ЖК Zen Gardens — 24 квартиры в районе Томба, Бар

Zen Gardens — клубный жилой комплекс на 24 квартиры в районе Томба города Бар, Черногория. Дом — приземлье и три этажа плюс подземный уровень под паркинг и кладовые; на сегодня согласованы приземлье и два этажа, третий этаж соответствует УТУ и согласовывается в ходе строительства. Планировки свободные. Участок занимает 2000 м², под здание отведено 700 м² — 35% территории, остальные 1300 м² оставлены под двор, фруктовый сад, бассейн 15 × 5 метров с подогревом и эксплуатируемую кровлю. В продаже студии от 21,2 м², однокомнатные квартиры 62–64,5 м² и двухкомнатные 85,8–117,3 м²; цены начинаются от 66 000 евро. Заявленный класс энергоэффективности — A+. Застройщик — DOO «Novokub» (PIB 03523853), генеральный подрядчик — DOO «Univerzal-Rai» (PIB 02632675). Строительство начинается 1 декабря 2026 года и завершается 15 декабря 2028 года.

Название — Zen Gardens
Тип — клубный жилой комплекс
Страна, город, район — Черногория, Бар, Томба
Координаты — 42.076362, 19.122460
Количество квартир — 24
Планировки — свободные, площади формируются под запрос
Этажность — подземный уровень, приземлье и 3 этажа; на сегодня согласовано приземлье + 2 этажа (решение главного городского архитектора Бара № UPI 15-333/26-12/3 от 07.04.2026), третий этаж соответствует УТУ и согласовывается в ходе строительства
Площадь участка — 2000 м²
Пятно застройки — 700 м², это 35% участка
Открытая территория — 1300 м², это 65% участка
Студии — 21,2 / 31,8 / 35,1 / 41,5 м²
Однокомнатные — 62 / 62,1 / 64,5 м²
Двухкомнатные — 85,8 / 85,9 / 117,3 м²
Цена — от 66 000 €
Паркинг — подземный, по месту на каждую квартиру плюс 9 гостевых мест
Кладовые (келлеры) — в подземном уровне
Класс энергоэффективности — A+
Застройщик — DOO «Novokub», PIB 03523853
Генеральный подрядчик — DOO «Univerzal-Rai», PIB 02632675
Начало строительства — 1 декабря 2026 года
Окончание строительства — 15 декабря 2028 года

Строительство Zen Gardens начинается 1 декабря 2026 года и завершается 15 декабря 2028 года.

Сейчас проект находится на проектной и разрешительной стадии: оформляются урбанистическо-технические условия, проектная документация, разрешение на строительство и технические условия на подключение к инженерным сетям.

Мы публикуем эти документы на сайте по мере готовности — чтобы покупатель мог проверить статус объекта сам, а не верить на слово. После выхода на площадку 1 декабря 2026 года ход работ будет фиксироваться датированными записями.

В Zen Gardens 24 квартиры — это сознательное решение, а не ограничение участка. Под здание отведено 700 м², то есть 35% территории. Остальные 1300 м² — двор, фруктовый сад, бассейн, детская площадка и зоны отдыха.

В типичной черногорской новостройке соотношение обратное: дом занимает максимум разрешённого пятна застройки, а на улице остаются проезд и парковка.

Приземлье и три этажа не нарушают характер Томбы, района частной малоэтажной застройки без высоток. На сегодня согласованы приземлье и два этажа; верхний уровень согласовывается в ходе строительства — урбанистическо-технические условия его допускают.

Планировки свободные: метражи ниже — базовая нарезка, соседние квартиры можно объединить под запрос.

Студии — 21,2 м², 31,8 м², 35,1 м², 41,5 м².
Однокомнатные квартиры — 62 м², 62,1 м², 64,5 м².
Двухкомнатные — 85,8 м², 85,9 м² и 117,3 м².

Цены начинаются от 66 000 евро; итоговая стоимость зависит от площади, этажа и вида.

У каждой квартиры есть своё место в подземном паркинге — оно входит в комплектацию, а не продаётся отдельно. В подземном уровне также есть кладовые (келлеры) для сезонных вещей и спортивного снаряжения.

• Подогреваемый бассейн 15 × 5 метров с зоной отдыха
• Йога-пространство на эксплуатируемой кровле
• Кинотеатр под открытым небом на кровле
• Уличная воркаут-зона
• Детская площадка
• Зона барбекю и общения
• Кофе-зона
• Скамейки и беседки в тени
• Собственный фруктовый сад
• Велостанция
• Зарядные станции для электросамокатов и скутеров
• Внешние розетки по периметру территории
• Большой подземный паркинг с личным машиноместом для каждой квартиры
• Гостевая парковка на 9 машиномест
• Кладовые (келлеры) для сезонных вещей и спортивного снаряжения в подземном уровне
• Общее место для хранения детских колясок
• Закрытая территория с автоматическими воротами и видеонаблюдением

Теплоизоляция наружных стен 10 см.
Двухкамерные энергоэффективные стеклопакеты.
Водяной тёплый пол с тепловым насосом «воздух-вода».
Приточно-вытяжная вентиляция с рекуперацией и противоаллергенными фильтрами.
Усиленная шумоизоляция между квартирами и защита от ударного шума.
Комплекс решений против плесени — отдельная тема для влажного черногорского побережья.
Собственная солнечная электростанция на крыше — она даёт жильцам автономность при отключениях электроэнергии, а в Черногории они случаются нередко.
Умный дом — по желанию.

Заявленный класс энергоэффективности — A+. При этом расходы на содержание квартиры не выше средних по городу.

Zen Gardens строится в районе Томба города Бар, координаты 42.076362, 19.122460.

Томба — это малоэтажная застройка частными домами, без высоток. От комплекса около 10 минут на автомобиле до центра Бара, городских пляжей и марины, 15 минут пешком до Старого Бара и примерно час до международного аэропорта Подгорицы.

Бар — главный морской порт Черногории и один из самых солнечных городов побережья: около 270 солнечных дней в году. Здесь живут круглый год, а не только в сезон. Подробнее о городе и его районах — в нашем полном гиде по Бару.

Застройщик проекта — DOO «Novokub» (PIB 03523853), Бар, Черногория.
Генеральный подрядчик — DOO «Univerzal-Rai» (PIB 02632675), Бар.

Обе компании зарегистрированы в Черногории, реквизиты открыты и проверяются по государственному реестру. Мы указываем их на сайте намеренно: проверить юридическое лицо до встречи с менеджером — нормальная практика при покупке на ранней стадии.

Подробнее о застройщике — на сайте novokub.com.

Земля. Катастарска парцела 1265/2, КО Томба, општина Бар, площадь 2000 м². Собственник — DOO Novokub, доля 1/1, основание — купля-продажа, запись в кадастре от 22.06.2022. Подтверждается листом непокретности 1008, Управа за некретнине, подручна јединица Бар.

Урбанистическо-технические условия № 06-333/25-507/6 от 04.04.2025, Министерство просторного планирования, урбанизма и государственного имущества Черногории. Разрешённые параметры застройки: индекс заузетости 0,35 — пятно застройки до 700 м²; индекс изграђености 2,00 — надземная площадь до 4000 м²; этажность P+3, то есть четыре надземных этажа; высота до 15 м от уровня земли; озеленение не менее 20 % участка; парковка по норме 8 мест на 1000 м² жилой площади. Зона MN, смешанное назначение: жильё с возможностью коммерческих помещений в приземлье, соотношение до 70 % : 30 %.

Транспортные условия — Секретариат Општины Бар, в составе тех же УТУ: один въезд-выезд на общественную дорогу и обязательный проект организации движения.

Согласование идейного решения — рјешење Службы главного городского архитектора Општины Бар № UPI 15-333/26-12/3 от 07.04.2026. Инвеститор — DOO Novokub, проектировщик — DOO Univerzal-Rai. Согласована этажность Po+P+2; верхний уровень согласовывается в ходе строительства в пределах, разрешённых УТУ.

Технические условия подключения — ДОО «Vodovod i kanalizacija», Бар: водоснабжение и канализация.

Сейсмика — расчёт конструкций на IX степень по шкале MCS, это прямое требование урбанистическо-технических условий для данного участка.

Копии документов выложены на главной странице сайта. Любой из них проверяется по номеру в органе, который его выдал, а выписку из кадастра по парцеле 1265/2 КО Томба можно заказать самостоятельно в Управе за некретнине.

Возможна рассрочка по ходу строительства.

Условия обсуждаются индивидуально и зависят от квартиры и стадии, на которой вы входите в проект. Напишите нам, и мы рассчитаем график под конкретную квартиру.

Да. Гражданин другой страны покупает квартиру или дом в Черногории на своё имя, без создания компании и без дополнительных разрешений.

Ограничения касаются сельскохозяйственных и некоторых видов земельных участков, а не квартир в жилых домах. Сделка оформляется у нотариуса, право собственности регистрируется в кадастре.

Цены начинаются от 66 000 евро. Итоговая стоимость зависит от площади, этажа и вида; место в подземном паркинге входит в комплектацию квартиры.

Для сравнения: по данным на второй квартал 2026 года средняя цена квадратного метра в Баре — 2 797 €, и за год город прибавил 13,3%. Подробный разбор цен по городам — в статье Сколько стоит квартира в Черногории в 2026 году.

Начало строительства — 1 декабря 2026 года. Окончание — 15 декабря 2028 года.

До выхода на площадку идёт проектная и разрешительная стадия.

Да. Подземный паркинг с отдельным местом для каждой из 24 квартир, плюс 9 гостевых мест на территории.

В подземном уровне есть кладовые (келлеры) для сезонных вещей и спортивного снаряжения. Отдельно предусмотрены помещение для колясок и велостанция и зарядные станции для электросамокатов и скутеров.

Тремя вещами.

Плотность. 24 квартиры и 65% участка, оставленные под жизнь, а не под парковку и проезд.

Инженерия. Тёплый пол с тепловым насосом, вентиляция с рекуперацией, 10 см теплоизоляции и собственная солнечная электростанция дают класс A+ и предсказуемые счета зимой — а не кондиционер вместо отопления и сырость на стенах.

Открытость. Сроки, документы, реквизиты застройщика и подрядчика опубликованы на сайте до сделки, а не высылаются по запросу.

Напишите нам на welcome@zengardens.estate или позвоните по +382 68 076 111 — покажем планировки, актуальные цены по конкретным квартирам и статус разрешительной документации.

Больше материалов о Черногории, ценах и жизни на побережье — в журнале Zen Gardens.