar'daydı (300–350 €), en pahalıları Soho City ve Centar'da (850–1.000 €). Bar'a bağlı tatil kasabası Sutomore'de ortalama 348 €; örneğimizdeki Sutomore ilanlarından biri yalnızca Haziran 2027'ye kadar veriliyor.

Bar'ın kira piyasası sezonluk konut stokundan da etkileniyor. 2023 nüfus sayımına göre Bar Belediyesi'ndeki 41.729 dairenin 14.869'u (%35,63) mevsimlik kullanım için ayrılmış (Monstat). Bu dairelerin bir kısmı kışın uzun dönem kiraya çıkıyor, yazın ise günlük kiralamaya dönüyor. Şehrin sezon dışındaki hayatını Bar'da kış yazımızda anlattık.

Podgorica, dört şehir arasında kiraların belirgin biçimde düştüğü tek yer (Budva'da stüdyo ve 3+1'de %1–2'lik hafif bir düşüş var; Kotor için genel gösterge yok). Estitor'a göre tüm daireler için ortalama 517 € ve Ekim 2025'e göre −%9,49. Oda tiplerinin hepsinde düşüş var: stüdyo −%11,86, 1+1 −%8,72, 2+1 −%11,00, 3+1 −%12,24.

Bu, piyasadaki gözlemlerle de örtüşüyor. Şubat 2026'da biznis.rs, Vijesti gazetesine dayanarak Emlak Ajansları Derneği'nden Stefan Mišković'in sözlerini aktardı: kiralar son aylarda daire başına 50–100 € geriledi; City Kvart'ta kiralar 450–700 € arasında, genellikle 500–550 €; Zagorič'te ve Zabjelo ile Stari Aerodrom'un başlangıcında 450 € civarında. Mišković'e göre nedenler daha az yabancı kiracı ve önceki yıllara göre çok daha büyük arz.

Podgorica'da semt farkı da büyük. Estitor ortalamaları: Zabjelo 438 €, Zagorič 442 €, Stari Aerodrom 464 €, Centar 546 €, City Kvart 582 €, Central Point 589 €, Preko Morače 602 €, Master Kvart 827 €, Gorica C 857 €.

Bir not: Podgorica'da portal 12.882 aktif ilan gösteriyor. Bu sayı şehrin büyüklüğüne göre çok yüksek; büyük olasılıkla aynı dairenin birden fazla ilanı ve güncellenmemiş ilanlar da sayılıyor. Yani bu, boş daire sayısı değil. Yine de kiracı için mesaj açık: başkentte arz bol ve fiyatlar düşüyor; bu da pazarlıkta kiracının elini güçlendirebilir.

Budva. Ortalama ilan kirası 857 € ve yıllık +%26,16 ile genel göstergesi olan üç şehir içinde en hızlı artış burada (Estitor, 31.10.2026). Kotor için genel gösterge yok; orada portal 1+1'de +%31,17 gösteriyor, ama taban çok küçük. Semtler: Lazi 583 €, Podkošljun 650 €, Velji Vinogradi 717 €, Petrovac 789 €, Bečići 817 €, Rozino 834 €, Centar 1.161 €, Pržno 1.168 €, Rafailovići 1.264 €, Tre Canne 1.652 €. Örneğimizde 2+1'lerin orta yarısı 700–1.200 € arasında, ama 1.500 € üzeri lüks ilanlar da azımsanmayacak kadar çok.

Kotor. Kotor'da aktif ilan sayısı dört şehrin en düşüğü: 1+1 için 81, 2+1 için 102 ilan. Örneğimizde iki ayrı Kotor var: Radanovići, Lastva Grbaljska ve Kavač gibi körfez dışındaki yeni yerleşimlerde 1+1 500–600 €, Dobrota ve Škaljari'de deniz manzaralı daireler 750–1.200 €. Kotor'un 3+1 ortalaması (1.706 €) Budva'nın da üzerinde, ama yalnızca 29 aktif ilana dayanıyor.

Kotor'da bazı ilanlar açıkça öğrencilere yönelik. Örneğin Dobrota'daki 45 m²'lik bir 1+1, 450 €'ya "Denizcilik Fakültesi'ne (Pomorski fakultet) yakın, 1 Hazirana kadar" diye veriliyor.

Sahilde aynı daire yılda iki farklı pazara hizmet edebiliyor: kışın aylık kirayla, yazın günlük kiralamayla. Bu yüzden ilanlarda süreli teklifler sık görülüyor. 31.10.2026'daki örneğimizden bazıları:

• Bar: 47 m² 1+1, 550 €, "01.06.2027'ye kadar"; 40 m² 1+1, 350 €, "yalnızca hazirana kadar"; Sutomore'de 65 m² 2+1, 350 €, "Haziran 2027'ye kadar".
• Budva: stüdyo ilk sayfasındaki 20 ilanın 8'i Mayıs–Haziran 2027'de bitiyor ya da "sezonluk" yazıyor, örneğin "01.10.2026 – 01.05.2027".
• Kotor: "20.09.2026 – 31.05.2027", "01.10.2026 – 01.05.2027", "30.05.2027'ye kadar" gibi süreler.

Kış sözleşmeleri daha mı ucuz? Elimizdeki tek sayısal karşılaştırma Budva'daki stüdyolar. Süreli 8 ilanın medyanı 355 € (metrekare başına yaklaşık 12,9 €). "Uzun dönem" ya da "tüm yıl" yazan 6 ilanın medyanı ise 475 € (yaklaşık 15,5 €/m²). Fark gerçek görünüyor, ama 8 ve 6 ilanlık bir örnek kanıt değil, yalnızca bir işaret. Budva'daki bir ajans, MD Realty, kendi sitesinde kış fiyatlarının yaz zirvesinden "genellikle %30–40 düşük" olduğunu yazıyor. Bu bir reklam metni ve dayandığı veri belirtilmemiş.

Bar için kış ile yaz arasında sayısal bir fark veremiyoruz: ekim sonunda yalnızca kış fiyatlarını görebiliyoruz. Bildiğimiz şu: süreli ilanlar çoğunlukla mayıs–hazirana kadar. Haziranda çıkmanız gerekecekse yaz için ayrı bir plan yapmalısınız. Yaz aylarında günlük kiralamada fiyatın kaç kat arttığını kira yönetimi yazımızda ele aldık.

Kiracı için pratik sonuç: tüm yıl kalacaksanız ilanda "tüm yıl", "en az bir yıl" ya da "dugoročno" (uzun dönem) ifadesini arayın ve sözleşmeye haziran–eylül dönemini açıkça yazdırın. Yalnızca kışı geçirecekseniz, ekim–mayıs ilanları daha ucuz bir seçenek olabilir.

Estitor'un Bar sayfasındaki SSS bölümüne göre "ilanların çoğu faturaları ayrıca belirtiyor; bazen ev sahipleri bazı faturaları içeren paket sunuyor". Örneğimizde "her şey dahil" yazan ilan sayısı bir elin parmaklarını geçmiyordu. Tipik olarak kiranın üstüne gelenler:

Bina aidatı konusunda yasa açık. Zakon o održavanju stambenih zgrada'nın (Konut Binalarının Bakımı Kanunu) 16. maddesine göre bakım avansını (akontacija) bağımsız bölüm malikleri binanın ortak hesabına öder: metrekare başına ayda 1 puan; puan değerini kural olarak kat malikleri kurulu belirler, ama 0,20 €'dan az olamaz. Turistik bölgelerde puan değeri mülkiyet devri sözleşmesiyle (genellikle satış sözleşmesi) ya da malikler arasındaki ayrı bir anlaşmayla da belirlenebilir (md. 16/4). Aynı maddedeki bir istisna kuralına göre dairenin kullanıcısı bu masrafı ancak sözleşmeyle üstlendiyse öder. Ev sahibi aidatı size yansıtmak istiyorsa bunun sözleşmede yazılı olması gerekir.

Kışın asıl gider genellikle elektrik: 2023 sayımına göre Bar'da sürekli oturulan dairelerin yaklaşık %58'i ağırlıklı olarak elektrikle ısınıyor. Bir daireyi seçmeden önce ev sahibinden geçen kışın faturalarını isteyin.

Karadağ'da kira depozitosunun üst sınırını belirleyen bir yasa hükmü bulamadık; uygulama ilanlardan anlaşılıyor. Örneğimizde depozito koşulu yalnızca az sayıda ilanın açıklamasında görünüyor (455 ilanın yaklaşık on ikisinde). Gördüğümüz formüller:

• "İlk ay + son ay + depozito": Budva ve Kotor'da birkaç ilanda, Kotor'da açıkça "depozito bir aylık kira tutarında" diye.
• "İlk kira + iki depozito": Kotor'da iki ilanda.
• "Bir aylık kira tutarında depozito": Podgorica'da bir ilanda.
• "Depozito zorunlu": Bar'da bir ilanda.

İlan açıklamaları portalda kısaltıldığı için depozito isteyen ilanların oranını hesaplamıyoruz.

Bunun anlamı: taşınma günü iki ya da üç aylık kirayı birden ödemeye hazır olun. Estitor'un 1+1 ortalamalarıyla "ilk ay + depozito" Podgorica'da 940 €, Bar'da 1.052 €, Budva'da 1.322 €, Kotor'da 1.372 € eder; "ilk ay + son ay + depozito" ise sırasıyla 1.410 €, 1.578 €, 1.983 € ve 2.058 €. Ajans komisyonu, eşya ve belge masrafları bunlara dahil değil.

Terimlere dikkat: Borçlar Kanunu (Zakon o obligacionim odnosima, ZOO) 75. maddede kapara'yı (Türk hukukundaki bağlanma parasına benzer), yani sözleşmenin yapıldığının işareti olarak verilen parayı düzenliyor; sözleşme yerine getirildiğinde kapara iade edilir ya da borca mahsup edilir. Kira depozitosu ise hasar ve ödenmemiş faturalar için bir teminat. İkisini karıştırmamak için sözleşmede paranın adı, tutarı, hangi durumlarda kesileceği ve kaç gün içinde iade edileceği yazmalı.

Karadağ'da konut kirası, Borçlar Kanunu'nun (ZOO; Sl. list CG 47/2008, 4/2011, 22/2017) kira sözleşmesine ayrılmış bölümüyle düzenleniyor. Bu bölümün ayrıntılarını (bildirim süresi, alt kira, kiranın ödenmemesi nedeniyle fesih) bu yazı için madde madde doğrulayamadık, bu yüzden madde numarası vermiyoruz. Bu konuları sözleşmeyi imzalamadan önce bir avukata danışın.

Doğrulayabildiğimiz genel hükümler:

• Şekil serbestisi (md. 60/1): "Sözleşmenin yapılması, kanun aksini öngörmedikçe herhangi bir şekle tabi değildir." Sözlü kira da sözleşmedir, ancak yazılı sözleşme olmadan depozitoyu, kira tutarını ya da teslim anındaki durumu kanıtlamak zor.
• Taraflar farklı kararlaştırabilir (md. 13): Kanun hükmü ya da amacı aksini gerektirmedikçe taraflar ilişkilerini kanundan farklı düzenleyebilir; sözleşmede yazan, kanundaki genel kuralın önüne geçebilir. Bu yüzden imzaladığınız metin önemli.
• Dürüstlük kuralı (md. 4): Taraflar dürüstlük ve iyi niyet ilkesine uymak zorunda ve bu ilke sözleşmeyle kaldırılamaz.
• Ek süre (md. 121/2): Edim süresi sözleşmenin esaslı unsuru değilse, sözleşmeyi feshetmek isteyen taraf karşı tarafa uygun bir ek süre vermek zorunda. Süre esaslı unsursa sözleşme kural olarak kendiliğinden sona erer (md. 120/1).

Bir yükümlülük ise doğrudan ev sahibine ait ve kiracının bunu bilmesinde fayda var. Zakon o održavanju stambenih zgrada'nın 23. maddesine göre ev sahibi, daireyi kiraya verdiği günden itibaren 15 gün içinde bina yöneticisine (upravnik) yazılı bildirim yapmak (kiracı ve ev sahibi bilgileri, alan, süre) ve sözleşmenin noter ya da başka yetkili bir makam tarafından onaylanmış bir nüshasını, sözleşme tarihinden itibaren 15 gün içinde vergi idaresine vermek zorunda. Gerçek kişi ev sahibi için bu yükümlülüklerin ihlaline 30–2.000 € para cezası öngörülüyor (md. 37). Bu ev sahibinin yükümlülüğü, kiracınınki değil. Ama ev sahibi "sözleşme yapmayalım, kâğıt istemiyorum" diyorsa bu, ilerideki sorunların erken bir işareti.

Kayıt (prijava boravka). Polis İdaresi'nin (Uprava policije) gov.me'deki açıklamasına göre, konaklama işletmesi hizmeti almayan yabancı, kalacağı yere vardıktan sonra 24 saat içinde ikametini doğrudan polise ya da yerel turizm örgütüne bildirir ("Prijava i odjava boravka" formu). Bir konaklama işletmesi (otel, günlük kiralayan aile ya da şirket) yabancıyı 12 saat içinde kaydeder. Bu sayfalar 2021 tarihli ve sitede "arşiv" olarak işaretli. Aynı süreler, en son 2026'da değiştirilen Yabancılar Kanunu'nda (Zakon o strancima) da var: yabancı için 24 saat, konaklama sağlayan için 12 saat; kaydını yaptırmayan yabancıya 60–600 € para cezası öngörülüyor. Uzun dönem kiralayan özel bir ev sahibinin kayıt yükümlülüğü olup olmadığını resmî kaynakta doğrulayamadık. Kayıt kurallarını, yasa maddeleriyle birlikte Sırpça yabancıların ikamet kaydı yazımızda topladık.

Geçici oturma izni. İkamet izni başvurusunda konut kanıtı isteniyor ve kira sözleşmesi bunun yaygın yollarından biri. Hangi belgelerin kabul edildiğini, ev sahibinin katılımının neden gerekli olduğunu ve harçları Karadağ'da gayrimenkulle oturma izni ve yukarıda andığımız uzun dönem kiralama yazılarımızda anlattık. Kurallar değişebilir; başvurudan önce güncel listeyi kontrol edin.

Pratik sonuç: oturma izni için başvurmayı düşünüyorsanız, ev sahibine imzadan önce sorun: yazılı sözleşme verecek mi, tapu kaydını (list nepokretnosti) gösterecek mi, gerekirse belgeleri imzalayacak mı?

Kira geliri vergisini kiracı değil ev sahibi öder. gov.me'de yayımlanan Gelir Vergisi Kanunu metnine göre (2021 tarihli konsolide metin) daire kirası "mülk geliri" (Türkiye'deki gayrimenkul sermaye iradına benzer) sayılıyor (md. 34). Vergi matrahı gelir eksi giderdir (md. 36); belgelenmeyen giderler için gelirin %30'u götürü gider olarak düşülür (md. 35/2). Turistik kiralamada bu oran %50, belli koşullarda %70.

Oran: PwC'nin 07.08.2026'da güncellenen Karadağ vergi özetine göre kira geliri %15 oranında vergilendiriliyor; KPMG Karadağ da bu düz oranın 01.01.2022'den itibaren uygulandığını yazıyor (Sl. list CG 145/2021 ve 146/2021). %15 oran ve %30 götürü gider birlikte uygulanırsa etkin vergi kira gelirinin %10,5'i eder (0,15 × 0,70). Belediye ek vergisinin (prirez) kira gelirine uygulanıp uygulanmadığını doğrulayamadık. Turistik kiralama vergisinin ayrıntılarını Karadağ'da evi kiraya vermek yazımızda anlattık.

Kiracı için önemli olan şu: kayıtlı bir kira ev sahibine vergi demek. Bu yüzden bazı ev sahipleri sözleşmesiz kiralamayı tercih ediyor. Bu da sizin kayıt ve oturma izni başvurunuzu zorlaştırabilir.

Temmuz 2025'te Meclis'te kabul edilen (ilan kararnamesi 01.08.2025) Gayrimenkul Alım-Satımında ve Kiralamasında Aracılık Kanunu (Zakon o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti) kiralamayı da kapsıyor. Kiracı için önemli maddeler:

• Kamuya açık sicil (md. 11): Aracılar bakanlığın elektronik siciline kayıtlı olmak zorunda. Kayıt için mesleki sınavı geçmiş en az bir tam zamanlı çalışan ve mesleki sorumluluk sigortası gerekiyor (md. 6).
• Yazılı sözleşme (md. 18): Aracılık sözleşmesi yazılı ya da elektronik yapılır; komisyon tutarı, ödeme şekli ve süresi sözleşmede yazar.
• Komisyon kural olarak iş bitince (md. 27/1): Aracı, asıl sözleşme, yani kira sözleşmesi imzalandığında ücrete hak kazanır; taraflar bu anı ön sözleşmeye çekebilir.
• Komisyonun bir kısmı peşin istenemez (md. 27/2): Aracı, sözleşme yapılmadan önce komisyonun bir kısmını peşin isteyemez. "Görüntüleme ücreti" ya da "kayıt ücreti" adıyla istenen para fiilen komisyon yerine geçiyorsa bu kurala aykırı sayılabilir.
• Komisyon oranı serbest: Kanun oran belirlemiyor; aracı oranı genel koşullarında ve sözleşmede göstermek zorunda (md. 18, 23).

Karadağ'da kiralamada "tipik" komisyon oranına dair güvenilir bir kaynak bulamadık, bu yüzden oran vermiyoruz. Ajansla çalışacaksanız komisyonu imzadan önce yazılı olarak isteyin ve ajansın sicilde olup olmadığını sorun.

İlan fiyatı bir başlangıç noktası; pazarlık payı şehre ve mevsime göre değişiyor. Elimizdeki verilerden çıkan ipuçları:

• Düşen piyasada pazarlık daha kolay. Podgorica'da ilan kiraları bir yılda yaklaşık %9–12 geriledi ve arz çok büyük. Benzer fiyatlı alternatif bulmak zor değil.
• Süre bir pazarlık kartı. Bazı ilanlarda "en az bir yıl" koşulu var. Bir yıllık sözleşme önermek ya da birkaç ayı peşin ödemek, özellikle sahilde ev sahibi için kışın boş kalma riskini azaltıyor.
• Zamanlama. Örneğimizde başlangıç tarihi yazan süreli kış ilanlarının çoğu 1 Ekimde başlıyor. Kış için arıyorsanız eylülde aramaya başlamak mantıklı; ekim sonunda seçenek hâlâ var, ama en iyi daireler kiralanmış olabilir.
• Neyin dahil olduğunu pazarlık konusu yapın. Aidat, internet, otopark, eşya: bunlar birlikte aylık maliyeti belirgin biçimde değiştirebilir.
• Gerekçeyle konuşun. "Bu semtte portal ortalaması şu" demek, "biraz indirim olur mu" demekten daha etkili. Bu yazıdaki semt tablosu tam bu iş için.

Kiralamada en yaygın riskler sahte ilanlar, daire sahibi olmayan "ev sahipleri" ve geri alınamayan peşin ödemeler. Kontrol listesi:

1. Daireyi görmeden para göndermeyin. Yurt dışındaysanız, bir tanıdıktan ya da kayıtlı bir ajanstan daireyi görüntülü göstermesini isteyin.
2. Mülkiyeti kontrol edin. Ev sahibinden tapu kaydını (list nepokretnosti) isteyin ve sözleşmedeki ismin kayıttaki malikle aynı olduğuna bakın. Malik başka biriyse vekâletname isteyin. Aracılık Kanunu'na göre aracı da mülkiyet belgelerini incelemek zorunda (md. 20).
3. Ajans komisyonun bir kısmını peşin isteyemez. Komisyon kural olarak kira sözleşmesi imzalandığında doğar; öncesinde komisyon adına para istenmesi yasaya aykırı (md. 27).
4. Ödemeyi banka yoluyla yapın. Nakit ödüyorsanız her ödeme için imzalı makbuz alın.
5. Fiyat çok düşükse sorgulayın. Bar'da 1+1 için 300–350 €'luk ilanlar var, ama örneğimizde bunlar Polje ve Stari Bar gibi merkez dışı semtlerdeydi. Merkezde, yeni binada, tüm yıl için 300 € isteyen bir 1+1 ilanı şüphe sebebi.
6. Teslim tutanağı yapın. Sayaç değerlerini, eşya listesini ve dairenin fotoğraflarını imzalı bir tutanağa geçirin.

Brüt getiri basit bir hesaptır: yıllık kira / satın alma fiyatı × 100. Sorun formülde değil, hangi rakamların konulduğunda.

Bar örneği. Estitor'a göre Bar'da 1+1 ortalama ilan kirası 526 €, yani yılda 6.312 €. Satın alma tarafında en güncel resmî veri Monstat'ın yeni konut fiyatları: Ağustos 2026'da yayımlanan 2026'nın 2. çeyrek verisine (ön veriler) göre sahil bölgesinde (Primorski region: Bar, Budva, Herceg Novi, Kotor, Tivat, Ulcinj) ortalama 2.838 €/m². Örneğimizdeki medyan 1+1 46 m²; bu da yaklaşık 130.548 € eder. Brüt getiri: 6.312 / 130.548 ≈ %4,8.

Podgorica örneği. 470 € × 12 = 5.640 €; 48 m² × 2.510 €/m² (Podgorica, 2. çeyrek 2026) = 120.480 €. Brüt getiri ≈ %4,7.

Giderlerden sonra. Bar örneğinde dairenin yılda bir ay boş kaldığını, kira vergisinin gelirin %10,5'i olduğunu ve yalnızca asgari bina aidatının ödendiğini varsayalım. Kalan 5.068 €, satın alma fiyatının yaklaşık %3,9'u eder. Belediye ek vergisi de uygulanırsa sonuç yaklaşık %3,8. Emlak vergisi, onarım, eşya, ajans komisyonu ve bir aydan uzun boş kalma bu hesapta yok.

Tablodaki tüm değerler brüt. Bu hesabın dört zayıf noktası var:

• Elmayla armut. Kira ilan fiyatı, satın alma fiyatı ise sözleşme fiyatı. İlan kiraları sözleşme kiralarından yüksek olabilir, yani getiri biraz abartılı olabilir.
• Bölge ortalaması Bar'a tam uymuyor. Sahil bölgesi ortalamasında Budva, Kotor ve Tivat da var. Bar'da fiyatlar muhtemelen daha düşük, bu da Bar için getiriyi yükseltir. Bu yüzden Budva ve Kotor için bu yöntemle getiri hesaplamıyoruz: bölge ortalaması orada fiyatı düşük gösterir ve getiriyi şişirir.
• Monstat yalnızca yeni daireleri sayıyor. Kiralık dairelerin önemli bir kısmı ise ikinci el.
• Kira artışı garanti değil. Bar ve Budva'da ilan kiraları bir yılda arttı, Podgorica'da düştü.

Şehirlere göre satın alma fiyatlarını Karadağ'da ev fiyatları yazımızda inceledik.

Para birimi. Karadağ'da kira avroyla ödenir; ilanlar ve sözleşmeler avro cinsinden. Liradan avroya çevirirken kur riski size aittir; bütçenize pay bırakın.

Transfer. Depozitoyu ve kirayı banka havalesiyle ödemek hem kayıt hem de olası bir anlaşmazlık için en güvenli yol. Yurt dışından ödeme ve nakit kuralları için Karadağ'da döviz kontrolü ve yasal ödeme yazımıza bakın.

Vize. Karadağ Dışişleri Bakanlığı'nın 27.07.2026 tarihli açıklamasına göre hükümet 23.07.2026'da vize rejimi kararnamesini değiştirdi. Türkiye vatandaşları (Belarus, Çin, Rusya ve Suudi Arabistan vatandaşlarıyla birlikte) 01.11.2026'dan itibaren Karadağ'a girişte vizeye ihtiyaç duyuyor. Başvurular Türkiye'deki VFS merkezlerinde de alınıyor. Açıklamada oturma izni sahiplerinden söz edilmiyor. Ayrıntılar Karadağ'a vize gerekiyor mu? yazımızda. Kira sözleşmesi imzalamadan ya da depozito göndermeden önce giriş tarihinizi ve vize durumunuzu netleştirin.

Karadağ'da 1+1 daire kirası ne kadar?
31.10.2026'da Estitor'un ortalama ilan kiraları: Podgorica 470 €, Bar 526 €, Budva 661 €, Kotor 686 €. Bunlar ilan fiyatları; sözleşmede pazarlıkla daha düşük olabilir.

Bar'da kira Budva'dan ucuz mu?
Evet. Tüm daireler için ortalama Bar'da 545 €, Budva'da 857 €. 2+1'de fark daha büyük: Bar 664 €, Budva 1.204 €.

Kışın kira daha mı ucuz?
Sahilde ekimden mayıs–hazirana kadar süreli ilanlar var. Budva'daki stüdyolardan oluşan küçük örneğimizde bu ilanların medyanı 355 €, uzun dönem ilanlarınki 475 € idi; ancak örnek kanıt sayılmayacak kadar küçük. Bar için yaz–kış karşılaştırması yapacak veri yok.

Depozito ne kadar?
Yasal üst sınır bulamadık. Depozito koşulu ilan açıklamalarında az sayıda ilanda görünüyor: Budva ve Kotor'da birkaç ilanda "ilk ay + son ay + depozito", Podgorica'da "bir aylık kira tutarında depozito". Yani taşınırken iki ya da üç aylık kirayı peşin ödemeye hazır olun.

Bina aidatını kim öder?
Kanuna göre daire sahibi (Zakon o održavanju stambenih zgrada, md. 16). Kiracı ancak sözleşmede üstlendiyse öder.

Ajans peşin para isteyebilir mi?
Komisyonun bir kısmını peşin isteyemez. 2025 Aracılık Kanunu'na göre komisyon kural olarak kira sözleşmesi imzalandığında doğar ve sözleşmeden önce kısmi ödeme istenemez (md. 27).

Kira sözleşmesi noterde mi yapılmalı?
Sözleşme için genel bir şekil şartı yok (ZOO md. 60). Ancak ev sahibi, sözleşmenin noter (ya da başka yetkili makam) onaylı bir nüshasını 15 gün içinde vergi idaresine vermek zorunda (Zakon o održavanju stambenih zgrada, md. 23/6).

Yatırım için brüt kira getirisi ne kadar?
Örnek hesabımız Bar'da yaklaşık %4,8, Podgorica'da %4,7 (ilan kirası ve Monstat'ın yeni konut fiyatlarıyla). Boşluk, vergi ve aidattan sonra Bar örneği yaklaşık %3,9'a iniyor.

Zen Gardens, Bar'ın Tomba semtinde inşa edilen bir konut projesi ve kiralama hizmeti vermiyor. Bu yazıdaki rakamlar portal ilanlarına ve resmî kaynaklara dayanıyor; projemize ait bir kira ya da getiri tahmini içermiyor.

Kaynaklar (31.10.2026 tarihinde kontrol edildi)

• Estitor, Bar kiralık daireler ve "Ključni pokazatelji" (ortalama 545 €, 519 aktif ilan, +%13,90, semt ortalamaları): https://estitor.com/me/nekretnine/namjena-izdavanje/tip-stan/grad-bar
• Estitor, Bar oda tipine göre (stüdyo 341 €, 1+1 526 €, 2+1 664 €, 3+1 693 €): https://estitor.com/me/nekretnine/namjena-izdavanje/tip-stan/struktura-stana-jednosoban/grad-bar (ayrıca struktura-stana-garsonjera, -dvosoban, -trosoban)
• Estitor, Podgorica (ortalama 517 €, −%9,49, semt ortalamaları; oda tipleri 315 / 470 / 637 / 901 €): https://estitor.com/me/nekretnine/namjena-izdavanje/tip-stan/grad-podgorica
• Estitor, Budva (ortalama 857 €, +%26,16, semt ortalamaları; oda tipleri 436 / 661 / 1.204 / 1.380 €): https://estitor.com/me/nekretnine/namjena-izdavanje/tip-stan/grad-budva
• Estitor, Kotor oda tipine göre (500 / 686 / 911 / 1.706 €): https://estitor.com/me/nekretnine/namjena-izdavanje/tip-stan/struktura-stana-jednosoban/grad-kotor (ayrıca -garsonjera, -dvosoban, -trosoban)
• Kendi ilan örneğimiz (fiyatı yazan 455 ilan, Estitor oda tipi listelerinin 1–2. sayfaları, medyan ve P25–P75 hesapları): Zen Gardens editörlüğü, 31.10.2026
• Eurostat, HICP – Actual rentals for housing, Karadağ (FRED aynası, seri CP041MI15MEM086NEST; Eylül 2025: 104,82, Eylül 2026: 105,10): https://fred.stlouisfed.org/data/CP041MI15MEM086NEST
• biznis.rs, Vijesti'ye dayanarak, 25.02.2026, Podgorica'da kira düşüşü (S. Mišković): https://biznis.rs/vesti/pad-cena-zakupa-stanova-u-podgorici/
• MD Realty, "Zimovanje u Budvi" (ajansın kış kiralama iddiaları): https://mdrealty.me/sr-Latn/rent/budvanskaya-rivera-budva/zimovka
• Numbeo, Podgorica (ikincil toplayıcı, son güncelleme 05.06.2025; internet fiyatı): https://www.numbeo.com/cost-of-living/in/Podgorica
• Monstat, yeni konut fiyatları, 2. çeyrek 2026 (Primorski region 2.838 €/m², Podgorica 2.510 €/m²): https://monstat.org/uploads/files/gradjevinarstvo/Cijene%20stanova%20u%20novogradnji/2026/2/Cijene%20stanova%20u%20novogradnji_II_kvartal_2026.pdf
• Monstat, "Stanovi 2023 I" (Bar'da mevsimlik daireler 14.869 / 41.729): https://www.monstat.org/uploads/files/popis%202021/saopstenja/SAOPSTENJE_STANOVI%202023_I.pdf
• Monstat, "Stanovi 2023 III" (Bar'da ısınma kaynağı): https://www.monstat.org/uploads/files/popis%202021/saopstenja/SAOPSTENJE_STANOVI%202023_III.pdf
• EPCG, "Cijene" (01.01.2026'dan itibaren tarife): https://epcg.com/cijene
• Zakon o obligacionim odnosima, gov.me resmî metni (md. 4, 13, 60, 75, 120–122): https://wapi.gov.me/download/180fb1a1-08a9-4950-975b-bf1a8e654851 ; karşılaştırma: https://www.paragraf.me/propisi-crnegore/zakon-o-obligacionim-odnosima.html
• Zakon o održavanju stambenih zgrada, Sl. list CG 41/2016, 84/2018 (md. 16/2, 3, 4 ve kullanıcıya ilişkin istisna, konsolide metinde 9. fıkra; md. 23/3, 4, 6; md. 37): https://wapi.gov.me/download/58ecdc13-1243-4dc4-9ab9-855722cb3005
• Zakon o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti, ilan kararnamesi (01.08.2025; Meclis kabulü 30.07.2025) ve metin (md. 6, 11, 18, 20, 23, 27): https://www.sluzbenilist.me/propisi/384126/download
• Zakon o porezu na dohodak fizičkih lica, gov.me konsolide metni, 2021 (md. 34–36): https://wapi.gov.me/download/e8bf106a-e982-4017-a0cc-16767859b610?version=1.0
• PwC, Worldwide Tax Summaries, Montenegro – Income determination (son güncelleme 07.08.2026; kira gelirinde %15): https://taxsummaries.pwc.com/montenegro/individual/income-determination
• KPMG Karadağ, "Novine u oporezivanju fizičkih lica i Zakonu o radu u 2022. godini" (%15 oran, Sl. list CG 145/2021 ve 146/2021): https://assets.kpmg.com/content/dam/kpmg/me/pdf/2022/01/Novine-u-oporezivanju-fizickih-lica-i-Zakonu-o-radu-u-2022-godini.pdf
• Uprava policije, konaklama işletmesi kullanmayan yabancıların kaydı (24 saat; arşiv sayfası, 11.05.2021): https://gov.me/en/article/registration-and-cancellation-of-residence-for-foreign-nationals-who-do-not-use-the-services-of-the-accommodation-provider
• Uprava policije, konaklama işletmesi üzerinden kayıt (12 saat; arşiv sayfası, 11.05.2021): https://gov.me/en/article/application-of-foreign-nationals-who-use-the-services-of-the-accommodation-provider
• Karadağ Dışişleri Bakanlığı, 27.07.2026, vize rejimi değişikliği: https://www.gov.me/clanak/crna-gora-u-potpunosti-uskladila-viznu-politiku-sa-evropskom-unijom-gradanima-brojnih-zemalja-dostupnije-podnosenje-zahtjeva-za-crnogorsku-vizu