Strom, Wasser und Renovierung: was nach dem Kauf einer Wohnung in Montenegro zu erledigen ist

Strom wird nach dem offiziellen Reglement des Regulators Regagen auf den neuen Eigentümer umgeschrieben: Der Antrag muss innerhalb von 15 Tagen nach dem Eigentümerwechsel gestellt werden, beigefügt werden ein Eigentumsnachweis und ein Ausweisdokument, und der Zählerstand zum Zeitpunkt des Antrags wird zum Ausgangswert für den neuen Eigentümer¹. Der Wasserversorger hat eine eigene, kürzere Frist – 7 Tage –, und solange die Ummeldung nicht erfolgt ist, bleibt die Zahlungspflicht formell beim bisherigen Eigentümer³. Bei der Renovierung ist es komplizierter: Ein Teil der Arbeiten – Anpassung, Austausch von Versorgungssystemen ohne Eingriff in tragende Konstruktionen – erfordert keine Genehmigung, sondern lediglich eine einfache Meldung an den Bauinspektor, und das Gesetz beschreibt diese Anpassung ausdrücklich als eigene, leichtere Kategorie⁴. Arbeiten dagegen, die tragende Elemente verändern oder das Bauvolumen vergrößern, definiert das Gesetz als Rekonstruktion und verlangt dafür dieselbe Genehmigung wie für einen Neubau⁴. Die Lizenzierung der Handwerker selbst ist in Montenegro bislang anders geregelt als in Deutschland oder Österreich: Eine verpflichtende staatliche Lizenz für Renovierungsarbeiten im Wohnbereich gibt es nicht, und die deutsche „Meisterprüfung“ nach dem Vorbild der Handwerkskammer ist hier eine freiwillige Angelegenheit⁷. Und speziell zu einem Punkt, der serbischsprachige Leser besonders interessiert: Die Arbeitserlaubnis für serbische Staatsbürger in Montenegro wird nach denselben Regeln erteilt wie für alle übrigen Ausländer – eine besondere Ausnahme haben wir nicht gefunden¹¹, sodass der tatsächliche praktische Vorteil eines Serben nicht im Arbeitsrecht liegt, sondern in der Sprache, in der er den Vertrag lesen und direkt mit dem Auftragnehmer verhandeln kann.

Formell wird das Verfahren zur Ummeldung des Stroms in Montenegro nicht allein von der EPCG (Elektroprivreda Crne Gore) geregelt, sondern durch das Dokument des Energiemarktregulators Regagen – „Opšti uslovi za snabdijevanje električnom energijom“ (Allgemeine Bedingungen für die Stromversorgung). Artikel 20 dieses Dokuments beschreibt das Verfahren direkt: Der neue Eigentümer stellt innerhalb von 15 Tagen nach dem Eigentümerwechsel einen schriftlichen Antrag, in dem Name und Nachname (bzw. Firmenname) des neuen Käufers, die Grundlage für den Vertragsabschluss – also der Eigentumsnachweis –, sowie die ЈМБГ- bzw. ПИБ-Nummer und die Unterschrift enthalten sein müssen¹. Der Versorger ist verpflichtet, den Antrag innerhalb von 5 Tagen zu bearbeiten und dabei beim Netzbetreiber den Zählerstand anzufragen; der festgehaltene Stand wird zum Endstand für den bisherigen und zum Anfangsstand für den neuen Eigentümer¹. Für Ausländer ohne montenegrinische ЈМБГ-Nummer klärt das Reglement nicht ausdrücklich, was praktisch anstelle dieser Nummer anzugeben ist; naheliegend ist, dies direkt bei der EPCG-Filiale zusammen mit der Reisepassnummer zu klären, doch eine eindeutige schriftliche Regel dazu haben wir nicht gefunden.

Ein gesonderter, engerer Fall ist die Ummeldung nach dem Tod des bisherigen Eigentümers: Hier haben die Erben 90 Tage Zeit, den Versorger schriftlich zu informieren und einen Eigentumsnachweis (list nepokretnosti) sowie den Erbschein vorzulegen¹. Das ist nicht der Fall, mit dem die meisten Käufer einer Wohnung bei einem Bauträger wie Zen Gardens konfrontiert sind, aber es lohnt sich, den Unterschied bei den Fristen zu kennen, falls die Wohnung auf dem Zweitmarkt von Erben erworben wird.

Beim Wasserversorger ist das Verfahren dem Sinn nach ähnlich, aber mit kürzeren Fristen. Nach Erläuterung des lokalen Portals BARinfo, gestützt auf den in der Gemeinde Bar geltenden Beschluss zur Wasserversorgung, ist der Nutzer verpflichtet, den Eigentümerwechsel innerhalb von 7 Tagen ab dem Zeitpunkt des Wechsels zu melden³. Dem Antrag sind der Kaufvertrag bzw. der Erbschein, der Eigentumsnachweis (list nepokretnosti), eine Bestätigung über das Fehlen von Zahlungsrückständen sowie der Zählerstand zum Zeitpunkt der Meldung beizufügen³. Solange die Ummeldung nicht eingereicht ist, bleibt nach Artikel 69 des geltenden Wasserversorgungsbeschlusses die Zahlungspflicht formell beim bisherigen Eigentümer – eine verzögerte Ummeldung trifft also nicht nur den neuen Wohnungseigentümer, sondern birgt auch ein Risiko für den Verkäufer³.

Hier lohnt es sich, zwei Dinge zu unterscheiden: die rechtliche Pflicht und das praktische Risiko einer Abschaltung. Beim Wasserversorger liegt die formelle Verantwortung bis zur Antragstellung beim bisherigen Eigentümer³ – theoretisch droht dem Käufer also nichts, solange der Verkäufer die Ummeldung nicht selbst einfordert. In der Praxis ist es jedoch unpraktisch und riskant, die Zähler „auf den alten Namen“ laufen zu lassen: Online-Banking, elektronische Rechnungen und Benachrichtigungen über Störabschaltungen gehen an das Konto des bisherigen Eigentümers, nicht an Sie – und wenn dieser Montenegro bereits verlassen oder die Telefonnummer gewechselt hat, erfahren Sie von einem Problem möglicherweise zu spät.

Beim Strom ist mindestens ein dokumentierter Fall bekannt, in dem gerade die unterlassene Ummeldung des Zählers zu harten Konsequenzen führte: Die EPCG veröffentlichte eine Liste verstorbener Zählerinhaber und gab den Erben 10 Tage Zeit, einen Antrag zu stellen und einen neuen Vertrag abzuschließen – bei Nichteinhaltung erklärte das Unternehmen seine Bereitschaft, diese Messstellen abzuschalten². Das betrifft konkret einen Erbfall, keinen gewöhnlichen Kauf-Verkauf, und wir haben keine direkte Bestätigung gefunden, dass dieselbe harte Frist auch bei einem gewöhnlichen Geschäft zwischen Lebenden gilt – aber der Präzedenzfall selbst zeigt, dass die EPCG grundsätzlich bereit ist, bis zur Abschaltung zu gehen, wenn ein Zähler rechtlich lange „herrenlos“ bleibt.

Auf dem montenegrinischen Markt für Festnetz-Internet und Fernsehen konkurrieren mehrere Anbieter: Crnogorski Telekom (Teil der Deutsche-Telekom-Gruppe) bietet Heiminternet mit Tarifen bis zu 4 Gbit/s sowie Pakete „Internet + TV + Mobilfunk“ an¹³, daneben sind Telemach und m:tel Crna Gora aktiv. Keiner der Anbieter veröffentlicht auf öffentlich zugänglichen Seiten eine genaue Frist für den Anschluss einer neuen Wohnung – die Website von Crnogorski Telekom beschränkt sich auf die allgemeine Formulierung, die Installation sei „schnell und einfach“, ohne konkrete Angaben zu Tagen¹³. Der praktische Schluss: Vor dem Gerätekauf und der Umzugsplanung ist es sinnvoller, bei der Hausverwaltung oder direkt beim Anbieter nachzufragen, ob Glasfaser tatsächlich bis zu Ihrem Gebäude verlegt ist – das bestimmt sowohl die verfügbare Geschwindigkeit als auch die reale Anschlussfrist weit zuverlässiger als allgemeine Versprechen auf der Website.

Hier beginnt der verwirrendste Teil des Themas, denn das Gesetz unterscheidet mehrere Eingriffsstufen am Objekt, und nicht alle verlangen denselben bürokratischen Aufwand. Das geltende Bauobjektgesetz (Zakon o izgradnji objekata, in der Fassung mit Änderungen Anfang 2026) liefert in Artikel 7 die formalen Definitionen. „Anpassung, also Sanierung“ bezeichnet Arbeiten an einem bestehenden Objekt, bei denen sich die Raumaufteilung ändert oder Ausstattung, Anlagen und Installationen ersetzt werden, ohne dass dabei die Standsicherheit und Sicherheit des Objekts beeinträchtigt oder tragende Konstruktionselemente verändert werden⁴. „Rekonstruktion“ dagegen sind Arbeiten an einem bestehenden Objekt innerhalb seiner bisherigen horizontalen und vertikalen Abmessungen, die Bauarbeiten umfassen, welche mit dem Objekt eine funktionale oder technische Einheit bilden, einschließlich konstruktiver Sanierung oder des Austauschs konstruktiver Elemente⁴.

Einfacher gesagt: Umgestaltung ohne Abriss tragender Wände, Austausch von Sanitär-, Elektroinstallationen, Böden, Türen, Küchenmöbeln – das ist Anpassung. Abriss oder Veränderung einer tragenden Wand, Arbeiten am Fundament, Dacherneuerung, Anbauten – das ist bereits Rekonstruktion, und dafür sind dieselben Genehmigungen erforderlich wie für einen Neubau.

Für die Anpassung verlangt das Gesetz keine vollständige Baugenehmigung – stattdessen beschreibt Artikel 42 ein leichteres Meldeverfahren. Der Eigentümer des Objekts ist verpflichtet, beim Bauinspektor eine Meldung („prijava“) über Anpassungs- oder Sanierungsarbeiten einzureichen, mit einer Beschreibung der geplanten Arbeiten und einer Übersicht der technischen Eigenschaften der zu verwendenden Materialien⁴. Entscheidet der Inspektor innerhalb von 7 Tagen nach Eingang der Meldung, dass die beschriebenen Arbeiten tatsächlich eine Rekonstruktion, einen Anbau oder einen Aufbau darstellen, ist er verpflichtet, den Antragsteller darauf hinzuweisen, dass nach den Artikeln 33 und 34 des Gesetzes zu verfahren ist – also das vollständige Verfahren zur Erlangung einer Baugenehmigung wie für ein neues Objekt zu durchlaufen⁴.

Praktisch bedeutet das: Auch wenn Sie überzeugt sind, „nur“ eine Renovierung vorzunehmen, besteht die formelle Pflicht, vor Arbeitsbeginn eine Meldung einzureichen – und die endgültige Entscheidung, ob es sich um eine Anpassung oder eine Rekonstruktion handelt, liegt nicht bei Ihnen, sondern beim Inspektor. Die vernünftige Strategie ist, die Meldung frühzeitig einzureichen und das siebentägige Antwortfenster abzuwarten, statt mit der Arbeit zu beginnen in der Hoffnung, dass es niemand bemerkt.

Das Bußgeld dafür, dass eine Anpassung des Objekts nicht beim Inspektor gemeldet wurde, ist nicht symbolisch. Nach Angaben des Portals Investitor.me, mit Bezug auf die zu diesem Zeitpunkt geltende Raumplanungs- und Bauordnung, zieht eine nicht gemeldete Anpassung eine Ordnungswidrigkeit mit einem Bußgeld von 5.000 bis 40.000 € für juristische Personen und von 500 bis 4.000 € für natürliche Personen nach sich⁵. Diese Zahl bezieht sich auf das Jahr 2020 und die damals geltende Fassung des einschlägigen Gesetzes; wir haben keine gesonderte direkte Bestätigung gefunden, dass genau diese Bußgeldbeträge wortgleich in die aktuelle Fassung des Zakon o izgradnji objekata übernommen wurden, aber dass eine nicht gemeldete Anpassung eine sanktionierbare Ordnungswidrigkeit und keine Formalität ist, bestätigt das geltende Gesetz direkt in Artikel 42⁴. Es ist vernünftig, davon auszugehen, dass die Größenordnung vergleichbar bleibt, und das Bußgeld nicht als symbolischen Betrag zu betrachten, über den man sich keine Gedanken machen muss.

Hier ist es wichtig, die Erwartungen richtig zu justieren – besonders wenn Sie mit dem Lizenzierungssystem für Handwerker in Deutschland oder Österreich vertraut sind. In Montenegro gibt es keine einheitliche verpflichtende staatliche Lizenzierung für Handwerker im Wohnungsrenovierungsbereich – Elektriker, Installateure, Fliesenleger –, die nach dem deutschen Vorbild des „Meisterbriefs“ funktionieren würde. Die Lizenzen, die das zuständige Ministerium unter Mitwirkung der Ingenieurkammer Montenegros (Inženjerska komora Crne Gore) vergibt, gehören zu einer anderen Kategorie – es geht um die Erstellung technischer Dokumentation, die Bauleitung als verantwortliche Person, technische Begutachtung und Aufsicht, also um größere Objekte und Projektdokumentation, nicht um die Renovierung einer Wohnung⁶.

Die Handwerkskammer Montenegros (Zanatska komora Crne Gore) führt seit Kurzem eine eigene „Montenegrinische Meisterprüfung“ (CMI) durch, die nach dem Vorbild des deutschen Systems entwickelt wurde und aus vier Teilen besteht – praktische Fertigkeiten, technische Theorie, betriebswirtschaftliche und rechtliche Grundlagen, pädagogische Eignung⁷. Doch die Kammer selbst räumt ausdrücklich ein: Die Entscheidung, dem Handwerk in Montenegro offizielle staatliche Befugnisse zu übertragen, ist bislang nicht getroffen worden – das Ablegen dieser Prüfung ist also ein Weg, ein international anerkanntes Zertifikat und eine entsprechende Ausbildung zu erwerben, nicht aber eine Pflichtvoraussetzung, um im Land legal als Handwerker zu arbeiten⁷. Mit anderen Worten: Ein Zertifikat ist bei der Wahl eines Auftragnehmers ein gutes Zeichen, sein Fehlen bedeutet aber nicht, dass Sie es mit einem Illegalen zu tun haben.

Da das staatliche Lizenzierungssystem für Wohnungsrenovierungen bislang nicht so streng ist wie in Westeuropa, bleibt der Ruf der wichtigste Auswahlmechanismus – und dabei helfen lokale Online-Plattformen. Meshtar.me ist ein montenegrinischer Marktplatz, der Hauseigentümer mit Handwerkern in mehr als einem Dutzend Kategorien verbindet, von Sanitär- und Elektroarbeiten bis zu Fliesenverlegung und Dacharbeiten, in 24 Städten des Landes⁸. Die zentrale Besonderheit der Plattform: Eine Bewertung abgeben kann nur, für wen der Handwerker tatsächlich eine Arbeit ausgeführt hat, was den Anteil künstlich erzeugter Bewertungen verringern soll⁸. Ähnliche Handwerkerverzeichnisse arbeiten unter den Namen Samoruke.me und MojMajstor.me. Keine dieser Plattformen ersetzt eine staatliche Lizenz – es handelt sich eher um eine Datenbank echter Kundenbewertungen, und so sollte man die Bewertung auch behandeln: als eines von mehreren Signalen, nicht als Garantie.

Da sich für dieses Renovierungsthema besonders viele serbischsprachige Leser interessieren, lohnt es sich, einen verlockenden, aber nicht belegten Gedankengang zu klären: Da Serbien und Montenegro kulturell und sprachlich so nah beieinanderliegen – ist es für einen serbischen Staatsbürger vielleicht einfacher, „eigene“ Arbeiter einzustellen oder hier ohne Formalitäten zu arbeiten? Wir haben das direkt anhand der offiziellen Regierungsseite Montenegros mit Informationen für Ausländer zu vorübergehendem Aufenthalt und Arbeit überprüft – das Dokument beschreibt ein einheitliches Genehmigungsverfahren für alle Ausländer, ohne Ausnahme nach Herkunftsland, das vom Antragsteller den Nachweis finanzieller Mittel, einer Krankenversicherung, einer Unterkunft und eines Führungszeugnisses aus dem Heimatland verlangt¹¹. Eine gesonderte, erleichterte Regelung für serbische Staatsbürger gibt es in diesem Dokument nicht.

Mehr noch: Im Juli 2026 berichteten montenegrinische Medien über eine bevorstehende Reform des Genehmigungssystems für ausländische Arbeitskräfte, die die Kontrolle verschärft statt erleichtert: Ohne eine positive Stellungnahme des Arbeitsamts (Zavod za zapošljavanje) wird keine Arbeitserlaubnis erteilt, und die Angaben zum Arbeitgeber sollen künftig zwischen der Steuerverwaltung, der Krankenkasse und der Arbeitsinspektion abgeglichen werden¹². Mit anderen Worten: Der Trend geht in Richtung einer strengeren, nicht einer freieren Beschäftigung ausländischer Arbeitskräfte – unabhängig davon, aus welchem Land der Region der Arbeitnehmer kommt.

Worin besteht dann also der reale praktische Vorteil für einen Serben? Nicht im Arbeitsrecht, sondern in der Sprache. Serbisch und Montenegrinisch sind ohne Übersetzung gegenseitig verständlich: Man kann den im vorigen Abschnitt erwähnten Kostenvoranschlag selbst lesen, die Details der Arbeiten direkt mit dem Handwerker besprechen – ohne Dolmetscher und ohne das Risiko, dass eine Nuance bei der Übersetzung ins Deutsche oder Türkische verloren geht. Für einen Käufer aus Deutschland oder der Türkei stoßen genau derselbe Kostenvoranschlag, dieselbe Quittung und dieselbe Reklamation zur Arbeitsqualität an eine Sprachbarriere, die ein serbischsprachiger Käufer schlicht nicht hat.

Es gibt hier dennoch eine enge, aber belegte Ausnahme speziell für Serbien – allerdings nicht bei der Arbeit, sondern bei Diplomen. Dieselbe offizielle Seite der montenegrinischen Regierung erklärt ausdrücklich, dass Diplome, die vor dem 25. Januar 2008 in der Republik Serbien sowie in den ehemaligen SFRJ-Teilrepubliken ausgestellt wurden, keiner Anerkennung bedürfen – sie müssen also nicht gesondert in Montenegro legalisiert werden, anders als neuere serbische Diplome und Dokumente aus den meisten anderen Ländern¹¹. Für das Renovierungsthema ist das eher ein kurioses Detail als ein praktisches Werkzeug: Es betrifft die Anerkennung von Bildungsdokumenten, nicht das Recht zu arbeiten, und gilt nur für Diplome, die älter als 2008 sind.

1. „Opšti uslovi za snabdijevanje električnom energijom“, Regagen (Regulatorna agencija za energetiku i regulisane vodne usluge), regagen.co.me — Artikel 20 (Ummeldung bei Eigentümerwechsel, 15-Tage-Frist) und 23 (Ummeldung im Erbfall, 90-Tage-Frist).
2. „Promjena imena kupca sa preminulih vlasnika brojila“, offizielle Mitteilung der EPCG (Elektroprivreda Crne Gore), epcg.com/media-centar/saopstenja-za-javnost — Warnung vor Abschaltung bei nicht fristgerechter Antragstellung; der Fall betrifft einen Erbfall, keinen gewöhnlichen Kauf-Verkauf.
3. „ViK: Zakonska obaveza prijave promjene vlasništva“, BARinfo, barinfo.me — 7-Tage-Frist für die Meldung, Liste der erforderlichen Dokumente, Artikel 69 des Wasserversorgungsbeschlusses zur Verantwortung des bisherigen Eigentümers bis zur Ummeldung.
4. Zakon o izgradnji objekata (geltende Fassung mit Änderungen, Text veröffentlicht vom Sekretariat für Raumplanung und Umweltschutz der Gemeinde Podgorica), sekretarijat-za-ppor.podgorica.me — Artikel 7, Absätze 1 und 17 (Definitionen von Anpassung/Sanierung und Rekonstruktion), Artikel 42 (Meldeverfahren beim Inspektor und dessen Befugnisse).
5. „Ko ne prijavi adaptaciju objekta kazna do 40.000 eura“, Investitor.me, 01.10.2020 — die genannten Bußgeldbeträge beziehen sich auf die zum Zeitpunkt der Veröffentlichung geltende Gesetzgebung; eine direkte Bestätigung, dass dieselben Beträge in die aktuelle Gesetzesfassung übernommen wurden, wurde nicht gefunden.
6. Seite zur Lizenzierung der Bautätigkeit, Ingenieurkammer Montenegros (Inženjerska komora Crne Gore), ingkomora.me.
7. „Sve o majstorskom ispitu i pismu u Crnoj Gori“, Zanatska komora Crne Gore, zanapredak.jimdofree.com — Beschreibung der Crnogorski majstorski ispit (CMI) und des Status der Handwerksregulierung zum Zeitpunkt der Veröffentlichung.
8. Offizielle Website der Plattform Meshtar.me — Beschreibung des Prinzips verifizierter Bewertungen sowie der Abdeckung nach Städten und Arbeitskategorien.
9. Zakon o zaštiti potrošača, offizieller Text auf dem Portal potrosac.me – Artikel 20 (schriftliches Angebot mit Spezifikation der Arbeiten und Materialien bei Reparatur-/Wartungsleistungen über 40 €; derselbe Artikel verpflichtet zudem zur Ausstellung einer Quittung mit Spezifikation der ausgeführten Arbeiten).
10. Erläuterung zur Schwelle der Mehrwertsteuerregistrierung und zur Pauschalbesteuerung für Kleinunternehmer, asistent.me/pausalnooporezivanje.html.
11. „Informacije za strance – privremeni boravak i rad“, offizielles Portal der Regierung Montenegros, gov.me/clanak/184579 — allgemeines Genehmigungsverfahren für Ausländer, ohne Hinweis auf eine gesonderte Regelung für serbische Staatsbürger.
12. „Crna Gora dobija novi sistem za strane radnike: Bez saglasnosti Zavoda nema dozvole“, Investitor.me, 24.07.2026 — Beschreibung der bevorstehenden Reform des Genehmigungssystems für ausländische Arbeitskräfte.
13. Seite „Fiksni internet“, offizielle Website von Crnogorski Telekom, telekom.me/privatni-korisnici/fiksni-internet — Tarifübersicht und allgemeine Beschreibung des Anschlusses; genaue Installationsfristen sind auf der Seite nicht angegeben.