Кто управляет домом в Черногории: скупштина, управник и деньги на общий счёт

Если совсем коротко, картина такая.

Управление домом в Черногории — обязанность собственников, а не услуга, которую кто-то оказывает по умолчанию. Нет никакого государственного ЖЭКа, который придёт сам. Закон исходит из того, что собственники квартир самоорганизуются: соберут скупштину этажных владельцев, выберут председателя, выберут управника, зарегистрируют дом, откроют ему банковский счёт и начнут ежемесячно перечислять туда деньги.

Взнос считается по площади, а не поровну. Формула в законе — один бод за каждый квадратный метр чистой площади квартиры. Стоимость бода определяет сама скупштина, но она не может быть меньше 0,20 евро. То есть законный минимум для квартиры 60 м² — 12 евро в месяц, и это именно минимум, а не норма.

Управником может быть почти кто угодно. Закон допускает и соседа-собственника, и стороннее физическое лицо, и фирму, и предпринимателя. Лицензия сегодня не требуется. Это одновременно самая гибкая и самая уязвимая часть системы.

Платить нужно, даже если управника в доме нет. Министерство просторного планирования в августе 2026 года разъяснило это прямо: обязанность перечислять средства на общий счёт вытекает непосредственно из закона, а не из того, договорились ли жильцы между собой.

За отсутствие организованного управления предусмотрены штрафы, и вилка 500–10 000 евро, которую любят выносить в заголовки, относится не ко всем — но об этом ниже отдельным разделом, потому что здесь пресса регулярно упрощает.

И последнее, что делает эту тему срочной именно сейчас. С 12 августа по 8 сентября 2026 года идёт публичное обсуждение проекта нового закона — «Нацрт закона о управљању и одржавању стамбених зграда». Он поднимает минимальную стоимость бода с 0,20 до 0,30 евро, вводит лицензирование управников и жёсткое взыскание долгов. Пока это проект, ни одна его цифра не действует. Но замечания министерство принимает до 8 сентября.

Если вы только присматриваетесь к покупке, самое полезное — прочитать этот текст рядом с разбором того, как проверить сам объект перед сделкой: юридическая чистота квартиры и качество управления домом — это две разные проверки, и вторую почти никто не делает.

В черногорском доме два органа управления, и путать их не стоит.

Скупштина этажных владельцев — это собрание всех собственников квартир и нежилых помещений в доме. Она решает. К её компетенции относятся способ организации работ по содержанию дома и урбанистического участка, выбор управника, программа содержания и размер ежемесячного взноса. Министерство в разъяснении 2026 года добавляет к этому утверждение программы содержания и годового отчёта.

Обратите внимание на формулировку закона: «о способе организации работ по содержанию жилого дома и урбанистической парцелы решает скупштина этажных владельцев». Не управник, не община, не застройщик. Собрание.

Управник — это исполнитель. Он реализует решения скупштины, организует содержание дома, ведёт учёт расходования средств и отчитывается. У него есть собственные, отдельно прописанные в законе обязанности — открыть общий счёт, получить дому регистрационный номер, обеспечить сервис лифтов, запустить процедуру взыскания при неуплате, созвать учредительное собрание, — и за неисполнение каждой из них закон предусматривает отдельное наказание.

Председатель скупштины — третья фигура, которую часто смешивают с управником. Это выборное лицо из числа собственников, представляющее собрание. Закон упоминает его отдельно, в том числе в перечне тех, кого можно оштрафовать. Один человек может формально совмещать роли, но это разные функции: председатель — от лица собственников, управник — по договору со скупштиной.

Министерство в разъяснении от 17 июля 2026 года сформулировало баланс между ними максимально ясно: управник не может решать один. Этажные владельцы вправе контролировать его работу, требовать доступ к финансовой документации и к отчётам о его деятельности. Расходы на содержание распределяются пропорционально площади квартиры, а не равными суммами со всех. Скупштина утверждает программу содержания и годовой отчёт. Если жалоба на управника признана обоснованной, он обязан устранить нарушения или возместить ущерб, а собрание вправе выбрать нового.

Практический вывод, который стоит запомнить до подписания любого договора: управник в Черногории не является хозяином дома. Он подрядчик собрания. Если в конкретном комплексе всё устроено наоборот — это отклонение от закона, а не местная традиция.

Это, пожалуй, главная особенность черногорской модели, и её стоит понять до того, как вы начнёте оценивать конкретный дом.

Закон говорит: управником может быть избран этажный владелец, либо другое физическое лицо, либо хозяйственное общество, либо иное юридическое лицо, либо жилищный кооператив, либо предприниматель. Никакого экзамена, никакого реестра лицензий, никакого профессионального ценза действующий закон не требует.

На практике это порождает три очень разные конфигурации.

Сосед-управник. В небольших домах — а в Черногории таких много — управником становится кто-то из собственников. Дёшево, все друг друга знают, деньги на счету небольшие. Слабое место — квалификация: договоры с подрядчиками, годовая отчётность, обязательный сервис лифта и процедура взыскания долгов требуют времени и понимания, а человек делает это в свободное время.

Специализированная фирма. В Подгорице и на побережье работают агентства, которые берут дом на обслуживание целиком: уборка, мелкий ремонт, бухгалтерия по общему счёту, взыскание долгов. Это ближе всего к тому, что человек из Германии или Сербии называет управляющей компанией. Качество различается очень сильно, и оценивать его нужно не по сайту, а по конкретному дому: попроситься посмотреть подъезд, который эта фирма ведёт третий год.

Застройщик или связанная с ним компания. Частая схема в новых комплексах, особенно на побережье. У неё есть плюс: в первые годы никто не знает здание лучше того, кто его построил. И есть очевидный конфликт интересов: если ошибка в строительстве проявится через два года, управник, аффилированный с застройщиком, окажется в неудобном положении.

Именно поэтому в проекте нового закона появляется требование лицензии, экзамена и страховки. Но пока это только проект — сегодня, в сентябре 2026 года, никакой лицензии от управника закон не требует. Не верьте объявлениям, где «лицензированный управник» подаётся как юридический статус: сегодня это маркетинг, а не документ.

Тема качества обслуживания напрямую связана с тем, что происходит с квартирой, пока вас нет — для собственника, который живёт в другой стране, управник дома и человек, присматривающий за квартирой, это два разных вопроса, и решать их нужно порознь.

Здесь начинается арифметика, и она проще, чем кажется, — но только если понять слово «бод».

Закон устанавливает не сумму в евро, а единицу расчёта. Ежемесячная аконтация на общий счёт дома составляет один бод за квадратный метр чистой жилой площади квартиры или чистой площади делового помещения и половину бода за квадратный метр нежилого пространства. А дальше — ключевая фраза: стоимость бода, которая не может быть меньше 0,2 евро, определяет скупштина этажных владельцев.

Из этого следует три вещи, которые почти всегда понимают неправильно.

Первое: 0,20 евро — это пол, а не цена. Закон запрещает опускаться ниже, но не запрещает подниматься. Дом с бассейном, лифтами, подземным паркингом и зеленью физически не может содержаться за двадцать центов с квадрата, и нормальная скупштина устанавливает бод выше. Если вам говорят «по закону положено двадцать центов» — это неверное прочтение: по закону положено не меньше двадцати центов.

Второе: считается чистая площадь, а не общая. Основание расчёта — нето површина вашего особого дела, то есть площадь помещения, а не доля в общей площади здания.

Третье: платят пропорционально, а не поровну. Закон прямо говорит, что расходы регулярного содержания, необходимых и срочных работ этажные владельцы несут соразмерно участию чистой площади своих помещений. Министерство повторило это в разъяснении в июле 2026 года. Схема «скинемся по пятьдесят с квартиры» законом не предусмотрена, хотя в маленьких домах встречается.

Как это выглядит в цифрах при минимальной стоимости бода:

квартира 40 м² — 8 евро в месяц; 50 м² — 10 евро; 60 м² — 12 евро; 80 м² — 16 евро; 100 м² — 20 евро.

Много это или мало — вопрос точки отсчёта. По сравнению с домом того же класса в Германии это очень мало. По сравнению с тем, во что реально обходится содержание фасада, кровли и лифта, — тоже мало, и это одна из причин, по которым министерство предлагает поднять планку.

Отдельно стоит держать в голове, что взнос на содержание — это не вся стоимость владения. Электричество, вода, вывоз мусора, интернет и налог на недвижимость идут поверх и считаются отдельно; мы разбирали это подробно в тексте о том, сколько стоит содержать квартиру в Черногории. Взнос на одржавање — это только про общее имущество дома.

Закон делит всё, что делается в доме, на три категории, и от того, в какую попадает конкретная работа, зависит и скорость, и порядок принятия решения.

Регулярное содержание. Повседневное: уборка, покраска, обслуживание столярки и фасадных элементов, регулярный сервис лифтов и инженерных систем. Это то, на что и идёт ежемесячная аконтация. Здесь управник действует в рамках утверждённой скупштиной программы, не собирая собрание под каждый счёт.

Необходимые работы. Закон относит к ним реконструкцию кровельной конструкции, несущих стен, фасада, замену инсталляций. Это крупные вложения, которые обычно не помещаются в текущий взнос и требуют либо накопленных на общем счету средств, либо отдельного решения скупштины о дополнительном сборе.

Срочные работы. Формулировка закона: работы, которые должны быть выполнены без промедления ради защиты жизни и здоровья людей. Прорыв магистрали, обрушение элемента фасада, авария лифта, короткое замыкание. Их управник обязан обеспечить немедленно — и именно за необеспечение срочных работ он отвечает лично.

Практический смысл этого деления для собственника такой. Спрашивая у управника «что вы делаете за наши деньги», вы получите ответ про первую категорию. А самые дорогие события в жизни здания — кровля, фасад, стояки — лежат во второй, и вопрос к дому звучит иначе: накапливает ли дом что-нибудь сверх текущих расходов. Если денег на общем счету ровно столько, сколько собрали в прошлом месяце, то первая же серьёзная течь превратится в срочный сбор с жильцов.

Здесь стоит сразу снять одно распространённое заблуждение. В Черногории нет обязательного резервного фонда в том виде, в каком его знают по сербскому или хорватскому законодательству. Есть средства на общем счёте дома и есть решения скупштины. Накопление на будущий ремонт — вопрос воли собрания, а не автоматическая норма, и в большинстве домов оно просто не ведётся.

Для приморского дома это не абстракция. Солёный воздух ускоряет коррозию металлических элементов настолько, что этому мы посвятили отдельный разбор, а влажность и недостаточная вентиляция — ещё один. Всё это в конечном счёте оплачивается из тех самых бодов и попадает в категорию либо регулярного, либо необходимого содержания — в зависимости от того, насколько поздно спохватились.

Прежде чем говорить о деньгах дальше, полезно понять, за что именно вы платите. Закон отвечает на это отдельной статьёй.

К общим частям жилого дома, помимо тех, что определены законом об имущественно-правовых отношениях, закон относит: подход ко входу, подсобные помещения (для уборочного инвентаря, для колясок и велосипедов), помещения для обслуживания жильцов (стирка, глажка), благоустроенные зелёные и спортивные площадки, парковочные места.

А дальше идёт фрагмент, который прямо касается всех, кто покупает в курортной части страны. Для объектов в туристических зонах закон дополнительно относит к общим частям: рецепцию, холл, залы для занятий, тренажёрные залы, сауны, бассейны и помещения для ведения коммерческой деятельности.

Это важно по двум причинам.

Первая. Если в комплексе есть бассейн и тренажёрный зал, это не бонус от застройщика, который однажды может исчезнуть, — по закону это общая часть здания, и содержать её обязаны собственники, через тот же самый механизм. Значит, реалистичный взнос в таком доме заведомо выше минимальных двадцати центов, и любой продавец, который обещает «бассейн и обслуживание за двадцать центов с квадрата», либо не считал, либо не договаривает.

Вторая. Раз это общая часть, решения по ней принимает скупштина, а не отдельный собственник и не арендатор коммерческого помещения на первом этаже. Кто оплачивает подогрев бассейна, в какие месяцы он работает, кто отвечает за спасателя — всё это предмет решения собрания и программы содержания, а не устной договорённости.

Если вы выбираете между комплексами, стоит смотреть на инфраструктуру именно с этой стороны: каждая дополнительная общая функция — это дополнительная строка в ежемесячном взносе на всю жизнь здания. Мы касались этой логики, когда разбирали, где в Черногории лучше жить: набор общих пространств влияет не только на комфорт, но и на постоянные расходы.

Здесь то место, где черногорская система становится непривычной для человека, привыкшего к российским или немецким порядкам. Дом здесь не существует как юридическое лицо автоматически. Его нужно, условно говоря, зарегистрировать.

Последовательность выглядит так.

Скупштина конституируется и выбирает председателя и управника. Принятые акты доставляются компетентному органу местного самоуправления. Дом подаёт заявку в Завод за статистику (Монстат) и получает регистрационный номер и код деятельности. После решения статистического ведомства открывается общий счёт дома в банке — это прямая обязанность управника, прописанная в законе. Изготавливается печать.

Только после этого дом может принимать деньги на свой счёт, заключать договоры с подрядчиками и выступать стороной в процедуре взыскания.

Отсюда несколько практических следствий.

Деньги не должны идти на личный счёт управника. Закон говорит о заједничком рачуну стамбене зграде — общем счёте жилого дома. Если в доме собирают наличные или переводят на карту физического лица, это не «упрощённый вариант», а отсутствие законной схемы, и проверить расходование таких средств вы не сможете никак.

У дома должна быть документальная история. Решения скупштины, договор с управником, регистрация в статистике, банковские выписки. Это ровно тот пакет, который имеет смысл запросить перед покупкой — так же, как вы запрашиваете лист непокретности на саму квартиру.

Смена управника — процедура, а не разговор. Закон отводит уходящему управнику семь дней со дня прекращения мандата на передачу печати дома и всей документации новоназначенному. Компетентный орган местного самоуправления, в свою очередь, обязан в трёхдневный срок уведомить финансовое учреждение, в котором открыт общий счёт дома. Если предыдущий управник документацию не отдал, дом фактически начинает историю заново — и это, кстати, одно из отдельно наказуемых нарушений.

Если вы покупаете в доме, где собрание ещё не создано, — а это очень частая ситуация в новостройках — полезно понимать объём работы.

По практике агентств, которые занимаются этим в Подгорице, пакет выглядит примерно так: приглашение этажным владельцам с повесткой, разосланное минимум за пять дней до собрания; протокол учредительной скупштины; решение о конституировании; решение об избрании председателя; решение об избрании управника; договор между скупштиной и управником; решение об изготовлении печати; правила поведения собственников и решение об их принятии; решение об открытии банковского счёта; лист непокретности на здание; заявление в Завод за статистику; квитанция об уплате таксы 5 евро.

Дальше — регистрация, решение статистического ведомства, открытие счёта.

Занимаются этим и специализированные фирмы. Подгорицкая компания Ulazi Podgorice, например, публикует цену на регистрацию скупштине под ключ, включая изготовление печати и таксы, — 50 евро. Это прайс одной конкретной фирмы, а не рыночная норма; приводим его как порядок величины, чтобы было видно: сама по себе процедура не дорогая. Дорого обходится другое — годы, в течение которых её никто не делает.

Важная оговорка для тех, кто ориентируется на соседние страны. В Черногории нет ни Регистра стамбених заједница, ни института принудительного профессионального управника в том виде, в каком они существуют в Сербии. Это разные законы разных государств, и сербские инструкции, которых в интернете гораздо больше, здесь просто не применяются. Проверяйте, к какой стране относится документ, который вы читаете.

Механика принятия решений в законе описана коротко и она сильно отличается от привычной «по долям».

Каждый этажный владелец особого дела имеет один голос в скупштине. Не голос, взвешенный по площади, — один голос. То есть владелец студии 35 м² и владелец пентхауса 140 м² на собрании равны, хотя платят разное. Голосовать можно лично, через уполномоченного представителя или электронно.

Скупштина принимает решения, если присутствует более половины членов. И вот исключение, которое на практике оказывается самым важным: если после двух созывов кворум не собрался, решение принимается большинством голосов присутствующих.

Смысл этой нормы понятен — законодатель не хотел, чтобы дом становился заложником равнодушия. Но следствие из неё нужно понимать трезво: если вы не ходите на собрания, за вас решат те, кто пришёл. В доме, где половина квартир принадлежит иностранцам, бывающим здесь пару раз в год, реальные решения о деньгах может принимать очень небольшая группа.

Отсюда два практических совета. Во-первых, оформите доверенность соседу или управляющему, которому доверяете, если сами бываете в стране редко, — закон прямо допускает голосование через представителя. Во-вторых, спросите заранее, как в доме организовано оповещение о собраниях: адрес электронной почты, группа в мессенджере, объявление в подъезде. Проект нового закона, к слову, отдельно предлагает разрешить проводить собрания полностью электронно — сегодня закон говорит об электронном способе голосования, а не о полностью дистанционном собрании.

Отдельная деталь для тех, кто сдаёт квартиру: голосует собственник, а не арендатор. Если вы сдаёте квартиру как бизнес, обязанность платить взнос и право голосовать остаются на вас, а не переходят к жильцу, — если только вы не оформили это отдельным договором.

Это тот раздел, ради которого стоит дочитать текст, если вы уже владелец.

Закон обязывает управника вести учёт использования средств и подавать отчёт в течение тридцати дней со дня завершения работ по регулярному содержанию, а также годовой отчёт скупштине. Неподача отчёта — самостоятельное нарушение с отдельным наказанием.

Министерство просторного планирования 17 июля 2026 года разъяснило объём прав собственника ещё шире. Этажные владельцы вправе контролировать работу управника, требовать доступ к финансовой документации и к отчётам о его деятельности. Скупштина утверждает программу содержания и годовой отчёт. Если собственники подают претензию и она признана обоснованной, управник обязан устранить нарушения или возместить причинённый ущерб. Собрание вправе избрать нового управника.

Как этим пользоваться на практике — три вещи, которые стоит запрашивать раз в год, не дожидаясь конфликта.

Выписка по общему счёту дома за год. Не сводная таблица от управника, а именно банковская выписка. Она отвечает сразу на два вопроса: сколько реально собрано и сколько реально потрачено.

Годовой отчёт и протокол собрания, на котором он утверждался. Если отчёт есть, а протокола нет — значит, отчёт никто не утверждал.

Договор скупштины с управником. В нём написано, за что именно он отвечает и какое вознаграждение получает. Действующий закон не устанавливает предельного вознаграждения управника — это предмет договора. Проект нового закона, наоборот, предлагает зафиксировать доли, и об этом ниже.

Если управник отказывается предоставлять документы, вы не остаётесь без инструмента: надзор за исполнением закона осуществляет жилищный инспектор, а работу самих собственников по устранению неисправностей контролирует коммунальный инспектор.

Самая болезненная тема любого дома — те, кто не платит.

Закон здесь не оставляет управнику свободы усмотрения. Если этажный владелец не платит ежемесячный взнос дольше трёх месяцев, управник обязан запустить исполнительное производство — и сделать это в течение восьми дней по истечении этого срока. Это не право, а обязанность, и за её неисполнение управник отвечает наравне с остальными своими нарушениями; та же норма прямо названа предметом инспекционного надзора. Логика законодателя понятна: если взыскание отдать на усмотрение, дом с несколькими злостными неплательщиками разваливается за пару лет, а платят за них соседи.

Обратите внимание: три месяца — это действующая норма, а не новелла. В публикациях о готовящемся законе жёсткое взыскание подаётся как новшество, хотя срок в законе стоит с самого начала. Новое в проекте другое — придание задолженности силы исполнительного документа, о чём ниже.

Что это означает для собственника-иностранца, который бывает в стране редко. Неоплаченные взносы не «висят до приезда» — по ним запускается исполнительное производство, и узнать о нём вы можете сильно позже, чем оно началось. Поэтому первое, что стоит сделать после покупки: убедиться, что у управника есть ваш рабочий контакт и что вы понимаете, куда и когда уходит платёж.

О масштабе явления судить трудно — сводной статистики никто не публикует. Единственная опубликованная иллюстрация, которую нам удалось найти, довольно старая: в июле 2020 года портал CdM писал, что агентство «Аквила» с начала июня запустило 347 процедур принудительного взыскания, а директор агентства Радован Шушич объяснял, что делать это приходится автоматически и что это крайняя мера. Приводим с датой и без экстраполяции на сегодняшний день — свежих цифр в открытом доступе нет. Смысл этой ссылки один: механизм не декоративный, он реально применяется.

Там же, в публикации 2020 года, называлась и другая цифра — на всю страну приходилось четыре коммунальных инспектора. Насколько это верно сегодня, мы проверить не смогли, поэтому не переносим на 2026 год. Но общая картина, которая складывается из закона и практики, такова: на дисциплину внутри дома государство влияет слабо, а вот на неплательщика влияет управник — через суд.

Вопрос, на котором спотыкаются почти все покупатели новостроек, и на который министерство ответило совсем недавно — 3 августа 2026 года.

Обязанность платить расходы на содержание возникает с момента, когда лицо приобретает свойство этажного владельца, то есть с внесения права собственности в кадастр недвижимости. Не с подписания предварительного договора, не с оплаты последнего транша, не с получения ключей.

Это разъяснение стоит запомнить дословно, потому что из него следуют две вещи.

Пока вы не в кадастре, вы не обязаны платить взнос на общий счёт по закону. Но это не значит, что с вас не могут потребовать плату по договору с застройщиком — договорные обязательства существуют отдельно, и в комплексах на стадии сдачи такая плата обычно предусмотрена. Стоит понимать разницу: одно вытекает из закона, другое — из подписанного вами документа.

После записи в кадастр обязанность возникает автоматически, независимо от того, живёте вы в квартире, сдаёте её или она стоит пустой. Неиспользование квартиры не освобождает от взноса — деньги идут на содержание общего имущества, которым вы владеете в любом случае.

Отдельно министерство отметило, что если предыдущий пользователь квартиры принял на себя обязательство платежей отдельным договором, долг всё равно остаётся привязан к зарегистрированному в кадастре собственнику. Иными словами, перед покупкой имеет смысл спросить не только про обременения на саму квартиру, но и про задолженность по взносам на содержание — это отдельная строка, которой нет в листе непокретности. Мы писали об этом в разборе пятнадцати ошибок при покупке; долги по одржавању — из тех, что всплывают уже после сделки.

Сроки и порядок самой регистрации в кадастре мы подробно разбирали в тексте о том, как купить квартиру в Черногории, а налоговую сторону сделки — в материале про налог при покупке недвижимости.

Заголовок «жильцы могут быть оштрафованы до 10 000 евро, если у них нет управы здания» ходит по черногорским изданиям с 2019 года. Он основан на реальной норме, но упрощает её до неточности. Разберём аккуратно, потому что разница существенная.

Закон в статье о наказаниях устанавливает разные вилки для разных субъектов:

юридическое лицо в роли этажного владельца — от 500 до 10 000 евро; этажный владелец в роли председателя скупштины — от 500 до 10 000 евро; пользователь особого или общего помещения — от 500 до 10 000 евро; ответственное лицо в юридическом лице — от 30 до 2 000 евро; физическое лицо — от 30 до 2 000 евро.

То есть для обычного собственника-физлица, у которого в доме не организовано управление, вилка составляет 30–2 000 евро, а не 500–10 000. Десять тысяч — это потолок для юридических лиц и для тех, кто занимает выборную должность в доме.

Отдельная статья закона наказывает застройщика: 500–10 000 евро — об этом ниже отдельным разделом.

И отдельная статья — управника: юридическое лицо 500–10 000 евро, предприниматель 150–2 000 евро, ответственное или физическое лицо 30–2 000 евро. Перечень оснований у управника самый длинный: необеспечение сервиса и контроля лифтов, необеспечение срочных работ, непринятие мер по взысканию задолженности, неподача заявления на регистрационный номер, неоткрытие общего счёта, неведение учёта средств, неподача отчёта собранию, несозыв учредительной скупштины, непередача печати и документации преемнику.

Почему это стоит знать. Не для того, чтобы прикинуть, сколько будет стоить бездействие, — а чтобы правильно оценивать, кто в доме несёт реальный риск. Больше всего рискует тот, кто согласился стать председателем или управником: у него и вилка выше, и оснований для штрафа больше. Это, кстати, одна из причин, по которым в черногорских домах так трудно найти желающих занять эти позиции.

Контроль за тем, устранил ли этажный владелец неисправности, ведёт коммунальный инспектор. Есть и вторая линия надзора, о которой почти не пишут: жилищная инспекция в составе Управы за инспекцијске послове проверяет саму местную власть — ведёт ли община регистры этажных владельцев и управников, назначает ли управника там, где его нет, выдаёт ли регистрационные номера, уведомляет ли банки о смене управника. То есть контролируется не только дом, но и община.

Отдельная и очень практичная норма, которую покупателям новостроек стоит знать наизусть.

Закон возлагает на застройщика три обязанности: он самостоятельно несёт расходы регулярного содержания, необходимых и срочных работ по зданию и урбанистическому участку; он организует работы по содержанию дома; и он предпринимает действия для формирования органов управления. Срок — год со дня переноса права собственности хотя бы на одно помещение, то есть со дня внесения этого изменения в кадастр. За неисполнение — штраф 500–10 000 евро.

Читайте это внимательно, потому что здесь два разных смысла.

Первый год содержание дома — за счёт застройщика. Не за счёт первых въехавших жильцов. Если в новом комплексе с покупателей начинают собирать взнос на одржавање сразу после заселения, а год с момента первой регистрации в кадастре ещё не прошёл, — это вопрос, который стоит задать прямо, со ссылкой на закон.

Формирование скупштине — тоже задача застройщика, а не жильцов. Именно он обязан предпринять действия для образования органов управления в тот же годичный срок. Это, пожалуй, самый недооценённый пункт: покупатели часто считают, что организовываться должны сами, и годами не организуются.

Что из этого следует для выбора комплекса. Вопрос «кто будет управлять домом» имеет смысл задавать застройщику до сделки, а не после, и ответ «жильцы потом сами решат» юридически неполон: закон возлагает первый шаг на него. Проверка того, как застройщик отвечает на этот вопрос, — часть той же работы, что и проверка документов объекта, и часто говорит о компании больше, чем рендеры.

Стоит помнить и о том, что здание — это конструкция, которая живёт десятилетиями в конкретных условиях. Мы отдельно разбирали, как сейсмика влияет на строительство в Черногории: качество несущих конструкций и качество последующего содержания — две половины одного вопроса о том, каким дом будет через двадцать лет.

Закон предусматривает и сценарий полного бездействия.

Если этажные владельцы не образуют органы управления, компетентный орган местного самоуправления обязан назначить временного управника. Срок назначения — до трёх месяцев.

Стоит правильно понять, что это такое. Это не наказание и не переход дома под управление общины. Это временная мера, чтобы у здания появилось лицо, способное открыть счёт, заключить договор на вывоз мусора и вызвать аварийную службу. Три месяца — срок, за который жильцы должны успеть собраться и выбрать своего.

На что стоит обратить внимание собственнику. Временный управник назначен не вами и договор с ним заключали не вы, но платить содержание вы обязаны всё равно — обязанность вытекает из закона, а не из наличия договора. Именно это министерство и подтвердило в августе 2026 года: платить нужно и тогда, когда управника нет вовсе.

И вторая деталь: раз это временная фигура с трёхмесячным мандатом, у неё нет ни стимула, ни времени заниматься долгосрочными вещами — накоплением на кровлю, энергоэффективностью, реконструкцией фасада. Дом, живущий на сменяющих друг друга временных управниках, — это дом без горизонта планирования. При выборе квартиры на вторичном рынке это стоит выяснить прямо: сколько лет у дома один и тот же управник.

Всё, о чём шла речь выше, — действующее право. Теперь о том, что предлагается изменить, с обязательной оговоркой: это проект, ни одна из приведённых ниже цифр сегодня не является нормой.

Министерство просторного планирования, урбанизма и государственного имущества вынесло на публичное обсуждение «Нацрт закона о управљању и одржавању стамбених зграда». Обсуждение идёт с 12 августа по 8 сентября 2026 года; замечания принимаются по электронной почте marko.vico@mdup.gov.me и почтой по адресу IV proleterske brigade 19, 81000 Podgorica. Завершается обсуждение круглым столом 7 сентября 2026 года в Подгорице, в помещении министерства, с 10:30 до 15:00.

Что в проекте, по сообщениям Investitor и CdM.

Минимальная стоимость бода — 0,30 евро вместо 0,20. Рост на пятьдесят процентов. В пересчёте: 50 м² — с 10 до 15 евро в месяц, 60 м² — с 12 до 18, 80 м² — с 16 до 24, 100 м² — с 20 до 30. Аргумент министерства в пояснении к проекту: планка в 0,20 евро за квадрат не менялась с 2016 года и больше не обеспечивает достаточного объёма средств.

Фиксированное распределение собранного. Не менее 15 процентов — управнику, не менее 5 процентов — председателю скупштины, остальное, то есть не менее 80 процентов, — на само содержание. Сегодня закон долей не устанавливает, вознаграждение управника определяется договором.

Профессионализация управников. Управник должен быть зарегистрированной фирмой или предпринимателем, иметь лицензию, сдать экзамен и страхование не менее чем на 5 000 евро. Это прямо закрывает ту дыру, о которой мы говорили в третьем разделе.

Задолженность как исполнительный документ. Обязанность управника начать взыскание при просрочке свыше трёх месяцев есть и сегодня; проект добавляет к этому главное — сама задолженность по взносу приобретает силу исполнительного документа. Это заметно сокращает путь от неуплаты до принудительного взыскания.

Прозрачность. Обязательный общий банковский счёт, ежемесячные отчёты жильцам до десятого числа, годовой финансовый отчёт, право инспекции на доступ к банковским данным дома, возможность проводить собрания полностью электронно.

Наказания: до 10 000 евро для юридических лиц и до 2 000 евро для физических.

Закон, если будет принят, вступит в силу на восьмой день после публикации, но применяться начнёт через двенадцать месяцев — то есть у домов будет год на перестройку.

Реакция рынка предсказуемо разделилась. Портал Adria TV собрал мнения жильцов, недовольных подорожанием: типичный аргумент — «дом новый и содержится регулярно, и то, что мы платим сейчас, уже много». Представитель сектора возражает, что цены на всё, из чего складывается услуга, заметно выросли, и что часть зданий уже добровольно перешла на тридцать центов. Обе позиции — мнения участников рынка в датированной публикации, а не статистика.

Наша редакционная позиция здесь простая и не совпадает ни с одной из сторон. Спор о том, двадцать центов или тридцать, вторичен по отношению к вопросу, куда эти деньги идут и видит ли их кто-нибудь. Дом, где собирают тридцать центов без отчётности, хуже дома, где собирают двадцать, но с банковской выпиской раз в год. Именно поэтому самая содержательная часть проекта — не цифра бода, а месячные отчёты, лицензия и страховка.

Если вы собственник в Черногории, у вас формально есть возможность высказаться до 8 сентября. Много ли частных замечаний доходит до итогового текста — вопрос открытый, но канал существует и он публичный.

Сведём всё сказанное в то, что реально помогает при выборе.

Есть ли у дома скупштина и управник, и как давно. Дом с одним управником на протяжении пяти лет и дом, сменивший трёх временных, — это два очень разных дома при одинаковых квартирах.

Какова стоимость бода в этом доме. Если названы законные двадцать центов, а в комплексе бассейн, лифты и охраняемая территория, попросите объяснить арифметику. Одно из двух: либо есть скрытая доплата, либо содержание недофинансировано и разница проявится позже.

Есть ли накопления на общем счету. Это ответ на вопрос, кто будет платить за кровлю. Обязательного резервного фонда закон не устанавливает, поэтому накопления — результат сознательного решения собрания. Их отсутствие не порок для нового дома, но должно быть осознанным.

Нет ли задолженности по взносам на этой квартире. В листе непокретности её не видно. Спрашивать нужно у управника, а не у продавца.

Прошёл ли год с первой регистрации права собственности в кадастре. Если нет, содержание — обязанность застройщика, и это стоит проговорить.

Как оповещают о собраниях и можно ли голосовать по доверенности. Для собственника, который живёт в другой стране, это не формальность, а единственный способ участвовать в решениях о своих деньгах.

Мы в Zen Gardens строим в Баре дом на 24 квартиры, и вопрос управления для нас не абстрактный: чем меньше дом, тем заметнее в нём и качество содержания, и его стоимость на квартиру. Небольшой дом проще собрать на собрание и в нём проще договориться — но у него и меньше квадратных метров, между которыми делятся расходы на лифт, фасад и зелень. Мы считаем правильным говорить об этом до сделки, а не после, и на вопросы из списка выше отвечаем прямо, включая неудобные. Посмотреть проект и задать их можно на странице комплекса.

Если вы только начинаете разбираться в стране, полезно прочитать этот текст в связке с несколькими другими. О том, во сколько обходится жизнь здесь в целом, — в материале сколько стоит жизнь в Черногории. О ценах на сами квартиры по городам — в обзоре стоимости квадратного метра. Если решаете, покупать или пока снимать, — в разборе долгосрочной аренды. Если считаете покупку с кредитом — в тексте про ипотеку для иностранца. О жизни в стране без глянца — в честном тексте о Черногории. О самом Баре — в полном гиде по городу.

И последнее. Управление домом относится к тому классу вещей, которые невозможно увидеть на просмотре квартиры и легко проверить за один звонок. Об этой асимметрии мы писали в короткой колонке о самой дорогой ошибке при покупке — той, которую не видно глазами. Управник дома — ровно из этой категории.