Elektrik, su ve tadilat: Karadağ'da daire satın aldıktan sonra ne yapılmalı

Karadağ'da elektrik devir prosedürü resmi olarak yalnızca EPCG'nin (Elektroprivreda Crne Gore) kendisi tarafından değil, enerji piyasası düzenleyicisi Regagen'in "Opšti uslovi za snabdijevanje električnom energijom" (Elektrik enerjisi tedariki için genel koşullar) adlı belgesiyle düzenlenir. Bu belgenin 20. maddesi süreci doğrudan tarif eder: yeni sahip, mülkiyet değişikliğinden itibaren 15 gün içinde yazılı başvuru yapar; başvuruda yeni alıcının adı ve soyadı (veya unvanı), sözleşme kurulmasının dayanağı — yani mülkiyet hakkının teyidi — ile JMBG veya PIB numarası ve imza yer almalıdır¹. Tedarikçi, şebeke operatöründen sayaç endeksini talep ederek başvuruyu 5 gün içinde işleme almakla yükümlüdür; tespit edilen endeks eski sahip için bitiş, yeni sahip için başlangıç değeri olur¹. Karadağ JMBG'si olmayan bir yabancı için bu numara yerine ne kullanılacağı sorusuna düzenleme doğrudan bir açıklık getirmiyor; pratikte bunu doğrudan EPCG şubesinde pasaport numarasıyla birlikte netleştirmek mantıklı görünüyor, ancak bu konuda yazılı, net bir kural bulamadık.

Ayrı ve daha dar bir durum ise önceki sahibin vefatı sonrasındaki devirdir: burada mirasçıların tedarikçiyi yazılı olarak bilgilendirmesi ve mülkiyet belgesini (list nepokretnosti) ile miras kararını sunması için 90 gün süreleri vardır¹. Bu, Zen Gardens gibi bir müteahhitten daire satın alan çoğu alıcının karşılaşacağı bir durum değildir, ancak ikinci el piyasadan mirasçılardan bir daire alınıyorsa bu süre farkını bilmekte fayda var.

Burada iki farklı şeyi ayırt etmek gerekir: hukuki yükümlülük ve pratik kesilme riski. Su idaresinde başvuru yapılana kadar resmi sorumluluk eski sahibin üzerinde kalır³ — yani teorik olarak satıcı kendisi devri talep etmedikçe alıcıya bir şey olmaz. Ama pratikte sayaçları "eski isimde" bırakmak hem elverişsiz hem de güvensizdir: internet bankacılığı, elektronik faturalar ve arıza kesintisi bildirimleri sizin değil, eski sahibin hesabına gelir; eğer o kişi Karadağ'ı terk ettiyse veya telefon numarasını değiştirdiyse, bir sorundan geç haberdar olabilirsiniz.

Elektrikte ise sayacın devredilmemesinin sert sonuçlara yol açtığı, belgelenmiş en az bir vaka biliniyor: EPCG, vefat eden sayaç sahiplerinin listesini kamuya açık şekilde duyurmuş ve mirasçılara başvuru yapıp yeni sözleşme imzalamaları için 10 gün süre tanımıştır — bu süreye uyulmazsa şirket, bu ölçüm noktalarını kesmeye hazır olduğunu belirtmiştir². Bu somut olarak miras vakasıdır, sıradan bir alım-satım değil, ve aynı kadar sert bir sürenin canlılar arasındaki olağan işlemlerde de uygulandığına dair doğrudan bir kanıt bulamadık — ama bu emsalin kendisi, EPCG'nin sayaç hukuken uzun süre "sahipsiz" kaldığında prensip olarak kesintiye kadar gidebileceğini gösteriyor.

İşte konunun en karmaşık kısmı burada başlıyor, çünkü kanun mülke müdahalenin farklı derecelerini ayırt ediyor ve hepsi aynı kağıt işini gerektirmiyor. Yürürlükteki İnşaat Yasası (Zakon o izgradnji objekata, 2026 başı itibarıyla değişikliklerle) 7. maddesinde resmi tanımlar veriyor. "Uyarlama, yani sanasyon" — mevcut bir yapı üzerinde, mekânın iç düzeninin değiştiği, ekipman ve tesisatın yenilendiği, ancak yapının sağlamlığının ve güvenliğinin etkilenmediği ve taşıyıcı yapı elemanlarının değiştirilmediği işlerdir⁴. "Rekonstrüksiyon" ise tam tersine, mevcut yapının önceki yatay ve dikey ölçüleri içinde kalan, yapıyla birlikte tek bir işlevsel veya teknik bütün oluşturan inşaat işlerini kapsayan, taşıyıcı sanasyon veya taşıyıcı elemanların değiştirilmesini de içerebilen işlerdir⁴.

Basitçe söylemek gerekirse: taşıyıcı duvarları yıkmadan yapılan iç düzenleme, tesisat, elektrik, zemin, kapı, mutfak dolabı değişimi — bunlar uyarlamadır. Taşıyıcı bir duvarın yıkılması veya değiştirilmesi, temeli etkileyen işler, çatı değişimi, ek yapılar ise zaten rekonstrüksiyondur ve bunun için yeni inşaat için gereken aynı izinler gereklidir.

"Pрijava" nasıl işliyor: iznin kendisi değil, hafif versiyonu. Uyarlama için kanun tam bir inşaat izni gerektirmiyor — bunun yerine 42. madde daha hafif bir bildirim prosedürü tanımlıyor. Yapı sahibi, uyarlama veya sanasyon işleri hakkında inşaat müfettişine bir başvuru ("prijava") sunmakla yükümlüdür; başvuruya planlanan işlerin tarifi ve kullanılacak malzemelerin teknik özelliklerine dair bir genel bakış eklenir⁴. Müfettiş, başvuruyu aldıktan sonraki 7 gün içinde, başvuruda tarif edilen işlerin aslında rekonstrüksiyon, ek yapı veya kat ilavesi niteliğinde olduğuna karar verirse, başvuru sahibini kanunun 33. ve 34. maddelerine göre hareket etme — yani yeni bir yapı için olduğu gibi tam inşaat izni alma prosedürüne girme — gerekliliği konusunda uyarmakla yükümlüdür⁴.

Pratikte bu şu anlama gelir: "sadece tadilat" yaptığınızdan emin olsanız bile, işlere başlamadan önce bildirim yapma yükümlülüğünüz vardır ve bunun uyarlama mı yoksa rekonstrüksiyon mu olduğuna nihai kararı siz değil, müfettiş verir. Mantıklı strateji, kimsenin fark etmeyeceğini umarak işe başlamak değil, başvuruyu önceden yapıp yedi günlük cevap süresini beklemektir.

Burada, özellikle Almanya veya Avusturya'daki zanaatkâr lisanslama sistemine aşinaysanız, beklentileri doğru yönetmek önemli. Karadağ'da elektrikçi, tesisatçı, fayansçı gibi ev tadilatı ustaları için, Alman "Meisterbrief" modeline göre işleyen tek, zorunlu bir devlet lisanslama sistemi yok. İlgili bakanlık tarafından Karadağ Mühendisler Odası'nın (Inženjerska komora Crne Gore) katılımıyla verilen lisanslar farklı bir kategoriye ait — bunlar teknik dokümantasyon hazırlama, sorumlu kişi olarak inşaatı yürütme, teknik ekspertiz ve denetim gibi büyük yapılara ve proje dokümantasyonuna ilişkindir, ev tadilatına değil⁶.

Karadağ Esnaf Odası (Zanatska komora Crne Gore), yakın zamanda Alman sistemi örnek alınarak oluşturulan ve dört bölümden oluşan — pratik beceriler, teknik teori, işletme ve hukuk temelleri, pedagojik hazırlık — kendi "Karadağ Ustalık Sınavı"nı (CMI) düzenlemeye başladı⁷. Ancak odanın kendisi de açıkça kabul ediyor: zanaate resmi devlet yetkisinin devredilmesi kararı Karadağ'da henüz alınmadı, yani bu sınava girmek uluslararası düzeyde tanınan bir sertifika ve eğitim edinmenin bir yolu, ülkede yasal olarak usta olarak çalışmak için zorunlu bir koşul değil⁷. Başka bir deyişle: sertifikanın varlığı yüklenici seçerken iyi bir işaret, ama yokluğu karşınızdakinin kaçak çalıştığı anlamına gelmiyor.

Bu tadilat konusuyla özellikle ne kadar çok Sırpça konuşan okurun ilgilendiğini düşününce, cazip ama doğrulanmamış bir düşünceyi burada kapatmakta fayda var: Sırbistan ve Karadağ kültürel ve dilsel olarak bu kadar yakınken, acaba bir Sırbistan vatandaşının "kendi" işçilerini işe alması ya da burada formaliteler olmadan çalışabilmesi daha mı kolay? Bunu, Karadağ hükümetinin yabancılar için geçici ikamet ve çalışma bilgilerini içeren resmi sayfası üzerinden doğrudan kontrol ettik — belge, köken ülkeye göre hiçbir istisna tanımaksızın tüm yabancılar için tek bir izin düzenini tarif ediyor; başvurandan mali kaynak kanıtı, sağlık sigortası, konut ve ülkesinde sabıka kaydı olmadığına dair belge isteniyor¹¹. Bu belgede Sırbistan vatandaşları için ayrı, kolaylaştırılmış bir rejim bulunmuyor.

Dahası, 2026 yılının Temmuz ayında Karadağ medyası, yabancı işçiler için izin sisteminde denetimi kolaylaştırmayan, tam tersine sıkılaştıran bir reform hazırlığından söz etti: İstihdam Bürosu'nun (Zavod za zapošljavanje) olumlu görüşü olmadan çalışma izni verilmeyecek, işverene ait veriler artık Vergi İdaresi, Sağlık Fonu ve İş Denetimi arasında çapraz kontrol edilecek¹². Başka bir deyişle, eğilim bölgenin hangi ülkesinden gelirse gelsin, yabancı iş gücünün istihdamında daha özgür değil, daha sıkı bir yöne doğru gidiyor.

Peki bir Sırp için gerçek pratik avantaj tam olarak nerede? İş hukukunda değil, dilde. Sırpça ve Karadağca çeviri olmadan karşılıklı anlaşılabiliyor: önceki bölümde bahsedilen fiyat teklifini kendiniz okuyabilir, işlerin detaylarını ustayla tercüman aracı olmadan doğrudan görüşebilir, Almancaya ya da Türkçeye çevrilirken bir nüansın kaybolması riskiyle karşılaşmazsınız. Almanya'dan veya Türkiye'den bir alıcı için ise aynı fiyat teklifi, fiş ve iş kalitesine dair itiraz tam olarak dil engeline takılır — Sırpça konuşan bir alıcının böyle bir engeli yoktur.

Yine de burada, gerçekten Sırbistan'a özgü, dar ama doğrulanmış bir istisna var — ancak işle değil, diplomalarla ilgili. Karadağ hükümetinin aynı resmi sayfası, 25 Ocak 2008'den önce Sırbistan Cumhuriyeti'nde, aynı zamanda eski SFRY cumhuriyetlerinde verilen diplomaların tanınmaya tabi olmadığını açıkça belirtiyor — yani bunların, daha yeni Sırp diplomalarından ve diğer çoğu ülkenin belgelerinden farklı olarak, Karadağ'da ayrıca yasallaştırılmasına gerek yoktur¹¹. Tadilat konusu açısından bu, pratik bir araçtan çok ilginç bir ayrıntıdır: çalışma hakkıyla değil, eğitim belgelerinin tanınmasıyla ilgilidir ve yalnızca 2008 öncesi diplomaları kapsar.

Mülkün hukuki temizliğinin kontrolü hakkındaki yazımızda da ele aldığımız bir konuda noktaları netleştirmekte fayda var: Sırbistan vatandaşları dahil olmak üzere yabancılar, Karadağ'da yerel vatandaşlarla eşit koşullarda daire, ev veya ticari mekân satın alabilir — burada vatandaşlığa dayalı özel bir engel yok. Ama buradan, gayrimenkul alımı vatandaşlığa göre ayrımcılık yapılmadan bu kadar kolayken, ülkede çalışmanın da aynı derecede kolay olacağı gibi yanlış bir sonuç çıkarmak kolaydır. Bunlar birbirine bağlı olmayan iki ayrı hukuki rejimdir: mülkiyet hakkı mülkiyet kanunuyla, çalışma hakkı ise ayrı bir Yabancılar Yasası'yla düzenlenir ve yukarıda gösterildiği gibi Sırplar için burada bir istisna bulamadık¹¹. Eğer sadece birini işe almayı değil, kendi dairenizde tadilat işini yabancı olarak çalışma izni olmadan bizzat yapmayı planlıyorsanız, gayrimenkul alımının kolaylığından yola çıkmak yerine bu konuyu önceden yerel bir avukata sormak mantıklıdır.