Pravo da živite u kupljenom stanu: kako se 2026. promijenio boravak u Crnoj Gori preko nekretnine

Ako treba stati na jedan ekran, slika je ovakva.

Nekretninu u Crnoj Gori stranac može kupiti gotovo bez ograničenja — i to je odvojeno od pitanja boravka. Pravo svojine i pravo na boravak uređuju različiti zakoni. Prvo dobijate upisom u katastar. Drugo posebnim zahtjevom u MUP-u, posebnim paketom dokumenata i posebnim rješenjem.

Vlasništvo nad stanom ostaje zakonski osnov za privremeni boravak, ali od januara 2026. sa pragom. Poreska osnovica objekta, ona koja stoji u rješenju o porezu na promet nepokretnosti, ne smije biti manja od 150.000 eura.

Prag se ne računa po cijeni iz ugovora. To je najskuplja greška u razumijevanju novog zakona i njoj je ispod posvećen poseban odjeljak. Jedini dokument koji MUP gleda jeste rješenje opštinskog poreskog organa, a ne to koliko ste platili prodavcu.

Državljani EU, Islanda, Lihtenštajna, Norveške i Švajcarske, kao i članovi porodica državljana EU, oslobođeni su praga. Za Poljaka, Nijemca ili Irca obaveze da dokazuje 150.000 eura jednostavno nema. Za Rusa, Srbina, Turčina, Britanca — ima.

Boravak po osnovu nekretnine ne daje pravo na rad. To je poseban osnov i posebna dozvola. Vlasništvo nad stanom vam dozvoljava da ovdje živite, a ne da ovdje zarađujete.

I ono što ovu temu čini hitnom baš sada: od 1. novembra 2026. Crna Gora uvodi vize za državljane Rusije, Bjelorusije, Turske, Kine i Saudijske Arabije. To je zvanično saopštenje Vlade od 27. jula 2026. Za te pasoše uslovi ulaska mijenjaju se prvi put nakon mnogo godina, i putovanja u sopstveni stan moraće da se planiraju drugačije.

Ako tek ulazite u temu, čitajte ovaj tekst uz naš opšti pregled načina da se dobije boravak u Crnoj Gori — tamo su razrađeni svi osnovi, a ovdje samo jedan, ali detaljno i sa januarskim izmjenama.

Počnimo od razdvajanja bez kojeg se dalje sve miješa.

Pravo svojine nastaje u trenutku kada je promjena upisana u katastar nepokretnosti. Od tog minuta stan je vaš: možete u njemu živjeti, izdavati ga, prodati, ostaviti u nasljeđe. Nikakva dozvola za boravak za to nije potrebna. Stranac u Crnoj Gori posjeduje stan po istom osnovu kao i državljanin — uz posebna ograničenja za zemljište, o čemu ispod.

Pravo boravka je upravna dozvola da se u zemlji boravi duže nego što dozvoljava bezvizni režim ili viza. Izdaje se čovjeku, a ne objektu, na određeni rok, i mora se produžavati.

Miješanje ove dvije stvari rađa dvije suprotne greške, i obje su skupe.

Prva: „kupio sam stan, znači mogu ovdje da živim". Ne. Dok nema rješenja MUP-a, u zemlji ste po opštem osnovu — onoliko dana koliko dozvoljava vaš pasoš.

Druga, rjeđa ali postoji: „odbili su mi boravak, znači ne mogu da posjedujem stan". Takođe ne. Odbijanje dozvole za boravak ne dira vašu svojinu ni na koji način. Stan ostaje vaš, i dalje plaćate poreze i naknadu za održavanje zgrade, možete dolaziti u okviru dozvoljenog roka i možete izdavati.

Iz tog razdvajanja slijedi praktičan zaključak koji vrijedi prihvatiti prije potpisa: kupovinu i boravak treba planirati kao dva projekta sa različitim rokovima i različitim rizicima. Sama kupoprodaja opisana je u posebnom uputstvu o tome kako se u Crnoj Gori kupuje stan; ovdje je riječ samo o drugom projektu.

Sada suštinski.

Zakon o izmjenama i dopunama Zakona o strancima objavljen je u „Službenom listu Crne Gore" br. 003/26 od 9. januara 2026. godine. Stupa na snagu osmog dana od objavljivanja — dakle 17. januara 2026. Baš taj datum je važan: on dijeli podnosioce na „prije" i „poslije".

Glavna novina za našu temu: boravak po osnovu vlasništva nad nekretninom dobio je imovinski cenzus. Minimalna poreska osnovica objekta je 150.000 eura.

Formulacija na koju se pozivaju pravnici u praksi glasi: dokaz o vrijednosti nepokretnosti je rješenje o utvrđivanju poreza na promet nepokretnosti koje izdaje organ lokalne uprave nadležan za naplatu poreza, a iznos osnovice za oporezivanje u tom rješenju ne smije biti manji od 150.000 eura.

Obratite pažnju na konstrukciju. Zakon ne kaže: „objekat mora vrijediti 150.000". Kaže: mora postojati konkretan upravni dokument sa konkretnom cifrom u njemu. To su različite stvari, a razlika skupo košta — sljedeći odjeljak je cijeli o tome.

Druga izmjena, manje vidljiva ali bitna za one koji su išli u boravak preko firme: strani direktori i vlasnici više od 51 % kapitala moraju potvrditi uplatu poreza i doprinosa u iznosu od najmanje 5.000 eura godišnje da bi produžili dozvolu. Za državljane EU, Islanda, Lihtenštajna, Norveške i Švajcarske ni tog uslova nema.

Treća: za IT sektor i deficitarna zanimanja dozvola se izdaje na rok do tri godine umjesto jedne.

To je odjeljak zbog kojeg vrijedi pročitati do kraja, čak i ako ostalo znate.

Prag se računa po poreskoj osnovici — onom iznosu od kojeg vam je opština obračunala porez na promet nepokretnosti. Ne po cijeni iz kupoprodajnog ugovora. Ne po tržišnoj procjeni agencije. Ne po vrijednosti navedenoj u predugovoru.

Portal Dan to formuliše krajnje oštro: jedini relevantan dokaz za MUP jeste rješenje o utvrđivanju poreza na promet nepokretnosti, gdje osnovica mora iznositi 150.000 eura.

Šta iz toga praktično slijedi.

Može se platiti više i ne proći. Dali ste za stan 165.000 eura, a opštinski poreski organ je osnovicu utvrdio na 138.000 — na primjer zato što procjenjuje po svojoj metodologiji, po površini i zoni. Formalno vaš objekat prag ne ispunjava.

Može se platiti manje i proći. Obrnuta situacija je rjeđa, ali je moguća: osnovica se utvrđuje upravno i ne mora se poklapati sa cijenom transakcije.

Provjeriti se može tek poslije kupovine, a ne prije nje. Rješenje o porezu na promet nastaje tek nakon upisa prava. Znači, u trenutku potpisivanja ugovora dokument koji rješava pitanje još fizički ne postoji.

Odatle jedini razuman redoslijed za one kojima je boravak potreban baš preko nekretnine: o pragu razgovarati sa prodavcem, notarom i poreskim savjetnikom prije kupovine, a ne poslije, i razumjeti da vam do rješenja garanciju niko ne može dati. To je tačno ona kategorija rizika o kojoj smo pisali u pregledu petnaest grešaka pri kupovini: ono što se otkrije poslije notara košta najviše.

I posebno: da li se više objekata sabira do potrebnog iznosa ako svaki pojedinačno prag ne dostiže — u dostupnim objavama se ne pojašnjava. Odgovor nismo našli i nećemo ga izmišljati: to je pitanje koje se provjerava u MUP-u po konkretnom paketu dokumenata.

A ovo je odjeljak koji temu čini različitom za različite čitaoce.

Zakon predviđa izuzetak od obaveze dokazivanja minimalne vrijednosti nepokretnosti. Odnosi se na: državljane država članica Evropske unije; članove njihovih porodica — i to, kako pravnici naglašavaju, bez obzira na sopstveno državljanstvo tih članova; državljane Islanda, Lihtenštajna, Norveške i Švajcarske.

Za te kategorije prag od 150.000 eura ne postoji. Osnov „vlasništvo nad nekretninom" za njih funkcioniše onako kako je do januara 2026. funkcionisao za sve.

Praktični značaj ovog izuzetka teško je precijeniti, i evo zašto.

Isti objekat daje različit rezultat različitim kupcima. Stan sa poreskom osnovicom od 120.000 eura za državljanina Poljske ili Njemačke je punopravan osnov za boravak. Za državljanina Rusije, Srbije, Turske ili Velike Britanije nije.

To mijenja i logiku izbora objekta. Kupcu iz EU imovinski cenzus ne diktira budžet: on može birati po površini, spratu, kvalitetu zgrade i pogledu, umjesto da iznos podešava prema upravnom pragu. Kupcu iz treće zemlje budžet je djelimično zadat spolja.

Ni uslov od 5.000 eura poreza za vlasnike firmi ne odnosi se na državljane EU i EEP. Dakle, evropski pasoš olakšava oba puta — i preko stana i preko kompanije.

Zašto ovo posebno izdvajamo za poljske čitaoce. Prema podacima Monstata, u julu 2026. Poljska je ušla u prvih pet zemalja po broju turista u Crnoj Gori — uz Srbiju, Bosnu i Hercegovinu, Veliku Britaniju i Rusiju. Direktne avio-veze se šire: pored varšavskog haba, Wizz Air je otvorio liniju iz Žešova za Podgoricu, lete i PLL LOT i Ryanair, a vrhunac frekvencije je od juna do avgusta. Dakle, tok raste — i dolazi u zemlju u kojoj poljski pasoš daje osjetno jednostavniji pravni put nego većina drugih pasoša u našoj čitalačkoj publici. To vrijedi znati prije nego što se čitaju opšta uputstva pisana za „strance uopšte".

Kratak odjeljak, ali bez njega u temi vlada zabuna.

Vlada je 13. novembra 2025. usvojila izmjene u kojima je minimalna vrijednost nekretnine za regulisanje privremenog boravka iznosila 200.000 eura. O tome su pisali i regionalni mediji i specijalizovani portali.

U usvojenom zakonu prag je smanjen na 150.000. Portal Dan to direktno opisuje kao ublažavanje: Vlada je smanjila minimalni iznos sa 200.000 na 150.000 eura.

Problem je što objave iz novembra 2025. nisu nestale i i dalje se indeksiraju. Zbog toga kupac koji danas gugla temu sa jednakom vjerovatnoćom naiđe na važeću i na odbačenu cifru.

Praktično pravilo je jednostavno: ako u tekstu o boravku u Crnoj Gori stoji 200.000 eura — pogledajte datum objave. Najvjerovatnije je novembar ili decembar 2025, dakle opis nacrta, a ne zakona.

Sada o sadržaju same dozvole.

Rok. Dozvola za privremeni boravak izdaje se na rok do jedne godine. Produžava se ako uslovi pod kojima je izdata i dalje postoje. Dakle, to nije jednokratna procedura nego godišnji ciklus: skupiti paket, podnijeti, sačekati rješenje.

Porodica. Supružnik i maloljetna djeca vlasnika mogu dobiti dozvolu zajedno s njim — po osnovu spajanja porodice. To je standardna praksa, ali je njihov paket dokumenata poseban.

Šta daje u svakodnevici. Legalan duži boravak, pristup bankarskim i upravnim uslugama, prijavu adrese, mogućnost da se mirno riješi ono što je strancu bez boravka nezgodno — od zdravstvene ustanove do ugovora sa pružaocima usluga.

Cijena. Prema zvaničnim podacima gov.me, administrativne takse su: zahtjev 2 eura, izdavanje dozvole 60 eura, produženje 30 eura, izrada obrasca 5 eura. Ograda koju smo pravili i u ranijim tekstovima: u različitim izvorima ovi iznosi se razlikuju, a na zvaničnoj stranici navedeni su u dijelu o boravku radi zapošljavanja. Uzmite ih kao red veličine i provjerite na licu mjesta.

Iznos je, kako vidite, simboličan. Skupo u ovoj proceduri nisu takse, nego prag, prevodi, ovjere i vrijeme.

Poseban odjeljak, jer je to najčešća zabluda odmah poslije priče o pragu.

Dozvola za boravak izdata po osnovu vlasništva nad nekretninom ne daje automatsko pravo na rad. Za zapošljavanje je potreban poseban pravni osnov — dozvola za privremeni boravak i rad ili potvrda o prijavi rada.

To nije formalnost. Čovjek koji se doselio preko nekretnine i počeo da radi bez odgovarajućeg osnova u zemlji je legalno, ali radi nelegalno. I, uzgred, pooštravanje odgovornosti baš za nezakonito zapošljavanje jedna je od tema novog nacrta o kojem je riječ ispod.

Šta ovaj boravak još ne daje, da temu odmah zatvorimo.

Ne daje državljanstvo. To je poseban, znatno duži put.

Ne daje pravo ulaska u Šengen. Crna Gora nije ni u EU ni u Šengenskoj zoni. Crnogorska dozvola za boravak je dokument Crne Gore i ničiji drugi.

Ne zamjenjuje zdravstveno osiguranje. Polisa ulazi u paket dokumenata, ne izdaje se uz dozvolu.

Ako selidbu razmatrate kao radni scenario, a ne kao sezonsko stanovanje, pročitajte naš iskren tekst o životu u Crnoj Gori: tamo je o tome od čega se sastoji svakodnevica, uključujući zaradu.

Praktični dio. Odmah ograda: tačan sastav paketa zavisi od osnova i od toga šta zatraži konkretna kancelarija, pa je ispod praksa, a ne norma.

Obično u paket ulaze: kopija pasoša; potvrda o prijavi adrese boravka; polisa zdravstvenog osiguranja; izvod iz banke kao dokaz sredstava za izdržavanje; list nepokretnosti ili drugi dokaz o svojini; potvrde o uplati taksi; uvjerenje o neosuđivanosti.

Za novi osnov tome se dodaje onaj ključni dokument — rješenje o utvrđivanju poreza na promet nepokretnosti sa poreskom osnovicom od 150.000 eura naviše.

Prvi korak je prijava adrese. Bez nje se dalje ne pomjera ništa.

Uvjerenje o neosuđivanosti traži se u državi državljanstva, zahtijeva legalizaciju i prevod i najčešće je usko grlo po rokovima. Planirajte ga unaprijed.

Rješenje po zahtjevu ne stiže odmah; konkretan prosječan rok po ovom osnovu u otvorenim izvorima se ne objavljuje, pa cifru ne navodimo. Za stalno nastanjenje je, poređenja radi, zvanični rok odlučivanja šest mjeseci.

I posebno o tome gdje ćete živjeti dok postupak traje. Ako svog stana još nema, trebaće vam ugovor o zakupu — tu će pomoći naša analiza toga kako funkcioniše tržište dugoročnog zakupa.

Pitanje koje brine sve koji su stan kupili prije januara.

Prema objašnjenju pravnika u praksi, dozvole izdate po osnovu nekretnine prije 17. januara 2026. mogu se produžavati bez potvrde vrijednosti objekta. Dakle, ko je u sistem ušao prije stupanja izmjena na snagu, pri produženju nastavlja po ranijim pravilima.

To je važna i dobra vijest za one koji su prije nekoliko godina kupili skroman stan baš zbog mogućnosti da ovdje borave.

A ono što nismo našli i zato nećemo ni tvrditi: šta se dešava sa čovjekom koji je objekat kupio prije 17. januara 2026, ali se za dozvolu još nije obraćao. Logika prelaznih odredbi u ovakvim zakonima obično se veže za datum podnošenja zahtjeva, a ne za datum kupoprodaje, ali direktne potvrde za to u dostupnim objavama nema. Ako ste u toj situaciji — to je prvo pitanje za MUP, i to pismeno.

Sada ono što sliku mijenja jače od bilo kakvog imovinskog cenzusa — ali samo za dio čitalaca.

Uredbom Vlade od 23. jula 2026. — „Uredba o izmjeni Uredbe o viznom režimu" — Crna Gora uvodi vizni režim za državljane Bjelorusije, Kine, Rusije, Saudijske Arabije i Turske od 1. novembra 2026. To nije prepričavanje štampe: saopštenje je objavljeno na zvaničnom portalu Vlade 27. jula 2026. Prema tome, posljednji dan ulaska bez vize za te pasoše je 31. oktobar.

Razlog je naveden direktno i ne tiče se tih zemalja nego same Crne Gore: država u potpunosti usklađuje viznu politiku sa politikom Evropske unije, zatvarajući završna mjerila iz Poglavlja 24 pregovora o pristupanju — „pravda, sloboda i bezbjednost".

Vlada saopštava da se zahtjevi za crnogorsku vizu već mogu podnositi preko VFS viznih centara u Indiji, Bangladešu, Kirgistanu, Azerbejdžanu, Turskoj, Ujedinjenim Arapskim Emiratima i Rusiji, a krajnji cilj projekta je elektronska viza sa onlajn podnošenjem.

U objavama se pominje i ograničenje boravka na 90 dana godišnje za državljane Rusije i Bjelorusije, ali kako se tačno računa — 90 dana u okviru 180 ili u kalendarskoj godini — izvori ne razjašnjavaju. Navodimo to kao pomenutu okolnost, a ne kao razrađenu normu.

Šta to praktično znači, ako se emocije sklone.

Za vlasnike stanova sa ruskim, bjeloruskim ili turskim pasošem pitanje boravka postaje oštrije. Dok je ulazak bezvizni, boravak je rješavao pitanje dužine. Od novembra mu se dodaje pitanje same procedure ulaska. Ovdje moramo stati i reći otvoreno: da li važeća dozvola za boravak oslobađa od pribavljanja vize, u nama dostupnim objavama, uključujući zvanično saopštenje Vlade, ne razjašnjava se. Logika takvog dokumenta sugeriše da da, ali sugestija nije norma i na tome se planovi ne grade. To je prvo pitanje za MUP ili za konzulat, i postaviti ga treba prije oktobra, a ne poslije.

Za državljane EU, uključujući poljske čitaoce, ne mijenja se ništa. Ni vize, ni prag, ni uslov o porezu za vlasnike firmi.

Datume vrijedi držati u kalendaru doslovno. Do 31. oktobra 2026. važi jedan poredak, od 1. novembra drugi. Ako vam je postupak za boravak u toku, to je slučaj u kojem je kalendar važniji od razmišljanja.

Sažmimo razliku na jednom mjestu, jer će se dalje kroz tekst stalno pojavljivati.

Državljanin EU, Islanda, Lihtenštajna, Norveške, Švajcarske. Praga od 150.000 nema. Uslova od 5.000 eura poreza za vlasnike firmi nema. Viznog režima od novembra nema. Osnov „nekretnina" radi u ranijem obliku.

Državljanin Srbije. Prag važi. Vizni režim se od novembra ne uvodi — Srbije nema na spisku pet zemalja. Dakle, ograničenje je imovinsko, ali ne i ulazno.

Državljanin Velike Britanije. Prag važi, viza od novembra nema. Britanci su, uzgred, u julu 2026. ušli u prvih pet po broju turista — primjetan i rastući segment kupaca.

Državljanin Rusije ili Bjelorusije. Prag važi. Od 1. novembra 2026. vizni režim. Pominje se ograničenje od 90 dana godišnje. Baš za tu grupu pitanje boravka postaje najhitnije — uz ogradu iz prethodnog odjeljka da veza između boravka i vize zvanično nije razjašnjena.

Državljanin Turske. Prag važi. Od 1. novembra 2026. vizni režim, ravnopravno sa navedenima.

Namjerno ovdje ne dajemo savjete „šta raditi" — to je područje u kojem treba licencirani advokat sa konkretnim slučajem, a ne tekst investitora. Dajemo mapu iz koje se vidi kojem stručnjaku i sa kojim pitanjem se ide.

Kad smo već kod alternativa, ukratko o najpopularnijoj.

Istorijski su mnogi boravak rješavali preko registracije lokalne kompanije. Izmjene iz 2026. taj put su osjetno poskupjele: strani direktori i vlasnici više od 51 % kapitala za produženje dozvole potvrđuju uplatu poreza i doprinosa od najmanje 5.000 eura godišnje.

U vladinom nacrtu iz novembra 2025. figurirali su i stroži uslovi: obaveza zapošljavanja najmanje tri radnika, od kojih dva državljana Crne Gore sa punim radnim vremenom, i 180 dana za usklađivanje poslovanja. Da li su ti zahtjevi u usvojeni tekst ušli baš u toj formulaciji, nismo mogli da potvrdimo — navodimo ih kao ono što je predloženo, sa datumom.

Tu je stajalo i da se osnov „osnivanje firme" zamjenjuje uslovom pune zaposlenosti u registrovanom društvu. Smisao pravca je jasan: država razdvaja stvarni biznis od kompanija osnovanih radi statusa.

Praktičan zaključak za kupca: ako birate između „stana" i „firme" samo radi boravka, računajte petogodišnju cijenu oba puta, a ne startnu. Firma je dobila godišnju poresku letvicu, a stan jednokratni imovinski prag i potonje troškove održavanja koje smo razložili u tekstu o tome koliko košta održavanje stana u Crnoj Gori.

Logično sljedeće pitanje — šta poslije godišnjih produženja.

Za stalno nastanjenje potrebno je neprekidno petogodišnje zakonito boravljenje u zemlji. Tome se dodaju poznavanje crnogorskog jezika i potvrda o stalnim, redovnim i dovoljnim sredstvima za izdržavanje. Taksa 60 eura, rješenje se donosi u roku od šest mjeseci.

Ovdje je potrebna iskrena ograda i pravimo je direktno. Da li se u tih pet godina računa vrijeme proživljeno baš po osnovu nekretnine, u nama dostupnim izvorima se izričito ne razjašnjava. Logika neprekidnog zakonitog boravka sugeriše da da, ali sugestija nije norma. To je pitanje čiji odgovor vrijedi dobiti pismeno prije nego što na njemu izgradite plan na pet godina.

Drugo čega treba biti svjestan: uslov poznavanja jezika nije formalnost i ne rješava se mjesec dana prije podnošenja. Ako je petogodišnji horizont za vas realan, jezik je najbolje početi kad i kupovinu.

I još jedan pokret o kojem vrijedi znati, ali koji zasad ništa ne mijenja.

Petog septembra 2026. objavljeno je da je Vlada usvojila i uputila Skupštini nove izmjene Zakona o strancima. Prema objavama, nacrt uvodi dozvolu za boravak i rad na rok do tri godine sa produženjem još tri za investiciju od 250.000 eura — direktno ulaganje u novo ili postojeće društvo, sticanje udjela ili sredstva na escrow računu za usaglašeni projekat.

Tu se uvodi i institut „žrtve nezakonitog zapošljavanja" — stranca kojem se dozvoljava privremeni boravak iz humanitarnih razloga uz saradnju sa organima protiv poslodavca. I pooštravaju se sankcije za poslodavce: kazne od 1.000 do 10.000 eura i zabrana obavljanja djelatnosti do šest mjeseci.

Obavezna ograda: to je nacrt koji je Vlada usvojila i proslijedila parlamentu, a ne važeći zakon. Nijedna cifra iz ovog odjeljka se danas ne primjenjuje. Primijetili smo i neslaganje u prepričavanjima — jedan medij investicioni osnov vezuje za državljane EU, drugi to ne potvrđuje — pa krug adresata uopšte ne navodimo.

Zašto je ovo ovdje. Zato što se pravac čita: država razdvaja „kupca stana" i „investitora u ekonomiju" u različite osnove sa različitim pragovima. Ako vam je horizont tri do pet godina, to vrijedi uzeti u obzir pri izboru strukture posla.

Malo konteksta, da bi se razumjela razmjera onoga što se dešava.

Prema objavljivanim podacima, stranci u Crnoj Gori posjeduju oko 50.000 objekata i 94.000 zemljišnih parcela. Najveća grupa vlasnika su Rusi: oko 19.000 objekata i oko 4 miliona kvadratnih metara zemlje. Slijede Srbi i Nijemci.

Posebno o zemljištu: poljoprivredno zemljište stranac može kupiti samo preko registracije lokalne kompanije. Važeći zakon dozvoljava gradnju kuće na 2.000 kvadratnih metara poljoprivrednog zemljišta — norma oko koje se u zemlji vodi spor o zaštiti obradivih površina.

Kako prag djeluje na tržište, jedinstvenog mišljenja nema i nećemo se praviti da ga ima. Učesnici tržišta govore različito: podgorički agent Haris Osmanagić kaže da je iznos podignut posljednjim zakonom negativno uticao na strane kupce u Podgorici. Stručnjakinja Natalija Gerasimova iznijela je bojazan da će i 150.000 eura imati negativne posljedice za tržište, naročito u sjevernim opštinama. To su mišljenja učesnika tržišta u datiranim objavama, a ne statistika.

Naša sopstvena pozicija je uzdržanija. Prag pogađa donji segment i unutrašnje opštine, gdje stan od 150.000 eura više nije prosječan objekat. Na primorju, gdje je prosječna cijena kvadrata osjetno viša, prag se kod većine novih transakcija prelazi prirodno i rješava malo. Provjeriti se to može tek po statistici naredne godine, a nje još nema.

Sažmimo ono što stvarno pomaže pri izboru.

Koji pasoš ima kupac. To je prvo pitanje, a ne peto. Za državljanina EU imovinskog praga uopšte nema i cio taj dio zakona ga se ne tiče. Za ostale se tiče direktno i zadaje donju granicu budžeta.

Kolika će biti poreska osnovica baš tog objekta. Ne cijena o kojoj ste se dogovorili, nego iznos koji će utvrditi opština. Pitati treba prije kupovine, kod notara i poreskog savjetnika, i razumjeti da konačna cifra stiže tek u rješenju.

Ima li objekat čistu dokumentaciju za upis prava. Prag neće pomoći ako se pravo svojine ne upiše: bez upisa u katastar nema ni lista nepokretnosti ni rješenja o porezu. Kako se to provjerava, detaljno smo razložili u tekstu o tome kako provjeriti objekat prije kupovine.

Da li vam boravak uopšte treba ili je dovoljan bezvizni režim. Za državljane EU koji dolaze mjesec do mjesec i po godišnje, odgovor je često „ne treba". Za ruski ili turski pasoš poslije 1. novembra 2026. odgovor se mijenja.

Šta ćete raditi sa stanom između dolazaka. To nije pravno nego domaćinsko pitanje, ali se javlja kod svih — odgovarali smo na njega posebno u materijalu o tome šta se dešava sa stanom dok vas nema.

Koliko košta vlasništvo godišnje. Naknada za održavanje zgrade, komunalije, porez na nepokretnost, osiguranje. Prag od 150.000 je jednokratan uslov, a vlasništvo je godišnje.

Mi u Zen Gardensu gradimo u Baru zgradu sa 24 stana i kupcima to govorimo direktno: mi smo investitor, a ne imigracioni konsultanti, i pravna mišljenja ne dajemo. Ono što možemo — navesti realne parametre konkretnog stana, uključujući one od kojih zavisi poreska osnovica, i ne obećavati ono što ne zavisi od nas. Projekat možete pogledati i pitanja postaviti na stranici projekta.

Ako se tek upoznajete sa zemljom, čitajte ovaj tekst zajedno s još nekoliko. Koliko život ovdje košta u cjelini — u materijalu troškovi života u Crnoj Gori. O izboru grada — u analizi gdje je bolje živjeti. Ako računate na kredit — u tekstu o stambenom kreditu za strance. Ako razmišljate da izdajete — u analizi izdavanja kao posla. O samom Baru — u potpunom vodiču kroz grad. O tome kako zgrada živi u primorskoj klimi — u tekstovima o koroziji metala kraj mora, o plijesni i o seizmici i gradnji.

I na kraju. Imovinski cenzus je tačno onaj slučaj u kojem se odluka ne donosi po ljepoti stana, nego po redu u upravnom dokumentu koji u trenutku izbora još ne postoji. O takvim stvarima, nevidljivim pri razgledanju, pisali smo u kratkoj kolumni o najskupljoj grešci pri kupovini — onoj koja se očima ne vidi. Poreska osnovica objekta sada je takođe iz te kategorije.