На вторичном рынке покупатель платит налог на переход права собственности на недвижимость (porez na promet nepokretnosti). Он регулируется законом 2013 года (Sl. list CG 36/2013) с поправками 2023 и 2026 годов. Главное, что нужно знать:
Дальше разбираем каждый пункт подробно, с расчётами и ссылками на статьи закона.
Новую редакцию статьи 11 закона ввели поправками, опубликованными в Sl. list CG № 28/2023 от 10 марта 2023 года. Поправки вступили в силу 1 января 2024 года. Шкала устроена ступенчато: каждая следующая ставка применяется только к той части стоимости, которая превышает порог, а сумма за предыдущие ступени фиксирована.
| Рыночная стоимость объекта | Как считается налог |
|---|---|
| до 150 000 € | 3 % от стоимости |
| от 150 000,01 до 500 000 € | 4 500 € + 5 % с суммы свыше 150 000 € |
| от 500 000,01 € | 22 000 € + 6 % с суммы свыше 500 000 € |
Фиксированные суммы в шкале согласованы между собой: 4 500 евро — это 3 % от 150 000, а 22 000 евро — это 4 500 плюс 5 % от 350 000 (разница между 500 000 и 150 000). Поэтому на границах ступеней налог не скачет: налог на квартиру за 150 001 евро всего на 5 центов больше, чем на квартиру за 150 000.
Мы посчитали пять типичных случаев программой и сравнили результат со «старыми» 3 %:
| Рыночная стоимость | Налог по шкале 2024 года | Эффективная ставка | Если бы было 3 % | Разница |
|---|---|---|---|---|
| 80 000 € | 2 400 € | 3,0 % | 2 400 € | 0 € |
| 150 000 € | 4 500 € | 3,0 % | 4 500 € | 0 € |
| 250 000 € | 9 500 € | 3,8 % | 7 500 € | +2 000 € |
| 500 000 € | 22 000 € | 4,4 % | 15 000 € | +7 000 € |
| 800 000 € | 40 000 € | 5,0 % | 24 000 € | +16 000 € |
Как получены цифры. Для 250 000 евро: 4 500 + 5 % × (250 000 − 150 000) = 4 500 + 5 000 = 9 500 евро. Для 800 000 евро: 22 000 + 6 % × (800 000 − 500 000) = 22 000 + 18 000 = 40 000 евро. Эффективная ставка, то есть налог, делённый на стоимость, растёт плавно и даже у дорогих объектов остаётся ниже 6 %.
Практический вывод: для студии или небольшой квартиры до 150 000 евро ничего не изменилось. Для семейной квартиры за 250 000 евро бюджет на налог вырос на 2 000 евро, а для виллы за 800 000 евро — на 16 000 евро по сравнению с тем, что обещают устаревшие статьи и калькуляторы.
Переходное правило: если покупатель подал налоговую декларацию до вступления поправок в силу, налог считается по прежней ставке 3 % (новая статья 26b, добавленная той же поправкой 28/2023). Для сделок 2026 года это уже не актуально, но объясняет, почему в документах 2023 года встречается плоская ставка.
С конца 2022 года закон о налоге на переход права собственности меняли четыре раза. Ниже перечисляем все поправки, которые мы нашли в официальном реестре «Службени лист», в хронологическом порядке:
Ставки после 2024 года не менялись: ни поправка 33/2026, ни поправка 132/2026 статью 11 не затрагивают. Отдельной ставки для нерезидентов или иностранцев закон не вводил ни в одной из найденных редакций. Новый закон о налоге на переход вместо закона 2013 года мы не нашли, как и опубликованных проектов, которые меняли бы шкалу.
Для понимания масштаба приведём пример общины Бар, где находится наш комплекс. По предварительному отчёту о поступлениях в бюджет за 2025 год, налог на переход права собственности принёс общине 2 948 055,50 евро при плане 2 500 000 евро (117,9 % плана). Поскольку по закону общине идёт 80 % налога, это её доля, а не вся собранная в Баре сумма.
Статья 9 закона называет базой рыночную стоимость объекта на момент приобретения. При возмездном приобретении база — всё, что покупатель отдал продавцу: деньги, вещи, услуги, принятые на себя долги продавца. При обмене каждая сторона платит налог с рыночной стоимости того, что получила. При покупке доли база считается отдельно по каждой доле.
Ключевая норма — статья 10. Если цена в договоре ниже рыночной или не указана вовсе, рыночную стоимость устанавливает налоговый орган общины. Оценку делает уполномоченный служащий: он сравнивает объект с похожими, проданными в том же районе и примерно в то же время. Если сопоставимых данных нет, налоговый орган назначает лицензированного оценщика. Для публичных торгов и продаж в банкротстве базой считаются все платежи покупателя за объект.
Отсюда три практических следствия:
Что делать, если оценка выше цены. Налоговый орган оформляет расчёт по правилам закона, который регулирует налоговую процедуру (на него отсылает статья 17 закона о налоге на переход). Отдельной процедуры обжалования оценки в самом законе о налоге на переход нет: по остальным вопросам статья 20 отсылает к тому же закону о налоговой процедуре. Сроки и инстанции обжалования для налога, который администрирует община, мы в доступных источниках не проверили. Поэтому до подписания договора полезно узнать у нотариуса или местного юриста, как налоговый орган вашей общины оценивает похожие объекты. Так сюрпризы обнаруживаются заранее, а не после сделки.
Отдельно об оценке для ВНЖ: с 17 января 2026 года (поправки к закону об иностранцах, Sl. list CG 3/2026) порог 150 000 евро для вида на жительство через недвижимость считается по налоговой базе, указанной в решении о налоге на переход права собственности, а не по цене договора. Как подтверждается стоимость при покупке новостройки с НДС, когда налог на переход не начисляется, закон прямо не описывает: уточните это у нотариуса или юриста до подписания договора. Подробно о ВНЖ мы писали в материале ВНЖ через недвижимость в Черногории.
По статье 7 налог платит приобретатель недвижимости. При обмене плательщиком становится каждая сторона, а при покупке долей в общей собственности каждый покупатель платит со своей доли. Статья 8 уточняет особые случаи: при наследовании платит наследник, при дарении и других безвозмездных передачах — получатель, при договоре пожизненного содержания — тот, кто взял на себя содержание и получает объект.
Солидарной ответственности продавца за неуплату налога покупателем закон о налоге на переход не предусматривает: такой нормы в тексте закона и поправках мы не нашли. Возможны ли иные основания для солидарной ответственности по общим налоговым правилам, мы не проверяли.
Можно ли договориться, что налог заплатит продавец? Стороны вправе договориться, кто фактически несёт этот расход: например, продавец снизит цену или компенсирует налог. Но перед налоговым органом обязанность остаётся на покупателе. Фраза «налог включён в цену» в объявлении означает договорённость о компенсации, а не перенос налоговой обязанности. Если такая договорённость есть, её стоит прямо прописать в договоре.
Иностранцы и нерезиденты. Статья 3 устанавливает равный режим для отечественных и иностранных лиц, если международный договор не предусматривает иное. Повышенных ставок для иностранцев, нерезидентов или покупателей второго жилья в законе нет. Различие есть в льготах: освобождение на первое жильё доступно только совершеннолетним гражданам Черногории с местом жительства в стране (подробнее в разделе об освобождениях). Иностранец, купивший первую квартиру в Черногории, платит налог полностью.
Какие документы объекта и продавца проверить до задатка, мы рассказывали в материале как проверить объект в Черногории.
Здесь закон расходится с тем, что часто пишут в путеводителях для покупателей: «налог начисляют после регистрации в кадастре, уведомление придёт через несколько месяцев». По тексту закона порядок другой.
Штрафы. За то, что физическое лицо не рассчитало налог, не подало декларацию в 15-дневный срок или не заплатило налог вместе с подачей, закон предусматривает штраф от 100 до 1 000 евро (статья 23). Для юридических лиц штраф составляет от 1 000 до 10 000 евро, для ответственного лица компании — от 200 до 1 000 евро, для предпринимателя — от 800 до 6 000 евро (статья 22). Эти суммы указаны в тексте закона 2013 года; в поправках 2023–2026 годов изменений в этих статьях мы не нашли. Кроме штрафа, на просроченный налог начисляются проценты по общим налоговым правилам, но их ставку для налога, который администрирует община, мы в первоисточнике не подтвердили.
Вторичные источники описывают и другую практику: налоговый орган выносит решение (rješenje), а оплатить налог нужно в течение 15 дней после его вручения. Это может касаться случаев, когда налоговый орган сам оценивает объект. В законе базовая модель другая — самостоятельная декларация в 15 дней, — и на неё мы советуем ориентироваться при планировании. Если вы уезжаете из страны сразу после сделки, договоритесь с нотариусом или юристом, кто подаст декларацию и будет получать почту налогового органа.
Это главное различие между первичным и вторичным рынком. Статья 6 закона о налоге на переход прямо говорит, что приобретение новопостроенных объектов, облагаемых НДС, не считается облагаемым переходом права. С 1 апреля 2026 года к ним добавлена строительная земля, облагаемая НДС (поправка 33/2026).
Что говорит закон об НДС. Действующий закон о налоге на добавленную стоимость освобождает от НДС оборот недвижимости, кроме первой передачи права собственности или права распоряжения на новопостроенный объект (статья 27, п. 2). С 1 апреля 2026 года вне освобождения оказалась и строительная земля, на которую выдано разрешение на строительство (об этом ниже). Значит, первая продажа квартиры в новом доме, если продавец — плательщик НДС, облагается НДС, а все последующие перепродажи этой квартиры от НДС освобождены и облагаются налогом на переход.
Ставка. Общая ставка НДС в Черногории — 21 % (статья 24 закона об НДС). Пониженные ставки 7 % и 15 % применяются к продуктам питания, лекарствам, книгам, проживанию в гостиницах, услугам общепита и ряду других позиций. Жилья в этих списках нет: ни в действующем законе (по редакции на paragraf.me, актуальной на 31 марта 2021 года, и по обзору ставок 2026 года бухгалтерской компании Ekonomik), ни в новом законе об НДС 2026 года (статьи 64 и 65). Ни нулевой, ни льготной ставки для первой квартиры в найденных нами источниках нет.
Как НДС выглядит в цене. Застройщик начисляет НДС в составе цены квартиры, отдельного платежа в налоговую покупатель не делает. Если в договоре написано, что цена 200 000 евро включает НДС, то налог внутри цены составляет 200 000 × 21 / 121 = 34 710,74 евро, а стоимость без НДС — 165 289,26 евро. Покупатель — частное лицо этот НДС вернуть не может: он конечный потребитель. Чтобы избежать спора, проверьте, что в договоре указано «cijena sa uključenim PDV-om» (цена с НДС), а не цена «плюс НДС».
Итоговая стоимость для покупателя новостройки складывается так: цена по договору (уже с НДС) плюс нотариус, регистрация в кадастре, при необходимости перевод и юрист. Налога на переход в этой схеме нет. Для сравнения: квартира на вторичном рынке с рыночной стоимостью 200 000 евро потребует налога на переход 7 000 евро сверх цены (4 500 + 5 % × 50 000).
Правила 2026 года для земли. Изменения закона об НДС, опубликованные в Sl. list CG № 12/2026 от 6 февраля 2026 года, с 1 апреля 2026 года относят к облагаемым НДС поставкам строительную землю, на которую выдано разрешение на строительство. По обзору KPMG от 17 марта 2026 года, новое правило не распространяется на авансы, уплаченные до 1 апреля 2026 года. Земля без разрешения на строительство остаётся вне НДС и облагается налогом на переход. Для покупателя квартиры это важно косвенно: застройщики, покупающие землю, теперь платят НДС, и деловой портал Investitor ещё в ноябре 2025 года, до принятия поправок, писал, что это может отразиться на ценах квартир. Конкретные оценки мы не приводим, потому что статистикой они не подтверждены.
Новый закон об НДС. 9 июля 2026 года парламент принял новый закон об НДС (Sl. list CG 104/2026), который заменит действующий закон (Sl. list RCG 65/2001). Закон опубликован 17 июля и вступил в силу 25 июля 2026 года, но, по сообщению газеты «Дан» от 9 июля 2026 года, применяться он начнёт со дня вступления Черногории в Европейский союз. До этого действует прежний закон. В новом законе сохранена та же логика: оборот недвижимости освобождён от НДС, кроме первой передачи новопостроенного объекта и продажи строительной земли (статья 68, ч. 1, пп. 3 и 4). Общая ставка остаётся 21 %.
Когда квартира в новом доме уже не первичный рынок. Если квартиру в новом доме уже кто-то купил у застройщика и теперь перепродаёт, это вторая передача права: НДС не начисляется, а покупатель платит налог на переход по шкале. Как налоговый орган квалифицирует переуступку договора, заключённого с застройщиком до ввода дома в эксплуатацию, мы в первоисточниках не нашли. Если вы покупаете квартиру не напрямую у застройщика, уточните схему у нотариуса до подписания.
Закон содержит три группы освобождений: общие (статья 12), корпоративные (статья 13) и при наследовании и дарении (статья 14). Пересказываем их с учётом поправки 132/2026.
Первое жильё (статья 12, ч. 1, п. 4). От налога освобождаются совершеннолетние граждане Черногории с местом жительства в Черногории, которые впервые приобретают жилой дом или квартиру для решения своего жилищного вопроса и не имеют другого жилья в собственности на территории страны. Освобождение действует в пределах площади до 20 м² на каждого члена домохозяйства. Домохозяйство определено в части 2 статьи 12: в него входят лица с тем же адресом проживания, что и покупатель, которые живут с ним одной семьёй и ведут общий бюджет: супруг или партнёр того же пола, дети (в том числе усыновлённые) самого покупателя и его супруга или партнёра, а также родители (в том числе усыновители) покупателя и его супруга или партнёра. Поправка 132/2026 с 10 сентября 2026 года добавила в это определение партнёра того же пола, его детей и родителей; остальной круг лиц был в законе и раньше. Иностранцы этой льготой воспользоваться не могут, даже если у них есть ВНЖ: условие сформулировано через гражданство Черногории. Как именно считается освобождённая часть, если квартира больше нормы, закон подробно не описывает, и порядок расчёта мы в официальных разъяснениях не нашли.
Другие общие освобождения (статья 12). Государственные органы, органы местного самоуправления, публичные учреждения и фонды, гуманитарные организации; дипломатические и консульские представительства на условиях взаимности и международные организации; возврат конфискованного имущества и приобретение земли по мерам аграрной политики; приобретение по договору пожизненного содержания, если приобретатель — наследник первой очереди; раздел общей собственности в пределах своей доли; некоммерческие организации для уставной деятельности; экспроприация; банки, к которым право собственности перешло по фидуциарному обеспечению или ипотеке, если они продадут объект в течение трёх лет.
Компании (статья 13). Налог не платится, когда недвижимость вносится в уставный капитал или для его увеличения, а также при слиянии, присоединении и разделении компаний. Это освобождение не делает покупку квартиры через фирму дешевле: если компания покупает объект у третьего лица, налог платится по той же шкале.
Наследование и дарение (статья 14). Освобождены наследники первой очереди, супруг или партнёр того же пола и родители наследодателя. При дарении освобождены одаряемые первой очереди и супруг или партнёр дарителя. Наследники и одаряемые второй очереди освобождаются при особых условиях: фермеры — на сельскохозяйственное имущество, если не менее трёх лет жили с наследодателем одним хозяйством, и любой наследник второй очереди — на одну квартиру, если жил с наследодателем одним хозяйством не менее года. Если фермер в течение пяти лет сменит занятие, он обязан в 15 дней сообщить об этом налоговому органу и заплатить налог по обычной шкале. Освобождены также бывшие супруги и бывшие партнёры того же пола при разделе совместного имущества в связи с разводом или прекращением партнёрства, одаряемый — на имущество, уступленное ему в наследственном деле, которое он унаследовал бы, если бы наследник-даритель отказался от наследства, государство как законный наследник и некоммерческие организации.
Наследство и дарение облагаются тем же налогом на переход (статья 4 закона перечисляет их среди облагаемых способов перехода). Поэтому для дальних родственников и посторонних лиц налог по шкале действует и при безвозмездной передаче. О наследовании квартиры в Черногории у нас есть отдельный разбор (на примере граждан Сербии).
Налог — не единственный расход. Ниже перечислены статьи бюджета, по которым мы нашли подтверждённые цифры, и те, где есть только ориентиры.
Нотариус. Договор купли-продажи недвижимости в Черногории оформляет нотариус в виде нотариального акта (notarski zapis), его вознаграждение фиксировано тарифом, а не процентом от цены. По новому нотариальному тарифу (Tarifa o naknadama za rad i naknadama troškova notara, Sl. list CG 49/2026 от 9 апреля 2026 года; действует со дня опубликования и заменил тариф 2012 года) вознаграждение за нотариальный акт зависит от стоимости сделки:
| Стоимость сделки | Вознаграждение нотариуса |
|---|---|
| до 19 999 € | 180 € |
| 20 000–39 999 € | 250 € |
| 40 000–59 999 € | 350 € |
| 60 000–79 999 € | 420 € |
| 80 000–119 999 € | 480 € |
| от 120 000 € | 480 € + 13 € за каждые начатые 15 000 € сверх 120 000 €, не более 8 000 € |
По этой сетке сделка на 80 000 евро стоит у нотариуса 480 евро, на 200 000 евро — 558 евро, на 250 000 евро — 597 евро. Учтите: в интернете ещё встречаются суммы по прежнему тарифу (Sl. list CG 6/2012), который утратил силу. Суммы в таблице указаны без НДС: по статье 12 тарифа нотариус обязан дополнительно начислить установленный НДС, сборы и другие платежи. По общей ставке 21 % вознаграждение 597 евро превращается примерно в 722 евро.
Регистрация в кадастре. Право собственности переходит к покупателю только после регистрации в кадастре недвижимости. За составление и подачу заявления о регистрации в кадастре нотариус по тарифу берёт 15 евро плюс НДС (тарифный номер 19). Официальный размер государственного сбора кадастра мы не нашли: вторичные источники приводят ориентир 15–20 евро, его и стоит закладывать в бюджет с пометкой «около».
Юрист. Участие адвоката в сделке не обязательно. С 1 января 2026 года применяется новый адвокатский тариф (Sl. list CG 132/2025). Отдельной позиции «сопровождение покупки недвижимости» в нём нет: вознаграждение зависит от вида действия и стоимости предмета, а по договорённости с клиентом допускается от 50 % до пятикратного размера тарифа. Конкретную сумму за полное сопровождение сделки по тарифу вывести нельзя, поэтому обсуждайте её с адвокатом заранее.
Перевод и доверенность. Если покупатель не владеет черногорским языком, при подписании у нотариуса нужен присяжный переводчик. Если покупатель действует через представителя, доверенность, оформленную за рубежом, нужно заверить апостилем (если у вашей страны нет с Черногорией соглашения об освобождении от легализации) и перевести. Подтверждённых тарифов на перевод и апостиль для черногорских сделок мы не нашли. Цены у переводчиков разные, и их лучше запросить заранее.
Налоговый номер. По данным риелторских источников, для сделки покупателю нужен черногорский налоговый идентификационный номер (PIB). Официального перечня документов для покупателя на gov.me мы не нашли, поэтому состав документов уточните у нотариуса.
Ориентир по бюджету вторичной квартиры с рыночной стоимостью 250 000 евро: налог на переход 9 500 евро, нотариус 597 евро плюс НДС 21 %, то есть около 722 евро, подача заявления в кадастр через нотариуса 15 евро плюс НДС (около 18 евро), государственный сбор кадастра около 15–20 евро, плюс перевод и юрист по договорённости. Итого около 10 260 евро без услуг переводчика и юриста, то есть примерно 4,1 % сверх цены.
После регистрации владелец каждый год платит налог на недвижимость (porez na nepokretnosti). Это местный налог: ставку в пределах закона выбирает община, она же начисляет и собирает налог. Закон 2019 года (Sl. list CG 25/2019, с поправками 49/2022, 152/2022, 118/2025 и 133/2025) задаёт рамку, в которой община выбирает ставку: общий диапазон 0,25–1,00 % рыночной стоимости, для второго жилья (sekundarni stambeni objekat, то есть не место постоянного проживания) — 0,3–1,5 %. Диапазоны приведены по тексту 2019 года. Поправки 2025 года их не меняли, тексты поправок 2022 года мы не нашли.
В 2025 году закон менялся дважды. Поправки, принятые парламентом 30 июля 2025 года и повторно 13 октября 2025 года после возврата президентом, исключили из налогообложения «объекты в строительстве» и отменили повышенную ставку 0,3–5 % для незастроенной строительной земли (Sl. list CG 118/2025, опубликован 16 октября 2025 года). По сообщению investitor.me от 16 октября 2025 года, Конституционный суд признал неконституционными нормы об обложении объектов в строительстве и «прочих объектов» и ставку 0,3–5 % для незастроенной строительной земли. Ещё одну небольшую поправку парламент принял 12 ноября 2025 года. Ставок для обычных квартир эти изменения, насколько мы видим по текстам, не касались.
Пример Бара. В проекте решения общины Бар о налоге на недвижимость 2019 года (Predlog odluke; принятый текст мы не нашли) ставка для основного жилья составляет 0,26 %, для второго жилья — 0,60 %, для строительной земли — 0,30 %. Скидка для семьи владельца применяется только к квартире, где он живёт постоянно. Налоговую декларацию владелец подаёт в течение 30 дней с момента приобретения: этот срок установлен самим законом (статья 16 закона 25/2019) и одинаков для всех общин. Базу община устанавливает в евро за квадратный метр. По сообщению Primorski от 11 апреля 2025 года, для 2025 года её снизили с исходных 2 305,00 до 1 693,75 евро (в заметке единица не указана; судя по тексту, это база за квадратный метр, рассчитанная от средней рыночной цены по данным Monstat). Действующую редакцию решения и базу на 2026 год мы не проверяли, поэтому перед расчётом уточните их в общине.
Порядок величины: если квартира площадью 50 м² в Баре облагается как второе жильё по ставке 0,60 % при базе 1 693,75 евро за м² (данные 2025 года), налог составит около 508 евро в год. Это иллюстрация, а не расчёт для конкретного объекта, потому что в базе учитываются коэффициенты. В проекте решения Бара 2019 года это коэффициент зоны (от 0,5 до 1,4), коэффициент качества и снижение на 1 % за каждый год возраста здания, но не более 60 %. Для собственного жилья, где владелец живёт, налог снижается на 20 % и ещё на 10 % за каждого члена домохозяйства, всего не более чем на 50 % (статья 12 закона).
Для управления домом и обязательных платежей жильцов действуют отдельные правила, о них мы писали в материале кто управляет домом в Черногории.
Оба налога регулируются законом о подоходном налоге с физических лиц. Ниже пересказ по консолидированному тексту, опубликованному правительством на gov.me (с поправками до Sl. list CG 152/2022). Позже закон менялся ещё несколько раз (Sl. list CG 88/2024, 133/2025, 160/2025 и поправка, принятая 14 мая 2026 года). Поправки 133/2025 и 2026 года, которые мы прочитали, норм об аренде и приросте капитала не касаются, а поправки 2024 года, по обзору KPMG, относятся к другим видам дохода. Текст поправки 160/2025 мы не читали.
Доход от аренды. Ставка — 15 %. Если расходы не подтверждены документами, вычитаются нормированные расходы в размере 30 % дохода, то есть налог платится с 70 % арендной платы. Для сдачи комнат, квартир и домов туристам норматив выше: 50 %, если уплачен туристический сбор, и 70 %, если есть договор с туристическим агентством или местной туристической организацией и средняя загрузка составляет не менее 60 дней в году. Пример для долгосрочной аренды: 800 евро в месяц дают 9 600 евро в год, налоговая база — 6 720 евро, налог — 1 008 евро в год. Если арендатор — компания или предприниматель, он при каждой выплате удерживает аванс налога по ставке 15 % с налогооблагаемого дохода, то есть с арендной платы за вычетом расходов; если платит физическое лицо, налог уплачивается по годовой декларации (статья 49a). Краткосрочная сдача туристам требует ещё регистрации и уплаты туристического сбора. Как организовать сдачу, если вы не живёте в стране, мы разбирали в материале кто сдаёт вашу квартиру, пока вы не в стране.
Налог при перепродаже. Прирост капитала от продажи недвижимости облагается по ставке 15 %. Прирост — это разница между ценой продажи и ценой покупки. Цена продажи берётся из договора за вычетом подтверждённых расходов на реконструкцию и продажу; если она ниже рыночной, налоговый орган устанавливает рыночную. Цена покупки ежегодно индексируется на рост розничных цен по данным статистического ведомства. Если её нельзя установить, она принимается равной 80 % цены продажи. Налог декларируется по итогам года, декларация подаётся до конца апреля следующего года.
Освобождения от налога на прирост капитала (статья 37g):
Освобождения после определённого срока владения (например, «после трёх лет» или «после десяти лет») в найденном тексте закона нет. Встречающиеся в интернете утверждения о таком сроке мы не подтвердили. Нерезидент платит подоходный налог с дохода, полученного в Черногории (статья 4 ч. 2 закона), и сам подаёт декларацию по доходам, для которых удержание налога у источника не предусмотрено (статья 43 ч. 6). Отдельной ставки или освобождения для нерезидентов в законе нет, а освобождение для единственного жилья привязано к месту жительства. Если вы продаёте квартиру, живя за рубежом, учтите ещё и правила своей страны и соглашение об избежании двойного налогообложения.
Если вы покупаете в ипотеку, о ставках и требованиях банков к нерезидентам читайте в материале ипотека в Черногории для иностранца.
«Налог при покупке в Черногории всегда 3 %». Это верно только до 150 000 евро и только для сделок по вторичному рынку. С 1 января 2024 года действует шкала 3 / 5 / 6 %. Для квартиры за 250 000 евро разница со «старыми» 3 % составляет 2 000 евро.
«Налог считается от цены в договоре». По закону — от рыночной стоимости. Если цена в договоре ниже рыночной, налоговый орган общины устанавливает стоимость сам, сравнивая объект с похожими сделками.
«Покупатель новостройки платит налог на переход». Нет, если застройщик продаёт квартиру с НДС: первая продажа новопостроенного объекта облагается НДС 21 %, который входит в цену, а налог на переход в этом случае не платится (статья 6). При перепродаже той же квартиры следующим владельцем налог на переход уже нужен.
«Налог начисляют после регистрации в кадастре, ждите письма». Закон требует подать декларацию и заплатить налог в течение 15 дней со дня договора. Физическому лицу за пропуск срока грозит штраф от 100 до 1 000 евро.
«Налог на переход администрирует государственная налоговая служба». С 2024 года налог на переход администрирует налоговый орган общины, где находится объект.
«Иностранцы платят больше». Нет. Ставки одинаковые. Разница только в том, что льгота на первое жильё доступна лишь совершеннолетним гражданам Черногории с местом жительства в стране.
«Через фирму налог ниже». Отдельной ставки для компаний нет. Освобождение есть только для внесения недвижимости в капитал и реорганизаций, а не для покупки у третьего лица.
Мы сознательно не стали писать то, что не нашли в первоисточниках. Вот вопросы, по которым данных нет или они только во вторичных источниках:
Если вы нашли официальное разъяснение по одному из этих пунктов, напишите нам: мы обновим материал.
Zen Gardens — жилой комплекс в Баре, где квартиры продаёт застройщик, поэтому, если продажа облагается НДС, для покупателя действует схема с НДС в цене, а не налог на переход.
Сколько составляет налог при покупке квартиры в Черногории в 2026 году?
На вторичном рынке покупатель платит налог на переход права по прогрессивной шкале, действующей с 1 января 2024 года: 3 % до 150 000 евро, затем 4 500 евро плюс 5 % с суммы свыше 150 000 евро, а свыше 500 000 евро — 22 000 евро плюс 6 % с превышения. Например, квартира за 250 000 евро облагается налогом 9 500 евро. При покупке новостройки у застройщика вместо этого налога в цену включён НДС 21 %.
Платит ли иностранец при покупке недвижимости в Черногории больше, чем гражданин?
Нет. Закон устанавливает равный режим для отечественных и иностранных лиц, если международный договор не предусматривает иное; отдельных ставок для иностранцев или нерезидентов нет. Отличие только одно: освобождение на первое жильё (до 20 м² на члена домохозяйства) доступно лишь совершеннолетним гражданам Черногории с местом жительства в стране.
Есть ли в Черногории аналог немецкого Grunderwerbsteuer?
Да, это налог на переход права собственности на недвижимость (porez na promet nepokretnosti). Как и Grunderwerbsteuer, он ложится на покупателя при приобретении недвижимости, но ставка не плоская, а прогрессивная: 3, 5 и 6 % по ступеням. Сбор и администрирование с 2024 года переданы общинам.
Кто платит налог на переход права — покупатель или продавец?
По закону плательщик — приобретатель, то есть покупатель. При обмене налог платит каждая сторона, при наследовании — наследник, при дарении — одаряемый. Стороны могут договориться о компенсации налога продавцом, но перед налоговым органом обязанность остаётся у покупателя. Солидарной ответственности продавца закон о налоге на переход не предусматривает.
От какой суммы считается налог — от цены в договоре или от оценки?
От рыночной стоимости на момент приобретения. Покупатель указывает в декларации цену из договора, но если она ниже рыночной или не указана, налоговый орган общины устанавливает рыночную стоимость по сопоставимым сделкам в том же районе, а при отсутствии данных — через лицензированного оценщика.
Нужно ли платить налог на переход при покупке новостройки?
Нет, если вы первым покупаете новопостроенный объект у застройщика и эта продажа облагается НДС: НДС 21 % входит в цену, а по статье 6 закона такое приобретение не считается облагаемым переходом права. Если квартиру в новом доме вы покупаете у предыдущего владельца, это уже вторичный рынок и налог на переход платится по шкале.
В какой срок нужно заплатить налог?
Обязательство возникает в день заключения договора. Покупатель сам рассчитывает налог в декларации, подаёт её в налоговый орган общины в течение 15 дней и платит одновременно с подачей. За пропуск срока физическому лицу грозит штраф от 100 до 1 000 евро.
Можно ли законно уменьшить налог при покупке?
Снизить ставку нельзя, а заниженная цена в договоре не поможет: налог посчитают от рыночной стоимости. Законные варианты — освобождения, предусмотренные законом: наследование и дарение в пользу наследников первой очереди и супруга или партнёра (при наследовании также родителей), раздел совместного имущества бывших супругов или партнёров при разводе, первое жильё для граждан Черногории с местом жительства в стране. При покупке новостройки у застройщика налога на переход нет, но это не экономия: в цене уже заложен НДС 21 %. Покупка через компанию налог не снижает.