Jak sprawdzić nieruchomość w Czarnogórze: dokumenty i status obiektu 2026

Zacznijmy od liczby, która wyjaśnia resztę artykułu.

Według szacunków Zarządu ds. Legalizacji Nielegalnych Obiektów, w Czarnogórze od 80 do 90 tysięcy budynków nie ma pełnego kompletu dokumentów. Ministerstwo Planowania Przestrzennego w lipcu 2026 roku podawało liczbę około stu tysięcy. Od początku procesu złożono ponad sześćdziesiąt kilka tysięcy wniosków o legalizację. Decyzji wydano mniej niż cztery tysiące. Według stanu na czerwiec 2026 roku kierownictwo Zarządu podawało liczby 68 tysięcy wniosków i 3 833 decyzje; w innych oficjalnych oświadczeniach z tego samego roku liczniki nieco się różnią, ale proporcja wszędzie jest taka sama.

Przeczytajcie tę proporcję jeszcze raz. Mniej niż cztery tysiące decyzji na ponad sześćdziesiąt kilka tysięcy wniosków — to około pięciu procent. Pozostałe wnioski są w toku, a według oficjalnego planu na zakończenie całego procesu przeznaczono jeszcze pięć lat.

Nie oznacza to, że dziewięćdziesięciu pięciu procent czarnogórskich nieruchomości nie można kupować. Oznacza coś innego: status obiektu w Czarnogórze to nie formalność sprawdzana przez prawnika w pół godziny przed transakcją, lecz pierwsze pytanie, od którego powinna zacząć się rozmowa. W większości krajów europejskich kupujący domyślnie zakłada, że dom zbudowano legalnie, a weryfikacja to rytuał. Tutaj nie można z tego wychodzić.

Różnica między tymi dwoma światami mierzy się nie nerwami, lecz pieniędzmi. Obiektu bez dokumentów nie da się przeprowadzić przez notariusza. Nie weźmie go pod zastaw bank. Nie można go legalnie wynajmować. Trudno go odsprzedać — kolejny kupujący natknie się na tę samą ścianę. I pozostaje on w strefie ryzyka rozbiórki, ponieważ po upływie terminów legalizacji inspekcja uzyskuje bezpośrednie podstawy do działania.

Dobra wiadomość jest taka, że to wszystko da się sprawdzić. Nie przez drogiego adwokata i nie po znajomości, lecz przez was samych, w jeden wieczór, na podstawie dokumentów, które sprzedający ma obowiązek udostępnić, oraz państwowej bazy danych dostępnej w internecie. Dalej — jak dokładnie to zrobić.

O tym, ile kosztuje obiekt i jak liczone są ceny według miast, mamy osobną analizę rynku. Ten artykuł jest o tym, co dokładnie dostajecie za te pieniądze.

Żeby sprawdzać sensownie, warto rozumieć naturę tego zjawiska. Nie chodzi tu o oszustwo — chodzi o historię.

Czarnogóra przez ostatnie czterdzieści lat budowała się szybciej, niż zdążano to formalizować. Wybrzeże zabudowywało się falami: po trzęsieniu ziemi w 1979 roku, w latach dziewięćdziesiątych, gdy mechanizmy państwowe działały słabo, i w latach dwutysięcznych, gdy pojawił się popyt turystyczny. Znaczna część budynków powstawała sposobem gospodarczym: na własnej ziemi, etapami, w miarę pojawiania się pieniędzy, z dobudowywaniem pięter i przybudówek. Pozwolenie przy tym albo w ogóle nie było uzyskiwane, albo dotyczyło jednej kubatury, a zbudowano więcej.

To masowa, codzienna, niemal znormalizowana praktyka, a nie przestępstwo. Właśnie dlatego liczby są tak duże: nie chodzi o kilkadziesiąt samowoli budowlanych, lecz o istotną część zasobu mieszkaniowego kraju.

Państwo próbuje uporać się z tym dziedzictwem od 2017–2018 roku. Obowiązująca ustawa o legalizacji nielegalnych obiektów weszła w życie 14 sierpnia 2025 roku i wyznaczyła nowe ramy. Kluczowych warunków jest kilka.

Obiekt musi być widoczny na ortofotomapie terytorium Czarnogóry z lipca 2025 roku. To cezura: to, czego nie ma na zdjęciu, w ogóle nie podlega legalizacji. Norma zamyka lukę „zbuduję teraz, zalegalizuję później".

Obiekt musi być wpisany do katastru nieruchomości. Pierwotnie dano na to sześć miesięcy — do 14 lutego 2026 roku. Potem termin przedłużano dwukrotnie i obecnie wynosi dwadzieścia cztery miesiące od momentu wejścia ustawy w życie. Więcej o tym w kolejnej części, ponieważ to właśnie tutaj latem 2026 roku wszystko się zmieniło.

Obiekt musi być stabilny technicznie. Dla budynków do 200 m² wystarczy oświadczenie właściciela. Dla 200–500 m² potrzebna jest kontrola licencjonowanej firmy. Powyżej 500 m² — pełna analiza konstrukcji.

Muszą być uregulowane stosunki majątkowe i zapewniony dostęp do drogi.

Do wniosku dołącza się raport geodezyjny o faktycznym stanie obiektu (elaborat premjera izvedenog stanja), zdjęcia elewacji, potwierdzenie wpisu do katastru oraz dokumenty praw do gruntu.

Osobną pozycją kosztów jest opłata za sanację urbanistyczną. Jej wysokość zależy od strefy i przeznaczenia obiektu; kategorie uprzywilejowane otrzymują zniżki do dziewięćdziesięciu procent, a płacić można w ratach — do 360 miesięcy dla mieszkań i do 120 dla pozostałych obiektów. Trzydzieści lat rat — liczba, która dobrze pokazuje, jak ciężki okazał się ten ciężar dla zwykłych rodzin.

Dlaczego to ważne dla kupującego: jeśli obiekt nie ma pozwolenia na użytkowanie, niemal na pewno patrzycie na budynek, który znajduje się gdzieś wewnątrz tego procesu. Niekoniecznie problematyczny. Ale na pewno wymagający sprawdzenia, na jakim dokładnie etapie jest proces i czym jest potwierdzony.

To najświeższa zmiana, i odwraca obraz, który kształtował się przez całą pierwszą połowę roku.

Jeszcze w lipcu 2026 roku sytuacja wyglądała jednoznacznie. Termin wpisu nielegalnie zbudowanych obiektów do katastru upływał 14 sierpnia, był już raz przedłużany — z 14 lutego — a Ministerstwo Planowania Przestrzennego publicznie odmawiało kolejnego przedłużenia: stanowisko było takie, że chcący uregulować status swoich obiektów mieli na to cały rok. Przedstawiciele ministerstwa z wyprzedzeniem opisywali, co nastąpi po upływie terminu: wzmożone kontrole inspekcji ochrony przestrzeni, procedury usuwania nielegalnie zbudowanych obiektów i odszkodowanie za użytkowanie terenu, ustalane przez organy gminne.

3 sierpnia 2026 roku termin jednak przedłużono — do 14 sierpnia 2027 roku. Skupsztina przyjęła zmiany zwiększające okres rejestracji z dwunastu miesięcy do dwudziestu czterech od momentu wejścia ustawy w życie. Uzasadnienie, z jakim wprowadzano zmiany: duża liczba właścicieli obiektywnie nie zdąży rozpocząć procedury, ponieważ najpierw trzeba zamknąć sprawy spadkowe, przeprowadzić fizyczny podział majątku lub ustalić prawo własności przez sąd.

Ale wraz z dodatkowym rokiem przyszło też zaostrzenie, o którym mówi się dużo mniej. Zniesiono możliwość złożenia niepełnego wniosku. Wcześniej można było złożyć to, co się miało, i w ten sposób „zająć miejsce w kolejce", donosząc dokumenty później. Teraz wniosek przyjmowany jest tylko z pełnym kompletem, łącznie z raportem geodezyjnym o faktycznym stanie obiektu. Rok dano, ale wykorzystać go jako zwłokę na zebranie dokumentów już się nie da.

Dla kupującego wynika z tego kilka praktycznych rzeczy.

Pierwsze: okno wciąż jest otwarte, ale jest ono ostatnie z kolei i, sądząc po retoryce ministerstwa, nie nieskończone. Trzy przedłużenia w ciągu dwóch lat to nie gwarancja czwartego.

Drugie: wpis obiektu do katastru to nie to samo co legalizacja. To pierwszy etap. Obiekt wpisany do katastru wciąż czeka na decyzję, a decyzji wydano mniej niż cztery tysiące.

Trzecie, i najważniejsze dla transakcji. Ustawa wprost zakazuje obrotu takimi obiektami: budynek wzniesiony bez aktu budowy nie może być przedmiotem transakcji, i nie może w nim być prowadzona działalność gospodarcza. Nielegalny obiekt, niewpisany do katastru lub nieposiadający decyzji o legalizacji, nie może być zbyty, a w katastrze wpisuje się odpowiednią adnotację. To nie zalecenie ani stanowisko pojedynczego notariusza — to norma ustawowa, i to właśnie ona zatrzymuje transakcję.

Terminy w tej dziedzinie zmieniały się trzykrotnie w ciągu dwóch lat, dlatego jedyną wiarygodną taktyką jest sprawdzanie aktualnego statusu konkretnego obiektu na dzień transakcji, a nie poleganie na ogólnych rozważaniach, w tym na tym artykule. Dalej — jak to zrobić.

List nepokretnosti (list nepokretnosti) to główny dokument czarnogórskiej nieruchomości. To wyciąg z katastru, który pokazuje, czym jest dany obiekt, do kogo należy i co na nim ciąży. Wszystko inne — umowy, obietnice, piękne prezentacje — jest wtórne wobec tego, co zapisano tutaj.

Dokument składa się z czterech działów, i każdy ma swoją funkcję.

Dział A — działka i obiekt. Numer katastralny, powierzchnia, rodzaj użytkowania gruntu, adres. Tutaj też widać, czy obiekt jest zarejestrowany jako wybudowany, czy figuruje jako „w budowie". To pierwsze miejsce, gdzie niezgodność rzuca się w oczy: jeśli pokazują wam gotowe mieszkanie, a w dziale A obiekt figuruje jako budowany, rozmowę trzeba kontynuować właśnie od tego punktu.

Dział B — właściciel. Imię i nazwisko właściciela, wielkość udziału (1/1, 1/2 i tak dalej), podstawa nabycia — kupno, spadek, darowizna — i data rejestracji. Sprawdza się tu prostą, ale regularnie zawodzącą rzecz: czy obiekt sprzedaje ten, kto go posiada, i czy posiada go w całości. Udział 1/2 oznacza, że jest drugi właściciel, i bez niego transakcji nie będzie. Świeży spadek oznacza, że warto doprecyzować, czy uwzględniono wszystkich spadkobierców.

Dział V — obiekty i ich odrębne części. Budynki, mieszkania, pomieszczenia z powierzchniami i właścicielami. Dla kupującego mieszkanie to kluczowy dział: właśnie tutaj mieszkanie powinno istnieć jako samodzielna jednostka z własną powierzchnią. Jeśli budynek jest zapisany w całości, a odrębnych mieszkań w nim nie ma, oznacza to, że nie jest on podzielony na jednostki lokalowe — i kupujecie nie mieszkanie, lecz udział w budynku. To zasadniczo inna konstrukcja z innymi ryzykami.

Dział G — obciążenia. Wszelkie prawa osób trzecich: hipoteki, zastawy, służebności, umowy dożywocia. Hipoteka oznacza, że obiekt jest zastawiony bankowi, a sprzedaż jest możliwa tylko po zdjęciu zastawu. Służebność może oznaczać, że przez działkę ma prawo przechodzić sąsiad. Dożywocie — że przy obiekcie jest osoba zachowująca prawo zamieszkiwania.

Podstawowe dane katastru są dostępne online, przez państwowy portal eKatastar, bez rejestracji. Oznacza to, że wstępną weryfikację można zrobić samodzielnie, zanim kogoś zatrudnicie i zanim wpłacicie zadatek. Pełny aktualny wyciąg i tak trzeba będzie uzyskać oficjalnie i na dzień transakcji — ale ogólne rozeznanie powstaje w ciągu jednego wieczoru.

Jak uzyskać wyciąg i co z nim zrobić. Poproście sprzedającego o list nepokretnosti wydany nie wcześniej niż na kilka dni przed rozmową, oraz osobno — wyciąg dotyczący działki gruntu, a nie tylko mieszkania. To dwa różne dokumenty, a rozbieżności między nimi zdarzają się częściej, niż się spodziewacie: mieszkanie może być w porządku, a działka pod budynkiem — zastawiona lub w nierozstrzygniętym sporze.

Trzy rzeczy, które najczęściej pomija się przy czytaniu. Pierwsza — data wyciągu: dokument sprzed pół roku nie mówi o niczym, ponieważ obciążenie mogło pojawić się wczoraj. Druga — udziały: zapis „1/1" i zapis „1/2" wyglądają niemal identycznie, a oznaczają inną liczbę osób, które trzeba przyprowadzić do notariusza. Trzecia — zgodność numeru katastralnego w wyciągu z numerem w umowie i w ogłoszeniu; w ogłoszeniach numer działki podaje się rzadko, i samo w sobie nie jest to sygnał alarmowy, ale sprawdzić go przed zadatkiem trzeba koniecznie.

I ogólna zasada: jakakolwiek rozbieżność między tym, co zapisano w katastrze, a tym, co widzicie na własne oczy lub słyszycie od sprzedającego — to nie drobiazg, który uregulują przy transakcji. To punkt, w którym trzeba się zatrzymać i uzyskać wyjaśnienie potwierdzone dokumentem.

Osobno o określeniu „bez upotrebne dozvole" — bez pozwolenia na użytkowanie. Oznacza ono, że obiekt jest fizycznie wybudowany, ale nie przeszedł odbioru technicznego. Taki obiekt trudno skredytować, trudno odsprzedać, i z dużym prawdopodobieństwem znajduje się w trakcie legalizacji.

Jeśli sprowadzić wszystko do minimalnego zestawu, wychodzi pięć pozycji. Nie wszystkie pięć dotyczą każdego obiektu — ale brak każdej z nich oznacza coś konkretnego, i ważne jest rozumieć co dokładnie.

1. List nepokretnosti. Omówiony powyżej. Aktualny, na dzień transakcji, a nie wydruk sprzed pół roku.

2. Građevinska dozvola — pozwolenie na budowę. Dokument zezwalający na wzniesienie obiektu o określonych parametrach na konkretnej działce. Jego brak przy budynku wzniesionym w ostatnich latach jest właśnie definicją nielegalnego obiektu.

3. Upotrebna dozvola — pozwolenie na użytkowanie. Wydawane po tym, jak wybudowany obiekt przeszedł odbiór techniczny i uznano go za nadający się do użytkowania. To dokument oddzielający „budynek jest dokończony" od „budynkiem można się posługiwać". Dla nowej inwestycji jego posiadanie to zasadnicza kwestia.

4. Rješenje o legalizaciji — decyzja o legalizacji. Dotyczy obiektów, które budowano bez pozwolenia i które przechodzą procedurę. Ważne jest tu rozróżnienie trzech różnych stanów: wniosek złożony, procedura w toku, decyzja uzyskana. Tylko trzeci oznacza, że sprawa jest zamknięta. Tych, którzy doszli do trzeciego, jest mniej niż cztery tysiące w całym kraju.

5. Podział na piętra (etażirowanie) — podział budynku na samodzielne jednostki. To właśnie on zamienia „budynek należący do dewelopera" w „mieszkanie numer taki a taki, należące do was". Bez niego w katastrze nie ma waszego mieszkania jako przedmiotu prawa; jest budynek i są udziały. Praktyczna konsekwencja: jeśli budynek nie jest podzielony, wasza przyszła własność istnieje tylko w umowie, ale nie w państwowym rejestrze.

Do tych pięciu warto dodać szósty dokument, o który w Czarnogórze wciąż pyta się rzadko — świadectwo energetyczne. Poświęcono mu osobną część poniżej, ponieważ od 2024 roku jest ono obowiązkowe przy sprzedaży.

Typowe pułapki transakcji szczegółowo omawialiśmy w materiale o piętnastu błędach przy zakupie nieruchomości, a ogólny porządek działań — w instrukcji zakupu mieszkania. Tutaj celowo schodzimy głębiej w dokumenty, a nie w etapy.

Zakup w nowej inwestycji wygląda inaczej niż zakup gotowego mieszkania od osoby prywatnej, i ma inny zestaw ryzyk — nie mniejszy i nie większy, tylko inny.

Główna różnica: nowa inwestycja z reguły ma pełny ślad dokumentacyjny. Pozwolenie na budowę, projekt, wykonawca, pozwolenie na użytkowanie po zakończeniu. Obiekt, który buduje firma na podstawie pozwolenia, fizycznie nie może znaleźć się w kategorii tych samych osiemdziesięciu tysięcy — rodzi się legalny. To przewaga strukturalna, i nie zależy ona od tego, jak przekonująco mówi sprzedawca.

Na co trzeba zwrócić uwagę.

Pozwolenie na budowę i zgodność tego, co się buduje, z tym, na co zezwolono. Parametry w pozwoleniu — liczba pięter, powierzchnia, przeznaczenie — powinny być zgodne z tym, co wam pokazują. Rozbieżność tutaj jest właśnie mechanizmem, przez który legalny obiekt zamienia się w częściowo nielegalny: pozwolenie na trzy piętra, wybudowano cztery.

Kim jest deweloper i kim generalny wykonawca, z numerami identyfikacyjnymi. W Czarnogórze dane rejestrowe firm są publiczne. Firma, która nie podaje swojego PIB, to już odpowiedź.

Na kogo zapisana jest ziemia. Grunt pod obiektem powinien należeć do dewelopera lub być w jego prawnym użytkowaniu. Sprawdza się to w dziale B listu nepokretnosti dotyczącego działki.

Co dokładnie kupujecie na obecnym etapie. Jeśli budynek nie jest jeszcze wybudowany i nie jest podzielony na jednostki, kupujecie nie mieszkanie, lecz roszczenie z umowy. To normalna i powszechna praktyka, ale trzeba nazywać rzeczy po imieniu i rozumieć, że rejestracja prawa własności nastąpi później — po oddaniu obiektu i podziale na piętra.

Pozwolenie na użytkowanie po zakończeniu budowy. Kluczowe pytanie do dewelopera brzmi prosto: na jakim etapie i w jakim terminie obiekt uzyska upotrebna dozvola i kiedy zostanie przeprowadzony podział na piętra. Odpowiedź powinna być konkretna.

Terminy. Daty rozpoczęcia i zakończenia budowy powinny być podane. Brak dat na stronie dewelopera to dość wymowny sygnał, i sami przez to przeszliśmy: na naszej własnej stronie przez długi czas nie było ani jednej daty, dopóki nie zwróciliśmy na to uwagi.

Osobno warto powiedzieć o tym, czego weryfikacja dokumentów nie obejmuje. Nie powie wam niczego o jakości ścian, izolacji akustycznej, wentylacji ani o tym, czy w mieszkaniu pojawi się pleśń w trzecim roku. Czystość prawna i jakość budowlana to dwie niezależne osie, i obiekt może być nienaganny pod jednym względem, a słaby pod drugim.

Na rynku wtórnym zestaw pytań się przesuwa.

Rok budowy i to, co było potem. W Czarnogórze nadbudowy i przybudówki to zwykła rzecz. Budynek może być legalny, a poddasze nad nim — nie. Sprawdza się to poprzez porównanie: co zapisano w katastrze i co widzicie na własne oczy. Jeśli pięter jest więcej niż w dokumentach, znaleźliście problem.

Zgodność powierzchni. Powierzchnia mieszkania w dziale V listu nepokretnosti powinna zgadzać się z rzeczywistą. Rozbieżność o kilka metrów zwykle oznacza nieuwzględnioną przebudowę lub dołączony taras.

Czy budynek jest podzielony na jednostki. Na rynku wtórnym czasem wychodzi to niespodziewanie: dom stoi od lat siedemdziesiątych, mieszkania żyją swoim życiem, a formalnego podziału na piętra nie ma.

Obciążenia. Dział G. Hipoteka, zastaw, prawo zamieszkiwania. Sprzedający może o nich nie wspomnieć nie ze złej woli, lecz dlatego że uważa sprawę za rozwiązywalną.

Długi za usługi komunalne i za utrzymanie budynku. Sprawdza się je zaświadczeniami. Praktyka pokazuje, że to regularne źródło nieprzyjemnych niespodzianek po transakcji.

Historia sejsmiczna. Budynki wzniesione przed i po 1979 roku projektowano według różnych norm — to osobny, duży temat.

Kim jest sprzedający — osobą prywatną czy firmą. To zmienia procedurę i zestaw ryzyk. U firmy trzeba sprawdzić dane rejestrowe i uprawnienia osoby podpisującej; u osoby prywatnej — stan cywilny i podstawę nabycia. Jeśli obiekt nabyto w małżeństwie, do transakcji może być potrzebna zgoda współmałżonka, nawet jeśli w dziale B wskazana jest jedna osoba.

Łańcuch spadkowy. Jeśli podstawą nabycia jest spadek, warto zrozumieć, czy sprawa spadkowa została zakończona i czy uwzględniono w niej wszystkich spadkobierców. Niezamknięta sprawa spadkowa to jedna z najczęstszych przyczyn, przez które transakcja utyka już u notariusza.

Co działo się z budynkiem między jego wybudowaniem a dniem dzisiejszym. Części wspólne, nadbudowane piętra, oszklone tarasy, połączone mieszkania. Każde z tych działań powinno było się gdzieś odzwierciedlić, a jeśli się nie odzwierciedliło, rozbieżność między katastrem a rzeczywistością rośnie.

Żaden z tych punktów nie jest wyrokiem. Wszystkie są przedmiotem rozmowy i negocjacji. Problem powstaje nie wtedy, gdy obiekt ma historię, lecz wtedy, gdy kupujący dowiaduje się o niej po podpisaniu umowy.

Tutaj nowa inwestycja i rynek wtórny rozchodzą się ostatecznie, a różnica liczona jest w tysiącach euro.

Rynek wtórny. Płaci się podatek od przeniesienia prawa własności według skali progresywnej. Trzy procent — od wartości do 150 000 euro. Od 150 001 do 500 000 — 4 500 euro plus pięć procent od kwoty nadwyżki. Powyżej 500 000 — 22 000 euro plus sześć procent od nadwyżki. Deklarację podatkową kupujący składa w ciągu piętnastu dni od zawarcia umowy, a zapłacić trzeba w ciągu piętnastu dni od daty decyzji organu podatkowego. Opóźnienie oznacza odsetki karne.

Nowa inwestycja przy pierwszej sprzedaży od dewelopera pracującego z VAT. Cena już zawiera VAT w stawce 21%, a podatek od przeniesienia prawa własności przy tym nie jest płacony.

Co to oznacza w liczbach. Mieszkanie za 150 000 euro na rynku wtórnym dodaje do budżetu 4 500 euro podatku ponad ogłoszoną cenę. Ta sama kwota w nowej inwestycji od dewelopera oznacza, że 21% VAT już siedzi w środku — nie dopłacacie, ale i nie oszczędzacie, po prostu podatek jest skonstruowany inaczej i widoczny w cenie z góry.

Praktyczny wniosek nie jest taki, że jeden wariant jest korzystniejszy od drugiego. Jest taki, że porównywanie ceny nowej inwestycji z ceną rynku wtórnego wprost jest niepoprawne, dopóki nie sprowadzicie ich do wspólnego mianownika. Do ceny rynku wtórnego trzeba dodać podatek od przeniesienia, notariusza, ewentualną prowizję agenta i potencjalne koszty uporządkowania dokumentów. Dopiero potem porównanie ma sens.

Od podatku od przeniesienia zwolnieni są spadkobiercy pierwszej kolejności — dzieci i małżonkowie — przy dziedziczeniu lub darowiźnie.

Ta zmiana zaskoczyła wielu kupujących przyzwyczajonych do dawnej praktyki, i trzeba o niej wiedzieć przed, a nie po zaplanowaniu transakcji.

12 maja 2026 roku weszły w życie zmiany w Ustawie o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy i finansowaniu terroryzmu. Banki i inni dostawcy usług płatniczych nie mogą już przyjmować płatności gotówkowych w wysokości 10 000 euro i więcej przy transakcjach dotyczących nieruchomości, pojazdów, statków i statków powietrznych, a także dóbr kultury, metali szlachetnych, kamieni szlachetnych, wyrobów z nich i zegarków.

Osobno uregulowano „transakcje powiązane" — czyli próbę podzielenia płatności na kilka części poniżej progu. Przy ocenie bierze się pod uwagę bliskość płatności w czasie, powiązanie płacącego i odbiorcy, sposób przeprowadzenia i ogólny kontekst.

Wcześniej, od grudnia 2023 do maja 2026 roku, obowiązywały wyjątki od ogólnej zasady. Nowe zmiany całkowicie je zniosły. Egzekwowanie prawa przy tym nie jest deklaratywne: w 2024 roku wystawiono dwie kary na łączną sumę 7 000 euro, w 2025 — pięć kar na 25 500 euro.

Praktyczny wniosek dla kupującego jest prosty: rozliczenia w ramach transakcji trzeba planować jak bankowe, z wyprzedzeniem, uwzględniając czas na przejście płatności i na weryfikacje compliance banku. Walizka gotówki jako sposób rozliczenia za mieszkanie w Czarnogórze się skończyła.

Tutaj warto zastrzec. To norma mówiąca, że banki nie mogą przyjmować takich sum gotówkowych; rozpowszechnione w internecie twierdzenie, jakoby przynajmniej jedna ze stron musiała teraz mieć konto właśnie w czarnogórskim banku, nie udało nam się potwierdzić w wiarygodnych źródłach, dlatego nie podajemy go jako faktu. Jeśli wasz schemat rozliczeń jest niestandardowy, trzeba go omówić z bankiem przed podpisaniem umowy, a nie po.

W Czarnogórze transakcja dotycząca nieruchomości przechodzi przez notariusza, a jego rola jest przez kupujących rozumiana szerzej, niż jest w rzeczywistości.

Co robi notariusz. Sporządza i poświadcza umowę kupna-sprzedaży, sprawdza zdolność prawną stron, weryfikuje dane w katastrze, zapewnia zachowanie formy transakcji. I — co zasadniczo ważne dla tego artykułu — notariusz nie może przeprowadzić transakcji dotyczącej niezalegalizowanego obiektu. To wbudowany w system bezpiecznik, i on działa: właśnie na tym etapie wielu kupujących po raz pierwszy dowiaduje się, że z obiektem jest coś nie tak.

Czego notariusz nie robi. Nie ocenia jakości budowlanej, nie sprawdza długów komunalnych, nie wyjaśnia, czy faktyczny układ pomieszczeń zgadza się z projektowym, i nie chroni was przed niekorzystną ceną. Notariusz odpowiada za legalność formy, a nie za rozsądek waszej decyzji.

Koszt. Według obowiązującej taryfy za umowę kupna-sprzedaży: do 19 999,99 euro — 180 euro; od 20 000 do 39 999,99 — 250; od 40 000 do 59 999,99 — 350; od 60 000 do 79 999,99 — 420; od 80 000 do 119 999,99 — 480 euro. Powyżej 119 999,99 euro do taryfy bazowej dolicza się 13 euro za każde rozpoczęte 15 000, ale suma łączna nie przekracza 8 000 euro. Do taryfy dolicza się VAT, a opłaty rejestru płaci się osobno. W praktyce notariusza częściej opłaca kupujący, choć strony mogą umówić się inaczej.

Dla mieszkania za 100 000 euro oznacza to 480 euro plus VAT — kwota, która na tle wartości obiektu nie powinna wpływać na decyzje, ale którą warto zawczasu uwzględnić w budżecie.

Żeby zrozumieć kontekst wyboru, warto znać skalę czarnogórskiego rynku budowlanego. Jest on mniejszy, niż mogłoby się wydawać po liczbie bannerów na wybrzeżu.

Według danych statystyki państwowej, w 2025 roku w Czarnogórze ukończono 2 205 mieszkań o łącznej powierzchni użytkowej 158 000 m². To o 32 procent więcej niż w 2024 roku — wzrost o 529 mieszkań. Średnia powierzchnia ukończonego mieszkania to około 72 m². Nieukończonych na koniec roku pozostawało jeszcze 2 657 mieszkań o powierzchni 204 000 m².

Łączna wartość robót budowlanych za 2025 rok wyniosła 703,7 mln euro, z czego na budynki mieszkalne przypadło 242,2 mln — wzrost o 23 procent. Reszta to infrastruktura, rurociągi, sieci.

Pierwsze półrocze 2026 roku: wydano 470 pozwoleń na budowę, w których zaplanowano 2 172 mieszkania o łącznej powierzchni 140 858 m². To już 95 procent liczby mieszkań objętych pozwoleniami za cały 2025 rok i niemal półtora raza więcej niż za cały 2024 rok.

Ale wewnątrz tego wzrostu jest szczegół, który mówi o rynku więcej niż liczby końcowe. W drugim kwartale 2026 roku pozwoleń było więcej — 257 wobec poprzedniego kwartału, wzrost o 20,7 procent — a zaplanowanych w nich mieszkań mniej o 43,5 procent: 784. Średnia liczba mieszkań na jedno pozwolenie spadła z około 6,5 do 3.

Mówiąc prościej, projektów jest więcej, a same projekty stały się mniejsze.

Zestawcie dwie liczby. Dwa tysiące dwieście mieszkań wybudowanych w ciągu roku w całym kraju. I osiemdziesiąt-dziewięćdziesiąt tysięcy budynków, które nie mają pełnego kompletu dokumentów. Nowe, legalne mieszkania to cienka warstwa na powierzchni bardzo dużego zasobu starego budownictwa o niełatwej historii. Właśnie dlatego pytanie o dokumenty w Czarnogórze rozstrzyga więcej niż pytanie o dzielnicę.

Żeby zrozumieć kontekst wyboru, warto znać skalę czarnogórskiego rynku budowlanego. Jest on mniejszy, niż mogłoby się wydawać po liczbie bannerów na wybrzeżu.

Według danych statystyki państwowej, w 2025 roku w Czarnogórze ukończono 2 205 mieszkań o łącznej powierzchni użytkowej 158 000 m². To o 32 procent więcej niż w 2024 roku — wzrost o 529 mieszkań. Średnia powierzchnia ukończonego mieszkania to około 72 m². Nieukończonych na koniec roku pozostawało jeszcze 2 657 mieszkań o powierzchni 204 000 m².

Łączna wartość robót budowlanych za 2025 rok wyniosła 703,7 mln euro, z czego na budynki mieszkalne przypadło 242,2 mln — wzrost o 23 procent. Reszta to infrastruktura, rurociągi, sieci.

Pierwsze półrocze 2026 roku: wydano 470 pozwoleń na budowę, w których zaplanowano 2 172 mieszkania o łącznej powierzchni 140 858 m². To już 95 procent liczby mieszkań objętych pozwoleniami za cały 2025 rok i niemal półtora raza więcej niż za cały 2024 rok.

Ale wewnątrz tego wzrostu jest szczegół, który mówi o rynku więcej niż liczby końcowe. W drugim kwartale 2026 roku pozwoleń było więcej — 257 wobec poprzedniego kwartału, wzrost o 20,7 procent — a zaplanowanych w nich mieszkań mniej o 43,5 procent: 784. Średnia liczba mieszkań na jedno pozwolenie spadła z około 6,5 do 3.

Mówiąc prościej, projektów jest więcej, a same projekty stały się mniejsze.

Zestawcie dwie liczby. Dwa tysiące dwieście mieszkań wybudowanych w ciągu roku w całym kraju. I osiemdziesiąt-dziewięćdziesiąt tysięcy budynków, które nie mają pełnego kompletu dokumentów. Nowe, legalne mieszkania to cienka warstwa na powierzchni bardzo dużego zasobu starego budownictwa o niełatwej historii. Właśnie dlatego pytanie o dokumenty w Czarnogórze rozstrzyga więcej niż pytanie o dzielnicę.

Jedna liczba z tej samej statystyki wyjaśnia rozrzut jakości na czarnogórskim rynku lepiej niż jakiekolwiek rozważania.

Z 257 pozwoleń na budowę wydanych w drugim kwartale 2026 roku, 164 otrzymały osoby fizyczne — to 63,8 procent. Osobom prawnym przypadły 93 pozwolenia, czyli 36,2 procent.

Czyli niemal dwie trzecie całego budownictwa w kraju to osoby prywatne budujące dla siebie lub na sprzedaż. Nie firmy deweloperskie z finansowaniem projektowym, nadzorem technicznym i reputacją, której można zaszkodzić, lecz konkretni ludzie ze swoim budżetem, swoim kierownikiem budowy i swoim wyobrażeniem o tym, gdzie można zaoszczędzić.

Z tego nie wynika, że budownictwo prywatne jest złe. Wynika z tego, że rozrzut jest ogromny, i uśrednionych oczekiwań tu być nie może. Dwa domy na sąsiednich działkach, zbudowane w tym samym roku po tej samej cenie za metr, mogą różnić się radykalnie — betonem, ociepleniem, hydroizolacją, tym, co dzieje się z elewacją po dziesięciu latach.

Ten sam mechanizm wyjaśnia, dlaczego w Czarnogórze tak trudno orientować się po cenie za metr kwadratowy. Cena odzwierciedla lokalizację i widok, ale niemal nie odzwierciedla jakości konstrukcji, ponieważ kupujący zwykle nie jest w stanie jej ocenić, a więc i za nią nie płaci.

Praktyczny wniosek dla kupującego: pytajcie nie tylko „kto jest deweloperem", ale też „kto jest generalnym wykonawcą" i „czy jest nadzór techniczny". W segmencie, gdzie dwie trzecie pozwoleń wydano osobom fizycznym, te pytania oddzielają budownictwo profesjonalne od amatorskiego.

Budujemy w Barze, i nieuczciwe byłoby pominięcie liczby, która dotyczy Baru bezpośrednio.

Pod względem liczby złożonych wniosków o legalizację Bar zajmuje drugie miejsce w kraju. Kumulatywnie — 11 521 wniosków, po Podgoricy z jej 14 891 i przed Herceg Novi z 5 893. Pod względem wniosków o wpis obiektów do katastru za pierwsze pięć miesięcy 2026 roku Bar też jest drugi: 1 940 wobec 3 220 w Podgoricy i 1 294 w Ulcinju.

Co to oznacza, a czego nie oznacza.

Nie oznacza, że w Barze źle się buduje albo że nieruchomości w Barze są gorsze. Liczba wniosków o legalizację odzwierciedla skalę zabudowy prywatnej i jej historię, a nie jakość miasta. Bar to duża gmina o dużej powierzchni i dużej liczbie domów prywatnych, i pod względem liczby budynków jest obiektywnie jedną z pierwszych w kraju.

Oznacza to, że w Barze prawdopodobieństwo natrafienia na obiekt o skomplikowanej historii dokumentacyjnej jest wyższe niż średnia krajowa. I że weryfikacja tutaj to nie przesadna ostrożność, lecz norma.

Dla kupującego to raczej dobra wiadomość niż zła, ponieważ sprawa sprowadza się do wyboru kontrahenta, a nie do wyboru miasta. Bar pozostaje miastem o najbardziej wyrównanej amplitudzie między latem a zimą, z całorocznie działającą koleją do Belgradu i cenami wyraźnie niższymi niż w Zatoce Kotorskiej. Nic z tego statystyka legalizacji nie unieważnia. Mówi ona jedynie, że trzeba tu uważnie patrzeć na dokumenty.

Zadatek w Czarnogórze jest zwykle bezzwrotny przy rezygnacji kupującego. Oznacza to, że cała weryfikacja powinna odbyć się przed nim, a nie po. Dwanaście pytań poniżej obejmuje najważniejsze kwestie.

1. Czy jest aktualny list nepokretnosti? Nie kopia, nie zeszłoroczny wydruk — świeży wyciąg.

2. Czy właściciel w dziale B zgadza się z tym, kto sprzedaje? I jaki jest jego udział.

3. Czy mieszkanie istnieje jako odrębna jednostka w dziale V? Czy może budynek jest zapisany w całości.

4. Co jest w dziale G? Hipoteki, zastawy, służebności, prawo zamieszkiwania.

5. Czy jest pozwolenie na budowę i czy to, co zbudowano, odpowiada jego parametrom? Policzcie piętra.

6. Czy jest pozwolenie na użytkowanie? Jeśli nie — dlaczego i co jest zamiast niego.

7. Jeśli obiekt się legalizuje — na jakim jest etapie? Wniosek złożony, procedura w toku czy decyzja uzyskana. To trzy różne odpowiedzi.

8. Czy obiekt jest wpisany do katastru i kiedy? Termin przedłużono do 14 sierpnia 2027 roku, ale wniosek jest teraz przyjmowany tylko z pełnym kompletem dokumentów. Dla obiektów bez pozwolenia to pytanie numer jeden.

9. Czy powierzchnia faktyczna zgadza się z katastralną? I czy układ pomieszczeń zgadza się z projektowym.

10. Czy jest świadectwo energetyczne? Od 2024 roku jest ono obowiązkowe przy sprzedaży.

11. Czy są długi za media i za utrzymanie budynku? Poproście o zaświadczenia.

12. Jak planowane są rozliczenia? Z uwzględnieniem tego, że od 12 maja 2026 roku banki nie przyjmują gotówki od 10 000 euro przy takich transakcjach.

Trzynaste pytanie nie jest dokumentowe, lecz życiowe, i uważamy je za nie mniej ważne: ile czasu spędziliście w tym miejscu i czy spędziliście tam zimę.

Załóżmy, że weryfikacja dała nieprzyjemny wynik. To niekoniecznie koniec rozmowy, ale dalej trzeba działać według faktów, a nie obietnic.

Pierwsze: ustalcie dokładny status, a nie przybliżony. „Legalizujemy się" to nie status. Status to konkretny etap: czy obiekt jest wpisany do katastru i kiedy, czy złożono wniosek o legalizację i kiedy, czy jest decyzja. Każdy z tych faktów potwierdza dokument.

Drugie: sprawdźcie, czy obiekt jest widoczny na ortofotomapie z lipca 2025 roku. To cezura, która decyduje o samej możliwości legalizacji. Obiekty, których na zdjęciu nie ma, nie podlegają legalizacji.

Trzecie: policzcie koszt zakończenia procesu. Opłata za sanację urbanistyczną zależy od strefy i przeznaczenia, dochodzi do niej raport geodezyjny oraz, dla obiektów powyżej 200 m², kontrola stabilności technicznej. Tę sumę trzeba policzyć przed transakcją i powinna być ona czyjaś — albo sprzedający doprowadza dokumenty do porządku na własny koszt, albo cena obniża się o wyliczoną wartość.

Czwarte: nie liczcie na szybkość. Na ponad sześćdziesiąt kilka tysięcy wniosków wydano mniej niż cztery tysiące decyzji, a oficjalny horyzont zakończenia procesu to pięć lat. Przedłużenie terminu do sierpnia 2027 roku dało właścicielom oddech, ale nie przyspieszyło rozpatrywania. Jeśli wasz plan zakłada, że legalizacja zamknie się w ciągu paru miesięcy, plan trzeba zmienić.

Piąte: pamiętajcie, że zakaz ustanowiła ustawa, a nie ostrożność notariusza. Budynek bez aktu budowy nie może być przedmiotem transakcji, obiekt bez wpisu do katastru lub bez decyzji o legalizacji nie może być zbyty, i w katastrze wpisuje się o tym adnotację. Schemat „kupimy na pokwitowanie, sformalizujemy później" to nie droga na skróty, lecz sposób na pozostanie bez jakiejkolwiek ochrony.

I trzeźwa uwaga na koniec. Rabat za brak dokumentów niemal zawsze wygląda atrakcyjnie, bo jest widoczny od razu, a koszty — nie. Rzeczywista wartość takiego obiektu składa się z ceny, plus opłaty za sanację, plus czasu, plus niemożności skredytowania, plus trudności przyszłej odsprzedaży, plus ryzyka, którego nie kontrolujecie. Nie spotkaliśmy sytuacji, w której ta arytmetyka wychodziłaby na korzyść kupującego, i nie radzimy szukać wyjątku na własnych pieniądzach.

Budujemy dom klubowy na 24 rezydencje w dzielnicy Tomba w Barze, i wszystko, co napisano powyżej, to pytania, które nam zadają. Dlatego logicznie jest zakończyć tym, jak sami na nie odpowiadamy.

Dokumenty. Zen Gardens buduje się na podstawie pozwolenia, a nie legalizuje się post factum. Deweloper — DOO „Novokub", PIB 03523853. Generalny wykonawca — DOO „Univerzal-Rai", PIB 02632675. Numery identyfikacyjne publikujemy specjalnie: można je sprawdzić w państwowym rejestrze, nie pytając nas.

Terminy. Start budowy — 1 grudnia 2026 roku, zakończenie — 15 grudnia 2028 roku. Podajemy daty, ponieważ sami uważamy ich brak za sygnał alarmowy u dewelopera.

Co dokładnie kupujecie. 24 mieszkania: kawalerki od 21,2 do 41,5 m², jednopokojowe 62–64,5 m², dwupokojowe od 85,8 do 117,3 m². Działka 2 000 m², z czego pod budynek przeznaczono 700 m² — 35 procent, a 1 300 m² pozostaje otwartym terenem dla mieszkańców. Parter plus trzy piętra i poziom podziemny z parkingiem, komórkami lokatorskimi i pomieszczeniami technicznymi. Cena — od 66 000 euro.

Klasa energetyczna — A+. Nie jako sformułowanie marketingowe, lecz jako rezultat konkretnych rozwiązań: izolacja termiczna 10 cm, dwukomorowe pakiety szybowe, ogrzewanie podłogowe z pompą ciepła powietrze-woda, wentylacja nawiewno-wywiewna z filtrami, pełna izolacja akustyczna, kompleks antypleśniowy i panele słoneczne. Właśnie ten zestaw zamienia się potem w to samo świadectwo energetyczne, które od 2024 roku jest obowiązkowe przy sprzedaży — i w rachunki, które będziecie płacić co miesiąc.

Czego nie obiecujemy. Nie mówimy, że zakup na etapie budowy nie niesie ryzyka — niesie je, a głównym z nich jest to, że rejestracja prawa własności następuje po oddaniu obiektu i podziale na piętra, a nie w dniu podpisania umowy. Trzeba to rozumieć z wyprzedzeniem, i mówimy o tym już na pierwszym spotkaniu, a nie na ostatnim.

Pełny paszport projektu — powierzchnie, infrastruktura, inżynieria, dokumenty, warunki płatności — zebrany jest na stronie kompleksu Zen Gardens. Jeśli po tym artykule pojawiły się u was pytania do nas jako dewelopera, a nie do rynku w ogóle — to właściwe pytania, i odpowiadamy na nie.

Sprawdzajcie dokumenty. W Czarnogórze to nie formalność biurokratyczna, lecz najbardziej niedocenianą część przygotowań do transakcji: kilka dni na wyciągi i niewygodne pytania kosztują niemal nic — a to one chronią całą kwotę, którą zamierzacie zapłacić.