Devisenkontrolle und legale Zahlung Ihrer Wohnung in Montenegro

Wenn Sie mit Bargeld nach Montenegro einreisen oder ausreisen, gilt eine einfache Regel: Beträge ab 10.000 € (oder der Gegenwert in einer anderen Währung) müssen dem Zoll am Grenzübergang deklariert werden. Die Schwelle gilt in beide Richtungen – bei Einreise wie bei Ausreise.

Die Deklaration erfolgt vor Ort an der Grenze über ein Formular und dauert nur wenige Minuten. Probleme entstehen nicht durch das Deklarieren, sondern durch das Unterlassen: Wer einen Betrag ab 10.000 € nicht deklariert, begeht eine Ordnungswidrigkeit, und das Geld wird vorübergehend beschlagnahmt, bis Herkunft und Rechtmäßigkeit geklärt sind.

Diese Regel hat nichts direkt mit der eigentlichen Zahlung für Ihre Wohnung zu tun – sie betrifft das physische Mitführen von Bargeld über die Grenze. Wenn Sie jedoch planen, einen Teil der Summe selbst mitzubringen, etwa für eine Anzahlung oder erste Ausgaben, sollten Sie das vorher wissen und nicht erst an der Passkontrolle.

Die größere Änderung der letzten Monate betrifft nicht die Grenze, sondern das Geschäft selbst. Am 12. Mai 2026 traten Änderungen des montenegrinischen Gesetzes zur Verhinderung von Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung (Zakon o sprečavanju pranja novca i finansiranja terorizma) in Kraft. Sie verbieten Bargeldzahlungen ab 10.000 € bei Geschäften mit Immobilien, Kraftfahrzeugen, Wasserfahrzeugen, Kulturgütern und Edelmetallen direkt – solche Geschäfte müssen nun ausschließlich über ein Bankkonto abgewickelt werden.

Das Gesetz schließt auch eine naheliegende Lücke: Es erfasst auch „verbundene Transaktionen“ (povezane transakcije). Man kann ein Geschäft nicht in mehrere kleinere Barzahlungen aufteilen, um die 10.000-€-Grenze formal zu umgehen – das Gesetz behandelt solche Zahlungen als eine einzige Operation.

Das ist keine Regel, die nur auf dem Papier steht. Kontrolliert wird sie vom Sektor für Finanzermittlungen der Polizeiverwaltung (FOJ, Sektor za finansijsko-obavještajne poslove), und Bußgelder wurden bereits verhängt: zwei Bußgelder mit insgesamt 7.000 € im Jahr 2024 und fünf Bußgelder mit insgesamt 25.500 € im Jahr 2025. Die Beträge sind noch überschaubar, aber die systematische Durchsetzung zeigt, dass es sich nicht um eine reine Formalität handelt.

Wenn Sie bereits unseren Ratgeber Immobilie prüfen in Montenegro gelesen haben, erinnern Sie sich vielleicht an die kurze Erwähnung des allgemeinen Bargeldverbots ab 10.000 €. Hier gehen wir genauer darauf ein, was das für die Zahlung Ihrer Wohnung bedeutet und wie Sie sich rechtssicher verhalten.

Die naheliegende nächste Frage: Wenn Bargeld nicht mehr geht, muss der Käufer dann ein Konto bei einer montenegrinischen Bank eröffnen? Nein – und dieser Unterschied wird oft übersehen.

Nach Erläuterung der Anwaltskanzlei BDK Advokati lautet die Anforderung bei Immobiliengeschäften ab 10.000 € so: Die Zahlung muss über ein Konto bei einer montenegrinischen Bank laufen, das mindestens eine der beiden Vertragsparteien besitzt – nicht zwingend beide. Wenn der Verkäufer bereits ein solches Konto hat, ist die gesetzliche Bedingung auf seiner Seite bereits erfüllt, und der Käufer kann per internationaler Überweisung von seinem Konto im Ausland zahlen, ohne selbst etwas in Montenegro zu eröffnen.

Für Käufer einer Wohnung bei Zen Gardens ist das bereits gelöst: Der Bauträger, DOO Novokub, arbeitet über ein Konto bei einer montenegrinischen Bank. Das bedeutet, dass ausländische Käufer nicht den Umweg über die Eröffnung eines lokalen Kontos gehen müssen, nur um ihre Wohnung legal zu bezahlen – eine gewöhnliche internationale Bankuüberweisung (SWIFT) vom eigenen Konto im Heimatland reicht aus.

Eine Immobilientransaktion in Montenegro wird von einem Notar abgeschlossen, und es ist seine Aufgabe sicherzustellen, dass die Zahlung den gesetzlichen Anforderungen entspricht. Laut derselben Erläuterung von BDK Advokati sind Notare verpflichtet, einen dokumentarischen Zahlungsnachweis – einen Kontoauszug – einzuholen, statt sich einfach auf die mündliche Aussage der Parteien zu verlassen.

Das ist besonders wichtig, wenn die Zahlung schon vor der Unterzeichnung beim Notar erfolgt ist: In diesem Fall reicht ein bloßes „wir haben schon bezahlt“ nicht aus – der Notar wird den Auszug oder die Überweisungsbestätigung sehen wollen. Die praktische Konsequenz ist einfach: Bewahren Sie Ihre SWIFT-Bestätigung oder den Kontoauszug auf und bringen Sie sie zur Unterzeichnung mit, auch wenn niemand vorher danach gefragt hat.

Zusammengefasst ist der Zahlungsprozess für einen Zen-Gardens-Käufer einfacher, als es die juristische Lesart oben vermuten lässt.

Sie müssen kein Bargeld mitbringen und an der Grenze deklarieren – zahlen Sie per Bankuüberweisung und umgehen Sie das ganze Thema der Deklaration. Sie müssen kein montenegrinisches Bankkonto eröffnen – diese Bedingung ist bereits auf Verkäuferseite erfüllt. Die Überweisung selbst ist eine gewöhnliche internationale Bankuüberweisung (SWIFT) von Ihrem persönlichen Konto im Ausland auf das Konto des Verkäufers in Montenegro – genau wie bei einer Überweisung in jedes andere Land.

Der Euro ist die faktische Währung Montenegros: Das Land nutzt den Euro einseitig, ohne offiziell Mitglied der Eurozone zu sein, hat keine eigene Landeswährung und keine Devisenbeschränkungen beim Empfang von Euro. Überweisen Sie in Euro, ist auf der Empfängerseite keine Umrechnung nötig. Und bewahren Sie Ihre Überweisungsbestätigung – eine SWIFT-Kopie oder einen Kontoauszug – auf, Sie brauchen sie beim Notartermin.

Wir nennen hier bewusst keine genauen Bankgebühren, Überweisungsfristen oder die spezifischen Anforderungen einzelner Banken an Formulare – das ist von Bank zu Bank unterschiedlich und kann sich ändern; klären Sie das direkt mit Ihrer eigenen Bank vor der Überweisung.

Wenn Sie einen Kauf auch im Hinblick auf einen Aufenthaltstitel durch Immobilienbesitz in Betracht ziehen, gelten dieselben Regeln zur legalen Zahlung: Die Schwelle für den Aufenthaltstitel richtet sich nach dem steuerlichen Schätzwert der Immobilie, nicht nach dem Überweisungsbetrag – aber die Zahlung selbst muss genauso rechtssicher erfolgen wie bei jedem anderen Geschäft.

Devisenkontrolle ist nur ein Teil eines rechtssicheren Geschäfts. Wenn Sie den gesamten Ablauf noch nicht kennen, beginnen Sie mit Immobilie prüfen in Montenegro – dem vollständigen Transaktionsprozess von der Legalisierung bis zum Grundbuch. Und wenn der Kauf auch im Hinblick auf einen Aufenthaltstitel interessant ist, erklärt Aufenthaltstitel durch Immobilienbesitz in Montenegro, wie die Schwelle von 150.000 € mit dem Kauf zusammenhängt und was für den Aufenthaltstitel nötig ist.