Devizna kontrola i legalna isplata stana u Crnoj Gori

Ako ulazite u Crnu Goru ili izlazite iz nje sa gotovinom, važi jednostavno pravilo: sume od 10.000 € (ili ekvivalent u drugoj valuti) treba prijaviti carinskom organu na graničnom prelazu. Prag je isti u oba pravca — i za unos i za iznos.

Prijava se podnosi na licu mesta, na granici, u vidu obrasca, i traje svega nekoliko minuta. Problemi ne nastaju kod onih koji prijavljuju, nego kod onih koji to ne rade: neprijavljivanje sume od 10.000 € je prekršaj, a novac se u tom slučaju privremeno oduzima dok se ne razjasni poreklo i zakonitost prenosa.

Ovo pravilo nema direktne veze sa tim kako ćete platiti stan — odnosi se na fizički prenos gotovine preko granice. Ali ako planirate da deo sume donesete sa sobom, na primer za kapare ili tekuće troškove u prvo vreme, dobro je da to znate unapred, a ne da to saznajete u redu na pasošku kontrolu.

Glavna promena poslednjih meseci ne tiče se granice, već same transakcije. Od 12. maja 2026. godine na snazi su izmene Zakona o sprečavanju pranja novca i finansiranja terorizma (Zakon o sprečavanju pranja novca i finansiranja terorizma). One direktno zabranjuju gotovinska plaćanja od 10.000 € kod prometa nekretninama, vozila, plovila, kulturnih dobara i dragocenih metala — plaćanje kod ovakvih transakcija mora ići isključivo preko bankovnog računa.

Zakon posebno zatvara očiglednu rupu: pod ograničenje potpadaju i „povezane transakcije". Ne može se jedna transakcija podeliti na nekoliko manjih gotovinskih plaćanja kako bi se formalno izbeglo prekoračenje limita od 10.000 € — zakon takva plaćanja tretira kao jedinstvenu operaciju.

Ovo nije deklarativna norma — pravilo se zaista primenjuje. Kontrolu sprovodi Sektor za finansijsko-obaveštajne poslove Uprave policije (FOJ), a kazne su već zabeležene: 2024. godine — dve kazne u ukupnom iznosu od 7.000 €, 2025. godine — pet kazni u iznosu od 25.500 €. Iznosi su za sada nevelike, ali sama činjenica sistematske kontrole govori da pravilo nije formalnost.

Ako ste već čitali naš tekst «Kako proveriti nekretninu u Crnoj Gori», tamo smo ukratko pomenuli opštu zabranu gotovine od 10.000 €. Ovde detaljno razlažemo baš tu normu: šta znači za plaćanje stana i kako joj se prilagoditi.

Logično sledeće pitanje: ako gotovina nije dozvoljena, da li to znači da kupac obavezno mora da otvori račun u crnogorskoj banci? Ne — i to je važna napomena koja se često previđa.

Prema tumačenju advokatske kancelarije BDK Advokati, kod prometa nekretninama od 10.000 € i više, zahtev glasi ovako: plaćanje mora ići preko računa u crnogorskoj banci kod BAR JEDNE od strana u transakciji, a ne obavezno kod obe. Ako prodavac već ima takav račun, uslov zakona je ispunjen sa njegove strane — a kupac može platiti međunarodnim prenosom sa svog računa u inostranstvu, bez otvaranja bilo čega u Crnoj Gori.

Za kupce stanova u Zen Gardensu ovo pitanje je već rešeno: investitor, DOO Novokub, posluje preko računa u crnogorskoj banci. To znači da strani kupac ne mora da prolazi proceduru otvaranja lokalnog računa samo da bi zakonito platio stan — dovoljan je običan međunarodni bankovni prenos (SWIFT) sa vašeg računa u zemlji u kojoj živite.

Transakciju sa nekretninom u Crnoj Gori overava notar, i baš on je odgovoran za to da plaćanje bude u skladu sa zakonom. Prema istom tumačenju BDK Advokati, notari su dužni da dobiju dokumentovanu potvrdu o plaćanju — bankovni izvod — a ne samo usmenu izjavu strana da je novac prebačen.

Ovo je posebno važno ako je plaćanje izvršeno pre potpisivanja ugovora kod notara: u tom slučaju same reči „sve smo platili" definitivno nisu dovoljne, notar će tražiti da se pokaže izvod ili potvrda o prenosu. Praktičan zaključak je jednostavan — čuvajte SWIFT potvrdu ili bankovni izvod o prenosu i ponesite ih sa sobom na potpisivanje, čak i ako to formalno niko unapred nije tražio.

Ako se sve sabere, za kupca stana u Zen Gardensu proces plaćanja izgleda jednostavnije nego što bi se moglo pomisliti nakon čitanja zakona.

Novac ne treba nositi sa sobom u gotovini i prijavljivati na granici — prebacite ga bankovnim prenosom, potpuno zaobilazeći temu prijava. Otvaranje računa u crnogorskoj banci nije potrebno: sa strane prodavca taj uslov je već ispunjen. Prenos se vrši običnim međunarodnim bankovnim prenosom (SWIFT) sa vašeg ličnog računa u inostranstvu na račun prodavca u Crnoj Gori — isto kao što biste prebacili novac u bilo koju drugu zemlju.

Evro je de facto valuta Crne Gore: zemlja jednostrano koristi evro, formalno ne ulazeći u evrozonu, nema sopstvenu nacionalnu valutu i nema deviznih ograničenja za prijem evra. Ako prebacujete evre, konverzija na strani primaoca nije potrebna. I obavezno sačuvajte potvrdu o prenosu — SWIFT kopiju ili bankovni izvod: biće potreban notaru prilikom potpisivanja ugovora.

Namerno ovde ne navodimo tačne bankovne provizije, rokove za priliv sredstava niti zahteve konkretnih banaka za formulare — to je individualno za svaku banku pošiljaoca i može se menjati, proverite to direktno u svojoj banci pre prenosa.

Ako razmatrate kupovinu sa ciljem boravišne dozvole preko nekretnine, pravila legalnog plaćanja opisana ovde primenjuju se i u tom slučaju: prag za boravišnu dozvolu se računa prema poreskoj proceni objekta, a ne prema iznosu prenosa, ali samo plaćanje mora proći jednako zakonito kao i kod bilo koje druge transakcije.

Devizna kontrola je samo jedan deo legalne transakcije. Ako je još niste prošli u celosti, počnite sa vodičem «Kako proveriti nekretninu u Crnoj Gori» — tamo je ceo proces transakcije, od legalizacije objekta do katastra. A ako se kupovina razmatra i sa ciljem boravišne dozvole, tekst «Boravak preko nekretnine u Crnoj Gori» objašnjava kako je prag od 150.000 € povezan sa kupovinom stana i šta je potrebno za dobijanje boravišne dozvole.