Валютный контроль и легальная оплата квартиры в Черногории

Если вы въезжаете в Черногорию или выезжаете из неё с наличными деньгами, действует простое правило: суммы от 10 000 € (или эквивалент в другой валюте) нужно декларировать таможенному органу на погранпереходе. Порог одинаков в обе стороны — и на ввоз, и на вывоз.

Декларация подаётся на месте, на границе, в виде формы, и занимает несколько минут. Проблемы возникают не у тех, кто декларирует, а у тех, кто этого не делает: недекларирование суммы от 10 000 € — правонарушение, и деньги в этом случае временно изымаются, пока не разберутся в происхождении и законности перевозки.

Это правило не имеет прямого отношения к тому, как вы будете платить за квартиру, — оно касается физического провоза наличных через границу. Но если вы планируете часть суммы привезти с собой, например для задатка или бытовых расходов на первое время, знать о нём стоит заранее, а не выяснять это в очереди на паспортный контроль.

Главное изменение последних месяцев касается не границы, а самой сделки. С 12 мая 2026 года в силу вступили поправки к Закону о противодействии отмыванию денег и финансированию терроризма (Zakon o sprečavanju pranja novca i finansiranja terorizma). Они прямо запрещают наличные платежи от 10 000 € при сделках с недвижимостью, автотранспортом, судами, культурными ценностями и драгоценными металлами — расчёт по таким сделкам должен идти только через банковский счёт.

Отдельно закон закрывает очевидную лазейку: под ограничение попадают и «повезане трансакције» — связанные транзакции. Нельзя раздробить одну сделку на несколько наличных платежей поменьше, чтобы формально не превысить лимит в 10 000 € — закон рассматривает такие платежи как единую операцию.

Это не декларативная норма — правило действительно применяется. Контроль ведёт Сектор за финансијско-обавештајне послове Управе полиције (FOJ), и штрафы уже фиксировались: в 2024 году — два штрафа на общую сумму 7 000 €, в 2025 году — пять штрафов на 25 500 €. Суммы пока некрупные, но сам факт систематического контроля говорит о том, что правило не формальность.

Если вы уже читали нашу статью «Как проверить объект в Черногории», там мы кратко упоминали общий запрет наличных от 10 000 €. Здесь мы разбираем именно эту норму подробно: что она значит для оплаты квартиры и как под неё подстроиться.

Логичный следующий вопрос: если наличными нельзя, значит ли это, что покупателю обязательно открывать счёт в черногорском банке? Нет — и это важное уточнение, которое часто упускают.

По разъяснению юридической фирмы BDK Advokati, при сделках с недвижимостью на 10 000 € и более требование звучит так: платёж должен проходить через счёт в черногорском банке хотя бы у ОДНОЙ из сторон сделки, а не обязательно у обеих. Если у продавца такой счёт уже есть, условие закона выполнено с его стороны — и покупатель может платить международным переводом со своего счёта за рубежом, не открывая ничего в Черногории.

Для покупателей квартир в Zen Gardens этот вопрос уже решён: застройщик, DOO Novokub, работает через счёт в черногорском банке. Это значит, что иностранному покупателю не нужно проходить процедуру открытия местного счёта только ради того, чтобы законно оплатить квартиру — достаточно обычного международного банковского перевода (SWIFT) со своего счёта в стране, где вы живёте.

Сделку с недвижимостью в Черногории оформляет нотариус, и именно он отвечает за то, чтобы платёж соответствовал требованиям закона. По той же разъяснительной записке BDK Advokati, нотариусы обязаны получить документальное подтверждение платежа — банковскую выписку, — а не просто устное заявление сторон о том, что деньги переведены.

Это особенно важно, если оплата прошла до подписания договора у нотариуса: в этом случае одних слов «мы всё оплатили» точно недостаточно, нотариус попросит показать выписку или подтверждение перевода. Практический вывод простой — храните SWIFT-подтверждение или банковскую выписку о переводе и берите их с собой на подписание, даже если формально их никто заранее не запрашивал.

Если собрать всё вместе, для покупателя квартиры в Zen Gardens процесс оплаты выглядит проще, чем можно было бы подумать после чтения законов.

Деньги не нужно везти с собой наличными и декларировать на границе — переводите их банковским переводом, минуя тему деклараций вовсе. Открывать счёт в черногорском банке не требуется: со стороны продавца это условие уже выполнено. Перевод делается обычным международным банковским переводом (SWIFT) с вашего личного счёта за рубежом на счёт продавца в Черногории — так же, как вы бы перевели деньги в любую другую страну.

Евро — фактическая валюта Черногории: страна использует евро в одностороннем порядке, не входя в еврозону официально, у неё нет собственной национальной валюты и нет валютных ограничений на приём евро. Если вы переводите евро, конвертация на стороне получателя не нужна. И обязательно сохраняйте подтверждение перевода — SWIFT-копию или банковскую выписку: оно понадобится нотариусу при подписании договора.

Мы намеренно не приводим здесь точных банковских комиссий, сроков зачисления перевода или требований конкретных банков к анкетам — это индивидуально для каждого банка-отправителя и может меняться, уточняйте это напрямую в своём банке перед переводом.

Если вы рассматриваете покупку с прицелом на ВНЖ через недвижимость, правила легальной оплаты, описанные здесь, применяются и в этом случае: порог для ВНЖ считается по налоговой оценке объекта, а не по сумме перевода, но сам платёж должен пройти так же легально, как и в любой другой сделке.

Валютный контроль — только одна часть легальной сделки. Если вы ещё не проходили её целиком, начните с гида «Как проверить объект в Черногории» — там весь процесс сделки от легализации объекта до кадастра. А если покупка рассматривается ещё и с прицелом на вид на жительство, разбор «ВНЖ через недвижимость в Черногории» объясняет, как порог в 150 000 € связан с покупкой квартиры и что нужно для получения вида на жительство.